Расшифровка МКД в ЖКХ (многоквартирный дом) в 2021 году

МКД – это сокращение термина «многоквартирный жилой дом», часто применяемое в ЖКХ. Под таким строением понимается наличие нескольких отдельных жилых помещений (квартир) с выходом в места общего пользования или общедомовую территорию.

В целом многоквартирный дом не может принадлежать одному собственнику. Все жилые помещения в нем являются собственностью совокупности лиц на основании зарегистрированных прав. Это могут быть:

• физические лица;
• юридические лица;
• муниципалитет или государство.

Расшифровка и определение

ЖК Российской Федерации (Глава 2, статья 16) выделяет несколько типов жилых помещений, а именно: жилой дом (или его часть), квартира (или её часть), комната.

Многоквартирным домом согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 02.08.2006 №47 признается комплекс из более 2 квартир,которые имеют самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому или в помещение общего пользования этого дома.

Документ «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04,2004» (утвержденный Госстроем РФ) определяет МКД как жилой дом, у квартир которого есть общие внеквартирные помещения и инженерные системы. У МКД отсутствует единый собственник, в отличие от частного владения, здесь квартиры и иные помещения могут принадлежать:

• Физическим лицам.
• Юридическим лицам.
• Государству.

Из этих определений выделяем отличия МКД от частного строения:

*Последний критерий является основополагающим при определении статуса жилого дома.

Как рассчитывается тариф за содержание жилья

В законе о ЖКХ нет единого тарифа на содержание жилья в многоквартирном доме. Сколько придется платить каждому жильцу за работы по благоустройству и ремонту общего имущества, решают собственники недвижимости на ежегодном собрании.

Так происходит, потому что многоквартирные дома не одинаковы и в каждом свои затраты. Так, жильцу высотки с гектаром придомовой территории придется платить за содержание больше, чем собственнику квартиры в пятиэтажке с небольшим двором.

Тариф за содержание жилья, так же как и перечень необходимых работ, рассчитывается и утверждается на общем собрании членов ТСЖ или УК. Владельцы неприватизированных квартир могут не участвовать в обсуждении, но платить по тарифу обязаны.

Как рассчитывается ежемесячная оплата:

• рассчитывают общую годовую стоимость всех работ за ремонт и содержание жилья, запланированных на этот период;
• полученную сумму делят на количество владельцев недвижимости, пропорционально их доле в общедомовом имуществе;
• полученную сумму делят на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж собственника квартиры в МКД.

Размер доли в общедомовом имуществе, который приходится на собственника, зависит от метража его квартиры. Поэтому плата за содержание жилого помещения у владельца большой жилплощади будет выше, чем у собственника малогабаритной «однушки».

У собственников квартир есть общедомовое имущество

ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что

• Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
• Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
• В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.

Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации. Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями. Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.

В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.

МКД — что это такое в ЖКХ: положения, требования, обслуживание

Жилым домом (ЖД), с точ­ки зре­ния зако­но­да­тель­ства, явля­ет­ся инди­ви­ду­аль­ное отдель­ное зда­ние, состо­я­щее из ком­нат и допол­ни­тель­ных поме­ще­ний вспо­мо­га­тель­но­го рода. Назна­че­ние жило­го дома — про­жи­ва­ние, обес­пе­че­ние быто­вых и лич­ных потреб­но­стей жильцов.

• Квар­ти­ра — обособ­лен­ное отдель­ное поме­ще­ние в МКД, состо­я­щее так­же из ком­нат, под­соб­ных поме­ще­ний, назна­че­ние кото­ро­го ана­ло­гич­ны назна­че­нию жило­го дома.
• Ком­на­та пред­став­ля­ет собой часть квар­ти­ры либо ЖД, кото­рая исполь­зу­ет­ся для про­жи­ва­ния людей.

Определение многоквартирного дома

Опре­де­ле­ние МКД содер­жит­ся в общих поло­же­ни­ях (п.6) Поста­нов­ле­ния Пра­ви­тель­ства РФ № 47 от 28 янва­ря 2006 г.:

Мно­го­квар­тир­ный дом (МКД) — это жилое зда­ние мини­мум из двух квар­тир (и более), с общим иму­ще­ством, с отдель­ны­ми выхо­да­ми из каж­дой квар­ти­ры в поме­ще­ния обще­го поль­зо­ва­ния или на ЗУ (земель­ный уча­сток), при­ле­га­ю­щий к дому.

В жилых поме­ще­ни­ях нель­зя откры­вать про­из­вод­ствен­ные мастер­ские, или исполь­зо­вать их для осу­ществ­ле­ния дру­гих видов дея­тель­но­сти, напри­мер, рели­ги­оз­ной. В то же вре­мя воз­мож­на в МКД экс­плу­а­та­ция пер­вых эта­жей для ком­мер­че­ских целей: эти слу­чаи ого­ва­ри­ва­ют­ся законодательством.

Для пред­при­ни­ма­тель­ства необходимо:

• пере­ве­сти дом в ста­тус нежи­ло­го помещения;
• соблю­дать пра­ви­ла без­опас­но­сти (пожа­ро- и взры­во­без­опас­ность), сани­тар­но-тех­ни­че­ские нор­мы в МКД;
• не нару­шать рас­по­ря­док жиз­ни и покой жильцов.

Так, на осно­ва­нии п. 26 тре­бо­ва­ний к МКД (поста­нов­ле­ние № 47), шум в днев­ное вре­мя не дол­жен пре­вы­шать 55 Дб, а в ноч­ное — 45 Дб.

Исполь­зо­вать вспо­мо­га­тель­ные поме­ще­ния МКД для про­жи­ва­ния нель­зя.

Сле­дить за состо­я­ни­ем мно­го­квар­тир­но­го дома долж­на спе­ци­аль­ная меж­ве­дом­ствен­ная комис­сии. Она определяет:

• при­год­ность МКД к проживанию;
• ава­рий­ное состояние;
• необ­хо­ди­мость рекон­струк­ции или сноса.

Отличие МКД от индивидуального жилого дома (ИЖД)

• Фор­му­ли­ров­ка “инди­ви­ду­аль­ное зда­ние” озна­ча­ет, что вла­дель­цем жило­го дома может быть один чело­век или одна семья.
• В част­ном доме нет поме­ще­ний обще­го пользования.
• Если в доме две семьи, а зна­чит мини­мум две квар­ти­ры, общая тер­ри­то­рия уже появ­ля­ет­ся: это может быть общий кори­дор или дво­рик (земель­ный уча­сток), выхо­ды на кото­рые име­ют­ся из каж­дой квартиры.

Таким обра­зом част­ный дом на две семьи уже мож­но назы­вать мно­го­квар­тир­ным домом. Имен­но нали­чие ПОП (поме­ще­ний обще­го поль­зо­ва­ния) и ОИ (обще­ствен­но­го иму­ще­ства) — глав­ная отли­чи­тель­ная чер­та МКД от ИЖД.

Общее имущество многоквартирного дома

Квар­ти­ры явля­ют­ся соб­ствен­но­стью жиль­цов мно­го­квар­тир­но­го дома. Резон­ный вопрос: по како­му прин­ци­пу делит­ся общее иму­ще­ство МКД? Ответ дает ст. 37 ЖК РФ:

Общее иму­ще­ство мно­го­квар­тир­но­го дома делит­ся по прин­ци­пам доле­вой соб­ствен­но­сти: каж­до­му соб­ствен­ни­ку поме­ще­ния при­над­ле­жит доля ОИ МКД, про­пор­ци­о­наль­ная пло­ща­ди квар­ти­ры, вла­дель­цем кото­рой он является.

Напри­мер, общая пло­щадь зда­ния (ОПЗ*) 6500 м2, ОПК квар­ти­ры — 70 м2. Доля обще­го иму­ще­ства МКД соб­ствен­ни­ка дан­ной квар­ти­ры состав­ля­ет ОПК/ОПЗ = 70/6500 = 0.01077 = 1.077% от ОИ МКД.

При­ме­ча­ние*: Общая пло­щадь зда­ния вклю­ча­ет в себя сум­мар­ную пло­щадь всех эта­жей, посчи­тан­ную от внут­рен­них поверх­но­стей наруж­ных стен дома (плин­ту­са не учи­ты­ва­ют­ся), и пло­щадь откры­тых гале­рей, откры­тых лод­жий, бал­ко­нов, пере­хо­дов, антре­со­лей и т.д.

У ОИ МКД есть несколь­ко инте­рес­ных особенностей:

• Доля в пра­ве на общее иму­ще­ство МКД повто­ря­ет судь­бу соб­ствен­но­сти жилых поме­ще­ний: она появ­ля­ет­ся при воз­ник­но­ве­нии пра­ва на квар­ти­ру и анну­ли­ру­ет­ся при отчуж­де­нии это­го права.
• Несмот­ря на нали­чие доли ОИ, она не может быть выде­ле­на из соста­ва все­го иму­ще­ства дома (прин­цип неде­ли­мой вещи).
• Соб­ствен­ник квар­ти­ры не может рас­по­ря­жать­ся сво­ей долей в пра­ве на общую соб­ствен­ность в ОИ МКД, то есть отчуж­дать ее дру­гим лицам отдель­но от пра­ва соб­ствен­но­сти на жилое поме­ще­ние, сда­вать в поль­зо­ва­ние, арен­ду и пр.

Виды общего имущества МКД

К ОИ МКД, соглас­но ст. 39 ЖК РФ и поста­нов­ле­нию №491, относятся:

• под­валь­ные поме­ще­ния, подъ­ез­ды, кори­до­ры, лест­ни­цы и лест­нич­ные площадки;
• тех­ни­че­ский этаж, кры­ша, чер­да­ки, водостоки;
• наруж­ные лод­жии, бал­ко­ны, тер­ра­сы и пр.;
• ограж­да­ю­щие кон­струк­ции, фун­да­мент, пли­ты пере­кры­тия, фасад;
• лиф­ты, мусо­ро­про­во­ды, вен­ти­ля­ция и шах­ты под них;
• инже­нер­но-тех­ни­че­ские ком­му­ни­ка­ции, меха­ни­че­ское и элек­три­че­ское обо­ру­до­ва­ние (тру­бо­про­во­ды, элек­три­че­ские кабе­ли, рас­пре­де­ли­тель­ные щиты, счет­чи­ки и т.д.);
• земель­ный уча­сток, на кото­ром рас­по­ло­же­но здание;
• при­ле­га­ю­щая к дому тер­ри­то­рия, вклю­ча­ю­щая тро­туа­ры, подъ­ез­ды, дет­ские пло­щад­ки, зеле­ные насаж­де­ния и пр.

Обслуживание МКД и общего имущества дома

Содер­жа­ние МКД и забо­та о сохран­но­сти обще­го иму­ще­ства может осуществляться:

• непо­сред­ствен­но сами­ми жиль­ца­ми (если в МКД не боль­ше 30 квартир);
• това­ри­ще­ства­ми соб­ствен­но­сти жилья и недви­жи­мо­сти (ТСН и ТСЖ);
• ЖСК (жилищ­но-стро­и­тель­ным кооперативом);
• управ­ля­ю­щей ком­па­ни­ей.

В управ­ле­ние домом входит:

• меро­при­я­тия по энер­го- и теплосбережению;
• забо­та о пожар­ной без­опас­но­сти и над­ле­жа­щем сани­тар­ном состо­я­нии дома и при­ле­га­ю­щей к ней территории;
• осу­ществ­ле­ние теку­щих и капи­таль­ных ремонтов;
• заклю­че­ние дого­во­ров с ЖКХ на постав­ку жиз­нен­но необ­хо­ди­мых ресур­сов и услуг (элек­тро­энер­гии, питье­вой и тех­ни­че­ской воды, теп­ло­снаб­же­ние, водо­от­ве­де­ние, вывоз мусо­ра и др.);
• кон­троль за тари­фа­ми ЖКХ.

Какие услуги предоставляет ЖКХ

Жилищ­но-ком­му­наль­ное хозяй­ство ока­зы­ва­ет два вида услуг:

• Непо­сред­ствен­но жилищ­ные, каса­ю­щи­е­ся быто­вых нужд, соблю­де­ния без­опас­но­сти, чисто­ты и поряд­ка, содер­жа­ния ОИ МКД, управ­ле­ние ОИ и финан­со­вы­ми сред­ства­ми. Сюда входят:
  • теку­щий и капи­таль­ный ремонт;
  • тех­ни­че­ские рабо­ты (запол­не­ние и слив ото­пи­тель­ной систе­мы, ремонт и уста­нов­ка обще­до­мо­во­го обо­ру­до­ва­ния, про­вер­ка вен­ти­ля­ции, сто­ков, люков и т.д.);
  • убор­ка лест­ниц, пло­ща­док, подъ­ез­дов, дво­ро­вой тер­ри­то­рии, рабо­ты по дез­ин­фек­ции и поливке;
  • про­ве­де­ние общих собра­ний жиль­цов, вывес­ка объявлений;
  • состав­ле­ние бух­гал­тер­ских отче­тов и др.
• Ком­му­наль­ные услуги:
  • постав­ка электроэнергии;
  • водо‑, теп­ло- и газоснабжение;
  • рабо­та канализации;
  • вывоз мусо­ра.

Управ­ля­ю­щая ком­па­ния, ЖСК или ТСЖ (ТСН) может взять поло­ви­ну услуг, кото­рая каса­ет­ся жилищ­ных нужд, на себя. Они могут иметь в сво­ем шта­те сан­тех­ни­ков, элек­три­ков, двор­ни­ков, убор­щи­ков и начис­лять тари­фы за содер­жа­ние ОИ МКД самостоятельно.

Кто платит за все

Бре­мя рас­хо­дов на жилищ­но-ком­му­наль­ные рас­хо­ды несут жиль­цы мно­го­квар­тир­но­го дома. Если домом управ­ля­ет ком­па­ния, това­ри­ще­ство или коопе­ра­тив, то в рас­хо­ды на содер­жа­ние дома добав­ля­ет­ся еще и содер­жа­ние самой управ­ля­ю­щей орга­ни­за­ции, несмот­ря на то, что они как пра­ви­ло хором уве­ря­ют, что из пла­те­жей жиль­цов на зар­пла­ту не берут ни копей­ки. Может быть это и так, про­сто в сто­и­мость тари­фов, неко­то­рые из кото­рых уста­нав­ли­ва­ют сами ком­па­нии, уже вхо­дит сто­и­мость их обслуживания.

Права и обязанности жильцов

Соб­ствен­ни­ки жилых поме­ще­ний в МКД име­ют право:

• кон­тро­ли­ро­вать рабо­ту УК, ЖСК, ТСЖ, ТСН;
• жало­вать­ся на управ­ля­ю­щие орга­ни­за­ции и ЖКХ в госу­дар­ствен­ный жилищ­ный над­зор (комис­сию);
• тре­бо­вать изме­не­ния фор­мы правления;
• вно­сить пред­ло­же­ния на общих собра­ни­ях по пово­ду выбо­ров дру­го­го управ­ля­ю­ще­го орга­на и насущ­ных вопро­сов МКД.

В обя­зан­но­сти жиль­цов входит:

• забо­та об общем иму­ще­стве дома (нель­зя его пор­тить, рас­по­ря­жать­ся как сво­им личным);
• обес­пе­че­ние без­опас­но­сти дома (запре­ща­ет­ся само­сто­я­тель­ная уста­нов­ка газо­во­го и элек­три­че­ско­го обо­ру­до­ва­ния, неза­кон­ная пере­пла­ни­ров­ка, загро­мож­де­ние пожар­ных лест­ниц, непра­виль­ное под­клю­че­ние искус­ствен­ной вытяж­ной вен­ти­ля­ции с выхо­дом в общую вен­ти­ля­ци­он­ную шах­ту и т.д.);
• соблю­де­ние обще­ствен­но­го поряд­ка и режи­ма тиши­ны;
• эко­ном­ное и береж­ли­вое отно­ше­ние к энер­го­но­си­те­лям (недо­пу­сти­мо само­сто­я­тель­ное под­клю­че­ние к систе­ме теп­ло­снаб­же­ния дома, нару­ше­ние норм теп­ло- и влагоизоляции).

МКД — это не только нормальная работа ЖКХ

Итак, теперь, когда уже извест­но, что такое МКД в ЖКХ, мож­но сде­лать важ­ный вывод.

Обес­пе­че­ние достой­ных усло­вий про­жи­ва­ния, быто­вых и дру­гих есте­ствен­ных нужд чело­ве­ка в жилом мно­го­квар­тир­ном доме воз­мож­но, если будет соблю­де­но четы­ре правила:

• Содер­жа­ние обще­го иму­ще­ства в поряд­ке, посто­ян­ный уход за ним.
• Постав­ка каче­ствен­ных жилищ­но-ком­му­наль­ных услуг.
• Гра­мот­ное управ­ле­ние со сто­ро­ны управ­ля­ю­щих организаций.
• Уча­стие жиль­цов в жиз­ни дома, нерав­но­ду­шие к общим нуж­дам МКД, забо­та о без­опас­но­сти соседей.

Рай в МКД навер­но не насту­пит до тех пор, пока сами люди не пой­мут, что их жизнь, как и жиз­ни дру­гих людей, живу­щих в доме, в их руках. Доста­точ­но при­не­сти домой газо­вый бал­лон или уста­но­вить непра­виль­но авто­ном­ное газо­вое отоп­ле­ние — и МКД пре­вра­ща­ет­ся в поро­хо­вую боч­ку. И тут уж ста­но­вит­ся не до ЖКХ.

Многоквартирный дом блокированной постройки

Согласно пп.2, п.2, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной постройки представляет собой здание, в высоту не более трех этажей, состоящее из обособленных блоков (предназначенных для проживания отдельных семей каждый), имеющее общие стены без проемов между блоками и выход на территорию общего пользования.

Блокированная постройка представляет собой дом с отдельным выходом из каждой квартиры непосредственно на земельный участок общего пользования. А отличительной чертой такого объекта недвижимости становится постановка на учет в кадастровый реестр отдельно каждого блока (квартиры), с прилегающей к нему территорией.

Данный вид недвижимости не относится к МКД, а значит не входит в проекты региональных программ и содержится за счет собственников помещений (по аналогии с частным домом).

Как формируются тарифы на содержание многоквартирного дома: порядок и особенности

Формирование тарифов производится ежегодно на собрании владельцев жилья. Граждане, проживающие в квартирах, относящихся к муниципальной или государственной собственности, на собрании присутствуют, но участия в голосовании не принимают. Они дополнительно вносят плату в соответствии с договором социального найма. Между УК и собственниками заключается договор, в котором приводится:

• перечень услуг, которые будут предоставляться;
• стоимость конкретного вида работ;
• срок и порядок оплаты;
• ограничения в предоставлении услуг при возникновении задолженности.

Внимание! При отсутствии договора выставленные счета могут не оплачиваться.

Формирование тарифов производится по четырём направлениям на:

• текущий ремонт;
• содержание общедомовых площадей;
• капитальный ремонт;
• социальный найм.

Тарифы устанавливаются на собрании

Особенности многоквартирного дома

Понятие о том, как организовано устройство многоквартирного дома, дается в ЖК Российской Федерации. К особенностям многоквартирного дома относят:

1. Каждая жилая комната в доме оформлена на конкретного гражданина. Если помещение пустует, и в нем никто не живет, это не отменяет начисление коммунальной платы по базовым тарифам.
2. Многоквартирный дом не обслуживается государством. Ответственность за ремонт здания и общей территории, а также сохранность внутренних коммуникаций, ложится на плечи собственников.
3. Жильцам многоквартирного дома следует открыть персональный фонд, в который будут направляться деньги на ремонт систем водоснабжения, отопления и энергообеспечения. Они начнут выходить из строя, и к этому следует быть готовыми.
4. Управление такой большой недвижимостью, как многоквартирный дом, требует определенных знаний и навыков, для минимизации ущерба во время эксплуатации. Если среди жильцов нет специалиста, понимающего, каким образом функционирует здание, и что понадобится для его поддержания, – доверьте уход за домом и его жизненно важными системами управляющей компании. Это поможет избежать неприятностей, когда единая налаженная система в один момент выйдет из строя, лишив жильцов доступа к воде, газу или электричеству.
5. Территория, окружающая многоквартирный дом, – общая собственность. Не допускается организация персонального парковочного места или хозяйственной постройки, без одобрения остальных жильцов.

Чем отличается многоквартирный и жилой дом

Многие граждане путают многоквартирные дома с жилыми и частными, в которых проживает две и более семьи одновременно. Различия между ними существенны, и заключаются в следующих деталях:

1. Частный дом принадлежит одному человеку, а МКД – нескольким.
2. Жилой дом состоит из отдельных комнат, используемых жильцами по собственному усмотрению. Многоквартирный дом состоит из квартир, принадлежащих собственному хозяину.
3. У жильцов в частном доме нет общих долей, определяющих права на совместное имущество. У жильцов МКД они есть.
4. Частный дом управляется хозяином, как ему заблагорассудится, а многоквартирные дома – общим собранием жильцов или УК.

Обратите внимание! Различия указаны для МКД, относящихся к смешанной форме собственности.

Что такое квартира

Квартира – отдельное помещение МКД, из которого есть доступ в общие помещения.

Состоит как минимум из одной комнаты и бытовых помещений, для удовлетворения естественных нужд жильцов, владеющих помещением по праву собственности или снимающих его в аренду.

• студийными. Они состоят из одной комнаты, которая не отгорожена от кухни. Санузел отдельный;
• коммунальные квартиры. В них есть несколько помещений, в которых проживают разные семьи. Кухня и санузел общие;
• загородные квартиры. К ним относятся здания, называемые таунхаус, и прочие постройки схожей планировки.

Придомовая территория

По определению, указанному в Жилищном кодексе РФ, к придомовой территории многоквартирного дома относят:

• зоны для занятия спортом;
• парковочные зоны;
• детские игровые площадки;
• пешеходные дорожки, тротуары и мостовая;
• подъезды к зданию;
• элементы, обеспечивающие коммунальные нужды здания – тепловые пункты, трансформаторы и прочие постройки;
• площади зеленых насаждений, газон, клумбы.

Границы участка определяются по формуле S_нор= УхS_k, где

S_нор – придомовая территория;

У – удельная мера территории, рассчитываемая на один квадратный метр жилища;

S_k – площадь здания выделенная под квартиры.

Обычно границы придомовой зоны заканчиваются в 3-6 метрах от жилого здания, но бывают ситуации, когда территория значительно больше по размерам.

Оформив территорию на себя, жильцы вправе распоряжаться ею по собственному усмотрению, однако обязаны ухаживать за ней за собственный счет, ремонтируя дорожное покрытие и прочие объекты.

На придомовой территории жильцы обязаны:

• организовывать уборку, расчищая ключевые подъезды к зданию, вход в подъезд и табличку с названием улицы и номером здания;
• выполнить обустройство парковочных мест для всех жильцов;
• обустроить земельные участки под мусорные баки и следить за тем, чтобы территория вокруг них не была захламлена;
• проводить ремонтные и строительные работы на прилегающей местности, если в этом возникает необходимость;
• контролировать состояние детских площадок.

Является ли общежитие и двухквартирный дом многоквартирным

Двухквартирный дом относится к многоквартирным. Это понятно из определения, в котором указывается, что здание, при наличии 2-х или более квартир и совместного участка, относится к МКД.

С общежитием все немного сложнее. Чтобы превратить бывшее общежитие в многоквартирный дом, необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

• провести инвентаризацию помещений с дальнейшей реконструкцией;
• по их завершению требуется переоформить документы на помещения и сменить адреса проживания.

Выполнив эти условия, жильцы имеют право переименовать свой дом в многоквартирный. В противном случае квартиры продолжат относить к общежитиям, пусть и приватизированным.

Название таунхауса в документах о собственности

По закону, таунхаус не относится к МКД и считается жилым домом блочного типа, а в некоторых документах даже значится, как квартира. Таким образом, управляющая компания не обязана ремонтировать фасад и крышу здания за собственный счет, а оказывает услуги лишь на территории общего пользования.

Обратите внимание! Список обязанностей, возлагаемых на управляющую компанию, указывается при составлении гражданско-правового договора. Полный список обязанностей будет зависеть от договоренностей, заключенных между жильцами и коммунальными службами.

Возможна ли смена статуса помещения

Пунктом №1 статьи №36 Жилищного кодекса РФ, предусматриваются следующие условия для смены статуса помещения:

1. Квартиры, не имеющие помещений для общего пользования и не связанные едиными коммуникациями, фактически относятся к категории жилых домов. Соответственно, владелец помещения наделен правом менять его статус, классифицировав данный объект, как жилой дом.
2. Подтверждение смены статуса комнаты и признание ее собственностью гражданина, осуществляется через суд.
3. Для этого в судебный орган по месту расположения имущества подается исковое заявление.
4. В качестве доказательной базы используются справки, полученные в кадастровом учете и после проведения судебно-строительной экспертизы.

После вынесения положительного решения судом истец идет в кадастровую палату для переоформления жилища.

Что изменилось в ЖКХ с января 2021 года для собственников и управляющих компаний

Собрали изменения, которые коснулись сферы ЖКХ уже с начала января 2021 года. Они будут интересны потребителям, управляющим организациям, товариществам, кооперативам и другим организациям коммунального комплекса.

Важно! Об изменениях, принятых в 2021 году, мы писали в отдельных материалах:
✔ Что нового в сфере ЖКХ появится в марте 2021 года?
✔ Что изменится в ЖКХ с 1 июля 2021 года?

Новые правила пожарной безопасности

С 1 января 2021 года вступили в силу новые Правила противопожарного режима в РФ. Они утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479. Предыдущее Постановление Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 утрачивает силу.

Наиболее важные правила пожарной безопасности, касающиеся многоквартирных домов, изложены в этой заметке. При этом по мнению самого МЧС, ничего принципиально нового в Правилах не появилось – лишь уточнили предыдущие требования.

Одним из самых волнующих вопросов оказалось хранение вещей в помещениях на цокольных этажах и в подвалах. Из ответа МЧС следует, что вещи хранить можно, если такое назначение помещений предусмотрено проектной документацией.

Кроме того, с января вводятся в действие Порядок и критерии отнесения объектов защиты к определенной категории пожарного риска (Постановление Правительства РФ от 12.10.2020 № 1662).

Повышение тарифов ЖКХ

Очень многие регионы повысили размеры взносов на капремонт.
О некоторых субъектах России мы писали ранее, но если вашего среди упомянутых там нет, то стоит поискать региональный нормативный акт, устанавливающий размер взноса на капремонт в 2021 году для конкретного региона. Обратите внимание, что принять решение о повышении размера взносов власти могли и до 2020 года – сразу на несколько лет вперед.

Размер платы на остальные ЖКУ традиционно повышается не в январе, а в июле 2021 года. Это следует из распоряжения Правительства РФ от 30.10.2020 № 2827‑р, которое утвердило средние по субъектам РФ индексы изменения размера вносимой гражданами платы за ЖКУ: на первое полугодие 2021 г. – 0% по всем субъектам РФ, а на II полугодие 2020 г. индексы различаются в зависимости от региона.

Мораторий на проверки организаций ЖКХ в 2021 году

Ограничения касаются только плановых проверок. Правительств РФ в постановлении от 30.11.2020 № 1969 определило особенности проведения таких проверок в 2021 году.

Обращаем внимание, что мораторий на внеплановые проверки, в том числе по жалобам, никто на 2021 год не продлевал. Вы можете писать жалобы в жилищные инспекции для проведения таких проверок. На всякий случай лучше поторопиться. Президент РФ уже подписал Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. № 509-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Он в статье 3 предусматривает право Правительства РФ в 2021 году вновь установить особенности проведения проверок юридических лиц. Это совсем не значит, что Правительство будет снова вводить мораторий на внеплановые проверки, просто у него будет такая возможность, если понадобится.

Пени по ЖКХ в 2021 году

Возобновлено право организаций ЖКХ начислять и взыскивать пени, вводить ограничения в отношении коммунальных услуг при наличии задолженности.

Это право было приостановлено постановлением Правительства № 424, а полномочие Правительства устанавливать в 2020 году такие послабления для должников закреплялось в статье 18 Федерального закона № 98-ФЗ.

Есть вероятность, что и в 2021 году Правительству позволят установить особенности начисления и уплаты пени. Это предусмотрено проектом № 1076904 – 7, однако он только ещё внесен в Госдуму, поэтому рассчитывать на новые отсрочки и освобождения сразу с января 2021 года должникам не стоит. Возможно, проект даже отклонят, или Правительство РФ просто не станет вновь устанавливать мораторий на начисление и взыскание пени.

Также заканчивается возможность учитывать показания счётчиков, чья поверка истекла после 6 апреля 2020 года.

Новое в Правилах предоставления коммунальных услуг № 354

Постановлением Правительства РФ от 21.12.2020 № 2184 внесены изменения в Правила предоставления коммунальных услуг. В основном поправки касаются гарантирующих поставщиков и счётчиков электроэнергии.

Из других изменений можно отметить новый абзац в п. 44 Правил, согласно которому отрицательный ОДН должен учитываться при начислениях в последующих периодах.

В пункте 81(2) уточнили даты, с которых счётчик считается введённым в эксплуатацию в случае, если исполнитель не соизволил явиться для допуска прибора учета в эксплуатацию. Прежняя редакция предусматривала правила только в отношении счётчиков электроэнергии, теперь эту несправедливость устранили, и показания любого прибора учета можно будет учитывать, если исполнитель коммунальных услуг уклоняется от исполнения своих обязанностей.

Также Постановление №2184 вносит ряд изменений в другие документы:

• Правила технологического присоединения энергопринимающих устройств (Постановление Правительства РФ от 27.12.2004 № 861);
• Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию (Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87);
• Основы ценообразования в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике (Постановление Правительства РФ от 29.12.2011 № 1178);
• Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или ТСЖ либо кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 № 124);
• Основные положения функционирования розничных рынков электрической энергии (Постановление Правительства РФ от 04.05.2012 № 442).

Идентификаторы должников

Федеральный закон от 29 декабря 2020 г. № 468-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” переносит обязанность указывать идентификаторы гражданина-должника при составлении исковых заявлений и заявлений о вынесении судебного приказа до 2022 года (ст. 4).

Идентификаторы не потребуются лицам, которые управляют домами, региональным операторам (по обращению с ТКО и Фондам капремонта), ресурсоснабжающим организациям.

Утрачивает силу ряд нормативных документов

С 1 января 2021 года отменяются или признаются утратившими силу некоторые нормативно-правовые акты в сфере ЖКХ, выполнение которых раньше проверялось контролирующими органами. Это предусмотрено Постановлением Правительства РФ от 29.07.2020 № 136.

Среди документов есть Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» и Постановление Правительства РФ от 25 января 2011 г. № 18 «Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов».

Первый документ и так не применялся ввиду отмены ч. 10 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, во исполнение которой он был утверждён, а второй заменен новыми Правилами, о которых мы писали ранее, они вступают в силу как раз с начала 2021 года.

Субсидии ЖКХ в 2021 году

С 1 января ожидалось вступление в силу изменений в Жилищный кодекс РФ, касающихся предоставления субсидий и компенсаций расходов на оплату ЖКУ. В частности, речь шла о самостоятельном получении соцзащитой сведений о задолженности (писали раньше), при этом Жилищный кодекс дополнялся положением, что компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг не предоставляются гражданам при наличии у них подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом непогашенной задолженности. Однако вступление в силу этих положений переносится на 1 июля 2021 года. Это предусмотрено статьёй 2 Федерального закона от 30 декабря 2020 г. № 509-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2020 г. № 2391 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ» также переносит срок вступления в силу норм о получении из ГИС ЖКХ сведений о наличии задолженности.

Этим же постановлением до 1 апреля 2021 г. продлевается беззаявительный порядок предоставления субсидий на ЖКУ.

Новое о рекламе

С 1 января вступили в силу новые Правила рассмотрения антимонопольным органом дел, возбужденных по признакам нарушения законодательства о рекламе. Они утверждены Постановлением Правительства РФ от 24.11.2020 года № 1922. Обзор изменений от ФАС опубликовали в отдельном материале.

Они устанавливают среди прочего требования к заявлению о нарушении законодательства о рекламе (п. 14 Правил). Если понадобится жаловаться на несогласованные рекламные конструкции на фасаде многоквартирного дома или придомовой территории, то нужно перед обращением полистать этот документ, чтобы антимонопольный орган не завернул обращение.

Также вступили в силу новое Положение о государственном надзоре в сфере рекламы и Административный регламент ФАС (Постановления Правительства РФ от 16.11.2020 № 1838 и Приказ ФАС России от 09.12.2020 № 1203/20).

Новое о лицензировании

Лицензирование переводится в электронную форму, о чем был обзор изменений от органа жилищного надзора.
Также напомним, что уже с 20 декабря вступили в силу изменения в Приказ Минстроя №938 о внесении изменений в реестр лицензий.

Новые правила по охране труда в ЖКХ

Вступил в силу Приказ Минтруда России от 29.10.2020 № 758н, о котором мы сообщали ранее. Также начал действовать Приказ Минтруда России от 15.12.2020 № 903н «Об утверждении Правил по охране труда при эксплуатации электроустановок».

Новый порядок проведения поверки средств измерений

Нововведения устанавливаются Приказом Минпромторга России от 31.07.2020 № 2510. Приказ определяет порядок поверки средств измерения, требования к знаку поверки и требования содержанию свидетельства о поверке.

Установлен срок уведомления органом местного самоуправления собственников помещений многоквартирного дома о принятии решения об определении управляющей организации

Со 2 января вступают в силу изменения в часть 17 статьи 161 Жилищного кодекса РФ (Федеральный закон от 22.12.2020 № 441-ФЗ). Они устанавливают обязанность муниципалитета уведомить собственников о назначении временной управляющей организации в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения.

Новые правила обращения с ртутьсодержащими отходами

С 1 января 2021 года вступили в силу Правила обращения с отходами производства и потребления в части осветительных устройств, электрических ламп, ненадлежащие сбор, накопление, использование, обезвреживание, транспортирование и размещение которых может повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям и окружающей среде (Постановление Правительства РФ от 28.12.2020 № 2314).

Документ устанавливает, что места накопления отработанных ртутьсодержащих ламп в многоквартирных домах определяются потребителями или по их поручению теми организациями, которые управляют домом. Они организуют накопление отходов в местах, являющихся общедомовым имуществом, и уведомляют об этих местах оператора по обращению с такими отходами.
Органы местного самоуправления организуют создание мест накопления отработанных ртутьсодержащих ламп, в том числе в случаях, когда организация таких мест накопления не представляется возможной в силу отсутствия в многоквартирных домах помещений для организации мест накопления, а также информирование потребителей о расположении таких мест.

Содержание недвижимости

Содержание жилых помещений и здания в исправном виде осуществляется при выполнении совокупности действий, направленных на поддержание помещения в виде, пригодном к эксплуатации лицами, с которыми был заключен документ о праве собственности.

Занимаются этим не поставщики коммунальных услуг, а специально созданный фонд.

Согласно Жилищному кодексу, по статье 154, содержание МКД и жилых помещений включает в себя:

Это основные действия, предпринимаемые Управляющими компаниями.

Дополнительно был введет перечень обязательных работ, которые должны выполняться УК в строгом порядке:

В договоре услуг детально описывается каждый пункт – что должна делать управляющая компания и каковы ее обязанности.

Решение может быть принято только на общем собрании. Если обе стороны не имеют возражений – договор подписывается после добавления новых положений.

Управляющие компании время от времени должны наносить визит с целью осмотра помещений и выявления неисправностей.

Фото: роль совета МКД в процессе контроля за деятельностью управляющей организации

По желанию жильцов, сотрудник УП может нанять консьержа для охраны дома, составить смету на текущий ремонт коммуникаций.

Жильцы многоквартирных домов получают квитанции, в которых делаются отметки о списании средств за конкретные услуги.

Закон считается нарушенным в том случае, если была взята плата за невыполненную или не качественно выполненную услугу.

Отличия от частного дома

Согласно ст. 48 Градостроительного кодекса, частным домом считается здание до 3 этажей в высоту, предназначенное для проживания лишь одной семьи.

МКД не ограничен законодательством в количестве этажей и рассчитан на проживание большого количества различных семей.

Разнятся данные постройки наличием общей собственности. Частные дома обычно не имеют лифтов и общих лестничных площадок, ими не управляют ТСЖ, организации или кооператив. Владельцы собственного дома платят только за коммунальные услуги, не оплачивая капитальный ремонт и содержание жилищного фонда.

Двухквартирный дом

Многих собственников интересует, является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным? Согласно постановлению Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением», МКД – это строение, в котором две и более квартиры, имеющие самостоятельные выходы. Двухквартирные дома встречаются редко, но они считаются многоквартирными.

Общежитие

Является ли общежитие многоквартирным домом? После реконструкции общежития, только приватизированные комнаты могут относиться к многоквартирным домам. Комнаты в общежитиях являются жилым сектором.

Чтобы общежитие могло называться МКД, необходима реконструкция и инвентаризация, после чего жильцам необходимо переоформить документы и изменить все адреса.

Таунхаус

Является ли таунхаус многоквартирным домом? По закону новый формат жилого помещения не является МКД, так как это не многоквартирное сооружение, а блокированный жилой дом.

На территории общего пользования сервисные услуги оказывает управляющая организация, заботится о покраске фасада или ремонте крыши. Между собственником таунхауса и компанией заключается также договор водоотведения холодного и водоснабжения.

Итак, многоквартирный дом – это здание, в котором расположено две и более квартиры, которые имеют отдельный выход, а также общий земельный участок. За надлежащим уходом и подачей ресурсов следит управляющая организация.