Как рассчитать плату за коммунальный ресурс на содержание общего имущества

Правомерность начисления платы за ОДН (КР СОИ) сверхнорматива

Губин Виталий

Вопрос: У нас в многоквартирном доме установлен общий прибор учета электроэнергии, который автоматически передает показания. УК выставляет счета по ОДН (КР СОИ), которые рассчитывают по нормативу. Как заставить УК производить расчет за ОДН по счетчикам, а не по нормативу?

Ответ экспертов КС Цитадель

Прежде всего, необходимо отметить, что с 01 января 2018 года плата за общедомовые нужды «перекочевала» из коммунальных услуг в состав платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в виде платы за коммунальные услуги (ресурсы), потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме (КР СОИ).

Категорично ответить на вопрос нельзя, поскольку из вопроса не ясно, сверх норматива начисляется плата за КР СОИ или нет.

Для проверки правильности начисления платы за КР СОИ необходимо обратиться с претензией в управляющую организацию и/или в орган государственного жилищного надзора с соответствующим заявлением. В случае установления факта нарушения прав потребителя орган госжилнадзора выдаст ответственному лицу обязательное к исполнению предписание. Заявление можно скачать ЗДЕСЬ.

Разберем вопрос “на пальцах”. Многоквартирный дом оснащен коллективным (общедомовым) прибором учета потребляемой электроэнергии. В общем МКД в месяц потребил 10000 кВт. На индивидуальное потребление (поквартирное) пришлось 7000 кВт. Остается в воздухе 3000 кВт. Именно эти 3000 кВт управляющая/ресурсоснабжающая организация распределяет на все принадлежащие собственникам жилые/нежилые помещения в многоквартирном доме. И в этом случае необходимо разобраться, есть ли сверхномативное начисление КР СОИ или нет.

Возможна и другая ситуация, когда потребление на КР СОИ ниже нормативного объема, но исполнитель коммунальной услуги продолжает начислять нормативный объем по допустимому максимуму, неосновательно увеличивая свою прибыль.

Разобраться правильно производит исполнитель коммунальной услуги начисление КР СОИ или нет возможно либо самим, истребовав необходимую информацию у исполнителя и произвести расчет, либо обратиться в орган государственного жилищного надзора с заявлением. Образец представлен выше.

Заставить исполнителя начислять ОДН по ОДПУ невозможно, потому как во-первых счетчик ОДН (КР СОИ) не имеется, а во вторых исполнитель и так начисляет плату за электроэнергию по показаниям общедомового счетчика по фактическому потреблению электроэнергии всем многоквартирным домом.

Если все же предположить, что плата начисляется сверхнормативного объема потребления, то в этом случае при отсутствии на то решения общего собрания собственников, плата начисляется неправомерно.

Правовое обоснование

В соответствии с абз. 2 п. 44 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 года № 354 распределяемый в соответствии с формулами 11 – 14 приложения N 2 к настоящим Правилам между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления соответствующего коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения

Т.е. если размер платы за ОДН по ОДПУ (формула 12) превышает нормативный размер без ОДПУ (формула 15), то плата за ОДН за электроэнергию взимается не более нормативного.

В силу абз. 4 пункта 29 Правил содержания общего имущества многоквартирных домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 при последующих включениях размер указанных расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом. В случае если перечень работ по содержанию общего имущества превышает минимальный перечень, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о включении в плату за содержание жилого помещения расходы на приобретение объема коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с учетом превышения нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В отсутствии соответствующего решения общего собрания собственников, требование оплаты за коммунальные услуги, потребленные в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, в размере, превышающем норматив потребления коммунальных услуг неправомерно.

Самостоятельно рассчитать размер платы КР СОИ возможно с помощью нашего Онлайн-калькулятора.

Кто должен за это платить

Содержание коллективной собственности — это обязанность жильцов. Данное обязательство указано в Правилах содержания коллективного имущества, утвержденных Постановлением Правительства № 491[3].

Так, они должны ежемесячно перечислять определенную сумму, а также дополнительно вносить взносы на произведение капитального ремонта, для того чтобы покрыть расходы УК при осуществлении ее деятельности. При этом потребители обязаны расплачиваться лишь за то, что они сами выбрали.

Дополнительное обслуживание, введенное без согласия собственников, может не оплачиваться, за исключением случаев предусмотренных законом или условиями соглашения. Любые изменения должны согласовываться с плательщиками. Список услуг утверждается на собрании владельцев, так же в процессе сразу определяется стоимость сервиса. Цена не должна превышать установленный норматив. Если обслуживание обошлось дороже предполагаемого, то разницу выплачивает поставщик.

Как следует платить за содержание общедомового имущества

Плату за отопление мест общего пользования с учётом интересов собственников, использующих индивидуальные источники обогрева, будут рассчитывать отдельно. Так постановил в конце апреля Конституционный суд, а значит, должны быть откорректированы и Правила предоставления коммунальных услуг. «Парламентская газета» решила напомнить о том, почему необходимо оплачивать содержание общедомового имущества.

Когда квартиры отапливают подъезд

Поводом для решения Конституционного суда стало дело жительницы города Михайловска в Ставропольском крае. Валентина Шестерикова проживает в доме, который подключён к централизованному теплоснабжению, но 53 квартиры из 80 обогреваются автономно при помощи газовых котлов.

С 2018 года собственники таких квартир стали получать квитанции на оплату мест общего пользования, несмотря на то, что на лестничных клетках и в общих коридорах нет ни радиаторов, ни стояков отопления. Однако суды постановили, что оплата коммунальных услуг на общедомовые нужды обязательна.

В Конституционном суде отмечают, что нужная температура в неотапливаемых местах общего пользования многоквартирных домов в том числе поддерживается за счёт теплоотдачи от общих стояков и других отапливаемых помещений. То есть общедомовое тепло придётся оплачивать всем собственникам и пользователям помещений. Совсем другая ситуация, когда большая часть помещений отапливается автономно, соответственно, и места общего пользования обогреваются преимущественно за счёт теплоотдачи от них.

В Конституционном суде указали, что Правительство должно разработать методику расчёта оплаты услуг ЖКХ для собственников с автономным отоплением и тех, кто пользуется централизованным. В этом случае будет учитываться фактическое участие каждого из них в опосредованном отоплении помещений общего пользования.

В то же время в решении судей говорится, что дело Шестериковой не подлежит пересмотру. Прежде всего это связано с невозможностью пересчитать платежи за уже поставленное тепло ввиду отсутствия специального механизма расчёта. Зато после внесения изменений в правовое регулирование истице выплатят компенсацию. Форму и размер определит рассматривавший дело Шестериковой суд.

Собственникам не справиться врозь

Упорству жительницы Ставрополья можно только позавидовать, считает зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. Он убеждён, что необходимо усилить роль домовых комитетов.

«Управляющие компании своего и не совсем своего не упустят, порой бороться с ними в одиночку очень сложно. Те изменения, которые внесены в Жилищный кодекс в 2017-м, конечно, сделали сам процесс начисления более прозрачным. У жителей, по крайней мере, есть выбор, но всё зависит от их активности. Её, увы, пока явно не хватает», — сказал депутат «Парламентской газете».

Читайте также:

По словам Качкаева, ещё только предстоит доработать вопрос с горячим водоснабжением, если в доме есть индивидуальный тепловой пункт: «Почему эти люди платят чисто по нормативу за тепло, которое идёт на подогрев воды, хотя у нас норматив — такая эфемерная вещь, которая никогда не отображает реальности. Мы говорим об этом уже два года!»

Отрегулировать эту проблему должно постановление, проект которого рассматривают в Правительстве.

Частичка мусоропровода и качелей

Согласно статье 36 Жилищного кодекса, общедомовое имущество — это земельные участки с жилыми постройками и элементами благоустройства, например детскими площадками, а также помещения, которые не относятся к отдельным квартирам, а предназначены для общего использования. В их числе межквартирные коридоры и лестничные площадки, технические этажи и крыши, лифты с их шахтами, мусоропроводы.

Содержание всего этого хозяйства — это и затраты на промывку и испытания газо- и трубопроводов, и уборка подъездов и придомовых территорий, и поддержание в рабочем состоянии лифтовых, охранных устройств и антенн.

Невнятная строчка «ОДН», то есть «общедомовые нужды», исчезла из документов на оплату жилищно-коммунальных услуг более четырёх лет назад. Их заменили «коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества». Поправками в Жилищный кодекс был чётко прописан порядок оплаты холодной и горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведения сточных вод.

Размер таких расходов определяется исходя из показаний автоматизированной информационно-измерительной системы учёта потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, среднемесячного объёма потребления. Перерасчёт происходит с учётом показаний общедомового прибора учёта. Если образовалась разница, она распределяется между потребителями пропорционально общей площади занимаемого помещения.

Если общедомовой счётчик отсутствует, расходы определяются исходя из норматива потребления того или иного вида коммунальных ресурсов. Распределение этого объёма между потребителями производится также пропорционально занимаемой площади.

Откуда берётся переплата

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома устанавливается на основании нормативов, признанных стандартов обслуживания домов. Наиболее частые причины переплаты за обслуживание общедомовой собственности — некорректный расчёт, незаконные подключения к инженерным коммуникациям и несоответствие зарегистрированных в многоквартирном доме реально проживающих в нём. В последнем случае собственники оплачивают коммуналку по нормативам, но используется гораздо больше ресурсов. Перерасход отражается и на общедомовой составляющей платы, которая распределяется между всеми собственниками.

Чтобы снизить её, следует установить индивидуальные счётчики во всех квартирах и нежилых помещениях, не использующихся в общедомовых целях, чтобы платить за фактическое потребление, а не по нормативу. Кроме того, стоит своевременно передавать показания индивидуальных счётчиков. Ведь если собственники не передают показания вовремя, то от расхода, который посчитал общедомовой счётчик, отнимается среднее значение потребления за последние три месяца.

Общие правила

Квитанция за жилищно-коммунальные услуги состоит из:

• Оплаты за жилищные услуги – складывается из оплаты видов и периодичности работ дворников, уборщиков подъездов, обслуживания лифтов, вывоза мусора, содержания газового оборудования дома или общедомовых котельных, а также текущего ремонта помещений и коммуникаций.
• Оплаты за коммунальные ресурсы – это холодная и горячая вода, водоотведение, отопление и утилизация мусора. Оплачивается по тарифам и нормативам.
• Прочих услуг – предоставляются иными организациями. Плата определяется согласно заключенному договору.
• Пений и штрафов.

Помимо своей квартиры собственники оплачивают ресурсы, затраченные на общедомовые нужды, размер которых не может превышать установленный норматив.

Тариф – это стоимость за единицу ресурса. Норматив – количество ресурса на одного человека в месяц.

Подробнее о том, что входит в услуги ЖКХ и какие из них указываются в квитанции, читайте в этой статье.

Тариф

Согласно части 2 статьи 157 ЖК РФ для расчета потребляемых ресурсов каждой квартирой применяются тарифы, установленные органами государственной власти. Ставки рассчитываются на каждый квадратный метр площади квартиры.

Для того, чтобы получить сумму, надо:

Т × S, где:

• Т – это размер тарифа.
• S – площадь квартиры.

Стоимость квартплаты

На деле итоговая стоимость квартиры складывается из дополнительных факторов:

• количества прописанных человек;
• наличия приборов учета;
• видов потребляемых услуг и ресурсов;
• наличия льгот.

Более подробно о расчёте кварплаты и ведении бухгалтерии в ЖКХ мы рассказывали в этой статье.

Очень интересно! Но важно, на мой взгляд, только следующее:
Цитата: “Цена обслуживания устанавливается организацией на свое усмотрение.”
Вот это – правда. Потому что тар
В связи с этим, странный вывод:иф на содержание МКД не относится к РЕГУЛИРУЕМЫМ ЦЕНАМ. Они – РЫНОЧНЫЕ (СВОБОДНЫЕ).

Цитата: “Тарифы на содержание многоквартирного дома рассчитываются по специальной методике, после чего подлежат утверждению уполномоченными органами.” .

Эти два умозаключения, по моему, противоречат друг другу!

Вроде бы тарифы на ЖКХ регулируются государственными властями, но тем не менее стоимость расценок за услуги ЖКХ неимоверно быстро растет.

Тарифы ЖКХ не контролируются гос. органами, государство регулирует только коммунальные тарифы, путем установления максимального коэффициента индексации коммунальных услуг, так на 2020 год коэффициент около 5% в зависимости от региона, везде по разному, у нас именно 5%. А стоимость жилищных тарифов устанавливает УО и утверждают жильцы, государство тут вмешивается только в случае нарушения закона.

Как ни рассчитывай стоимость услуг ЖКХ, расценки получаются просто грабительскими. Особенно страдают пенсионеры и семьи с маленькими детьми, у них на оплату счетов уходит большая часть денег.

По моему мнению мы можем лишь приблизительно рассчитать тарифы на достаточно короткий период времени, потому как любят у нас частенько подымать стоимость услуг или вводить новые поборы.

Могут ли увеличить расчет коммунальных услуг, если у нас в доме есть несколько квартир постоянных не плательщиков. Возможно ли то, что на остальные квартиры этот долг разбрасывается?

А у меня складывается впечатление, что платим мы от балды… В один месяц за электроэнергию может уйти 600 рублей, а в другой 1200. Потребление одинаковое. Почему?
Тоже самое касается отопления и воды. В итоге сейчас когда все дорожает, за квартиру минимум уходит 7-8 тысяч зимой, а это архи много.

Про электроэнергию правда. А еще у меня пару месяцев было такое, что я платила за освещение подъезда, столько же, сколько за всю квартиру – это как так?
А по отоплению сага у нас до сих пор. Имеем 2 одинаковых дома рядом. Один платит за отопление двушки 2500 допустим, а другой 3800. Как.

Тарифы на содержание дома каждый год устанавливаются Городской Думой, как обязательные(максимальные) для управляющих компаний в тех случаях, когда отсутствует решение общего собрания жильцов-собственников по установлению тарифа. По решению общего собрания собственников тарифы на содержание дома могут быть выше обязательных.

Так можно и 1 млн. рублей за 1 М 2 довести тариф. Не от количества метёлок и ломов и не от количества и з/платы дворников и техничек( доз ходов директоров и их приближённых) зависит тариф “на содержание “. Он зависит от СМЕТЫ расходов УО на содержание по минимальному перечень ПП-290 и ежегодной сметы на доп. работы по текущему ремонту .Вот тут нужны не просто перечисления работ и услуг . Здесь нужно ( на примере косметического ремонта подъезда) 1)Цена побелки стен =цена за 1М 2 *кол-во их и т. д. по всем работам .Если иначе , то это уже не сметы , а затуманивание мозгов потребителям . Не перечня дополнений к миним. перечню . а именно сметы требует ПП-491 в редакции от 2018 года .

В законе написано, что тариф могут изменить собственники на общем собрании и в тоже время тариф устанавливает управляющая компания. А каким образом собственники могут посчитать стоимость услуг нигде не оговривается.

Размера платы за содержание и ремонт жилого помещения с 01.01.2019 в одном Субъекте РФ составляет 21,37 руб. (установлен решением депутатов Субъекта).
Управляющая организация (УО) рассчитала собственный тариф в размере 99,70 руб., что превышает установленный решением депутатов на 367% или 78,33 руб. Данный тариф был утверждён на ОСС.
Вопрос: на сколько может отличаться (превышать) тариф, установленный УО, от тарифа, установленного местным органом управления.

Что будет, если не платить

Напомним, что по закону каждый собственник обязан оплачивать услуги по содержанию жилья. Если вы решили не платить, то первое, что сделает ваша УК — начислит проценты (пени) на сумму задолженности. Чем дольше вы не платите, тем большую сумму придется выложить в итоге.

А итогом в ситуации игнорирования платежа станет обращение управляющей компании в суд. Судебные органы вынесут решение о взыскании задолженности и процентов, начисленных на сумму этой задолженности. Кроме этого, вам придется оплатить и судебные издержки.

Если взысканием долга займутся судебные приставы, то должнику придется оплачивать немалые судебные издержки. Фото: fssp.gov.ru

У вас есть десять дней с момента получения судебного постановления, чтобы представить суду свои возражения. К примеру, УК не выполняет свои обязательства по договору, и у вас есть тому веские доказательства. Судья рассмотрит ваши доводы и по результату может отменить приказ.

Если вы не предъявите свои возражения в срок или не вернете долг УК, то судебное постановление вступит в силу. Управляющая компания может предъявить его, например, в банк, где у вас есть счет. Банк на основании постановления спишет указанную в нем сумму задолженности и пени.

У должника может не быть счета в банке, тогда к делу подключатся судебные приставы. На основании решения суда и исполнительного листа они вправе описать ваше имущество в счет долга УК. Кроме этого, будут ограничены все ваши перемещения за пределы страны до полного погашения долга.

Учтите, что содержание жилья в многоквартирном доме — это обязанность не только собственников, но и арендаторов. То есть если вы не приватизировали свою квартиру, а живете в ней на условиях социального найма, то оплачивать услуги управляющей компании все равно придется.

Как формируются цены, тарифы, размеры платы за жилищно-коммунальные услуги

Формирование тарифа включает его расчет, согласование и утверждение.

Экономически обоснованный расчет является основой для последующего утверждения тарифа регулирующим органом:
— для тарифов на коммунальные услуги это уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления;
— для платы за содержание и ремонт жилого помещения — это общее собрание собственников помещений многоквартирного дома (МКД), органы управления ТСЖ (ЖСК), уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления.

Расчет платы за содержание и ремонт жилого помещения осуществляется также при организации /для участия в открытом конкурсе по отбору управляющей организации для управления МКД.

Расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (далее — тариф)

Нормативная база для расчета тарифа:

1. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491);
   1.1. Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. №290);
2. Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства (утв. постановлением Госстроя РФ от 23.02.1999 г. N 9, с изменениями от 12.10.2000 г.);
3. Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 г. N 303);
4. Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 09.12.1999 г. N 139);
5. Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 г. N 191);
6. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ в 2004 г.);
7. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170).

Дополнительные рекомендации для расчета тарифа (разработчик — Центр муниципальной экономики и права (ЦНИС), официально не утверждены):

1. Методические рекомендации по определению и учету расходов и доходов на содержание многоквартирного дома, 2006 г.;
2. Нормативы трудовых и материальных ресурсов для выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов: часть 1 — обязательные работы, 2006 г., часть 2 — дополнительные работы, 2007 г.

Данные для расчета тарифа:

1. Перечень и периодичность работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (приложение к договору управления МКД), либо Перечень обязательных и дополнительных работ и услуг (при проведении ОМСУ открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. N 75);
2. Технико-экономические сведения о МКД (площадь, количество квартир, количество проживающих, характеристики оборудования и т.д.);
3. Ставка оплаты труда рабочего 1 разряда;
4. Тарифная сетка оплаты труда (разрядные коэффициенты);
5. Цены на материалы, топливо, коммунальные ресурсы;
6. Ставки налогов и сборов, нормы накладных расходов и т.д.;
7. Прогноз показателей инфляции Минрегионразвития РФ для индексации плановых затрат (прогноз на 1-3 года можно найти здесь).

Этапы и порядок формирования тарифа:

1. Целеполагание и определение требуемого уровня детализации итогового тарифа

Отправной точкой для расчета является Перечень и периодичность работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД (10). Стоимость именно этих, и только этих, работ будет формировать тариф.

Ключевыми данными для расчета являются Технико-экономические сведения о многоквартирном доме (11). Чем более подробными они будут, тем более детальный расчет удастся получить. А более детальный расчет — это большая свобода действий при последующей процедуре согласования тарифа, так как в таком случае при необходимости можно будет легко исключить какие-либо его составляющие или добавить новые.

С другой стороны, если перечень и периодичность работ определены лишь в общих чертах, и к тому же отсутствуют подробные сведения о МКД (а для расчета могут быть применяться и такие сведения, как протяженность трубопроводов, количество секций радиаторов, площадь стен и окон в местах общего пользования и т.д.), можно ограничиться расчетом по укрупненным показателям.

Оба эти варианта допускаются Рекомендациями (4), в которых по этому поводу сказано так (п. 1.2.18.): «Применение укрупненных норм труда возможно в том случае, когда состав и периодичность выполняемых работ совпадает с установленными в сборнике. Если установлена другая периодичность, то укрупненные нормы обслуживания необходимо корректировать с учетом местных особенностей».

Пример составляющей итогового тарифа при расчете по укрупненным показателям: «уборка территории домовладения»; пример составляющей итогового тарифа при расчете по элементным показателям: «подметание свежевыпавшего снега», «подметание территории», «поливка газонов» и т.д.

2. Сбор и обработка технико-экономических сведений о МКД

На этом этапе должна быть получена максимально полная и точная информация о многоквартирном доме. Конечно, не вся возможная информация, а только та, что требуется для расчета в соответствии с выбранным уровнем детализации. Для этого составляются формы технического учета, в которые затем вносятся данные.

Состав требуемых сведений о МКД определяется исходя из нормативов трудовых и материальных ресурсов, которые решено применять для расчета.

Пример сведений о МКД при расчете по укрупненным показателям: «площадь кровли», «материал кровли»; пример сведений о МКД при расчете по элементным показателям: «площадь кровли», «материал кровли», «протяженность карнизных свесов», «протяженность желобов», «диаметр и протяженность водосточных труб».

3. Сбор прочих данных для расчета тарифа

1. Ставка оплаты труда рабочего 1 разряда — принимается в соответствии с отраслевым (региональным) тарифным соглашением или коллективным договором (локальным нормативным актом).
2. Тарифная сетка оплаты труда (разрядные коэффициенты) — опять-таки, она может быть либо отраслевой, либо локальной (принятой в организации).
3. Цены на материалы, топливо, коммунальные ресурсы — принимаются в соответствии с прайс-листами поставщиков, региональными сборниками цен.
4. Ставки налогов и сборов — принимаются в соответствии с действующим законодательством, нормы накладных расходов — по расчету организации.

4. Расчет тарифа

Расчет тарифа осуществляется по статьям затрат, на основании нормативов трудовых и материальных затрат, технико-экономических сведений о МКД и прочих данных, в соответствии с принятой методикой.

Форма для расчета тарифа по экономическим статьям затрат (3):
Полная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда

5. Согласование и утверждение тарифа

На этом этапе расчет тарифа доводится до регулирующего органа. При наличии замечаний и предложений к расчету по договоренности сторон производится его корректировка.

Согласованный тариф утверждается в установленном порядке решением общего собрания собственников, органов управления ТСЖ (ЖСК), либо нормативным актом уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления.

Можно ли запросить дополнительные услуги?

Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, озеленение подъездов и дальнейший уход за растениями или установка видеонаблюдения, жилищная компания вправе отказать собственникам в этой просьбе. Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять. Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.

Если большинство жильцов поддержит данную идею, то они могут предложить управляющей организации оформить дополнительное соглашение, указав специальные условия сотрудничества и сумму оплаты. Если у собственников с момента заселения дома появились дополнительные пожелания, которые они обсудили на общем собрании при выборе способа управления домом, в договоре между собственниками и жилищной компанией эти условия могут быть утверждены изначально.

Кто и как устанавливает тариф

Определение тарифов на содержание и ремонт домов, обслуживаемых управляющими компаниями, происходит в следующем порядке:

1. Сотрудники УК разрабатывают базовый тариф с учетом расходов за прошедший период и особенностей конструкции зданий.
2. Собственники помещений на общем собрании утверждают предложенный тариф.
3. Сотрудники УК направляют в региональный жилищный департамент заявление на утверждение тарифа.
4. В жилищном департаменте рассматривают утвержденный тариф, при необходимости корректируют и утверждают его.

Если тариф корректируется в большую сторону, органы власти обязаны обосновать изменения в письменном виде. Тариф устанавливается на срок не менее одного года.

Если дом управляется при помощи ТСЖ, то предложения по тарифам подготавливают члены правления, а утверждение происходит на собрании членов ТСЖ. При непосредственном управлении домом владельцами квартир тарифы определяются условиями договоров с поставщиками ресурсов и исполнителями услуг.

После утверждения тарифов на собрании представители ТСЖ или УК должны направить в администрацию следующий пакет документов:

• предложенную тарифную сетку;
• письменное обоснование;
• паспорт многоквартирного дома;
• учредительные документы управляющей организации;
• выписку из протокола собрания жильцов, на котором были утверждены тарифы.

5 главных фактов

При формировании тарифа на содержание общедомового имущества в многоквартирном доме учитывают, что:

1. К совместному имуществу относят помещения общего пользования, а также оборудование, землю, насаждения.
2. В смету включают расходы на их текущее содержание и ремонт.
3. Капитальные работы не входят в тариф, а проводятся за счет сформированного фонда, куда деньги жильцы вносят по отдельным квитанциям.
4. Текущий ремонт некоторые УК могут выделять в отдельное значение, как и расходы на коммунальные услуги для МОП.
5. Тарифы утверждают на общем собрании жильцов, которые имеют право потребовать расшифровки любой цифры.
6. Плату для каждой квартиры рассчитывают пропорционально ее площади.

«В договоре управления может быть предусмотрена индексация размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. А вот государством этот тариф никак не регулируется»

Инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской обл. Источник: КП-Волгоград

Согласно разъяснениям Минстроя России (письмо от 01.01.2001 N 12368-АЧ/04), при расчете платы за КР на СОИ в многоквартирном доме, предусматривается включение разной площади общего имущества для разных коммунальных ресурсов:

Является ли тариф фиксированным и экономически обоснованным?

Тариф, как и норматив, фиксированный, устанавливается Департаментом по тарифам Новосибирской области.

Но при расчете размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества (КР на СОИ), учитывается не только тариф, но также и норматив потребления КР. И законодатель установил, что до 01.06.2017 изменению подлежит только норматив потребления.

При первоначальном включении в плату за содержание жилого помещения КР на СОИ, их размер не должен превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленные субъектом Российской Федерации по состоянию на 01.11.2016. В нашем регионе нормативы потребления утверждены приказами Департамента по тарифам Новосибирской области -В (холодная, горячая вода), -ЭЭ (электроэнергия).

Следует отметить, что нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды (ОДН), установленные Департаментом в 2012 году, были актуальны на момент их принятия и период действия ‑ до момента внесения изменений в Жилищный кодекс РФ. Установленный в 2012 году норматив стимулировал собственников помещений многоквартирного дома к установлению общедомового прибора учета (ОДПУ) и произведению расчета за коммунальные услуги на ОДН по его показаниям. Тем самым реализовывался замысел законодателя о внедрении системы энергоэффективности. В тех многоквартирных домах, где отсутствовали ОДПУ или ОДН превышал установленный норматив, плата осуществлялась по установленным нормативам.

Департаментом по тарифам Новосибирской области 22.05.2017 приняты новые нормативны потребеления КР на СОИ (ХВС, ГВС, электроэнергия). При расчете новых нормативов должны учитывались все те мероприятия по энергоэффективности, которые собственники провели для достижения цели снижения потребления коммунальных услуг на ОДН (установка ОДПУ, энергосберегающих лампочек, датчиков движения, использование оборудования с низким классом энергопотребеления) – в итоге новые нормативы ниже принятых в 2012, 2013 годах.

Однако первые результаты в виде снижения размера платы за КР на СОИ можно будет оценить только в июле 2017 года.

Насколько больше стали платить жители многоквартирных домов в Новосибирской области?

Инспекция не ведет такой специальной статистики. Вместе с тем, однозначно говорить о тотальном повышении размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества (КР на СОИ), нельзя. Все зависит от конструктивных особенностей многоквартирного дома, его оснащенности общедомовым прибором учета (ОДПУ), проведенных собственниками мероприятий по энергоэффективности, добросовестности собственников в предоставлении показаний индивидуальных приборов учета (ИПУ) и других критериев.

Так, в многоквартирных домах, где установлены ОДПУ, проведены мероприятия по энергоэффективности, размер платы за КР на СОИ (при начислении платы по нормативу) возрос на 10-15%.

В многоквартирных домах, где установлены ОДПУ, но постоянно присутствовал перерасход коммунального ресурса на ОДН, и собственники не стали принимать решение о распределении сверхнорматива пропорционально занимаемым площадям, размер платы за КР на СОИ (при начислении платы по нормативу) уменьшился или остался такой же.

Есть многоквартирные дома, на которых был сохранен способ начисления платы за КР на СОИ по показаниям ОДПУ. В таких случаях управляющая организация самостоятельно отвечает за правовые последствия применения способа определения размера платы за КР на СОИ по фактическому объему потребления. Споры, возникающие в связи с применением такого способа начисления размера платы разрешаются в гражданско-правовом порядке (претензионном или судебном). Инспекция при проведении проверок, контролирует только тот факт, что бы размер платы КР на СОИ не превышал норматив.

Позволит ли установка общедомовых приборов учета (ОДПУ) снизить расходы жильцов на оплату электроэнергии в подвалах и чердаках?

Так как с 01.01.2017 года размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества (КР на СОИ), необходимо рассчитывать по нормативу потребления, то показания ОДПУ при начислении размера платы не учитываются. Показания ОДПУ учитываются при расчете управляющей организации с ресурсоснабжающей организацией.

Действительно, при новой форме расчета платы за КР на СОИ, может возникнуть ситуация, когда собственники по нормативу за коммунальный ресурс на содержание общего имущества заплатили больше, чем управляющая организация при расчете с ресурсоснабжающей организацией по показаниям ОДПУ.

В данном случае, остаток денежных средств остается на «счете» многоквартирного дома, и при отчете управляющая организация обязана сообщить собственникам об остатке денежных средств и предложить использовать их на мероприятия по энергоэффективности или снизить размер платы за содержание на следующий год. Данные денежные средства ни в коем случае не являются прибылью управляющей организации.

При возникновении обратной ситуации, когда собственники заплатили по нормативу за КР на СОИ меньше, чем получилось по показаниям ОДПУ, управляющая организация несет расходы при расчете с ресурсоснабжающей организацией из собственных денежных средств (прибыли).

Однако обязанность по установке ОДПУ по-прежнему существует и является актуальной, поскольку в настоящее время в Госдуме РФ рассматривается законопроект о применении иного способа расчета за КР на СОИ для потребителей, в том числе и по показаниям ОДПУ. При таком способе оплаты, расчет по показаниям ОДПУ может снизить стоимость КР на СОИ.

Всегда ли есть возможность установить в многоквартирном доме общедомовой прибор учета (ОДПУ)?

Критерии наличия (отсутствия) возможности установки ОДПУ определены Приказом Минрегиона России от 29.12.11 № 000. ОДПУ не могут быть установлены в многоквартирном доме, если:

— установка ОДПУ невозможна без реконструкции, капитального ремонта существующих внутридомовых инженерных систем и (или) без создания новых инженерных систем;

— при установке ОДПУ невозможно обеспечить соблюдение обязательных метрологических и технических требований к прибору учета;

— в месте установки ОДПУ невозможно обеспечить соблюдение обязательных требований к условиям эксплуатации прибора учета, в том числе из-за технического состояния и (или) режима работы внутридомовых инженерных систем.

Так же ОДПУ не устанавливаются на многоквартирных домах, признанных ветхими, аварийными и подлежащими сносу, и на домах с определенной мощностью энергопотребления (статья 13 части 1 Федерального закона ).

Наличие (отсутствие) возможности установки ОДПУ устанавливает исполнитель коммунальных услуг совместно с представителем ресурсоснабжающей организации, о чем составляется акт по установленной Приказом Минрегиона России форме.

Поступали ли в ГЖИ НСО жалобы от в квитанции расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества (КР на СОИ)?

В инспекцию поступает много жалоб от потребителей. Тематика жалоб различная, в том числе есть и жалобы на начисление размера платы за КР на СОИ сверхнорматива, при отсутствии решения общего собрания собственников. При наличии в обращении фактов о нарушении порядка определения размера платы за коммунальные услуги, инспекцией проводятся проверки, по результатам которых к нарушителям (управляющим организациям), применяются меры административного воздействия (выдаются предписания, составляются протоколы об административных правонарушениях).

Многие регионы отказываются включать расходы на электроэнергию на чердаках в платежные квитанции. Насколько это правильно и вообще возможно?

Такая статистика по другим региона инспекцией не ведется.

Обязанность нести расходы на содержание общего имущества, в том числе на коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества (КР на СОИ), установлена Жилищным кодексом РФ.

Вопрос состоит в правильности начисления размера платы за КР на СОИ и учете освещаемых площадей. Как уже говорилось выше, при правильном подходе к расчетам, «ревизии» мест общего пользования, актуализации технического паспорта, проблем с начислением размера платы за КР на СОИ возникнуть не должно. Все зависит от собственников, которые должны понимать, что проведя ряд мероприятий, с условием их финансирования, таких как мероприятия по энергоэффективности, актуализация технического паспорта, разъяснительная работа с собственниками, конструктивный «диалог» с управляющей организацией, они вполне могут добиться снижения размера платы за КР на СОИ.