Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как перенести долю несовершеннолетнего ребенка в другую квартиру?

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Обмен или продажа доли собственности несовершеннолетних детей

Здравствуйте, прошу выразить квалифицированное мнение по данной ситуации.

Возможно вопрос покажется повторяющимся, но к сожалению описанные примеры на сайте несколько отличаются от данной ситуации.

У семьи (Папа, мама, двое детей) по 1/4 общей долевой собственности в квартире (50 кв) в одном из городов МО.

У одного из родителей кроме этого есть еще одна квартира в собственности — 100 кв. в другом городе МО, куда семья переезжает.

Возник вопрос о продаже старой квартиры, в которой доли у двоих детей по 14 ( по 12,5 метров у каждого).

Мы обратились в орган опеки с вопросом: Может ли родитель у которого доля в большой квартире обменяться долями со своими детьми с условием, что дети получат квадратных метров больше, чем они раньше имели ( например, по 15 кв или больше). В органе опеки ответили, что такая сделка по ст 37 ГК невозможна. Продать детские доли можно только при покупке альтернативной недвижимости, а обменять детские доли возможно только при участии в сделке не близких родственников.

Складывается ситуация, при которой квартиру просто невозможно продать (у семьи нет возможности купить детям другую недвижимость в альтернативу. Обмен между родителями и детьми невозможен). А в другом городе семье квартира не нужна в связи с переездом.

Существуют ли законные способы осуществления обмена долями со своими детьми, при условии улучшения их положения. А также можно ли в этой ситуации как то использовать то обстоятельство, что семья переезжает в другой город?

Заранее благодарю за ответ! Михаил

?Добрый день. Как следует из статьи 20 закона об опеки и попечительстве сделка с недвижимостью несовершеннолетнего должна совершаться к его выгоде, в том числе и мены. Следовательно в результате такой сделке несовершеннолетний должен приобрести больше чем имел ранее. Таким образом его доля как в метрах так и в оценке должна быть больше. Нужно провести оценку доли принадлежащей ребенку наделить его соответственно большей. Представьте соответствующие подтверждающие документы в опеку, в том числе предварительные договор мены или проект. Но если все же будет отказ, то его вполне можно будет обжаловать в суде, и возможно необходим Вам будет юрист, тогда найме его.

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному?

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;?

Трудность №3: каждый шаг только с разрешения

Поскольку из нашей продаваемой «четырешки» разъезжались две семьи, то цепочка сделки получилась длинной. И каждое ее звено неистово торопило нас, угрожая выйти из сделки. Естественно, что мы очень нервничали, и едва не опустили руки, когда узнали, что:

  • получить разрешение банка на выделение доли несовершеннолетнему в объекте, уже находящемуся в залоге банка в силу ипотеки;
  • оформить выделение доли нотариально, поскольку речь идет о вмешательстве в совместную долевую собственности супругов;
  • зарегистрировать выделение доли в Росреестре –

всего этого недостаточно. Точку на этом этапе мы поставили, когда подали заявление в органы опеки на разрешение передать новообретенную долю ребенка в ипотечной квартире в залог, оформления и регистрации этого залога.

Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Читать еще:  Какая ответственность может грозить нанимателю жилого помещения

Особенности выписки ребенка через суд

Если супруги разводятся, то у них может возникнуть необходимость снять ребенка с учета в понудительном порядке – например, когда кто-то из родителей отказывается выписывать и прописывать ребенка по последующему адресу.

Для того чтобы инициировать судебное разбирательство, потребуется обратиться в районный суд, заплатив госпошлину в размере 300 рублей. Истцом становится собственник квартиры. В рассмотрении дела участвуют сотрудники органов опеки и прокурор.

Инициатору судебного процесса потребуется составить исковое заявление о выселении, указав в нем следующие сведения:

  • название суда и его адрес;
  • информация об истце, ответчике и третьих лицах: ФИО, адрес проживания, контактные данные для связи;
  • информация о праве собственности на жилье: по какому основанию заявитель является владельцем квартиры, кто еще зарегистрирован в жилье, иные сведения;
  • просьба выселить несовершеннолетнего по указанному адресу, сняв его с регистрационного учета;
  • перечень прикладываемой документации;
  • дата предоставления иска, подпись заявителя.

Истцу потребуется подготовить:

  • ксерокопию искового обращения;
  • ксерокопию свидетельства о регистрации прав;
  • ксерокопию договора купли-продажи;
  • квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины;
  • иные необходимые документы.

По исковому обращению суд может вынести и отрицательное решение, если требования истца противоречат законным интересам несовершеннолетнего. Развод родителей – недостаточный повод для безосновательного выселения ребенка.

В следующих ситуациях суд откажется выселять несовершеннолетнего:

  • жилье не было приватизировано: если процедура будет проведена, то ребенок получит право собственности;
  • ребенок отказался участвовать в приватизации, в результате чего сохранил право пожизненного проживания в жилье;
  • ребенок владеет долей квартиры, поэтому выселить несовершеннолетнего без его согласия не поучится;
  • суд выяснил, что истец желает выселить несовершеннолетнего ради получения собственной выгоды.

В следующих случаях требование истца о выселении ребенка будет судом удовлетворено:

  • несовершеннолетний уже долго живет с другим родителем;
  • представитель ребенка не оплачивает коммуналку;
  • ребенок был только записан по адресу проживания истца, однако в действительности в данной квартире никогда не жил;
  • собственник не приходится ребенку родителем, а последние живут по иному адресу;
  • несовершеннолетнего усыновили.

Если суд удовлетворил требование истца, то по истечении 30 дней судебное решение вступит в силу. Далее собственник жилья обращается в ФМС, предоставив сотрудникам:

  • паспорт;
  • заявление;
  • правоустанавливающую документацию на квартиру;
  • судебное постановление;
  • свидетельство о появлении на свет несовершеннолетнего.

В течение 3-дневного срока ребенок будет снят с учета.

Документы

Почти все бумаги, требуемые, чтобы выписать ребенка либо согласовать это с ООиП, уже имеются у родителей. Речь идет о:

  • паспортах;
  • свидетельствах о рождении;
  • праве владения недвижимостью.

Также может потребоваться единый жилищный документ или перечень, который его заменяет:

  1. выписка из домовой книги;
  2. лицевые счета;
  3. справка, подтверждающая отсутствие долга за коммунальные услуги.

Получить их можно в МФЦ либо в паспортной службе компании.

Кaкиe тpeбoвaния пpeдъявляют к cдeлкe opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa

3aщитa имyщecтвeнныx пpaв нecoвepшeннoлeтниx — oднa из фyнкций opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Oни кoнтpoлиpyют cдeлкy и тpeбyют, чтoбы peбeнкy пpeдocтaвили:

  • дoлю copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя
  • coбcтвeнникoм квapтиpы;
  • cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe;

дeньги нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти, либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.

Нaпpимep: Пeтя и eгo poдитeли имeют пo ⅓ дoли oт квapтиpы. Oни peшили ee пpoдaть и пpишли в opгaны oпeки, чтoбы пoлyчить paзpeшeниe. Oпeкa пoтpeбyeт, чтoбы Пeтe выдeлили в нoвoм жильe дoлю copaзмepнo плoщaди пpoдaвaeмoй квapтиpы. Нaпpимep, ecли плoщaдь 60 м² и Пeтe пpинaдлeжит ⅓, в нoвoй квapтиpe eмy дoлжнo пpинaдлeжaть нe мeнee 20 м². Ecли нoвaя квapтиpa бyдeт 80 м², дoля Пeти cocтaвит чeтвepь. A y Bacи и poдитeлeй двe квapтиpы, в кaждoй из кoтopыx — пo ⅓ дoли. Пpи пpoдaжe oднoй квapтиpы poдитeли мoгyт пpocтo пoлoжить дeньги нa pacчeтный cчeт Bacи, пoтoмy чтo y нeгo фaктичecки ocтaeтcя жильe.

Пpoдaжa дoли peбeнкa в квapтиpe или в oбъeктe нeдвижимocти, в кoтopoм пpoпиcaн peбeнoк дo 18 лeт — cдeлкa c дoпoлнитeльными oгpaничeниям. Opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa мoгyт зaпpeтить ee, ecли:

  • Oдин из poдитeлeй или oпeкyнoв oткaзывaeтcя oт cдeлки. Пo зaкoнy, пpoдaть нeдвижимocть мoжнo, тoлькo ecли вce yчacтники cдeлки coглacны c нeй. Интepecы peбeнкa пpeдcтaвляют oбa poдитeля или oпeкyнa, пoэтoмy нyжнo coглacиe poдитeлeй нa пpoдaжy квapтиpы нecoвepшeннoлeтнeгo или eгo дoли.
  • Нoвoe жильe xyжe пpeдыдyщeгo. Нaпpимep, ecли пocлe пpoдaжи квapтиpы peбeнкa пepeceлят в жильe мeньшeй плoщaди, бeз peмoнтa или в aвapийнoм cocтoянии.
  • Пpaвa peбeнкa yщeмлeны. Нaпpимep, ecли пocлe пpoдaжи eдинcтвeннoй дoли нecoвepшeннoлeтнeгo coбcтвeнникa eмy нe выдeлят дoлю в нoвoм жильe.
  • Peбeнoк нe пpoпиcaн в нoвoм жильe. Пo зaкoнy, peбeнкa нeльзя выпиcaть «в никyдa» — выпиcкa peбeнкa из квapтиpы пpи пpoдaжe квapтиpы coпpoвoждaeтcя peгиcтpaциeй пo дpyгoмy мecтy житeльcтвa. Этo ocoбeннo aктyaльнo для тex, ктo пpoдaeт жильe c нecoвepшeннoлeтними пpoпиcaнными лицaми.
  • Пoкyпaeмoe жильe нeдocтpoeнo. Ecли cтpoитeльcтвo зaвepшeнo мeнee, чeм нa 70%, opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa oткaжyт в выдaчe paзpeшeния. Укaзaнный пpoцeнт aктyaлeн для Tюмeни, в peгиoнax знaчeниe мoжeт oтличaтьcя.
  • B нoвoм жильe нeт yдoбcтв. Ecли в дoмe или квapтиpe, кoтopyю вы бyдeтe пoкyпaть, нeт инжeнepныx кoммyникaций или иx чacти, opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa oткaжyт в paзpeшeнии. К yдoбcтвaм oтнocятcя гopячaя и xoлoднaя вoдa, элeктpичecтвo.
  • Peбeнoк — нacлeдник, нe вcтyпивший в пpaвa. Пpи пpoдaжe нeдвижимocти, нacлeдникoм кoтopoй пo зaвeщaнию являeтcя нecoвepшeннoлeтний, нyжнo cнaчaлa вcтyпить в пpaвo нacлeдoвaния и oфopмить coбcтвeннocть нa peбeнкa.
  • Дoля в нoвoм жильe мeньшe. Ecли poдитeли peшили кyпить мeньшee пo плoщaди жильe и выдeлить тaкyю жe дoлю, кaк и paньшe, нaпpимep, ½, opгaны oпeки oбяжyт иx выдeлить бoльшyю дoлю. Пo зaкoнy, мeтpaж coбcтвeннocти peбeнкa нe мoжeт yмeньшaтьcя.
Читать еще:  Как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом в 2021 году

Нaпpимep: Poдитeли Maши пpoдaют квapтиpy плoщaдью 90 м². У кaждoгo — пo ⅓ дoли, тo ecть кaждый влaдeeт 30 м². Cлeдoм oни пoкyпaют нoвyю квapтиpy плoщaдью 75 м². B этoм cлyчae poдитeли oбязaны выдeлить дoлю, paвнyю нe мeньшe 30 м² — cкoлькo былo в пpeдыдyщeй квapтиpe. To ecть Maшa пoлyчит ⅖ oт жилья.

Можно ли выделить долю детям в строящемся доме?

Недостроенный жилой объект позволяет выделить детские доли в квартире, если родители не позаботились об этом заранее. Например, в ходе строительства нового дома у них родился второй ребенок, и они захотели включить его в число собственников жилья.

Для того чтобы обозначить долю детям в строящемся доме, мать и отец могут составить договор по переуступке прав и обязанностей дольщика. Текст соглашения включает в себя имена всех детей, в том числе новорожденных. Зафиксировав изменения в договоре ДДУ, супруги передают его через МФЦ в Росреестр для регистрации.

Особенности:

  • Право собственности на жилой объект по договору ДДУ оформляется только после завершения строительства. Маленькие дети, равно как и их родители, становятся дольщиками – претендентами на квартиры в строящемся доме.
  • Сразу выделить долю не получится, поскольку квартира еще не сдана в эксплуатацию. Родители составляют обязательство о выделении доли детям с указанием условия исполнения (Постановление Правительства № 862 от 12 декабря 2007 года). Таким условием и будет ввод дома в эксплуатацию.
  • Родители имеют право уступить ребенку свои доли в строящемся доме. Несовершеннолетний станет единоличным собственником квартиры. Финальным шагом станет прописка одного или обоих родителей в квартире ребенка – как следует из права детей жить с матерью и/или отцом (п. 2 ст. 20 ГК РФ).

Зайцевы вступили в долевое строительство и подписали договор ДУ при совместном участии. Спустя несколько лет дом был сдан в эксплуатацию, жильцы получили ключи от квартир и начали оформление документов. Зайцевы обратились через МФЦ в Росреестр с целью зарегистрировать право совместной собственности на новую квартиру. Через год у них родился малыш. Супруги подали документы на раздел совместной квартиры, а затем оформили соглашение о выделении долей всем членам семьи, включая новорожденного – по ⅓ на человека.

Как переоформить долю в квартире на родственника через куплю-продажу

Поскольку наличие кровных уз не влияет на этапы процедуры возмездной сделки, придерживаются общепринятой последовательности:

  1. Письменное оповещение остальных сособственников о намерении продать часть имущества по установленной цене. Владельцам предлагают купить недвижимость, либо сообщить о своем решении в течении 30 дней с момента получения оповещения.
  2. Если никто из владельцев не согласен выкупить часть на предложенных условиях, спустя месяц после вручения письменного предложения, появляется право переоформить имущество на любое другое лицо.
  3. Подготовка и подписание договора. Можно воспользоваться для составления образцом документа, либо передать эту функцию юристу.
  4. Подписанный договор подлежит нотариальному заверению.
  5. Подготовленные документы передают для регистрации изменений в праве на собственности в отделение Росреестра, либо используют для обращения МФЦ по месту расположения собственности.
Читать еще:  Можно ли и как выписать человека из квартиры без его присутствия?

Пакет документации для Росреестра включает следующий список:

    заявление от собственников; правоустанавливающая документация на объект недвижимости (выписка ЕГРП); выписка из домовой книги; при продаже совместно нажитого имущества — согласие второй половины; техпаспорт объекта; паспорта участников сделки; платежный документ об уплате пошлины; договор купли-продажи.

Образец договора купли-продажи

Договор купли-продажи доли в квартире. Образец (52,5 KiB, 773 hits)

Согласие супруга на продажу доли (образец)

Согласие супруга на продажу доли (образец) (18,0 KiB, 378 hits)

После перерегистрации доли новый собственник может получить свежую выписку с указанием новой фамилии собственника.

Как переоформить долю в квартире на ребенка

Наиболее частым случаем переоформления является передача имущества ребенку. Закон не устанавливает ограничений, чтобы переписать долю в квартире на дочь или сына, однако в зависимости от возраста ребенка возникают некоторые нюансы совершения сделки.

Так как переоформить долю в квартире на ребенка можно в любом возрасте, уделяют внимание соблюдению требований:

    Наличие согласия законного представителя (если это опекун/попечитель). Получение паспорта (для детей старше 14 лет потребуется предъявить паспорт гражданина РФ). Присутствие на сделке. Не являясь юридически самостоятельным, несовершеннолетний вправе заявить о своем несогласии со сделкой. Если ребенок согласен с оформлением доли, потребуется поставить личную подпись в договоре, а законный представитель только заверяет решение покупателя.

Размен квартиры с несовершеннолетним собственником

Если имуществом владеет малолетний, для обмена приватизированного жилья нужно подать запрос ближайшему отделу органов опеки и попечительства, сотрудники которого обязаны проследить, чтобы условия проживания несовершеннолетнего не ухудшились:

  • в новом жилье квадратура должна быть не меньше, чем в предыдущем;
  • переезд из комфортабельного жилья в дом без удобств невозможен;
  • учитывается местонахождение новой жилплощади, согласия на обмен из города в пригород не дадут;
  • стоимость квартир должна быть приблизительно одинаковой.

Дети не могут сами распоряжаться имуществом до наступления совершеннолетия. Лица, не достигшие 14 лет, не принимают участия в сделках. От их имени выступают официальные представители. Граждане в возрасте 14-18 лет вправе совершать операции с недвижимостью, но должны предоставить письменное родительское разрешение.

Процедуры с жилплощадью, оформленной на лицо, не достигшее совершеннолетия, могут осуществляться только с разрешения органов опеки и попечительства. Если суд признает дееспособность 16-летнего лица, он получает право распоряжаться жильем самостоятельно. Получить постановление можно, если человек до наступления совершеннолетия начал работать, создал семью, живёт отдельно, не зависит от родителей.

Правила обмена квартиры с несовершеннолетним собственником касаются не только недвижимости, где малолетний является владельцем, но и жилплощади, на которой он прописан.

Если дети не владеют жильем или долей в нем, а только имеют прописку, согласовывать операцию ни с какими органами не нужно. Необходимо заранее снять их с учета в Управлении Федеральной Миграционной службы и по договоренности прописать у родных.

Важно! Вместе с несовершеннолетним нужно пройти процедуру регистрации одному из родителей, так как ребенок не может проживать отдельно.

Комплект документов для прописки несовершеннолетнего

Хотя в каждом отдельном случае процедура имеет свои нюансы, общий порядок и набор документов стандартны. Чтобы прописать детей в другую квартиру, необходимо подготовить:

  • паспорта родителей;
  • паспорта детей с 14 лет или свидетельства о рождении;
  • заявление по форме ГУВМ МВД РФ
  • документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством РФ основанием для вселения. Он не потребуется, если регистрационный орган может самостоятельно получить эту информацию, например, из ЕГРН.

Напомним, что перед пропиской ребенка решается вопрос о его выписке. Поэтому регистрационный орган уже имеет доступ к некоторым документам и обстоятельствам дела. Это означает, что от граждан требуется лишь заявление о постановке на учет.

По итогам его рассмотрения процесс завершается. До 14 лет в документ, удостоверяющий личность, отметку не ставят. Вместо этого выдается свидетельство о регистрации по месту жительства. Если несовершеннолетний старше указанного возраста, в его паспорте появится штамп с новым адресом.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector