Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Коммерческая недвижимость – объекты для получения прибыли

Oбъeкты кoммepчecкoй нeдвижимocти — этo пoмeщeния, здaния, coopyжeния и yчacтки, кoтopыe пpeднaзнaчeны для извлeчeния пpибыли пyтeм cдaчи в apeндy или вeдeния пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти нeпocpeдcтвeннo coбcтвeнникoм. Bлaдeльцeм кoммepчecкoгo oбъeктa мoжeт быть кaк юpидичecкoe, тaк и физичecкoe лицo. Дoxoднocть кoммepчecкoй нeдвижимocти — этo глaвный кpитepий ee oцeнки.

Глaвныe ocoбeннocти кoммepчecкиx oбъeктoв

Интepecнo! Для cpaвнeния пpивeдeм жилыe oбъeкты, кoтopыe нe пpинocят пpибыль, нe oкyпaютcя и пpoxoдят aмopтизaцию в пpoцecce экcплyaтaции — пpи cтaбильнoй cитyaции нa pынкe мoгyт пoтepять в цeнe.

Что такое коммерческая недвижимость

Инвестировать на сегодняшнем рынке недвижимости можно в ряд категорий объектов. Основные два направления – это рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Что касается жилой недвижимости, то здесь все просто – это квартиры в новостройках и вторичном рынке, а также индивидуальные дома. Инвестировать в жилье просто, вам необходимо найти желаемый объект на рынке и приобрести его для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Риски на рынке жилья минимальные и основную их часть несет застройщик.

Инвестиции в коммерческие площадки, в отличие от вложений в жилье, имеют массу особенностей. Во-первых, коммерческих видов объектов на рынке гораздо больше, это любые площадки, которые используются в коммерческих целях. Во-вторых, коммерческая недвижимость способна приносить гораздо большую прибыль, так как она часто зависит от успешности бизнеса и если проект оказался востребованным, коммерческий объект приносит соответствующий высокий доход. В-третьих, рынок коммерческих объектов более рискованный и в отличие от жилья объекты имеют свойство как быстро дорожать, так и дешеветь – в зависимости от условий на рынке. Одним словом, инвестиции в недвижимость более сложный способ заработка, чем вложение в жилье, но при правильном подходе он способен приносить гораздо большую прибыль.

Минус: ЗПИФ не выходят на биржу. Плюс: максимальная мотивация к компетентному управлению объектом для увеличения прибыли

Согласно законодательству, из всех паевых инвестиционных фондов недвижимым имуществом могут владеть лишь ЗПИФы. Паи ЗПИФов не имеют обращения на бирже, и на них не распространяется обязанность управляющей компании выкупать такие паи по первому требованию. Эти обстоятельства, безусловно, ограничивают ликвидность таких паев. Однако существует и внебиржевой оборот этих инструментов. Чем более качественный актив составляет имущество фонда, чем более эффективно управляется имущество фонда, чем более профессионально работает учредитель фонда, тем выше ликвидность таких паев. Компании наподобие AKTIVO предоставляют своим пайщикам услуги по внебиржевому вторичному обращению паев. Поэтому, если кто-то из пайщиков в силу каких-либо причин решает продать свои паи, менеджеры всячески этому способствуют. Но в конечном итоге цену определяют продавец и покупатель паев. И сделка происходит только тогда, когда достигнута договоренность между сторонами. Внебиржевой вторичный оборот паев компании за прошедшие 12 месяцев составил порядка четверти миллиарда рублей. Доходность по первым фондам инвестиционной компании AKTIVO составляет в этом году около 11%. Это очень хороший показатель на сегодняшний день.

Не многие пайщики готовы продавать сейчас такие инструменты. Залог эффективности — в грамотном управлении. Организуя фонды, инвестиционные компании привлекают для управления имуществом профессиональные управляющие компании, организованные системообразующими российскими банками. Вероятность отзыва лицензии такой управляющей компании примерно соответствует вероятности отзыва лицензии у самого системообразующего банка — крайне низкая. Даже если это произойдёт, имущество фонда всегда обособлено от имущества управляющей компании, поэтому повода беспокоится в отношении потери актива не возникает.

Элементом сервиса, с одной стороны, и базой для эффективной работы схемы управления, с другой, служит тот факт, что управляющая компания должна очистить доход пайщика от всех трат, прежде чем перечислить ему прибыль. Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, уплачивают НДФЛ по ставке, установленной действующим законодательством. В настоящий момент времени — это фиксированная ставка в 13%. НДФЛ удерживается налоговым агентом — управляющей компанией, которая осуществляет выплату инвестиционного вознаграждения. Никаких выплат самому пайщику производить не требуется. Что касается комиссий — их точный размер определяется правилами доверительного управления инвестиционных фондов недвижимости. По фондам, учреждаемых инвестиционной компанией, действует универсальное правило в части комиссии — её размер составляет 12,5% от чистого операционного дохода (ЧОД) фонда и включает в себя как вознаграждение, так и все затраты на управляющую компанию, спецдепозитарий и спецрегистратора. ЧОД — это разница между поступлениями и расходами фонда, которая за вычетом комиссии за управление подлежит распределению пайщикам. Ввиду такой привязки к финансовому результату компания мотивирована на проведение регулярной работы, нацеленной на его увеличение.

Фонды недвижимости в соответствии с законодательством об инвестиционных фондах могут быть созданы на предельный срок в 15 лет. По истечении срока действия фонда имущество реализовывается, и пайщики получают соответствующую долю от собранных от продажи средств. Не продать объект невозможно. При введении объекта в фонд объект проходит очень серьезную многоуровневую верификацию и является полностью проверенным без каких-либо юридических рисков. Объекты в фонде всегда регулярно технически обслуживаются. Такие объекты всегда можно реализовать — это полностью рыночные активы. С учётом инфляции и ежегодной индексации арендных ставок вряд ли можно предположить, что на 15-летнем горизонте объект будет продан за сумму меньшую, чем цена покупки. Но продажа объекта — не единственный вариант. В любой момент пайщики фонда решением общего собрания могут продлить его действие на срок до 15 лет. Если пайщики довольны результатами фонда, какой смысл продавать объект и отказываться от регулярного дохода? В этом году пайщики большинства ранее созданных фондов проголосовали за продление срока действия фондов на 15 лет.

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.

Офисная недвижимость

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.

Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.

На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.

Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.

Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.

Читать еще:  Образец ведения домовой книги и порядок получения выписки из нее

Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.

Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.

Стрит-ритейл

Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.

Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.

Способы заработка на коммерческой недвижимости

Необязательно покупать готовый коммерческий объект — вы можете купить его на любой стадии строительства или же соорудить самостоятельно, ведь способов заработка с таким инвестиционным инструментом существует сразу несколько. Что выгоднее, купить коммерческую недвижимость или построить самому, я расскажу далее в статье.

Покупка готовой и благоустройство

В центре города коммерческие помещения не должны пустовать. Даже если они пришли в упадок или выглядят не совсем презентабельно, то можно их выкупить отремонтировать, оборудовать и продать или сдать в аренду с хорошей выгодой. Ведь коммерческая недвижимость от застройщика будет стоить в разы дороже, чем сооружение, которое видало виды.

Как я уже отметила выше, в центре города каждый квадратный метр земли может быть использован и принесет прибыль своему владельцу. Например, если возле только открывшегося гипермаркета пустует территория или стоит заброшенное здание, то мудрый инвестор сразу оценит данный объект, как потенциально выгодный. Открывшийся крупный супермаркет привлечет большое количество потребителей в этот район, а значит все близлежащие коммерческие объекты также выгодно располагать в этой местности.

Строительство новой недвижимости

Преимущество строительства с нуля в том, что инвестор может сам выбрать где, как и для чего будет построена коммерческая недвижимость. Если вы избираете этот способ заработка на подобных объектах, то сами сможете выбрать наиболее выгодный район, расположение, спланировать особенности постройки и ее оформления.

Дело в том, что, проанализировав особенности того или иного района, вы можете заранее, по имеющейся инфраструктуре, определить какие коммерческие объекты будут актуальны через год или несколько лет, а значит новое сооружение будет пользоваться спросом и принесет отличную прибыль.

Инвестирование в готовое помещение

Вложить средства в уже готовый арендный бизнес – наиболее простой вариант, но он также имеет некоторые нюансы. К примеру, вы должны не просто купить уже готовое здание под магазин или кафе, но и оценить почему его продают – не по той ли причине, что данный объект расположен в невыгодном месте и попросту не приносит дохода своим владельцам?

Как инвестировать в бизнес читайте в отдельной статье блога. Кроме того, что выкупить готовое сооружение и сразу же выручить с него деньги, продав или сдав в аренду, инвестор может выручить из него максимум и, не только инвестировать в недвижимость, но и в бизнес. Конечно, для этого необходимо иметь определенные знания и умения, а также объективно оценивать, сможет ли данное предприятие в будущем развиваться и приносить прибыль.

Коммерческая недвижимость является весьма выгодным инвестиционным инструментом, обгоняя по прибыльности даже жилую недвижимость, которая нынче пользуется таким спросом. Тем не менее, чтобы вложить средства в такой объект, необходимо иметь определенный опыт в инвестициях и уметь анализировать и прогнозировать, сколько конкретный объект недвижимости при имеющихся условиях сможет принести профит. Если вы хорошо владеете конъюнктурой рынка, то вполне сможете стать успешным инвестором в этой сфере и зарабатывать очень крупные суммы.

Как найти арендаторов

Сделать это можно тремя основными способами: через агентства недвижимости, частных брокеров и самостоятельно с помощью информационных площадок или соцсетей.

Также распространена практика поиска арендаторов с помощью профессиональной управляющей компании с собственным отделом аренды, в ведении которой находится объект. В большинстве случаев комиссия за подбор арендатора составляет сумма, равная 1–1,5 месяца аренды.

Передача объекта в доверительное управление выгодна только в том случае, если у инвестора нет серьезного опыта такого бизнеса. Связано это с тем, что арендная недвижимость подразумевает большое количество работы с документацией и постоянную коммуникацию с арендаторами, обслуживающими организациями, муниципальными и городскими службами.

СоветЕсли речь идет о небольшом помещении с постоянным и стабильным арендатором, заключившим долгосрочный договор, или с маленьким арендным потоком (до 100 тыс. руб. в месяц), то можно обойтись и своими силами — были бы время и желание. В крайнем случае, можно взять разовую консультацию у юриста, бухгалтера и брокера.

Однако если мы говорим о нескольких разных объектах или отсутствии свободного времени, то лучше довериться профессионалам — компетентным компаниям с опытом и хорошей репутацией. Не рискуйте: неправильный выбор компании может обернуться потерей денег, нервов и времени. В работе с профессиональной УК есть ряд преимуществ:

  1. Уже сформированный пул арендаторов разной направленности и налаженные контакты с большим количеством агентств и частных брокеров, а также более высокие бюджеты на маркетинг.
  2. Оперативное взаимодействие с инженерными службами для решения сложных задач по запросу арендатора, т. к. и те и другие состоят в одной структуре.
  3. Оплата за результат — в нашем случае это заключение договора аренды на условиях, которые дают покупателю заявленную при продаже недвижимости доходность.

Некоторые застройщики предлагают покупателям не просто покупку коммерческой недвижимости, а пакет услуг: при приобретении объекта даже на самой ранней стадии проекта специалисты консультируют покупателя по ожидаемым на выходе ставкам аренды и формату потенциальных арендаторов. Далее ищут арендатора, отвечающего запросу, и фиксируют согласованные с арендатором условия в договоре аренды, составленном юристами компании. Этот документ защищает интересы собственника на весь срок его действия.

Если вы приобретаете объект на ранней стадии строительства, не стоит ждать, что арендатор будет найден на «котловане»: сейчас многие крупные ритейлеры имеют горизонт планирования не более шести месяцев. А небольшие арендаторы и вовсе не хотят «замораживать» средства в виде обеспечительного платежа, перечисляемого арендодателю в подтверждение намерений.

По опыту реализации большинства наших объектов, максимальный спрос на помещения стрит-ритейла на первых этажах приходится на первые два–три месяца после ввода объекта в эксплуатацию. Сезонность тоже играет свою роль: мы отмечаем повышенный спрос на аренду в периоды с августа по октябрь, а также с конца февраля по апрель.

Читать еще:  Можно ли Оформить Дарственную на Двоих Человек в Равных Долях

Наиболее стабильными арендаторами являются сетевые компании, у которых есть опыт, понимание работы в новых точках и значительная подушка безопасности на случай сезонной просадки спроса. Однако сумма необходимых стартовых инвестиций с таким арендатором будет выше.

Факторы, влияющие на эффективность инвестирования

Мы не можем контролировать рост или падение курса валют, но можем подстраиваться под условия внешних факторов и извлекать максимальную выгоду из сложившихся ситуаций.

Все внешние факторы условно можно разделить на 4 группы:

  • политические,
  • экономические,
  • технологические,
  • социальные.

Каждая группа оказывает свое влияние на эффективность вложений, срок окупаемости и прибыльность инвестиций, а также на возможные риски.

Наиболее влиятельными являются:

  1. Политические. Эта группа включает в себя изменения, которые происходят на государственном уровне и напрямую влияют на условия ведения бизнеса. В первую очередь, это законодательство той страны, в которой Вы собираетесь инвестировать. Политические риски обычно проявляются в резких изменениях законодательства, что не всегда выгодно для инвесторов.
  2. Экономические. Отражают общую экономическую ситуацию в стране. Также, они рассматривается с точки зрения затрат на инвестиции и их прибыльность в будущем. Один из ярких примеров влияния экономических факторов на бизнес — изменение курса валют, который мы рассматривали ранее.

Технологические и социальные факторы, в нашем случае, только косвенно влияют на инвестирование в коммерческую недвижимость. Однако, именно они влияют на конкурентоспособность объекта и выгоду от вложений.

Способы получения прибыли от инвестиций

Существует два разных способа получения прибыли от вложения инвестиций в недвижимость: вы можете получать прибыль от сдачи её а аренду либо от перепродажи коммерческой недвижимости.

При этом, первый способ – предполагает получение регулярного дохода, второй же носит разовый характер.

Как и любая деятельность, инвестирование в объекты недвижимости предполагает наличие своих плюсов и минусов.

К плюсам такого вложения денег можно отнести:

  • обеспечение сохранности Ваших вложений;
  • снижение влияния инфляционных процессов на Ваш капитал;
  • обеспечение Вам регулярного и достаточно высокого дохода;
  • возможность контролировать вложенный капитал.

Но существует и ряд рисков инвестиций в недвижимость:

  1. Очень высокая стоимость инвестирования;
  2. Низкая ликвидность, т.е не слишком высокая востребованность коммерческих объектов на рынке недвижимости при продаже, или же снижение ликвидности в период эксплуатации объекта недвижимости;
  3. Длительная окупаемость объекта инвестирования;
  4. Высокая степень ответственности при эксплуатации коммерческих площадей, необходимость делать дополнительные финансовые вложения и т.д.;
  5. Возможные финансовые потери и т.д.

Стоимость

Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:

  • площади;
  • места расположения;
  • состояния помещения;
  • окружающей инфраструктуры.

Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.

При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).

Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.

Виды дохода с коммерческой недвижимости

Жилая недвижимость менее популярна, чем коммерческая недвижимость. Москва имеет большие перспективы в области получения дохода от таких объектов.

С помощью коммерческой недвижимости получают активный и пассивный доходы.

Активный — это доход, который требует активной деятельности. В случае прекращения деятельности прекращается и заработок.

Пассивный — доход, не зависящий от постоянной работы и не требующий личного присутствия. Он имеет множество преимуществ и является для многих пределом мечтаний.

Коммерческая недвижимость – это возможность получения именно пассивного дохода.

Все, что нужно знать о коммерческой недвижимости

Недвижимость — один из самых стабильных и наименее рискованных активов, которые могут приносить доход даже в самые сложные времена. Любой бизнес требует специальных знаний и многоуровневой подготовки, тогда как процесс сдачи объектов в аренду интуитивно понятен многим. Однако и в этой сфере есть нюансы, о которых лучше знать заранее, ведь чем более подготовленным вы приступите к какому-либо виду деятельности, тем больше шансов на успех. Даже если риски минимальны, а прибыль гарантирована, почему не сделать ее больше и не уберечь себя от возможных неприятных неожиданностей?

Так что же нужно знать о коммерческих объектах? Казалось бы, у всех есть примерные понятия о том, что влечет за собой владение недвижимостью, какие это расходы и как можно использовать ее для собственной прибыли. Но одно дело общие представления, другое — конкретные факты и цифры. С ними мы и будем разбираться, учитывая, что они нередко обновляются.

Как правило, многие впервые занявшиеся коммерческими площадями основывают свои планы и расчеты на расхожих сведениях о сдаче в аренду жилых помещений и бывают очень удивлены, когда на поверку все оказывается не совсем так, как они себе представляли. Если вы до сих пор не сталкивались с управлением какой-либо недвижимостью вообще, тем более будет полезно уяснить базовые нюансы этого вида бизнеса.

Что может быть коммерческой недвижимостью?

В ответе на этот вопрос в первую очередь следует опираться на букву закона, потому что в конечном счете именно с ее помощью или противодействием будут решаться любые спорные моменты. Хотя лучше, конечно, чтобы они вообще никогда не возникли.

Коммерческой недвижимостью по сути могут быть все объекты нежилого фонда, но в названии заключается основное: их назначение в получении прибыли.

Теоретически под это определение попадают и объекты некапитального строительства, и еще не введенные в эксплуатацию, но последние — долгосрочное вложение, оформляющееся по договору соинвестирования и еще не имеющее свидетельства о собственности. Соответственно, вы не сможете приступить к управлению ими сразу после оформления сделки. Как правило, обычно все-таки рассматривают капитальные объекты, получившие статус собственности, зарегитсрированные в Росреесте. Их приобретают по обычному договору купли-продажи, и сразу после оформления права собственности покупателя он может приступать к действиям, направленным на получение прибыли.

В чем отличие коммерческой недвижимости от некоммерческой?

В вашем статусе как владельца и вытекающих из него правах и обязанностях. Владея некоммерческой (как правило, жилой) недвижимостью, вы остаетесь физическим лицом, а площади такого рода рассматриваются просто как ваше имущество. Вы можете постоянно сдавать их по договору найма, не регистрируя при этом юридическое лицо. Можно даже не регистрировать ИП, отчитываясь перед налоговой службой как самозанятый гражданин и уплачивая налог на профессиональный доход. Нужно только учесть, что это возможно только при условии, если годовой доход от сдачи помещения в аренду не превышает 2,4 миллиона рублей. В противном случае налог существенно повысится — до обычных ставок: для физлица-резидента это будут стандартные 13 %, для индивидуальных предпринимателей процент высчитывается в зависимости от применяемой системы налогообложения, как правило, 6 процентов. К тому же стоит помнить о том, что, к сожалению, многие собственники жилых помещений и вовсе занимаются сдачей в аренду, никак не афишируя свою деятельность и не уплачивая налоги. Мы такую позицию не поддерживаем.

Читать еще:  Порядок и процедура снятия жильцов с регистрационного учета в частном доме

Если же вы владеете коммерческой недвижимостью, вы тоже можете оставаться физическим лицом, но вы обязаны осуществить определенные действия. Систематически сдавая коммерческие помещения, вы занимаетесь предпринимательской деятельностью, которая требует соответствующей регистрации (как индивидуального предпринимателя). Кстати, зарегистрированную таким образом площадь можно использовать и для жилья. Именно такой вариант и представляют собой ставшие распространенными в последнее время апартаменты. Однако надо учитывать, что налог на имущество на них гораздо более высокий, чем на помещения, оформленные как жилые.

Конечно, юридическое лицо тоже может приобрести коммерческую недвижимость. Тут надо учитывать, что право на владение объектом может распространяться на всех имеющих доли в уставном капитале. как на физических так и юридических лиц. Кстати, данные сделки подлежат обязательному заверению у нотариуса.

Покупка недвижимости. Как выбрать? Что делать?

Первое, что надо понимать: коммерческая недвижимость существенно дороже некоммерческой — и при покупке, и при сдаче в аренду (естественно, стоимость прямо пропорциональна, иначе никто не был бы заинтересован в такого рода сделках). Разница в цене основывается на самой сути владения разными видами помещений. Коммерческие площади по определению предполагают использование для получения прибыли (неважно, самим собственником или арендатором). Это их основное назначение. Некоммерческая недвижимость призвана служить совсем иным целям. Возможность сдавать ее в аренду — лишь побочная опция. При этом предполагается, что арендатор не может получать прибыль за счет того, что он взял в аренду такое помещение. Собственник просто предоставляет ему право пользоваться своим имуществом за плату.

Приобретая коммерческую недвижимость, вы должны четко понимать, что это актив и он не должен простаивать, поэтому необходимо заранее просчитать, каким образом вы будете получать прибыль. Конечно, выгоднее сразу иметь всю сумму, потому что кредитные условия в банках для таких объектов гораздо жестче, чем для жилых: выше минимальный первоначальный взнос, сложнее оформляется сделка, больше сопутствующих расходов.

Если вы приобретаете коммерческие площади для собственных нужд, необходимо лишь определиться, по карману ли вам их приобретение и содержание и соответствуют ли они целям вашего бизнеса: для кого-то важны будут технические возможности помещения, кому-то принципиальна высокая проходимость и так далее. В случае, если вы рассматриваете это как вложение средств с целью получения прибыли, необходим анализ рынка в долгосрочной перспективе и на текущий момент. Естественно, при первом рассмотрении кажется, что помещения с привлекательными параметрами и хорошим расположением всегда имеют больше шансов на привлечение арендаторов. И во многом это, конечно, справедливо, ведь бизнесмену невыгодно снимать и обслуживать объект, который не в состоянии обеспечить хоть какой-нибудь оборот, даже если цена крайне мала. Но множество других факторов также может играть роль. Во-первых, у ликвидного помещения ожидаемо выше арендная ставка, но и цена на рынке купли-продажи будет соответствующей. К тому же не стоит сбрасывать со счетов текущую экономическую ситуацию. Надо понимать, есть ли на данный момент достаточное количество арендаторов, способных стабильно платить данную аренду. Как бы хорош ни был товар, когда у покупателей нет на него денег, он не продастся. Во-вторых, можно идти по не совсем очевидному пути и вместо того, чтобы пытаться удовлетворить спрос широкой аудитории, стараться занять более узкую нишу. Определенного рода помещения не пользуются бешеным спросом у всех, но бывают всегда нужны определенной целевой группе.

Главное, что вам нужно будет сделать, помимо экономических расчетов (конечно, никто не требует от вас никаких документов такого рода, но лучше все-таки составить бизнес-план — хотя бы «для себя», «в голове»), — проверить юридическую чистоту сделки. Здесь лучше обратиться к специалистам, если у вас нет достаточных юридических знаний. Хотя договор купли-продажи по закону необязательно заверять у нотариуса, рекомендуем все же сделать это для собственной безопасности.

Какие налоги необходимо платить?

Сейчас самое время освежить сведения о том, какими налогами облагается коммерческая недвижимость, т.к. с 1 января 2020 года как раз вступил в силу новый Федеральный закон (№ 325-ФЗ). Изменения, которые в нем зафиксированы, касаются недвижимости. Теперь при условии, что собственником является физическое лицо, если кадастровая стоимость объекта определена, налог тоже высчитывается именно исходя из нее (соответствующие сведения хранятся в Росреестре). Рыночная стоимость в таком случае не имеет значения. Раньше эта норма не была однозначно зафиксирована в законодательстве, хотя страна давно перешла на кадастровую систему налогообложения.

Размер налога зависит от выбранной вами системы налогообложения, возможной для вашей формы регистрации — либо как индивидуального предпринимателя, либо как одного из видов юридических лиц.

Необходимые документы

На этапе подготовки к оформлению сделки ваша главная задача — проверить документы продавца и проследить за тем, чтобы договор купли-продажи был грамотно составлен. После подписания Договора необходимо провести государственную регистрацию права собственности и получить выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости. На сайте Росреестра вы сможете найти список документов, которые нужно для этого предоставить.

В статус нежилого помещения можно перевести и некоторые жилые объекты. В разных регионах этот процесс проходит по-разному. В Москве достаточно обратиться в МФЦ или даже подать документы через электронную форму. До 2015 года это было сделать значительно проще.

Помните, что любые перепланировки необходимо согласовать и получить акт приемочной комиссии, технический план и выписку из ЕГРН с новыми сведениями.

Процесс сдачи в аренду. Получение прибыли

Есть два пути, определяющих дальнейшие действия. Вы можете либо самостоятельно заниматься сдачей недвижимости в аренду, идя эмперическим путем и совершая множество дорогостоящих ошибок, либо передать ее в доверительное управление компании, например, Ритейл-Риэлти. В первом случае вы не несете никаких регулярных расходов, кроме уплаты налогов. Во втором случае за услуги вы платите определенный процент от арендного дохода (в среднем на сегодняшний день комиссия составляет около 10 %). Передача в доверительное управление — это снижение ваших рисков, избавление от проблем, связанных с поиском арендаторов и переговоров с ними, проверкой и составлением документации, взаимодействием с коммунальными службами, регулярными осмотрами объектов и прочими сложностями, связанными с этим процессом.

Информация от партнеров по недвижимость в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Италии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Директор управляющей компании, эксперт по недвижимости

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector