Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Решение Верховного Суда По Домам Блокировочной Застройки

Блокированная застройка в суде и не только

Блокированная застройка — идеальный вариант превращения доли в праве на жилой дом в свой собственный объект недвижимости. Правда, судебный процесс стоит не дешево. Услуги адвоката, эксперта, оценщика, госпошлина — все это образует немалую сумму.

блокированная застройка Крым

Время чтения: 10 минут

Да еще и не факт, что процесс закончится успешно. Зато, если все получается, стоимость недвижимости увеличивается в 1,5 — 2 раза. О том, какие препятствия ждут владельца в суде будет сегодняшняя статья. Кстати, статья пригодится не только юристам, с которыми я всегда рад сотрудничать. Почитать полезно и собственникам долей домов, квартир на земле и прочей не очень недвижимости, которая могла бы стать ликвидней.

Про застройку

В классическом варианте блокированная застройка — это домики, которые стоят очень тесно друг к другу. Примерно, как в Англии, в фильме про медвежонка «Паддингтона» или про «Гарри Поттера». Только к каждому домику еще прилагается свой небольшой клочок земли. В Подмосковье такие вещи принято называть таунхаусы или дуплексы. Стены у таких домов либо общие, либо не имеют проема.

Каждый домик предназначен для проживания отдельной ячейки общества, высотой не достигает четырех этажей, имеет отдельный вход на участок и собственно, в сам домик. Коммуникации автономны.

Блокированная застройка в Крыму

В Крыму блокированная застройка зачастую похожа на бразильские фавелы. Только не на склонах гор. Хотя в старом городе Симферополя на склонах Неаполя такие тоже есть. От того насколько близко объект недвижимости тяготеет к фавелам или таунхаусу зависит успех будущего судебного процесса.

О признании блокированной застройки в суде

До 2017 года судебные решения о выделе участка в блокированную застройку не отличались сложностью и проблемами с их исполнением. Я имею ввиду регистрацию прав на недвижимость. Но в определенный момент Росреестр и Госкомрегистр (Крымский аналог Росреестра) стали обращать внимание граждан на невозможность зарегистрировать судебные решения по блокированной застройке по ряду причин. Одновременно с этим, суды стали пристальнее изучать обстоятельства и чаще отказывать.

Для разрешения дела суды используют п. 3.3 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированной редакцией СНиП 31-02-2001» дано понятие блокированной застройки домами жилыми одноквартирными – это застройка , включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный вход на отдельный приквартирный участок.

Кроме того условия по блокированной застройке содержатся в п. 2 ч. 2 ст.49 ГсК РФ.

Обстоятельства, подлежащие установлению судом — это наличие отдельных выходов на земельный участок. А еще лучше отдельных земельных участков в собственности. Хотя второе бывает реже, чем хотелось.

Так же суд не оставит без внимания инженерные сети, которые должны быть отдельными и отсутствие мест общего пользования. То есть кухня, ванна и туалет у долевиков должны быть индивидуальные.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (тот, что в Краснодаре) 03.12.2019 определением по делу № 88—680/2019 обратил внимание на невозможность превращения доли жилого дома в единицу. Так что практика устоялась.

Решение обосновал просто — часть жилого дома не может быть отдельным объектом недвижимости в силу ч. 7 ст. 41 ФЗ «О гос. регистрации недвижимости».

А выдел в дом блокированной застройки не возможен, поскольку выделяемая часть не находится на отдельном земельном участке, имеющим выход на территорию общего пользования. Суд даже проверил возможность образования такого участка и пришел к неутешительному для истца выводу.

Верховный суд РФ пока споры такого типа не разрешал. Хотя несколько дел по вводу в эксплуатацию у ВС РФ были.

Например, Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2016 г. N 56-КГ16-1 позволило гражданину доказать невиновность в самовольной застройке. Суд установил, что блокированная застройка не представляет собой много квартирный дом. Таким образом, администрация, прицелившись на снос дома, проиграла.

В то же время признать жилой дом с признаками многоквартирности в суде сложно. Особенное, если отказ во вводе в эксплуатацию мотивирован именно этим основанием. ВС РФ Определением № 18-КГ14-12 от 08.04.2014 не позволил гражданину защитить свои права с нарушением законодательства о застройке участка под ИЖС. Блокированная застройка в этом деле не была видом условно — разрешенного использования земельного участка. Так что права на землю более чем важны.

про письмо Росреестра или как регистрировать

Регистрируется блокированная застройка отдельно. То есть на каждый дом блокированной застройки свой технический план и свой правоустанавливающий документ.

Это следует из Письма Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17 (вместе с Письмом Минэкономразвития России от 14.03.2017 N Д23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки»).

Кому интересно напишу про многоквартирную блокированную застройку. Для это достаточно написать на мэил или позвонить.

У меня все, надеюсь статья полезна для Вас.

Какие дома можно считать многоквартирными: решение ВС

Житель Приморья, проживающий в двухквартирном доме, решил расширить жилье и надстроил к квартире второй этаж. Разрешительную документацию на реконструкцию он получил позже, с соседом перепланировку не согласовал. Суды посчитали такое преобразование самовольной постройкой и постановили снести второй этаж, однако ВС обнаружил ошибки в решениях нижестоящих инстанций.

Пристроил без разрешительных документов

Владимир Сычев*, житель одной из квартир двухквартирного кирпичного жилого дома, в 2013 году решил расширить свое жилье без ведома соседа, Николая Шпакова*. Он разобрал часть двускатной крыши, надстроил себе второй этаж, а к первому пристроил новые помещения. Чтобы узаконить реконструкцию, Сычев обратился в том же году с судебным иском к администрации Михайловского муниципального района Приморского края. Он просил, чтобы его признали собственником обновленного жилья, а само оно было зарегистрировано как часть жилого дома. Последнее лишило бы соседа возможности оспорить такую реконструкцию.

Суду Сычев представил результаты экспертизы ООО «Приморский экспертно-правовой центр», которая признала, что реконструкция соответствует всем требованиям. Но Михайловский районный суд Приморского края летом 2014 года отказался удовлетворять требования заявителя. Судья Галина Ивананс пришла к выводу, что истец не доказал своего права на земельный участок под домом (дело № 2-5/2014 (2-267/2013;)

М-309/2013). Кроме того, не подтверждено, что проведенное переустройство квартиры не опасно и не нарушает прав соседа (суд решил, что экспертизы истца недостачно). Но решающую роль сыграло то, что истец так и не предъявил необходимых разрешений на переустройство и перепланировку квартиры.

Тем не менее, через полгода после такого решения, в феврале 2015 года, Сычев все-таки получил от администрации Михайловского муниципального района Приморского края разрешение на реконструкцию.

Не согласовал реконструкцию с соседом

В 2014 году сосед Сычева Шпаков внес изменения в ЕГРП, на основании которых его квартира стала частью жилого дома. А затем он, наоборот, стал утверждать, что дом многоквартирный – именно на этом был основан его иск к соседу (дело № 2-1/2015 (2-2/2014; 2-191/2013;)

М-204/2013). Шпаков заявил суду, что Сычев нарушил положения ч. 2 ст. 40 ЖК («Изменение границ помещений в многоквартирном доме»), то есть не согласовал надстройку второго этажа с соседом. Ответчик иска не признал и настаивал на том, что дом из двух квартир нельзя признать многоквартирным, поскольку нет помещений общего пользования. Кроме того, Сычев напомнил, что его сосед сам зарегистрировал квартиру как часть жилого дома. При таком раскладе в принципе не нужно согласовывать реконструкцию с истцом, подчеркнул ответчик.

Второй этаж надо снести

Это дело рассматривала та же судья Ивананс. Она удовлетворила требования Шпакова с учетом собственного решения по иску Сычева к администрации, которое судья сочла преюдициальным (дело № 2-5/2014 (2-267/2013;)

М-309/2013). Помимо этого, на начало строительных работ ответчик не имел необходимого разрешения и согласия Шпакова на проведение реконструкции, констатировала судья. Она предписала Сычеву вернуть жилье в прежнее состояние.

Апелляция с выводами первой инстанции согласилась, но пояснила, что Ивананс вышла за пределы исковых требований, в которых Шпаков оспаривал лишь законность надстройки второго этажа (дело № 33-4756/2015). Поэтому все остальные работы по переустройству дома можно считать законными. В основу обоих решений лег тезис о том, что двухквартирный дом считается многоквартирным.

Двухквартирный – это не многоквартирный

Сычев нашел понимание только в Верховном суде. Судебная коллегия по гражданским делам ВС решила, что спорный объект является домом блокированной застройки (это тип малоэтажной жилой застройки; ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса) и его нельзя считать многоквартирным (дело № 56-КГ16-1).

ВС обратил внимание и на то, что Сычев хотел узаконить надстройку и получил в 2015 году разрешение. Коллегия сочла допустимой и экспертизу по заказу истца, которая одобрила реконструкцию. Судьи напомнили о том, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не должно быть поводом отказать в иске о признании права собственности на самовольную постройку (п. 26 Постановления Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22).

Не согласились в ВС и с выводом приморских судов о преюдициальности, потому что юридический статус недвижимости поменялся с тех пор, как вышло первое решение суда: вместо квартиры объект стал числиться частью жилого дома. А сам Сычев успел получить разрешение на реконструкцию, отсутствие которого в 2014 году и привело к отказу в иске.

«Тройка» под председательством Кликушина решения предыдущих инстанций отменила и отправила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию (прим. ред.в Михайловский районный суд оно поступило 12 мая 2016 года и пока не рассмотрено).

* – имена и фамилии изменены редакцией

Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом

Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ. Оно было основано на следующих нормах законодательства:

  1. Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
  2. Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.
  3. К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Читать еще:  Управление недвижимым имуществом: организация, особенности, понятие и виды

Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир. Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.

ВС подтвердил недопустимость запрета на строительство со ссылкой на нормы СанПиН без точных расчетов

Верховный Суд подтвердил законность решения Московского городского суда, который признал недействующим с момента вступления решения в законную силу Постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» в части установления санитарно-защитной зоны в границах земельного участка административного истца Юлии Яковлевой.

Обстоятельства дела и решение первой инстанции

Как ранее писала «АГ», в 2016 г. Юлия Яковлева приобрела участок с категорией «земли для индивидуального жилищного строительства» в деревне Архангельской г. Москвы в поселке КП «Зосимово». В 2017 г. она направила в Комитет государственного строительного надзора г. Москвы документы для получения разрешения на строительство дома, однако в выдаче разрешения ей было отказано в связи с тем, что согласно градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ) он расположен в границах ориентировочной санитарно-защитной зоны железнодорожной станции Бекасово-Сортировочное.

Решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 23 мая 2017 г. Юлии Яковлевой в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство было отказано. Судами первой и апелляционной инстанций отказ в выдаче разрешения на строительство был признан законным в силу того, что ГПЗУ содержит сведения о наличии санитарно-защитной зоны в границах земельного участка.

Женщина обратилась в Московский городской суд с административным исковым заявлением о признании недействующими Правил землепользования и застройки г. Москвы в части установления санитарно-защитной зоны в границах ее земельного участка.

Решением от 10 апреля Мосгорсуд удовлетворил ее требования. Он указал, что из письменных возражений административного ответчика следует, что основанием для отображения в территориальной части Правил землепользования и застройки ориентировочной санитарно-защитной зоны для станции Бекасово-Сортировочное послужили результаты расчетов ориентировочного размера санитарно-защитной зоны от основных источников шума, выполненные ГУП «НИИ и ПИ Генплана Москвы», однако расчетов по иным показателям, оказывающим вредное воздействие на окружающую среду (шум, вибрация, ЭМП и др.), не проводилось. Кроме того, суд установил, что размеры и границы СЗЗ для данного объекта не утверждались Главным государственным санитарным врачом г. Москвы или его заместителем, как того требуют утвержденные правительством Правила установления СЗЗ.

Ответчики обжаловали решение

Не согласившись с решением, Правительство Москвы и Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы подали апелляционную жалобу в Верховный Суд (имеется у «АГ»). В ней они указали, что в Правилах землепользования и застройки отражены размеры ориентировочных санитарно-защитных зон, что не противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу. Учитывая предоставленные в материалы дела результаты расчетов ориентировочного размера СЗЗ от основных источников шума, суд необоснованно сделал вывод об отсутствии расчетов по указанным показателям.

Правительство Москвы и Москомархитектура также посчитали, что вывод о том, что ориентировочные СЗЗ не должны отображаться в документах градостроительного зонирования, противоречат ч. 13 ст. 26 Закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ о внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты.

По мнению апеллянтов, в п. 2.1 и 2.2 СанПина, на который сослался Мосгорсуд, речь идет о расчетных (предварительных) и установленных (окончательных) санитарно-защитных зонах, а не об ориентировочных, к которым относится СЗЗ станции «Бекасово», исходя из Правил землепользования и застройки г. Москвы, а отображение рассматриваемой зоны не противоречит указанным пунктам СанПина.

Кроме того, в апелляционной жалобе отмечается, что Мосгорсуд не указал, на основании какого положения нормативного правового акта он сделал вывод о том, что «размеры, в том числе ориентировочной зоны, утверждаются уполномоченным должностным лицом органа по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, чему предшествует проведение соответствующих исследований и измерений». В связи с этим данный вывод не может быть признан обоснованным и противоречит ст. 176, 180 КАС.

Апеллянты попросили отменить решение Мосгорсуда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Юлия Яковлева в возражениях (имеются у «АГ») помимо прочего указала, что Правительством Москвы были предоставлены расчеты только по уровню шума, расчеты по иным показателям не осуществлялись, натуральные измерения проводились только по шуму и уже после установления зоны в октябре 2017 г.

Отмечается, что в п. 2.2 Постановления № 120-ПП указано, что ориентировочный размер СЗЗ промышленных производств и объектов разрабатывается последовательно: расчетная СЗЗ, выполненная на основании проекта с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физического воздействия на атмосферный воздух (шум, вибрация, ЭМП и др.); установленная – на основании результатов натурных наблюдений и измерений для подтверждения расчетных параметров.

«Таким образом, согласно действующему законодательству ориентировочная СЗЗ состоит из расчетной и установленной. Для установления ориентировочной зоны имеется установленный порядок утверждения, утверждение размера санитарно-защитной зоны входит в компетенцию органов Роспотребнадзора», – подчеркивается в возражениях.

Кроме того, указывается, что Мосгорсудом при рассмотрении дела установлено, что требования к размеру СЗЗ, основания для пересмотра этих размеров, методы и порядок их установления для отдельных промышленных объектов и производств и (или) их комплексов, ограничения на использование территории санитарно-защитной зоны, требования к их организации и благоустройству определены постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25 сентября 2007 г. № 74, которым введены в действие СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

Юлия Яковлева попросила ВС оставить решение Московского городского суда без изменения. Прокурор также представил возражения на апелляционную жалобу, в которых попросил оставить решение без изменения.

ВС оставил решение нижестоящей инстанции в силе

Изучив материалы дела, ВС отметил, что п. 2 Постановления Правительства от 3 марта 2018 г. № 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон» на правообладателей объектов капитального строительства, введенных в эксплуатацию до дня вступления в силу указанного постановления, в отношении которых подлежат установлению СЗЗ, возлагается обязанность проведения исследований атмосферного воздуха, уровней физического или биологического воздействия на него за контуром объекта в срок не более одного года со дня вступления постановления в силу. Кроме того, им необходимо предоставить в Роспотребнадзор заявление об установлении СЗЗ с приложением к нему документов, предусмотренных п. 14 данных Правил.

Верховный Суд отметил, что санитарно-защитные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ, относятся к зонам с особыми условиями использования территорий (п. 4 ст. 1 ГрК), границы которых в обязательном порядке отображаются на карте градостроительного зонирования, входящей в состав правил землепользования и застройки, а также могут отображаться на отдельных картах (ч. 5 ст. 30 ГрК).

В связи с этим ВС согласился с выводом суда первой инстанции о том, что вопросы установления размера и границ санитарно-защитных зон не отнесены к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ, а отображению в документах территориального планирования и градостроительного зонирования подлежат зоны с особыми условиями использования территории.

Также Суд посчитал, что довод о том, что административным ответчиком отображен ориентировочный размер СЗЗ, подлежит отклонению, поскольку действующим законодательством не предусмотрено, что ориентировочные размеры СЗЗ могут быть установлены непосредственно проектом документа градостроительного зонирования без учета требований СанПиН, в том числе касающихся порядка их утверждения.

ВС указал, что, вопреки доводам жалобы, отсутствие акта об утверждении границ СЗЗ исключает возможность их отображения в правилах землепользования и застройки. При этом, согласно п. 25 Правил, СЗЗ и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в ЕГРН.

Суд отметил, что ч. 13 ст. 26 Закона о внесении изменений в ГрК и отдельные законодательные акты, ссылкой на которую Правительство Москвы обосновывает свою жалобу, не опровергает правильности выводов первой инстанции, поскольку отображение в документах территориального планирования санитарно-защитных зон допускается только после установления их уполномоченным органом.

Согласно данным законоположениям, с 1 января 2020 г. определенные в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения ориентировочные, расчетные (предварительные) СЗЗ прекращают существование, а ограничения использования земельных участков в них не действуют. Суд указал, что данные нормы применяются к СЗЗ, определенным в установленном законодательством порядке, и не исключают возможности признавать недействующими документы градостроительного зонирования в случае отображения на картографическом материале границ этих зон, установленных с нарушением законодательства в сфере санитарного благополучия населения.

Судебная коллегия по административным делам пришла к выводу, что суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал представленные документы и, оценив собранные доказательства в их совокупности, правомерно признал оспариваемый нормативный правовой акт не действующим в части. Таким образом, ВС определил оставить решение Мосгорсуда без изменения.

Представитель административного истца посчитала, что решение ВС необходимо не только для защиты ее доверителя

В комментарии «АГ» представитель административного истца адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина посчитала, что выводы ВС весьма актуальны и необходимы для защиты прав граждан, чьи права нарушены незаконным установлением санитарно-защитных зон, поскольку данная проблема затрагивает права не только ее доверителя.

По ее мнению, в основном проблема незаконно установленных санитарно-защитных зон встречается в Новой Москве, появилась она в связи с передачей земель из одного субъекта в другой и, как следствие, принятием новых правил землепользования и застройки.

Анна Минушкина отметила, что ВС, рассматривая дело, пришел к выводам, что отображение в документах территориального планирования санитарно-защитных зон допускается только после установления их уполномоченным органом, к которым, в свою очередь, Правительство г. Москвы, не относится. «Таким образом, согласно позиции ВС, Правительство Москвы имеет право и обязано внести сведения о наличии санитарно-защитной зоны в документы градостроительного зонирования, однако установление наличия такой зоны и ее размера входит в компетенцию иного органа – Роспотребнадзора», – подчеркнула она.

Читать еще:  Снос самовольной постройки в Москве в административном порядке

«Также предметом спора в суде первой инстанции было понятие ориентировочной санитарно-защитной зоны. Одним из оснований отмены решения Московского городского суда, по мнению Правительства Москвы, было то, что зону установили ориентировочно, то есть процедура ее установления не была завершена окончательно. Однако ВС, проанализировав действующее законодательство в части установления санитарно-защитных зон, пришел к выводу о том, что ориентировочные размеры санитарно-защитной зоны также не могут быть установлены непосредственно проектом документа градостроительного зонирования без учета требований СанПин», – резюмировала Анна Минушкина.

Юристы решение Суда поддержали

Партнер, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» ООО «Содружество Земельных Юристов» Юлия Бузанова отметила, что вынесенное по делу определение в очередной раз подтверждает, что установленные ориентировочно охранные зоны не могут создавать негативных последствий для правообладателей земельных участков и объектов недвижимости.

Эксперт указала, что Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда поддержала заявителя, указав на запрет ограничения его прав в части установления охранной зоны непосредственно проектом документа градостроительного зонирования без учета требований СанПиН, в том числе касающихся порядка их утверждения. «Таким образом, единственным допустимым документом для установления вышеназванных ограничений является проект обоснования СЗЗ с соответствующими расчетами, выполненными Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации, главным государственным санитарным врачом субъекта Российской Федерации или его заместителем в зависимости от класса опасности производств», – подчеркнула Юлия Бузанова. По ее мнению, ВС подтвердил невозможность установления указанных ограничений по иным основаниям, что позволит правообладателям быть уверенными в правомерности их установления.

Юрист международной юридической фирмы Dentons Мария Оболенская посчитала, что апелляционное определение ВС, хотя и не является революционным, значимо для практики постольку, поскольку основано на правильном и последовательном толковании многочисленных норм о санитарно-защитных зонах, содержащихся в законах и подзаконных актах. «СЗЗ считаются установленными со дня внесения сведений о них в ЕГРН. Отображение незарегистрированной (неустановленной) СЗЗ в какой-либо градостроительной документации не соответствует законодательству», – указала юрист.

Она добавила, что ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны установленными не являются. «Действие ограничений в таких СЗЗ до 1 января 2020 г. является лишь переходным периодом от предыдущего порядка (когда для установления окончательной СЗЗ достаточно было решения Роспотребнадзора на основании измерений, подтверждающих расчетные параметры) к новому (обязательное внесение сведений о СЗЗ в ЕГРН)», – объяснила Мария Оболенская.

Юрист отметила, что сегодня для установления и дальнейшего существования ориентировочных, расчетных (предварительных) СЗЗ (либо для прекращения их существования) собственники объектов, в отношении которых определены такие СЗЗ, должны обратиться в Роспотребнадзор до 1 октября 2019 г. Сделать это также могут органы государственной власти, органы местного самоуправления и правообладатели объектов недвижимости, расположенных в границах таких СЗЗ. Роспотребнадзор, в свою очередь, должен направить копию своего решения в Росреестр.

Общие аспекты

В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.

Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.

Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.

Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.

В большинстве случаев неоднозначное определение категории здания требует обращения в суд. На основании индивидуальных особенностей объекта устанавливается тип строения.

От статуса дома зависит порядок его использования. Что же такое блокированная застройка применительно к дому?

Определение

В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.

По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.

Это основное различие блокированной застройки от типовых малоэтажных многоквартирных объектов. Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП 2.08.01-89.

Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.

Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.

Отличительными признаками блокированной застройки считаются:

  • придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
  • отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
  • общий вход к отдельным блокам отсутствует;
  • отсутствуют помещения совместного пользования;
  • в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
  • имеется выход на территорию коллективного пользования.

Каковы его особенности

Говоря об особенностях строений блокированной застройки, нужно подметить отдельные правовые нюансы:

При постановке на кадастровый учетТакое здание оформляется как целостное строение. Зарегистрировать лишь отдельный блок не получится
В наследство можно передать часть домаВместе с прилегающей частью участка
Блокированная застройка признается цельным строениемС отдельными выходами для всех блоков, что не позволяет отнести такие дома к многоквартирным

Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.

То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).

Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.

За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.

Нормативное регулирование

Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.

В частности это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под ДБЗ нормы регулируются ЗК РФ.

Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.

Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.

Градостроительный Кодекс

В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного Кодекса дается определение касательно жилого здания, признаваемого блокированной застройкой.

Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.

Каждый блок предопределен для одной семьи/одного собственника и размещен на отдельном земельном участке, но обладает выходом на территорию совместного пользования.

По ГрК РФ дом блокированной застройки это единое здание, состоящее из совокупности отдельных жилых блоков.

По своим основным параметрам здания такого типа напоминают многоквартирные дома. Но существенным отличием выступает отсутствие общедомового имущества.

Жилищный Кодекс

В ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом называется индивидуальное здание, состоящее из жилых комнат и вспомогательных помещений.

В ст.16 ЖК к видам жилого дома отнесены и многоквартирные дома, и дома блокированной застройки.

Единственным существенным отличием признается наличие общего имущества в МКД, которое не может применяться в качестве жилых помещений.

Определения ЖК РФ не позволяют точно определить вид дома, поэтому Минстрой РФ работает над проектами нормативов, которые окончательно и однозначно определят понятия «многоквартирных домов» и «жилых домов блокированной застройки».

На данное время это определение базируется на совокупности положений различных правовых актов.

Оформление собственности и основные варианты узаконивания

Варианты узаконивания дома блокированной постройки:

  1. Через регистрационный административный орган – в некоторых поселениях функции регистрационного органа выполняет местная администрация.
  2. Государственное подразделение БТИ – для регистрации объекта новой недвижимости в орган необходимо предоставить технический паспорт на здание и справку о присвоении почтового адреса. Тут же оформляется право собственности на объект недвижимого имущества – для этого необходимо написать заявление, предоставить кадастровый паспорт и документы на землю, техпаспорт на дом, паспорт и инн, квитанция об оплате госпошлины.
  3. Через судебный иск. К такому методу прибегают в спорных ситуациях, требующих правового регулирования.

Примеры фасадов домов блокированной застройки.

Как получить разрешение на строительство

Общие правила строительства указывают на то, что возведение объекта блокированной застройки на обособленных земельных участках будет незаконным. Если несколько владельцев соседних территорий договорились о создании такого дома, то прежде они обязаны объединить все участки в один. Алгоритм действий для получения разрешения должен быть таким:

  1. Составление межевого плана на объединённый участок в результате проведения земельно-кадастровых работ. Инженер кадастровой службы самостоятельно направляет документ в кадастровую палату.
  2. Оформить документацию на территорию, где будут проводиться строительные работы. Для этого нужно:
    • Подготовить градостроительный план, где будет отражена предполагаемая эксплуатация по каждому участку.
    • Получить разрешение на возведения блочной конструкции.
  3. Первоначальный участок земли, условно разделяется для каждого из домов, составляется план межевания. После постановки дома на кадастровый учёт, собственники блоков получат право только на секцию.
  4. Получается разрешение на введение дома блокированной застройки в эксплуатацию.
  5. Каждый обособленный блок ставится на кадастровый учёт вместе с земельным участком, пропорциональным площади отдельной части. Владелец квартиры сможет получить данные из ЕГРН, направив соответствующий запрос.

Перевод МКД в дом блокированной застройки

Перед тем, как перевести многоквартирный дом в дом блокированной застройки, следует ознакомиться с указаниями письма Росреестра № 14-07394/16 от 26 августа 2016 г.

Чтобы перейти в статус блокированной постройки, необходимо разделить участок на две части и изменить разрешенное использование земельного надела. Объект должен иметь признаки блокированного дома, перечисленные в Градостроительном кодексе РФ.

Самый простой вариант перевести МКД в совмещенный дом — обратиться с заявлением на реконструкцию сооружения в местную администрацию, предварительно согласовав весь цикл процессуальных действий.

В зависимости от региона, где расположен дом, могут быть свои порядки и правила. Требования чиновников относительно реконструкции, перепланировки могут немного отличаться.

Правовой статус дома блокированной застройки

На протяжении долго времени блокированные дома были предметом дискуссии ввиду отсутствия детального регулирования их правового положения. Чтобы признать дом блокированной застройки приходилось обращаться в судебные учреждения, так как по общему правилу их приравнивали к многоквартирным домам.

Блокированные жилые дома располагаются на отдельном, обособленном и индивидуализированном участке земли, правом пользования которым обладают все собственники блоков такого дома.

Такая земля может быть выделена владельцем каждого блока в личную собственность, однако, на момент возведения единого объекта (дома) она составляла общий нераспределенный участок.

Читать еще:  Как происходит страхование ответственности управляющих компаний ЖКХ?

Понятие многоквартирного дома указывает на наличие не только общей придомовой территории, но и помещений общего пользования. Именно по этому признаку происходит разграничение правового статуса дома, состоящего из блоков.

Блокированная жилая застройка подразумевает возможность оформления прав частной собственности на участок под домом, тогда как жильцы многоквартирного дома такого права лишены и участвуют в долевой собственности на общее имущество и территорию земли у дома.

An error occurred.

Постановка на кадастровый учет помещения в жилом доме противоречит законодательству. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела кассационную жалобу Управления Росреестра на решение районного суда и апелляционное определение областного суда о признании незаконным решения о приостановлении кадастрового учета и регистрации прав.

Как усматривается из материалов дела, определением районного суда произведен раздел жилого дома с выделом в собственность долей части дома, состоящей из ряда помещений. Прекращена общая долевая собственность на жилой дом и признано право собственности на выделенные квартиры. Осуществление государственного кадастрового учета и регистрации прав приостановлено, так как действующим законодательством не предусмотрена постановка на кадастровый учет квартир в жилых домах.

Суды первой и апелляционной инстанции, пришли к выводам, что образованы два новых объекта — квартиры, которые представляют собой изолированные части жилого дома с отдельными входами и коммуникациями и имеют характеристики, позволяющие определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуальной вещи. Вследствие этого спорный жилой дом, по мнению суда первой инстанции, должен был быть снят с кадастрового учета, а на кадастровый учет должны быть поставлены образованные в результате его раздела квартиры, а также сам дом как жилой дом блокированной застройки либо малоэтажный многоквартирный жилой дом исходя из представленных на него документов.

Жилой дом, дом блокированной застройки и многоквартирный дом обладают различными характеристиками, при этом квартирой признается только помещение, находящееся в многоквартирном доме. С учетом изложенных обстоятельств Судебная коллегия полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что у органа регистрации прав не имелось законных оснований для принятия решения об отказе в осуществлении кадастрового учета и регистрации прав на квартиру в жилом доме, не соответствуют нормам материального права.

Верховный суд РФ кассационное определение Постановка на кадастровый учет помещения в жилом доме противоречит законодательству Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела кассационную жалобу Управления Росреестра на решение районного суда и апелляционное определение областного суда о признании незаконным решения о приостановлении кадастрового учета и регистрации прав.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации пришла к следующим выводам. Между тем судами не учтено следующее. Решения судов подлежат отмене, а дело — направлению на пересмотр. Категория: Определения Верховного Суда Тег: помещения в жилом доме. Описание Постановка на кадастровый учет помещения в жилом доме противоречит законодательству Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела кассационную жалобу Управления Росреестра на решение районного суда и апелляционное определение областного суда о признании незаконным решения о приостановлении кадастрового учета и регистрации прав.

Собственники обратились в Управление Росреестра с заявлениями о постановке на кадастровый учет выделенной квартиры и регистрации права собственности на нее с приложением Технического плана, составленного в отношении жилого помещения — квартиры. Признавая решение Управления Росреестра незаконным, суды не учли, что согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ жилой дом, равно как и квартира, относится к жилым помещениям. Прекращение права общей долевой собственности на жилой дом в связи с его разделом и выделом доли в порядке статьи ГК РФ само по себе не свидетельствует об изменении технических характеристик такого объекта, приведшем к прекращению существования жилого дома и созданию нового объекта кадастрового учета — дома блокированной застройки либо многоквартирного дома.

Related products. Определения Верховного Суда. Письма МЭР.

Исковое заявление о признании дома домом блокированной застройки и признании права собственности на дом блокированной застройки

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Внимание! Данный шаблон документа являются приблизительным образцом. Каждая юридическая проблема индивидуальна, и данные образцы необходимо дополнять нормативно-правовой базой и положительной судебной практикой, именно по Вашему отдельному случаю, т.к. результат рассмотрения дела в суде (или в досудебном порядке) сильно зависит от грамотности составления различных правовых документов.

В [ наименование суда, в который подается иск ]

Истец: [ Ф. И. О. ] адрес: [ ___________ ] телефон/факс: [ ___________ ] адрес электронной почты: [ ___________ ]

Ответчик: [ наименование органа местного самоуправления ] адрес: [ ___________ ] ИНН: [ ___________ ] ОГРН: [ ___________ ] телефон/факс: [ ___________ ] адрес электронной почты: [ ___________ ]

Третье лицо: [ наименование отдела архитектуры и градостроительства ] адрес: [ ___________ ] ИНН: [ ___________ ] ОГРН: [ ___________ ] телефон/факс: [ ___________ ] адрес электронной почты: [ ___________ ]

Исковое заявление
о признании дома домом блокированной застройки и признании права собственности на дом блокированной застройки.

Мне на праве собственности принадлежит жилой дом общей площадью [ значение ] кв. м, расположенный по адресу: [ указать адрес ] на земельном участке, принадлежащем мне на праве собственности, общей площадью [ значение ] кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: эксплуатация и обслуживание жилого дома.

Жилой дом состоит из [ значение ] обособленных жилых помещений с разными входами. Таким образом, мне на праве собственности принадлежат [ значение ] отдельных жилых помещения(ий): жилое помещение площадью [ значение ] кв. м, жилое помещение площадью [ значение ] кв. м.

Согласно заключению эксперта от [ число, месяц, год ] жилой дом фактически разделен и состоит из [ значение ] смежных жилых блоков (помещений). Каждый из жилых блоков имеет самостоятельные системы электроснабжения, газоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, канализации.

Земельный участок также в настоящее время поделен на [ значение ] участка(ов): площадью [ значение ] кв. м с кадастровым номером N [ значение ], [ значение ] кв. м с кадастровым номером [ значение ].

Согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 года N 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

По смыслу п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под «жилыми домами блокированной застройки» понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Кроме того, Свод правил СП 55.13330.2016 «СНИП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные» (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 20 октября 2016 г. N 725/пр) определяют блокированную застройку домами жилыми одноквартирными: Застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.

Как следует из технического паспорта на жилой дом общей площадью [ значение ] кв. м, расположенный по адресу: [ указать адрес ], данный дом является одноэтажным домом, состоящим из [ значение ] частей, не имеющих общего имущества и помещений общего пользования, а в связи с чем не может быть признан многоквартирным домом и как следствие является домом блокированной застройки.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 131, 132 ГПК РФ,

Прошу:

1. Признать жилой дом общей площадью [ значение ] кв. м, расположенный по адресу: [ указать адрес ], домом блокированной застройки, состоящим из [ значение ] изолированных и обособленных жилых блоков площадью [ значение ] кв. м [ значение ] кв. м.

2. Признать за [ Ф. И. О. истца ] право собственности на жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: [ указать адрес ].

Приложение:

1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины или об освобождении от уплаты государственной пошлины;

2) доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца;

3) документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок установлен федеральным законом;

4) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, копии этих документов для ответчиков и третьих лиц, если копии у них отсутствуют;

5) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте соответствующего суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector