Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Апартаменты на вес золота: как зарабатывают на собственниках-инвесторах

Золотые метры. Сколько можно заработать на апартаментах

Апартаменты постепенно становятся фаворитом у частных инвесторов. С одной стороны, воодушевляет европейский опыт, где этот сегмент признается чуть ли не самым беспроигрышным инвестиционным инструментом, — даже на консервативном рынке Великобритании доходность сервисных апартаментов достигает 9%.

Другая причина ажиотажного интереса — события последних трех месяцев: когда рубль сдавал свои позиции, инвесторы не на шутку беспокоились о судьбе своего капитала, а застройщики фиксировали рост обращений от потенциальных интересантов на 15%.

Требуйте оригиналы документов

Если планируете инвестировать в недвижимость через фонд или компанию, убедитесь, что «контора» зарегистрирована в ЦБ. Компания должна иметь лицензию и официальное право на осуществление инвестиционной деятельности. Проверить их наличие у организации можно самостоятельно — в соответствующем реестре на сайте Центробанка.

Дельцы, у которых нет официальной документации, как правило, пытаются пустить пыль в глаза внешними атрибутами своей «надежности».

Они снимают офис в помещении премиум-класса, сами выглядят как очень состоятельные и уверенные в себе инвесторы, умело проводят беседы, отлично владеют терминологией и даже дают верные инвест-прогнозы. Но собирают деньги и исчезают. Схема проста до банальности, но до сих пор работает.

Если речь идет о покупке квартиры (вами лично), то требуйте оригиналы документов у продавца: выписку из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру, документ-основание получения права собственности, паспорт собственника квартиры, выписку из домовой книги (в ней все о «прописанных» в квартире жильцах) или Единый жилищный документ (ЕЖД). Обратите внимание на то, что это должны быть оригиналы документов с печатями и подписями.

Сфотографируйте бумаги и перепроверьте печати и подписи нотариуса (позвоните или сходите к нотариальную контору для сверки печати и подписи). Особенно это касается документов на право наследования и доверенности от собственника. Если того нотариуса, который «заверил» эти документы, не существует или у него другая подпись, а в реестре его дел нет тех документов, что вам показывают, — это подделка.

Варианты инвестирования в золото и их особенности

Чтобы определить наиболее эффективный для конкретного инвестора способ вложения, необходимо ознакомиться с различными существующими сегодня вариантами инвестирования в золото в 2020 году.

Золотые слитки

Физлица могут купить золотые слитки в банках, чья деятельность подтверждена лицензией на покупку-продажу драгоценных металлов. Процедура заключения сделки довольно проста и не занимает много времени. Инвестору достаточно выбрать подходящее банковское учреждение и посетить его с деньгами и паспортом. Представитель банка принесет нужный объём слитков из хранилища, затем в присутствии клиента взвесит и осмотрит товар. После заключения договора и внесения установленной суммы, клиент получит свое приобретение и документы на него. Акт приемки включает такие обязательные параметры как: название драгоценного металла, масса, проба, номер, дата, сумма, контактная и иная информация о сторонах сделки.

Вложение денег в золотые слитки считается среди инвесторов одним из самых простых и выгодных вариантов. Однако он имеет ряд нюансов, о которых необходимо упомянуть:

  • НДС в размере 20% от цены покупаемого слитка.
  • Большая разница между ценой приобретения и реализации. Данный драгоценный металл реализуется, чаще всего, на 5-10 процентов дороже, чем приобретается. С учетом НДС, чтобы перекрыть расходы, цена металла должна повыситься на 28 и более процентов.
  • Хранение слитков вне банковского хранилища чревато серьезными расходами на экспертизу на подлинность возвращаемого банку металла. Цена данной экспертизы ― около 10% от стоимости слитка. Кроме этого, клиент вынужден платить и в случае хранения металла в банке ― за соответствующую услугу.
  • Любая царапина, вмятина и иные повреждения, свидетельствующие об износе слитка, уменьшают его цену на 10% и более процентов.

Золотые монеты

Стоит ли инвестировать в золото, приобретая монеты? В 2001 году был отменен налог их покупку, но инвестору придется заплатить при реализации данного актива. Драгоценные монеты бывают нескольких типов:

  • не использовавшиеся ранее в обращении;
  • с высоким качеством чеканки;
  • обычные монеты ― платежное средство.

Конечно, самым выгодным вариантом для инвестора являются монеты первого типа. Ряд факторов ― возраст, редкость и т.п., оказывает прямое влияние на формирование стоимости подобного золотого актива. Приобретать драгоценные монеты рекомендуется у надежных источников, в противном случае высок риск сделать убыточные инвестиции. Штучный товар (антиквариат) достать довольно сложно ― редкие экземпляры уже давно находятся в частных коллекциях. Однако банки регулярно выпускают новые монеты, приуроченные к различным событиям.

Негласное «монетное правило» рекомендует держать такой актив 5 и более лет для максимальной денежной выгоды. Стоимость золотых монет увеличивается на 13-18% ежегодно, что позволяет инвесторам обходить инфляцию и получать доход.

Торговля на бирже

Торговля золотом на фондовых биржах осуществляется следующими способами:

  1. Посредством ставок на увеличение/снижение цен на металл.
  2. Инвестированием в акции предприятий, которые занимаются золотодобычей.

Можно инвестировать в золото на бирже, физически не владея драгоценным металлом. Открыв и пополнив брокерский счет, после установки торгового терминала можно совершать операции с золотом практически в любом интересующем объеме. Более того, использование кредитного плеча позволяет существенно повысить потенциальную доходность совершаемых операций.

Читать еще:  Выборы председателя ЖСК произведены без созыва общего собрания.

Биржевая торговля золотом позволяет:

  • осуществлять сделки онлайн;
  • получать прибыль как на падении, так и на подъёме рынка ― путем открытия «длинных» или «коротких» позиций;
  • минимизировать участие инвестора в процессе ― вопрос можно доверить опытному брокеру.

Обезличенные металлические счета

Механизм работы с обезличенными металлическими счетами ― процедура несложная. Инвестор пополняет данный счет в банке суммой, равнозначной рыночной стоимости драгоценного металла. При этом покупки в прямом смысле не происходит ― товар на руки клиенту не выдается. Вложенные капиталы хранятся в металлическом эквиваленте ― в золоте, серебре, платине, палладии.

На сегодняшний день существуют следующие главные типы ОМС:

  • Депозитные (срочные). Доход формируется из процентов, начисление которых осуществляется в граммах драгметалла и за счет повышения курса золота на рынке. Пополнение таких счетов в течение всего периода их хранения не предусмотрено, как и снятие средств до прописанного в договоре срока. При досрочном расторжении соглашения процентные выплаты на начисляются.
  • Текущие (бессрочные) – которые возможно обналичить в любой момент времени без экспертизы на подлинность (чаще всего оплачиваемую клиентом). При закрытии бессрочного счета нужно выплачивать НДС. Одновременным достоинством и недостатком данного варианта является ограниченность в доходности повышением стоимости драгоценного металла.

Иные варианты инвестирования

Из других распространенных вариантов вложения средств в золото можно выделить инвестирование в украшения и виртуальный драгметалл.

Многие специалисты считают инвестиции в золотые украшения сомнительным вариантом с точки зрения доходности, по следующим причинам:

  • цена изделия включает работу ювелира и наценку продавца;
  • в производстве изделия используется не чистый материал ― любая экспертиза подразумевает дополнительные затраты;
  • приобретенные украшения не всегда просто продать;
  • при реализации изделий необходима экспертная оценка их стоимости.

Вложение в виртуальное золото от электронных систем (например, Webmoney) имеет определенное сходство с ОМС ― инвестор приобретает некоторое число электронных титульных знаков, эквивалентных аналогичному объёму в граммах металла. Данный вариант получения прибыли доступен владельцам формального аттестата Webmoney. Выбирая данный способ инвестирования, следует принять во внимание некоторые важные моменты:

  • деньги на счетах электронной системы платежей не страхуются;
  • за каждую операцию купли-продажи система взимает комиссию в размере 0,8% от суммы операции;
  • данный вид вложений освобождает инвестора от обязанности по выплате налогов.

Налоги на недвижимость

Надо сказать, что у нас эти налоги в десятки раз меньше, чем в Европе. Действительно, кому-то досталась квартира в наследство, действительно, есть какие-то пенсионеры, действительно, кто-то косит под пенсионера, и есть инвесторы, которые купили пять квартир. Закон не может рассматривать каждого индивидуально. Закон говорит о следующем: есть количество квадратных метров, положенное на семью, все остальное считается излишками.

Досталось тебе по наследству, скажи «спасибо», ты стал бесплатным правообладателем достаточного серьезного актива, но за это надо действительно заплатить. С государством надо делиться. На мой взгляд, государство поступило так же, как и с налогооблагаемой базой, достаточно мудро. Оно дало шерстке подрасти и потом сказало: «Я теперь хочу получить совсем немного от того, на что имею право». Сейчас ведутся большие дискуссии, возможно, где-то будут сменены коэффициенты. Но государство направляет это в более цивилизованное и узаконенное русло.

— Во-первых, что происходит с доходностью бизнеса с недвижимостью сейчас, в кризис, — сильно ли она уменьшилась? А во-вторых, что приходится и приходилось инвесторам за эту доходность платить? Потому что как известно, чем больше доходность, тем выше риск.

Сейчас доходность жилых проектов упала до 19-24 процентов. Риски вложений существуют значительно большие, чем на Западе, поскольку у нас очень забюрократизированная возможность получения разрешительной документации, о чем неоднократно говорилось и на правительственном уровне. У нас достаточно сложное получение участков. Оно не всегда связано с безоблачным прошлым этого участка. И я всегда говорю нашим коллегам о том, что недвижимость — это документы и еще раз документы.

— Вы работаете с инвесторами, и с внутрироссийскими, и с западными. В нынешнем российском кризисе активность инвесторов как проявляется? Больше наших инвесторов или все-таки сохранились какие-то зарубежные инвесторы, которые продолжают работать в России?

— Девяносто на десять. Девяносто — это свои инвесторы, а десять — это те инвесторы, которые уже сюда вложились, которые почувствовали вкус денег и которые продолжают здесь работать, несмотря ни на что.

Самыми интересными сейчас для вложений являются два сегмента — это апартотель и склады. Как ни странно, логистика и цивилизованное арендное жилье показывают самые высокие нормы дохода.

— Я помню долгое время говорилось, что гостиничный сегмент по доходности самый низкий.

— Вот этот кризис показал кардинально изменившуюся картину. Проблемы возникли со стрит-ретейлом. Такое впечатление, что мы едим, болеем и разговариваем по телефону. То есть все сдается в аренду под аптеки, салоны связи и продуктовые магазины. Уходят одежда, уходит обувь, уходят очень многие услуги, я не говорю, что все, но очень многие.

Это продиктовано уменьшением спроса. Стрит-ретейл в среднем стоит порядка 15 миллионов. Продать его — это полгода. Апартотели стоят пять-шесть миллионов в Москве, в Петербурге — порядка четырех. В принципе, если снизить на 200-300 тысяч, если у тебя проблемы, ты вошел и вышел из проекта. Решил свои проблемы, вошел в проект опять. С 15 миллионами это сложнее, и потери будут другие.

Читать еще:  Самая нескучная тонировка — лучшая подборка 2021

— У вас, как у предпринимателя, перспективы насчет российского рынка недвижимости достаточно радужные? Российская недвижимость будет, в общем-то, продолжать оставаться достаточно доходной, и спрос на нее сохранится, невзирая на наши нынешние экономические сложности?

— Да, я со всем согласен, кроме слова «радужные». Этот бизнес был радужным до 2007 года. Когда что ни купи, все принесет доход. Сейчас рынок более стабильный и более понятный. У меня не стало «радужности», потому что есть банкротства, есть неправильные сложения, есть разорение людей и банков, недвижимость тоже стала инструментом, который подвержен серьезному влиянию. Но я не вижу альтернативы недвижимости. Ни акции, ни облигации, ни золото в краткосрочной перспективе не достойны такого внимания, как недвижимость.

Как вложить деньги в золото в банке

Еще один способ выгодного вложение денег в золото — покупка драгоценного металла в кредитной организации. Все крупные банки России оказывают такие услуги своим клиентам. Механизм получил наименование — открытие ОМС — обезличенного металлического счета.

Суть инвестирования заключается в том, что клиент покупает у банка партию драгоценных металлов за определенную сумму. При этом речь идет не о классической покупке, когда клиент получает золото на руки, а об обезличенном счете, — когда золото приобретается по документам.

После приобретения партии золота, клиент отслеживает котировки по его текущей стоимости. В любой момент клиент продает золото банку за цену, которая в настоящее время установлена за грамм драгоценного металла.

Анатолий Дарчиев — высшее экономическое образование по специальности «Финансы и кредит» и высшее юридическое образование по направлению «Уголовное право и криминология» в Российском Государственном Социальном Университете (РГСУ). Более 7 лет проработал в Сбербанке России и Кредит Европа Банке. Является финансовым советником крупных финансовых и консалтинговых организаций. Занимается повышением финансовой грамотности посетителей сервиса Бробанк. Аналитик и эксперт по банковской деятельности. darchiev@brobank.ru

Спорная доходность апартаментов

При продаже апартаментов часто фигурируют цифры доходности 20-30%, «вы окупите свои вложения через 5 лет». Гарантия высокой доходности частенько забывается, как только объект начинает работать. В этом году низкую доходность можно объяснить коронавирусом, но он рано или поздно закончится, и за свои слова придется отвечать. Кроме того, высокие платежи за обслуживание апартаментов плюс процент со сдачи в аренду, который забирает сервисная компания, приводит к тому, что доходность снижается в несколько раз. И это без учета налогов, которые должен заплатить законопослушный собственник апартаментов.

По словам гендиректора компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николая Антонова, к сожалению, высокие расходы собственника апартаментов не способствуют привлекательности этого формата недвижимости, снижают интерес со стороны инвесторов.

Пример из МФК Like. Почти половина суммы от аренды «ушла» на недоходную часть апартаментов

Способ 7: Доверительный – вложить деньги в ПИФ или управляющую компанию

Если же вас всё достало – форекс, деривативы, ОМС – и кругом идет голова от осцилляторов и стохастиков, а заработать на золоте хочется, то вы можете просто купить паи компаний, которые занимаются всеми этими делами. Благо ПИФов, делающих ставку на золото, хватает. Это:

  • Сбербанк – Золото;
  • Альфа-Капитал – Золото;
  • Газпромбанк – Золото;
  • КапиталЪ – Золото;
  • Золотой эталон (УК Регион);
  • Метрополь Золотое руно;
  • РГС – Золото;
  • МДМ – Золотой город (закрытый ПИФ) и ряд других.

Чаще всего они не делают вклады в «чистое» золото, а приобретают акции золотодобывающих компаний или акции ETF – инвестиционных фондов. Некоторые держат в активе деривативы.

  • доходность как у золота без всяких забот;
  • переложение рисков на плечи управляющих;
  • низкий порог входа;
  • возможность получения налогового вычета (после 3 лет владения паями ПИФов платить НДФЛ не надо).
  • расходы на управление;
  • риски всегда остаются;
  • другими способами можно заработать больше.

Итак, господа, инвестировать в золото можно по-разному. Выбирайте свой способ – и преумножайте капитал. Да пребудет с вами золото!

«Доход в месяц получился 60,8 тыс. рублей»

Ирина Клейман — эксперт в продюсировании онлайн-курсов. После 12 лет работы с бизнес-тренерами, экспертами и публичными персонами Ирина развивает собственный бренд и обучает людей, как упаковать свою экспертность в онлайне. Недавно молодой человек Ирины Михаил поменял работу, стал директором торгового центра в районе Останкино, а также приобрел франшизу кафе популярной марки «Мята». Михаил купил в апарт-отеле YE’S Botanica самый большой (70 кв. м) апартамент, но не для бизнеса, а для жизни. Ирине концепция апарт-отеля понравилась, потому спустя какое-то время она тоже приобрела апартамент, причем с целью сдачи в аренду. Для этого она продала свою старую 43-метровую квартиру в центре Москвы.

Предприимчивость Ирины — дело семейное. Ее родители «всю жизнь покупали, сдавали помещения, жилые и нежилые». «Я выросла в этом всем, и мышление такое есть», — говорит Ирина.

Читать еще:  Капитальный ремонт фундамента многоквартирного дома что входит

Инвестиция: апартаменты One bedroom 53 кв. м и Two bedroom 70 кв. м в YE’S Botanica

«Я прикинула, что мой апартамент на восьмом этаже с видом на парк можно сдавать за 80 тыс. руб. и 15 тыс. руб. — парковочное место. Услуги УК и коммуналка здесь бы стоили «умножить на 0,2» — это 80 тыс. руб. минус 16 тыс. руб. Еще налог 0,5% в год. Доход в месяц получился 61 тыс. руб.».

Кто и как покупает «по блату»?

Квартиры в доме, о строительстве которого еще не объявлено, обычно покупают те, кто узнал об этом по каким-то своим каналам. Это люди, близкие к компании-застройщику и ее компаниям-партнерам, люди, работающие там; чиновники, которые согласовывали проект; архитекторы, которые проектировали, подрядчики, риэлторы, которые готовятся продавать новостройку, и т.д. Они точно представляют перспективы проекта и сроки его строительства.

Либо это те, кто узнал о намеченном строительстве от первой группы, и пришедшие через «сарафанное радио». А также частные инвесторы, которые готовы приобрести несколько квартир для последующей перепродажи, и даже целые блоки квартир – у них, как правило, постоянно раскинута информационная сеть.

Застройщики обычно не огранивают частных лиц, желающих принять участие в закрытых продажах. Интересанту достаточно предоставить лишь общую информацию о себе – как правило, ФИО и род занятий.

«Инвесторы, с одной стороны, могут получить значительную выгоду: в среднем такие лоты стоят на 20% дешевле относительно официального старта продаж. Но, с другой стороны, они рискуют. Такие сделки оформляются по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), и поэтому законы, которые защищают покупателей и компенсируют потраченные средства, на закрытые продажи не распространяются», – сообщает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум».

Три программы

Совокупный номерной фонд в действующих сервисных апарт–отелях сейчас составляет 3 625 апартаментов, подсчитали в ГК «БестЪ». В 2019 году на рынок выйдет еще 4475 апартаментов (с учетом первой очереди VALO, апарт–отеля LIKE, только что состоявшегося ввода «Круиз–Апарт» и перенесенного ввода последних корпусов Salut!). «Доля сервисных апарт–отелей будет увеличиваться и дальше, потому что застройщики в 90% случаев понимают, что не продадут номера (сьюты) инвесторам, если в комплексе не будет сервисной инфраструктуры, доходной программы. В 2020 году прирост номерного фонда составит 5245 номеров. К началу 2020 года подойдет к отметке 13 300–13 500 юнитов», — прогнозирует Андрей Лушников, президент ГК «БестЪ».

По данным Colliers International, различные программы доходности предлагаются сегодня в 15 апарт–комплексах, находящихся в продаже. В среднем озвученные девелоперами и УК ставки гарантированной доходности находятся на уровне 8–9% годовых, негарантированная доходность подразумевает определенные риски, но предлагает более высокий уровень доходности в рамках такой программы — около 12–14%.

В ГК «Пионер» продаются апартаменты с программами «Гарантированный доход» и «Обратный выкуп». «Весь пул апартаментов, предусмотренных для реализации по данным программам, уже продан. Самой востребованной программой являлась программа «Гарантированный доход», которая позволяет инвесторам получать доход от аренды апартаментов и вне зависимости от «простоев» без арендаторов», — рассказал руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер» Евгений Межевикин. «Наши программы доходности приносят собственникам инвестиционных юнитов от 8 до 17% годовых — в зависимости от выбранной программы.

Так, например, номер, который в 2014 году стоил 3,13 млн рублей, при среднегодовой доходности 12,66% с учетом всех затрат принес собственнику за 4 года 49,61%», — поведала Евгения Гиль, руководитель дивизиона апарт–отелей Becar Asset Management.

Инвестиции в апартаменты: плюсы и минусы

Как и в любом способе инвестирования, во вложении капитала в апартаменты можно найти свои плюсы и минусы. Давайте рассмотрим основные.

Инвестиции в апартаменты: преимущества.

  1. Апартаменты дешевле квартир. Соответственно, такой вариант инвестирования в недвижимость требует меньше капитала.
  2. Инвестиции в апартаменты для сдачи в аренду быстрее окупаются, чем инвестиции в жилую недвижимость.
  3. Можно сдавать в аренду номера в апарт-отелях, заключив договор с управляющей компанией, получая, таким образом, абсолютно пассивный доход.

Инвестиции в апартаменты: недостатки.

  1. При покупке апартаментов на первичном рынке инвесторы не защищены законодательством так, как при покупке квартир. Риски инвестирования в апартаменты выше.
  2. Поскольку в апартаментах нельзя получить прописку, отсеивается категория долгосрочных арендаторов, которым она необходима.
  3. При сдаче в аренду апартаментов через управляющую компанию инвестор теряет часть дохода, которую забирает себе компания за посредничество.

В целом, как подсчитывают риэлторы, инвестиции в апартаменты с последующей сдачей их в аренду окупаются примерно за 7-8 лет, тогда как покупка квартир с этой же целью — за 10-15 и более лет.

Теперь вы имеете представление об инвестициях в апарт-отели, и можете сами делать выводы, насколько этот вариант вложения капитала интересен вам.

Желаю вам успешных инвестиционных решений и хорошей прибыльности ваших вложений! Оставайтесь на Финансовом гении и повышайте свою финансовую грамотность. Увидимся в других статьях!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector