Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Типичные ошибки покупателей при сделках с недвижимостью

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

Несовершеннолетние дети

Чаще всего суд отказывает в выполнении каких-либо операций с недвижимостью, если у собственников есть несовершеннолетние дети, права которых могут быть ущемлены. Если будет доказано, что сделка ущемляет права детей, её могут признать недействительной. Поэтому при наличии «несовершеннолетнего фактора» обязательно нужно получить согласие органов опеки.

Например, по закону дети в возрасте 14-18 лет совершают операции со своей недвижимостью самостоятельно, но получив на это письменное согласие законных представителей (попечителя, усыновителя, родителей). При этом обязательно нужно получить в органе опеки и попечительства согласие на предоставление законным представителям права совершить сделку. Фактически, имуществом управляют родители (продают, сдают в аренду и прочее).

По этой причине дедушкам и бабушкам, которые хотят передать квартиру внукам, лучше оформить не дарственную, а завещание.

В сфере приватизации требования закона аналогичные. Приведём типичный пример: несовершеннолетний ребёнок жил с бабушкой. В это время родители приватизировали квартиру и продали её без участия ребенка, нарушив этим его право, потому что, несмотря на проживание у бабушки, он должен был участвовать в приватизации. В ходе последующих судебных разбирательств такие сделки были признаны недействительными.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, совершая операции с недвижимостью, в которых имеют право участвовать дети до 18 лет, нужно учесть все варианты и согласовать действия с необходимыми структурами. Покупателю нужно чётко знать, какую недвижимость он приобретает, и выяснить, нарушены ли при этом права несовершеннолетних детей. Трехгодичный срок исковой давности в этом случае начинается с момента, когда заинтересованное лицо узнало, что его права нарушили. Поэтому даже через пять лет после заключения сделки родственник ребёнка может заявить о нарушении прав несовершеннолетнего и о намерении их отстаивать.

Но ситуацию тяжело «отыграть», если с объектом было совершено несколько операций: в таком случае начинает действовать принцип добросовестности покупателя. К примеру, родители несовершеннолетнего ребёнка продали квартиру, не реализовав его право на участие в сделке, а затем объект продали Вам. Вы уже являетесь добросовестным покупателем. В данном случае права ребенка в полном объёме восстановить нельзя. Максимум, что можно сделать – попробовать вернуть недополученные им деньги от продажи жилья, но вернуть объект в любом случае не выйдет.

Ошибка №2. Доверять и не проверять

Если не проверить репутацию застройщика, можно попасть на банкрота, компанию-однодневку или долгострой.

Главный аргумент в пользу надежности застройщика — аккредитация в Сбербанке

Банк тщательно проверяет репутацию и финансовую надежность застройщиков, их документы и просчитывают возможные риски.

Вам не нужно самостоятельно изучать разрешение на строительство, проектную декларацию на новостройку, ехать на стройку, проверять ход строительства и объекты, которые уже сданы в эксплуатацию.

Читать еще:  Чем опасна сдача квартиры на длительный срок

Банк всё уже проверил

Вы можете быть уверены, что застройщик соблюдает 214 ФЗ, который гарантирует защиту интересов и прав покупателей квартир в новостройке.

Если вы хотите подробнее узнать об аккредитации, посмотрите требования банка к застройщикам и список документов, которые проверяет банк .

Если компания значится в списке проблемных застройщиков, есть негативные отзывы о работе или против неё ведутся судебные разбирательства – аккредитацию она не получит.

Банк регулярно проверяет ход и сроки строительства аккредитованных новостроек.

Если будут выявлены нарушения или негативная информация о застройщике, банк прекращает сотрудничество с компанией и снимает аккредитацию.

Приобретение объектов, переданных по праву наследования

С большими трудностями можно столкнуться при покупке недвижимости, переданной по наследству. Случаются ситуации, когда один или несколько наследников не осведомлены о смерти собственника квартиры, и в любое время могут заявить свои права на недвижимость. По мнению экспертов, защититься от таких происшествий по большому счету невозможно. Но обезопасить свои права на имущество можно путем оформления титульного страхования. Такой метод гарантирует защиту в случаях потери права владения при признании сделки купли-продажи неправомерной в силу обстоятельств неизвестных покупателю в момент приобретения жилья.

Также распространенной проблемой является отказ в заключении соглашения купли-продажи или его аннулирования по причинам нахождения на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере одного из владельцев. Если ему удастся через суд доказать свою недееспособность на момент заключения сделки, то право на недвижимость перейдет к данному субъекту. Из чего можно сделать вывод о том, что требование от продавца справок из соответствующих медицинских учреждений не является зазорным.

Недооценка прав зарегистрированных в квартире лиц

Как правило, в квартире зарегистрирован не только собственник, но и члены его семьи. Право собственности у них отсутствует, но проживать в квартире они могут. Даже, если собственник изменился. Важно получить согласие на сделку всех зарегистрированных в квартире.

Хорошо, когда собственник и члены его семьи могут перерегистрироваться из квартиры до сделки. Так получается не всегда, в половине случаев люди переезжаю во встречную квартиру. Туда они смогут зарегистрироваться только после сделки.

В таком случае мы рекомендуем оформлять залог под выписку. В договоре купли-продажи пропишите срок, до которого бывший собственник и члены его семьи могут иметь право пользоваться этой квартирой. После этой даты право пользования ей будет утеряно. Сумма залога может быть использована при принудительном снятии с регистрации бывшего собственника и всех, кто был зарегистрирован в квартире.

Обязательно поинтересуйтесь, сколько человек прописаны в понравившейся квартире, и есть ли среди них несовершеннолетние. Если в квартире прописан несовершеннолетний — для продажи потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Для получения разрешения понадобится время, что приведет в увеличению сроков подготовки документов к сделке.

Топ-8 распространенных ошибок, которые вы совершаете при продаже квартиры. Продажа квартиры – серьезное дело, которое требует особого подхода. Если вы хотите продать квартиру быстро и без особых проблем, то стоит обратить внимание на самые распространенные ошибки при продаже. В этой статье будет представлены 8 советов, которые помогут продать быстро, при этом не потерять в стоимости.

1.Риелтор

Самостоятельная продажа квартиры не всегда дает положительный результат. Как правило, люди больше доверяют риелторам, причем как продавцы, так и покупатели. Если у вас нет опыта в продаже недвижимости, не рискуйте продавать самостоятельно, это может привести к большим затратам и потерям.

Опытный риелтор за годы своей работы накопил определенный багаж знаний, которые помогают ему в быстрой продаже. Скорее всего, риелтор уже не раз сталкивался с такими объектами, как ваш, и знает, как заинтересовать покупателя, чтобы он согласился на покупку.

2. Завышение цены

Рыночная стоимость сильно отличается от завышенных ожиданий продавца. Если вы поставите цену из головы, скорее всего она будет завышена, а, значит, шанс на продажу квартиры уменьшится. Высокие цены на недвижимость привлекают меньшее количество потенциальных покупателей.

Для определения реальной стоимости можно нанять оценщика или самому проанализировать цены на рынке. Многие продавцы специально занижают цену, чтобы вызвать ажиотаж среди покупателей, тогда они начинают предлагать большую сумму. Если такого не случилось, вы всегда можете вернуть прежнюю стоимость.

3. Качественные фото

Выкладывая свое объявление в интернет, обратите внимание на качество ваших фотографий. От них многое зависит. Покупатели просматривают вашу квартиру через фотоснимки, и им хочется рассмотреть все до мелочей, поэтому не стоит обходиться двумя фотографиями.

Читать еще:  Как встать на расширение жилплощади: подробная инструкция

Сделайте фото в разное время суток, чтобы было видно, как освещается квартира, сделайте фото подъезда, фасад дома, так же не забудьте выложить в сеть.

4. Чистая квартира

Первое впечатление должно быть отличным. Подготовьтесь к презентации объекта. Клиенту должно нравиться все, чтобы его выбор стал однозначным. Чистые квартиры по статистике продаются чаще и быстрее. Лишний мусор и хлам может повлиять на то, что покупатель просто откажется от покупки вашего объекта.

5. Ремонт

Идеальная квартира продастся намного быстрее. Покупатель обращает внимание на то, сколько денег в ремонт ему придется вложить после покупки. Поэтому если у вас в квартире есть мелкие дефекты, лучше их исправить. Если покупатель заметит мелкие недочеты, он обязательно спросит вас, а нет ли в квартире более серьезных поломок.

Капитальный ремонт не требуется. Просто сделайте квартиру чуть свежее, чтобы жилье выглядело прекрасно.

6. Разговор о недостатках

Распространенная проблема покупателей – рассказ обо всех недостатках объекта. Это портит все произведенное первое впечатление и срывает сделку.

Следует указать только на незначительные неудобства, которые пройдут со временем, к примеру, шумные дети соседей. Можно рассказать о том, что возле дома есть пруд, где летом куча комаров или еще какую-нибудь мелочь, которая не отпугнет покупателей.
Лучше всего просто рассказать о квартире (самые лучшие её качества), а потом просто отвечать на вопросы покупателей.

7. Перепланировка

Все ремонтные вмешательства, которые вы раньше совершали со своей квартирой, не должны противоречить закону и должны быть внесены в соответствующие документы.
Если вы продадите квартиру с незаконной перепланировкой, у будущих владельцев будут серьезные неприятности.

8. Подпись договора

Самая ответственная часть продажи – подписание договора. Многие продавцы стремятся быстрее подписать документы и тем самым совершают огромную ошибку.

Перед подписанием договора следует внимательно ознакомиться с текстом документа, не ленитесь читать договор, это может предотвратить множество проблем. Покажите его юристу, который может рассказать простым языком, какие скрытые моменты указаны в договоре.

Поторопившись, вы можете подписать пункты о том, что вы берете на себя все растраты после покупки, например, полностью профинансируете капитальный ремонт или купите новую мебель.

Учитывайте эти распространенные ошибки, при продаже недвижимости и тогда, ваша сделка пройдет без проблем.

Совет № 6: Проверьте историю продаж

У покупателя должно вызвать подозрение и несколько последовательных продаж квартиры или дома в течение непродолжительного времени. Это можно проверить, заказав выписку из ЕГРН.

«Под такими сделками может скрываться практически любая негативная история жилого помещения: и продажа против воли собственника, и отсутствие согласия супруга при совершении предыдущих сделок, и «недействительные» наследники. Негативные последствия очевидны», — пояснил аналитик «Инкома». Он подчеркнул, что в очередной раз пострадает покупатель, а получить уплаченные им деньги от продавца будет практически невозможно.

Читайте также

Ошибки при покупке квартир на вторичном рынке

Вторичное жилье зачастую обладает не совсем прозрачной историей своего существования, что требует внимательной проверки документов, личности самого продавца, а также скрупулезного отношения к составлению ДКП.

Договор купли-продажи

Весьма непредусмотрительно для покупателя использовать шаблонный формат договора, не учитывающий индивидуальных нюансов сделки. Если впоследствии что-то пойдет не так, будет не на что опираться в суде для защиты своих интересов. В шаблонных соглашениях часто отсутствуют или же прописаны некорректно:

  • условия прав пользования жилплощадью со стороны продавца, его семьи;
  • способ передачи денег;
  • ответственность продающей стороны на случай возникновения интересов третьих лиц или обнаружения факта продажи квартиры с коммунальными долгами;
  • подтверждение, что квартира не является совместно нажитым имуществом супругов, и т. д.

Нежелательные продавцы

Распространенная ошибка — покупка квартиры у лиц, явно входящих в группу риска, без надлежащей проверки личности продавца. Сюда относятся пожилые и одинокие люди, асоциальные граждане, наследники недвижимого имущества по завещанию, бывшие супруги квартиры, доверенные лица (при отсутствии возможности связаться с владельцем). Эксперты относят сделки с такими продавцами к категории высокорискованных, поэтому требуются дополнительные усилия для защиты от рисков. Узнайте, существуют ли риски при срочном выкупе квартир.

Документы о получении денег

Опытные риэлторы утверждают, что лучше всего производить расчеты после регистрации купли-продажи в государственном реестре. Однако случается, что по условиям ДКП деньги передаются продавцу до завершения процедуры в Росреестре.

Цена как решающий фактор

Допустим, вы делаете выбор между двумя квартирами с аналогичными базовыми параметрами: метраж, район, близость метро. Но одна немного дороже. Таящийся внутри вас рационалист будет настойчиво уговаривать выбрать более дешевый вариант. Не давайте ему права голоса, пока не проверите другие характеристики. Рынку недвижимости не свойственны распродажи, да и сезонный фактор в этой сфере отсутствует: значит, за разницей в цене скрываются незаметные на поверхностный взгляд факторы. Такие, как:

  • количество квартир на этаже. Не хотите чувствовать себя как в общежитии с коридорной системой, откажитесь от дома, на площадке которого располагается более 15 квартир.
  • Наличие или отсутствие системы безопасности. Ограждение по периметру, служба охраны, наличие консьержа, видеонаблюдение во дворе, подъездах и лифтах оправданно увеличивают стоимость жилья.
  • Количество парковочных мест. Их нехватка вынудит вас регулярно нарезать круги по кварталу, чтобы припарковать машину.
Читать еще:  Для чего нужна приватизация квартиры — плюсы и минусы

Покупая одну из этих квартир в ЖК «Юттери», вы платите не только за стены и потолки.

Те же квадратные метры в другом доме могут обойтись вам дешевле. Но здесь в дополнение к крыше над головой вы получаете:

  • систему видеонаблюдения;
  • продуманное уличное освещение;
  • электронный ключ для входа в охраняемый двор;
  • гарантию порядка в доме со стороны управляющей компании;
  • детский сад, школу и досуговый центр в границах квартала.

Недостаточная проверка юридической чистоты квартиры

При подготовке к сделке покупатели редко проверяют «историю» квартиры, полагая, что наличия у продавца свидетельства о собственности достаточно, для того чтобы сделка прошла успешно. Мало кто пользуется возможностью получить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Хотя этот документ содержит информацию обо всех предыдущих владельцах квартиры, что позволяет проверить не только продавца, но и прежних собственников. «Что должно насторожить в выписке? Короткий срок владения квартирой одного из последних собственников, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — Вполне может оказаться, что сделки купли-продажи были совершены с целью прикрыть сделку займа-залога. Тогда покупатель рискует стать участником длительного судебного разбирательства и вынужден будет доказывать свою добросовестность».

Но даже если выписку и заказывают, не все покупатели знают, что сведения в ней быстро устаревают. Она актуальна только на момент получения, а буквально через час после ее выдачи на квартиру может быть наложено обременение. «В последнее время участились случаи, когда на квартиру накладывается арест из-за долгов, был пример, когда это произошло в процессе подготовки к сделке. Задолженность у собственника по штрафу ГИБДД была небольшой, но приставы все равно наложили арест на долю в собственности на квартиру», — объясняет руководитель отдела продаж Светлана Новикова. Чтобы информация в выписке из ЕГРН была актуальной, при подготовке к сделке специалисты получают выписку в электронном виде дважды, второй раз — непосредственно перед сделкой.

Как снизить риски при покупке коммерческой недвижимости?

Качественно проверить юридическую чистоту сделки и добросовестность продавца – непростая задача. Если не чувствуете уверенности в своих силах, доверьте юридическую сторону вопроса специалистам. Юридическая онлайн консультация ООО “Правовед” оказывает услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью. Мы проверим интересующий вас объект, честно предупредим о возможных рисках, обеспечиваем законность и безопасность сделки. Покупка коммерческой недвижимости.

Похожие услуги:

Несмотря на сложности в экономике и режим санкций, иностранные компании не утратили интерес к российскому рынку. Но, чтобы работать в стране официально, необходимо легализовать бизнес – зарегистрировать представительство или филиал иностранного юридического лица. Получить так называемую аккредитацию в ФНС. Рассказываем, как это сделать правильно. Регистрация филиалов иностранных юридических лиц, аккредитация. Обязательное условие коммерческой деятельности иностранной […]

Упрощенная система налогообложения (УСН) – особый режим взимания налогов, введенный государством для стимулирования малого и среднего бизнеса. Он существенно снижает налоговую нагрузку на предпринимателя, минимизирует отчетность, дает возможность самостоятельно выбрать объект налогообложения. Что собой представляет УСН, кому подходит, как рассчитывается, рассмотрим более подробно. Система налогообложения упрощенная в современной трактовке применяется с 2003 года Что такое […]

Представительство в суде. Согласно Конституции РФ все граждане равны перед судом и каждому гарантировано право на получение квалифицированной правовой помощи. Именно для обеспечения равноправия сторон, защиты их прав и законных интересов и создан институт представительства в суде. Рассказываем, что он собой представляет, когда и кому необходим, кто может быть представителем в суде и какие полномочия […]

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector