Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Правила застройки и землепользования 2021 : что это и зачем они нужны

Правила застройки и землепользования 2021 : что это и зачем они нужны

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

П33 — чтo этo тaкoe в cтpoитeльcтвe: paзбиpaeм тepмин пo чacтям

O чeм гoвopит тepмин зeмлeпoльзoвaниe

B тeopии гpaдocтpoитeльcтвa зeмлeпoльзoвaниe oзнaчaeт pacпopяжeниe pecypcaми зeмeльнoгo фoндa, a тaкжe иx экcплyaтaцию cпocoбaми, кoтopыe зaвиcят oт цeлeвoгo нaзнaчeния зeмeль.

3aкoнoдaтeльнo ycтaнoвлeнo, чтo вeдeниe зeмeль oтнocитcя к кoмпeтeнциям мecтныx влacтeй. Coглacнo cт. 14 Ф3 № 131 oт 06.10.2003, имeннo мecтныe влacти oпpeдeляют, кaк бyдeт иcпoльзoвaтьcя зeмeльный фoнд. B paмкax зeмлeпoльзoвaния:

  • Утвepждaют гeнepaльныe плaны нaceлeнныx пyнктoв.
  • Пpoиcxoдит зoниpoвaниe тeppитopий.
  • Утвepждaют cтpoитeльныe пpoeкты.
  • Пpoвoдитcя мyниципaльный зeмeльный кoнтpoль.
  • Bыдeляют зeмли для мyниципaльныx нyжд.

Bcя дeятeльнocть в paмкax зeмлeпoльзoвaния peгyлиpyeтcя paзными нopмaтивнo-пpaвoвыми aктaми. Oдин из тaкиx aктoв — Пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки. Taк мы пocтeпeннo пepeшли к ключeвoмy пoнятию нaшeй cтaтьи — пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки.

П33 — чтo этo тaкoe в зeмлeпoльзoвaнии?

3eмлeпoльзoвaниe пpoвoдят в paзныx фopмax. Нaпpимep, зeмлю мoжнo иcпoльзoвaть в ceльcкoxoзяйcтвeнныx цeляx, пpoвoдить oбycтpoйcтвo вoдooxpaнныx зoн, coздaвaть нaциoнaльныe пapки, зaпoвeдники.

Нo в нaшeм cлyчae peчь идeт o зeмлeпoльзoвaнии в гpaдocтpoитeльныx цeляx. Иными cлoвaми — oб ocвoeнии пpиpoдныx тeppитopий c цeлью зacтpoйки и paзвития кoнкpeтнoгo нaceлeннoгo пyнктa. Имeннo из-зa этoй cвязи в пpaвoвыx aктax oбъeдинeны пoнятиe зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки. Ocвoeниe и зacтpoйкa тeppитopии нeвoзмoжнa внe пpoцecca зeмлeпoльзoвaния.

Пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки yтвepждaютcя кaк cвoeгo poдa peглaмeнт гpaдocтpoитeльнoй дeятeльнocти. Ocнoвнaя цeль пpaвил — мaкcимaльнo yпopядoчить пpoцecc зacтpoйки нaceлeнныx пyнктoв, ycтaнoвив чeткиe гpaницы мeждy paзpeшeнными и нepaзpeшeнными дeйcтвиями. Кaк кoнкpeтнo нyжнo peгyлиpoвaть пpoцecc, oпиcaнo в Гpaдocтpoитeльнoм кoдeкce PФ. Bвeдeниe oтдeльныx cтaтeй кoдeкca, в чacтнocти, Пп. 8 п. 1 cт. 1, cтaтьи 30-33, пoзвoлилo чeткo пpoпиcaть, кaкиe имeннo acпeкты гpaдocтpoитeльнoй дeятeльнocти этими пpaвилaми peгyлиpyютcя.

Coглacнo ГpК, П33 — дoкyмeнт гpaдocтpoитeльнoгo зoниpoвaния. Oн oпpeдeляeт, кaк гopoдa бyдyт дeлитьcя нa oтдeльныe зoны. Кaждoй зoнe пpипиcывaютcя oпpeдeлeнныe пpaвилa иcпoльзoвaния. Утвepждaютcя эти пpaвилa нopмaтивными пpaвoвыми aктaми opгaнoв мecтнoгo caмoyпpaвлeния. Пo этoй пpичинe кoнкpeтныe пpaвилa в кaждoм гopoдe мoгyт cильнo oтличaтьcя, в зaвиcимocти oт ocoбeннocтeй мecтнocти, ycлoвий и плaнoв cтpaтeгичecкoгo paзвития нaceлeннoгo пyнктa.

Mecтныe влacти paзpaбaтывaют пpaвилa в cooтвeтcтвии c ocoбeннocтями oтдeльнo взятoгo мyниципaльнoгo oбpaзoвaния. Иx cocтaвляют в cooтвeтcтвии c oбщими пoлoжeниями o П33, кoтopыe coдepжaтcя в Гpaдocтpoитeльнoм кoдeкce.

Для чего нужны ПЗЗ?

Из положений ГРК РФ следует, что этот документ является очень важным и нужным. И в статье 30 указанного кодекса прямо прописываются цели его принятия.

Они принимаются с целью обеспечения условий для:

  • планирования и развития территорий городов (иных муниципальных образований);
  • привлечения инвесторов для их развития;
  • охраны объектов культурного наследия, окружающей среды;
  • защиты законных интересов правообладателей объектов капитального строительства, земельных участков, а также иных физических и юридических лиц.

ПЗЗ состоит из нескольких частей. Это сам план и описательная часть. В нем имеется собственно карта (план), на котором вся земля поделена на отдельные зоны. Для каждой из них указаны правила использования, плотности и высоты застройки.

Фактически этот план показывает, где и какие земли размещаются, каковы их границы, как их можно использовать, что на них разрешается строить.

Почему это так важно? Благодаря таким планам жилые кварталы (зоны) стараются не размещать рядом с промышленными. А при застройке свободных участков соблюдаются определенные требования, не позволяющие возводить строения произвольно.

Нарушение этих требований, например, в части слишком плотной или высотной застройки, может создавать некомфортные, даже небезопасные условия проживания на данной территории.

Основные сведения

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий сельских и городских поселений устанавливают градостроительные регламенты для территориальных зон, а градостроительные регламенты, в свою очередь, — разрешённое использование земельных участков, то есть использование в соответствии с целью изначального или происшедшего создания земельного участка.

Что такое правила землепользования и застройки? ПЗЗ — это не градостроительный документ или его разновидность, а нормативный правовой акт органов местного самоуправления, регулирующий использование и изменение объектов недвижимости через введение градостроительных регламентов.

Разница между правовым нормативным актом и градостроительным документом — в публичности правового акта и действии градостроительной документации без её опубликования.

Градостроительный кодекс определяет не только перечень видов градостроительных документов, но и перечень градостроительных документов, разрабатываемых местными органами власти:

  • Генеральный план поселения (города, населённого пункта) – градостроительные документы о долгосрочном градостроительном планировании (определяются основные направления развития территории);
  • зонирование, проводимое по генеральному плану, осуществляют без установления градостроительных регламентов, не является нормативным правовым актом, а основным градостроительным документом;
  • правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вводят градостроительные регламенты.
  • Основная цель введения Правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений:

    • упростить и ускорить решение вопросов разрешенного использования земельных участков;
    • создание условий для планировки территорий муниципальных образований;
    • создать условия для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
    • обеспечить права и законные интересы физических и юридических лиц;
    • создать условия для привлечения инвестиций;
    • организовать обстановку для развития территории субъекта.

    Земли общего пользования — территории, которыми вправе пользоваться без ограничений все лица:

    • парки;
    • скверы;
    • водоемы;
    • сады;
    • бульвары и т. д.

    На землях, находящихся в общем пользовании, объекты, принадлежащие гражданам и организациям, могут располагаться только на правах аренды. При этом владельцы зданий и сооружений должны следить за чистотой и порядком на арендованной территории.

    Действие градостроительного регламента не должно распространяться на эти земли, поэтому в план застройки такие территории не включаются.

    К примеру, Правила землепользования и застройки города Москвы регламентируются Постановлением Правительства Москвы №120-ПП от 28.03.2017 года.

    Задачи Правил землепользования и застройки

    Основная задача ПЗЗ – разрешение противоречий между населением, бизнесом и властью. Основной законодательный акт, который регламентирует вопросы ПЗЗ, — 190-ФЗ от 29.12.04 г.

    До момента утверждения ПЗЗ проводят публичные слушания, далее следует огласка с последующей публикацией в СМИ. Публичность – основное отличие между градостроительным документом и правовым актом.

    У ПЗЗ своя юридическая сила в пределах своего правового статуса. Если начнется суд, ПЗЗ – основной документ для восторжествования справедливости.

    Выделяют общую и территориальную части ПЗЗ. В общей указаны положения о том, какие участки разрешены под строительство и об отнесении спорного участка к какому-либо классу.

    Территориальная часть отвечает за разделение участков по красным границам объектов. Это карты всей территории населённого пункта, показывающие территориальное зонирование и устанавливающие границы зон.

    Градостроительным регламентом определяется право и порядок изменения территориальных зон. После изменений вносят сведения о видах разрешенного использования рассматриваемого объекта. Затем изменения доходят и до Реестра объектов недвижимости.

    Каждый гражданин вправе изменить разрешенное использование своего участка в пределах одной территориальной зоны.

    У каждой категории свои подразделения на зоны: жилые, сельскохозяйственные и другие. Изменения внутри зон без изменения категорий имеют право принимать депутаты округа в момент утверждения и внесения изменений в правила землепользования и застройки. Или глава администрации, но до утверждения в ПЗЗ.

    Говоря о промышленных предприятиях, здесь также имеются ограничения. К примеру, строить новые предприятия на территории для жилой застройки нельзя, потому что предприятия выделяю продукты обработки в виде вредных веществ. У каждого завода есть санитарно-защитная зона.

    Подробнее о градостроительном регламенте

    Согласно статье 36 ГрК РФ градостроительный регламент (ГР) определяет правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

    ГР устанавливают с учетом:

  • фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
  • возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого применения земельных участков и объектов капитального строительства;
  • функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
  • видов территориальных зон;
  • требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
  • Действие ГР распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства, которые расположены в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

    Но ГР не распространяется на земельные участки:

    • в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ;
    • в границах территорий общего пользования;
    • предназначенные для размещения линейных объектов;
    • предоставленные для добычи полезных ископаемых.
    Читать еще:  Особенности реестра членов ТСЖ в 2021 — образец, где можно взять

    ГР не устанавливают для земель:

    • лесного фонда;
    • покрытых поверхностными водами;
    • запаса;
    • особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);
    • сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

    Порядок проведения публичных слушаний по проектам градостроительных решений (по изменению вида разрешенного использования земельного участка)

    Рассмотрим основные этапы:

    1. Подается заявка (заявление) собственника участка в администрацию районного муниципалитета.
    2. Комиссия по землепользованию принимает решение о проведении слушаний.
    3. Направляется извещение о проведении слушаний и изменении разрешённого использования соседствующих собственников участков и объектов недвижимости.
    4. В СМИ публикуется информационное сообщение о проведении публичных слушаний. И это обязательное условие.
    5. Оформляется протокол публичных слушаний со списком поступивших обращений и замечаний. Затем — протокол комиссии об изменении разрешённого использования земельного участка.
    6. Постановление Главы местного муниципалитета об итогах общественных слушаний и изменении вида разрешённого использования земельного участка.

    Через официальную процедуру изменения разрешенного использования земельного участка проходить обязательно, если для строительства объектов на данном участке нужно получить градостроительный план участка и разрешение на строительство.

    Проводят проверку соответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию (АПЗ).

    Перевести земли сельскохозяйственного назначения («для садоводства», «для дачного строительства») в земли населённых пунктов (с разрешённым использованием «для размещения домов ИЖС» можно, установив или изменив границы населённых пунктов в порядке, определяемом Градостроительным кодексом РФ.

    Категорию земель изменяют, готовя и утверждая Генеральный план поселения, разрешённое использование устанавливается Правилами землепользования и застройки.

    Пока не утверждены границы городских и сельских округов, процедура включения земельных участков в границы населенных пунктов следующая:

    1. Лицо подает заявление в местный орган власти, прося включить участок границы данного поселения.
    2. Органами власти проводятся публичные слушания. После оформляется заключение, его направляют в Правительство области.
    3. Областное Правительство в течение 30 дней с момента получения заключения должно принять положительное или отрицательное решение по вопросу изменения границ населенного пункта.

    Если речь идет о землях лесного фонда, безопасности или обороны, документы направляют на согласование, к примеру, в Рослесхоз. Если ответа в течение месяца не поступает, вопрос считается согласованным.

    Виды юридической ответственности за нарушение правил землепользования и застройки

    В зависимости от того, в чем выразилось такое нарушение, и какие санкции за него предусмотрены, лицо, виновное в нарушении правил землепользования и застройки, может быть привлечено к гражданской и административной, уголовной или дисциплинарной ответственности.

    Если при осуществлении градостроительной деятельности гражданин или чиновник нарушили нормы определенного кодекса, возмещение вреда, причиненного при этом другим людям, их жизни и здоровью, осуществляется по правилам гражданского законодательства.

    Такая ответственность носит обычно материальный характер и состоит в выплате неустойки, пени и компенсации ущерба.

    Наказание последует, если:

  • нарушен порядок строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
  • коммерческие и жилые здания возведены без разрешения;
  • нарушен порядок выдачи подобных разрешений должностными лицами;
  • заселение и использование жилых домов, производственных и гражданских зданий осуществляется без ввода в эксплуатацию;
  • нарушены нормы и требования государственных стандартов при изготовлении строительных материалов или выполнении строительных/монтажных работ;
  • нарушены нормы экологического законодательства при проектировании зданий, их размещении, эксплуатации;
  • работы осуществляются без лицензии, если она необходима.
  • Далее узнаем, какова ответственность за нарушение правил землепользования и застройки. Основное наказание – денежный штраф, налагаемый на должностное лицо или на государственный орган, компанию.

    Если виновным признают юридическое лицо, помимо штрафа к нему могут применить административное приостановление деятельности на срок до 90 дней.

    Отягчающие обстоятельства применяются, если:

    • виновное лицо откажется устранять допущенные нарушения;
    • вызванные негативные последствия коснулись широкого круга лиц;
    • была нарушена техника безопасности при производстве работ, а также имеет место злостный характер таких деяний, то есть их неоднократное и намеренное повторение.

    Дисциплинарная ответственность – это меры воздействия, которые могут быть приняты в рамках трудового законодательства к сотруднику, по вине которого были нарушены ПЗЗ и другие градостроительные нормы. Среди них возможны выговоры, замечания и даже увольнение с должности.

    Если при строительстве или проектировании зданий допущенные нарушения повлекли смерть людей или получение ими увечий, финансовый ущерб для бюджета, хищение денежных средств, фальсификацию документов, виновных в них лиц привлекают к уголовной ответственности.

    Правила землепользования и застройки — документ о территориальном зонировании территории субъекта РФ. Документ принимают только уполномоченные органы региона с условием проведения публичных слушаний по проекту.

    В России есть центры, которые информируют граждан по вопросам ПЗЗ, а также любом МФЦ. В них есть информация о прогнозах на строительство инфраструктуры районов: больницы, детские сады, школы.

    Как внести коррективы в правила

    Внесение изменений производится при наличии разрешения от главы муниципалитета или сельского поселения. Положительное решение принимается на основании направленных в госорганы писем при условии:

    • Несоответствия правил населенного пункта другим, принятым ранее, регламентам, имеющим больший вес.
    • Выдвижения и установлении новых границ зоны.
    • Внесения изменений в действующий регламент.
    • Нерационального использования и владения согласно ПЗЗ.

    Вспомогательный вид использования в 2021 году закрепляется путем подачи обращения в местную администрацию с проведением общего собрания собственников построек и наделов, расположенных по соседству, интересы которых могут затронуты в результате принятия положительного решения. Следует учитывать, что расходы на организацию и проведение мероприятия полностью лежат на инициаторе внесения изменений.

    Решайте вопросы с ПЗЗ Московской области и Москвы с RFI consult!

    Если у вас возникли вопросы относительно документов градостроительного зонирования, вы хотите разобраться, сможете ли сменить вид разрешенного использования земельного участка, вам необходимо внести изменения в ПЗЗ в Московской области или Москве, юристы RFI consult окажут профессиональную помощь.

    Мы уверены, что сможем найти эффективное решение для каждого клиента, ведь у нас работают юристы с опытом от 5 лет. RFI consult на юридическом рынке Москвы с 1998 года — и колоссальный опыт позволяет улаживать даже сложные ситуации. Нашими постоянными клиентами являются крупные застройщики Москвы и Московской области.

    Выберите RFI consult для решения вопросов с ПЗЗ в 2018 году — оцените наши преимущества:

    • Минимальные сроки. Мы начинаем работу над делом в день подписания договора, тщательно прорабатываем стратегию взаимодействия с государственными органами, грамотно собираем пакет документов. Это позволяет получать необходимые разрешения и добиваться принятия положительных решений с первого обращения.
    • Доверительные отношения с клиентами. Мы всегда объективно описываем перспективы, и если шансы на успех невелики, то предлагаем клиентам альтернативы. Наши юристы готовы в любой момент отчитаться о ходе дела. Доверьтесь высококвалифицированным юристам — и мы найдем оптимальный способ реализации ваших задач.
    • Доступная стоимость услуг. Мы удерживаем цены на конкурентном уровне, поэтому стоимость изменения ПЗЗ в Московской области или Москве в 2021 году у нас одна из самых низких. Запишитесь на консультацию к юристу — и он рассчитает ее для вашего объекта, а также подскажет, сколько времени нам потребуется, чтобы решить вашу проблему.

    ВС подтвердил недопустимость запрета на строительство со ссылкой на нормы СанПиН без точных расчетов

    Верховный Суд подтвердил законность решения Московского городского суда, который признал недействующим с момента вступления решения в законную силу Постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» в части установления санитарно-защитной зоны в границах земельного участка административного истца Юлии Яковлевой.

    Обстоятельства дела и решение первой инстанции

    Как ранее писала «АГ», в 2016 г. Юлия Яковлева приобрела участок с категорией «земли для индивидуального жилищного строительства» в деревне Архангельской г. Москвы в поселке КП «Зосимово». В 2017 г. она направила в Комитет государственного строительного надзора г. Москвы документы для получения разрешения на строительство дома, однако в выдаче разрешения ей было отказано в связи с тем, что согласно градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ) он расположен в границах ориентировочной санитарно-защитной зоны железнодорожной станции Бекасово-Сортировочное.

    Решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 23 мая 2017 г. Юлии Яковлевой в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство было отказано. Судами первой и апелляционной инстанций отказ в выдаче разрешения на строительство был признан законным в силу того, что ГПЗУ содержит сведения о наличии санитарно-защитной зоны в границах земельного участка.

    Женщина обратилась в Московский городской суд с административным исковым заявлением о признании недействующими Правил землепользования и застройки г. Москвы в части установления санитарно-защитной зоны в границах ее земельного участка.

    Читать еще:  Как переоформить квартиру на другого человека: жену, мужа, родственника?

    Решением от 10 апреля Мосгорсуд удовлетворил ее требования. Он указал, что из письменных возражений административного ответчика следует, что основанием для отображения в территориальной части Правил землепользования и застройки ориентировочной санитарно-защитной зоны для станции Бекасово-Сортировочное послужили результаты расчетов ориентировочного размера санитарно-защитной зоны от основных источников шума, выполненные ГУП «НИИ и ПИ Генплана Москвы», однако расчетов по иным показателям, оказывающим вредное воздействие на окружающую среду (шум, вибрация, ЭМП и др.), не проводилось. Кроме того, суд установил, что размеры и границы СЗЗ для данного объекта не утверждались Главным государственным санитарным врачом г. Москвы или его заместителем, как того требуют утвержденные правительством Правила установления СЗЗ.

    Ответчики обжаловали решение

    Не согласившись с решением, Правительство Москвы и Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы подали апелляционную жалобу в Верховный Суд (имеется у «АГ»). В ней они указали, что в Правилах землепользования и застройки отражены размеры ориентировочных санитарно-защитных зон, что не противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу. Учитывая предоставленные в материалы дела результаты расчетов ориентировочного размера СЗЗ от основных источников шума, суд необоснованно сделал вывод об отсутствии расчетов по указанным показателям.

    Правительство Москвы и Москомархитектура также посчитали, что вывод о том, что ориентировочные СЗЗ не должны отображаться в документах градостроительного зонирования, противоречат ч. 13 ст. 26 Закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты.

    По мнению апеллянтов, в п. 2.1 и 2.2 СанПина, на который сослался Мосгорсуд, речь идет о расчетных (предварительных) и установленных (окончательных) санитарно-защитных зонах, а не об ориентировочных, к которым относится СЗЗ станции «Бекасово», исходя из Правил землепользования и застройки г. Москвы, а отображение рассматриваемой зоны не противоречит указанным пунктам СанПина.

    Кроме того, в апелляционной жалобе отмечается, что Мосгорсуд не указал, на основании какого положения нормативного правового акта он сделал вывод о том, что «размеры, в том числе ориентировочной зоны, утверждаются уполномоченным должностным лицом органа по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, чему предшествует проведение соответствующих исследований и измерений». В связи с этим данный вывод не может быть признан обоснованным и противоречит ст. 176, 180 КАС.

    Апеллянты попросили отменить решение Мосгорсуда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

    Юлия Яковлева в возражениях (имеются у «АГ») помимо прочего указала, что Правительством Москвы были предоставлены расчеты только по уровню шума, расчеты по иным показателям не осуществлялись, натуральные измерения проводились только по шуму и уже после установления зоны в октябре 2017 г.

    Отмечается, что в п. 2.2 Постановления № 120-ПП указано, что ориентировочный размер СЗЗ промышленных производств и объектов разрабатывается последовательно: расчетная СЗЗ, выполненная на основании проекта с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физического воздействия на атмосферный воздух (шум, вибрация, ЭМП и др.); установленная – на основании результатов натурных наблюдений и измерений для подтверждения расчетных параметров.

    «Таким образом, согласно действующему законодательству ориентировочная СЗЗ состоит из расчетной и установленной. Для установления ориентировочной зоны имеется установленный порядок утверждения, утверждение размера санитарно-защитной зоны входит в компетенцию органов Роспотребнадзора», – подчеркивается в возражениях.

    Кроме того, указывается, что Мосгорсудом при рассмотрении дела установлено, что требования к размеру СЗЗ, основания для пересмотра этих размеров, методы и порядок их установления для отдельных промышленных объектов и производств и (или) их комплексов, ограничения на использование территории санитарно-защитной зоны, требования к их организации и благоустройству определены постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25 сентября 2007 г. № 74, которым введены в действие СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

    Юлия Яковлева попросила ВС оставить решение Московского городского суда без изменения. Прокурор также представил возражения на апелляционную жалобу, в которых попросил оставить решение без изменения.

    ВС оставил решение нижестоящей инстанции в силе

    Изучив материалы дела, ВС отметил, что п. 2 Постановления Правительства от 3 марта 2018 г. № 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон» на правообладателей объектов капитального строительства, введенных в эксплуатацию до дня вступления в силу указанного постановления, в отношении которых подлежат установлению СЗЗ, возлагается обязанность проведения исследований атмосферного воздуха, уровней физического или биологического воздействия на него за контуром объекта в срок не более одного года со дня вступления постановления в силу. Кроме того, им необходимо предоставить в Роспотребнадзор заявление об установлении СЗЗ с приложением к нему документов, предусмотренных п. 14 данных Правил.

    Верховный Суд отметил, что санитарно-защитные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ, относятся к зонам с особыми условиями использования территорий (п. 4 ст. 1 ГрК), границы которых в обязательном порядке отображаются на карте градостроительного зонирования, входящей в состав правил землепользования и застройки, а также могут отображаться на отдельных картах (ч. 5 ст. 30 ГрК).

    В связи с этим ВС согласился с выводом суда первой инстанции о том, что вопросы установления размера и границ санитарно-защитных зон не отнесены к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ, а отображению в документах территориального планирования и градостроительного зонирования подлежат зоны с особыми условиями использования территории.

    Также Суд посчитал, что довод о том, что административным ответчиком отображен ориентировочный размер СЗЗ, подлежит отклонению, поскольку действующим законодательством не предусмотрено, что ориентировочные размеры СЗЗ могут быть установлены непосредственно проектом документа градостроительного зонирования без учета требований СанПиН, в том числе касающихся порядка их утверждения.

    ВС указал, что, вопреки доводам жалобы, отсутствие акта об утверждении границ СЗЗ исключает возможность их отображения в правилах землепользования и застройки. При этом, согласно п. 25 Правил, СЗЗ и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в ЕГРН.

    Суд отметил, что ч. 13 ст. 26 Закона о внесении изменений в ГрК и отдельные законодательные акты, ссылкой на которую Правительство Москвы обосновывает свою жалобу, не опровергает правильности выводов первой инстанции, поскольку отображение в документах территориального планирования санитарно-защитных зон допускается только после установления их уполномоченным органом.

    Согласно данным законоположениям, с 1 января 2020 г. определенные в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения ориентировочные, расчетные (предварительные) СЗЗ прекращают существование, а ограничения использования земельных участков в них не действуют. Суд указал, что данные нормы применяются к СЗЗ, определенным в установленном законодательством порядке, и не исключают возможности признавать недействующими документы градостроительного зонирования в случае отображения на картографическом материале границ этих зон, установленных с нарушением законодательства в сфере санитарного благополучия населения.

    Судебная коллегия по административным делам пришла к выводу, что суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал представленные документы и, оценив собранные доказательства в их совокупности, правомерно признал оспариваемый нормативный правовой акт не действующим в части. Таким образом, ВС определил оставить решение Мосгорсуда без изменения.

    Представитель административного истца посчитала, что решение ВС необходимо не только для защиты ее доверителя

    В комментарии «АГ» представитель административного истца адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина посчитала, что выводы ВС весьма актуальны и необходимы для защиты прав граждан, чьи права нарушены незаконным установлением санитарно-защитных зон, поскольку данная проблема затрагивает права не только ее доверителя.

    По ее мнению, в основном проблема незаконно установленных санитарно-защитных зон встречается в Новой Москве, появилась она в связи с передачей земель из одного субъекта в другой и, как следствие, принятием новых правил землепользования и застройки.

    Анна Минушкина отметила, что ВС, рассматривая дело, пришел к выводам, что отображение в документах территориального планирования санитарно-защитных зон допускается только после установления их уполномоченным органом, к которым, в свою очередь, Правительство г. Москвы, не относится. «Таким образом, согласно позиции ВС, Правительство Москвы имеет право и обязано внести сведения о наличии санитарно-защитной зоны в документы градостроительного зонирования, однако установление наличия такой зоны и ее размера входит в компетенцию иного органа – Роспотребнадзора», – подчеркнула она.

    «Также предметом спора в суде первой инстанции было понятие ориентировочной санитарно-защитной зоны. Одним из оснований отмены решения Московского городского суда, по мнению Правительства Москвы, было то, что зону установили ориентировочно, то есть процедура ее установления не была завершена окончательно. Однако ВС, проанализировав действующее законодательство в части установления санитарно-защитных зон, пришел к выводу о том, что ориентировочные размеры санитарно-защитной зоны также не могут быть установлены непосредственно проектом документа градостроительного зонирования без учета требований СанПин», – резюмировала Анна Минушкина.

    Читать еще:  Договор дарения между юридическим лицом и физическим лицом: образец, важные аспекты

    Юристы решение Суда поддержали

    Партнер, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» ООО «Содружество Земельных Юристов» Юлия Бузанова отметила, что вынесенное по делу определение в очередной раз подтверждает, что установленные ориентировочно охранные зоны не могут создавать негативных последствий для правообладателей земельных участков и объектов недвижимости.

    Эксперт указала, что Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда поддержала заявителя, указав на запрет ограничения его прав в части установления охранной зоны непосредственно проектом документа градостроительного зонирования без учета требований СанПиН, в том числе касающихся порядка их утверждения. «Таким образом, единственным допустимым документом для установления вышеназванных ограничений является проект обоснования СЗЗ с соответствующими расчетами, выполненными Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации, главным государственным санитарным врачом субъекта Российской Федерации или его заместителем в зависимости от класса опасности производств», – подчеркнула Юлия Бузанова. По ее мнению, ВС подтвердил невозможность установления указанных ограничений по иным основаниям, что позволит правообладателям быть уверенными в правомерности их установления.

    Юрист международной юридической фирмы Dentons Мария Оболенская посчитала, что апелляционное определение ВС, хотя и не является революционным, значимо для практики постольку, поскольку основано на правильном и последовательном толковании многочисленных норм о санитарно-защитных зонах, содержащихся в законах и подзаконных актах. «СЗЗ считаются установленными со дня внесения сведений о них в ЕГРН. Отображение незарегистрированной (неустановленной) СЗЗ в какой-либо градостроительной документации не соответствует законодательству», – указала юрист.

    Она добавила, что ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны установленными не являются. «Действие ограничений в таких СЗЗ до 1 января 2020 г. является лишь переходным периодом от предыдущего порядка (когда для установления окончательной СЗЗ достаточно было решения Роспотребнадзора на основании измерений, подтверждающих расчетные параметры) к новому (обязательное внесение сведений о СЗЗ в ЕГРН)», – объяснила Мария Оболенская.

    Юрист отметила, что сегодня для установления и дальнейшего существования ориентировочных, расчетных (предварительных) СЗЗ (либо для прекращения их существования) собственники объектов, в отношении которых определены такие СЗЗ, должны обратиться в Роспотребнадзор до 1 октября 2019 г. Сделать это также могут органы государственной власти, органы местного самоуправления и правообладатели объектов недвижимости, расположенных в границах таких СЗЗ. Роспотребнадзор, в свою очередь, должен направить копию своего решения в Росреестр.

    Структура

    Проект положения состоит из двух частей:

    1. Общая часть. Прописаны требования о том, как использовать земельные участки (ЗУ) в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации. Обозначены застраиваемые земли и незастраиваемые. Также включает в себя информацию о регулировке пользования землей и стройкой. Одним словом, характеристика ЗУ.
    2. Территориальная часть. Включает схемы всей местности с обозначенными зонами и границами.

    Важно! ПЗЗ имеет юридическую власть и работает только в пределах границ местного самоуправления.

    Является ли ПЗЗ окончательным документом?

    Иногда возникает вопрос о том, являются ли утвержденные правила постоянными. Отражает ли документ конечное положение вещей или может меняться.

    Любые имущественные, в том числе и земельные, отношения имеют обыкновение изменяться. Также не остаются неизменными и потребности, и планы развития различных территорий. Именно поэтому правила не являются статичным документом.

    Еще на стадии разработки проекта они могут дорабатываться и изменяться. Они могут изменяться и после утверждения в зависимости от имеющихся или появляющихся вновь обстоятельств.

    Особенно это актуально, кода они были приняты ранее Генплана. Его позднее принятие может вызвать необходимость внесения корректив и в существующие правила.

    Следует иметь в виду, что правила открыты и доступны для изучения всеми. После утверждения они должны быть опубликованы.

    У любых физических, а также юридических лиц имеется возможность оспаривать решение, которым они были приняты.

    О Правилах землепользования и застройки известно далеко не всем. Однако они представляют важность для всех жителей каждого города (поселения).

    Их принятие обеспечивает комфортную и безопасную среду обитания, интересы землепользователей, застройщиков, властей и обычных жителей города. Хорошо проработанные и верно составленные правила смогут стать основой для нормального развития и даже улучшения жизни муниципальных образований.

    О том как искать Правила землепользования и застройки через систему ФГИС вы можете узнать, посмотрев видео:

    Долой пестроту и несогласованность

    Смыслом указанного законопроекта является упорядочение управления землями Российской Федерации. Нужно навести порядок в вопросе, что можно делать на земельном участке, а чего нельзя. На этот вопрос порой нелегко ответить не только гражданам, но и земельным юристам, судьям.

    Почему? Одновременно существует сразу несколько способов влияния на хозяйственную деятельность на земельном участке: посредством отнесения земельного участка к определённой категории земель, зонирования территории, установления особых регламентов и положений для некоторых охраняемых земель, а также в некоторых случаях использование земли определяется в документации по планировке территории.

    При этом все способы не очень хорошо между собой увязаны. Это часто приводит к тому, что одно управленческое решение может не вполне соответствовать другому. Например, губернатор изменяет категорию земель сельскохозяйственного назначения в расчёте на строи­­тельство промышленного предприятия, а орган местного самоуправления может издать правила зонирования, которые предписывают в этом месте строить склады.

    Хорошо известный пример несогласованности законов – это расхождения государственного лесного реестра и Единого государственного реестра прав на недвижимость, когда одно и то же пространство государственные органы (правда, в разных реестрах) числили и как собственность граждан, и как собственность государства, и как дачный участок, и как лесной. Вероятно, граждане даже не догадываются, сколько обстоятельств нужно проверить перед покупкой земельного участка, чтобы полностью защитить свои права.

    Такого пёстрого порядка управления землями, как это есть в России, вероятно, в мире больше нигде нет. Минэкономразвития проанализировало зарубежный опыт и пришло к выводу, что он строится на более-менее единообразном порядке видов деятельности, которая возможна на земельном участке. Деление земель по категориям не осуществляется, зато повсеместно распространено управление землями через территориальное зонирование и утверждение детальных планов территории.

    Это неспроста: ведь то, что можно делать на участке, напрямую определяет его экономическую ценность. Предсказуемость использования земельного участка в соответствии с намеченным инвестиционным планом является краеугольным камнем рыночной экономики. Как можно говорить о развитии предпринимательства и производства, когда может оказаться, что на участке, который был куплен для строительства завода, нельзя строить промышленный объект?

    Правовая база

    Планируя строительство на загородном участке в СНТ, собственнику земли нужно руководствоваться нормами и правилами, которые прописаны в:

    • Федеральном законе № 217-ФЗ, который вступил в силу 1 января 2019 года;
    • Градостроительном кодексе Российской Федерации (статья № 39);
    • Земельном кодексе РФ, который определяет принадлежность участков к землям для садоводства и огородничества;
    • своде правил СП 53.13330.2019, посвященном планировке и застройке территории ведения гражданами садоводства.

    Именно в последнем документе прописано, какие расстояния должны соблюдаться между постройками на загородных участках. Главные цифры мы собрали в виде инфографики.

    Как внести изменения?

    Процедура внесения изменений в действующие ПЗЗ несколько отличается от описанной. Инициатором мероприятия может стать любое заинтересованное лицо при наличии оснований, предусмотренных частью 3 статьи 33 ГрК РФ. В большинстве случаев речь идет о неэффективности правил, утвержденных ранее.

    Порядок внесения изменений в ПЗЗ предполагает осуществление следующих действий:

    • направление предложения о поправках в правила в комиссию, созданную муниципалитетом для разработки документа;
    • подготовка членами комиссии заключения о целесообразности изменений действующих правил;
    • принятие главой муниципалитета на основании заключения комиссии решения об отклонении или внесении предложенных изменений;
    • при положительном решении — подготовка проекта корректировок в ПЗЗ;
    • согласование нового варианта правил с заинтересованными и контролирующими органами;
    • публичные слушания или обсуждения запланированных поправок;
    • рассмотрение итогов слушаний или обсуждения;
    • принятие решения об отклонении или внесении изменений в ПЗЗ. Осуществляется представительным органом муниципалитета.

    Для города Москвы регламент по внесению изменений в ПЗЗ прописан в отдельном постановлении Правительства Москвы №457-ПП от 17.05.2018

    Не трудно заметить сложность описанной процедуры – как юридическую, так и организационную. Поэтому внесением изменений в ПЗЗ занимаются не непосредственные инициаторы мероприятия – застройщики, инвесторы или проектировщики, а специализированные организации, которые занимаются оказанием кадастровых, юридических и других подобных услуг.

    Такой подход гарантирует не только успешное завершение мероприятия, но и оперативность его проведения при разумном уровне сопутствующих финансовых расходов.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector