Что важно знать о доверенностях при сделках с недвижимостью

Доверенность на продажу квартиры: как оформить и какую

Доверенность — письменное поручение, согласно которому один человек передает другому право представлять свои интересы в определенных сделках. Полномочия человека, которому вы доверили свои права, могут быть ограничены временем действия и сферой применения. При покупке и продаже недвижимости многие действия — от подбора необходимых документов до заключения самой сделки и распоряжения деньгами — можно делегировать другим лицам. Это необходимо, если один из участников сделки не может физически на ней присутствовать или принимать участие в ее подготовке, например, находясь в другом городе или стране.

Представлять интересы покупателя или продавца недвижимости может любой дееспособный гражданин, не только родственник, но и знакомый или риелтор. Единственное исключение — второй участник сделки. Один человек не может и покупать и продавать объект.

На какой срок выдается генеральная доверенность

Закон не предусматривает требований к минимальному и максимальному срокам действия документа. Ранее действовавшее ограничение срока доверенности в 3 года было отменено еще в 2013 году законом «О внесении изменений. » от 07.05.2013 № 100-ФЗ.

Оформляя доверенность, указывать срок действия документа необязательно. Если он не указан, доверенность будет действовать ровно 1 год с даты выдачи. Если прямо указать иной срок — больший или меньший, то доверенность будет действовать до момента наступления этого срока.

Важным требованием к доверенности является необходимость указания в ней даты составления. В противном случае документ признается ничтожными не влечет никаких юридических последствий. Указание даты позволяет определить начало действия доверенности.

На какой срок оформлять доверенность при сделках с недвижимостью?

Закон не накладывает ограничения на срок действия доверенности в каком-либо случае. Но такой документ не может действовать бессрочно. Если в доверенности не указан точный срок действия, считается, что документ действует один год, начиная со дня его выдачи.

Если речь идет о сделках купли-продажи недвижимости, эксперты не рекомендуют оформлять долгосрочные доверенности, которые действуют год и более. На решение всех вопросов у доверенного лица уйдет не более нескольких месяцев.

Продажа квартиры по доверенности: подстраховка

Рекомендуем убедиться в том, что доверитель, особенно если он пожилой человек, не умер с момента выдачи документа (смерть доверителя является основанием для прекращения действия доверенности и сделка купли-продажи может быть признана ничтожной, то есть недействительной).

Рекомендуем включить в доверенность пункт о том, что удостоверена она должна быть у нотариуса до заключения сторонами договора купли-продажи.

Также стоит как можно более конкретно и подробно перечислить действия, совершать которые будет вправе доверенное лицо. Необходимо установить и срок действия документа, но имейте в виду, что он не должен превышать трёх лет с момента вступления доверенности в законную юридическую силу.

Вы можете оформить доверенность с правом передоверения. Это значит, что доверенное лицо сможет передать свои полномочия третьему лицу в случае возникновения непредвиденных ситуаций, когда он не сможет выполнить от имени продавца сделку.

Знайте, что вы имеете право отозвать доверенность, если в ней отпадёт необходимость.

Основания для прекращения доверенности:

• истечение срока;
• отмена документа лицом, её выдавшим;
• отказ доверенного лица от своих полномочий;
• смерть доверителя, признание его безвестно отсутствующим, ограниченно дееспособным либо полностью недееспособным;
• полная реализация полномочий;
• признание недействительности документа судом.

Правовые последствия прекращения доверенности начинаются с того момента, когда представитель доверителя узнаёт об этом. До такого момента он имеет полномочия совершать действия, предусмотренные документом.

Продажа квартиры по доверенности в ипотеку или иным образом предполагает обязательное заверение документа. Его можно произвести в нотариальной конторе. Но в исключительных случаях заверить доверенность имеют права главные врачи больниц, руководители воинских частей и исправительных заведений. Подробный список таких исключительных случаев приведён в Гражданском кодексе.

Что делать, если возникли проблемы

Несмотря на все предосторожности, вероятности встречи с мошенниками все же исключить нельзя. В таком случае нужно сразу писать заявление в правоохранительные органы, а также начинать работу по судебному возврату средств или квартиры (в зависимости от того, кто обращается с иском).

При этом ответчиками по делу об оспаривании сделок могут выступать продавец, покупатель, представитель, а также иные лица, которые причастны к спорному соглашению. При этом нужно упомянуть в иске не только требование признать сделку недействительной, но и вернуть имущество.

Есть одна деталь. Иск будет рассматриваться в суде по месту расположения спорной квартиры: об этом говорят правила исключительной подсудности.

Как мы видим, и продажа, и приобретение квартиры на основании доверенности таит в себе немало рисков для всех сторон сделки. Поэтому важно внимательно подойти к составлению доверенности, определению круга полномочий представителя, оформлению всех документов касательно основной сделки.

Как оформить генеральную доверенность

Для получения нотариальной доверенности присутствие доверенного лица не требуется.

Нужны только паспортные данные представителя. Согласие доверенного лица на представление интересов владельца недвижимости также не понадобится.

У нотариуса множество заготовленных штампов по полномочиям, так что готовую доверенность можно получить за один час. Вы вправе просить нотариуса внести в текст доверенности те или иные пункты, наименования организаций, или исключить из заготовленного шаблона некоторые полномочия.

Любой дееспособный гражданин от 18 лет может обратиться к нотариусу за выдачей доверенности. Максимальный срок действия документа – 3 года. Если срок не указан, то продолжительность действия доверенности – 1 год с момента ее подписания.

Образец нотариальной доверенности :

Форма документа и порядок регистрации

Согласно законодательству, существует два варианта заключения сделок – устный и письменный. Исходя из определения, этот вид соглашения должен составляться исключительно в письменном виде. Документ составляется на специальном бланке, и содержит обязательные графы:

• В первую очередь указываются полномочия для будущего исполнителя;
• Если доверитель юр. лицо, то наличие печати и подписи руководителя обязательно;
• Имена и фамилии не сокращаются, даты и сроки указываются цифрами с письменной расшифровкой;
• Дата и место выдачи обязательна;
• Данные паспорта доверенного не обязательны, однако их наличие дает возможность ему проще доказать свои права.

Регистрируется бумага у нотариуса в обязательном порядке, но иногда ее может зарезервировать представить власти, к примеру, если доверитель находится в деревне, где нет нотариуса. Образец генеральной доверенности, можно скачать ниже.

Кто может быть доверителем и доверенным лицом

Доверителем может стать как юридическое, так и физическое лицо.

• Согласно законодательству, физическое лицо имеет некоторые ограничения:
• Лицо должно быть полностью дееспособно;
• Дети от 14 до 18 лет, выдают доверенность, если они согласно ст. 21 и 27 ГК РФ приобрели полную дееспособность;
• Дети 14 – 18 лет не обладающие полной дееспособностью совершают такие сделки в пределах предписаний для них;
• Граждане не дееспособные заключают договора с разрешения попечителей;
• Предприниматель вправе доверять свое имущество, если он не имеет юридического образования.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Конечно можно, но это достаточно сложный процесс, поэтому понадобится пошаговая инструкция, которая находится здесь.

• Физ лицо должно быть дееспособно в полной мере;
• Юр. лицо правоспособно, представительство ведется от первого лица, а не указывается его часть – филиал, офис или работник фирмы, в договоре указывается только юр лицо.

Полномочия, права и обязанности доверенного лица

Благодаря тому факту, что доверенность генеральная, она наделяет поверенного обширным перечнем полномочий, однако при этом существуют некоторые ограничения, например:

• Поверенный не может совершать определенные действия от имени доверителя, если он, поверенный, не уполномочен на самостоятельное их выполнение;
• Если документом определенны некоторые ограничения на действия исполнителя, но он вышел за рамки допустимого, то все действия признаются недействительными;
• Поверенный лишен права совершать сделки от имени клиента в отношении себя лично или другого доверителя, представителем которого он является одновременно;
• Также он не может заключить сделку в пользу членов своей семьи, если является законным их представителем.

Поверенный имеет право:

• Отказаться от полномочий в любое время;
• Требовать доверенность;
• Уточнять свои обязанности;
• Требовать от доверителя исполнение обязанностей в отношении себя.

Генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи.

Обязанности:

• Действовать в соответствии с требованиями доверителя, отступать от них, если это в интересах доверителя;
• Действовать самостоятельно кроме случаев с ограничениями;
• Сообщать доверителю о ходе действий;
• Незамедлительно отдавать доверителю все вырученное от сделок;
• Возвратить документ по требованию доверителя или по окончанию срока его действия.

Совершение поверенным юридических сделок в отношении недвижимости от имени поверенного лица обусловлено ст. 971 ГК РФ, при этом права и обязанности по таким сделкам возникнут у доверителя.

Такой сделкой может быть:

• Продажа;
• Переуступка прав;
• Аренда;
• Залог и прочие формы, прописанные в договоре.

Какие документы необходимо собрать, чтобы продать квартиру, расскажет эта статья.

Полезные советы по покупке и продаже объектов недвижимости

• Покупка и продажа квартир
• Покупка и продажа домов
• Покупка и продажа дач
• Покупка и продажа участков
• Покупка и продажа коттеджей
• Покупка и продажа другой недвижимости
• Юридические вопросы
• Финансовые вопросы
• Новости и события нашей компании

Продажа участка в аренде сегодня не редкость. Для такой сделки оф�

Продажа недвижимости может включать различные варианты – о�

Материнский капитал используется для улучшения условий жизни се�

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ�

С 01.01.2019 года, можно не только купить дом в СНТ, но и зарегистрирова

На сегодняшний день в связи с обострившимся кризисом спрос на эли

Купля-продажа недвижимости по доверенности

• Рубрика: Юридические вопросы

Купить квартиру по доверенности можно, так же как и продать ее. Такие сделки проводятся в рамках действующего законодательства. Все права и обязанности сторон, необходимость выполнения условий купчей такие же, как и при заключении стандартного договора. Если вы собираетесь купить недвижимость через третье лицо убедитесь, что представитель действительно обладает полномочиями, а доверенность не просрочена на момент сделки. В этой статье мы расскажем основные риски, связанные с такими сделками.

Когда срок действия документа не указан в доверенности – она действительна в течение года с момента выдачи

Не все одинаково хороши

Именно так можно сказать о доверенности. Там где появляются большие деньги или маячит недвижимость, даже самые сильные родственные узы ослабевают, поэтому к выбору человека, которому будет поручена покупка нужно отнестись внимательно.

Если сомнения есть, а также в тех ситуациях, когда оформлением занимается посторонний человек, например риелтор, оформлять генеральную доверенность не стоит. Такой тип документа позволит совершать человеку любые действия от имени покупателя, и он не сможет контролировать это.

Самым надежным, но не самым дешевым или удобным методом будет оформление разовой доверенности или документа разрешающего делать от имени покупателя, какое либо одно действие.

В первом случае доверенность выдается только на один шаг так сказать, то есть договориться о встрече, посмотреть квартиру, проверить документы. Во втором случае для выполнения одной задачи. Например, есть задание подобрать недвижимость, которая соответствует определенным параметрам. Для этого нужно связаться с несколькими владельцами, осмотреть не один десяток квартир.

Удобно поручить доверенному лицу процесс оформления и подписание договоров от своего имени, уже после выбора подходящего объекта. Так можно сэкономить время и использовать его более полезно.

Признание документов и сделок ничтожными

Оформляя доверенность, необходимо учитывать условия, при которых документ, а соответственно и все сделки, заключенные после его оформления, могут быть по решению суда признаны недействительными или, выражаясь юридическим языком, ничтожными. Вот основные возможные причины:

• доверенность от имени несовершеннолетнего, которому еще не исполнилось четырнадцать лет;
• документ, выданный несовершеннолетним старше четырнадцати лет без разрешения родителей или иных лиц, которые их заменяют, а также органов опеки (в письменном виде);
• документ от имени доверителя, который является недееспособным;
• если доказано, что оформление происходило по принуждению третьих лиц;
• если найдены веские доказательства того, что доверитель является дееспособным, однако во время подписания документа он не отдавал отчета в своих действиях или был в состоянии аффекта;
• если сделка заключалась по доверенности с истекшим сроком действия.

Какие риски при покупке квартиры у человека по доверенности ?!

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Граждане по разным причинам попросту не могут принимать участие в совершении гражданско-правовых сделок. Это может быть удаленность от места сделки, лечение, нахождение в командировке. В этом случае воспользоваться можно генеральной доверенностью. При помощи доверенности определенные правовые действия за гражданина осуществляет его доверенное лицо.

В соответствии с установленными законодательными нормами существуют следующие виды доверенностей:

• Генеральная доверенность. При помощи данного разрешительного документа можно пользоваться и распоряжаться объектами жилой недвижимости в течение длительного временного отрезка. Благодаря наличию генеральной доверенности можно оформить несколько объектов;
• Специальная доверенность. Такой вид доверенности подтверждает передачу прав. Например, доверенное лицо может на основании данного документа оформлять и подавать документы в государственные органы;- Разовая доверенность. Она направлена на осуществление определенных конкретных действий.

Оформляется доверенность путем обращения в нотариальную контору. Для оформления надо обратиться к нотариусу с паспортом. Также можно оформить доверенность при необходимости не только у нотариуса, но и у консула. В этом случае документация направляется в консульство.

Если вы приобретаете объект жилой недвижимости, то тогда надо действовать предельно аккуратно. В первую очередь следует грамотным образом составить договор купли-продажи и лучше всего это делать при участии опытного юриста.

Если говорить о договоре купли-продажи, то в нем обязаны прописываться следующие виды условий:

• Место составления гражданско-правового договора;
• Дата и времени организации сделки;
• Сведения о продавце и покупателе (можно не указывать то, что проводит сделку не собственник, а его представитель по доверенности);
• Обозначается информация об объекте недвижимого имущества с указанием правоустанавливающих документов на него (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о вступлении в наследственные права, решение судебного органа.

Оканчивается документ тем, что в нем прописываются условия проведения гражданско-правовой сделки между сторонами и подписью сторон. Договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в трех экземплярах.

Какие есть риски, связанные с покупкой квартиры по доверенности ?!

Любая сделка подразумевает под собой наличие определенных правовых рисков. Причем сделка, проводимая с доверенностью может сопровождаться следующими видами рисков, такими как:

• Недееспособность доверителя или его смерть;
• Осуществление доверительной перепродажи имущественного объекта;
• Признание гражданско-правовой сделки недействительной или ничтожной в судебном порядке;
• Признание доверителя без вести пропавшим.

Если вести речь о доверительной перепродаже жилой недвижимости, то тут риск связан с тем, что доверенное лицо просто откажется передать денежные средства своему доверителю и это повлечет за собой дополнительные судебные тяжбы и обращение в некоторых случаях в правоохранительные органы.

Опасным риском для покупателя выступает аннулирование договора купли-продажи.

Причем договор по закону расторгнут может быть даже в одностороннем порядке, когда тот же покупатель попросту не оповещается о расторжении сделки. После передачи денег в этой ситуации Росреестр может получить заявление о том, что сделку надо приостановить. Обезопасить себя тут можно, если вы организуете передачу денежных средств через специальную арендованную банковскую ячейку. Так можно исключить риск изъятия денежных средств до того момента, пока право собственности на объект жилой недвижимости будет оформлено самим покупателем.

Бывает и так, что граждане сталкиваются с достаточно серьезным риском, связанным с недееспособностью доверителя.

Тут уже все гражданско-правовые сделки будут признаны ничтожными. В итоге из-за этого можно потерять все свои деньги и не факт, что суд встанет на сторону потерпевшего лица. Даже если сделка не будет признана недействительной есть риск того, что наследники недееспособного гражданина могут обратиться в судебные органы с целью дальнейшего возврата жилой недвижимости.

Также сделка теряет законность после пропажи доверителя. Все гражданско-правовые сделки в соответствии с установленными и действующими нормами теряют силу до того момента, пока человек не будет найдет либо признан по суду безвестно отсутствующим.

Как же можно защитить себя от возникновения подобных рисков при приобретении жилого помещения ?!

• Надо отзывать доверенность после окончания срока ее действия либо совершения необходимого юридического акта;
• Выдача документа должна осуществляться исключительно дееспособному лицу;
• В самой доверенности надо ограничить спектр правовых полномочий, которыми наделяется доверенное лицо.

Естественно и то, что к анализу сделки, проводимой с участием человека ч доверенностью привлекать надо опытного юриста. Таким образом можно будет удостовериться в полной юридической чистоте сделки, проверить наличие всех необходимых реквизитов.

Надо обязательно не только проверить доверенность, но и удостовериться в надежности доверенного лица.

Также надо проверить процедуру нотариального заверения доверенности, ведь при реализации недвижимости через доверенность риски по закону ложиться будут на обе стороны сделки. Если доверенное лицо нарушает условия гражданско-правовой сделки, то тогда продавец через суд может отменить ее на вполне законных и реальных основаниях.

Подведя итоги стоит сказать то, что сделки продажи объектов недвижимости с участием представителя по доверенности не редкость. Само доверенность обязана быть заверена нотариальным образом. Внимательно надо изучить этот документ. Например, самый рискованны вид – это генеральная доверенность, которая дает фактически неограниченные действия доверителю.