Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как правильно составить соглашение о задатке при покупке дома с земельным участком?

Скачать образец соглашения о задатке при покупке дома с земельным участком

Главная » Земля » Скачать образец соглашения о задатке при покупке дома с земельным участком

Покупка объектов недвижимости, вне зависимости от того, для какой цели они будут использованы и к какому виду относятся, имеет множество тонкостей, ознакомиться с которыми необходимо заранее, а также большое количество рисков – необходимо позаботиться о том, чтобы их избежать, то есть принять меры для перестраховки.

Опираться на сделки, которые имеют много общего с вашим случаем стоит лишь примерно, так как каждая из них имеет свои особенности, а в законах Российской Федерации часто происходят существенные изменения.

Важнейшей частью договора, заключающегося при покупке дома, землевладения, дачного участка, квартиры или любого другого жилого или нежилого объекта, является соглашения о выплате задатка. Данный документ оформляется отдельно от основного договора, но является одним из основных приложений к нему.

Договор имеет свои функции, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации:

  • информативность – в договоре должны быть прописаны намерение сторон, а также гарантии;
  • доказательство – договор должен иметь юридическую силу;
  • платёж – в договоре должна быть прописана сумма средств, которая передается продавцу от покупателя в качестве задатка при проведении процедуры купли-продажи дома с земельным участком;
  • актуальность – договор составляется в том случае, если на момент передачи денег стороны не могут заключить сделку полноценно. А также договор задатка составляется в случае форс-мажорных ситуаций.

Требования к расписке

Расписку рекомендуется писать стандартной шариковой ручкой с синими чернилами. Присутствие свидетелей не предусмотрено обязательным порядком, но и не исключается.

Для упрощения процедуры формирования бланка и предупреждения других сложных моментов лучше заранее подготовить его образец.

Юридическая значимость наступает при соблюдении следующих условий:

  • формулирование и написание расписки происходит непосредственно в присутствии нотариуса и всех участников сделки и заверяется им после проверки предоставленных сведений;
  • указываются полные имя, фамилия, отчество владельца недвижимости, и аналогичные сведения о покупателе или компании, вносятся данные паспортов граждан РФ;
  • количество планируемых к уплате денег за задаток в расписке подбирается произвольно, обычно 10% от стоимости квартиры. Сумма при оформлении документов на дом пишется фиксированным числом цифрами и расшифровывается прописью в скобках;
  • прописываются сроки выполнения обязательств;
  • указываются полные технические данные из официальных источников о правах собственности на жилой дом или квартиру, или земельный участок;
  • день, число и год заключения сделки;
  • подписи участвующих сторон.

Продавец не только может, но и должен подтвердить тот факт в письменной форме, что средства им получены и приняты в рублях в счет предварительной оплаты недвижимости. Покупатель подтверждает условия сделки росписью. Дополнительно предоставляется право расписаться свидетелям, если их паспортные данные внесены в документ.

Как составить соглашение о задатке?

Договор о задатке за дом при покупке не имеет утвержденной формы и составляется по общим правилам оформления документов и сделок. В соглашение рекомендуется включать следующие положения:

  • описание сторон сделки — полные имена, паспортные данные, контактная информация;
  • информация о доме и земельном участке — адрес, тип, расположение, площадь, технические характеристики, кадастровый номер, иные аспекты;
  • правоустанавливающие документы на дом — свидетельство о регистрации, основания, дающие продавцу право собственности;
  • полная стоимость дома и земельного участка, сумма предварительного платежа цифрами и прописью;
  • способ передачи задатка — при банковском переводе приводится расчетный счет, при наличном расчете к договору прилагают расписку о получении средств;
  • в качестве обязательств сторон приводятся действия, необходимые для заключения договора купли-продажи — выписка и выселение жильцов, оформление документов, составление соглашения, полное внесение стоимости, иные аспекты;
  • ответственность сторон — последствия отказа от заключения договора купли-продажи для продавца и покупателя, порядок возврата задатка, выплата штрафа;
  • в дополнительных положениях соглашения прописывают условия индивидуальной договоренности — передача мебели, порядок оплаты коммунальных услуг и оформления сопутствующих документов;
  • сроки — указывается период, в течение которого будет заключен основной договор купли-продажи дома;
  • проставляются подписи сторон и дата составления документа.

Если передача задатка осуществляется в другой день, в соглашении должна присутствовать соответствующая дата или срок. В этом случае договор должен предусматривать выплату неустойки и порядок расторжения при невнесении платежа в указанный период.

Составление расписки

Расписка оформляется в качестве приложения к договору задатка при покупке дома. Она считается обязательным документом при наличном расчете и должна отражать следующие сведения:

  • реквизиты договора, к которому прилагается расписка;
  • дата и место оформления;
  • полные имена сторон, паспортные данные;
  • сведения о присутствующих при передаче денег свидетелях;
  • передаваемая сумма прописывается в документе именно как задаток, а не аванс или залог;
  • прописывается краткая информация о доме, сведения о праве собственности продавца;
  • размер внесенного платежа приводится цифрами и прописью, также может указываться и общая стоимость дома и земельного участка, соответствующая условиям договора;
  • документ подписывается каждой из сторон и присутствующими свидетелями.
Читать еще:  Можно ли в нежилом помещении сделать общежитие или гостиницу?

Расписка составляется от руки и пишется продавцом. При возникновении разногласий графологическая экспертиза позволит установить ее подлинность. Документ рекомендуется составлять в двух экземплярах для каждой из сторон.

Допускается составление расписки в печатном варианте. Однако в этом случае документ лучше заверить у нотариуса. Такое действие подтвердит правомерность оформления даже при отсутствии иных свидетелей.

Расписка о получении задатка на покупку дома составляется непосредственно при передаче денег. Вся полученная сумма должна присутствовать в документе. Если она передается двумя и более частями в разное время — составляется соответствующее количество расписок.

Если продаваемый дом имеет несколько собственников — задаток распределяется между ними. Для каждого совладельца составляется отдельная расписка. В этом случае в ней указывается общая сумма предварительного платежа и доля соответствующего лица.

Структура, особенности и роль предварительного договора с задатком

Наиболее распространенным вариантом, при котором используется задаток, является составление предварительного договора купли-продажи. Этот документ имеет большую юридическую силу и поэтому является более надежным способом обеспечения сделки.

Также это связано и с тем, что в самостоятельном виде договор задатка используется редко, чаще всего он является приложением к сделке купли-продажи.

Поскольку быстрое ее проведение возможно не всегда (например, нет всех необходимых бумаг), но стороны хотят закрепить свои намерения документально, то удобно использовать для этого предварительный договор купли-продажи с задатком.

Для основного документа предметом является конкретный земельный участок с домом, для предварительного — намерение заключить основной договор на продажу этой недвижимости в будущем.

Однако в предварительном документе все равно должны приводиться подробные характеристики как участка, так и дома, в соответствии с теми же требованиями, что действуют и при заключении основного договора. Пакет документов в этом случае тоже мало чем отличается — единственная разница состоит в том, что некоторые необходимые бумаги могут отсутствовать (например, из-за задержек в их оформлении).

Поскольку предварительная сделка закрепляет лишь намерение продать имущество, но никак не влияет на права собственности на него, то регистрация документа в Росреестре не требуется. После подписания сторонами он вступает в законную силу и действует вплоть до заключения основного договора купли-продажи. В случае отказа одной из сторон от сделки к нему применяются те меры и санкции, которые закреплены в предварительном документе.

Соглашение о задатке наиболее эффективно выполняет свои функции именно при условии его подписания одновременно с предварительным договором. В этом случае стороны не только подписывают документ с официальным закреплением намерения заключить сделку, но и обеспечивают ее финансовыми обязательствами.

Поэтому желательно оформлять данные виды договоров именно так, во взаимосвязи, что позволит значительно повысить надежность проведения сделки.

Кaк пpaвильнo oфopмить зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы: кaкиe eщe дoкyмeнты нyжны

Чтoбы зaдaтoк имeл пoлнyю юpидичecкyю cилy и к cдeлкe нe былo вoпpocoв, пoмимo coглaшeния нyжнo oфopмить eщe двa дoкyмeнтa: пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и pacпиcкy .

Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи cocтaвляeтcя пepeд ocнoвным дoгoвopoм. B нeм пpoпиcывaют вce дoгoвopeннocти, кoтopыx дocтигли пpoдaвeц и пoкyпaтeль . Нaпpимep, yкaзывaют:

📝 cтoимocть квapтиpы, paзмep зaдaткa, пopядoк pacчeтoв — нaпpимep, пpoпиcывaют peквизиты пpoдaвцa и cpoки пepeчиcлeния дeнeжныx cpeдcтв ;

📝 cпиcoк дoкyмeнтoв, кoтopыe нyжнo пoдгoтoвить к cдeлкe, и cpoки иx пoдгoтoвки пpoдaвцoм;

📝 cпиcoк пpeдмeтoв мeбeли и бытoвoй тexники, кoтopыe ocтaютcя в квapтиpe;

📝 cpoки пepeдaчи нeдвижимocти пoкyпaтeлю;

📝 ктo oплaчивaeт ycлyги нoтapиyca, пoдгoтoвкy иныx дoкyмeнтoв к cдeлкe и дpyгиe pacxoды;

📝 дaнныe нeдвижимocти — oбщyю и жилyю плoщaдь, нoмep кaдacтpoвoгo пacпopтa, тoчный aдpec и дpyгиe.

Pacпиcкa o пoлyчeнии зaдaткa зa квapтиpy yдocтoвepяeт, чтo пpoдaвeц пoлyчил зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe. Ee cocтaвляют в cвoбoднoй фopмe, нo в дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:

📌 фaмилии, имeнa, oтчecтвa oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля; пpи нeoбxoдимocти мoжнo yкaзaть пacпopтныe дaнныe;

📌 aдpeca peгиcтpaции и фaктичecкoгo пpoживaния oбeиx cтopoн;

📌 yкaзaниe тoгo, чтo дeнeжныe cpeдcтвa пepeдaютcя имeннo в кaчecтвe зaдaткa, a нe кaк aвaнc;

📌 cyммa зaдaткa — кaк и в coглaшeнии, ee yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью;

📌 пoдпиcи oбeиx cтopoн cдeлки c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми.

Обращаем внимание на процент

Подписывая соглашение о задатке, между сторонами должна быть оговорена его сумма. Рассчитывается она в процентном соотношении в зависимости от стоимости недвижимого объекта. Обычно это от пяти до десяти процентов цены, которую продавец просит за свою недвижимость. Эта сумма обязательно фиксируется в тексте соглашения вместе с условиями её изменения. При этом ограничений в сумме задатка нет. Продавец и потенциальный покупатель оговаривают её индивидуально, так, как посчитают необходимым.

Читать еще:  Капитальный ремонт – платить или не платить, если не приходят квитанции?

Важно обратить внимание на некоторые моменты. Так, если продавец завышает стоимость объекта, он может потребовать и повышенного процента для задатка, мотивируя это тем, что недвижимость будет за ним забронирована. С другой стороны, когда потенциальный покупатель просит снизить процент задатка, это может говорить о том, что он в своём выборе не уверен и продолжает поиск, а значит, сделка может быть сорвана и он беспокоится о потерях. Однако бывает и так, что покупатель сам ставит заниженный процент, что тоже может свидетельствовать о его неуверенности. Например, он сомневается в цене или намеревается продать объект тому, кто предложит больше, тем самым снижая потери и для себя.

Пример

В верхнем левом углу указываем название населенного пункта и дату: «Город Тмутаракань, 26 июня 2018 года».

Далее по центру указываем наименование: «Договор о задатке».

В вводной части приводятся данные сторон: «Василиса Сидоровна Прекрасная, 1988 года рождения, проживающая в г. Тмутаракань по адресу: улица Задняя, дом 15, квартира 6, именуемая в дальнейшем Продавцом и Иван Васильевич Царевич 1979-го г. р., зарегистрированный (указываем адрес), называемый далее Покупателем, заключили настоящий договор о:».

Далее с новой строки описывается суть сделки: «Покупатель передал продавцу задаток в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей в качестве обеспечения выполнения им обязательств по заключению до 15 сентября 2018-го соглашения о купле-продаже участка земли с находящимся на нем домом, расположенного по адресу: деревня Лысая Гора, улица Кощеевская, д. 7».

Далее необходимо подробно описать все объекты. Так, в частности, особое внимание уделяют идентификационным данным, касающихся как дома, так и земли.

В отношении строения указывают не только адрес, но еще и:

  • площадь (жилую и общую);
  • количество комнат;
  • этажность;
  • назначение каждого помещения и пр.

После этого пишем: «То, что объект принадлежит продавцу подтверждается свидетельством (указываются атрибуты правоустанавливающего документа).

Ниже продолжаем: «Земельный участок, на котором расположен дом имеет:». Тут приводят:

  • номер по кадастру;
  • сведения по его местоположению;
  • категорию земли;
  • атрибуты правоустанавливающих документов.

Далее с абзаца: «Задаток, внесенный в сумме 100 000 (сто тысяч) передается Покупателем Продавцу, в качестве части общей стоимости описанных объектов».

С новой строки продолжаем: «Данный договор будет действовать с момента его подписания и до 15.09.2018. Продавец обязуется переедать дом и землю на протяжении указанного выше срока за 2 000 000 рублей. Эта цена является окончательной и пересмотру в одностороннем порядке не подлежит.»

Ниже отмечаем: «В случае отказа,Продавец должен вернуть покупателю сумму в двойном размере. Если расторжение соглашения произойдет по вине последнего, то задаток не отдается».

В конце документа стороны расписываются и еще ниже указывается дата.

Платить или не платить?

Вопрос о необходимости передачи n-нной суммы в качестве авансовой выплаты всегда щепетильный, и решается с продавцом всегда в индивидуальном порядке.

Если недвижимость, выставленная на продажу, пользуется повышенным покупательским спросом и хочется снизить риски реализации коттеджа или земли иному лицу, оптимально договорится с продавцом о внесении предоплаты – как фактического подтверждения серьезности намерений покупателя.

На законодательном уровне размер задатка или авансового платежа не установлен, и определяется исключительно между заинтересованными лицами и, как показывает статистика, составляет обычно 5-10% от стоимости реализуемого объекта.

Предложение аванса или задатка меньшей суммы обычно оставляет впечатление о несерьезности покупателя и его интереса по сравнению с предложениями, которые могут доходить до 7-10% от цены.

С юридической точки зрения, продавцу следует грамотно установить финансовую планку по первоначальной выплате, не превышающую 10% от стоимости объекта. Лучше не выходить из этих границ, что будет также являться признаком хорошем тона.

Договор

Все соглашения по поводу перехода прав на недвижимость обязательно должны заключаться в письменном виде. Кроме этого, если к данному договору заключаются дополнительные соглашения о предварительном намерении покупки, внесении задатка и подобных договорных обязательствах, они должны быть все составлены в письменном виде.

Договор задатка заключается непосредственно перед подписанием основного договора о купле-продаже. Законодательством не определен конкретный бланк данного документа, но предусмотрен ряд требований при его составлении, без которых он не будет считаться действительным. Он должен включать в себя следующие обязательные пункты:

  1. Обязательно должно быть написано название заключаемого договора. Здесь важно указать, что договор именно задатка. Нельзя путать его с другими схожими договорами.
  2. Дата и место подписания данного соглашения.
  3. Персональные сведения сторон. Здесь также важно указать паспортные и регистрационные данные каждого участника сделки. Если в сделке участвуют юридические лица, то они должны указать свои регистрационные данные, а также сведения об официальном представителе лица и документе, на основании которого он выполняет свои полномочия.
  4. Основная суть договора, в которой обязательно должен быть указан размер задатка и размер стоимости самого договора.
  5. Важно указать все основные технические характеристики дома и земельного участка, которые являются объектом основной сделки.
  6. Срок действия договора, в течение которого должны быть выполнены обязательства по заключению основной сделки.
  7. Дополнительные условия, при которых может быть осуществлен возврат средств. Здесь могут быть учтены определенные обстоятельства, не зависящие от участников сделки, при наступлении которых заключение сделки будет невозможно. Договором может быть указано, что в этих обстоятельствах договор задатка будет считаться расторгнутым по соглашению сторон.
  8. Также могут быть указаны иные форс-мажорные обстоятельства и действия участников при их наступлении.
  9. Реквизиты и подписи каждой стороны сделки.

В заключении сделки могут участвовать не обязательно сами стороны, но и их законные представители. Для представления интересов физических лиц доверенное лицо должно иметь нотариально заверенную доверенность.

При участии в сделке юридического лица, обязательно должны быть прописаны в договоре реквизиты документа, на основании которого данный представитель имеет полномочия подписывать это соглашение. Это может быть доверенность, выданная учредителями, либо приказ о назначении на определенную должность с указанием полномочий конкретного лица.

Читать еще:  Договор служебного найма жилого помещения образец и пример составления

Документы

Кроме перечисленных документов, при заключении соглашения о задатке должны быть предоставлены следующие бумаги:

  • паспорта участников сделки либо их представителей;
  • кадастровые паспорта на участок и жилой дом;
  • правоустанавливающие бумаги, на основании которых данный собственник имеет право распоряжаться этой недвижимостью;
  • согласие общедолевых совладельцев, при их наличии, на совершение сделки;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая собственника на участок и дом, а также информирующая о наличии обременений.

Конечно, заключить договор задатка можно и без проверки этих бумаг, так как этот вид договора не обязателен для заверения нотариусом или юристом. Но наличие и проверка подлинности данных бумаг находится в интересах покупателя, который может быть обманут на сумму задатка. Проверка этих документов дает еще до момента заключения договора выявит определенные обстоятельства, мешающие заключению сделки.

Ни в коем случае нельзя отдавать задаток продавцу, не проверив выписку из ЕГРН и первичные документы, на основании которых ему перешло право собственности.

Эти документы являются обязательными для регистрации сделки, поэтому если по определенным причинам они временно отсутствуют, лучше дождаться момента, когда продавец сможет их предъявить. Бояться, что он сможет продать участок с землей без этих бумаг, не нужно, так как регистрация такой сделки невозможна.

При этом, покупая дом с землей, важно проверять данные документы на оба объекта. Важно сравнить указанные в документации характеристики дома и земельного участка с их фактическими размерами.

Как вернуть задаток?

С целью снижения риска судебных разбирательств рекомендуется сразу, при подписании соглашения о задатке четко отражать причины, порядок, сроки проведения сделки.

Если обе стороны согласны отказаться от купли-продажи, процесс возврата авансового платежа решается по обоюдному согласию и согласно подписанному соглашению. Покупатель принимает сумму обратно и договоренность считается расторгнутой. На основании ст. 450 ГК РФ, стороны могут договориться о возврате задатка в том же объеме.

Если найдет объективные причины неисполнения обязательств или обнаружились неустранимые дефекты квартиры, не отраженные в документации на жилье, виновной стороной срыва сделки считается текущий собственник, а значит он должен выплатить покупателю двукратную сумму. Аналогично решается вопрос, когда продавец изменил решение и отказался от продажи.

При затягивании процесса подготовки к сделке или отказе от возврата средств надлежит обратиться с иском в судебный орган.

Если возникли обстоятельства, указанные в соглашении как повод для требования возврата задатка, в адрес продавца направляют письменное требование о возврате с указанием:

    полной информации о сторонах (ФИО, место жительства); данные о договоре задатка и предварительном договоре купли-продажи, включая размер переданной суммы; основание требовать расторжения договора и возврата средств; сформулированный запрос вернуть сумму; дата и подпись.

Если досудебная претензия проигнорирована или продавец отказывается возвращать, обращаются в суд. Подсудность определяется по стоимости иска: при требовании возврата задатка до 50 тысяч рублей вопрос решается в мировом суде, если выше – в районном суде.

После вынесения решения об удовлетворении требований истца, необходимо дождаться вступления постановления в силу и далее взыскивать долг через сотрудников ФССП в принудительном порядке.

Часто причиной судебных разбирательств служит неверно составленное соглашение и разные трактовки договоренности. Во избежание риска потери денег из-за неверного толкования пунктов подписанного договора о задатке, рекомендуется обращаться за юридической помощью. В противном случае, возникает опасность мошенничества или недобросовестного отношения со стороны продавца, а это грозит гораздо большими затратами на юриста для взыскания суммы задатка в судебном порядке.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector