Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Чем отличается статус «квартиры» от «жилого помещения»?

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, квартира — это обособленное помещение, входящее в состав многоквартирного дома. В ней обеспечивается возможность доступа к помещениям общего предназначения.

К таким помещениям относятся подъезды, лифты, игровые и спортивные площадки на территории.

В состав квартиры может входить одна или несколько комнат, кухня и индивидуальный санузел.

Подробное определение термина «квартира» представлено в статье No16 второй главы Жилищного Кодекса от 29.12.2004.

Назад к содержанию



Понятие «жилое помещение» содержит статья 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой это изолированный и пригодный для постоянного проживания людей объект недвижимости. Он должен отвечать всем техническим и санитарным нормам и другим требованиям законодательства. Если данные нормы при строительстве не были соблюдены, то помещение может быть признано непригодным для проживания.

В статье 16 ЖК РФ приведен перечень видов жилых помещений. К ним относятся:

  • жилой дом, его часть;
  • квартира, ее часть;
  • комната.

Квартира представляет собой структурно обособленное помещение, которое находится в многоквартирном доме и обеспечивает прямой доступ к общим помещениям в этом доме. Квартира состоит из одной либо нескольких комнат и помещений вспомогательного характера, которые необходимы для удовлетворения бытовых и других нужд.

Таким образом, квартира, наряду с иными видами, является видом жилого помещения.

Различие в правовом статусе

В настоящее время одним из самых распространенных видов жилых помещений является часть жилого дома. Такие жилые дома возводятся не земельных участках, не предназначенных для строительства многоквартирных домов. По окончании строительства объекта происходит выдел жилых помещений в нем и продажа каждого из них в качестве отдельного объекта недвижимости. При приобретении такого объекта к покупателю переходит право собственности не только на сам объект, но и на конкретную долю в праве собственности на земельный участок, на котором возведен дом (за исключением случая, когда земельный участок находится в аренде). Соответственно, выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) выдается на выделенную часть и на земельный участок.

В случае заключения договора купли-продажи квартиры у покупателя возникает право собственности на данную квартиру, а также в силу закона ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом. При этом выписка из ЕГРН на данную долю не выдается.

Есть ли риски при покупке

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации максимально допустимое количество этажей в жилых домах, возведенных на земельных участках с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», составляет 3. Чтобы узаконить строительство здания большей этажности, застройщики прибегают к хитрости. Схема выглядит так:

  1. После строительства 3-го этажа застройщик на свое имя получает свидетельство о праве собственности.
  2. Делается заказ проекта реконструкции.
  3. Достраиваются остальные этажи.
  4. Дом вводится в эксплуатацию на основании решения суда.

После государственной регистрации права собственности лица, построившего дом, происходит его раздел на отдельные объекты, которые подлежат учету в кадастре недвижимости и права на которые регистрируются в ЕГРН.

Следует учитывать, что дома с выделенными жилыми помещениями ввиду отсутствия надлежаще оформленной разрешительной документации почти всегда имеют какие-либо проблемы с подключением к коммуникациям. На этом фоне преимущества покупки квартиры в многоквартирном доме очевидны. К тому же некоторые банки выдают ипотечные кредиты исключительно на покупку квартиры.

Статус «Квартиры» и «Жилого помещения». В чем разница?

  • Опубликовали месяц 24, 2012
  • Добавил Vikrishuk
  • в категорию Приобретаем жилье в Сочи
  • Обсуждений: 2

Чем отличается статус «квартиры» от «жилого помещения»? Практически каждый покупатель недвижимости в городе Сочи сталкивается с этим вопросом. Мнений на эту тему достаточно много, как говорится, сколько людей — столько и мнений. Сейчас я постараюсь раскрыть Вам эту тему в подробностях.

Итак, начнем с общего и краткого анализа рынка недвижимости города Сочи. По разным данным доля «жилых помещений» на сочинском рынке составляет около 70%. Это говорит о том, что такого рода строительство распространено в нашем городе, и не просто распространено, я бы даже назвал это стандартной практикой. Но стоит ли обходить стороной предложения о приобретении данного жилья? Сейчас мы это выясним.

Начнем с самого начала, то есть с земли на которой ведется строительство объектов недвижимости.

Вот так выглядит свидетельство о праве собственности земельного участка на котором будет расположен многоквартирный жилой дом, то есть дом с «квартирным» статусом. Стоит обратить внимание на назначение земли: «Земли населенных пунктов — многоквартирный жилой дом»

Вот так выглядит свидетельство о праве собственности земельного участка на котором будет расположен жилой дом со статусом «жилых помещений». В этом случае назначение земли выглядит так: «Земли населенных пунктов — для индивидуального жилого строительства»

Наглядно видно, что на начальном этапе строительства, а именно, на этапе приобретения земельного участка, есть разница в его целевом назначении.

Аналогичным образом будут выглядеть разрешения на строительство данных объектов. В разрешении на строительство дома с «квартирным» статусом, в строке «наименование объекта капитального строительства» будет указано «многоквартирный жилой дом». В разрешении на строительство дома со статусом «жилых помещений» будет указано «индивидуальный жилой дом» соответственно. Кому интересно могут посмотреть здесь и здесь.

О самом процессе строительства говорить мы не будем, так как сам процесс строительства данных объектов ничем не отличается, да и к теме это не имеет никакого отношения. Поговорим о процессе сдачи данных объектов в эксплуатацию.

Многоквартирный жилой дом в эксплуатацию принимает государственная комиссия и счастливые обладатели квартир получают на руки свидетельство о праве собственности на квартиру. В общем с этим процессом, я думаю, все знакомы.

А вот с жилыми помещениями дела обстоят немного иначе. По законам Российской Федерации, индивидуальные жилые дома не могут превышать 3-х этажей. В связи с этим, застройщики на уровне третьего этажа получают на свое имя свидетельство собственности на объект недвижимости, заказывают проект реконструкции здания, достраивают еще несколько этажей, как правило от двух до шести, и сдают дом в эксплуатацию решением суда, в котором признается право собственности на весь дом фактической этажности. Далее происходит раздел площадей этого дома на помещения. При таком разделе каждая квартира — помещение выделена на техническом плане и имеет свой номер, не стоит путать данный раздел с понятием доли в доме, это разные вещи. Отсюда и возникает статус «жилых помещений» При приобретении такого рода жилья собственник получает на руки два свидетельства о праве собственности. Первое непосредственно на помещение, второе на долю земли под домом. Наряду с этими документами собственник получает кадастровый и технический паспорта, адресную справку и, при желании, прописку без всяких проблем. То есть весь пакет документов, который прилагается к жилью с «квартирным» статусом

Вывод из всего вышесказанного таков, что в конечном счете нет существенных отличий между этими видами недвижимости. Скажу больше, такие банки как Сбербанк, ВТБ и многие другие, выдают ипотечные кредиты на «жилые помещения», но на своих условиях. Например в Сбербанке одно из обязательных условий это решение суда, ВТБ требует выделенный сан. узел.

Почему же некоторые покупатели опасаются приобретать жилье со статусом «помещения»? Существует мнение, и оно имеет место быть, что дома с данным статусом имеют проблемы с коммуникациями, такими как свет, вода и газ. Да, такие проблемы есть, но ровно столько, сколько и дома с квартирным статусом. Грамотные застройщики еще на начальном этапе строительства выкупают необходимое количество киловатт из расчета на каждую квартиру, заказывают технические условия на воду и газ так же из расчета на каждую квартиру.

Одно из преимуществ данной недвижимости это конечно цена. Стоимость квартир в данном сегменте рынка начинается с 1млн рублей, чего нельзя сказать о жилье с квартирным статусом.

Напоследок хочу сказать, что человеку приезжему трудно сориентироваться, учитывая все несовершенства рынка недвижимости города Сочи, но я надеюсь в полной мере ответил на выше поставленный вопрос и хоть как то помог Вам принять решение. Выбор всегда остается за Вами.

Если у Вас остались какие либо вопросы, смело задавайте их в комментариях к данной статье, с удовольствием отвечу.

Значение слова жилой

Примеры употребления слова жилой в литературе.

Штаб батальона стоял в третьем, последнем, ряду жилых палаток, за ним громадился пищеблок, а еще дальше, за колючкой автопарка, темнели мыльницы БРДМ-2рх и еще какие-то машины, среди которых по идее была и РАСТ.
Чтобы скрыться от жуткой жары лета в прерии, мы перетащили наш жилой автоприцеп севернее, в лесистую часть Саскачевана, в небольшое курортное местечко на озере Лотус-Лейк.

Некоторые автохтонные племена пампасов, защищаясь от мародеров, специально строят свои деревни следующим образом: сначала роют большую яму, до дна которой можно добраться по наклонному валу, затем устраивают жилые помещения и конюшни в искусственных пещерах по периметру котлована.

Наши истребители затрачивали нечеловеческие усилия, защищая от врага Ростов и Батайск, но все-таки отдельные бомбардировщики противника, прорываясь через наши патрули, наносили бомбовые удары по аэродромам, железнодорожным станциям, промышленным зданиям и жилым домам.

Содержимое каждого батометра переливали в узкогорлую бутылку из темного стекла и переносили затем в жилую палатку.

Наш дом в Драйтон парке стоял в миле севернее аэропорта на уютном островке современного жилого квартала, окруженного бензозаправками и супермаркетами, отделенного от громады Лондона клином развязки северной окружной дороги, протянувшейся мимо нас на элегантных бетонных столбах.

В городке имелась бензозаправочная станция, колодец, несколько жилых домов для правительственных чиновников.

Астероид медленно поворачивался справа налево, и вскоре стали видны строения биостанции — несколько жилых куполов и белые цилиндры-польдеры, уложенные в ряд по краю длинного плато.

Уж больно ты прыткий, охолони-ка, — Босск покрутил чешуйчатой головой, разглядывая убогую обстановку временного обиталища Бобы Фетта в центральном Жилом комплексе Гильдии.

Это была моя идея — побывать ночью на жилых уровнях Лабиринта, в местах, где и ночью не прекращалось бражничанье и веселье.

В МВД такая работа уже ведется, уточнил Рушайло, и есть определенные сдвиги — например, предотвращение взрыва жилого дома в Рязани.

Автомашина, на которой приехали террористы, — единственная улика, остающаяся после взрыва жилого дома.

Сразу же после первого взрыва жилого дома стало ясно, что теракт является делом рук профессионалов.

Хотя в душе я и не бьш согласен с идеей взрыва жилых домов, но не мог отказаться от выполнения приказа, так как каждый сотрудник нашего отдела с первых дней его создания бьш поставлен в такие условия, что обязан бьш выполнять любой приказ.

А у нас так: в центре жилые помещения, потом технологические, потом — если к виварию идти, арсенал, штабная, потом сам виварий, потом ангар.

Источник: библиотека Максима Мошкова

Права собственников квартир и апартаментов на общее имущество

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирных домах одновременно принадлежит также и соответствующая доля на общее имущество в этом доме (лестничные клетки, двор, лифт и т. д.).

Права собственника апартаментов прямо не урегулированы законом, однако действующее постановление Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 в п. 1 указывает: собственник нежилого помещения в здании обладает долей в праве на общее имущество здания (бытовые помещения, лифты, холлы и т. п.).

Как перевести квартиру в жилой дом?

Для перевода многоквартирного дома в индивидуальный жилой дом нужно:

  1. Согласовать изменения с собственниками.
  2. Заказать техническое заключение о возможности перевода.
  3. Подготовить документы.
  4. Подать документы в администрацию на рассмотрение.
  5. Получить готовое решение.

Примечание: рассмотрением документов обычно занимаются жилищные отделы при местных администрациях по адресу расположения недвижимости.

Шаг 1: согласование с соседями

Сначала нужно договориться с соседями о переводе многоквартирного дома в жилой. Их подписи понадобятся на заявлении. Необходимо согласовать и оплату экспертизы.

Шаг 2: экспертиза недвижимости

Экспертиза проводится на предмет соответствия требований к жилым домам. В заключении эксперт указывает, возможно ли это в техническом плане, нет ли ошибок в документах. В дальнейшем оно понадобится для согласования перевода с администрацией.

Шаг 3: сбор документов

Перед обращением в администрацию нужно подготовить:

  • паспорт;
  • заявление (заполняется на месте, бланк и образец выдадут);
  • техпаспорт;
  • поэтажный план;
  • проект перепланировки или переустройства, если жилье пока не соответствует нормам, и нужно переделывать его.

Важно! Понадобится и документ, подтверждающий основание возникновения права собственности. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, или свидетельство о наследстве.

Шаг 4: подача документов

Документы подаются в администрацию, но в некоторых регионах доступен прием через МФЦ. Рекомендуется предварительно записаться на прием, чтобы не сидеть в очереди.

Шаг 5: получение решения

Решение выдадут в течение 45 календарных дней. Если оно положительное, нужно подать заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это делается через Росреестр или МФЦ.

Как изменить статус площади

Перевести квартиру в другой фонд и наоборот просто так не получится.

В Жилищном кодексе прописан ряд требований, соблюдение которых обязательно. Если перечисленные условия выполнены не будут, на изменения статуса можно не рассчитывать.

Для того чтобы квартира стала нежилой, вам нужно учесть:

  • Если площадь составила более 100 кв. метров, обеспечьте второй выход на улицу;
  • Если помещение, в котором вы планируете осуществлять свою деятельность, находится на втором этаже или еще выше, готовьтесь к тому, что вам придется менять статус всех квартир, которые находятся снизу. Эти квадратные метры также по правилам должны стать нежилыми;
  • Обеспечьте все инженерные коммуникации;
  • Выпишитесь из жилья прежде, чем начать процедуру перевода, т.к. в нежилом помещении не может быть прописан ни один человек как на постоянных, так и на временных условиях;
  • Узаконьте все перепланировки.

Помните, что нежилым не может стать помещение, которое находится в здании, отнесенным к объектам культурного наследия.

Кроме того, право на изменение статуса есть только у собственника.

Нельзя сделать нежилой площадь, на которой вы проживаете на условиях договора социального найма.

Не все так просто обстоит и с переводом в жилой фонд. Оно также должно отвечать определенным требованиям:

  • Здание, в котором находится нежилое помещение, должно иметь прочные конструкции. Оно также не должно быть отнесено к аварийному фонду или подлежать реконструкции или сносу;
  • Помещение должно быть абсолютно безопасным и оборудованным таким образом, при котором будущие жильцы не смогут пораниться или получить травму. Это же требование касается и прилегающей территории;

Все инженерные сети должны быть в порядке и пригодными для использования.

Речь идет о теплосетях, канализации, водопроводе и электроснабжении. Отвечать требованиям безопасности должны и инженерные коммуникации, которые находятся в доме.

Задуматься собственнику при переводе в жилую площадь придется над высотой потолков, концентрацией вредных веществ в воздухе, числом этажей здания, звукоизоляцией. Все это также должно соответствовать нормам, которые были определены Жилищным кодексом.

Кроме того, во время перевода, неважно в какой фонд, недвижимость не должна быть ничем обременена: долгами, кредитами и пр.

Квартира на земле — как зарегистрировать в Госкомрегистре?

До сегодняшнего дня, для Крыма остается весьма актуальной проблема с внесением изменений в Госкомрегистр по многоквартирным домам — квартирам на земле.

Петровская балка

Время чтения: 5 минут

Что такое «квартира на земле»?

Под домом блокированной застройки следует понимать жилой дом состоящий из 2-х квартир , принадлежащих на праве долевой собственности – двум различным собственникам, при этом, жилые помещения ( квартиры ) являются изолированными друг от друга, имеют общую стену без проемов.

По техническим характеристикам такие жилые помещения представляет собой блокированный жилой дом , в простонародье – «квартира на земле».

Жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам (Письмо Минэкономразвития РФ «О жилых домах блокированной застройки»).

Чем грозит игнорирование и оставление данной проблемы без внимания?

Проблема заключается в том, что на такие многоквартирные жилые дома распространяют режим общей долевой собственности, что усложняет жизнь владельцами такого жилья, не дает им делать перепланировки, расширять жилье и прочее.

Так, на обращение доверителя в Госкомрегистр с заявлением о внесении сведений о регистрации квартиры, было отказано по причине того, что на кадастровый учет ставят только отдельную квартиру или дом в целом, а не долю в доме.

«Уйти от соседей», владея квартирой на земле, возможно.

«Для этого квартире необходимо присвоить статус жилого дома. Наличие несоответствия наименования спорного жилого помещения, зафиксированного в правоустанавливающих документах (а именно квартиры) и фактического вида жилого помещения (жилого дома), не может являться основанием для ущемления прав граждан в регистрации права собственности на тот объект недвижимости, которым они фактически пользуются.»

При должном опыте и подготовке юриста, в судебном порядке суды приходят к выводу, что гражданин фактически является собственником не помещений в жилом доме, и не части дома, а собственниками здания с назначением «жилой дом» и наименованием «блок жилого дома блокированной застройки » или «жилой дом блокированной застройки «, поскольку жилой дом имеет отдельный вход, нет мест общего пользования в доме или какого-либо общего имущества в доме, не имеет общих инженерных сетей, помещений вспомогательного использования (подъезд, лестничная площадка, общий коридор, общий выход), предназначенных для общего пользования, с соседними объектами недвижимости, предназначен для проживания одной семьи, что позволяет признать указанное жилое помещение самостоятельным жилым домом блокированной застройки, следовательно, заявленные требования сторон обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объёме.

Подводя итог вышеизложенному, признав жилой дом блокированной застройкой, жилой дом утрачивает признаки многоквартирности.

Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • проект переустройства или перепланировки помещения;
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К нему следует приложить: уведомления о проведении собрания; документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику; лист регистрации участников собрания; решения собственников по вопросам, поставленным на голосование; списки собственников;
  • заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Одним из главных аспектов перевода квадратных метров в жилое помещение является инсоляция. В течение двух часов днем солнечный свет должен проникать в квартиру. Поэтому апартаменты с малой инсоляцией вы вряд ли переведете в статус жилого помещения. Требования, которым должны отвечать жилые помещения, оговариваются в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (об обязательности санитарно-эпидемиологических условий в жилых зданиях).

Ответы юриста на частные вопросы

  1. Перевести квартиру в статус индивидуального жилого дома можно, если она соответствует техническим требованиям.
  2. Перевод частного дома в квартиру и наоборот возможен, но только с согласия всех собственников.
  3. Перевод нужно согласовать с администрацией. Без этого Росреестр откажет во внесении изменений в ЕГРН.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Плюсы и минусы апартаментов, как вида жилья

Остается подвести итоги и суммировать преимущества и недостатки такого вида жилья, как апартаменты. Самым очевидным плюсом можно назвать цену недвижимости. Квартиры аналогичных площадей в этом же районе обойдутся покупателю примерно на 15-20 % дороже.

Дополнительно к этому можно обозначить еще ряд положительных моментов:

  • апартаменты можно располагать в крупных торговых и офисных центрах, которые, как правило, находятся в центральных районах города;
  • возможность произвести перепланировку на свое усмотрение без получения согласующих документов, что позволяет применять любые дизайнерские решения для воплощения самых смелых задумок. Единственным ограничением может стать самостоятельное изучение планировки на наличие несущих стен, чтобы не нарушить целостность строения;
  • поскольку апартаменты приближены к гостиничным помещениям, то могут присутствовать сервисные услуги в виде администрации, большого вестибюля, уборки помещений, охраны и т.д. Дополнительно на территории комплекса апартаментов, особенно в торговых центрах, могут находиться салоны красоты, фитнес-залы, спа-салоны и другие объекты комфорта;
  • в больших городах – это инвестиционный проект, который будет приносить прибыль от сдачи площадей в аренду.

Но при продаже апартаментов многим рассказывают в красках только их плюсы, стараясь оставить «за кадром» отрицательные стороны, а их на самом деле не мало:

  • самым весомым недостатком является невозможность получить постоянную регистрацию, только временную, которая дается на пятилетку с правом продления;
  • при покупке такого помещения при долевом строительстве еще на стадии возведения покупатель лишится выплаты из компенсационного фонда при банкротстве застройщика;
  • при строительстве апартаментов применяются нормативы, которые действуют для коммерческой застройки, они значительно отличаются от жилой;
  • приобретение апартаментов возможно только за собственные средства без возможности привлечения ипотечных займов. Действие государственных социальных проектов (материнский капитал, жилищные субсидии) на них также не распространяется;
  • налоговые ставки по имущественному налогу выше (0,5 или 2), чем по квартире (0,1). Помимо этого к апартаментам не применимо действие Налогового кодекса в части применения налогового вычета и возврата НДФЛ;
  • повышенные тарифы по коммунальным платежам, которые применяются, как к коммерческому объекту, дополнительно могут взиматься взносы на сервисные услуги, например, консьержа, охрану и т.п.;
  • невозможность организовать ТСЖ для управления имуществом дома;
  • безосновательность требовать соблюдение норм совместного проживания. Поскольку помещение имеет статус нежилого, то и запретить соседям организовать на своей территории студию звукозаписи или игорный клуб вы не вправе по закону.

Чтобы решить ряд проблем, связанных с покупкой и проживанием в апартаментах, необходимо на законодательном уровне приравнять их к жилому помещению.

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Регистрация недвижимости: что изменилось в 2021 году
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector