Статья 15 ЗК РФ. Собственность на землю граждан и юридических лиц

Последняя редакция Земельного кодекса РФ с комментариями в 2019 году

Главной природной ценностью, полученной людьми, является земля. Ее охрана, защита и правильное, рациональное использование требует качественной законодательной основы. Для ее обеспечения в Российской Федерации принят Земельный кодекс, представляющий собой нормативно-правовой акт, который создан на основе глубокой переработки актуального законодательства и являющийся основополагающим документом, призванным регулировать земельные отношения. В нем зафиксированы правила, нормы и порядок реализации права на землю.

Земельный Кодекс Российской Федерации

25 октября 2001 года N 136-ФЗ

Статья 1. Основные принципы земельного законодательства

1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством

Статья 24. Безвозмездное срочное пользование земельными участками

1. В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса, религиозным организациям в соответствии с пунктом 3 статьи 30 и пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

3. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, — в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Статья 31. Выбор земельных участков для строительства

3. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

(в ред. Федерального закона от 03.10.2004 N 123-ФЗ).

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

(в ред. Федерального закона от 03.10.2004 N 123-ФЗ).

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно.

(абзац введен Федеральным законом от 03.10.2004 N 123-ФЗ).

Религиозным организациям, имеющим в соответствии с федеральными законами на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями.

(абзац введен Федеральным законом от 03.10.2004 N 123-ФЗ).

Порядок принудительного изъятия земельного участка

Изъятие земельного участка в рамках законодательства происходит в несколько этапов. Каждый из них обязателен к исполнению. При любом нарушении собственник вправе обратиться в суд для восстановления нарушенных прав. Описать порядок поэтапно можно следующим образом:

1. Инициализация процесса изъятия. Запустить его могут власти любого уровня. Собственнику отправляется уведомительное письмо о дате проверки целевого назначения земли. Также могут проводиться и внеплановые проверки.
2. Поиск собственника.
3. Принятие решения о конфискации. На основании инициативы уполномоченные органы принимают решение об изъятии земли. В постановлении указывается причина конфискации, собственник, у которого участок изымается, а также реквизиты этого надела: площадь, кадастровый номер и иные, дающие возможность инициировать конкретную территорию.
4. Письменное уведомление собственника о том, что участок будет экспроприирован по основаниям. Параллельно с этим исполнительными органами в СМИ публикуется информация с данными по изымаемому имуществу.
5. Разрабатывается соглашение. Только, достигнув всех договоренностей, составляется документ, где указываются все особенности проведения процедуры с указанием сроков. Здесь же прописывается условие замены утраченного имущества.
6. Земельный участок отчуждается и производится переход прав на него. Если конфискация происходит не в результате судебного решения, по которому произойдет возмещение средств пострадавшему лицу, то хозяин земли вправе затребовать компенсацию. Расчет ее происходит по рыночной оценке, действующей на конкретной территории. Вместо денежной компенсации правообладателю, утратившему имущество, может быть предложена замена, равная по площади или цене.

У владельца имущества после уведомления имеется 3 месяца на принятие решения. За это время он может согласиться с условиями изъятия, размером компенсации или заменой на аналогичный участок. В противном случае — обратиться в судебные органы с иском о нарушенных правах. Как показывает практика, государственные органы власти имеют все законные основания для конфискации земельного участка и суд принимает решение в пользу государства.

Если земля не была зарегистрирована, владельцу дается всего 2 месяца на доказательство своих прав относительно надела. Он обязан передать в администрацию правоустанавливающие документы и заявление. Иначе земля будет признана бесхозной и передана муниципалитету.

Что касается компенсации за утраченное имущество, то она складывается из нескольких составляющих:

• рыночной оценки самого участка;
• недвижимых объектов, расположенных в границах надела. Тут следует отметить, что компенсация за них возможна только в том случае, если разрешенное использование земли предполагает размещение на них таких объектов;
• упущенной выгоды, которая могла быть получена собственником в связи с использованием земли, опять же в соответствии с разрешением;
• иных сумм убытков.

Если по стоимости в распоряжении органов власти имеется иное имущество, оно может быть предложено собственнику взамен утраченному при изъятии. Другой вариант – денежные средства, сумма которых сложилась из вышеперечисленных составляющих.

Подача заявления на земельный участок

Прием заявления свидетельствует о начале процесса продажи, о чем муниципалитет в обязательном порядке информирует общественность через публикации в СМИ и на официальном веб-портале. В этих публикациях указывается номер земельного надела в кадастровой карте.

Следует иметь в виду, что если при обращении потенциального покупателя земельный надел еще не сформирован, не создан проект межевания, то покупатель наделяется правом самостоятельного оформления и разработки недостающих документов.

В соответствии с федеральным законодательством в случае предоставления в муниципалитет заявления и нужных документов на приобретение участка администрация должна рассмотреть их в течение 30 дней. После согласования размещает сведения о продаже в СМИ и на своем сайте для информирования заинтересованных лиц. Если таковых нет, то участок должен быть продан по указанной в кадастре минимальной цене.

Земельный участок попал в зону с особыми условиями использования: можно ли потребовать его выкупить?

В августе 2018 года в Земельном кодексе появилась глава, регулирующая зоны с особыми условиями использования территории. С этого момента закон позволяет собственникам земли и строений, попавших в такую зону, потребовать их выкупа. Как это сделать на практике? Что делать собственникам недвижимости, если они потребовали выкупа и получили отказ?

Рассказывает:

Павел Лобачев,

ведущий юрист Land Law Firm / Содружество Земельных Юристов

Охранные, санитарно-защитные, а также иные зоны с особыми условиям использования территории (ЗОУИТ) предусмотрены законодательством уже давно. Однако систематизировали их совсем недавно. В частности, закрытый перечень ЗОУИТ (теперь их 28) появился в Земельном кодексе только 3 августа 2018 года (Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ).

ПРИЗНАКИ ЗОУИТ:

• распространяется на определенную ограниченную территорию
• предусматривает специальный правовой режим, ограничивающий использование земельных участков и недвижимости, попавших в нее
• устанавливается в связи с размещением особого объекта природного или искусственного происхождения
• устанавливается с определенной целью: защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатации объектов, охраны окружающей среды

В отношении каждой из зон Правительство должно принять постановление, которое зафиксирует порядок ее установления и изменения, ограничения, которые эти зоны устанавливают, и т.п. Но на сегодняшний день постановления приняты в отношении далеко не всех ЗОУИТ. Поэтому в ряде случаев руководствоваться приходится ранее действовавшим законодательством.

Ограничения из-за ЗОУИТ

Основная специфика таких зон заключается в ограничениях, которые они накладывают на земельные участки и строения, попадающие в эту зону. Ограничения условно можно разделить на два вида:

• связанные со строительством (строительство запрещено вовсе / запрещено строительство определенных объектов / строительство допускается по согласованию с лицом, в интересах которого установлена ЗОУИТ);
• запрещающие использование земельного участка или определенные виды деятельности (например, в охранной зоне железной дороги нельзя проводить земельные работы).

Появление ЗОУИТ практически всегда влечет негативные последствия для владельцев земли и недвижимости, попавших в такую зону.

Защита интересов собственника

Чтобы компенсировать собственнику земли и недвижимости, попавших в ЗОУИТ, негативные последствия, закон предусмотрел два механизма.

Первый механизм — возмещение убытков (ст. 57.1 ЗК РФ):

• связанных со сносом недвижимости, приведением ее параметров в соответствие с ограничениями, с переездом;
• связанных с изменением стоимости имущества;
• возникших из-за невозможности исполнять обязательства перед третьими лицами.

Убытки можно было потребовать и до изменений в Земельном кодексе, однако широкого распространения этот механизм не получил.

Второй механизм – выкуп земельного участка (п. 7,8 ст. 107 ЗК РФ) — появился в августе 2018 года:

• собственник вправе потребовать от лица или органа, в чью пользу установлена ЗОУИТ, выкупа недвижимости. Цена выкупа определяется на дату до установления ЗОУИТ;
• если недвижимость принадлежит лицу на каком-то ином праве, правообладатель может потребовать возмещения за прекращение прав.

Условия для выкупа

Условия для выкупа отличаются в зависимости от того, когда появилась ЗОУИТ.

Если ЗОУИТ появилась после вступления в силу поправок в ЗК РФ (после 03.08.2018), условия для выкупа следующие (п. 7, 8 ст. 107 ЗК РФ):

• земельный участок и недвижимость на нем – в собственности;
• появление ЗОУИТ делает невозможным использование земли и недвижимости в соответствии с их разрешенным использованием;
• объект не является самовольной постройкой;
• требование заявляет правообладатель участка;
• убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались.

Требование о выкупе можно направить не позже чем через 5 лет со дня, когда ЗОУИТ установили или правообладатель об этом узнал.

Потребовать выкупа можно и в том случае, если ЗОУИТ установили до изменений в ЗК РФ (до 03.08.2018). В этом случае условия для выкупа следующие (ч. 25 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ):

• земельный участок и недвижимость на нем приобретены до появления ЗОУИТ либо в правоустанавливающих документах не было информации о ней;
• объект не является самовольной постройкой;
• убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались;
• использование земельного участка или недвижимости на нем невозможно из-за того, что они находятся в границах ЗОУИТ, указанной в ч. 27 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ.

На заметку

Последнее условие для выкупа недвижимости в ЗОУИТ, установленной до 03.08.2018, допускает два варианта толкования:

1. 1. 1. право требовать выкупа могут только те правообладатели, которые должны привести объекты в соответствие с ЗОУИТ;
      2. право требовать выкупа возможно в любом случае, если ЗОУИТ установлена до 1 января 2022 года и сведения о ней есть в ЕГРН.

Судебная практика, пусть пока незначительная, в большей степени склоняется ко второму подходу (Решение АС Московской области от 26.02.2020 по делу № А41-89627/19).

Процедура выкупа

Порядок заключения соглашения о выкупе должно установить Правительство (п. 10 ст. 107 ЗК РФ). Однако на сегодняшний день такого порядка нет. Означает ли отсутствие порядка отсутствие права требовать выкупа? Можно ли попытаться потребовать выкупа в такой ситуации?

Правообладатели уже сейчас принимают попытки потребовать выкупа недвижимости, попавшей в ЗОУИТ. Правда, некоторые суды считают, что поскольку порядка выкупа нет, ответчик своим бездействием закон не нарушает (Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 23.04.2019 по делу № 2а-109/2018).

Возможно, дело здесь в способе защиты: истцы в таких случаях просили суд признать незаконным бездействие ответчика. Павел Лобачев предложил пойти по другому пути.

КС РФ указывал, что если у лица есть право, но не определен порядок его реализации, отсутствие порядка не является основанием для отказа в реализации права (Постановление КС РФ от 23.07.2018 № 35-П).

Применительно к выкупу недвижимости, попавшей в ЗОУИТ, в законе уже сейчас возможно найти нормы, которые позволяют реализовать выкуп.

Фактически п. 7 ст. 107 ЗК РФ устанавливает обязанность заключить соглашение о выкупе по требованию правообладателя. Соответственно, к этим отношениям применима ст. 445 ГК РФ, которая описывает случаи, когда заключение договора является обязательным для другого лица в силу закона. А в п. 7 ст. 107 ЗК РФ есть все условия, чтобы считать соглашение о выкупе обязательным для заключения по ст. 445 ГК РФ.

Сочетание этих правовых норм позволяет требовать выкупа через суд. Уже появляется практика, которая поддерживает такой подход (Решение АС Московской области от 26.02.2020 по делу № А41-89627/19).

Процедура передачи земель из федеральной собственности в муниципальную

Передача федеральных земель муниципалитетам осуществляется в следующих случаях:

• При наличии на федеральных участках строений, относящихся к муниципальной собственности;
• В целях выполнения региональных и местных программ по предоставлению участков земли нуждающимся лицам;
• В целях реализации плана застройки и/или развития территории.

Процедура передачи земель в ведение муниципалитета осуществляется следующим образом:

• Подача заявления о передаче в федеральные органы исполнительной власти;
• Рассмотрение заявления в течение 30 дней;
• Принятие решения о передаче участка или об отказе в передаче;
• Принятие решения о проведении кадастровых работ по образованию границ передаваемого участка (при отсутствии кадастрового номера или при первичном разграничении);
• Согласование процедуры передачи;
• Регистрация муниципального права собственности в органах Росимущества.

Что делать, если нет денег на суд?

Что делать в том случае, если спор есть, а денег для обращения в суд нет?

Если по госпошлине можно получить отсрочку, то для проведения экспертизы по вашему ходатайству, услуг представителя необходимы значительные денежные средства.

В этом случае может помочь набирающее в последнее время популярность судебное инвестирование.

Но инвесторы готовы оплатить издержки только, если есть большая вероятность вынесения решения в вашу пользу и отнесения расходов на проигравшую сторону.

Для этого существует такая услуга как оценка перспективы суда. На основании этой оценки будет сделан вывод о возможности судебного инвестирования.