Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор участия в долевом строительстве образец и пример составления

Образец договора на долевое участие в строительстве в формате doc, pdf, txt

Бесплатная юридическая помощь

Образец договора на долевое участие в строительстве – это шаблон, который содержит существенные условия договора, необходимые для его заключения между сторонами сделки. Сторонами договора на долевое участие в строительстве являются Строительная организация и Жильцы.

Когда необходим договор ДДУ?

Договор долевого участия регламентирован законом ФЗ-214 от 2014 года. Он разработан с целью защиты будущих инвесторов от непорядочных действий строительной компании. В нем строго прописаны права и обязанности сторон, позволяющие влиять на недобросовестного исполнителя, а также взимать с виновника неустойку за нарушение условий сделки.

Гарантии по ДДУ

Договор ДДУ продолжает совершенствоваться, свежие корректировки внесены в 2018 году. Защита прав долевого вкладчика предусмотрена таким способом:

  • наличие разрешительных бумаг у застройщика на ведение строительных работ;
  • предоставление публично информации об объекте, строительной компании и подрядчике, бухгалтерских бумаг о финансовой состоятельности и аудите;
  • инвестирование строительства средствами застройщика в размере не менее 10% от общей стоимости проекта согласно бюджету;
  • исключение вероятности двойных продаж посредством регистрации договора долевого участия в УФРС;
  • строгая отчетность о потраченных вкладах дольщиков целенаправленно на строительство без перенаправления денег на другие нужды, уголовная ответственность за незаконные манипуляции с инвестициями;
  • бесплатное для дольщика устранение обнаруженных и скрытых строительных дефектов либо пропорциональное уменьшение стоимости жилья в ситуации, когда недостаток не влияет на безопасную эксплуатацию квартиры;
  • возможность продать свои права на квадратные метры третьему лицу по договору уступки, когда вкладчик желает отказаться от инвестирования проекта;
  • гарантия на возведенный многоквартирный дом от 5 лет, в том числе на несущие конструкции, на инженерные объекты в нем – от 3 лет;
  • фиксирование стоимости за жилье из расчета за квадратный метр или указанием общей суммы за квартиру без права вносить корректировки в расчеты в сторону увеличения;
  • возможность у инвестора расторгнуть договор в одностороннем порядке при грубом нарушении застройщиком или подрядчиком обязательств с полным возвратом суммы инвестиций с процентами согласно ставке, прописанной в документе.

Согласно договору долевого участия в строительстве инвестор не является коммерческим лицом, поэтому взносы дополнительно защищаются государством. При банкротстве застройщика убытки долевым вкладчикам будут возмещены из средств специализированного государственного фонда, на котором аккумулируются все отчисления строительной компании, уплаченные при запуске данного проекта. Деньги могут направляться на финансирование строительства или возмещение затрат участникам инвестирования.

Срок действия договора заканчивается только после того, как все обязательства по нему будут исполнены. Срок сдачи квартиры в эксплуатацию обычно указывается в рамках квартала. Это допустимо по закону, хотя и неудобно для дольщика. Расторгнуть ДДУ дольщик может только через 2 месяца после окончания крайнего срока сдачи объекта в эксплуатацию, если объект так и не был закончен к сроку, предварительно уведомив об этом застройщика.

Некоторые строительные фирмы включают в договор пункт о том, что за срыв сроков компания несет ответственность лишь при наличии ее прямой вины, что является нарушением ФЗ-214. При подписании договора долевого участия необходимо обратить на данный пункт особое внимание.

Незаконным является и слишком большой список обстоятельств непреодолимой силы, когда в него помимо традиционных событий – войны, стихийные бедствия и подобное включают и менее серьезные варианты. К примеру, изменение законодательства, холодная зимняя погода, задержки в поставках материалов и подобные не очень значимые обстоятельства. Если застройщик в договоре долевого участия написал очень много таких “обстоятельств”, то лучше отказаться от ведения дел с ним.

Попытки обезопасить себя от претензий дольщика строительные фирмы делают и в отношении качества. Одна из практик – приравнивать разрешение на ввод в эксплуатацию жилья к документу о полном соответствии квартиры нормам договора и проектной документации. Это исключает претензии по качеству в дальнейшем. Однако по ФЗ-214 любой брак на строительном объекте устраняется застройщиками или за них выплачивается компенсация.

Составление договора

В теле договора кроме основных пунктов, к которым относятся:

  • Детальное описание объекта;
  • Цена договора;
  • Срок передачи объекта;
  • Гарантии от застройщика.

Должны присутствовать еще и такие пункты:

  • Информация о способах обеспечения исполнения обязательств застройщиком;
  • Порядок корректировки цены, лучше, чтобы она была неизменной, но если увеличивается площадь стоит прописать порядок взноса дополнительных средств;
  • Указать максимально допустимого количества сдачи объекта государственной комиссии;
  • Сроки устранения недочетов, указанных дольщиком;
  • Данные о форме управления будущим домом;
  • Данные относительно срока, цены и порядка оформления имущества в собственность.

Кроме этого в документе:

  • Должна указываться ссылка на законодательные акты, которыми руководствовались составители;
  • Все данные и реквизиты застройщика и дольщика;
  • Подписи сторон и дату заключения договора;
  • Регистрацию в государственных органах.

Расчеты по соглашению

Согласно правилам, внесение денежных средств происходит перед регистрацией ДДУ, между внесением денег и регистрацией может пройти немало времени, до нескольких месяцев, так как застройщик подает в государственные органы уже подготовленный пакет из нескольких сотен договоров.

Как продать квартиру в долевой собственности — читайте инструкцию здесь.

Между тем согласно законодательству, застройщик не имеет право требовать деньги наперед до регистрации ДДУ, за такое привлечение средств он может быть оштрафован до 1 млн. рублей по каждому договору отдельно.

Чтобы заполучить деньги заранее застройщики прибегают еще к таким схемам, как вексельный расчет, ПДДУ, договоры займа и прочее. Как проводится расчет неустойки по ДДУ вы можете прочесть в этой статье.

Страхование ДДУ

Чтобы сократить число мошенничества, и обмана со стороны застройщика Правительство ввело новые правила с 2014 года.

Читать еще:  2.12. Площадки. Элементы благоустройства территорий. — жкхпортал.рф

Важно: теперь все договора дольщиков обязательно должны быть застрахованными.

Согласно новым правилам эту процедуру доступно сделать:

  • В страховой организации, которая должна быть масштабной с большим штатом сотрудников, обладать лицензией не менее 5 лет и оборотными средствами от 400 млн. рублей;
  • В банке, который должен обладать лицензией на право выдачи гарантий, уставным капиталом от 200 млн. рублей, от 5 лет деятельности в данном секторе, оборотными средствами от 1 млрд. рублей.

При этом регистрации подлежат только договора со страхованием.

Стоимость такой услуги фиксированная, и составляет 1% от суммы сделки.

При этом не все риски страхуются, к примеру: страховка не распространяется на:

  • Получение разрешения на строительство незаконным путем;
  • Дополнительные сроки сдачи объекта, выходящие за рамки страхового периода;
  • На споры в суде с третьими лицами по поводу прав собственности;
  • Нарушения условий договора и законодательной базы, приведших к недействительности документа;
  • Решение госорганов о прекращении или приостановлении строительства.

Банки при взятии на себя обязательств по страховым гарантиям берут кроме процентов в качестве платы еще и залоговое ценное имущество застройщика.

Их гарантии длятся еще 2 года после передачи жилья.

Схема долевого строительства. Фото: sat-dev.ru

Заявление о распределении фактических расходов супругов на погашение процентов по ипотеке

Это заявление супруги подают в свою ИФНС для оформления имущественного налогового вычета за уплату процентов по ипотечному кредиту. Распределение расходов позволяет супругам произвольно распределить суммы вычета между собой (в пределах доступного лимита 3 млн. руб. на человека).

Файл формата MS Word (.docx), объем = 18 КБ

Скачать

Основания и порядок расторжения договора

Расторжение ДДУ возможно при неисполнении обязательств одной из сторон. Подача искового заявления в суд возможна по истечении двух месяцев после указанного в договоре срока.

При этом следует обратить внимание на размер неустойки, выплачиваемой дольщиком, если расторжение договора долевого участия произошло по его инициативе.

Ее величина может варьироваться от 1 до 15% от общей стоимости объекта. Иных наказаний для дольщика законом не предусмотрено.

Если в договоре долевого строительства отсутствует хотя бы один из положенных законом пунктов, он не считается заключенным. То же касается и отсутствия регистрации ДДУ в Росреестре.

Предварительный договор долевого участия в строительстве

Поскольку закон 214-ФЗ предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, некоторые из них вместо основного договора заключают так называемый предварительный договор долевого участия. На самом деле это достаточно рискованная сделка, ведь застройщик может заключить данное соглашение, даже не имея разрешения на строительство.

Существенным фактором, привлекающим покупателей и заставляющим их идти на предварительное соглашение, является, как правило, достаточно низкая цена объекта.

Риски, подлежащие возмещению в долевом страховании

Существуют наиболее часто встречающиеся риски, которые подлежат страхованию, связанные:

  1. С нарушением срока сдачи дома (от полугода до года).
  2. С многократной продажей одной квартиры различным покупателям.
  3. С признанием строительной компании несостоятельной.
  4. С уничтожением объекта возведения.
  5. С отсутствием возможности осуществить регистрацию прав собственности на квартиру.
  6. С необходимостью внесения доплаты за квартиру, превышающую сумму, указанную в договоре.

Нестрахуемые риски

Однако, встречаются риски, появление которых, а также масштаб нанесенного ими урона, нельзя предугадать. Следовательно, дольщик потеряет внесенные средства при возникновении любой подобной ситуации.

К таким рискам можно отнести:

  1. Полученное незаконным путем решение на строительство дома.
  2. Превышение сроков сдачи дома, при условии, когда они превышают страхуемые.
  3. Осуществляется судебное разбирательство, связанное с оспариванием права собственности или аренды третьими лицами.
  4. Вынесенное судебное решение, на основании которого долевой договор признается недействительным.
  5. Прекращение строительства на основании вынесенного государственными органами решения.
  6. Прочие риски.

Положительные стороны заключения долевого контракта:

  1. До момента осуществления передачи в имущество покупателю возводимая недвижимость находится у него в залоге. Следовательно, строительная компания не вправе распоряжаться им на свое усмотрение.
  2. Обязательное страхование ответственности строительной организации или поручительство кредитной организации является дополнительной мерой защиты дольщика.
  3. Законное право дольщика потребовать застройщика выплатить неустойку при нарушении сроков сдачи недвижимости, установленных в договоре.
  4. Дольщику предоставляется гарантия на приобретаемую недвижимость сроком на 5 лет.
  5. В случае если дольщик передумал покупать жилье, он вправе уступить права требования по долевому договору другому участнику.

Содержание договора долевого строительства

Для участия в долевом строительстве нет необходимости знать о терминах и определениях ДДУ, о наличии разрешения на строительство, о законности выделения земельного участка и других обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора. Эти обстоятельства столь существенны, что факт их наличия не подвергается сомнению. Их отсутствие – повод для применения совершенно иных норм действующего законодательства.

Важнейшими положениями ДДУ являются:

  • данные сторон;
  • цена и порядок расчётов;
  • технические характеристики предмета договора;
  • права и обязательства сторон;
  • сроки, этапы, формы участия;
  • способы разрешения конфликтных ситуаций;
  • причины и порядок для судебного выяснения отношений.

Каждый застройщик по своему опыту и сложившейся практике формулирует вариант приемлемого ДДУ. Имеет значение город, регион строительства, региональное законодательство, особенности нормативной документации компетентных организаций в области экологии, санитарии, технической и пожарной безопасности.

Особенностью договора долевого строительства является требование его государственной регистрации. Считается, что договор заключён только с момента его госрегистрации.

Договор устанавливает срок сдачи жилого строения и сроки передачи жилых помещений дольщикам. Значение имеет процедура передачи квартир. Акт приёма-передачи жилого помещения «трансформирует» участие дольщика в реальное право владения недвижимостью в новостройке.

По своей сути, договор ДДУ – способ длительной (растянутой по времени) оплаты возможности получить в своё владение недвижимость.

Читать еще:  Как из доли в квартире выделить комнату в 2021 году

При этом существенно для подавляющего большинства дольщиков:

  • гражданин получает в своё владение недвижимость;
  • обязанность платить на нём остаётся довольно продолжительное время;
  • недвижимость обременена обязательством владельца.

В некоторых случаях это не имеет никакого значения для положений договора долевого строительства, но при задержках оплаты и нарушении своих обязательств дольщик может рисковать остаться ни с чем.

По многим причинам застройщик включает в текст договора положение об авансе, о платежах после госрегистрации договора и отдельно разделяет платежи дольщика от платежей кредитных организаций, выдающих заём дольщику.

Договор участия в долевом строительстве образец и пример составления

В данной статье содержатся практические советы, на что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве. Все чаще в ДДУ нарушаются права граждан путем внесения застройщиком в договор несоответствующих закону условий. Граждане имеют право на признание подобных пунктов договора не действующими и получение приличной денежной компенсации за нарушение своих прав.

Статья построена по принципу приведения условий договора долевого строительства, которые ущемляют права граждан, и обоснования с точки зрения закона почему застройщик НЕ ПРАВ!

Содержание статьи:

Угроза расторгнуть договор – БЛЕФ застройщика!

Миф№1. Договор участия в долевом строительстве будет расторгнут застройщиков в случае, если гражданин откажется заключать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства.

Застройщик стремится избежать ответственности при нарушении обязательства о постройке многоквартирного дома в установленные в договоре сроки. Одним из созданных им механизмом, вводящим граждан в заблуждение, является включение указанного условия в договор.

В дальнейшем застройщик просто «угрожает» гражданам расторгнуть договор в одностороннем порядке, если они не согласятся добровольно с продлением сроков строительства. Результатом подписания дополнительного соглашения о продлении сроков строительства является освобождение застройщика от уплаты неустойки в пользу граждан.

Основания расторжения договора об участии в долевом строительстве застройщиком в одностороннем порядке исчерпывающим образом закреплены в ч.ч. 4 и 5 ст. 5, ч.3 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца при условии уплата цены договора путем единовременного внесения платежа, либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца.

Других оснований для расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе застройщика не существует и «придумывать» их в договоре долевого строительства застройщик не имеет права. Включение в публичный договор участия в строительстве иных оснований для расторжения сделки в одностороннем порядке по инициативе Застройщика, ущемляет права потребителей и влечет ничтожность оспариваемого соглашения (ст. 16 Закона о защите прав потребителей).

Вы знаете, что платите за несуществующие метры в квартире?!

Миф №2. Допускается отклонение фактической площади квартиры от общей проектной площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве без корректировки стоимости квартиры.

Довольно часто застройщик прописывает возможность отклонения реальной площади квартиры от проектной, за которую граждане вносят оплату по договору. По мнению застройщика, если площадь уменьшилась, то гражданину не нужно возвращать денежные средства за несуществующие метры жилья. И снимает с себя ответственность застройщик путем включения соответствующего правила в договор.

На самом деле, застройщик не имеет на это никакого права!

Статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены способы определения цены договора с возможностью изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Однако ни один из способов определения цены договора не должен лишать граждан права на соразмерное уменьшение цены в установленных законом случаях, в частности при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (в том числе права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади квартиры за всю разницу в площади).

Перечисленные пункты договоров противоречат частям 2, 3 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве и пункту 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей, ухудшая положение участников долевого строительства как потребителей. Указанными условиями ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), то есть о цене и площади объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора установленной ст. 8, ст. 10 Закона о защите прав потребителей.

Застройщик может оформить передачу квартиры без Вас

Миф №3. Застройщик вправе самостоятельно устанавливать срок принятия гражданами объекта долевого строительства и при его нарушении со стороны гражданина составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик заинтересован максимально быстро и без замечаний со стороны граждан оформить передачу квартир по договорам долевого участия. Односторонний акт передачи квартиры – идеальное решение, позволяющее не учитывать претензии к качеству построенного жилья.

По закону застройщик не имеет права менять сроки и порядок передачи объекта долевого строительства гражданам.

Застройщик до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства (ч. 4 ст. 8 федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004).

При уклонении гражданина от принятия объекта долевого строительства (за исключением случаев предъявления претензий к качеству квартиры) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (иной порядок может действовать при досрочном исполнении договора долевого строительства) – ч. 6 ст. 8 федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004.

Читать еще:  Продление регистрации иностранного гражданина: образец заполнения заявления и ходатайства, пошаговые действия, сроки

Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства указанного выше сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Таким образом, если договор предусматривает досрочный переход объекта долевого строительства к участнику долевого строительства, это признается ухудшением положения участника по сравнению с действующими положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» и ставит участника – потребителя услуг, в более невыгодные условия.

Застройщик послал Вас в третейский суд! Что делать?

Миф № 4. Рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда.

Обращение в третейский суд рассматривает не как обращение за судебной защитой, а как альтернативный способ разрешения спора. Более того, подсудность споров граждан с застройщиками по договорам долевого участия устанавливается по выбору граждан – данное правило носит императивный характер и его нарушение не допускается! (п.2 ст.17 Закона о защите прав потребителей и ч.7 ст.29 ГПК РФ).

Также необходимо учитывать, что участники долевого строительства не участвуют в разработке договора участия долевом строительстве и не могут вносить в него какие-либо изменения при подписании. Фактически такие договоры являются договорами присоединения (п. 1 ст. 428 ГК РФ). Таким образом, третейская оговорка может быть включена по обоюдному волеизъявлению в договор только после нарушения одной из сторон своих обязательств (например, при нарушении застройщиком сроков строительства объекта) – п.3 ст.5 федерального закона от 24.07.2002 № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации».

Поскольку указанные условия договора ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, они однозначно признаются недействительными – п.1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Нарушение прав граждан заключается также в последствиях направления спора на рассмотрения в третейский суд. Так, рассмотрение спора в третейском суде предполагает возложение на гражданина расходов, связанных с осуществлением правосудия третейским судом, в том числе на выплату гонорара третейским судьям, расходов, понесенных третейскими судьями в связи с участием в третейском разбирательстве, а также расходов на организационное, материальное и иное обеспечение третейского разбирательства (глава 4 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации»). Общий порядок защиты прав потребителей предусматривает освобождение от уплаты государственной пошлины – ч.3 ст.17 Закона о защите прав потребителей.

Выводы

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома используется застройщиком в своих интересах. Но содержание этого договора не имеет значения и не применяется, если законом установлены иные правила.

Поскольку действующее законодательство лояльно относится к нарушениям прав граждан со стороны застройщика (предусматривается только административная ответственность с незначительной суммой штрафа), застройщик будет продолжать использовать договор как средство введения граждан в заблуждение относительно своих прав и ответственности застройщика.

Риски, связанные с ДДУ

Договор долевого участия принято считать одним из самых безопасных видов сделок с недвижимостью. В нем четко продумано возникновение форс-мажорных обстоятельств. Казалось бы, данный документ гарантирует отсутствие рисков для дольщика. К сожалению, но это не так.

Покупатель квартиры может столкнуться с:

  • Замораживанием стройки. Застройщик может не справиться с возложенными на него обязательствами, подготовить не полный пакет разрешительной документации для стройки, либо и вовсе оказаться банкротом. В таком случае, строительство замораживается, а дольщикам остается только ждать или требовать возмещения. При этом, добиться каких-либо действий от застройщика навряд ли удастся;
  • Наложением обременения . Возведение многоквартирного дома начинается задолго до продажи квартир в нем. Найти покупателей одновременно на все объекты, застройщикам не удается по целому ряду причин. Поэтому, многие обращаются в банки за выдачей кредита. Если компания не сможет выплатить долговое обязательство вовремя, на здание накладывается обременение. Оно не даст дольщикам возможность оформить право собственности и воспользоваться квартирой на свое усмотрение;
  • Двойной продажей одной квартиры. Договор ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре, это позволяет обезопасить дольщика от повторной продажи объекта. Однако, как ни парадоксально, мошенники придумали способ обойти это. Они заключают одновременно несколько договоров на одну квартиру с разными дольщиками, при этом каждый документ регистрируется в различных отделениях Росреестра или МФЦ. Сотрудники организации попросту не могут вовремя выявить незаконные действия застройщика. Вернуть свои деньги в такой ситуации, дольщики смогут в судебном порядке

Уменьшить риски мошеннических действий с ДДУ, можно за счет тщательного выбора застройщика. Выше уже говорилось, что следует отдавать предпочтение проверенным компаниям с большим опытом работы в строительной сфере и положительной репутацией.

Для принятия решения в вашей конкретной ситуации обратитесь, пожалуйста, к специалисту через форму онлайн-консультанта либо по телефонам:

Москва и область: +7(499) 577-00-25 доб. 691
Санкт-Петербург: +7(812) 425-66-30 доб. 691
Все регионы РФ: 8(800) 350-84-13 доб. 691
Это быстро, бесплатно и конфиденциально!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector