Кладовка в подъезде или подвале МКД: что говорит закон?

Кладовка в подъезде многоквартирного дома: как узаконить

В стремлении увеличить жилую площадь и убрать хлам из квартиры жильцы многоквартирных домов выходят за пределы своего жилья. Для складирования вещей организуют на площадках и в подвалах домов кладовые. В отдельных случаях это вызывает возмущение со стороны соседей. Изучите действующее законодательство для того, чтобы понять, законны ли кладовки в подъездах и подвальных помещениях, как правильно организовать и обустроить, кто и какую ответственность несет за выявленные нарушения. Вопрос обустройства дополнительного помещения для хранения вещей регулируется ЖК РФ, СанПин, СНиП и Техническим регламентом о правилах пожарной безопасности.

Требования к оборудованию кладовых в многоквартирных домах

Кладовкой в МКД и частных домах признается вспомогательное помещение, предназначенное для хранения продуктов, оборудования, сырья и разной домашней утвари. Если у себя в квартире или частном доме хозяева могут обустраивать такие помещения как угодно, то на их оборудование в местах общего пользования (на лестничных маршах и в подвалах) существуют серьезные ограничения.

Базовыми актами, регламентирующими порядок обустройства кладовых, являются:

• СанПиН 2.1.2.2645-10, утвержденные Постановлением главного санитарного врача РФ № 64 от 10.06.2010 г. В соответствии с данным актом организация кладовых внутри МКД допускается, но с оговорками. Помещение должно иметь отдельный вход, а его размеры не могут превышать 3 кв.м. на человека. Внутри разрешается хранить только фрукты, овощи и твердое топливо.
• СНиП 31-01-2003. Согласно этому документу допускается размещение кладовок между первым и третьим этажами, но на хранение горючих и легковоспламеняющихся веществ наложен строгий запрет.

В пространствах под лестницами на первых этажах, которые кажутся такими удобными, оборудовать кладовые нельзя. Ограничения связаны с тем, что на первом этаже находятся важные коммуникационные узлы, необходимые для обеспечения нормальной жизни собственников

Кладовые в квартире

В квартире, помимо жилых комнат, есть еще помещения вспомогательного использования. К их числу относят кухни, коридоры, ванны, санузлы, встроенные шкафы, внутриквартирные лестницы и кладовые. Такие помещения входят в состав жилого помещения, и их площадь включают в понятие «общая площадь» (ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса).

Поскольку расположенные в квартире кладовые входят в ее состав, их площадь должна учитываться как в расчете платы за ЖКУ, так и при подсчете голосов на общем собрании собственников помещений.

Если собственник произвел перепланировку квартиры и в результате увеличил общую площадь помещения, в расчете используйте это увеличенное значение. Такое возможно, например, когда балкон соединили с жилой комнатой. Если перепланировки не было, тогда расчеты не должны измениться. Дело в том, что площадь балконов, лоджий, веранд и террас не включают в расчет платы за ЖКУ. Это предусмотрено статьей 157 Жилищного кодекса и Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.

Такой позиции придерживаются и суды. Например, Арбитражный суд Красноярского края удовлетворил исковое заявление теплоснабжающей организации и взыскал задолженность за отапливаемую площадь. При этом суд указал, что в общую площадь жилых помещений следует включать и площадь кладовых. Не учитывают только площадь «холодных» кладовых, в которых отопления нет. На это указывает постановление Госстроя России от 12.10.2000 № 103 «О внесении изменений в Методику планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства» (решение Арбитражного суда Красноярского края от 14.10.2009 № А33-10136/2009).

Можно ли иметь кладовку на лестничной клетке?

Правда ли, что кладовки оказались под запретом и как теперь в подъезде оборудовать место для колясок.

— Недавно в наш дом пришли пожарные, всё осмотрели и постановили убрать кладовки за мусоропроводом. Говорят, что это нарушает пожарную безопасность. За всё время, что мы живём в этом доме, ни разу не было таких претензий. Что можно сделать? Кладовка очень нужна!

Согласно Жилищному кодексу РФ, коридоры, подвалы, лестницы и лестничные площадки, относятся к общедомовому имуществу. В индивидуальную собственность они не передаются, а значит, занимать их под личные нужды и как-либо огораживать нельзя. Теоретически, вы можете принять решение об оборудовании кладовки на общем собрании собственников, как прописано в статье 36 Жилищного кодекса РФ. Но она будет принадлежать всем собственникам, а не жильцам какой-то конкретной квартиры (даже если те обустроили кладовку на свои деньги ещё до собрания собственников).

Как собственникам дома вернуть себе подвал?

Однако стоит иметь в виду, что существуют нормы противопожарной безопасности, которые значительно ограничивают ваше право распоряжаться общедомовым имуществом. Так, пункт 23 постановления Правительства РФ «О противопожарном режиме» запрещает размещать и эксплуатировать кладовые в лифтовых холлах, на лестничных клетках и в поэтажных коридорах. Также не разрешается хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы. То есть фактически в постановлении описаны почти все места в подъезде, где теоретически можно было бы разместить кладовую. Исключение составляет разве что подвал.

Как пояснили суть этого запрета в отделе надзорной деятельности и профилактической работы города Кирова, пути эвакуационных выходов на случай пожара не должны быть перекрыты. Если в кладовке что-то загорится, получится, что охваченный огнём пролёт лестницы преградит людям путь.

С другой стороны, по словам председателя совета дома по ул. Ленина, 20 Валерия Семенищева, правила противопожарной безопасности не настолько ультимативны, и, ориентируясь на нормативы, оборудовать кладовую всё же возможно. Правда, разобраться в них будет непросто. Нужно изучить Свод правил 1.13130.2009, СП 4.13130.2009, СП 54.13330.2011, а также «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Кто должен проверять и ремонтировать мой балкон?

Нарушения противопожарной безопасности пожнадзор выявляет по жалобам горожан, либо в ходе специальных рейдов в многоквартирных домах (правда, периодичность таких рейдов в ОНДПР нам не озвучили). Последнее упоминание в СМИ о такой массовой проверке, которое нам удалось найти, датировано ноябрем 2013 года, по её итогам были выявлены нарушения пожбезопасности, в том числе, связанные с кладовками.

В случае выявления нарушений пожнадзор выдаёт предписание УК или ТСЖ на их устранение. Если кладовую так и не демонтируют, штраф для управляющих организаций в соответствии с КоАП РФ составит до 200 тысяч рублей.

У нас в доме много мам с детьми до года. Пандусов в подъезде нет, в лифт с коляской не залезть. Как нам оборудовать место для хранения колясок, чтобы не приходилось каждый раз спускаться с ними по лестницам?

Как и в случае с кладовками, вопрос нужно вынести на общее собрание жильцов и подать заявку в управляющую компанию и ТСЖ. Необходимо, чтобы «за» проголосовали две трети жильцов. Затраты на оборудование и содержание колясочной понесут все собственники (их включат в строку «Содержание жилья»). И право пользоваться колясочной будут иметь все жильцы, а не только родители маленьких детей. Например, они смогут оставлять в колясочной велосипеды.

Однако и здесь есть нюанс. Оборудование колясочной также не должно противоречить нормам пожарной безопасности. Убедиться в этом достаточно сложно. Услуг независимой экспертизы в подобном вопросе в Кирове нет. А приглашение инспектора пожнадзора для того, чтобы убедиться, что колясочная не будет противоречить нормам, не практикуется. К тому же не факт, что сотрудники пожнадзора не выявят нарушений. Так что по большому счёту оборудование колясочной в доме, где колясочная в доме изначально не была запроектирована, происходит на страх и риск собственников.

Итак, коротко — о главном:

• Самовольно оборудовать кладовую в подъезде нельзя, это противоречит Жилищному кодексу.
• Собственники дома могут оборудовать кладовки, проведя общее собрание. Но эти помещения всё равно будут относиться к общедомовому имуществу и пользоваться ими смогут все жильцы на равных условиях.
• Согласно постановлению «О противопожарном режиме», кладовки на лестничных клетках и в поэтажных коридорах оборудовать нельзя.
• Если колясочная изначально не была запроектирована в доме, её можно оборудовать также по решению собственников и при условии соблюдения норм противопожарной безопасности.

Фото: Tasha Kot | vk.com/zlo43

Последствия незаконной установки

Ответственность в результате неправомерных действий:

• уплата административного штрафа;
• принудительное разрушение конструкции;
• потеря денежных средств, вложенных в обустройство.

Таким образом, законно ли возведение кладовки на лестничных площадках? Ответ будет положительным, при соблюдении условий: если это позволяет конструкция дома, есть документальное согласие жильцов и УК/ТСЖ, разрешение компетентных органов.

Стоимость в новостройке

Даже техническое помещение может иметь высокую стоимость, ведь это дополнительная площадь, которую можно использовать практично и выгодно. Разница за квадратный метр по сравнению с площадью квартиры – в 2-3 раза. В столице цена метра площади подсобного помещения может варьироваться от 40 000 до 80 000 рублей.

Зависит стоимость не только от метража, но и от времени покупки. Если приобретать кладовку в комплекте с квартирой, стоимость будет ниже по сравнению с той, которую придется заплатить через некоторое время после приобретения жилья.

Статью подготовил юрист по семейным и гражданским вопросам Антон Николаевич Щербак

Если статья была полезна — ставьте лайк, добавляйте в закладки.

Если вы не нашли нужную информацию, можете получить на нашем сайте БЕСПЛАТНУЮ юридическую консультацию. Свой вопрос оставляйте в комментариях или обратившись к консультанту сайта.

Общее собрание собственников

Выходит, что подъезд находится в собственности владельцев квартир. Соответственно, выделив себе определённую территорию, соорудив там стены, ограждения и повесив замок, будут нарушаться права соседей на доступ к общему имуществу многоквартирного дома и его пользование.

Что же нужно, что бы соорудить себе кладовку в подъезде законно? Для этого вам потребуется согласие остальных собственников квартир.

✓ П. 2 ст. 44 ЖК РФ разъясняет, что вопросы, которые касаются возведения сооружений и конструкций в общедомовом имуществе, разрешаются только на Общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Любой из собственников квартиры вправе организовать такое собрание. Для этого необходимо известить о собрании всех собственников, не ранее, чем за 10 дней. Для этого вы можете лично пройти по квартирам и собрать подписи на уведомлении о собрании, разослать заказными письмами или повесить в подъезде на первом этаже, что бы все его заметили. В уведомлении обязательно должна содержаться информация о человеке, который инициирует собрание, времени и месте его проведения и повестке дня (причина по которой организуется встреча).

✓ Существует так же возможность заочного собрания, в таком случае придётся пройти по квартирам и собрать подписи по существующим вопросам.

Если на общем собрании присутствует достаточно собственников, что бы от их общего числа на голосовании было 50 % голосов, то оно считается правомочным и состоявшимся. То есть, если меньше половины собственников на собрание не может прийти. Или же одни должны представлять интересы остальных (т.е. если кто-кто уже выразил письменно свою волю на счёт повестки дня и передал соседу, что бы он его представил на собрании). Если достаточного количества не набралось, можно пытаться собрать всех ещё раз.

Для того, что бы принять решение на счёт возведения конструкций в подъезде требуется то, что в законодательстве называется «решение квалифицированного большинства». Это 2/3 от всех собственников.

✓ То есть, для того, что бы создать свою личную кладовку в подъезде, потребуется, что бы на это согласилось 2/3 от всех собственников в многоквартирном доме.

Тут важно обратить внимание на то, что именно не только в подъезде надо спрашивать жильцов, а во всём доме.

Продажа

Существует возможность приобретения подсобного помещения в собственность. При каких условиях возможна такая операция, ведь вся площадь дома является собственностью жильцов квартир?

1. Если кладовка была куплена с квартирой по принципу соинвестирования, то и продать владелец может ее по собственному усмотрению. В данном случае не нужно согласие других жильцов МКД.
2. Прежде всего, нужно разграничить понятия помещений кладовых от общего имущества жильцов МКД. Что такое общее имущество дома? К нему по законодательству относятся те помещения, которые не входят в состав квартиры, используются для обслуживания более одного помещения в здании.

Таковым имуществом являются лестницы, чердаки, лифты, подвалы. Но кладовые не включаются в данное понятие. Такое правило относится к домам, продаваемым по договору долевого участия.

По ДДУ продается жилое помещение, по нему реализуется и нежилое. Квартиру можно приобрести вместе с нежилым помещением по договору соинвестирования, в результате чего возможна продажа такого имущества.

Самопроизвольный захват подвала

Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы. Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку. Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.

Поможет восстановить справедливость в данном случае подача иска в суд.

Кому принадлежит колясочная

К помещениям общей долевой собственности могут относиться:

• лестничные площадки;
• коридоры;
• лифты;
• подвалы;
• колясочные;
• чердаки;
• технические этажи;
• другие подобные помещения, в которых находятся коммуникационные системы или оборудование, предназначенное для обслуживания жильцов дома.

Но, с точки зрения закона, не все вышеперечисленные помещения могут находиться в собственности жильцов, проживающих в конкретном доме. Самое интересное, это то, что расположение коммуникаций в подобных помещениях не может быть основанием для того, чтобы отнести их к собственности жильцов дома.

Технические помещения, в том числе и колясочные, могут принадлежать балансодержателю дома (ЖЕКу, городу и т.п.).

Узнать информацию об истинном владельце колясочной можно, подав запрос в Росреестр. Если там не найдется никакой информации об этих квадратных метрах, то данная территория находится в общей собственности жильцов подъезда (дома).

Если же в реестре указан владелец (государство или город), то жильцы могут попытаться отвоевать эту территорию для дальнейшего ее использование по назначению.

Комментарий «Выберу.ру»

История иллюстрирует столкновение справедливости и закона. Да, во многих квартирах некуда ставить коляски, велосипеды, санки и прочее имущество. Однако закон непреклонен — этого делать нельзя. Вопрос размещения детского транспорта желательно решить ещё до появления детей.

Вопрос хранения личных вещей на общей территории регулируют следующие нормативно-правовые акты:

1. Жилищный кодекс РФ;
2. Гражданский кодекс РФ;
3. Правила содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491);
4. Закон № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»;
5. Правилами противопожарного режима в Российской Федерации (Постановление Правительства РФ от 25.04.2012 № 390);
6. Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170);
7. СП 1.13130.2009. «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (Приказ МЧС России от 25.03.2009 N 171) и другими.

В Жилищном кодексе (ст. 36 и 37) сказано, что межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы — общедомовое имущество и пропорционально принадлежит всем владельцам квартир. Однако это вовсе не значит, что им можно пользоваться в своё удовольствие. Надо заручиться письменным согласием всех жильцов. То есть, не только ближайших соседей или соседей по подъезду, а всех жильцов.

Если это удалось, то при хранении надо соблюсти правила, которые прописаны в п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме:

• безопасность жизни и здоровью граждан;
• сохранность;
• доступность жилых и нежилых помещений. То есть, не должно перекрывать входы и выходы.

Но всё, что сказано выше, обесценивается п. 3.2.16 Правил технической эксплуатации жилищного фонда, где сказано, что размещение на лестничных площадках бытовых вещей, оборудования, инвентаря и других предметов не допускается. Входы на лестничные клетки и чердаки не должны быть загромождены. Это связано с нормами противопожарной безопасности, о чём и говорил сотрудник МЧС.

За это предусмотрен административный штраф от 2 до 3 тыс рублей по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ. Соседям даже не придётся жаловаться — сотрудники пожарной инспекции устраивают рейды по подъездам в поисках нарушителя. Если хозяина имущества не удастся найти, то оштрафуют управляющую компанию, а штрафы для них выше — до 200 тыс рублей.