Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как члену ЖСК получить компенсацию, если застройщик обанкротился?

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом?

Как правило, банкротство строительной компании инициирует подрядчик или банк, когда становится ясно, что у застройщика нет средств на оплату выполненных работ или гашение кредита. Компания не может выполнить взятые на себя обязательства. Тогда подрядчики обращаются в суд с требованием признать строительную фирму банкротом.

Конечно, оптимальный вариант для дольщика, если застройщик, у которого начались серьезные проблемы, завершит объект сам. Например, сможет найти инвестора, готового вложить средства в проект. Банкротство застройщика — это негативный сценарий развития событий для участников строительства. Но если избежать его не удалось, процедура банкротства позволит установить перечень всех, перед кем у застройщика остались долги.

Она даст возможность отделить дольщиков, которые купили квартиры в объекте и действительно имеют право на возмещение, от тех лиц, на кого в преддверии банкротства застройщик мог просто переписать имущество компании. В процессе банкротства конкурсный управляющий выявляет и оспаривает незаконные сделки, которые заключались для вывода имущества. Наконец, банкротство позволяет выделить из общей конкурсной массы незавершенный дом и передать его для достройки дольщикам. Тогда другие кредиторы строительной компании претендовать на него уже не смогут. Только после этого дом может завершить новый застройщик или ЖСК.

Порядок банкротства застройщика определен в законе № 210-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». С того момента, как арбитражный суд признал застройщика банкротом, в компании начинается конкурсное производство. В это время назначенный судом конкурсный управляющий должен собрать информацию о компаниях и гражданах, перед которыми застройщик не выполнил обязательства. Он составляет реестр — перечень всех, перед кем у застройщика остались долги, — чтобы разделить между ними имущество строительной фирмы.

Застройщик объявлен банкротом – что делать дольщикам

Приобретая квартиру в еще недостроенном доме, гражданин рискует так и не заселиться в нее, поскольку дом может оказаться бесперспективным долгостроем, если застройщик обанкротится. Когда подрядчики или банковские организации видят, что компания не может расплатиться за выполненную работу, так как не имеет на это средств, они инициируют ее банкротство.

Лучшим сценарием для дольщика будет, если застройщик все же окончит строительство сам, несмотря на финансовые трудности. К примеру, привлечет инвестора, готового предоставить средства для завершения строительства.

Самый невыгодный вариант – это признание застройщика банкротом. В ходе такой процедуры будут установлены все, перед кем у компании имеются невыполненные обязательства и будут частично или полностью удовлетворены требования кредиторов.

Что происходит, когда банкротится подрядчик?

Порядок проведения процедуры определяет ФЗ N 210. Одним из первых этапов признания несостоятельности является подготовка реестра всех физических и юридических лиц, перед которыми компания-банкрот имеет невыполненные обязательства. Этим занимается назначенный арбитражным судом конкурсный управляющий, который также разделяет всех дольщиков на две категории:

  1. Граждане, которые приобрели недвижимость и претендуют на компенсацию.
  2. Лица, на которых застройщик переписал свою собственность, чтобы она не была изъята для продажи на аукционе.

В ходе банкротства эксперт может искать и оспаривать все сделки, которые кажутся подозрительными и были заключены с целью вывода имущества. После успешного завершения процедуры недостроенный объект у компании изымается и передается в собственность дольщикам, которые завершают строительство и сдают его в эксплуатацию.

Как дольщики могут узнать, что застройщик обанкротился

Круг обязанностей управляющего включает информирование всех участников строительства о начале процедуры несостоятельности. Он должен отправить владельцам квартир извещение о начале конкурсного производства и необходимости подачи документов, чтобы их включили в список кредиторов. Узнать контакты конкурсного управляющего граждане могут из определения суда о банкротстве, а также из официального извещения в газете «Коммерсантъ».

После того как человек получил извещение, он должен в течение 3 месяцев подать необходимые справки в суд. Если дольщик не успеет подготовить все документы, то его не добавят в реестр кредиторов, то есть, он не получит ни квартиры, ни денег. Согласно закону, дольщики включаются в 3-ю очередь требования – после возмещения судебных издержек и вреда, нанесенного жизни и здоровью, а также после расчетов с работниками компании.

На что могут рассчитывать дольщики

Суд предоставляет дольщикам возможность самостоятельно выбирать, какой вариант более выгоден для них: получение квартиры или возврат денег. Исходя из преследуемой цели, эти лица должны подать документы вместе с заявлением о добавлении в один из списков кредиторов.

Что входит в пакет документов:

  • копия паспорта;
  • подтверждение внесенной оплаты по договорам;
  • договор по уступке права требования;
  • соглашение долевого участия.

Если гражданин не имеет возможности ждать завершения строительства дома и предпочитает получить финансовую компенсацию, он пишет заявление с прошением добавить его в реестр денежных требований. Участники, которым необходима недвижимость, попадают в список требований на получение жилья.

Дольщики, которые не смогли подать документы в установленный законом срок, имеют право его продлить. Это возможно при наличии уважительной причины с обязательным предоставлением доказательств. Например, управляющий вовремя не отправил извещение и из-за этого гражданин не успел предоставить все документы.

Все перечисленные документы можно отправить конкурсному управляющему по почте (заказным письмом с обязательной описью) или предоставить их лично. После получения письма специалист на протяжении месяца должен принять решение, будет ли участник строительства включен в список требований. О результате рассмотрения вопроса человека обычно извещают почтовым извещением.

Если покупателя не добавили в реестр

Дольщик, который не попал в реестр, может обратиться в суд для восстановления справедливости. Если арбитражный управляющий не внес человека в список кредиторов, то его могут туда добавить по решению суда. Начать отстаивать свои права участник строительства может не позднее, чем через 2 недели после вынесения управляющим решения об отказе.

Покупатели недвижимости в застрахованных объектах дополнительно имеют возможность получить компенсации при страховом случае:

  • строительная компания признана несостоятельной;
  • участника строительства включили в список требований;
  • запущено конкурсное производство.

Если человеку выплатят страховку, то из его требований к банкроту обязательно будет вычтена компенсация от страховой компании. Однако следует признать, что страховщики почти никогда не платят добровольно – добиваться выплат от них нужно по решению суда.

Выплата денежных средств при банкротстве строительной компании

Компенсация участникам строительства выплачивается из средств, которые были собраны Фондом защиты дольщиков. Если участники пришли к решению о возмещении деньгами, то всю сумму, потраченную на покупку недвижимости, вероятнее всего вернуть не получится.

Для определения размера выплат используется формула:

Компенсация = Площадь недвижимости * средняя рыночная цена за 1 кв. м, установленная Минстроем.

В итоге получается, что итоговый показатель будет отличаться в меньшую сторону от реальной рыночной стоимости недвижимости. К тому же во время расчетов возмещения ограничивают площадь квартиры – она не должна превышать 120 кв. м.

Если строительная компания делала взносы в Фонд защиты дольщиков, то участники строительства могут выбирать, каким способом будет выполнено возмещение:

  • долгострой будет передан другому застройщику;
  • объект будет закончен усилиями кооператива;
  • вкладчики получат компенсацию от Фонда защиты дольщиков.
Читать еще:  Каковы обязанности Фонда капремонта перед собственником квартиры в многоквартирном доме?

Согласно ФЗ №391, чтобы решение вступило в силу за него должны отдать свои голоса большинство членов собрания (не менее 3/4). Если будет принято решение заканчивать возведение дома, то всем участникам (включая тех, которые голосовали за возврат денег) нужно будет ждать завершения строительства. Когда у обанкротившейся компании есть несколько незаконченных домов, выполняется голосование отдельно по каждому из них.

Что будет с недостроенным домом

После того как реестр требований составлен, управляющий назначает дату первого собрания кредиторов. Его целью является определение дальнейшей судьбы недостроенного объекта. Извещения отправляются по почте каждому участнику, а собрание проводится в течение 90 дней после утверждения списка кредиторов.

Участники должны прийти к решению о создании специального жилищно-строительного кооператива, который закончит строительство дома. Далее суд выносит постановление о передаче объекта этому кооперативу.

Что будет с владельцами нежилой недвижимости в недострое

Еще недавно покупатели нежилой недвижимости (офисов на первом этаже здания, складов и мест под парковку) при несостоятельности застройщика оказывались в очень невыгодном положении – их включали в последнюю очередь удовлетворения. Когда недострой передавался кооперативу для завершения строительства, нежилые помещения обычно реализовывали на торгах. И если у строительной компании не хватало имущества, чтобы оплатить все долги кредиторам, эти покупатели рисковали остаться без компенсации. Теперь же собственники квартир и владельцы нежилого фонда имеют одинаковые права, и их всех на равных условиях включают в реестр требований кредиторов.

Денежные выплаты членам жилищно-строительных кооперативов

Отдельно следует рассмотреть проблему выплаты финансовых компенсаций пострадавшим членам ЖСК. Но для начала — немного теории. Жилищно-строительный кооператив — это особая форма участия граждан в возведении многоквартирных домов. Суть в том, что деятельность участников долевого строительства регулируется законом ФЗ-214. В соответствии с ним граждане заключают с застройщиками договоры долевого участия, в которых закрепляются все права и обязанности сторон.

Люди, вступившие в жилищно-строительный кооператив, формально объединяют свои усилия и средства, чтобы сообща построить многоквартирный жилой дом. Они, как члены кооператива, все вместе заключают один договор с компанией-застройщиком.

На практике же организацию ЖСК девелоперы часто используют как серую схему ухода от заключения индивидуальных ДДУ (чтобы избавиться от той ответственности перед дольщиками, которую предполагает 214-й федеральный закон).

Ранее в случае банкротства строительной компании пайщики ЖСК имели возможность обратиться в Фонд помощи обманутым дольщикам с просьбой достроить их объект. Однако Фонд мог признать завершение строительства проблемного дома нецелесообразным. Выплаты денежной компенсации пострадавшим пайщикам ЖСК в этом случае не предусматривалось.

В октябре 2019 года Госдума РФ приняла поправки к действующему законодательству, в которых уравняла права обманутых пайщиков ЖСК с правами пострадавших дольщиков. В случае, если строительная компания, возводящая объект, обанкротится, а Фонд помощи пострадавшим дольщикам примет решение о нецелесообразности достройки, члены ЖСК получат от государства денежную компенсацию. Механизм определения суммы финансового возмещения будет точно таким же, как и в случае с обманом участников долевого строительства.

На настоящий момент в России зафиксировано около 230 ЖСК, у которых нет возможности достроить свой дом вследствие финансовых проблем у компании-застройщика.

Защита дольщиков при банкротстве застройщика

Дольщик, вложивший денежные средства в строительство жилья, должен активно контролировать процесс исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В противном случае, отпустив ситуацию из-под контроля, можно лишиться своих вложений и остаться без квартиры. Необходимо регулярно общаться с представителями застройщика, с другими дольщиками, чтобы во время узнать о финансовых или других трудностях, если они возникнут. Ведь решить вопрос с квартирой еще до признания застройщика банкротом гораздо проще, чем когда данный процесс уже запущен.

Если все же момент упущен и у застройщика уже началась процедура банкротства, дольщику лучше всего заручиться поддержкой юриста по долевому строительству или самому вникать в тонкости банкротного законодательства в сфере долевого строительства.

Подведем итоги

Интересы дольщиков коммерческой недвижимости при банкротстве застройщика защищаются на общих основаниях. На этом фоне эффективность защиты прав дольщиков жилья – гораздо выше. С другой стороны, все не настолько плохо. Существует два важных момента. Первый: считается, что требования всех дольщиков обеспечены залогом. Поэтому шансы на возврат денег резко возрастают. Второй: в последние годы государство прикладывает максимум усилий, чтобы многоэтажи, застройщики которых обанкротились, все-таки были достроены. В этом случае шансы граждан, инвестировавших в их строительство, получить в собственность завершенные объекты вполне неплохи.

Что касается дольщиков чисто офисных зданий, при банкротстве застройщиков их риски действительно высоки. Здесь остается надеяться только на юриста и на то, что имущество девелопера покроет требования дольщиков.

Действия дольщиков

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом или является участников дела о банкротстве? Могут ли они на что-то претендовать после продажи его имущества?

Защита дольщиков при банкротстве застройщика регламентирована отдельной главой в законе не просто так. Все дело в том, что если дольщики вовремя не заявят свои требования, их квартиры будут включены в конкурсную массу и распроданы.

Долги же выплатят тем кредиторам, кто будет стоять в первой очереди. В итоге дольщикам не останется ничего. Вот, чем грозит, прежде всего банкротство застройщика дольщикам.

Реестр кредиторов

С чего начать свою битву на жилье? Первое, что должен сделать дольщик при банкротстве своего застройщика, — заявить о включении его в реестр кредиторов.

Это должны сделать все кредиторы еще в самом начале рассмотрения дела. Если они не успевают войти в реестр, они утрачивают права на погашение долгов.

Процедура включения в реестр выглядит следующим образом:

  1. Подаётся заявление в Арбитражный суд дольщиком с предъявлением ДДУ, платежных документов и актов.
  2. Суд выносит решение о включении конкретного дольщика в общий реестр.
  3. Арбитражный управляющий исполняет в этой части решение суда.

При этом дольщик должен уложиться в конкретные сроки. Особенности подачи заявлению заключаются в том, что на этапе наблюдения у дольщика есть только 1 месяц для подачи обращения. Так он сможет поучаствовать в первом собрании кредиторов, где будет решаться судьба дома.

В конкурсном производстве дольщик будет иметь 2 месяца для подачи своих требований. Сроки подачи заявлений на включение в реестр исчисляются с момента официального уведомления кредиторов о банкротстве и открытии реестра.

Обычно такие уведомления публикуются в специальных СМИ, например, газете «Коммерсант». За всю процедуру банкротство печатается несколько публикаций именно для того, чтобы все заинтересованные лица могли узнать о происходящем банкротстве.

Если речь идёт о крупных застройщиках, такую новость мигом подхватывают самые резонансные СМИ и телеканалы. Поэтому не узнать, что застройщик находится в стадии банкротства, дольщикам будет довольно трудно.

Читать еще:  Перепланировка коммерческой недвижимости. Особенности оформления документов при строительстве отдельного входа

Очередность кредиторов

Когда дом не построен, и дольщики остаются без жилья, они попадают в незабвенную категорию населения. Именно поэтому они имеют приоритетное место в общей очереди кредиторов.

Очередь выглядит таким образом:

  • лица, требующие компенсации вреда здоровью;
  • сотрудники компании-застройщика, требующие выплату зарплаты;
  • дольщики по ДДУ;
  • остальные кредиторы.

Первая категория желающих обычно отсутствует. Расходы на заработную плату уходят небольшие, конечно если не накопились долги за несколько лет.

По сути остальную часть должны получить именно дольщики. Остальные кредиторы обычно не получают уже ничего, их долги автоматически списываются как погашенные.

В рамках одной очереди требования погашаются пропорционально обязательствам.

Требования к застройщику

Дольщики имеют несколько способов воздействия на застройщика и возврата своих средств и жилья. Они имеют право требовать:

  • Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика, если объект достроен.
  • Признание права собственности на долю в общем имуществе в объекте, если он является незавершенным строительством.
  • Возврат денежных средств, если дом не достроен и ждать его не хочется.
  • Взыскание неустойки и убытков за просрочки в строительстве.
  • Выплата страховки по ДДУ при банкротстве застройщика, если договор был застрахован.
  • Не все дольщики будут довольны возвратом денежных компенсаций, многие захотят вернуть квартиры даже в недостроенном виде. Такая нужда может возникнуть, если есть основания полагать, что в ближайшем будущем дом все же будет достроен другим застройщиком.

    Как получить квартиру в таком случае? Ст. 201.7 Закона о банкротстве предусматривает наличие специального реестра для дольщиков – реестра требований о передаче жилых помещений.

    Дольщик может предъявить требования сразу в два реестра, но воспользоваться он сможет только одним из них – либо получить деньги, либо вернуть квартиру.

    Ждать квартиру

    Дольщики могут организовать ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и достроить дом самостоятельно. Также суд может передать обязанность по строительству другому застройщику, которого выбирает местный орган власти, контролирующий долевое строительство.

    В случае с созданием ЖСК много сложностей и нюансов, зато дольщики сами все контролируют. Это схоже с созданием ТСЖ.

    Новый застройщик — это новые сроки строительства и передачи дольщикам квартир. Также дольщики не смогут получить от этого застройщика денежную компенсацию — только то помещение, которое покупали по договору. При этом между новым застройщиком может быть заключен новый ДДУ или подписано дополнительное соглашение к старому с новыми сроками получения помещений.

    Защита дольщика при банкротстве застройщика

    Выпла­чи­вая денеж­ный взнос, соглас­но дого­во­ру, заклю­чен­но­му с застрой­щи­ком, доль­щик фак­ти­че­ски явля­ет­ся его кре­ди­то­ром, с той раз­ни­цей, что вза­мен он рас­счи­ты­ва­ет полу­чить не день­ги с про­цен­та­ми, а жилую пло­щадь. К сожа­ле­нию, его чая­ния осу­ществ­ля­ют­ся дале­ко не всегда.

    При­ня­тый в 2004г. закон N 214-ФЗ о доле­вом уча­стии частич­но защи­тил дольщика:

    • от «серых» хит­ро­ум­ных схем, при кото­рых про­из­во­ди­лось неле­галь­ное взи­ма­ние денег за квар­ти­ру, а сама квар­ти­ра нигде в доку­мен­тах не фигу­ри­ро­ва­ла как кон­крет­ный объ­ект : цель такой схе­мы – двой­ные продажи;
    • необос­но­ван­но­го завы­ше­ния цены;
    • неогра­ни­чен­но­го сро­ка строительства.

    Одна­ко закон о доле­вом уча­стии никак не защи­ща­ет доль­щи­ка от банк­рот­ства застройщика.

    Страхование ответственности застройщика

    Начи­ная с 1‑го янва­ря 2014 г., был при­нят закон об обя­за­тель­ном стра­хо­ва­нии в доле­вом строительстве.

    Стра­хо­ва­ние ответ­ствен­но­сти застрой­щи­ка защи­ща­ет доль­щи­ка от банк­рот­ства застройщика

    Сре­ди трех вари­ан­тов стра­хов­ки самая попу­ляр­ная – стра­хо­ва­ние ответ­ствен­но­сти застройщика:

    Если насту­па­ет банк­рот­ство застрой­щи­ка, стра­хо­вая кам­па­ния долж­на воз­ме­стить поте­ри дольщика.

    [attention type=red]Закон рас­про­стра­ня­ет­ся лишь на тех, кто всту­пил в доле­вое уча­стие не ранее 2014 г. Для более ран­них участ­ни­ков, а так­же для ЖСК этот закон не дей­ству­ет.[/attention]

    Одна­ко может воз­ник­нуть ситу­а­ция, когда стра­хо­вая кам­па­ния физи­че­ски не может выпла­тить стра­хов­ки всем постра­дав­шим и сама ста­но­вит­ся банк­ро­том. При двой­ном банк­рот­стве ответ­ствен­ность перед доль­щи­ка­ми делит­ся поров­ну меж­ду застрой­щи­ком и стра­хо­вой кампанией.

    Подача заявления в арбитражный суд

    Банк­рот­ство застрой­щи­ка при­зна­ет­ся в том слу­чае, если он боль­ше трех меся­цев не может про­из­ве­сти обя­за­тель­ные пла­те­жи кре­ди­то­ру в раз­ме­ре свы­ше 300 000 руб.

    Что­бы при­знать его банк­ро­том, необ­хо­ди­ма про­це­ду­ра наблюдения.

    Поку­па­тель квар­ти­ры в тече­ние меся­ца с момен­та воз­буж­де­ния дела о банк­рот­стве застрой­щи­ка может напи­сать заяв­ле­ние в арбит­раж­ный суд с обос­но­ва­ни­ем сво­их требований.

    Подать заяв­ле­ние в суд при про­це­ду­ре банк­рот­ства доль­щи­ку необ­хо­ди­мо в тече­ние месяца

    Подать заяв­ле­ние нуж­но обя­за­тель­но не позд­нее 30 дней – кто не успе­ет, может остать­ся и без денеж­ной ком­пен­са­ции, и без жилья.

    В тече­нии двух меся­цев фор­ми­ру­ют­ся реест­ры тре­бо­ва­ний кредиторов.

    Суд рас­смат­ри­ва­ет в первую оче­редь заяв­ле­ния тех участ­ни­ков, у кото­рых име­ет­ся дого­вор с пра­вом при­об­ре­те­ния жилья, заклю­чен­ный с застрой­щи­ком, и выпол­нив­ших в срок все свои обязательства.

    К заяв­ле­нию в арбит­раж­ный суд долж­ны быть при­ло­же­ны как сам дого­вор, так и доку­мент, под­твер­жда­ю­щий отсут­ствие дол­га по договору.

    Процедура банкротства застройщика

    При­ме­ча­тель­но то, что в поль­зу доль­щи­ков в закон N 127-ФЗ о банк­рот­стве был вве­ден в IX гла­ву пара­граф § 7 с важ­ны­ми дополнениями:

    В IX гла­ве зако­на N 127-ФЗ о банк­рот­стве появил­ся пара­граф § 7 с важ­ны­ми допол­не­ни­я­ми в поль­зу дольщика.

    • поми­мо денеж­ных тре­бо­ва­ний, кото­рые ранее были един­ствен­но воз­мож­ной пре­тен­зи­ей, доль­щик име­ет пра­во потре­бо­вать от застрой­щи­ка при­чи­та­ю­щу­ю­ся ему квартиру;
    • тре­бо­ва­ния всех участ­ни­ков отныне поме­ща­ют­ся в два реестра:
      • реестр кре­ди­то­ров – заяв­ле­ния тех, кто жела­ет вер­нуть деньги;
      • реестр участ­ни­ков доле­во­го стро­и­тель­ства, жела­ю­щих полу­чить жилье.

    Перед пода­чей заяв­ле­ния доль­щик дол­жен опре­де­лить­ся с выбо­ром реест­ра, так как в про­цес­се судеб­но­го раз­би­ра­тель­ства поме­нять его может быть сложно.

    Тео­ре­ти­че­ски про­це­ду­ра банк­рот­ства выгля­дит вро­де бы неслож­ной, но в реаль­но­сти она запус­ка­ет­ся с боль­шим тру­дом, так как полу­ча­ет­ся, что мало кто заин­те­ре­со­ван в банк­рот­стве застрой­щи­ка, даже упол­но­мо­чен­ные орга­ны, вынуж­ден­ные ини­ци­и­ро­вать это про­цесс, и как ни стран­но, сами обма­ну­тые дольщики.

    Обыч­ные дела о банк­рот­стве с чисто денеж­ны­ми тре­бо­ва­ни­я­ми кре­ди­то­ров реша­ют­ся легче.

    В делах о банк­рот­стве застрой­щи­ка про­ис­хо­дит посто­ян­ная пута­ни­ца и сдви­ги в реест­ре долж­ни­ков из-за при­о­ри­те­та одних кре­ди­то­ров перед дру­ги­ми. В ито­ге про­це­ду­ра воз­вра­та дол­гов в поряд­ке оче­ред­но­сти затя­ги­ва­ет­ся надолго.

    Льготы дольщика при банкротстве застройщика

    Пара­граф § 7 IX‑й гла­вы зако­на о банк­рот­стве преду­смат­ри­ва­ет целый ряд льгот для доль­щи­ка. В част­но­сти, при­зна­ет­ся при­о­ри­тет доль­щи­ков перед дру­ги­ми кон­курс­ны­ми кредиторами.

    Теперь раз­бе­рем­ся, кто такие кон­курс­ные кре­ди­то­ры. Гово­ря про­ще – это люди, кото­рые пре­тен­ду­ют на воз­врат дол­гов, и упол­но­мо­чен­ные орга­ны долж­ны их рас­пре­де­лить по очереди.

    Доль­щик при банк­рот­стве име­ет при­о­ри­тет перед дру­ги­ми кре­ди­то­ра­ми чет­вер­той очереди.

    В про­це­ду­ре банк­рот­ства суще­ству­ют четы­ре оче­ре­ди кредиторов:

    1. В пер­вой оче­ре­ди – те, кому поло­же­на ком­пен­са­ция за при­чи­не­ние вре­да для жиз­ни или здоровья:
      • напри­мер, рабо­че­му, погиб­ше­му на строй­ке или став­ше­му инвалидом;
      • про­хо­же­му, кото­ро­му на голо­ву сбро­си­ли стро­и­тель­ный мусор и т.д.
    2. Во вто­рой оче­ре­ди – те, у кого заклю­чен тру­до­вой дого­вор с застрой­щи­ком (рабо­чие, масте­ра, инже­не­ры, архи­тек­то­ры и т.д.).
    3. В тре­тьей оче­ре­ди – участ­ни­ки доле­во­го стро­и­тель­ства, то есть дольщики.
    4. В чет­вер­той – все осталь­ные кре­ди­то­ры (под­ряд­чи­ки, упол­но­мо­чен­ные орга­ны, бан­ки и т.д.).
    Читать еще:  Оформление земли

    Таким обра­зом, несмот­ря на льго­ты, доль­щи­ки – лишь тре­тьи в очереди.

    Упол­но­мо­чен­ные же орга­ны, воз­буж­да­ю­щие про­це­ду­ру о банк­рот­стве – вооб­ще послед­ние: теперь поня­тен их малый инте­рес в ини­ци­и­ро­ва­нии подоб­ных про­цес­сов. Вот такое вот противоречие.

    В пара­гра­фе § 7 есть так­же льго­ты о пере­да­че доль­щи­кам жилых поме­ще­ний при завер­шен­ном и неза­вер­шен­ном строительстве:

    • Если зда­ние постро­е­но, то квар­ти­ры про­сто рас­пре­де­ля­ют­ся меж­ду участ­ни­ка­ми доле­во­го строительства.
    • Если стро­и­тель­ство не завер­ше­но, то доль­щи­ки име­ют пра­во обра­зо­вать жилищ­но-стро­и­тель­ный коопе­ра­тив для завер­ше­ния стро­и­тель­ства за свой счет.

    Передача незавершенного строительства

    Один из вари­ан­тов при неза­вер­шен­ном стро­и­тель­стве — созда­ние доль­щи­ка­ми ЖСК и достра­и­ва­ние сво­и­ми силами.

    В пере­да­че неза­вер­шен­но­го стро­и­тель­ства есть так­же свои трудности:

    • Не все доль­щи­ки выдви­га­ют тре­бо­ва­ния о полу­че­нии квар­тир, поло­ви­на может нахо­дить­ся в реест­ре кре­ди­то­ров, то есть тре­бо­вать воз­вра­та денег.
    • Пере­да­ча неза­вер­шен­но­го стро­и­тель­ства про­из­во­дит­ся, если сто­и­мость соб­ствен­но­сти застрой­щи­ка (это – недо­стро­ен­ный объ­ект вме­сте с земель­ным участ­ком) не боль­ше 5 % всех сум­мар­ных тре­бо­ва­ний участ­ни­ков стро­и­тель­ства, либо при допла­те недо­ста­ю­щих до 5 % средств на депо­зит арбит­раж­но­го суда.
    • Если иму­ще­ства долж­ни­ка не хва­та­ет на пла­те­жи кре­ди­то­рам пер­вой-вто­рой оче­ре­ди, чле­ны ЖСК долж­ны вне­сти на депо­зит арбит­раж­но­го суда сум­му, покры­ва­ю­щую эту раз­ни­цу, но не более 10 % сто­и­мо­сти всех прав застрой­щи­ка на земель­ный уча­сток и стро­и­тель­ный объект.

    Хоть про­це­ду­ра банк­рот­ства застрой­щи­ка идет с про­во­лоч­ка­ми, и недо­стро­ен­ных домов до сих пор мно­го, воз все же мед­лен­но, со скри­пом, но дви­жет­ся, и доль­щи­ки в кон­це кон­цов полу­ча­ют свои квар­ти­ры. Ведь прав­да на их сто­роне, а вла­сти и стро­и­тель­ные фир­мы не хотят терять лицо, ведь в сле­ду­ю­щий раз им уже не поверят.

    Видео: Что делать при банк­рот­стве застройщика

    Пошаговый порядок создания ЖСК

    Создание кооператива обманутых дольщиков при банкротстве застройщика проводится по нижеизложенной схеме.

    • Проведение собрания участников инициативной группой.
    • Принятие решения о необходимости ЖСК и его фиксация в протоколе.
    • Выборы правления и председателя кооператива.
    • Разработка и утверждение Устава.
    • Определение сумм вступительных взносов и порядка их внесения.
    • Регистрация ЖСК через ИФНС.
    • Ходатайство в Арбитражный суд о передаче замороженной стройки кооперативу для дальнейшего завершения строительства.

    Несогласные вступать в ЖСК дольщики вправе расторгнуть договор с банкротящимся застройщиком, обратившись к арбитражному управляющему, и заявить свои требования о денежном возмещении.

    В этом случае, если компания не страховала сделку и не делала отчислений в компенсационный фонд, рассчитывать можно только на средства, которые останутся после расчетов с кредиторами 1-й и 2-й очереди, а также после передачи недостроя ЖСК. Вариант с самостоятельным достраиванием наиболее реален и перспективен.

    Бухгалтерская отчетность в ЖСК обманутых дольщиков

    Регистрация ЖСК через ИФНС наделяет первый статусом юридического лица со всеми бухгалтерскими и налоговыми обязанностями последнего. В соответствии с директивами Минстроя РФ кооперативы, созданные для достраивания своих домов, в обязательном порядке сдают бухгалтерскую отчетность по итогам каждого квартала и отчетного года.

    Отчетность, равно, как и Устав, информация о числе членов, распределении паев, разрешении на строительство, правах на участок публикуется в открытом доступе. Обязательно составляется график реализации проекта с регулярными отметками о ходе работ, сроках их завершения и величине предстоящих затрат.

    На ЖСК возлагаются обязанности по финансированию строительства – привлечению инвесторов, сбору взносов с пайщиков, заключению договоров с подрядчиками и расчету с ними. Вся эта деятельность должна документироваться, отражаться в бухгалтерской отчетности и быть доступной для ознакомления членам кооператива и надзорным инстанциям.

    Отрицательные моменты ЖСК

    Жилищные кооперативы имеют много негативных ситуаций, их стараются снизить различные законодательные положения, но пока без существенной эффективности.

    К основным минусам относятся:

    • Участники ДДУ оплачивают не только стоимость своей квартиры, но и компенсируют убытки от инфляции или ошибок генподрядчиков.
    • Цены на жилье не фиксируются, могут возрасти к завершению постройки.
    • В Уставе описаны внутренние правила кооператива, где отсутствует связь между пайщиками и новым застройщиком.
    • ЖСК как заказчик отвечает за все промахи при возведении здания, что означает убытки будут оплачивать его члены или пайщики.
    • Кооперативы не обозначают четкого срока сдачи объекта, такое возведение может продолжаться в течение нескольких лет без последствий.
    • Продажу собственного пая нужно согласовать со всеми членами подобного сообщества.

    Самостоятельное построение дома с помощью ЖСК дело хлопотное и долгосрочное. Кроме оплат, которые прошли по ДДУ будут дополнительные затраты на специалистов при привлечении профессиональных строителей:

    1. Прорабов.
    2. Отделочников.
    3. Каменщиков.
    4. Электриков.
    5. Сантехников.

    Поэтому увеличиваются цены и сроки «завершенки». Возможно потребуется помощь квалифицированных юристов для координации действий правления кооператива, чтобы пайщики не повторили своей участи и разорения.

    Куда обратиться, и какие документы представить

    Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

    Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

    • купли-продажи жилья в строящемся объекте;
    • предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
    • договор займа, условием которого является передача жилья;
    • договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

    Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

    • вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
    • имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
    • заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

    Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств. Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается. С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

    Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

    Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Помощь и моральную поддержку вам окажет юридическая компания «Хелп Консалтинг», куда вы можете обратиться для получения консультации или юридических услуг по координатам, размещенным на странице «Контакты».

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector