Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

У нас частный дом на двух хозяев. Его признали многоквартирным.

По каким критериям дом признаётся многоквартирным

Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.

Как разделить дом на двоих

Раздел дома на два хозяина

ДОВОЛЬНО ЧАСТО СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА сталкивается с желанием истца осуществить раздел частного дома на «два дома». Причиной деления могут послужить разнообразные факторы, например, бракоразводный процесс, вступление в наследство согласно закону или завещанию и иные причины.

Помимо жилплощади, в разделе участвует и земельный участок. Процедура раздела жилого дома «на два жилых дома» несколько сложнее, нежели раздел любого другого недвижимого имущества. При судебном разбирательстве целесообразнее обратиться к юристу или адвокату, специализирующемся именно на этом вопросе. Такой специалист поможет не только подготовить исковое заявление и вести дело в суде, но и убережет вас от незапланированных расходов и спонтанных действий.

В каких случаях можно разделить дом?

ЛЮБОЕ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО может быть в собственности как одного человека, так и нескольких человек или организаций. Последний вариант называется совместной собственностью и устанавливает для совладельцев взаимные права и обязанности, а также создаёт сложности при распоряжении таким имуществом.

К примеру, если дом был куплен в браке (даже если в погашении стоимости был применён материнский капитал одного из супругов), то он в равных долях принадлежит бывшим мужу и жене.

Данное положение определяется статьей под номером 39 Семейного Кодекса Российской Федерации.

Однако оно не распространяется на недвижимость (частный дом, земельный участок, квартиру), которая была приобретена по военной ипотеке.

В этом случае имущество всецело принадлежит тому супругу, которому государство предоставляло данный вид кредитования (за некоторыми исключениями).

Учтите, что при данном типе раздела дома на «2 дома», у недвижимости остаётся старый кадастровый номер и один адрес. На основании судебного решения или строительно-технической экспертизы бывшим супругам выдаётся соответствующее свидетельство, где указано их личное владение конкретными комнатами, а также долями в земельном участке.

Описать единственную (стандартную) схему раздела дома на два хозяина не получится. Ведь каждая ситуация рассматривается судом индивидуально, в зависимости от причины, побудившей проводить раздел, с учётом конкретных обстоятельств дела. Можно сказать, что наиболее предсказуемо (с точки зрения сложившейся в судах практики) выглядит раздел недвижимости супругами при расторжении брака.

Если жильё было приобретено во время совместной жизни, оно будет поровну разделено между бывшими супругами.

А как поделить недвижимость сожителей, читайте в ЭТОЙ статье.

Если же причиной раздела дома послужило вступление в наследство, оно будет осуществляться согласно долям, указанным наследодателем в завещании. Когда завещание отсутствует, доли наследников определяется очередью согласно законам Российской Федерации. В соответствии с Семейным кодексом очередь наследников выглядит так:

  1. Первоочередные – кровные дети, один из супругов, родители наследодателя. В случае если дети погибли, то их права могут представлять внуки.
  2. Вторая очередь – полнородные, неполнородные братья/сестры наследодателя, бабушки и дедушки.
  3. Третья очередь – двоюродные братья/сестры, дяди и тети.
  4. Четвёртая очередь — двоюродные дедушки и бабушки, двоюродные внуки и внучки.
  5. Пятая очередь — двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные дяди и тети.
  6. Шестая очередь — пасынки, падчерицы, отчим и мачеха.
  7. Седьмая очередь — наследники по праву представления (все иные родственники).

Вторая, третья, и все последующие очереди вступают в наследство только при отсутствии представителей вышестоящей очереди.

Это правило определяется Семейным кодексом Российской Федерации, статьями под номерами 1142, 1143, 1144, 1145.

Что можно предпринять со своей частью дома?

ДЛЯ РЕАЛЬНОГО РАЗДЕЛА ДОМА проводитися строительно-техническая экспертиза (см. отдельную статью), в результате которой эксперт может указать на необходимость возведения дополнительных конструкций — стен, перегородок, дверей или оконных проёмов. Такие изменения повлекут за собой перераспределение схемы электроснабжения и коммуникаций, а также их узаконивание через внесение корректировок в техническую и правоподтверждающую документацию.

Наилучшим вариантом, безусловно, является решение вопроса через добровольное подписание соглашения о разделе дома без судебного разбирательства.

Существенно позволит сохранить средства простое совместное проживание в доме по договорённости — без проведения дорогостоящего раздела через суд и экспертизу.

Если так случилось, что раздел дома на две части со всеми коммуникациями уже произведён, но один из владельцев не намерен в нём жить, и захочет распорядиться своим имуществом, то сделать это сможет лишь с учётом прав совладельца.

На сегодняшний день законный владелец никак не ограничен в распоряжении недвижимостью, и по закону ему позволено осуществлять следующие действия:

  • сдать в аренду (договор аренды, безвозмездного пользования);
  • продать недвижимость (договор купли-продажи);
  • подарить (оформить дарственную);
  • завещать по наследству.

В общем, можно делать со своей частью дома и земельного участка всё, что заблагорассудится.

Но учитывайте, что в случае продажи или сдачи в аренду, владелец второй части дома имеет приоритетное право на аренду или приобретение недвижимого имущества.

Это правило регламентируется статьей под номером 250 Гражданского кодекса РФ.

Как происходит раздел дома на практике (без суда)

С ПРАВОВОЙ ТОЧКИ ЗРЕНИЯ, законодательная база РФ предусматривает достаточное количество механизмов для добровольного раздела совместного владения. Сторонам конфликта следует лишь оформить соглашение о разделе дома и зарегистрировать его в Росреестре.

Однако на практике всё оказывается гораздо сложнее. Во-первых, Росреестр отказывает в регистрации из-за неграмотного составления документов. Во вторых, следует учитывать, что в суды с данным вопросом обращаются обычно люди, состоящие в конфликте и не способные уживаться на одной территории (разводящиеся супруги и конфликтующие совладельцы).

Вы должны помнить, что даже после раздела дома, он по документам остается единым объектом недвижимости.

Поэтому проведение любых инженерных и капитальных строительных работ невозможно без согласия всех владельцев имущества.

Из-за этого административного аспекта двое владельцев одного жилья стараются сразу же после судебного раздела преобразовать свои части в отдельные дома (точнее — половины).

В недалёком прошлом, в частном секторе такие дома «на двух хозяев» пользовались большой популярностью. Их возводили друзья, родственники, родители и дети. Это было удобно — вести совместное хозяйство и поддерживать дом общими усилиями гораздо удобнее, чем поодиночке.

Однако нужно признать, что сейчас сильно изменились традиции, возросло желание людей обособиться от окружающего мира и быть полноправным владельцем своего дома, без чужих людей за стенкой.

Если возможности построить собственный дом нет, но владельцу смежного строения требуются права для распоряжения недвижимостью, следует провести реальный раздел дома, осуществить который, при согласии соседа, можно следующими способами:

  1. Путём заключения мирного соглашения о правилах использования дома и земли.
  2. Посредством определения доли в жилом доме и придомового земельного участка в натуре.

Хотя вышеуказанные способы и имеют как плюсы, так и минусы, других вариантов раздела частного дома не существует. Рассмотрим каждый из них поподробнее:

Первый способ – заключение «мирного» соглашения

ЭТОТ СПОСОБ РАЗДЕЛА НАИБОЛЕЕ УДОБНЫЙ И ПРОСТОЙ. Опираясь на статью под номером 253 всё того же Гражданского кодекса, любой из владельцев дома может самостоятельно определять порядок совместного пользования общей недвижимостью. Каких-либо нюансов и требований к мирному соглашению государство не требует.

Соглашение можно заключить как в устной (без регистрации), так и в письменной форме. Конечно, целесообразнее всего оформить договорённость у нотариуса, чтобы в дальнейшем избежать возможных конфликтных ситуаций с совладельцем недвижимости и отказа от такого соглашения.

Стоит отметить, что для таких соглашений не требуется нотариальное удостоверение, ведь они подлежат государственной регистрации, оформляется по взаимному согласию и является альтернативной судебного раздела имущества (пункт 3 статьи 38 СК РФ).

В данном соглашении определяется принадлежность комнат за одним из владельцев дома, порядок пользования общими помещениями, например, кухней и санузлом. Также в этом документе можно указать правила оплаты коммунальных начислений, налога на землю, проведения текущего и капитального ремонта строения.

Практика показывает, что мирные соглашения помогают избежать долгих судебных разбирательств, экономят время и финансовые средства всех совладельцев общего дома.

Второй способ – определение доли жилого дома, придомового земельного участка в натуре

ЭТОТ СПОСОБ СЧИТАЕТСЯ БОЛЕЕ ТРУДОЁМКИМ, потребует много времени для судебного разбирательства. Данные споры в большинстве случаев решаются через суд, так как требуют проведения дополнительных исследований и доказательств.

Однако здесь существует значительное преимущество – раздел в натуре в дальнейшем позволит разделить один дом на два полноценных, так как будет разрешён вопрос о собственности каждого из совладельцев.

Одновременно с домом суд разделит и придомовой земельный участок, при этом каждый из владельцев перестаёт быть участником совместной собственности и получает собственное свидетельство (выписку) о праве.

По итогам такого раздела каждому выделяется личная собственность, в форме изолированной части дома.

Порядок регламентирован Постановлением Верховного суда Российской федерации под номером четыре от 10.06.1980 с февральской редакцией 2007 года.

Процедура раздела домовладения — одна из самых сложных, и если при прочтении нашей статьи у Вас возникли вопросы, юристы по недвижимости Правового центра «САП ЭСТЕЙТ» с удовольствием ответят на них:

Дом на две семьи: тонкости выбора

Двухквартирные дома на двух хозяев, построенные ещё в советское время, в небольших российских городах и в сельской местности встречаются часто. Такой формат набирает популярность и в наши дни, правда, под новыми названиями – дуплекс, флэтхаус, отчего суть не меняется: дом для двух семей под одной крышей.


Два в одном

Дуплекс – это двухквартирный дом с отдельным входом в каждую квартиру, в современной классификации жилья находится где-то между таунхаусом и коттеджем. Таунхаусы, или многоуровневые квартиры — это городской сегмент, а дуплексы — в чистом виде загородные частные дома. Потому их разрешают строить на земле, выделенной муниципалитетами под индивидуальную жилищную застройку. У соседей по такому дому – общая стена и придомовой земельный участок.

Читать еще:  График сноса домов в CАО в 2021, 2022, 2023, 2024 годах

Выбрать проект для строительства дома на двух хозяев бывает довольно сложно из-за большого количества вариантов, предлагаемых застройщиками: одно и двухэтажные; со встроенными и отдельно стоящими гаражами; кирпичные, деревянные, из пеноблоков, керамзитобетона, ячеистого бетона и т. д.

Флэтхаус (Flathouse) это, в сущности, тот же дуплекс, но типовой, с чётко обозначенными параметрами – обязательно деревянный, двухсекционный. Владелец торговой марки Flathouse — российская корпорация Good Wood.

Под одной крышей — выгоднее

Своей популярностью дома на двух хозяев обязаны многим достоинствам, но главное их преимущество – возможность сэкономить. По общему мнению экспертов , цена квадратного метра в доме на два хозяина в среднем на 20-30% ниже, чем в аналогичных по площади двух коттеджах. Экономию при строительстве даёт и общая стена (вместо двух), и единые коммуникации, и крыша, и фундамент. Такой дом в любом случае займёт меньше места, чем два аналогичных коттеджа, поскольку минимальное допустимое расстояние между ними – шесть метров, благодаря чему появляется дополнительная территория для клумбы, сада, грядок, лужайки.

Частный статус дуплекса – тоже преимущество, существенно облегчающее сами процессы проектирования и строительства. Согласовать такой проект проще, чем проект многоквартирного дома, к ним обычно предъявляются менее строгие требования.

Ещё одна выгода от двухквартирного варианта проявляется уже в процессе эксплуатации. Соседям приходится меньше тратить денег на отопление, обогрев дома с общей стеной осуществляется единым тепловым контуром, на что требуется значительно меньше ресурсов, чем для двух отдельно стоящих зданий. Те же эксперты утверждают, что содержание дуплекса в расчёте на квадратный метр обходится на 40% дешевле.

В принципе семьи, проживающие в дуплексе, могут существовать полностью обособленно, формат это позволяет. На практике же часто происходит, что «сдвоенные» дома покупают люди, не чужие друг другу – братья, сёстры, родители и их взрослые дети. Так, понятно, удобнее в плане общения между близкими людьми, и сглаживаются возможные негативные моменты совместного проживания.

Дуплексы нередко покупают те, кто «дружит семьями», и просто друзья. Проживание в разных, по сути, отдельных квартирах под одной крышей позволяет вести обособленное хозяйство, но поддерживать добрососедские отношения.

Не всё так просто

Юридическое оформление дуплекса – его уязвимое место, и касается это не столько самого жилья, сколько земли. Жильё оформляется в собственность обычным порядком, как и в любом многоквартирном доме. После надлежащего оформления прав собственности вы можете полностью распоряжаться своей квартирой в дуплексе – продавать, дарить, передавать по наследству.

Однако российское жилищное законодательство никак не разграничивает двухквартирные и многоквартирные дома, земля в обоих случаях считается долевой собственностью владельцев квартир. Это предполагает большие сложности для оформления земельного участка в собственность, хотя такая процедура юристам известна – признание двухквартирного дома блокированной застройкой. Если в ней нет острой нужды, лучший выход – заранее и «полюбовно» договориться с соседями о совместном использовании участка, обо всех дорожках, входах-проходах, клумбах и грядках.

Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?

Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.

Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.

Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:

  • назначение;
  • пригодность для проживания;
  • изолированность;
  • принадлежность к категории недвижимых объектов.

Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.

Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).

Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания. Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).

Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.

В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.

В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам, следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.

Для того чтобы совершить реальный раздел, владельцы должны определить рыночную цену недвижимости, принимая во внимание и цену придомовых сооружений. Для этих целей можно заказать проведение независимой экспертизы, по результатам которой, определить, допустим ли передел с соблюдением равенства частей.

«Фантомное» строительство

Тем временем , спорным вопросом заинтересовалось региональное отделение ОНФ. Общероссийский народный фронт отправил письмо на имя заместителя главы администрации Барнаула по градостроительству и земельным отношениям Андрею Федорову.

«Вопросы строительства многоквартирных домов и коммерческой недвижимости в исторически сложившихся микрорайонах ИЖС Барнаула , в последнее время носят широкий общественный резонанс, — сказано в письме.

В ОНФ даже есть специальный термин для подобных строений. В письме говорится о фактах „»фантомных“ псевдомногоквартирных домов и объектов коммерческого назначения под видом ИЖС в микрорайонах исторически сложившихся ИЖС». И позиция фронта в их отношении однозначна — компетентным органам власти следует усилить контроль за такими объектами.

«Однако , похоже что факты фантомного строительства по видом ИЖС объектов , явно по характеристикам не относящихся к таковым , продолжают иметь место быть в Барнауле , а следовательно это требует усиления контроля со стороны органов власти за подобным строительством , которое в перспективе может создать проблемы для качества жизни и городской среды жителям частного сектора города», — отметили в письме к замглаве мэра города представители регионального ОНФ.

Несмотря на довольно жесткую позицию , в народном фронте не склонны к оптимизму. Руководитель РИК ОНФ в Алтайском крае Сергей Войтюк пояснил , что история с объектом на ул. Спортивная , 50 будет с довольно длинным продолжением. И шансов что-то доказать очень мало. Как правило , суды встают на сторону ответчика , которым в данном случае выступает владелец земли и строящегося здания.

Сергей Войтюк,
руководитель регионального ОНФ:

Незаконность таких построек доказать очень сложно. В Барнауле уже есть прецедент , когда администрации города проиграла в суде собственнику , чей объект по внешним признакам не соответствовал заявленному. Поэтому люди , живущие по соседству с коммерческим зданием , могут оказаться заложниками ситуации и пробелов в законодательстве. Вероятнее всего , владелец спокойно отстроится и зарегистрирует объект в Росреестре , как индивидуальный жилой дом. Со временем он может открыть даже автосервис , оформившись в качестве самозанятого. И будет на вполне законных основаниях осуществлять свою деятельность.

Руководитель регионального исполкома ОНФ добавил , что случаи , когда люди строили здания с коммерческими и жилыми помещениями в России , да и в краевой столице , далеко не редкость. Шансов доказать несоответствие строения официально заявленному , может практически и не быть. И если в документах указано , что это ИЖС , то как бы он не выглядел , будучи капитальным строением , может быть признан жилым. А это не противоречит ни ПЗЗ , ни Генплану , ни Градостроительному кодексу.

Комментарии (29)

« Уважаемый Денис, подскажите пожалуйста является ли часть жилого дома объектом недвижимости? »

Об’екты недвижимости определяет не ГрК, а ст.130 ГК. Часть дома — это совокупность помещений, равно жилое помещение. Абз.3 ч.1 ст.130 ГК. Помещение становится недвижимой вещью и об’ектом прав в момент ГКУ и ГРП. Индивидуальный дом прекращает свое существование как об’ект прав, но остается в кадастре как здание.
Чтобы зарегистрировать часть дома, надо предоставить заключение кадастрового инженера и строительно-техническое о том, что дом имеет признаки дома блокированной застройки, где каждая часть соответствует жилому блоку — СП «Дома жилые одноквартирные». Ну и правоустанавливающие документы — соглашение о разделе дома и участка.
Если дом зарегистрирован как индивидуальный, нужны документы о реконструкции: проектная документация, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию. Разрешения выдает орган местного самоуправления. Техпланов недостаточно. См. Обзор ВС от 30.12.16 (п.11).
Разрешенное использование участка надо менять на под блокированную застройку. Через публичные слушания. С этого начинать. Но смотреть местные правила землепользования, может, и не надо менять.
Суд не вправе » узаконивать», минуя вышеописанный административный порядок. Было определение ВС о том, что, если на участке под ИЖС делают блокированную застройку, это исключает возможность признания права собственности на созданные об’екты недвижимости (ст. 222 ГК). А если ИЖД преобразовать в блоки, это новые об’екты, и на них эта статья распространяется.
Если участок нельзя разделить или части не соответствуют блокам (раздел по этажам), тогда перевод в многоквартирный дом (с обязательным изменением РИ ЗУ) или долевая собственность с определением порядка пользования.
Но я не уважаемый Денис, у него может быть иное мнение.

Только практика не разработана, и на месте эти проблемы могут решаться по-разному, без оглядки на законы. Например, то или иное должностное лицо предлагает все устроить. Обычно устроителем выступает суд.

В 50-х годах моей матери дали участок под застройку ИЖС
По договору Бессрочного пользования.
Дом был построен.На два хозяина(если портебуются пояснения-напишу)
И выделен в натуре фактически при застройке.С двумя отдельными выходами и коммуникациями
В то время раздел в натуре не практиковался (юридически)-хотя фактически выдел был уже при застройке
Поэтому в доме была долевая собственность.На эти две семьи.
В 1990 г моя мать подарила свои доли дома мне
В 1995 году грянула приватизация .
И я со своей соседкой по дому нотариально составили Соглашение(договор) о реальном разделе жилого дома и об определении порядка пользования ЗУ.
На тот момент функции Росреестра и Кадастра(учет и регистрацию) осуществляла БТИ
Поэтому этот договор о Разделе ЖД (нотариально удостовереный) мы учли и зарегистрировали в БТИ.Печати подписи штампы имеются
После этого соседи передумали приватизировать землю и ДО СИХ ПОР свои документы даже не обновили в Росреестре
Мне же пришлось обновлять свои документы в Росреестре
И я по правовой безграмотности зарегистрировала долевую собственность несмотря на то что имелся д-р о Разделе ЖД(на самом деле были причины.Но пока читайте-«по правовой безграмотности».Пока причина не существена.
Главное то что в Росреестре я зарегистрировала долевую собственность вместо
части жилого дома(квартиры)
Я очень об этом сожалела и переживала
ВДРУГ получив выписку из Росреестра я увидела что
-дом учтен Кадастром 3 раза-есть кадастровый номер на ВЕСЬ дом и два кадастровых номера на ДВЕ отдельных наших части дома
Подскажите могу ли я просить Росреестр зарегистрировать мое право собственности на свою часть ЖД(или внести изменения-не знаю что правильнее просить у Росресстра)
учитывая
ЧТО
1. соседи еще не обновляли свои документы
2.Есть кадастровые номера на отдельные части ЖД
3.В соглашении(договоре) о разделе ЖД ЕСТь записть-общедолевая собственность на дом прекращается
4.Зарегистрировала общедолевую собственность на ЖД -я а не соседи-хочу исправить свою ошибку
5.Соседи пока свою часть(или доли) в Росреестре НЕрегистрировали
В дополнение к сказаному
-в настоящее время ст.ГК по выделу в натуре «зарубили» и «в ЖД «квартииры» они сейчасРосрестр не регистрирует
Можно ли что нибудь исправить.?Ведь выдел БЫЛ в 1995 году.
‘Интересует только возможность регистрации в росреестре с этими данными

Читать еще:  На обеспечение сотрудников МВД жильем требуется 500 млрд рублей

Способ №1. Мирное соглашение

Оптимальным вариантом разделить дом, будет мирное соглашение между собственниками. В этом случае домовладение не теряет статус целостного объекта недвижимости, просто переходит в долевую собственность.

С технической и юридической стороны это самый простой способ переделать дом на двух хозяев. В этом случае раздел дома происходит на основании устной договорённости или письменного соглашения между владельцами. Лучше выбрать второй вариант и заверить составленное соглашение в нотариальной конторе. Это поможет избежать в будущем имущественных споров.

Прежде чем разделить дом, укажите в соглашении следующие моменты:

  • текущие расходы на содержание дома;
  • оплата коммунальных услуг;
  • порядок эксплуатации мест общего пользования (кухня, ванна, туалет, коридор).

При заключении мирного соглашения не забудьте про раздел земельного участка. Хотя если в дальнейшем планируется совместное проживание, то этот пункт необязателен.

Если с определением доли каждого из владельцев возникли сложности, то можно решить проблему через суд. Однако, это не лучший вариант. Судья не будет учитывать интересы владельцев, а просто подскажет компромиссное решение, которое устроит каждую из сторон.

Если компромисс не будет достигнут, судебная тяжба может тянуться бесконечно. В этом случае подойдёт выделение доли в натуре. Такой вариант мы рассмотрим немного позже.

Даже в случае договорённости, дом должен быть разделён на два отдельных жилых помещения. В некоторых случаях для этого потребуется перепланировка строения. Строительные работы нужно обязательно узаконить и получить отчёт эксперта, что внесённые в конструкцию изменения не приведут к разрушению дома.

Состав и площадь придомовой территории

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, располагающаяся вокруг жилого дома, которая определена и закреплена за ним землеустроительной и градостроительной документацией в рамках отведенного участка. Кроме самого дома, на этой территории могут находиться принадлежащие дому сооружения и необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребности ее жильцов и арендаторов нежилые помещения. Поддерживать ее состояние в нормальном виде должны жильцы многоквартирного дома, который построен на этом участке, потому что она является их совместной собственностью.

Придомовую территорию собственникам квартир в многоэтажке передают бесплатно, хотя она и считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Площадь, границы территории и другие ее параметры отображают в кадастровом паспорте. На основании этих данных управляющие компании проводят расчет расходов на уборку этого участка. Если нет соответствующего оформления придомового участка, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета. Как определяется придомовая территория многоквартирного дома? Размеры придомового участка определяются на основе существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Минимальным размером придомовой территории принято считать участок, равновеликий площади самого дома. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам. За основу берут формулу, где нормативная площадь придомового участка МКД вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв. м жилья с учетом этажности и возраста здания. Фактически же площадь земельного участка определяет расположение всех других объектов по отношению друг к другу, территория, которая была выделена застройщику на строительство зданий и прочие аспекты. Придомовая территория не всегда находится на кадастровом учете. В таких случаях используют данные техпаспорта земельного участка.

Придомовой участок ─ территория единая, и выделить из нее часть в распоряжение отдельного подъезда или для продажи отдельной квартире нельзя. Согласно Правилам содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 от 13.08.2006) придомовая территория многоквартирного дома состоит из:

  • участка земли, где возведено строение;
  • элементов озеленения и прочего благоустройства;
  • детских и спортивных площадок;
  • сушилок для белья;
  • коллективных автостоянок;
  • пожарных проездов;
  • трансформаторных подстанций;
  • тепловых пунктов;
  • других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.

Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте. Управление своим участком собственники могут доверить:

  • домовому комитету (самостоятельное управление),
  • ТСЖ или другой специальной некоммерческой организации;
  • управляющей компании.

ВС не позволил жильцам одного корпуса ЖК отгородить его от других корпусов

6 августа Верховный Суд РФ вынес Определение № 5-КГ19-140 по делу об оспаривании жильцами нескольких корпусов жилого комплекса результатов межевания земельного участка, позволивших возвести ограждение внутри дворовой территории дома.

Один из корпусов ЖК «отделился» от остальных

В июне 2006 г. московские власти выделили земельный участок в районе «Очаково-Матвеевское» для строительства жилого комплекса, состоящего из 5 корпусов, за счет средств ГМУ Управления делами Президента РФ и привлеченных инвесторов. Через несколько лет в рамках публичных слушаний состоялось межевание земельных участков в районе жилого квартала. Его результаты были отражены в распоряжении Департамента г. Москвы от 25 марта 2016 г. Впоследствии земельный участок под корпусом 2 комплекса был выделен, сформирован и поставлен на кадастровый учет по категории «земли населенных пунктов для многоквартирной застройки».

В ноябре 2017 г. ТСЖ «Староволынская 12» по инициативе нескольких собственников квартир корпуса 2 установило ограждение внутри дворовой территории дома. Это не устроило нескольких жильцов других корпусов, и они обратились в суд с иском к ТСЖ, а также к столичным Департаментам городского имущества и земельных ресурсов.

Исковые требования жильцов сводились в том числе к оспариванию порядка межевания и его результатов, а также снятию земельного участка под корпусом 2 с кадастрового учета. Они также требовали демонтажа железных ворот и забора, возведенных по периметру земельного участка. В обоснование иска истцы указали, что в соответствии с правоустанавливающими документами жилой комплекс по указанному адресу строился как единая неделимая территория с двумя общими въездами (выездами), детскими площадками, зелеными насаждениями, проездами (проходами) для всех жителей, собственников жилых и нежилых помещений. Граждане также отметили, что в нарушение законодательства они не уведомлялись о публичных слушаниях.

По мнению истцов, вопрос о пределах использования земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о порядке пользования им, его разделе должен был решаться на общем собрании собственников помещений всех корпусов дома в целом, а не только собственниками помещений корпуса 2. Установление забора, как указали истцы, ограничило проход жильцов остальных четырех корпусов многоквартирного дома через придомовую территорию жилого дома, а также въезд и выезд транспорта, в том числе спецтехники (машин скорой медицинской помощи, пожарных машин и др.).

В иске указывалось, что жильцы других корпусов жилого дома фактически лишились элементов благоустройства и озеленения придомовой территории, предназначенных для обслуживания и эксплуатации всех пяти корпусов жилого комплекса. Кроме того, вследствие выделения из общей земельной площади ЖК участка, закрепленного за корпусом 2, установленные для двух других корпусов площади земли были существенно уменьшены в нарушение установленных нормативов.

Районный суд отказал в удовлетворении иска. Он счел, что спорное распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы принято в соответствии с действующим законодательством РФ и в пределах ведомственной компетенции. Оценивая результаты публичных слушаний, суд пришли к выводу о том, что заявления истцов об отсутствии возможности принять участие в их проведении и высказать свое несогласие по поводу определения границ земельных участков не имеют правового значения, поскольку они не могли повлиять на решение об утверждении проекта межевания квартала. Суд также пояснил, что истцы не доказали факта нарушения действиями ответчиков их прав и законных интересов. Решение суда устояло в апелляции.

ВС указал на значимость обеспечения равных возможностей участия в публичных слушаниях

В дальнейшем группа граждан обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по гражданским делам которого после изучения материалов дела выявила существенные нарушения норм материального права нижестоящими инстанциями.

Со ссылкой на ст. 36 ЖК РФ Верховный Суд напомнил общее правило о принадлежности земельного участка под многоквартирным домом собственникам помещений в таком доме. Согласно п. 4 вышеуказанной статьи собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства, а также иными соответствующими объектами).

Высшая судебная инстанция также подчеркнула, что переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его госкадастрового учета. При этом Суд отметил, что при проведении публичных слушаний по проектам планировки территории и ее межеванию всем заинтересованным лицам должны быть обеспечены равные возможности для выражения своего мнения и предложений (ст. 46 ГрК РФ). Ведь публичные слушания – это форма реализации прав населения, проживающего на соответствующей территории, на участие в процессе принятия решений органами местного самоуправления. Ее конечная цель сводится к выработке рекомендаций по общественно значимым вопросам либо получению общественной оценки правового акта.

Читать еще:  Риэлторский бизнес: как открыть риэлторскую контору. Как стать риэлтором — подводные камни

Проанализировав материалы дела, Суд выявил, что в ходе публичных слушаний на соответствующем собрании присутствовал лишь один жилец корпуса 2, в то время как жители других корпусов дома не знали об их проведении. «При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что мнение истцов, проживающих в границах территории земельного участка, в отношении которого проводились публичные слушания, не могло повлиять на решение об утверждении проекта межевания квартала, являются неправомерными… Таким образом, формальное проведение публичных слушаний без уведомления о них жителей четырех корпусов дома по улице не позволило выявить общественное мнение по вопросу формирования спорного земельного участка», – отмечено в определении.

Верховный Суд также заключил, что формирование земельного участка под корпусом 2 дома по улице не соответствовало требованиям законодательства и нарушило права лиц, проживающих на соответствующей территории. Он указал, что участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, состоящий из пяти корпусов, изначально формировался как единый жилой комплекс с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, элементами озеленения в целях обслуживания всех жителей многоквартирного дома. При проведении межевания, как подчеркнул Суд, особенности формирования территории жилого комплекса как единой не были учтены.

ВС отметил, что в результате проведенного межевания спорного земельного участка дома 12 были нарушены требования норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99 (утв. Постановлением Правительства Москвы от 25 января 2000 г. № 49). В процессе межевания было допущено нарушение распределения площадей земельных участков между корпусом 2 и остальными корпусами.

Со ссылкой на соответствующее законодательство Суд пояснил, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в таком доме. При этом доля в праве общей собственности на земельный участок не может быть выделена в натуре. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, и если это не нарушает права и законные интересы граждан и юрлиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, ВС выявил, что согласия на выделение земельного участка в пользование собственников помещений корпуса 2 дома собственниками жилых помещений всего ЖК не принималось. «После межевания спорного земельного участка и установки на нем ограждения ответчиком (ТСЖ «Староволынская 12») внутри дворовой территории дома жители корпусов 1, 3, 4, 5 лишились доступа к одному из проездов через придомовую территорию жилого дома», – отметил ВС в своем определении.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и удовлетворил иск граждан, признав незаконным распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы в части утверждения межевания территории квартала района «Очаково-Матвеевское» по соответствующим нескольким земельным участкам. Он также снял с кадастрового учета земельный участок под корпусом 2 и распорядился о демонтаже ворот и забора, возведенных на внутридомовой территории.

Эксперты «АГ» поддержали выводы Суда

Партнер «Law & Commerce Offer» Антон Алексеев отметил, что в рамках данного дела ВС РФ подробно рассмотрел все аспекты спора, указав на значительное количество нарушений прав жильцов многоквартирных домов при принятии органом местного самоуправления проекта межевания района. «Суд указал на формальное проведение публичных слушаний, а также раскритиковал позицию нижестоящих судов о необязательности учета общественного мнения при принятии решения по итогам публичных слушаний. Таким образом, ВС РФ отметил, что при принятии решения по итогам публичных слушаний необходимо учитывать общественное мнение. Это является положительным выводом, так как многие суды как раз придерживаются на практике противоположного подхода», – пояснил эксперт.

Он также обратил внимание на вывод о том, что при формировании земельных участков под многоквартирными домами следует соблюдать нормативы определения минимальных площадей данных участков, про что суды иногда забывают. «Также представляется интересным вывод ВС РФ о том, что при разработке и утверждении проекта межевания соответствующих территорий следует учитывать обстоятельства и особенности формирования земельных участков, права правообладателей которых могут быть затронуты разработанным проектом межевания», – заключил Антон Алексеев.

Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков отметил, что правоприменитель всегда уделял большое значение процедуре публичных слушаний: «Как правило, даже формальное несоответствие этой процедуры требованиям закона является основанием для отмены решения, принятого в отношении земельного участка».

Эксперт пояснил, что в рамках данного спора Верховный Суд ответил на вопрос: что обладает большей юридической силой – мнение населения, выраженное в форме публичных слушаний, или позиция уполномоченного органа государственной власти? По его мнению, определение Суда полностью соответствует как законодательству, так и принципу социальной справедливости: «Данный судебный акт будет приводиться в качестве примера подхода высшей судебной инстанции при определении значимости публичных слушаний».

Виктор Глушаков добавил, что в рассматриваемом споре, кроме пороков в проведении публичных слушаний, Суд обнаружил иные нарушения, которые были допущены при межевании территории жилого квартала. «В связи с этим важным остается вопрос – было ли бы достаточно для отмены вынесенных по данному делу судебных актов только вывода о нарушении порядка проведения публичных слушаний либо необходимы иные основания, связанные с нарушением при межевании?» – отметил он.

Что такое жилое помещение?

Жилое помещение — это помещение, пригодное для постоянного проживания людей. Необходимо согласиться с В.Ф. Яковлевым и П.И. Седугиным, подчеркивающими, что «не факт длительного проживания человека, семьи в помещении, строении служит доказательством, что они являются жилыми, а их изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования предназначенность к этому».

Помещение

— единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

При определении понятия жилого помещения необходимо учитывать положения ст. 673 ГК РФ, где говорится, что жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Жилищный кодекс РФ ст 15, под жилым помещением признает помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным и технический правилам и нормам.

В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.

Не могут быть самостоятельным предметом договора найма и, следовательно, жилым помещением часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.).

Под жилой комнатой понимается непосредственно предназначенная для проживания конструктивно обособленная часть квартиры. Ее площадь учитывается при определении жилой площади квартиры.

В ст. 16 Жилищного кодекса РФ, содержится определение жилой квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Под жилой квартирой понимается «конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)».

Жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 15 ЖК РФ). Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Жилищный кодекс определяет норму предоставления площади жилого помещения, в пределах которой гражданам предоставляются помещения.

Некоторые особенности имеет жилая площадь, предоставляемая в общежитии. Минимальный размер площади комнаты в общежитии составляет 6 м (ст. 105 ЖК РФ). Семье предоставляется изолированное жилое помещение.

Однако необходимо отметить, что пользователь жилого помещения в общежитии более ограничен в своих правах, чем пользователь квартиры в государственном, муниципальном или частном жилом фонде. Он не может продать, обменять или приватизировать помещение. Запрещено также самовольное переселение в другое помещение общежития.

Как оформить землю под двухквартирным жилым домом без согласия соседей

Вопрос по оформлению права собственности на земельный участок под двухквартирным домом: 1.

Двухквартирный одноэтажный дом (из общего одна стена и чердак (на чердак отдельные входы)), право собственности на квартиры у обоих соседей оформлено (в нашем случае на нашу квартиру долевая собственность) на основании договоров приватизации от 1992 года; 2. Сосед оформил участок под своей квартирой в 2008 г.

путем выкупа. 3. Землей пользуемся с 1992 года.

Уточнили границы участка в 2015, выкупить не можем, выписку из похозяйственной книги не дают, т.к.

площадь теперь не сходится. Как оформить землю под нашей квартирой в собственность без признания дома домом блокированной застройки. Рассматриваем вариант через суд. Т.е. квартира сначала должна стать частью жилого дома?

У квартир разные кадастровые номера, но и у всего дома есть свой кадастровый номер.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector