Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Стадии строительства дома: когда лучше покупать квартиру?

На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

Для большинства россиян покупка жилья является важнейшим решением, которое будет определять качество жизни семьи на годы вперед. Этот ответственный шаг требует серьезного осмысления и оценки выгод и рисков.

Строительство дома продолжается в течение нескольких лет. Это сложный и дорогостоящий процесс, в котором задействовано множество людей и организаций. Предусмотреть все сложности, с которыми может столкнуться застройщик, практически невозможно, особенно когда речь идет о российской действительности.

Коротко об этапах строительства объекта

Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.

В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям. При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах. Перечень ведомств, которые должны дать «добро», зависит от сложности проекта.

Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы). Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома. В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).

До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.

Устройство котлована

После оформления всех необходимых документов, начинается нулевая стадия строительства здания, так называемый, «этап котлована», на котором производится подготовка фундамента. Следующая стадия — строительно-монтажные работы, включающие возведение стен, перекрытий, установку окон, т.д. Когда коробка готова, дом подключают к инженерным коммуникациям, выполняют внутреннюю и наружную отделку объекта. По завершении строительства остается лишь выполнить благоустройство территории. Реализация проекта может считаться законченной после того, как застройщик получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию и оформит право собственности — сначала на себя, а затем на дольщиков.

Купили на этапе «котлована», так как денег было мало

Федеральное законодательство дает право застройщикам начинать продажи квартир на начальном этапе строительства. Квартиры начинают разлетаться как горячие пирожки, едва на месте будущего дома появился котлован.

Такая скорость продаж и спрос имеют разумное объяснение. Покупатель может приобрести квартиру по цене на 30-40% ниже той, что будет на завершающих этапах строительства. Плюс, перед вами будет огромный выбор жилья любого метража, планировки и на любом этаже. Как говорится, выбирай – не хочу.

Правила игры таковы, что стоимость квадратного метра растет буквально поэтажно. Поэтому, любители сэкономить должны помнить, что чем меньше этажей построено, тем меньше цена за квадратный метр.

Риски такой покупки очень велики. Во-первых, вы не имеете представления о том, с какой скоростью будет идти строительство. Поэтому, если застройщик следует принципу “медленно, но верно”, возведение объекта может затянуться на неопределенный срок.

Читать еще:  Как Долю в Квартире Превратить в Комнату

Также, в любом случае покупателю придется ждать родной квартиры еще несколько лет.

В российских реалиях финансовой нестабильности ни одна компания не застрахована от разорения или проблем, которые помешают соблюсти сроки сдачи. Поэтому велика вероятность того, что дом вообще не будет построен и вложенные деньги пропадут.

Но не стоит спешить откладывать буклеты с красивыми и полюбившимися проектами новостроек. Просто нужно тщательно подходить к выбору застройщика, лучше выбирать известные компании с проверенной репутацией, а также рассчитать все возможные риски.

Этап разработки проекта и его согласования

Пожалуй, самая опасная стадия, но в то же время очень привлекательная. На этом этапе некоторые девелоперы предлагают заключить договор бронирования или предварительный документ купли-продажи. За счастливый шанс отхватить квартиру практически по себестоимости просят заплатить от 10 до 50 тысяч. Иногда деньги идут в счет стоимости жилья, а иногда являются просто оплатой за услугу раннего бронирования.

Плюсы

  • Стоимость жилья на минимуме;
  • Все этажи еще свободны;
  • Выбор планировок тоже не ограничен;
  • Договор ДДУ еще не оформляют, а, значит, любую потраченную сумму можно вернуть.

Минусы

Есть огромный минус, о котором некоторые покупатели даже не подозревают, а застройщик предпочитает молчать. До выдачи разрешения на строительство никакие договоры не регистрируют в Росреестре, покупатель не защищен. Поэтому могут ждать неприятности:

  • Недобросовестные строительные компании бронируют одну и ту же квартиру за несколькими покупателями. Кто из них в итоге станет ее обладателем, покажет только время;
  • Не прописывают в договоре, что в случае непредвиденных обстоятельств заплаченные за бронь деньги вернутся. Покупатель должен проконтролировать, чтобы этот пункт был обязательно включен в документ

4 этапа строительства

Начальные этапы возведения — это момент сразу после покупки земельного участка под строительство и стадия котлована. Первый вариант наиболее выгодный и рискованный, так как до получения разрешения на строительство застройщик не может продавать будущие квартиры. Поэтому покупка оформляется через договор предварительной купли-продажи или бронирования жилья. Второй вариант менее рискован, так как доступен сразу после официального старта продаж. На этом этапе строительства можно сэкономить 30-40% от конечной суммы, а сделки оформляются в соответствии с 214-ФЗ.

Готовность дома на 2/3 и 100%. При готовности жилого комплекса более чем на 70%, стоимость жилья вырастает на 30%, а риски стремятся к нулю. Минус: основная часть квартир уже приобретена, потому большинство покупок совершается по договору переуступки у владельцев, вложивших деньги на ранних этапах строительства. 100% готовность дома — это полное отсутствие рисков при условии покупки квартиры в уже введенном в эксплуатацию жилом комплексе. В этот период цены максимальные, а выбор жилья очень ограничен.

Ecли pынoк пaдaeт

Пepиoдичecки нa pынкe нeдвижимocти пpoиcxoдит cнижeниe цeн — кoгдa cлyчaютcя экoнoмичecкиe кpизиcы или пpeдлoжeниe нaчинaeт cильнo пpeвышaть cпpoc. B этoй cитyaции вклaдывaть дeньги в нoвocтpoйки oчeнь выгoднo — нepeдкo цeны пaдaют нa 20-30%. Oднaкo имeннo в этoт пepиoд нaдo тщaтeльнeй вceгo выбиpaть зacтpoйщикa. Pиcк тoгo, чтo cтpoйкa вcтaнeт пoвышaeтcя пpямo пpoпopциoнaльнo pacтyщим cкидкaм.

Чтoбы пocчитaть вepoятнyю пpибыль, cpaвнитe цeны зa квaдpaтный мeтp нa ypoвнe кoтлoвaнa и пepeд cдaчeй дoмa — пpaктичecки в любoм paйoнe мoжнo нaйти тe и дpyгиe нoвocтpoйки. Paзницa пpимepнo пoкaжeт вaшy пoтeнциaльнyю выгoдy. Teпepь пocчитaйтe, нa cкoлькo пpoцeнтoв пoдeшeвeли квapтиpы c тoгo мoмeнтa, кaк pынoк cтaл пaдaть. Для пoдcтpaxoвки пpeдcтaвьтe, чтo пaдeниe бyдeт пpoдoлжaтьcя дo oкoнчaния cтpoитeльcтвa. A тeпepь yмeньшитe вaшy пpибыль нa пpoцeнт cнижeния цeн. И yжe иcxoдя из пoлyчeнныx цифp oпpeдeлитe, дeйcтвитeльнo ли cтoит вклaдывaть дeньги.

Читать еще:  На что обратить внимание при съеме квартиры, чтобы не обманули?

Ecли цeны yпaли пocлe тoгo, кaк вы влoжили дeньги, пocчитaйтe, нacкoлькo выгoднo пpoдaвaть квapтиpy ceйчac. Bepoятнo, лyчшe бyдeт дoждaтьcя pocтa цeн. Пpидётcя oплaчивaть кoммyнaлкy и нaлoг нa имyщecтвo, нo эти pacxoды лeгкo пoкpыть, ecли cдaть квapтиpy в apeндy.

Почему цена квартир в новых домах растет?

Цена жилья в новом доме в ходе строительства может расти.

Основные причины роста цен:

На стоимость жилья влияет расположение дома, этажность, сложность обустройства придомовой территории, транспортная доступность.

Технология возведения — железобетонные дома дешевле монолитно-каркасных зданий.

Надежные фирмы продают квартиры дороже.

Этап строительства — чем ближе сдача объекта, тем выше цена квадратного метра в новостройке.

Повышение цены вызывает инфляция, курсовые колебания, изменение экономической обстановки.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Не стоит кидаться на самые дешёвые предложения, это не всегда правильный выбор.

Ведь компания, которая занимается строительством, никогда не будет работать себе в убыток. Самым простым вариантом будет покупка квартиры в небольшом городе. Тогда вы сможете отследить историю застройщика и точно купите хорошую квартиру. При выборе застройщика стоит обращать особое внимание на то, сколько объектов он закрыл положительно, и не просрочил по срокам сдачу жилья.

Если говорить о стоимости квартиры, тогда самая низкая цена будет на квартиру, которая будет покупаться на начальном этапе застройки. Но стоит учитывать, если неправильно вложиться тогда можно остаться без денег и без жилья. Рассмотрим, на каком этапе строительства лучше покупать квартиру. Весь процесс подготовки и строительства занимает примерно пять лет. Какие этапы проходит застройщик:

  • Для начала приобретается земля, на которой будет строиться дом;
  • Разрабатывается проект будущего жилья;
  • Проект согласовывается в государственных органах и отправляется на экспертизу;
  • После получения положительного экспертного заключения застройщик должен получить разрешение на строительство;
  • После начинаются основные работы по строительству;
  • Теперь можно начинать реализовывать квартиры.

Самым выгодным вложением в будущую квартиру считается, когда только начинается закладываться фундамент дома.

В этот промежуток времени покупателя не ограничивают по цене в выборе квартиры. Они начинают расти в цене, когда начинают расти этажи в дома.

В чём заключается риск покупки жилья на ранних стадиях:

  • строительство могут заморозить на непонятное время;
  • могут перестать строить, в случае если застройщик окажется банкротом;
  • некоторые застройщики могут мошенничать. Продавая одну квартиру нескольким покупателям.

Практичней всего покупать готовую квартиру, она будет стоить на порядок выше, чем при начальном этапе строительства, но вы можете быть уверенны, что она будет готова на сто процентов. Но всё же при этом тоже есть минусы: ограничение при выборе квартиры, большая часть может быть куплена ещё на начальном этапе. Если застройщик строил дом и не придерживался требований, в таком случае он не проходит сдачу дома.

Строительный процесс

После получения разрешительной документации стартует процесс возведения дома. Сначала идет так называемая нулевая стадия, на которой происходит подготовка основания фундамента. После этого подрядчики приступают к строительно-монтажным работам – возводят стены и перекрытия, устанавливают окна и двери, подключают дом к инженерным коммуникациям. «Предпоследним этапом является внутренняя и наружная отделка объекта, после чего застройщик проводит работы по благоустройству прилегающей территории», – рассказывает Виталий Колот.

По словам генерального директора компании «Ойкумена» Льва Гниденко, строительство дома – это наиболее понятный этап реализации любого проекта. «Гораздо тяжелее получить необходимые согласования от государственных органов, пройти экспертизу проекта и договориться о выделении необходимых мощностей с монополистами», – утверждает он.

Читать еще:  Как разделить лицевой счет по платежам в коммунальной квартире

Заключительный этап реализации проекта – получение разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (в Петербурге их выдает Госстройнадзор, в Ленобласти – муниципальные власти). На этой стадии надзорные органы определяют соответствие возведенного дома требованиям технических регламентов, СНИПов, изначально утвержденному проекту. Застройщик также обязан предоставить подтверждение того, что выполнил технические условия на подключение здания к инженерным сетям. Если построенный объект соответствует всем этим условиям, орган строительного надзора обязан выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – по закону сделать это необходимо в течение десяти дней с момента подачи соответствующего заявления.

Разрешение на ввод является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет. После этого застройщик оформляет право собственности на квартиры – сначала на себя, а затем на покупателей, которые заключали с ним договоры долевого участия.

Когда выгоднее покупать первичное жилье

Определившись с сезонностью, пора перейти к особенностям самих объектов покупки. На рынке недвижимости существует 2 основные категории – первичное и вторичное жилье. Чтобы сэкономить в каждом из этих случаев, полезно знать характерные особенности операций.

На ранней стадии строительства

На первичном рынке можно взять квартиру дешево, если вложиться в объект еще на стадии котлована. Причем удается сэкономить около четверти стоимости. Но это рискованно, поэтому не стоит отдавать деньги, пока нет исчерпывающей информации о застройщике.

На поздней стадии

На поздних стадиях строительства также можно приобрести квартиру по сниженным расценкам. Экономия окажется не такой большой, как на нулевом этапе застройки, но все-таки ощутима. Все зависит от того, на какой именно стадии строительства будет совершена покупка.

Риски на завершающих этапах существенно меньше, чем на ранних, поскольку застройщик уже успевает показать свою состоятельность. Но надо понимать, что после заселения придется какое-то время пожить рядом со стройкой.

Без отделки

Выбирая варианты, когда дешевле покупать квартиру, многие останавливаются на предложениях с квадратными метрами без отделки. Такие квартиры, действительно, стоят дешево. Но отделку выполнять все равно придется, причем за свои деньги. А это зачастую выходит еще дороже, чем приобретение уже готовой площади.

Где узнать о старте продаж?

Пред началом продаж большинство застройщиков ведут себя очень активно и привлекают внимание к своему новому объекту массированной рекламой. Сложнее – если требуется узнать о только еще готовящемся старте продаж или даже таком, который произойдет еще не скоро. Это полезно, если, например, хочется поселиться в строго определенном месте или к нужному сроку успеть накопить, скажем, на первоначальный взнос по ипотеке.

Если сам момент, на который придется старт продаж, не очень важен, а важно узнать, начнут ли в конкретном районе скоро строить дом, где рано или поздно можно будет приобрести квартиру, можно ориентироваться на сведения от Мосгосстройназдора. Он выдает разрешения на строительство. Если такое получено, скоро и стройка должна начаться, а дальше за ней можно будет внимательно следить своими глазами. Один из признаков скорого начала продаж – появление рядом со стройплощадкой вывески «офис продаж».

Более близкие к началу продаж новостройки можно «вычислить» с помощью информации от Москомстройинвеста. Этот комитет, в частности, выдает застройщикам заключения о соответствии (ЗОС) – документ, без которого договор долевого участия зарегистрировать не получится, иными словами – продажи начать невозможно. Если же такой документ уже есть, до старта продаж осталось совсем немного.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector