Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Прекращение договора управления многоквартирным домом путем одностороннего отказа от его исполнения

Могут ли собственники отказаться от договора управления «просто так»

Давно писала на telegram канале о противоречивости практики по досрочному расторжению договора управления с управляющей организацией.
В судах обычно поднимается вопрос о толковании ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ:
«Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом».

Кто-то считал, что нужно обязательно обосновывать решение о смене управляющей организации её плохой работой, остальные (большинство) довольствовались простым немотивированным волеизъявлением собственников о переходе под опеку другой компании, аргументируя позицию старым мнением Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 N 7677/11.)

С тех пор практика осталась такой же противоречивой, но появилась парочка решений Конституционного Суда РФ, которые при последующем активном упоминании в судебных спорах могут изменить практику судов в пользу бросаемых управляющих организаций.
Вот эти решения:

Определение Конституционного Суда РФ от 26.03.2020 N 641‑О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Соболевой Натальи Владимировны на нарушение ее конституционных прав частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ»

Жители на собрании приняли решение о смене способа (!) управления с жилищно-строительного кооператива (от застройщика) на управление управляющей организацией, не обосновывая решение ненадлежащей работой, поскольку тут речь идёт не о смене управляющей организации и не расторжении договора управления, а о выборе совершенно другого способа управления.
Однако суды общей юрисдикции признали решение незаконным, ссылаясь на ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ и то, что для расторжения договора управлении необходимо было обосновать плохую работу кооператива.
Откуда в кооперативе договор управления, при чём тут эта норма, с каких пор для перехода на способ управления УО нужна плохая работа кооператива — останется самой большой загадкой. Приходится принять как факт такое дикое решение.
Инициатор собрания обратилась в Конституционный Суд РФ с жалобой на то, что суды общей юрисдикции читают спорную норму так, как будто она «не допускает одностороннего отказа от договора управления при смене способа управления в отсутствие доказательств ненадлежащего управления МКД жилищно-строительным кооперативом».
Конституционный Суд РФ не стал особо вникать в чудесатую историю. Он просто отказал, сославшись на свое предыдущее определение с толкованием спорной нормы закона. Вот это решение:

Определение Конституционного Суда РФ от 24.04.2018 N 1001‑О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Чернова Сергея Борисовича на нарушение его конституционных прав частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ»

Здесь обращению в Конституционный суд предшествовала обычная, но тоже беспричинная смена управляющих организаций в рамках одного, ранее выбранного способа управления (управляющей организацией).
Суды общей юрисдикции оказались противники немотивированной смены управляющих организаций и признали решение собрания недействительным.
По применению спорной нормы Конституционный Суд РФ так обозначил свою позицию:
Часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ должна рассматриваться во взаимосвязи с частями 2 и 6 указанной статьи.
Исходя из них договор управления заключается на согласованный сторонами срок.
До его истечения собственники вправе посредством принятия соответствующего решения собрания отказаться от продления договорных отношений.
Таким образом, спорная норма предусматривает, что досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления со стороны собственников допустим в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией, чем обеспечивается:

  • реализация принципа надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ),
  • стабильность соответствующих правоотношений, а также
  • соблюдение справедливого баланса интересов сторон договора управления.

Теперь любая попытка оспорить в КС РФ ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ будет упираться в это решение, а суды общей юрисдикции смогут активнее использовать эти определения.
Пока до судов это не дошло, их практика складывается всё ещё чаще в пользу жителей:

Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ позволяет собственникам в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом

Дела по линии арбитражных судов — споры о передаче технической документации и оспаривание решений жилищной инспекций:
① Определения Верховного Суда РФ от 10.04.2019 N 310-ЭС19 – 3466 по делу N А14 – 1671/2018, от 09.01.2018 N 310-ЭС17 – 19934 по делу N А83 – 4599/2016, от 21.05.2018 N 309-ЭС18 – 4907 по делу N А60 – 4085/2017
② Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.10.2019 N Ф01 – 5692/2019 по делу N А43 – 41496/2017
③ Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.08.2019 N Ф04 – 2506/2019 по делу N А46 – 9978/2018, от 20.06.2019 N Ф04 – 1629/2019 по делу N А81 – 4771/2018, от 06.06.2019 N Ф04 – 1704/2019 по делу N А03 – 6223/2018
④ Постановления Арбитражного суда Московского округа от 20.03.2020 N Ф05 – 3753/2020 по делу N А41 – 22819/2019 и от 02.12.2019 N Ф05 – 20163/2019 по делу N А41 – 22822/2019
⑤ Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.12.2019 N Ф06 – 55530/2019 по делу N А49 – 15393/2018
⑥ Постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.11.2019 N Ф07 – 14696/2019 по делу N А56 – 26341/2018 и от 02.08.2019 N Ф07 – 8600/2019 по делу N А26 – 12006/2018 (засилено Определением Верховного Суда РФ от 08.11.2019 N 307-ЭС19 – 19778)
⑦ Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2019 N Ф08 – 6388/2019 по делу N А32 – 43176/2018 и от 01.08.2019 N Ф08 – 6543/2019 по делу N А53 – 29397/2018
⑧ Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 20.12.2019 N Ф09 – 8231/19 по делу N А50 – 7638/2019, от 13.11.2019 N Ф09 – 7223/19 по делу N А71 – 1563/2019, от 08.11.2019 N Ф09 – 7067/19 по делу N А07 – 2492/2019, от 16.07.2019 N Ф09 – 4171/19 по делу N А71 – 16992/2018, от 01.08.2019 N Ф09 – 4675/19 по делу N А34 – 8502/2018
⑨ Постановления Арбитражного суда Центрального округа от 09.12.2019 N Ф10 – 5106/2019 по делу N А23 – 7465/2018 (засилено Определением Верховного Суда РФ от 12.02.2020 N 310-ЭС19 – 27703), от 31.10.2019 N Ф10 – 4724/2019 по делу N А84 – 4410/2018, от 09.07.2019 N Ф10 – 2148/2019 по делу N А84 – 4130/2018, от 08.07.2019 N Ф10 – 2270/2019 по делу N А84 – 3940/2018

Суды общей юрисдикции, дела об оспаривании решений общего собрания — апелляционные определения:

  • Нижегородского областного суда от 19.03.2019 по делу N 33 – 2988/2019
  • Ленинградского областного суда от 12.03.2020 N 33 – 1407/2020
  • Санкт-Петербургского городского суда от 28.01.2020 N 33 – 2472/2020
  • Свердловского областного суда от 01.02.2019 по делу N 33 – 819/2019 (33 – 23371/2018)
  • Кемеровского областного суда от 21.11.2019 по делу N 33 – 12423 (2 – 747/2019)
Противоположная позиция (её больше, взяла посвежее).

➊ Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.09.2019 N Ф10 – 3746/2019 по делу N А54 – 8997/2018 из Рязанской области (засилено Определением Верховного Суда РФ от 18.11.2019 N 310-ЭС19 – 22100):
«Одновременно не дано никакой оценки и доводу ООО „Жилсервис Рязань“ со ссылкой на правовую позицию, изложенную в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 1001‑О».
Это как раз то определение КС РФ, о котором шла речь выше. Повторно дело еще не рассмотрено.

➋ Апелляционные определения Верховного суда Республики Карелия от 18.10.2019 N 33 – 3616/2019 и Красноярского краевого суда от 28.01.2019 N 33 – 1220/2019 (в Красноярске такой практики много):
«применительно к положениям ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ право на досрочный односторонний отказ от исполнения заключенного с управляющей организацией договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий договора».

Невыполнение управляющей компанией условий договора

Одним из таких случаев является предусмотренное ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет его условий.

Одновременно собственники должны принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Читать еще:  Ваш гараж попадает под снос? Вот как получить компенсацию!

Это один из вариантов отказа от услуг недобросовестной компании. Но для его реализации потребуется документальное подтверждение факта неисполнения договора управления. В качестве доказательств собственники могут использовать акты о неоказании услуг, фото- и видеоматериалы, ответы надзорных органов и выданные ими предписания.

Стоит оговориться, что если договор управления заключен по итогам проводимого органом местного самоуправления конкурса, то реализовать решение о расторжении договора собственники могут по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

При работе с некоторыми домами управляющие организации не получают ожидаемого результата из-за пассивности жильцов и плохой собираемости оплаты. В такой ситуации заниматься содержанием МКД проблематично – на него не хватает средств, а собственники не проявляют интереса и игнорируют собрания. В подобных случаях УО обычно не хотят нести убытки, поэтому они ищут способы расторжения договора управления в одностороннем порядке. Перед рассмотрением вопроса «Расторжение Договора управления МКД» нужно разобраться с тем, как он заключается, и в каких взаимоотношениях могут находиться стороны. Дома управляются по-разному. Приведем ниже таблицу с особенностями оформления договора в зависимости от режима управления.

Отдельный порядок работает в отношении новых домов. Здесь строительная компания может подписать договор управления с УК раньше, чем местные власти проведут конкурс по отбору обслуживающей организации. Это описывается в части 14 статьи 161 ЖК РФ. Заключается такой договор на срок не более 3 месяцев. Когда конкурс все же проведут и УК будет выбрана, владельцы квартир обязуются заключить договор управления именно с ней.

На практике муниципалитеты не всегда спешат исполнять это правило, и новостройки продолжают управляться УК застройщиков. Этим нарушается ЖК РФ, а значит, ситуацию можно оспорить, хотя практика рассмотрения подобных дел в суде остается противоречивой.

Если УО отказывается от управления домом

Когда говорят о прекращении договора управления МКД, в подавляющем числе случаев имеется в виду недовольство жильцов их УК и желание поменять ее. В этой статье мы рассматриваем обратную ситуацию.

Отметим сразу, что ответ на вопрос о том, может ли УК отказаться от управления домом в одностороннем порядке отрицательный. Управляющая компания не имеет права по собственному желанию при отсутствии дополнительных оснований прекращать работать с ранее взятым на обслуживание МКД. Здесь нужно ориентироваться на следующие нормативные документы:

  • часть 8 статьи 162 ЖК РФ – говорит о том, что поменять или расторгнуть договор управления можно в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством;
  • статья 450 ГК РФ – разрешает такие действия по соглашению сторон, если в законодательстве не предусматривается иное.

Два варианта расторжения договора управления
по инициативе УО

1. При наличии соглашения сторон.

В статье 452 ЖК РФ говорится о том, что такое соглашение составляется в форме, аналогичной договору управления. Подписывают бумагу те же лица.

Управляющая компания может реализовать свое желание отказаться от дома путем достижения договоренностей с жильцами. УО имеет право созвать общедомовое собрание и вынести на него вопрос о расторжении договора. Если на ОСС такое решение принимается, то оно закрепляется в протоколе и с собственниками подписывается соглашение. Согласие нужно получить от более чем 50 процентов владельцев помещений.

Процесс заключения соглашения будет несколько проще, если председатель домового совета имеет доверенность на подписание договора, внесение в него корректировок и дополнительных соглашений.

Если выполнение обязательств связано с ведением предпринимательской деятельности лишь одной стороной договора, то она в одностороннем порядке от своих обязанностей отказаться не может. Это правило закреплено в пункте 2 статьи 310 ГК РФ.

Основания, на которых владельцы помещений могут отказаться от выполнения договора, приведены в статье 162 ЖК РФ (части 8.1 и 8.2).

2. Через суд.

Если шансов на расторжение договора управления управляющей организацией по соглашению сторон нет, то остается только один путь – обращаться в суд. УО в соответствии с ГК РФ может потребовать расторгнуть заключенный с ней договор по следующим причинам:

  • вторая сторона существенно нарушила договоренности;
  • значительно изменились обстоятельства;
  • произошли другие случаи, прописанные в договоре.

Предварительно нужно обязательно попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. Управляющая компания, инициирующая расторжение договора, направляет второй стороне уведомление. Ответ на него дается в срок, определенный в договоре управления или указанный в тексте самого извещения. Бывает так, что этот период нигде в приведенных источниках не определяется. В таком случае его стандартная продолжительность будет 30 дней.

Если ответа в определенный срок не направлено или от второй стороны получен отказ, тогда инициатор расторжения договора управления МКД может обращаться с судебным иском.

Суду потребуется доказать, что необходимые меры для урегулирования спорной ситуации предпринимались. Для этого следует показать переписку, претензионные письма, извещения и прочее. Именно такой порядок определяется для подобных случаев судами высшей инстанции.

Подробнее о расторжении договора управления

Причины для расторжения договора с УК по инициативе УК могут быть разные, часть из них мы указали во вступлении к тексту. Главной проблемой обычно становятся финансовые трудности. К примеру, управляющей организации не хватает средств на обслуживание дома из-за объективного подорожания услуг и материалов, а жильцы не согласовывают повышение оплаты.

Оправдать расторжение договора управления в некоторых случаях можно возникновением обстоятельств непреодолимой силы. Например, если дом неожиданно оказался в аварийном состоянии по причинам, которые не зависят от управляющей организации, и она не в силах их поменять, то по суду можно расторгнуть договор. Именно такая ситуация описана в одной из журнальных статей, приведенных выше.
В прочих обстоятельствах отказ управляющей компании от дальнейшего обслуживания дома будет неправомерным. Причина этого – публичный характер договора управления. Его второй стороной является группа владельцев помещений, условия соглашения для всех одинаковы, и заключение ДУ для жителей МКД является обязательным.

Конституционный суд РФ в своем определении № 115-О от 6 июня 2002 года говорит о том, что заключать публичный договор нужно обязательно, если имеется возможность предоставить соответствующие услуги. Отсюда следует и запрет на односторонний отказ в исполнении ранее взятых на себя обязательств, если сохраняется возможность их выполнения. При несоблюдении этих условий исчезает смысл законодательных требований об обязательности заключения такого договора, а также он лишается правового статуса.

Расторжение договора управления МКД в одностороннем порядке возможно только через суд. Никаких правовых оснований для таких действий УК не предусматривается.

Формально управляющие организации могут пойти в суд, если обслуживание домов приносит им убытки вместо ожидаемой прибыли из-за того, что:

  • жильцы не оплачивают услуги;
  • состояние здания внезапно ухудшилось по вине собственников или внешних сил, не зависящих от УО, и так далее.

Однако практика показывает, что суды редко принимают в таких процессах сторону управляющей компании. Это объясняется технической сложностью разбирательств, невозможностью привлечь как ответчиков всех жильцов дома и другими обстоятельствами. В итоге УК обычно решают проблемы тем, что взыскивают долги через суд и дожидаются, когда закончится срок действия ДУ. Для прекращения договора управления в связи с окончанием срока действия достаточно отказаться от его продления. Зачастую именно это становится выходом из сложной ситуации с убыточным объектом.

В сложившихся условиях управляющим организациям при начале работы с МКД нужно понимать, что отказаться от его обслуживания в одностороннем порядке она не сможет. Вариантов развития событий здесь может быть три:

Вы читали статью «Расторжение Договора управления МКД по инициативе УО»

Односторонний отказ от договора

Если собственники заметили какие-либо нарушения или невыполнения пунктов, прописанных в договоре, они имеют право написать заявление на его расторжение. Но официально данный отказ возможен лишь при том случае, если владельцы квартир решили выбрать новый способ управления домом. Желательно сразу уведомить ситца о решении собственников квартир в доме. Много собственников квартир в доме упускает этот пункт и не желает уведомлять компанию, однако это может сыграть против них. Для представителей организации это будет являться неожиданностью, из-за чего отрицательный настрой и увеличенная длительность процедуры гарантирована.

В результате общего собрания собственников должен быть избран новый способ управления домом, обозначено время на смену УК и выяснен порядок прекращения выполнения обязанностей, прописанных в договоре.

Читать еще:  Нарушение застройщиком сроков по ДДУ: как написать претензию

При выборе способа управления МКД на общем собрании необходимо знать, что товарищество собственников жилья, созданное и зарегистрированное в этом доме, не может обеспечивать над ним контроль. Такое ТСЖ может управлять лишь любым другим домом, но не тем, в котором создано.

Уведомление о расторжении договора управления МКД образец

___________________________________________
(наименование/Ф.И.О. стороны по договору
управления многоквартирным домом)
адрес: ____________________________________

от ________________________________________
(наименование/Ф.И.О. стороны по договору
управления многоквартирным домом)
адрес: ___________________________________,
телефон: ______________, факс: ___________,
адрес электронной почты: __________________

ЗАЯВЛЕНИЕ
о прекращении договора об управлении
многоквартирным домом

«___»__________ ____ г. между _________________________________________
(наименование управляющей организации)
и _________________________________________________________________________
(наименование/Ф.И.О. собственника помещения/ ТСЖ/ ЖСК и др.)
был заключен Договор N ____ от «___»__________ ____ г. об управлении
многоквартирным домом, расположенным по адресу: _______________________.
Договором об управлении многоквартирным домом N ____ от «___»__________ ____ г. предусмотрено его действие по «___»__________ ____ г.
Согласно ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора об управлении многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, заявляем о прекращении Договора об управлении многоквартирным домом N ____ от «___»__________ ____ г. в связи с окончанием срока его действия с «___»__________ ____ г.

«___»__________ ____ г.

_______________/___________________/
(подпись) (Ф.И.О.)

В сегодняшней статье речь пойдет о расторжении договора строительного подряда, а точнее о таком его виде как односторонний отказ от исполнения договора.

Сразу же оговорюсь, что в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (далее также ГК РФ) есть упоминание как об «одностороннем отказе от исполнения обязательства», так и об «одностороннем отказе от исполнения договора». Эти понятия соотносятся как частное и общее. То есть, отказываясь от исполнения договора сторона прекращает все обязательства, вытекающие из соответствующего договора. Более того, в ГК РФ есть упоминание об «отказе от договора», которое на практике идентично «отказу от исполнения договора».

При этом термин «обязательство», как в судебной практике, так и в законе, часто употребляется и как тождественный термину «договор».

Поэтому, исходя из тех последствий, на которые направлен отказ, в каждом конкретном случае необходимо определять о каком отказе идет речь, отказе от исполнения обязательства или договора.

Что же делать, если сохранение договора подряда для одной из сторон становиться экономически нецелесообразным. Каковы условия расторжения договора в одностороннем порядке.

Как говорится «юристы умеют заключать договоры, а адвокаты умеют договоры расторгать».

Иногда стороны договора пытаются прийти к соглашению о расторжении договора подряда. Конечно, всегда лучше прийти к знаменателю который устроит всех. Зачастую эффективней отказаться от исполнения договора.

Воспользовавшись своим правом на односторонний отказ сторона договора прекращает обязательство без учета мнения другой стороны, которая вынуждена принять прекращение обязательства как данность.

Оперативное прекращение обязательств, то есть расторжение договора с нарушающим обязательства контрагентом, может полностью компенсировать понесенные экономические потери. Представляется, что основной целью применения отказа от исполнения договора является, в первую очередь, снижение экономических потерь.

Но не секрет, что воспользовавшись правом на расторжение договора в одностороннем порядке, можно получить экономические выгоды. Иногда недобросовестные заказчики злоупотребляют своими правами, предусмотренными действующим законодательством. В таких случаях без помощи специалиста, защитить права потерпевшей от расторжения договора стороны, взыскать задолженность за фактически выполненные работы, бывает весьма затруднительно.

Судебно-арбитражная практика применения норм, предоставляющих прав на односторонний отказ от исполнения обязательств, а таких к слову в Гражданском кодексе несколько десятков, очень велика.

Статья 310 ГК РФ запрещает в одностороннем порядке отказываться от исполнения обязательств, за исключением случаев, предусмотренных договором – так называемый принцип неизменности обязательства.

Далее в ст. 310 ГК РФ указано, что если иное не вытекает из закона или существа обязательства, односторонний отказ допускается также в случаях, предусмотренных договором.

То есть правом на односторонний отказ можно воспользоваться только в следующих случаях: если такое право предусмотрено законом или предусмотрено договором.

При этом случаи, предусмотренные законом, также можно разделить на ситуации когда закон связывает возникновение права на односторонний отказ с определенными обстоятельствами и на когда такое право возникает вне зависимости от каких-либо условий, так сказать, в любое время.

Для договора подряда законом предусмотрено достаточно большое количество ситуаций в которых предоставляется право на односторонний отказ от его исполнения. Таким правом стороны могут воспользоваться как в связи с предполагаемым или совершенным нарушением договора другой стороной, так и в связи с наступлением определенных обстоятельств, также может быть осуществлено заказчиком в отсутствие на то каких-либо причин.

Конкретно, законом предусмотрены следующие ситуации:

Если в процессе выполнения работ появилась необходимость провести дополнительные работы, а соответственно в существенном превышении цены работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, в свою очередь, вправе отказаться от договора, если он не согласен на такое превышение цены работы (ч. 5 ст. 709 ГК РФ).

Также заказчик вправе отказаться от исполнения договора, если подрядчик к исполнению договора приступает не своевременно или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным (ч. 2 ст. 715 ГК РФ).

Кроме того, если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, и подрядчик не устранил недостатки в назначенный ему заказчиком разумный срок, заказчик также вправе отказаться от договора подряда (ч. 3 ст. 715 ГК РФ).

Статья 717 ГК РФ вовсе предусматривает, что до сдачи заказчику результата работы, , заказчик может в любое время отказаться от исполнения договора, если иное не предусмотрено договором подряда.

Что касается права подрядчика на односторонний отказ, то таким правом он может воспользоваться в случае, если заказчик, несмотря на соответствующее предупреждение подрядчика не заменит непригодные или недоброкачественные материал, оборудование, техническую документацию или переданную для переработки (обработки) вещь, не изменит указаний о способе выполнения работы или не примет других необходимых мер для устранения обстоятельств, грозящих ее годности (ст.716 ГК РФ, ч. 3 ст. 745 ГК РФ).

Выбор варианта отказа от исполнение договора заказчиком необходимо делать исходя из оснований для отказа.

Так, если отказ связан с нарушением подрядчиком своих обязанностей по договору, заказчик имеет право потребовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательств подрядчиком. Подрядчик же вправе в судебном порядке оспаривать сам отказ от исполнения договора подряда, отрицая факт нарушения условий договора.

В случае немотивированного отказа от исполнения договора, даже если действительной причиной такого отказа послужило нарушение условий договора подряда подрядчиком, неблагоприятные последствия расторжения договора возлагаются на заказчика – заказчик обязан оплатить часть выполненной подрядчиком работы, а также возместить убытки, причиненные расторжением договора.

Таким образом, причины отказа от исполнения договора имеют весьма важное значение для определения его последствий. В свою очередь, важное значение имеет определение последствий одностороннего отказа от исполнения обязательства, поскольку значительное количество споров, вытекающих из отказа, возникает именно по поводу урегулирования его последствий.

Примерами таких споров являются споры об оплате работы, выполненной до одностороннего расторжения договора подряда, споры о возврате аванса при одностороннем отказе от исполнения договора подряда, возможности применения штрафных санкций при одностороннем отказе от договора и многие другие.

Таким образом, при заключении договора необходимо обращать внимание на причины, которые могут послужить основанием для возникновения права той или иной стороны на односторонний отказ от договора.

Главным же последствием отказа от исполнения договора является прекращение договора (ч. 3 ст. 450 ГК РФ).

Заявление о расторжении договора должно быть подписано так же как и любые претензии – уполномоченным представителем. Уведомление о расторжении договора должно быть направлено контрагенту таким образом, чтобы у отправителя остались доказательства направления такого письма. Кроме того, отказ от исполнения договора считается совершенным с того момента, когда другая сторона договора его получила, если иной срок не указан в письме о расторжении договора. Другими словами односторонний отказ от исполнения договора как односторонняя сделка может иметь место только по факту воспринятости отказа контрагентом договора.

Читать еще:  Как вложить материнский капитал в приобретение частного дома?

В заключение отмечу, что имеющаяся судебная практика, касающаяся споров о последствиях как одностороннего отказа от исполнения обязательств, так и одностороннего отказа от исполнения договора довольна противоречива. Такое положение дел оставляет сторону, чьи права были нарушены отказом от исполнения договора уповать на грамотность своего представителя в суде.

Поскольку ко мне часто обращаются с просьбой подсказать, как составить письмо о расторжении договора, приведу уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке:

Генеральному директору
ООО «Подрядчик»
Иванову И.И.

Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора

22 июня 2010 г. между ООО «Заказчик» и ООО «Подрядчик» был заключен договор строительного подряда № 12 (далее – Договор) по условиям которого ООО «Подрядчик» обязалось выполнить работы по устройству асфальтового покрытия на объекте, расположенном по адресу: _____________________________.

В соответствии с п. 2.2 Договора конечный срок выполнения работ – 30.07.2010 г.

На 25.08.2010 работы в полном объеме не выполнены. Поскольку ООО «Подрядчик» выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку стало явно невозможным, ООО «Заказчик», в соответствии со ст. 715 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказывается от исполнения Договора полностью. В соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор считается расторгнутым.

Поскольку ООО «Заказчик» ранее в качестве аванса по Договору было перечислено ООО «Подрядчик» 1 000 000 (Один миллион) рублей, а работы по Договору выполнены ООО «Подрядчик» на 844 000 (Восемьсот сорок четыре тысячи) рублей, ООО «Заказчик» требует вернуть неотработанный аванс в размере 156 000 (Сто пятьдесят шесть тысяч) рублей в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения настоящего письма.

Расторжение договора через суд

Помимо мирного проведения процедуры существуют и вопросы, которые решаются преимущественно в суде. Такая процедура проводится в случае серьезного нарушения одной из сторон. Серьезным является то нарушение договора, при котором вторая сторона имеет большие убытки и не получает того, на что надеялась при заключении контракта.

Разрыв договора управления МКД происходит обычно при невыполнении условий:

  1. Периодическая задержка ремонтных работ и/или плохое качество предоставляемых услуг.
  2. Систематическое непредоставление отчетов о проделанной работе владельцам квартир в доме;
  3. Несогласованное проведение ремонтных работ и услуг, касающихся общедомового имущества.
  4. Причинение вреда имуществу дома, нецелесообразное использование денежных средств, выделенных владельцами жилых помещений.


В ЖК РФ указано, что претендовать на разрыв договора можно в случае любого невыполнения его условий. Но неважно: серьезное это нарушение, или нет.

Важно! Заявление в суд подается только после попытки устранения этой проблемы с другой стороной. Если после обращения к стороне, она не ответила в течение положенного времени (если это время не указано в договоре, стандартно оно составляет 30 дней), то с копией можно прибегать к судебным разбирательствам.

После решения об отказе от УК на общем собрании должен быть избран новый способ управления домом или новоявленная организация.

Пошаговая инструкция по расторжению договора управления

При нежелании управляющей компании сотрудничать с жильцами по весомым основаниям она имеет право на расторжение договора. Однако для этого ей придется выполнить определенную процедуру, чтобы отношения могли прерваться согласно законодательству без ущемления прав собственников.

Так, управляющая компания должна действовать следующим образом:

  • для начала УК следует подготовить акт с изложением причин расторжения соглашения. Поводы должны соответствовать законодательству и иметь основание,
  • далее компания должна подготовить документацию и отчеты, которые впоследствии передаст жильцам для изучения проведенной управляющей компанией работы за последний период,
  • после этого жильцов нужно оповестить о снятии полномочий компанией через 30 дней,
  • все действия должны производиться заранее для предоставления времени жильцам на выбор новой УК, проведение собрания и конкурса,
  • по окончании процесса компания обязана оповестить Жилищную инспекцию и муниципалитет.

Для этого необходимо подготовить пакет документов с обоснованием поводов по принятому решению, после чего направить их в соответствующие инстанции.

Знайте! По итогам проведенных действий УК обязана проводить работу в обслуживаемом жилом помещении до того, как наступит время окончания полномочий. Если жильцами не было направлено обращение в суд, соглашение расторгается.

Рекомендуется обратить внимание при осуществлении вышеуказанных действий на все тонкости, так как из таковых регулируются жилищные правоотношения в целом.

Куда жаловаться на управляющую компанию в СПб?

Можно ли сменить управляющую компанию по дому, читайте тут.

Как устанавливаются тарифы на коммунальные услуги в управляющих компаниях, читайте по ссылке: https://novocom.org/zhkx/kak-ustanavlivayutsya-tarify-na-kommunalnye-uslugi-v-upravlyayushhix-kompaniyax.html

Преимущества одностороннего отказа от исполнения договора

1. Возможность стороны «выйти из договора» без объяснения причин (при наличии такого условия в тексте). Но бывают случаи, когда стороны также согласовывают дополнительные основания для одностороннего отказа, связанные с нарушением договора одной из сторон. В этом случае важно собрать доказательства, подтверждающие такие нарушения, и четко на них указать. В ином случае отказ от договора может быть признан судом недействительным, и договор продолжит свое действие со всеми вытекающими последствиями.

Кейс № 1

Верховный Суд Республики Беларусь рассмотрел дело о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды торгового центра. В договоре аренды стороны предусмотрели право арендодателя отказаться от исполнения договора в случае, если арендатор использует прилегающий к торговому центру земельный участок не по назначению. Отказываясь от договора аренды, арендодатель указал, что на земельном участке арендатором в нарушение договора возведен павильон.

Арендатор обратился в суд с требованием о признании такого одностороннего отказа от договора незаконным. Суд признал, что возведением павильона на земельном участке арендатор не нарушил условия договора, а значит, отказ арендодателя от договора является неправомерным.

Данный кейс демонстрирует, что мнение одной стороны о наличии нарушения договора может быть поставлено под сомнение, а односторонний отказ от договора признан недействительным.

2. Отсутствует необходимость подписывать какие-либо соглашения или обращаться в суд: достаточно письменно известить контрагента о своем отказе. Но здесь нужно быть очень внимательным, и вот почему. Суды исходят из следующего: если отсутствует какое-либо подтверждение получения контрагентом письменного извещения об отказе от договора, то договор будет являться действующим.

Фото: uk.p-advice.com

На практике встречаются случаи, когда сторона уклоняется от получения письменных извещений от контрагента. Выходом в этой ситуации может стать включение в договор следующей формулировки: «Уведомление об отказе от исполнения договора считается полученным по истечении 5 дней с момента его направления по юридическому адресу». Это позволит в дальнейшем избежать спорных ситуаций: договор будет считаться расторгнутым независимо от того, получила другая сторона уведомление или нет.

3. Возможность быстро и с минимальными затратами прекратить договорные отношения и рассмотреть альтернативные варианты сотрудничества с иными контрагентами.

Ответственность за отказ от исполнения договора

В случае одностороннего отказа от исполнения предусмотрена выплата денежной суммы контрагенту при наличии одновременно нескольких обстоятельств:

  1. обе стороны договора ведут предпринимательскую деятельность;
  2. сторона реализует право на необоснованный отказ от исполнения договором, предусмотренный договором или НПА;
  3. плата предусмотрена сторонами договора.

Но контрагент не имеет права требовать выплаты подобной суммы, если он сам нарушил условия договора.

Также в судебном порядке может быть отказано во взыскании платы, если ее размер явно не соответствует неблагоприятным последствиям отказа, наступившими для второй стороны договора, а его действия недобросовестны.

Размер и порядок выплаты подобной суммы формулируется изначально в договоре. Если договоре не установлен срок уплаты, то обязательство по оплате возникает с момента отказа стороны от договора.

Выход одной квартирой

Можно ли осуществить выход из управляющей компании одной квартирой? Нельзя. Вопрос о форме управления, а также с кем подписывать договор, может быть решен только на общем собрании собственников квартир.

Таким образом, получается, что наилучшим способом будет просто дождаться истечения договора с одной Управляющей организацией и заключить с другой. Так вы сэкономите и время, и деньги.

Может показаться, что ждать слишком долго, но это не так. Потому как лимит действия договоров с Управляющими компаниями – три года, но в абсолютном большинстве случаев договор заключается на один год.

О том, с какими трудностями можно столкнуться при отказе от управляющей компании, вы можете узнать из видео:


Жители не могут отказаться от управляющей компании

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector