Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как обманывают риелторы: 8 самых распространенных способов

Опасные дачи: 7 мошеннических схем при покупке загородного жилья

Пандемия коронавируса вызвала ажиотажный спрос на рынке загородного жилья. Многие граждане перешли на удаленную работу и теперь могут жить там, где нравится, а не там, откуда ближе добираться до офиса. Кроме того, люди стали ценить большое пространство и возможность погулять на собственном участке во время локдауна. Интерес к дачам также вырос из-за закрытия границ в большинстве стран и невозможности провести отпуск за рубежом. Если вы решили приобрести или продать частный дом, нужно учесть несколько нюансов, чтобы не попасть в руки аферистов.

Юристы и риелторы рассказали, какие мошеннические схемы существуют на загородном рынке недвижимости и как покупателю себя защитить.

Фейковые агентства

Один из самых распространенных вариантов мошенничества с арендой жилья — это фейковые агентства недвижимости, которые обычно «продают» базу контактов. «Например, человеку предлагают выгодную сделку — заочно, по телефону. Арендаторам высылают привлекательные и подходящие по цене варианты, а собственникам дают обещание быстро подобрать жильцов на выбор. И тех и других просят выслать на указанный счет предоплату. Чтобы вызвать доверие, мошенники представляются агентами из известных риелторских компаний. Для полной уверенности клиенту-арендатору высылают даже договор об оказании услуг. Но, как правило, это договор о предоставлении информационных, а не риелторских услуг», — поделилась историей замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

По факту информация человеку и дается: телефоны и адреса собственников, сдающих квартиры. Но это либо данные общедоступных бесплатных интернет-площадок, либо несуществующие, либо эти люди сдавать квартиру даже не планируют. Арендодатели же никогда и не встретят клиентов от этого посредника — он просто пропадет после получения предоплаты.

Доказать мошенничество в таких случаях очень сложно, так как компания действительно передает базу контактов. Если в договоре указаны «информационные услуги», получить обратно деньги невозможно, предупредила адвокат Наталья Тарасова. Поэтому лучше не пользоваться услугами сомнительных фирм, которые обещают подобрать варианты по очень привлекательным ценам.

Профессиональные риелторские агентства подписывают договор об оказании риелторских услуг. Они не продают отдельно информацию, а готовят сделку от начала и до конца. Также они не взимают предоплату ни с арендатора, ни с собственника. Оплата происходит только после подписания договора найма.

Член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер:

— Из свежих примеров мошенничества с арендой квартир — процесс этого месяца. Мужчина разместил в интернете объявление о том, что хочет арендовать квартиру в другом регионе. Ему позвонила женщина и сообщила, что готова сдать свое жилье, но нужна предоплата в 12 тыс. руб. После того как потерпевший перевел указанную сумму на банковский счет злоумышленницы, та перестала выходить на связь. Полиция обнаружила 28 потерпевших от ее действий. Женщина задержана. Уголовное дело с утвержденным обвинительным заключением направлено в суд. Злоумышленнице грозит до пяти лет лишения свободы.

Схема №2 — посуточная аренда

Мошенники снимают квартиру посуточно, а затем публикуют объявление о ее долгосрочной аренде. При этом вокруг квартиры создается искусственный ажиотаж: привлекательный вариант предлагают снять за скромные деньги, на просмотр приглашают сразу нескольких претендентов.

При подписании договора аренды недвижимости документы о собственности естественно арендодатель не показывает под предлогом, что торопился, забыл и так далее.

Многие арендаторы к этому моменту так хотят снять квартиру, что верят на слово — подписывают бумаги и отдают деньги, несмотря ни на что. После этого мошенник испаряется, а через несколько дней обманутые люди по дороге на кухню удивленно встречают в коридоре настоящих владельцев жилья.

Чтобы избежать подобной схемы, необходимо всегда тщательно проверять арендуемую квартиру через открытые источники и никогда не подписывать договор без ознакомления с оригинальными документами на квартиру.

Как обманывают риелторы: 8 самых распространенных способов

Рано или поздно при покупке недвижимости наступает этап просмотра объявлений о продаже. Все они составлены по-разному — как по числу.

И как опытный HR-директор по резюме узнает о кандидате больше, чем тот хочет о себе рассказать, так и специалист по недвижимости уже по тексту объявления делает важные выводы об объекте. Теперь вы сможете делать их самостоятельно, зная «условные коды».

Читать еще:  Сколько стоит и как подключить газ после отключения?

Объявление-приманка

Распространенный прием — размещение объявления о продаже квартиры, которая не продается. Квартира при этом с хорошими параметрами — привлекательная по месторасположению, цене и метражу. Таким образом, посредники просто получают звонки от потенциальных покупателей, которым говорят «простите, этот объект уже продан, но мы можем вам предложить. ».
Характерный признак такой ситуации — указанный выше ответ дается без запинки, в течение нескольких секунд. На некоторых «свалках объявлений» подобных — больше половины.

Квартира за $1

Если в объявлении указана нереально низкая цена, это означает «звоните — поговорим». Иными словами, владелец не определился со стоимостью, и формирует ее не по характеристикам объекта и рыночным ценам, а по принципу «предложите вы» в расчете, что потенциальный покупатель предложит выше «красной цены». А также, что объект выпадет среди первых при поиске «по возрастанию цены».

Техничная накрутка цены

Один человек, желая подороже продать свою квартиру, договорился с соседями из ближайших домов, и в «листингах» (перечнях объектов, выставленных на продажу) появилось несколько объявлений со средними по рынку ценами. Когда же по ним звонили, хозяева отвечали, что квартира уже продана. Затем еще несколько таких «подставных уток», уже с большими ценами. И опять — «продано». Когда же появилось объявление о настоящей продаже, цена выше средней на квартиру уже не казалась завышенной.

Не беспокоить

Сегодня каждый, кто умеет читать и хоть немного пользоваться интернетом, может с легкостью самостоятельно найти объявления о продаже недвижимости. И вполне логично, что более всего его будут интересовать объявления с указанием «Посредникам не беспокоить» — не привлекая посредников со своей стороны, хочется избежать общения с таковыми и с другой. Ирония заключается в том, что на самом деле такие объявления, как правило, означают «Я уже и так посредник, делиться ни с кем не собираюсь». Владелец обычно так никогда не пишет, потому что как раз заинтересован в любых «беспокойствах».

Лучший вариант для покупателя — если продажей занимается сам хозяин или его агент «на эксклюзиве». В таком случае переговоры занимают меньше времени, и стоимость не будет включать комиссию цепочки посредников. Главный признак такого объявления — максимально подробная информация, включая точный адрес, фото и планировку квартиры.

Без точного адреса

Если объявление о продаже не содержит номера квартиры или даже дома — это первый признак того, что квартиру продают не эксклюзивно, то есть одновременно несколько риелторов (исключение — первичное жилье, там номера квартир еще могут не быть присвоены). И давший объявление боится, что сделка состоится напрямую, без его участия. Кстати, правильно боится — сегодня так нередко и происходит. Особенно, если единственное, что делает посредник — торгует контактами.

Объявления-двойники

Понравившееся объявление желательно проверить в поисковиках. Если они находят несколько очень похожих объектов, лишь чуть отличающихся по 1-2 позициям (метраж 70 кв. м вместо 69 кв. м, номер дома не 10, а 12) — это признак «лишнего» посредника, о котором хозяин квартиры, вероятнее всего, даже не подозревает. Схема простая.

Хитрый будущий посредник находит объявление о продаже объекта и снова размещает его с незначительно улучшенными параметрами. И, конечно, своим телефоном. Найдя покупателя, он сводит его с продавцом, требуя комиссию за «услуги». Неточности в листинге он списывает на опечатки наборщиков текста. Но цель достигнута — клиент на просмотр объекта уже пришел.
Искусственно «освеженные» объявления

Если объявление размещено на сайте 3 минуты назад, но уже имеет несколько сотен просмотров, то, возможно, объект «завис в продаже». Продавцы, пользуясь особенностью интерфейса большинства сайтов, меняют в объявлении 1-2 символа, и он сразу взлетает на самый верх (по дате размещения). И получается, что объект только «появился в продаже», а уже вызвал огромный интерес. Проверить подозрения несложно — обычно объявлениям присваивается порядковый номер (или id), который не меняется. Просто посмотрите id соседних объявлений (или создайте свое тестовое) и сравните, насколько его номер будет больше

Читать еще:  Форма КС-10. Акт об оценке подлежащих сносу зданий, сооружений и насаждений

4. Привирают

Самый распространенный вид обмана клиента – обещание продать квартиру по завышенной стоимости. Для риэлтора изначально очевидно, что цена не соответствует рынку. Однако многие закрывают на это глаза только для того, чтобы клиент подписал договор. Уверенность о возможности продажи по такой цене обычно тает после подписания договора на оказание услуг. На клиента начинают оказывать давление для снижения стоимости объекта.

Некоторые участники рынка лгут, зная, что обман раскроется, а репутации будет нанесен урон. К примеру, недавно из-за излишней уверенности и красноречивости одного агента чуть не расстроилась целая цепочка сделок.

Сделку удалось довести до логического конца только благодаря плану B, предложенного риэлтором продавца. А именно: на недополученную сумму (размер материнский капитал) был в срочном порядке оформлен кредит. После перечисления субсидии заем был возвращены банку.

В любом случае, эксперты рекомендуют потенциальным клиентам всегда трезво оценивать ситуацию и перепроверять предоставленные сведения.

Риелтор, нажми на тормоза

Одна из самых распространенных уловок, которую используют ушлые «посредники» рынка недвижимости, ― искусственно создаваемый ажиотаж. Как отмечается в пресс-релизе компании «Метриум», недобросовестный риелтор может намекнуть сомневающемуся клиенту, что пока он думает, за квартирой уже буквально выстроилась очередь. Говорить, конечно, можно что угодно, но нередко риелтор для правдоподобности подстраивает целые ситуации.

Так, во время просмотра риелтор может торопить клиента, поскольку «через пять минут придет другой потенциальный покупатель (или арендатор)». В этом случае клиент впопыхах может не успеть посмотреть всю квартиру и заметить недостатки. Или же во время показа жилья у риелтора внезапно звонит телефон: «Как неожиданно! Еще один клиент хочет немедленно посмотреть этот же вариант!» Здесь вы рискуете поддаться сиюминутному порыву и, отказавшись от просмотра других предложений, не успев как следует подумать, сказать: «Беру». Собственно чего и добивался ушлый риелтор.

Что делать? Специалисты советуют взвесить все за и против и не принимать поспешных решений сразу после показа. Возьмите паузу хотя бы на день. Ведь даже народная мудрость гласит: утро вечера мудренее.

Еще один нечестный ход ― создание дублей объявлений о продаже квартиры, но по заниженной цене (собственник, понятно, об этом не знает). Таким образом нечестные риелторы собирают максимальный спрос с рынка. Когда покупатели откликаются на фейковое объявление и готовы купить недвижимость, агент начинает давить на собственника («Такой шанс нельзя упустить»), и тот соглашается продать квартиру за более низкую цену.

Как не допустить подобное? Эксперты советуют продавцу мониторить основные базы объявлений и прописать в договоре порядок отчетности агента за действия по продаже квартиры (тогда риелтору придется присылать ссылки на размещенные объявления или скриншоты).

Риски при сделке через посредника

Самыми распространенными рисками при продаже квартиры являются:

  • Выбранный риэлтор оценивает вашу квартиру очень низко, по сравнению с её рыночной стоимостью. В таком случае стоит насторожиться: возможно он заинтересован в снижении цены, потому что хочет провернуть скрытую сделку и получить прибыль сверх той, что указана в заключенном с ним договоре. Всегда необходимо мониторить цены на схожие объекты недвижимости,это поможет избежать обмана.
  • Нанятый агент может торопить с расчетами, предлагать совершить сделку самому и передать продавцу деньги лично. Стоит обязательно брать расписки и в договоре указывать именно ту сумму, за которую продается жилье, чтобы в случае отката сделки каждый получил ровно то, что потерял.

Если в квартире остается мебель и техника, то стоит указать и ее. Расписку покупателю стоит давать только когда вся сумма уже получена на руки или зачислена на расчетный счет в банке. Проведение сделки через банк позволит избежать расчета фальшивыми купюрами и обмана со стороны покупателя и недобросовестного риэлтора.
Передача оригиналов документов по доверенности риэлтору может привести к тому, что «доверенное лицо» окажется ненадежным и либо оформит недвижимость на подставное лицо, либо реально продаст квартиру, но средства оставит себе.

А вот «специалист» с низкой компетентностью вряд ли грамотно преподнесет все положительные моменты. В этом случае реализация квартиры может значительно затянуться. В итоге собственник будет вынужден либо снижать стоимость, либо искать другого риэлтора, что снова приведет к временным затратам.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Основной и предварительный договор купли-продажи нежилого помещения: требования к документам и риски сторон
  • Сделка без риска и мошенничества, или Как безопасно продать квартиру самому? Уязвимость жилищных сертификатов
  • В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?
  • Как продать квартиру через аукцион: выгоды и риски для собственника недвижимости
  • Риски продавца при продаже квартиры под материнский капитал. Как их минимизировать?

Чего боятся риелторы и как они получают «левак»

На самом деле не только агенты обманывают, зачастую они сами остаются ни с чем. Бывает, что клиент оставляет с носом посредника и за спиной договаривается с хозяином. Комиссионные деньги отдаются тому в качестве оплаты за один из месяцев, как аванс и т. д. В таком случае владелец жилья обычно соглашается работать без помощи риелтора.

Кстати, многие работники риелторских контор пользуются этим, проведя сделку и сообщив начальству, что та сорвалась. Выручка кладется себе в карман. Бороться с этим сложно, так как многие не трудоустроены официально и без проблем могут менять агентства после того, как их вычислят.

Особо хитрым удается выручить более ста тысяч рублей в месяц, что неплохо даже для Москвы. Главное – быть общительным, уметь втираться в доверие. Можно работать даже с дешевыми объектами, стоимость которых составляет около 30 тысяч рублей. Сдав одну квартиру, посредник получает около 70% комиссионных (а это 21 тыс.). Нужно сдать всего пять квартир в месяц, чтобы довольно неплохо жить. Но необходимо быть сильным и хитрым, чтобы не просто держаться на плаву, а действительно стать специалистом в этой сфере. Большинство не выдерживает и уходит.

Риски мошенничества: где больше?

Покупать квартиру на вторичном рынке опаснее, чем на первичном, потому что сделка совершается между физическими лицами, квартира уже была в собственности может даже не одного лица, поэтому проследить цепочку перехода прав владения сложнее.

Сделка на первичном рынке проходит несколько стадий проверки: регистрационная палата, банк, нотариус и на финале Росреестр, где нужно переоформить право собственности уже после подписания ДПК.

На вторичном рынке все проще, потому и менее безопасно: стороны идут к нотариусу, заключают там договор, а потом переоформляется право собственности в Росреестре.

2. Подделка завещания после смерти

В данном случае опять идет речь о рисках покупки дома в случае умершего собственника. Можно столкнуться с мошенниками, которые после смерти владельца, подделали завещание на себя и продают дом, не имея на то никаких прав.

Рано или поздно, к ни о чем не догадывающемуся покупателю, нагрянут истинные владельцы недвижимости, например, близкие родственники умершего. Или же если таковых нет, то недвижимость должна перейти в руки государства. И родственники, и государство, смогут в суде выиграть у вас недвижимость, ведь документы — то поддельные.

Особенности заключения договора

Все финансовые вопросы нужно решать с помощью соглашения. Подписывая договор, клиент должен точно знать. Сколько он заплатит за профессиональные услуги.

Не столько важно найти хорошее агентство, как хорошего исполнителя. Если есть подозрения, что риэлтор ведет нечестную игру, имеет смысл обратить к руководству фирмы для его замены. Перед подписанием договора нужно уточнить, работает ли штатный юрист. Ведь при осуществлении сделок с недвижимостью юридическая помощь является необходимой. В то же время целиком и полностью полагаться только на посредников не имеет смысла. Нужно и самому проверять документы, дееспособность продавца. Также важно проследить, чтобы все предыдущие жильцы выписались из квартиры.

Безусловно, посредники на рынке недвижимости работают небесплатно. Зарабатывают именно на комиссионных. Вопрос в том, насколько большие эти комиссионные, и законно ли они взимаются. За купленную жилплощадь частенько приходится переплачивать, ведь в цену соглашения включаются и агентские комиссионные. Потому не стоит торопиться с выбором организации. Предварительно нужно ознакомиться с отзывами о риелторах, и выбрать подходящий вариант.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector