Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Приобретение муниципального имущества. Исчисление, уплата и вычет НДС

НДС с недвижимого имущества: принятие к вычету и восстановление

НДС с приобретенного или возведенного недвижимого имущества, которое будет использоваться в облагаемой этим налогом деятельности, принимается к вычету. Если же ситуация меняется и недвижимость больше в указанной деятельности не используется, налог необходимо восстановить. Однако новоиспеченный собственник не всегда знает, как именно будет использовать свое имущество. Заявлять ли вычет НДС в этом случае и как его восстанавливать?

Налоговые нововведения

1. С 2021 г. все операции по реализации товаров (работ, услуг), совершенные организациями, признанными банкротами, будут освобождаться от налога. Потому налогоплательщик после признания его банкротом будет обязан единовременно восстановить ранее принятый к вычету в рамках обычной деятельности НДС, связанный с пока не реализованными товарами (работами, услугами) 1 .

2. Перестанут облагаться НДС некоторые операции по реализации передачи на территории РФ:

  • исключительных прав на программы для ЭВМ и базы данных, включенные в единый реестр российских программ для ЭВМ и баз данных, прав на использование таких программ и баз данных. Исключение – случаи, когда эти права состоят в возможности распространять рекламу в интернете, получать доступ к ней, размещать предложения в интернете о покупке или продаже товаров, работ, услуг, имущественных прав, осуществлять поиск информации о потенциальных клиентах, заключать сделки;
  • исключительных прав на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, топологии интегральных микросхем, секреты производства (ноу-хау), а также прав на использование указанных результатов интеллектуальной деятельности;
  • неисключительных прав иностранному лицензиату, при этом место реализации таких услуг не территория России 2 .

3. Будет ограничен круг лиц, которые могут воспользоваться налоговыми преференциями. Это связано с тем, что станут облагаться НДС оказываемые после 1 января 2021 г. услуги по передаче прав на использование иностранного программного обеспечения, не включенного в единый реестр российских программ для ЭВМ и баз данных 3 .

4. Ужесточаются правила налогового администрирования НДС. С 1 июля 2021 г., в случае выявления налоговым органом нарушения установленных контрольных соотношений при заполнении декларации по НДС и неустранения их в 5-дневный срок после получения уведомления налогового органа, такая декларация считается непредставленной, и налогоплательщик может быть привлечен к ответственности, предусмотренной ст. 119 НК РФ.

Также с 1 января возмещение НДС будет возможно только при отсутствии недоимок по всем налогам, включая региональные и местные (ст. 176 НК РФ). Ранее условием возмещения НДС являлось отсутствие недоимок только по федеральным налогам.

С 1 января розничные магазины при продаже товаров иностранным гражданам смогут оформлять чеки для компенсации сумм НДС в электронной форме 4 .

5. С 1 июля 2021 г. в НК РФ вводится механизм прослеживаемости товаров:

  • при реализации прослеживаемого товара налогоплательщики обязаны включать в счета-фактуры (в том числе корректировочные), составляемые исключительно в электронной форме, регистрационный номер декларации, номер партии прослеживаемого товара, единицы измерения и количество прослеживаемых товаров;
  • налогоплательщики обязаны представлять в налоговый орган отчеты об операциях с прослеживаемыми товарами и документы, содержащие реквизиты прослеживаемости, в случаях и порядке, которые установит Правительство РФ;
  • у налоговых органов появилось право на истребование документов при обнаружении противоречий между данными деклараций и сведениями по прослеживаемости товаров 5 .

6. С 2021 г. сокращается перечень операций, облагаемых НДС по ставке 10%. Внутренние воздушные перевозки пассажиров и багажа облагают НДС по ставке 20% 6 . Исключением будут авиаперевозки:

  • в Крым, Севастополь и обратно;
  • Калининградскую область, Дальневосточный федеральный округ и обратно;
  • маршрут которых не предусматривает вылетов и посадок в Москве и Московской области.

Такие перевозки будут по-прежнему облагаться НДС по нулевой ставке.

Кто имеет право на вычет

Право на вычет имеют:

  • юридические лица любых форм собственности;
  • индивидуальные предприниматели;
  • лица, платящие НДС в связи с перемещением товаров через границу в пределах Таможенного союза.

В некоторых случаях применить налоговый вычет могут и лица, которые не платят этот налог, например, когда утрачены права на специальные формы налогообложения (УСН, ЕНДВ, патент) в учитываемом налоговом периоде.

Плательщик освобождается от уплаты НДС, если стоимость проданных товаров (оказанных услуг и произведенных работ) за предыдущие три месяца составила менее 2 000 000 рублей.

Налоговый агент – покупатель имущества казны

При покупке государственного или муниципального имущества обязанности налогового агента возникают только при одновременном выполнении следующих условий (абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ):

  • продавцом (передающей стороной) является орган государственной власти или орган местного самоуправления;
  • имущество составляет казну РФ, субъекта РФ или муниципального образования, т.е. не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за конкретным государственным или муниципальным учреждением (предприятием);
  • данная операция, признается объектом налогообложения по НДС согласно пп. 1, 2 ст. 146 НК РФ;
  • покупатель является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (письма Минфина России от 02.08.2010 № 03-07-14/55, от 14.12.2009 № 03-07-14/114). На физлиц, не занимающихся предпринимательской деятельностью, обязанности налоговых агентов не возлагаются, а НДС в бюджет уплачивают продавцы указанного имущества (определение Конституционного суда РФ от 19.07.2016 № 1719-О (приведено в п. 14 Обзора правовых позиций, направленного письмом ФНС России от 23.12.2016 № СА-4-7/24825@), письма Минфина России от 08.11.2012 № 03-07-14/107, ФНС России от 13.07.2009 № ШС-22-3/562@, постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 17383/13).

Ставки НДС

В соответствии с положениями ст. 164 НК РФ ставки по налогу на добавленную стоимость делятся на несколько категорий.

Так, хозяйствующие субъекты, не имеющие права на льготы и послабления по НДС, должны применять общую ставку в размере 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

При этом налогоплательщики, занимающиеся реализацией отдельных видов продовольственных товаров (скот, птица, яйца, молоко и т.д.), детской продукции (обувь, кроватки, трикотажные изделия для младенцев и т.д.), периодических изданий (кроме рекламных и эротических журналов) и прочих видов изделий, установленных законом, вправе уплачивать НДС по сниженной ставке в размере 10%. Полный перечень хозяйственных операций, которые попадают под эту льготу, приведен в п. 2 ст. 164 НК РФ.

По НДС также предусмотрено и полное освобождение от налога (в этом случае применяется ставка в размере 0%). Такое налоговое послабление распространяется на следующие категории товаров/услуг (п. 1 ст. 164 НК РФ):

  • экспортируемые,
  • находящиеся в свободной таможенной зоне,
  • международная перевозка продукции,
  • транспортировка нефти и нефтепродуктов,
  • транспортно-экспедиционные услуги и т.д.

В целях недопущения ошибок и избежания последствий, которые они могут за собой повлечь, налогоплательщикам следует различать такие два понятия, как: полное освобождение от НДС и уплата налога по ставке 0%. Для каждого из этих случаев документальное оформление будет отличаться. Например, в первом случае в документах в соответствующей графе нужно проставлять «без НДС», а во втором «0%».

Суд решил

Суд указал, что при реализации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этого имущества с учетом налога (абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ). В таком случае налоговыми агентами признаются покупатели указанного имущества (за исключением физлиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями), которые обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

При этом 1 апреля 2011 года вступили в силу поправки, внесенные Федеральным законом от 28 декабря 2010 г. № 395-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в частности, пункт 2 статьи 146 Налогового кодекса был дополнен подпунктом 12.

Так, согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса не признаются объектом налогообложения НДС операции по реализации на территории России государственного или муниципального имущества, не закрепленного за госпредприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ.

Моментом определения налоговой базы, если иное не установлено законодательством, является наиболее ранняя из следующих дат: день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав либо день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнение работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (п. 1 ст. 167 НК РФ)

Читать еще:  Рентабельность активов – формула и примеры расчета

В случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, то такая передача права собственности приравнивается к его отгрузке.

Порядок уплаты НДС налоговым агентом

Разберем порядок уплаты НДС налоговым агентом на примере аренды государственного и муниципального имущества. Арендатор признается налоговым агентом, если (п. 3 ст. 161 НК РФ):

  • берет во временное пользование имущество у органов госвласти или местного самоуправления;
  • это имущество находится на территории РФ.

Налоговыми агентами будут и те организации и ИП, которые применяют спецрежимы в виде ЕСХН, УСН, ПСН (п. 4 ст. 346.1, п. 5 ст. 346.11, п. 11 ст. 346.43 НК РФ, письмо Минфина РФ от 24.09.2015 № 03-07-11/54577).

Налоговую базу следует определять как сумму арендной платы с учетом НДС отдельно по каждому объекту (п. 3 ст. 161 НК РФ).

Момент возникновения налоговой базы — это дата перечисления полностью или частично арендной платы (письмо Минфина РФ от 23.06.2016 № 03-07-11/36500).

Для расчета НДС налоговую базу нужно умножить на налоговую ставку. В зависимости от того, указана ли в договоре плата с учетом НДС или без него, налог следует рассчитать так:

  • если по договору арендная плата включает НДС, то сумму налога определяют расчетным методом: сумму арендной платы с учетом НДС умножают на 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ);
  • если арендная плата не включает НДС, то сначала сумму арендной платы увеличивают на НДС по ставке 20 процентов, а затем полученный результат умножают на 20/120 (п. 3 ст. 161, п. п. 3, 4 ст. 164 НК РФ).

Арендную плату следует перечислить в размере, который предусмотрен договором, не удерживая из нее НДС. Уплатить налог в бюджет нужно за счет своих средств.

В договоре установлено, что сумма арендной платы составляет 500 тыс. рублей без НДС. Налоговая база будет равна 500 тыс. 500 тыс. х 20 процентов = 600 тыс., а НДС — 100 тыс. рублей (600 тыс. х 20/120). Арендодателю следует перечислить арендную плату по договору 500 тыс. рублей и уплатить в бюджет НДС 100 тыс. рублей.

Компания должна заплатить удержанный НДС по месту своего нахождения в общий срок — не позднее 25-го числа каждого из трех месяцев, следующих за кварталом, в котором был удержан налог.

Уплаченные суммы НДС можно принять к вычету в том квартале, в котором был уплачен налог. Для вычета нужно соблюсти следующие условия (п. 3 ст. 171, ст. 172 НК РФ, письмо Минфина РФ от 26.01.2015 № 03-07-11/2136):

  • компания или ИП состоит на учете в налоговых органах и является плательщиком НДС. Если они применяют спецрежимы или не платят НДС, то удержанный налог к вычету принять нельзя;
  • у налогоплательщика есть платежные документы, которые подтверждают, что удержанный налог был перечислен в бюджет;
  • компания или ИП использует арендованное имущество для деятельности, облагаемой НДС;
  • налогоплательщик принял услуги по аренде к учету;
  • компания или ИП имеет надлежащим образом оформленный счет-фактуру, выписанный за продавца.

Так как платить НДС при покупке муниципального имущества?

Правильный алгоритм действий таков:

  • купить имущество у муниципалитета, оплатив стоимость покупки за минусом НДС;
  • в качестве налогового агента перечислить сумму НДС в федеральный бюджет.

В описываемом случае предприниматель должен уплатить НДС в федеральный бюджет и через суд взыскать с муниципалитета сумму, которую он уплатил муниципалитету ошибочно ( статья 1102: неосновательное обогащение ).

Радует, что одним спорным вопросом в области налогов стало меньше.

Подписывайтесь на нашу рассылку и вы не пропустите ничего важного http://nalogadvocatmail.gr8.com

— Адвокат адвокатской палаты г. Москвы, Реестровый номер 77/9869; Руководитель адвокатской коллегии «Налоговые адвокаты»;

  • Анализ судебной практики
  • Должная осмотрительность
  • Допросы в ФНС и полиции
  • Дробление бизнеса
  • Индивидуальные предприниматели
  • Как применяется статья 54.1 НК
  • Кейсы
  • На заметку бизнесу
  • Налоговые проверки
  • Налоговые схемы и последствия их применения
  • Налоговый контроль
  • Субсидиарная ответственность

Пример работы адвоката: как добиться, чтобы инспекция приняла декларацию по НДС и разблокировала счёт компании?

Взыскание налоговой недоимки с взаимозависимого лица: условия, порядок и сроки на практике

13 причин, по которым банки заблокируют ваш расчётный счёт

Дело, которое может вернуть судебную реконструкцию

Что несёт налогоплательщикам новая статья 54.1 НК?

401-ФЗ и 488-ФЗ: два гвоздя в крышку гроба бизнеса

Напишите нам письмо

Адвокатская защита руководителейПодготовка к допросуПомощь при налоговых проверкахПомощь при уголовном преследованииПри запросе документов из органов полицииНаши публикацииДополнительные услугиАбонентское обслуживание

Подпишитесь на новости

Присоединяйтесь к нам

Thank you! Your submission has been received!

Oops! Something went wrong while submitting the form

Thank you! Your submission has been received!

Oops! Something went wrong while submitting the form

Расчет налога на добавленную стоимость

Теперь определимся с расчетом сумм НДС. Как мы отмечали ранее, налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога (п. 3 ст. 161 НК РФ).

В то же время важен порядок, предусмотренный в договоре. Если там указано, что цена аренды включает в себя НДС, то именно сумма арендной платы будет являться налоговой базой. В таком случае сумма налога определяется по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ; письмо УМНС России по г. Москве от 08.08.2003 № 21-09/43618).

Если в договоре цена аренды определена без учета НДС или об НДС не упоминается, то налог придется начислить сверх цены договора по ставке 18% и уплатить его за счет собственных средств (письма Минфина России от 08.09.2011 № 03-07-08/276, УФНС России по г. Москве от 03.02.2009 № 16-15/008658). Причем сумма уплаченного НДС не может быть принята в расходы в целях исчисления налога на прибыль.

ГЛАВБУХ-ИНФО

Вторник
03 августа 2021 г.

МРОТ:
Учетная ставка ЦБ:
12792 руб.
5,5%
  • Главная
  • О проекте
  • Услуги
  • Контакты
  • Реклама на сайте
  • Форум

Типовые бланки

  • Бухгалтерские
  • Кадровые
  • Юридические
  • Статистические
  • Экономические
  • Должностные инструкции

Полезности

  • Изменения с 2021 года
  • Изменения с 2020 года
  • Изменения с 2019 года
  • Изменения с 2018 года
  • Программные продукты
  • Подборка статей
  • Вопросы и ответы
  • Производственный календарь
  • ПБУ
  • Справочно
  • Законодательные документы
  • Экономический словарь
  • Корреспонденция счетов
  • Телефонные коды
  • МСФО
  • Аудит
  • Записи в трудовой книжке
  • Для г. Белгорода
  • Информация по 1С
  • Новости
  • Финансовые коэффициенты
  • Справочники
  • История бухучета

Бухгалтерский учет

  • Основные средства
  • Нематериальные активы
  • Товарно-материальные ценности
  • Затраты на производтво
  • Денежные средства
  • Расчеты с персоналом
  • Расчеты с бюджетом
  • Готовая продукция
  • Финансовые результаты
  • Капитал и резервы
  • Учетная политика
  • Учет и оплата труда

Налоговый учет

  • НДС
  • ЕСХН
  • УСНО
  • ЕНВД
  • НДФЛ
  • Страховые взносы
  • Взносы в ФСС
  • Налог на имущество
  • Водный налог
  • Земельный налог
  • Транспортный налог
  • Налог на прибыль
  • Налог на игорный бизнес
  • Акцизы
  • Налог на пользование полезными ископаемыми
  • Патентная система налогообложения

Управленческий учет

  • Проблемы организации управленческого учета на предприятиях
  • Сущность и назначение управленческого учета
  • Затраты, формирующие себестоимость продукции, работ, услуг
  • Системы учета затрат и калькулирования себестоимости
  • Анализ и принятие краткосрочных управленческих решений
  • Анализ и принятие долгосрочных инвестиционных решений
  • Планирование и бюджетирование

Классификаторы

  • ОКСМ
  • ОКВЭД [1.1]
  • ОКВЭД [2]
  • ОКВ
  • ОКДП
  • ОКЕИ
  • ОКФС
  • ОКОПФ
  • ОКУН
  • ОКОФ
  • ИНКОТЕРМС
  • ОКИН
  • ОКЭР
  • КСД
  • ОКСО

Разработка сайта:

Главный редактор:

Покупаете недвижимость у государства? Внимательнее с НДС!

По общему правилу у покупателей имущества (исключая граждан, не зарегистрированных в качестве ИП), составляющего государственную или муниципальную казну, возникают обязанности налогового агента по НДС. То есть покупателю необходимо исчислить налог по расчетной ставке, удержать его из выплачиваемых продавцу доходов и перечислить в бюджет. Только вот беда — не всегда понятно, какую сумму нужно принимать за налоговую базу для исчисления НДС:
цену недвижимости, указанную в договоре, то есть считать, что эта цена уже включает в себя налог;
цену недвижимости, увеличенную на сумму налога, проще говоря, накрутить НДС сверх этой цены?
Разница в деньгах может получиться весьма существенная, и, конечно, покупателю выгоднее первый вариант. Но далеко не всегда такой алгоритм расчета налоговики сочтут правомерным. Да и суд может оказаться не на вашей стороне. Поэтому лучше сразу действовать правильно.

Примечание. Напомним, что не облагается НДС продажа государственного или муниципального имущества, если оно выкупается арендаторами — субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном специальным законом. А действие этого порядка продлено до 01.07.2015. Соответственно, до 01.07.2015 действует и льгота по НДС.

В договоре сказано: «. без учета НДС»? Налог накручивается сверху

Недавно до Верховного суда дошел спор: компания удержала с муниципальных властей НДС, исчисленный исходя из цены недвижимости, прописанной в договоре, а инспекция доначислила налог сверх цены договора. И Верховный суд решил: если из отчета оценщика и договора купли-продажи видно, что цена объекта сформирована без НДС, то покупатель муниципальной недвижимости не может принять за налоговую базу цену договора — это значит уменьшить ее на сумму НДС уже после того, как сделка состоялась. В обсуждаемом случае в отчете оценщика была указана цена недвижимости и без налога, и с налогом. За начальную цену аукциона была принята цена без НДС, и на то, что продажная цена объекта определена без учета налога, было указано в договоре. Покупатель согласился уплатить цену сделки без разногласий относительно рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. И значит, инспекция правильно рассчитала базу по НДС, начислив на цену договора налог по ставке 18%, а затем прибавив получившуюся сумму к этой цене. И уже от этой суммы исчислила НДС по расчетной ставке. На цифрах это выглядит так.
Допустим, цена договора 100 000 руб. без учета НДС. Тогда налоговую базу рассчитаем как 100 000 руб. + (100 000 руб. х 18%) = 118 000 руб. А НДС к уплате в бюджет исчислим как 118 000 руб. х 18/118 = 18 000 руб.

Примечание. Разрешая хозяйственные споры, судьи ВАС уже говорили, что гражданское законодательство не предусматривает возможности уменьшения на сумму НДС ранее согласованной сторонами и определенной оценщиком договорной цены имущества, в которую налог не включался. То есть сказано в договоре уплатить определенную сумму за муниципальную недвижимость — платите эти деньги без всяких изъятий. А расчеты с бюджетом по НДС — это уже ваше дело.

Хотя раньше арбитры иногда приходили к такому выводу: тот факт, что в договоре продавец указал стоимость имущества «без НДС», не изменяет порядка определения покупателем — налоговым агентом размера налоговой базы. Налоговый агент не должен увеличивать цену сделки по договору на сумму НДС. Налог нужно исчислить расчетным методом и удержать его из выплачиваемого продавцу дохода.

Непонятно: цена с налогом или без? Тогда считаем, что с налогом

Если из отчета оценщика и договора купли-продажи нельзя сделать вывод, с налогом или без него рассчитана рыночная стоимость недвижимости, то предполагается, что цена договора уже включает в себя сумму налога.
Дело в том, что в силу Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости недвижимости, указанная в отчете оценщика, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Поскольку рыночную стоимость оценщик определяет именно для совершения сделки по отчуждению имущества и такая операция облагается НДС, принимаем, что налог в этом случае «сидит» в цене, это просто не оговорено особо. Указание на то, что рыночная стоимость объекта для целей совершения сделки определена без учета НДС, должно содержаться в отчете оценщика. К этому выводу пришли еще судьи ВАС, рассматривая хозяйственный спор между компанией и муниципалитетом. До этого компания, перечислившая муниципалитету всю цену договора без удержания НДС, а потом «пострадавшая» от налоговой проверки, проиграла дело в трех инстанциях . Но Президиум ВАС решения нижестоящих судов не поддержал. И указал: не сказано в отчете оценщика, с налогом или без него определена рыночная стоимость недвижимости, значит, НДС нужно было рассчитать по ставке 18/118 исходя из цены сделки по покупке муниципального имущества. То есть принять, что эта цена включает НДС.

Примечание. Нет смысла пытаться доказать в суде, что налоговики неправомерно доначислили вам НДС и пени, поскольку вы не удержали налог при перечислении денег продавцу. Даже если НДС в договоре купли-продажи не выделен из стоимости объекта недвижимости, это не освобождает вас от обязанностей налогового агента.

РАССКАЗЫВАЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ
Если компания не удержала НДС из суммы, уплаченной продавцу муниципального имущества, то не стоит пытаться взыскать с него убытки в виде пеней и штрафов, начисленных впоследствии налоговиками. Ведь нарушение покупателем налогового законодательства никак не связано с отказом продавца вернуть неосновательно полученные деньги.

Получается, что если цена объекта по договору составила 1 000 000 руб., эта сумма и будет налоговой базой для исчисления НДС. Тогда покупатель должен перечислить в бюджет НДС в размере 152 542 руб. (1 000 000 руб. x 18/118) и продавцу заплатить 847 458 руб. (1 000 000 руб. — 152 542 руб.). Если при перечислении денег продавцу вы по ошибке не удержали НДС, то это — сумма неосновательного обогащения. И при отказе вернуть эту сумму НДС добровольно можно взыскать ее с муниципальных властей через суд вместе с процентами за пользование чужими деньгами.

* * *
Платить НДС нужно при покупке у государства только той недвижимости, которая составляет государственную или муниципальную казну, то есть не закреплена за государственными или муниципальными унитарными предприятиями. Это прямо следует из налогового закона. Ведь унитарные предприятия самостоятельно уплачивают НДС наравне с коммерческими организациями. И если вы приобретаете, например, у ГУПа или МУПа нежилое здание, закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения, то вам не нужно выполнять обязанности налогового агента по НДС независимо от того, отчитывается продавец по упрощенке или по ОСНО.

———————————
п. 3 ст. 161, п. 4 ст. 164 НК РФ
подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ
ч. 3 ст. 10 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; п. 6 ст. 3, ч. 1 ст. 6 Закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ
Определение ВС от 24.11.2014 N 307-ЭС14-162
Постановление Президиума ВАС от 17.03.2011 N 13661/10
Постановления ФАС СЗО от 03.04.2014 N А26-5213/2013; ФАС ПО от 30.07.2013 N А12-22639/2012
ст. 12 Закона от 29.07.98 N 135-ФЗ
Постановление Президиума ВАС от 18.09.2012 N 3139/12
Постановление ФАС ЗСО от 09.12.2011 N А27-2268/2011
Постановление ФАС ВВО от 09.07.2014 N А29-5651/2013
п. 1 ст. 395 ГК РФ
п. 3 ст. 161 НК РФ

Ндс по льготной приватизации

  • Как определяется НДС при покупке государственного имущества?
  • На что обращать внимание в отчете независимого оценщика?
  • Нужно ли уплачивать НДС при оплате имущества по договору, заключенному до 1 апреля 2011 года?

Михаил Медведицков, налоговый консультант

С вступлением в силу Федерального закона о льготной приватизации от 22 июля 2008 г.

№ 159-ФЗ (далее – Закон № 159-ФЗ) предприниматели, арендующие государственную или муниципальную недвижимость, получили возможность до 1 июля 2013 года ее выкупить. Применение закона на практике вызвало немало проблем.

Одна из них заключается в определении суммы, с которой уплачивается НДС. Нужно ли вообще уплачивать НДС? Ответ зависит от вида имущества и даты приобретения (таблица 1).

Ндс и стоимость имущества

Приобретение недвижимости (кроме участков), не закрепленной за конкретным предприятием до 1 апреля 2011 года, облагается НДС. Важным моментом при расчете налога является определение выкупной стоимости.

В статье 3 Закона № 159-ФЗ говорится, что имущество реализуется по рыночной цене, устанавливаемой независимым оценщиком. Порядок оценочной деятельности регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

Если покупатель недоволен ценой имущества, установленной оценщиком, он может заказать независимую оценку другому оценщику или направить в суд ходатайство о проведении судебной экспертизы (информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 30 мая 2005 г. № 92)

Спора не возникает, если в отчете независимого оценщика прямо указано, включена сумма НДС в стоимость оцененного имущества или нет. Что делать, когда в отчете оценщика упоминание об НДС отсутствует?

В этом случае при расчете НДС следует исходить из того, что рыночная стоимость, установленная оценщиком, НДС включает. Стоимость не должна увеличиваться на сумму налога, – говорится в письме Минфина России от 19 октября 2009 г. № 03-07-15/147, которым налоговая служба рекомендует руководствоваться (письмо ФНС России от 12 мая 2010 г. № ШС-37-3/1426@).

Суды различных инстанций солидарны с ведомствами. Принимая решение, служители Фемиды основываются на показаниях оценщика, привлекаемого к участию в суде в качестве независимого лица.

Зачастую собственники государственного или муниципального имущества после определения выкупной цены требуют ее увеличить на сумму НДС. С этими требованиями не рекомендует соглашаться даже Минфин

Арбитры выясняют методику оценки имущества. Оценщик обязан использовать один из методов: затратный, сравнительный или доходный. Так, доходный метод предполагает использование сведений о стоимости похожего имущества с учетом НДС.

При сравнительном методе сопоставляются рыночные цены на аналогичные объекты (под рыночной ценой подразумевается та сумма, которую покупатель должен уплатить продавцу, то есть с учетом НДС). При затратном методе расходы на воспроизводство объекта корректируются на коэффициент 1,18, учитывающий НДС.

Учитывая эти обстоятельства, арбитры соглашаются с тем, что рыночная цена объекта, указанная в договоре купли-продажи, включает в себя НДС. Это значит, что продавцу перечисляется сумма, указанная в договоре за минусом НДС.

Приобретение земельных участков

НДС не облагается

подп. 6 п. 2 ст. 146

Приобретение имущества, принадлежащего государственным или муниципальным предприятиям

НДС не облагается

подп. 3 п. 2 ст. 146

Приобретение до 1 апреля 2011 года в порядке льготной приватизации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за конкретными предприятиями и учреждениями

Приобретение государственного или муниципального имущества после 1 апреля 2011 года, не закрепленного за конкретными предприятиями и учреждениями в порядке льготной приватизации

НДС не облагается

подп. 12 п. 2 ст. 146

Покупатель – налоговый агент по НДС

При реализации государственного и муниципального имущества НДС уплачивает покупатель этого имущества – налоговый агент. Он должен самостоятельно рассчитать сумму НДС, удержать налог из выплачиваемой стоимости и перечислить его в бюджет (п. 3 ст. 161 НК РФ). Эта обязанность не зависит от применяемого режима налогообложения (п. 5 ст. 346.11 НК РФ).

Налоговая база (сумма, с которой определяется налог) в данном случае рассчитывается как сумма дохода от реализации имущества с учетом налога. Величина самого НДС при этом определяется расчетным методом (п. 4 ст.

164 НК РФ). Исчисленную сумму покупатель удерживает из средств, перечисляемых по договору купли-продажи, и уплачивает в бюджет (п. 1 ст. 174, ст. 163 НК РФ). В дальнейшем ее можно принять к вычету (п. 3 ст. 171 НК РФ).

При расчете НДС надо помнить о том, включена ли сумма налога в стоимость имущества по договору.

Пример 1

ИП Иванов приобретает здание у администрации района. Независимый оценщик определил стоимость здания равной 100 000 руб.

Инспектору на проверку сведения попадут в период, когда однозначно Ндс по льготной приватизации не будет

В отчете указано: «рыночная стоимость имущества не включает НДС». Коммерсант сначала определяет налоговую базу для исчисления НДС:

100 000 руб. + (100 000 руб. x 18%) = 118 000 руб.

Затем исчисляет сумму НДС по расчетной ставке 18/118:

118 000 руб. x 18/118 =18 000 руб.

При этом администрация района получит 100 000 руб. за здание, в бюджет будет перечислено 18 000 руб. налога.

Пример 2

ИП Иванов приобретает здание у администрации района. В отчете независимого оценщика говорится: «рыночная стоимость имущества составляет 100 000 руб.», то есть НДС не упоминается. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, определяется следующим образом:

100 000 руб. x 18/118 =15 254,24 руб.

При этом администрация района получит 84 745,76 руб. (100 000 – 15 254,24).

Условия договора могут допускать рассрочку по оплате имущества. В этом случае проценты, подлежащие уплате покупателем, увеличивают налоговую базу по НДС (письмо ФНС России от 12 мая 2010 г. № ШС-37-3/1426@).

При исчислении суммы НДС налоговый агент (покупатель госимущества) в общем порядке составляет счет-фактуру. Документ выписывается не позднее пяти календарных дней, считая со дня оплаты (предварительной оплаты). Кроме того, налоговый агент обязан не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом (налоговым периодом), представить декларацию по НДС

Проценты начисляются исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования, действующейна дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, а не на дату получения договора купли-продажи (ст. 5 Закона № 159ФЗ, письмо Минэкономразвития России от 10 февраля 2010 г. № Д05-347).

Пример 3

ИП Иванов приобретает здание у администрации района. В отчете независимого оценщика указано: «рыночная стоимость имущества составляет 100 000 руб., в том числе НДС». Администрация района предоставила коммерсанту рассрочку на 3 года.

Объявление о продаже имущества опубликовано 1 марта 2011 года. Ставка рефинансирования с 28 февраля составляет 8 процентов (указание Банка России от 25 февраля 2011 г. № 2583-У). Сумма НДС рассчитывается следующим образом.

1. Ставка для вычисления процентов по рассрочке составит 2,67% (8% x 1/3);

2. Определим стоимость здания без учета НДС:

Когда покупатель недоволен ценой имущества, установленной оценщиком, он может заказать независимую оценку другому оценщику

100 000 руб. x 18/118 =15 254,24 руб. (сумма НДС по расчетной ставке 18/118);

100 000 – 15 254,24 = 84 745,76 руб.;

3. Сумма процентов по рассрочке за все три года составит 6788,14 руб. (84 745,76 руб. x 2,67% x 3 года);

4. Администрации района будет перечислено 91 533,90 руб. (84 745,76 + 6788,14) – стоимость имущества с процентами по рассрочке;

5. Сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет, составит:

100 000 + 6788,14 = 106 788,14 руб. (налоговая база поНДС);

106 788,14 руб. x 18/118 = 16 289,72 руб. (сумма НДС).

Дата для расчета налога

Покупатель (налоговый агент) обязан исчислить и удержать НДС в момент перечисления денежных средств продавцу (п. 3 ст. 161 НК РФ, письмо Минфина России от 16 сентября 2009 г. № 03-07-11/228). В момент оплаты (предварительной оплаты) либо частичной оплаты исчисляется НДС. Особенно важную роль момент оплаты будет играть в I–II кварталах 2011 года.

С 1 апреля Ндс по льготной приватизации отменен. Пункт 2 статьи 146 Налогового кодекса дополнен подпунктом 12. Операции по реализации (передаче) государственного или муниципального имущества, не закрепленного за госпредприятиями и учреждениями и выкупаемого в порядке Закона № 159-ФЗ, объектом обложения НДС теперь не признаются (Федеральный закон от 28 декабря 2010 г. № 395-ФЗ).

У бизнесменов, которые еще не заключали договор купли-продажи, проблем не возникнет – с апреля выкуп осуществляется без налога. Как поступить тем, кто уже заключил договор и, возможно, частично перечислил оплату?

Следует помнить, что закон обратной силы не имеет и применяется к отношениям, возникшим после введения его в действие. Никаких специальных оговорок насчет того, распространяется ли освобождение от НДС на сделки, заключенные до 1 апреля 2011 года, ни в законе, ни в кодексе нет.

Если в отчете независимого оценщика не упоминается НДС, считается, что налог включен в рыночную стоимость имущества, указанную в отчете независимой оценки

Представители ОПОРЫ обратились в налоговую службу с просьбой подготовить разъяснения, но пока ведомство молчит.

Обратимся к Налоговому кодексу. Обязанность по определению базы и исчислению НДС возникает в момент оплаты приобретенного имущества. Получается, в данной ситуации важно, когда произведена оплата – до или после 1 апреля. На практике возможны следующие ситуации.

Договор заключен и оплачен до 1 апреля 2011 года. В этом случае НДС необходимо исчислить, то есть действуем, как описано в примерах 1–3 в зависимости от условий договора и содержания отчета оценщика. Если в дальнейшем появятся разъяснения о том, что действие льготы распространяется и на договоры, заключенные ранее, коммерсант сможет обратиться в инспекцию с заявлением о возврате НДС.

Предположим, договор будет заключен после 1 апреля 2011 года, оплата, соответственно, тоже будет осуществлена после этой даты. Обязанности по уплате НДС уже не будет. Коммерсант оплачивает государству стоимость имущества, указанную в договоре.

Больше всего головной боли у тех, кто заключил договор, но не оплатил сделку либо погасил долг частично. Тут возможны варианты действий, и предпринимателю придется решить, какой для него удобней.

Мы привели их в таблице 2. Подробнее остановимся на одном из них – предприниматель ориентируется на дату, с которой действует освобождение.

Перечисляя оплату после 1 апреля, коммерсант НДС не уплачивает.

Допустим, в договоре и отчете оценщика НДС не указан. Здесь доказать свою правоту проще всего, особенно если не было предоплаты, с которой НДС уплачивался. В договоре налог не указан, Налоговый кодекс от уплаты НДС освобождает, значит, ИП правомерно не перечислил налог.

Когда в договоре, отчете оценщика говорится, что НДС включен в стоимость имущества, предприниматель исчисляет и удерживает налог, но в бюджет его не уплачивает. Возьмем условия примера 2.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector