Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Управление недвижимым имуществом: организация, особенности, понятие и виды

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс разного рода мероприятий, необходимых для достижения поставленных целей.

Среди них можно назвать:

  • Эффективное обслуживание и эксплуатация;
  • Менеджмент, маркетинг и продвижение объекта.

Подходы к управлению недвижимостью постоянно меняются и совершенствуются. В этой сфере деятельности есть куда развиваться.

Грамотный управляющий должен обладать знаниями и опытом в таких сферах как:

  • Законодательство, в частности, гражданское право;
  • Управление инвестиционными проектами.

Управление недвижимостью настолько востребовано, что многие образовательные учреждения специально подготавливают специалистов под данный профиль деятельности.

Потребность в них растет по многим причинам:

  • Увеличение потребностей населения;
  • Грамотное управление недвижимостью приносит немалую прибыль;
  • Для эффективного управления объектами недвижимости требуются уникальные навыки.

Инвестиционное управление на порядок выше, чем привычные риэлторские услуги. Это деятельность, за которую несет ответственность непосредственно управляющий. Направлена она на извлечение прибыли исходя из реализации имеющихся полномочий, возможности использовать и распоряжаться.

Выполнять функции управляющего может:

  • Юридическое лицо;
  • Физическое лицо.

Управление коммерческой недвижимостью

Под управлением коммерческими объектами принято понимать целый комплекс операций:

  • Строительство и инвестирование;
  • Пользование и владение;
  • Обмен, передача в залог;
  • Посреднические операции.

Объектами управления могут быть:

  • Здания различного назначения;
  • Имущественные комплексы предприятий разных форм собственности;
  • Частные земли и частные жилые объекты.

К субъектам управления относятся участники отношений с недвижимым имуществом:

  • Собственники;
  • Арендаторы;
  • Инвесторы;
  • Разного рода профпосредники (агенты, риэлторы, брокеры);
  • Гос. органы и структуры.

Вопросы управления коммерческой недвижимостью особенно остро стоят в мегаполисах. На сегодняшний день наблюдается становление и развитие рынка по управлению объектами, в том числе совершенствование законодательной базы.

Стандартно в перечень услуг по управлению коммерческой недвижимостью входит:

  • Разработка и улучшение концепций основных бизнес-параметров объекта;
  • Организация брокериджа;
  • Взаимодействие с арендаторами и оптимизация политики арендных ставок;
  • Разработка маркетинг-плана;
  • Анализ работы компаний, задействованных при обслуживании объекта, оптимизация в кадровой структуре.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

  • Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
  • Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
  • Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Планирование работы

Составление планов по оперативному управлению недвижимым имуществом и другим видам управления – это средство реализации мыслях. Планирование заключается в постановке задач и целей, также определении средств, нужных для их заслуги.

При планировании управление воспринимает решения, какими будут направления деятельности в области управления недвижимым имуществом и какие направления и деяния будут приоритетными.

Планирование является самым сложным и принципиальным шагом управления имуществом, потому в нем выделяются три подфункции:

  1. Прогнозирование.
  2. Моделирование.
  3. Программирование.

Прогнозирование является способом обоснованного с научной точки зрения предвидения разных вариантов выбора направлений развития данного объекта в будущем с учетом взаимодействия с миром вокруг нас. При высококачественном выполнении прогнозирования можно употреблять приобретенные допустимые варианты в качестве базы планирования.

Прогнозирование вариантов управления своим недвижимым имуществом осуществляется в виде моделирования либо программирования.

Моделирование дозволяет предсказывать различные ситуации и системные состояния на протяжении установленного в планах периода. Финансовая форма моделирования равняется к способу экспериментирования. Программирование включает перевод в запланированное состояние на базе имеющихся сейчас сведений. В него заходит разработка алгоритмов, установление перечня нужных ресурсов и определение методологии.

Для удачного воплощения процесса оперативного управления недвижимым имуществом и остальных видов управления нужно ставить цели и задачки на различные промежутки времени. В связи с этими выделяют долгосрочное, среднесрочное и короткосрочное планирование.

Долгосрочное обхватывает период от пятнадцати до 20 лет. На нем определяются общие задачки и цели, также выбирается стратегия. Среднесрочное планирование включает пятилетний период. Основная цель такового типа – выбор действенных средств для реализации поставленных целей.

Короткосрочное (текущее годичное) планирование с разбивкой по кварталам является наиболее детализированным рассмотрением выводов среднесрочного периода.

3. Property Management

Этот вид управления ставит своей основной целью повышение доходности объекта и управление его стоимостью. Основной задачей property management является управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности.

Property management является основой коммерческого развития проекта и включает в себя следующие виды деятельности:

  • Продвижение объекта на рынке
  • Оперативное управление
  • Финансовое планирование

Property Management — всеобъемлющее понятие, которое помимо технической эксплуатации зданий включает в себя и административно-правовое управление, например реализацию площадей собственника, дополнительное коммерческое использование площадей, ведение всего юридического и финансового документооборота объекта и т. д.

Таким образом, Property Management по сравнению с Facility Management — другой уровень обслуживания владельца. Для Facility Management не характерно заключение сделок с имуществом. При этом компания, занимающаяся Property Management, само собой оказывает услуги по обслуживанию зданий, просто спектр ее услуг значительно шире, чем у узкоспециализированной компании. Ведение всех взаимоотношений с арендаторами по вопросу договоров, сбор платежей, решение задач по страхованию, ведение бухгалтерии проекта, перечисление денежных средств на счет собственника — все это специалисты по праву называют Property Management.

Сегодня на рынке наблюдается довольно интересная тенденция, когда компания-консультант создает управляющую компанию и предлагает своим клиентам комплексное ведение проекта — от консультаций на стадии проектирования до услуг по ландшафтному озеленению. Такая связка очень эффективна, поскольку позволяет владельцу полностью переложить проблему получения прибыли на плечи одной компании.

Регулирование процессов

Регулятивная деятельность позволяет обеспечить нормальное функционирование системы, которая была создана в результате организации, в целом. Она направляет управленческий процесс на федеральном, региональном и местном уровнях.

Регулирование является деятельностью, направленной на поддержание параметров, заданных на предыдущих этапах. К ее задачам относится сохранение упорядоченного состояния в системе. В отношении секторов частного типа регулирование выражается в установлении правил, стимулов и ограничений, а также в корректировке направления конкретных предприятий согласно целям.

Территориальное или государственное, экономическое регулирование — это система опосредованного вмешательства в деятельность хозяйствующего субъекта посредством внесения изменений в законодательство (систему налогообложения, таможенные пошлины, курсы валют и прочее), а также с помощью использования прочих инструментов мотивации или ограничения деятельности.

Определение характера и остроты социальных и экономических проблем региона позволяет выбрать направления, масштабы и формы регулирования. Оно позволяет обеспечить устойчивые соединения и связи между разными звеньями и управленческими ступенями и таким образом скоординировать весь процесс.

Регулирование управления недвижимым имуществом по договору или без такового как основная функция способствует бесперебойной и беспрерывной работе объекта и синхронизации всех рассматриваемых функций.

Стимулирование работы

Стимулирующая деятельность способствует выработке у отдельных звеньев системы стремления к достижению поставленных задач и целей в отношении управления недвижимым имуществом. Часто эта функция реализуется посредством регулирования бюджета и привлечения инвестиционных средств.

В связи с недавним изменением форм собственности организаций и предприятий, а также их реорганизацией система финансирования сфер социального типа подверглась серьезным изменениям. Предприятия торговли и общественного питания перешли в частные руки, а другие (к примеру, сфера бытового обслуживания) стали непривлекательными в качестве инвестиций.

Читать еще:  Как подключить и отключить автоплатеж в Сбербанке на услуги ЖКХ?

Эксплуатация недвижимости: оперативное управление

Аннотация: В России с советских времен крепко сидит миф об эксплуатации как обслуживании зданий. Под «эксплуатацией» недвижимости понимают и управление, и клининг, и техническое обслуживание и все остальное. Что же означает «эксплуатация» недвижимости? В статье дается ответ и раскрывается важнейшая и разносторонняя деятельность по использованию и содержанию недвижимости — управление недвижимостью.

Эксплуатация или обслуживание

С советских времен в России в отношении зданий (объектов недвижимости) под «эксплуатацией» понимается проведение работ по уборке, техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий, сооружений и территорий. Но так ли это?

В отношении вещей мы совершенно точно полагаем, что мы их эксплуатируем, когда ими пользуемся. Мы ездим на автомобиле и понимаем, что эксплуатируем когда ездим на нем, то есть используем его в своих целях, но когда заезжаем в сервисный центр, то отдаем его на обслуживание, а не в эксплуатацию. И в отношении зданий (объектов недвижимости) смысл слова «эксплуатация» не меняется и, по-прежнему, означает «использование», «получение пользы». Зданиями пользуются потребители зданий — собственники, жильцы арендаторы, гости, посетители, зрители, покупатели и т.д. — все они эксплуатируют, то есть используют здание, но обслуживают здания другие люди — обслуживающий персонал. Чтобы пользоваться зданием, его, как и любую вещь, необходимо обслуживать, точнее сказать «содержать» — без этой поддержки невозможно непрерывно и в полной мере из здания извлекать пользу, то есть эксплуатировать здание.

Слово «эксплуатация» произошло от французского «exploitation» — пользование, извлечение пользы, выгоды. Эксплуатация здания — это потребление (использование) здания, а также период времени, в течение которого возможно это реализовать — срок эксплуатации (срок службы) здания. Эксплуатация здания неразрывно связана с содержанием здания, поскольку здание, как сложная техническая система, не может без «техподдержки» сохранять свои потребительские качества.

Немного истории

В России понятие «управление недвижимостью» появилось в начале 1990-х годов с приходом западных управляющих компаний вместе с западными девелоперами. Оказалось, что, кроме привычных нам услуг эксплуатации: уборки, технического обслуживания и ремонта зданий и домовых территорий, существуют: стратегии развития зданий, экономические расчеты вариантов эффективного использования зданий, поиск арендаторов, маркетинг зданий и др., — многогранный набор услуг по использованию и содержанию зданий, совокупность которых требует централизованного системного управления. Появилось понятие «управляющая компания» (в российском законодательстве «управляющая организация») как профессиональный менеджер (управляющий, manager) недвижимости, который, в интересах собственника управляет использованием и содержанием объекта недвижимости.

Дом-машина

Современное здание, как современный теплоход, требует правильных приемов эксплуатации (правил пользования), профессионального содержания (обслуживания), а также, прокладки маршрута в океане социально-экономических изменений, и управления на маршруте времени. Управляющая организация — это капитан с судовой командой, поддерживающий исправность теплохода, как единого механизма, и управляющий теплоходом на маршруте времени в интересах судовладельца — собственника здания.

Управление машиной

Разнообразие недвижимости продиктовано не только уникальностью услуг, предоставляемых в стенах такой недвижимости, но и особенностями управления каждым отдельным ее типом и видом. Каждая конкретная концепция управления объектом недвижимости отличается от другой составом и интенсивностью услуг, производимых в процессе управления.

Управлением недвижимостью (Property Management) называется деятельность собственников и менеджеров недвижимости по исполнению права собственности и бремени ответственности по объекту недвижимости для достижения ожидаемых результатов-целей собственника наиболее эффективным способом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Ожидаемый результат (потребительский, стоимостный, социальный) от управления объектом недвижимости зависит от класса объекта недвижимости и от роли объекта недвижимости в реализации интересов собственника.

Классификация недвижимости

Существует много разных зданий, классифицируемых по функциональному назначению:

  • жилая недвижимость,
  • офисная недвижимость,
  • торговая недвижимость,
  • складская недвижимость,
  • гостиничная недвижимость,
  • развлекательная недвижимость,
  • социально-культурная недвижимость,
  • социально-транспортная недвижимость,
  • для общественного питания,
  • медицинская недвижимость,
  • для оздоровления,
  • для отдыха,
  • для бытового обслуживания,
  • промышленная недвижимость,
  • сельскохозяйственная недвижимость,
  • и т.д.

Необходимость деления на классы продиктована разнообразием услуг, предоставляемых в стенах такой недвижимости.

Виды недвижимости

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся недвижимость может быть разделена на три вида: операционную, коммерческую и инвестиционную.

Операционная недвижимость — недвижимость используется собственником для собственного производственного или личного потребления, то есть она является прямо вовлечена в производственный процесс, приносящий собственнику опосредованный доход.

Коммерческая недвижимость — такой вид недвижимости, который используется собственником для получения коммерческой выгоды (прибыли), то есть недвижимость приносит прямой доход.

Инвестиционная недвижимость — вид недвижимости, который используется собственником для увеличения ее стоимости (капитализации).

Например, если владелец сдает в аренду или продает свою недвижимость, то он получает прямой доход — это коммерческая недвижимость, а если использует ее под офис или магазин, то здесь владелец недвижимости уже получает опосредованную прибыль — это операционная недвижимость. Если собственник в операционной или коммерческой недвижимости заменяет лифты на более комфортные, или устанавливает эскалаторы, или к системе вентиляции добавляет систему кондиционирования воздуха, или заменяет фасад здания на современный, то есть инвестирует в изменения здания, делая здание более привлекательным для пользователей, и этим повышает стоимость здания — это инвестиционная недвижимость.

Государева воля

Государство законодательно не только наделяет собственника правом владения, использования и распоряжения конкретным объектом недвижимости, но и возлагает ответственность за надлежащее содержание и безопасность пользование объектом неограниченным кругом людей. Для мониторинга безопасности зданий создан институт государственного контроля и надзора за недвижимостью:

  • Пожнадзор;
  • Ростехнадзор;
  • Госэнергонадзор;
  • Энергосбыт;
  • Санитарно-эпидемиологическая служба;
  • Комитет по управлению государственным имуществом;
  • Комитет по градостроительству и архитектуре;
  • Комитет по земельным ресурсам;
  • Комитет по природным ресурсам;
  • Жилищная инспекция;
  • Инспекция труда.

Функции управления

Цель управления недвижимостью есть не что иное, как ожидаемый результат от владения, распоряжения, пользования и содержания конкретным объектом недвижимости.

Деятельность по достижению целей собственника по использованию объекта недвижимости является генеральной функцией управления объектом недвижимости. Её называют «управление пользованием», «управление потреблением», «управление функциональностью». Второй важнейшей функцией управления является поддержание объекта недвижимости в безопасном и готовом к использованию по назначению состоянии. Её называют «управление содержанием».

Основные функции управления недвижимостью:

  • Управление потреблением объекта;
  • Управление содержанием объекта;
  • Управление обеспечением ресурсами;
  • Управление безопасностью объекта;
  • Управление маркетингом объекта;
  • Управление доходностью объекта;
  • Управление требованиями собственников объекта;
  • Управление отношениями с третьими лицами.

Передача в управление

Собственник объекта недвижимости законодательно наделен правом собственности и ответственностью за его надлежащее содержание. Собственник формирует конкретные результаты от владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости. Привлеченная собственником управляющая организация в его интересах разрабатывает 2-3 варианта наилучшего использования объекта недвижимости под указанные собственником цели-результаты, проводя маркетинговую, экономическую, техническую, управленческую, правовую экспертизы. Собственник выбирает, на его взгляд наилучший вариант пользования и содержания. Договором управления собственник наделяет (делегирует) управляющую компанию своими правами и обязанностями по выбранному варианту наилучшего использования. С этого момента собственник или собственники объекта недвижимости в силу закона (обязанность) и управляющая организация в силу договора (обязательство) несут субсидиарную ответственность за целевое и безопасное использование и надлежащее содержание объекта недвижимости. Оперативное управление объектом недвижимости передается управляющей компании, а за собственником остаются надзорные и контролирующие функции за результатами деятельности управляющей компании в отношении переданного в управление объекта недвижимости.

Определяем уровни управления

Выработка стратегических целей и контроль оперативного управления всегда остается у собственника. Разработка стратегии достижения целей собственника и оперативный уровень управления — у управляющей компании. Генеральный уровень оперативного управления объектом недвижимости — это централизованное системное управление всеми сервисами объекта недвижимости. Этот уровень управления или передается собственником управляющему по договору управления (передача прав и передача управления этими правами (титулами) — Property Management) или остается у собственника. В последнем случае управление объектом недвижимости осуществляет сам собственник, даже если все остальные сервисы переданы управляющей организации — в этом случае управляющая организация является генеральным подрядчиком (сервисным оператором) всех сервисов объекта недвижимости и администрирует каждый из них (Facility Management). Сервисный оператор выполняет все работы своими силами или привлекает на отдельные сервисы или работы узкопрофильные (специализированные) сервисные организации. В этом случае договор управления становится договором на обслуживание объекта недвижимости.

Читать еще:  Чем опасна сдача квартиры на длительный срок

Границы ответственности

За использование объекта недвижимости управляющая организация несет ответственность перед собственником по характеристикам и параметрам ожидаемого результата по итогам отчетов управления за весь период управления (срок договора). Каждый отчетный период завершается анализом достигнутых результатов (план-фактный анализ), и корректировкой плана управления на следующий отчетный период. Значимыми для сторон являются результаты годового отчета и отчета за весь срок управления. Естественно, что первоначально установленные цели и результаты в течение действия договора управления собственником не должны изменяться. За целевое использование объекта недвижимости собственник отвечает в правовом поле перед государством.

Высший уровень ответственности «презумпция виновности» за ненадлежащее содержание всегда у собственника объекта недвижимости. Управляющая организация несет ответственность перед собственником за безопасность, исправность и функционирование объекта; перед государством — за безопасность пользования объектом.

По договору исполнения отдельного сервиса или комплекса сервисов ответственность наступает в границах этих сервисов и в границах частей или элементов объекта недвижимости, а не объекта в целом. Подрядная организация несет ответственность по своим обязательствам и в рамках этих обязательств. Например, за исправность и безопасность лифтов — в течение срока действия договора и исполнения гарантийного обязательства несет подрядная специализированная организация.

Эксплуатация. Содержание. Управление

Эксплуатация — это пользование объектом недвижимости в течение его срока службы. Пользователями объекта недвижимости являются все, кто извлекает или получает от него пользу или выгоду: это собственники, арендаторы, жильцы, посетители, гости, покупатели, пассажиры и т.д. Другие люди «управляющие недвижимостью» следят за правильным использованием объектов недвижимости и содержат их в исправном и пригодном для повседневного использования состоянии. Решения менеджеров недвижимости выполняет обслуживающий персонал (свой или подрядных организаций). Организация, планирование, контроль, анализ, корректировка работ, отчет по использованию и содержанию объекта недвижимости — это управление объектом недвижимости.

Управление недвижимостью (буквально Property Management) — это деятельность собственников и менеджеров недвижимости по исполнению правомочий владения, пользования, распоряжения и содержания объекта недвижимости для достижения целей собственников наиболее эффективным способом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Собственник наделяет профессионального управляющего недвижимости или всеми правами (property) или только правами содержания (facility) — управляющая организация становится или управляющим недвижимостью (property manager) или управляющим содержанием (facility manager) — сервисным оператором. В России и те и другие менеджеры недвижимости называются управляющими организациями, все зависит от количества правомочий (титулов), переданных сособственником управляющему.

Управление недвижимостью включает управление пользованием и управление содержанием объектов недвижимости. Управление содержанием включает управление всеми видами работ и услуг по сохранению и восстановлению эксплуатационных качеств объекта недвижимости. Отметим, что непосредственно работы по содержанию объекта недвижимости выполняет обслуживающий персонал — это уровень производства работ, услуг, сервисов.

Экспертиза объекта, формирование программы управления

Ключевая задача экспертизы – дать оценку потенциалу объекта недвижимости. А задача программы управления объектами недвижимости – определение способов, как этот потенциал удержать и развить. Риск кроется в неверной оценке (завышенной или заниженной), вследствие чего использование не будет эффективным, а прибыль окажется недостаточной. Свести его к минимуму поможет выбор «золотой середины» на основании ряда различных экспертных мнений. Это позволит определить наиболее вероятное направление деятельности и выбрать оптимальный вариант развития.

Планирование бюджета управления

Основная задача состоит в долгосрочном планировании показателей прибыли и расходов. Риск: реальные показатели будут отличаться от предполагаемых. Метод уменьшения риска: учет и контроль всех доходов и трат, даже самых незначительных (1% от общей структуры расходов).

Организация работы с арендаторами

Основная задача – избежание простоя свободных площадей. От эффективной организации взаимодействия с арендаторами зависит уровень прибыли, непрерывность и своевременность поступления денег.

Нужно следить за тем, чтобы договора аренды заключались без временных разрывов – такая непрерывность является залогом эффективности управления объектами недвижимости и позволяет свести к минимуму риск простоя арендных площадей.

Организация клининга и эксплуатационного обслуживания

Ключевой целью клининга и эксплуатационного обслуживания является поддержание функционирования объекта недвижимости. Риск состоит в абсолютном или частичном приостановлении функционирования. Свести его к минимуму позволит эффективный наём исполнителей и четкое определение задач, которые они должны решать.

Обеспечение безопасности объекта

Первостепенное место в перечне целей управления объектами недвижимости занимает их безопасность. Наличие охранника не является в этом случае полным решением данной задачи. Безопасность включает в себя и страхование объекта, а также страхование ответственности таких субъектов, как арендаторы и стороны-участницы гражданско-правовых отношений.

Анализ рынка, его мониторинг

Анализ рынка и его мониторинг позволяют определить собственное место в системе. Риск состоит в ошибочном определении данного места по причине получения неполных или недостоверных сведений.

Информацию следует не только черпать из самых разнообразных источников, но и проводить её анализ, регулярное и систематическое обновление. Располагая полной и достоверной информацией, можно легко предвидеть грядущие перемены.

Реклама объекта недвижимости, его продвижение

Реклама и продвижение способствуют завлечению клиентов, а также формированию для объекта недвижимости определенного узнаваемого образа, что в итоге обеспечивает плановую наполняемость бюджета. Риск состоит в возможном противоречии реального обозначения объекта его рекламному продвижению.

  • Объект класса «А» не вызовет интереса у серьезных клиентов, если его рекламу размещать в третьесортных газетах,
  • Объект категории «С» будет нелепо смотреться на развороте популярного авторитетного журнала.

Снизить его можно лишь обеспечив полное соответствие рекламы объекта с его реальным позиционированием.

Менеджмент недвижимости

Описание презентации по отдельным слайдам:

Описание слайда:

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
1
Кафедра экономики недвижимости
Курс «Управление собственностью»
Тема 4.1. Менеджмент недвижимости.
Сущность и понятие менеджмента.
Понятие недвижимого имущества. Классификация недвижимости.
Отличительные особенности коммерческой и индустриальной недвижимости.
Управление портфелем, комплексом объектов, объектом недвижимости.
Особенности управления операционной и инвестиционной недвижимостью.
6.Функции менеджера и фазы управленческого цикла.

Описание слайда:

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
2
1. Сущность и понятие менеджмента.
От английского manage-управлять, заведовать, руководить.

От латинского manys age re, manibus age-re- делать руками.

Две функции: — организация (как деятельность), образование и совершенствование связей между частями целого;
Создание и совершенствование структуры и правил функционирования её элементов.
-Управление- процесс (деятельность) направленный на достижение цели; перевод системы из одного состояния в заданное или удержание в заданном.

В широком смысле – руководство социально-экономическими системами различного уровня.

В России слово «менеджер» приобрело зачастую характер китча, в СССР соответствовало слову «начальник».

Совокупность принципов, форм, методов, приёмов и средств управления производством и персоналом. Основная цель достижения высокой эффективности производства.

Способ, манера обращения с людьми, власть и искусство управления, особого рода умения и административные навыки. (америк. определение).

Описание слайда:

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
3
Менеджмент- система методов управления в условиях рынка, ориентированных на удовлетворение спроса и потребностей рынка и обеспечивающих повышение эффективности функционирования управляемых объектов и систем.

Управление- процесс планирования, организации, координации, мотивации сотрудников и контроля (функции менеджмента) для достижения поставленных целей функционирования объектов и систем.

Читать еще:  Границы земельного участка в многоквартирном доме — что нужно знать будущим жителям?

Менеджер- руководитель- человек, наделённый правами и полномочиями принимать управленческие решения и обеспечивать их выполнение.
-низшее звено (операционные руководители)
-среднее звено (контроль низшего звена и взаимодействие с высшим)
-высшее звено (стратегическое управление, принятие важных управленческих решений).

Методы менеджмента:
-организационные;
-административные (методы властной мотивации);
-экономические(косвенное воздействие);
-социально-психологические (воздействие на поведение).

Виды менеджмента:
-организационный (процесс создания и упорядочения);
-стратегический;
-тактический;
-оперативный.

Описание слайда:

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
4
Объекты менеджмента (управление)
недвижимость;
движимое имущество;
производство;
маркетинг;
снабжение и сбыт;
финансы и инвестиции;
инновации;
учёт, анализ и контроль; (экаутинг)
персонал.

Модели менеджмента
Японская: зарубежный опыт, национальные традиции, опора на умение работать с людьми.
Американская: борцовские качества менеджмента, исключительность, «богоизбранность», борьба за лидерство, доминирование единоличного стиля, жёсткая дисциплина, беспрекословность подчинения при внешней демократичности.
Принципы менеджмента
Научности;
Целенаправленности;
Функциональности;
Универсальности;
Последовательности;
Непрерывности;
Оптимальности уровня централизации;
Учёта психологии;
Учёта закономерностей межличностных отношений;
Единства права и ответственности;
Состязательности;
Максимальной вовлечённости.

Управление недвижимостью- сервейинг
Менеджер-сервейер

Описание слайда:

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
5
2.Понятие и классификация недвижимого имущества.
Наиболее общее понятие: Недвижимость- всё, что неразрывно связано с землёй.
Недвижимое имущество- вещи (класс вещей) неразрывно связанные с землёй.
Недвижимость- недвижимое имущество в единстве с юридическими правами на него.
Три основные характеристики: местоположение, качество и внешние эффекты.
Объект недвижимого имущества: земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, насаждения и др.
Объект недвижимости: объект недвижимого имущества, обладающий определённым правовым статусом и принадлежащий конкретному правообладателю.
Местоположение: географическое и экономическое ( окружение и доступность).
Улучшения: изменения на земельном участке (земля, здание и т.д.)
Принадлежности: движимые вещи, прикреплённые к недвижимости.
Городская недвижимость: жилая, коммерческая, индустриальная.
Недвижимость специального назначения, рекреационная, смешанная.
Недвижимость на межселенных территориях.
Операционная и инвестиционная недвижимость.

минимизация максимизация
издержек дохода

Описание слайда:

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
6
Собственность на недвижимость:

право владения (физический контроль);
право пользования;
право управления;
право на доход;
право на капитальную стоимость (на отчуждение, уничтожение);
право на безопасность (от экспроприации);
право на наследование;
право на бессрочность;
запрет на вредное использование;
право на ответственность(покрытие долгов);
право на остаточный характер (возврат полномочий).

Недвижимость- двойственный актив: реальный и финансовый.
Рынок недвижимости обладает рядом особенностей по большинству характеристик.
Особенности недвижимости как товара:
единство как сложной вещи (имущество + право);
ограниченность, невоспроизводимость и иммобильность;
неповторимость;
долговечность;
ограниченность.

Особенности как инвестиционного актива:
высокий пороговый уровень;
низкая корреляция доходов от недвижимости с другими доходами;
сохранность инвестируемых средств;
относительная стабильность доходов;
сложность денежных потоков;
неоднородность как актива;
высокая зависимость доходности от качества управления;
важность юридической чистоты прав и сделок.

Описание слайда:

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
7
3.Отличительные особенности жилой, коммерческой и индустриальной недвижимости.

Описание слайда:

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
8
4.Управление портфелем, комплексом объектов, объектом недвижимости.
Управление собственностью включает:
управление недвижимостью;
управление движимым имуществом;
управление финансами;
управление нематериальными активами.
Управление портфелем:
Цель – максимизация доходов.
Формирование портфеля;
Актуализация портфеля;
Выработка инвестиционной стратегии;
Подбор объектов для инвестирования и продажи;
Отбор компаний для управления;
Подготовка отчётности;
Перечисление доходов инвестору.

Управление комплексами:
Формирование политики;
Поддержание отношений с собственниками и партнерами;
Координация и контроль за управлением объектами.

Управление объектом:
Учёт и отчетность;
Маркетинг;
Управление финансовыми потоками;
Технический менеджмент;
Обеспечение ресурсами;
Управление занятостью объекта;
Управление персоналом.

Управление недвижимостью
Управление объектом
Управление
комплексами
объектов
Управление
портфелем
Управление
Имущественными
комплексами предприятий
Управление территориями
Две разновидности недвижимости:

Описание слайда:

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
9
5.Особенности управления операционной и инвестиционной недвижимостью.

Цель: минимизация
издержек.

-рациональное
распределение;
-поддержание в
работоспособном
состоянии;
-минимизация издержек
на эксплуатацию,
содержание и
воспроизводство.
Характеристики
1.Цель управления

2.Место в структуре
Бизнеса.

3.Исходная позиция
в управлении.

4.Показатели
достижения цели.

6. Необходимые
условия
эффективности
управления.

Недвижимость,
как объект управления
Операционная
(центр издержек)
Инвестиционная
(центр прибыли)
в т.ч. спекулятивная

Цель: максимизация
прибыли.

маркетинг;
инвестиционный менеджмент;
улучшение;
консолидация активов;
выход на финансовые
рынки.
Инвестиционная
Максимизация дохода и стоимости.

Чистый доход, дисконты, рост стоимости.

Договора аренды и др.

Операционная
Обеспечение основной деятельности, минимизация затрат.

Затраты, выход продукции на ед. площади.

Описание слайда:

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
10
6. Функции менеджера и фазы управленческого цикла.
Основные:

Брокеридж(привлечение пользователей);
Развитие объекта;
Техническое обслуживание и ремонт;
Содержание объекта и обеспечение ресурсами;
Обслуживание клиентов;
Охрана и безопасность.

— Внешнее управление (управляющие компании)

Получение максимальных доходов от эксплуатации;
Получение максимального дохода от перепродажи;
Увеличение стоимости объекта;
Минимизация издержек при использовании в собственном бизнесе;
Повышение престижа.
Обеспечивающие:

Маркетинг;
Финансовый
менеджмент и учёт;
Управление рисками;
Юридическое
обеспечение;
Мониторинг объекта и
окружающей среды.

Виды деятельности менеджера недвижимости.
Фазы управленческого цикла.

Концепция- бизнес-план- управление- завершение.

Описание слайда:

Хлыстун Виктор Николаевич профессор, д.э.н.
11
Концепция

Разделы:
цели и задачи;
характеристика объекта и окружения;
принципы и формы организации управления;
оценка коммерческой эффективности проекта.

Действия:
заключение договора на разработку;
сбор, изучение и систематизация информации;
формирование альтернатив;
экспресс анализ ННЭИ;
предварительное определение стратегии;
экспертиза концепции;
утверждение.

Бизнес-план(программа управления)
заключение договоров на
разработку и перспективу;
проведение экспертизы объекта;
анализ ННЭИ;
разработка системы планов по
реализации программы;
экспертиза программы;
утверждение программы;
передача в управление.
Система планов реализации программы:

План маркетинга;
План развития объекта;
План управление эксплуатацией;
Организационный план;
Финансовый план.

Управление:
Работа с персоналом;
Отношение с клиентами;
Маркетинг;
Учёт и отчётность;
Техническая эксплуатация;
Управление финансовыми потоками;
Обеспечение безопасности;
Снабжение.
Завершение:
Оформление прекращения действия договора;
Анализ достигнутых результатов;
Финальная отчётность;
Передача
Переход в начало цикла.

Если Вы считаете, что материал нарушает авторские права либо по каким-то другим причинам должен быть удален с сайта, Вы можете оставить жалобу на материал.

Понятие и особенности сделок с недвижимостью

Вышеперечисленные сделки разделяют на три группы:

  • сделки, осуществляемые с целью отчуждения недвижимого имущества (купля‑продажа, мена, дарение, договор ренты, участие в создании имущества юридического лица);
  • сделки, осуществляемые с целью передачи недвижимого имущества во владение, пользование, управление (аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление, договор простого товарищества);
  • другие сделки (установление сервитута, ипотека и т. д.);
  • сделки, осуществляемые с целью отчуждения земельных участков.

Земля и другие природные ресурсы могут подлежать отчуждению в пользу другого лица или передаваться ему другими способами в соответствии с законами о земле и других природных ресурсах. Однако существуют земельные участки, не подлежащие продаже, в число которых входят:

  • земли общего пользования в населенных пунктах. Данные объекты могут быть сданы в краткосрочную аренду;
  • земли оздоровительного, исторического и культурного назначения;
  • земли заповедников, национальных природных парков, памятников природы и ботанических садов;
  • земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;
  • земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.

Помимо перечисленного выше, недопустимыми являются сделки с земельными участками при условии, что они влекут за собой нарушение градостроительных, экологических, противопожарных, санитарных и других специальных требований. Недопустимой также считается невозможность соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

Заключение

Для людей, которые не хотят или не имеют возможности самостоятельно заниматься управлением своим имуществом, ДУ является отличным вариантом. Если грамотно выбрать управляющую компанию, юридически правильно оформить документы, то финансовые риски сведутся к минимуму, а возможность получения высокого пассивного дохода возрастет.

А еще лучше постоянно повышать свою финансовую грамотность, чтобы не зависеть от компетентности эксперта, держать руку на пульсе и контролировать свои активы.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector