Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом в 2021 году

Преимущества и недостатки непосредственного управления МКД

Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества. Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.

Управление многоквартирным домом

Конституция РФ закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности. В данной статье попытаемся сформулировать понятие «управление многоквартирным жилым домом», определим условные критерии выбора способа управления многоквартирным домом и обозначим договорные связи при каждом способе управления.

Что есть управление многоквартирным домом?

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя этой области деятельности посвящен целый раздел. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки управления многоквартирным домом:

Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.

Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме либо лицом, привлеченным собственниками.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.

  • Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

осуществляет управленческую и организационную работу;

обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект) или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Как выбрать способ управления домом?

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии (условные) выбора способа управления домом:

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Непосредственное управление

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):

Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

Читать еще:  Обязан ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры по ДДУ 2021

Рис. 1. Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме

Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности

Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ЖСК (рис. 2):

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, в договоре управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ЖСК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ЖСК).

Рис. 2. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ЖСК от имени всех собственников помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК

Управление управляющими организациями

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).

Рис. 3. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме

Таким образом, существующее жилищное законодательство достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Наталья Габрусь,
Лекс-Консалтинг (Тюмень)
Консалтинговая группа «Лекс»
Опубликовано в журнале «ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера», №6, июнь 2006 г.

Как управляют домами товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы?

Данный способ управления распространен и подробно регламентирован законом. Товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив – это юридические лица, предназначенные для содержания домов.

Структура этих организаций включает три звена:

  • общее собрание – собирается не реже одного раза в год, задает основные стратегические направления эксплуатации дома, определяет бюджет, избирает персональный состав правления;
  • правление – призвано решать текущие вопросы управления домом и контролировать деятельность председателя; членами правления могут стать лишь собственники помещений в доме;
  • председатель правления – исполняет решения общего собрания и правления, распоряжается денежными средствами организации, заключает сделки, контролирует эксплуатационные работы и руководит работниками.

Товарищество и кооператив могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлечь для этих целей стороннюю организацию (такие организации условно именуются «эксплуатирующими»).

Также товарищество и кооператив могут передать основную часть своих функций управляющей организации. В этом случае получается некий симбиоз двух способов управления домом. При таком решении значение товарищества (кооператива) уменьшается, но не нивелируется. Его органы вправе контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить его.

Данный способ управления домом предполагает высокую степень самоорганизации собственников помещений. Они сами должны избрать лиц, ответственных за расходование собранных денежных средств и надлежащее содержание дома, и контролировать исполнение ими своих обязанностей.

Плюсы и минусы подобного управления

Чтобы понять эффективность подобного управления, нужно реально оценить все плюсы и минусы самостоятельности. По данным на 2021 г, такая форма домоуправления считается одной из самых эффективных, поскольку жители сами участвуют в управлении и заключают договора с подрядчиками.

К основным преимуществам подобного руководства относятся:

  • прямая оплата за коммуналку в компании, которые предоставляют поставку услуг;
  • прозрачность расчетов;
  • наличие задолженности у кого-то из собственников никак не затрагивает остальных жильцов;
  • рациональное использование денег, поскольку подрядчики расходуют средства только на работы, оговоренные в составленном договоре;
  • дополнительное оказание услуг предоставляется по уплаченным средствам.
  • Непосредственное домоуправление высокоэффективно лишь в случаях, когда жильцы имеют активную позицию. Но есть несколько негативных нюансов в подобном руководстве.

    Одним из весомых минусов считается то, что всеми делами по руководству занимается конкретный круг собственников, причем совсем бесплатно. Если учесть, сколько забот и обязанностей прибавляет руководство МКД, безвозмездность подобной деятельности несколько несправедлива.

    Мало того, если вдруг будет решено нанять консьержку или благоустроить двор, то финансовые траты лягут на согласных. Те же, кто не согласился с данными нововведениями, попросту могут не платить.

    Также дома на непосредственном управлении лишены возможности участия в соцпрограммах вроде капремонта, обновления детской площадки и пр. А если в доме еще остались муниципальные квартиры, то наймодатели на собраниях имеют те же права, что и собственники жилья.

    Порядок перехода на непосредственное управление МКД

    Как правило, все организационные моменты берет на себя инициативная группа особо активных владельцев помещений в МКД.

    1. Оповещение собственников о дате и месте проведения собрания. Обозначение цели.
    2. День собрания, голосование. Закрепление результатов в виде протокола. Выбор председателя, обсуждение насущных вопросов.
    3. В течение 5 дней после проведения собрания выбранный представитель направляет уведомление о принятом на собрании решении:
    • Организации, которая ранее занималась управлением домом;
    • В органы, уполномоченные на ведение муниципального жилищного контроля.

    Уведомление также должно содержать сведения о представителе интересов собственников помещений МКД.

    Что повлияет на работу управляющих организаций в 2021 году

    Лекторами второго дня итоговой конференции стали Елена Шерешовец, глава Экспертного совета Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1», Сергей Сергеев, юрист МКА «Арбат», и Юрий Нетреба, руководитель практики судебной защиты МКА «Арбат».

    Рассказ о принятых законах и законопроектах на обсуждении, сложившейся судебной практике и разрешении споров об ОСС поможет вам подготовиться к работе в следующем году.

    Порядок перехода на непосредственное управление многоквартирным домом

    Шаг 1. Создание инициативной группы

    Для того чтобы начать любое важное дело, нужны прежде всего инициаторы — люди-энтузиасты, единомышленники. Переход на домовое непосредственное управление не исключение. На первом этапе очень важно найти жильцов (желательны представители от каждого подъезда), желающих перейти на новые условия функционирования дома и взять на себя все организационные моменты этого мероприятия.

    Первоочередная задача инициативной группы — составить список собственников дома, проинформировать их о грядущих новшествах, разъяснить им плюсы новой формы управления и привлечь как можно больше жильцов. Следующая задача — оповещение жителей о проведении первого общего собрания собственников. Для этого письма, в которых указываются дата, место проведения собрания и его повестка, вкладываются в почтовые ящики жителей дома.

    Шаг 2. Проведение собрания

    Согласно положениям ЖК РФ, форма управления многоквартирным домом должна выбираться общим собранием, решения которого обязаны придерживаться все собственники. Такое собрание может быть как традиционным (очным), так и заочным.

    Если планируется очная форма, необходимо загодя подобрать место или помещение для сбора жильцов. Это может быть как двор, так и близлежащие общественные заведения (школы, клубы и т. д.) — конечно, по предварительной договоренности. Очное голосование подразумевает присутствие на собрании жильцов-собственников (или их представителей), которые принимают решение на месте. Однако проведение этой процедуры часто затруднено: не проявляющие активности пожилые люди и арендаторы квартир нередко безразличны к новшествам и безынициативны.

    В этом случае больше подойдет заочная форма, при которой голосование осуществляется так: жильцы излагают свое мнение письменно в опросном листе или специально подготовленном бюллетене и передают его по адресу, который был указан в оповещении о собрании. Статья 45 ЖК РФ признает собрание состоявшимся, если в нем участвовало более половины всех жильцов-собственников данного дома. Количество голосов на одного собственника определяется размером его жилплощади.

    На таком собрании рассматриваются три основных вопроса:

    1. Принятие решения о переходе на форму непосредственного управления домом.
    2. Выбор ответственного за представление интересов жителей дома при общении с обслуживающими организациями и различными органами. Кроме того, может быть выбран такой орган, как совет (или комитет) дома — в домах, где имеется больше 4 квартир, это делается обязательно. Официально регистрировать этот домовой орган нигде не нужно. В совет может входить как один собственник-председатель, так и все собственники-жильцы.
    3. Заключение договоров на обслуживание дома.

    Не забудьте пригласить на собрание местную администрацию (или предложить ей проголосовать заочно), т. к. сделать это обязывает закон. По результатам собрания оформляется специальный протокол, который подписывается членами домового комитета или инициативной группы.

    Шаг 3. Выбор обслуживающих организаций

    Согласно ст. 164 ЖК РФ (пп. 2, 3) договоры на водо-, электро-, газоснабжение и отопление должны заключаться отдельно каждым собственником. Если же собственники передали соответствующие полномочия одному лицу (и это подтверждается оформлением доверенностей), оно вправе самостоятельно заключать такие договоры от их имени.

    Заключение прямого договора требует представления:

    • копии протокола решения общего собрания о переходе на непосредственное управление;
    • копии протокола решения общего собрания о выборе ответственного за взаимодействие с обслуживающими организациями;
    • копии техпаспорта дома;
    • заявления на заключение прямого договора, написанного на имя руководителя организации, которая будет производить обслуживание;
    • нотариально заверенных доверенностей.

    Таким же образом оформляются договоры и на любые другие услуги, направленные на содержание или ремонт дома (вывоз мусора, обслуживание лифтов и т. п.). Однако если в доме менее 12 квартир, то жильцам необязательно привлекать подрядчиков. Если же подрядчик привлечен, то вся сумма, уплачиваемая за оказанные услуги, распределяется между жильцами, которые подписали с ним договор. Те же собственники, которые договоров не заключали, обязаны возместить остальным приходящуюся на них часть уплаченной суммы.

    Переход на прямую форму управления

    Для того, чтобы сменить форму управления домом, следует провести общее собрание. На нем рассматривается несколько вопросов:

    • Должна быть рассмотрена смена формы управления на непосредственную.
    • Избирается представитель жильцов дома, который будет заключать договора с ресурсоснабжающими организациями и другими компаниями, предоставляющими коммунальные услуги.
    • Также должен быть избран совет дома.
    • Нужно обсудить договор на обслуживание дома.

    Для того, чтобы решение собрания имело силу и не было отменено, на собрании должно присутствовать не менее половины собственников квартир. Решение по вопросу будет положительным, если за него отдадут голоса не менее 50% присутствующих. Наличие кворума – обязательное условие для законности голосования и протокола.

    ВАЖНО! Согласно статье 164 ЖК при прямом управлении договора на поставку тепла, света, газа, воды подписываются с каждым из собственников квартир в МКД.

    Для подписания договора нужно подготовить несколько документов:

    1. Это копия протокола решения общего собрания, на котором и было принято решение о выборе непосредственной формы управления.
    2. Копия протокола ОС с решением об избрании лица, которое будет от имени жильцов дома работать с компаниями по обслуживанию дома.
    3. Также понадобиться технический паспорт на жилое здание.

    Но возможен и второй вариант – договор от имени всех жильцов подписывает доверенное лицо, которому поручено данная функция. В таком случае нужно обязательно оформить по всем правилам доверенность, подписать ее у нотариуса.

    Жильцы подписывают договора и с организациями, компаниями, которые будут заниматься вывозом мусора, обслуживанием лифтов, другими подобными работами. При небольшом количестве квартир в доме большинство из услуг могут выполнять и сами жильцы, например, убирать места общего пользования и придомовую территорию.

    Оплата всех услуг, предоставляемых по договору, производится из средств жильцов дома. Но так как они могут сами решать, что нужно для их дома, а что нет, появляется возможность экономить на квартплате.

    Преимущества и недостатки

    Несмотря на то, что жильцам домам с небольшим количеством квартир предложено несколько современных способов управления домом, многие из них по-прежнему предпочитают непосредственную форму. При ней они не ощущают столько бюрократических уловок, над данным способом нет и административных надстроек.

    Все решения по обслуживанию дома жильцы принимают оперативно, учитываются пожелания, замечания и предложения всех проживающих в многоквартирном здании.

    Преимуществ у этой формы много.

    • Жильцы дома смогут добиться экономии на коммунальных расходах, так как работают без посредников, напрямую с поставщиками, могут контролировать объем предоставленных услуг.
    • Вопросы по содержанию, обслуживанию, ремонту собственники жилья в доме решают на свое усмотрение.
    • Нет и такого момента, как коллективная ответственность.

    Есть и недостатки в данной форме управления.

    • За дополнительные услуги платят те, кто согласен на такие расходы.
    • Нет возможности участвовать в госпрограммах.
    • Ремонт помещений общего пользования, благоустройство дома и придомовой территории – все это ложиться на плечи владельцев квартир.
    • Иногда в таких домах могут даже возникать конфликты, связанные с распределением денег, это ухудшает атмосферу в доме и взаимоотношения между соседями.

    Со временем собственники квартир могут изменить свой взгляд на используемую форму управления домом и выбрать другую, которая разрешена Федеральным Законом №255, принятого в 2015 году. Они могут создать Товарищество собственников жилья или подписать договор с Управляющей Компанией.

    Что представляет собой данная форма управления?

    Это координированная деятельность владельцев жилья в многоквартирных домах, или опосредованного субъекта (привлеченных лиц), которая направлена на то, чтобы обеспечить комфортные и безопасные условия для тех, кто проживает в нем.

    Правила и способы управления многоквартирным домом установлены ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

    Разберемся далее, какие плюсы и минусы имеет способ непосредственного управления многоквартирными домами.

    При непосредственной форме управления многоквартирными домами меньше бюрократии и нет административной надстройки. В связи с этим управленческие решения принимаются оперативно и с учетом всех пожеланий жильцов.

    Плюсы формы управления в следующем:

    • владельцы сами решают вопросы, которые возникают в связи с содержанием и ремонтом общедомового имущества;
    • снижаются расходы за ЖКУ;
    • собственник не несет ответственность за задолженность соседей перед ресурсоснабжающей организацией;
    • отсутствие коллективной ответственности.

    Минусы заключаются в следующем:

    • собственники не смогут участвовать в социальных программах;
    • в случае введения дополнительных улучшений расходы ложатся лишь на тех, кто согласен оказать материальную помощь.

    По инициативе собственников помещений в целях управления многоквартирным домом создается некоммерческая организация – товарищество собственников жилья. В обязательном порядке ТСЖ формирует устав, имеет реквизиты, расчетный счет в банке и печать.

    За товариществом закрепляется ряд обязательств:

    • обеспечение эксплуатации недвижимого имущества в доме;
    • пользование, распоряжение и владение общедомовым имуществом;
    • создание благоприятных и безопасных условий для жизни собственников;
    • решение вопросов, связанных с предоставлением ЖКУ жильцам.

    Хозяйствование может также вестись с помощью выбранной собственниками квартир управляющей компании. Это коммерческая организация, которая в первую очередь ставит перед собой цель – извлечение прибыли из чужого имущества.

    Новые дома обычно возводят более высокие, состоящие из гораздо большего числа квартир. Поэтому особого развития данного способа управления МКД ожидать не стоит. Переход на НУ позволяет жильцам чувствовать себя более защищенными и свободными от вмешательства УК и чиновников.

    При этом необходимо понимать, что качество жизни в многоквартирном доме с такой формой управления напрямую зависит от действий выбранного представителя, комитета. Поэтому важно, чтобы жильцы МКД знали положения ЖК РФ и прочих нормативных актов, принимали обдуманные и правильные решения.

    Таким образом, жильцы МКД, состоящего из 30 или меньшего количества квартир, имеют право выбрать непосредственную форму управления домом. Подобная система имеет свои положительные и отрицательные моменты. Выбирать ее стоит лишь в том случае, если жильцы инициативные, настроены на самостоятельное принятие важных решений. Требуется наличие грамотного представителя.

    Перспективы развития непосредственной формы управления МКД достаточно малы. Это обусловлено тем, что число домов с количеством квартир до 30 постепенно уменьшается. В МКД с большим количеством жилых помещений пока выбор системы непосредственного управления не представляется возможным.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector