Коммуналка

Права и обязанности жильцов в коммунальной квартире

Коммунальные квартиры по-прежнему присутствуют в жилом фонде страны. Законодательство не дает четкого определения данной формы совместного проживания граждан. Но обитатели таких квартир наделяются правами. У них присутствуют и определенные обязанности. Любая коммунальная квартира требует от проживающих в ней лиц соблюдения правил общежития. Закон разрешает продавать помещения в таких жилищах, а также их приватизировать, но при этом необходимо учитывать отдельные нюансы.

Что такое коммунальная квартира: определение по закону

Коммунальной называется квартира, в которой проживает несколько собственников, которых чаще всего не связывают родственные отношения.

У каждой комнаты есть свой владелец, который может распоряжаться ей в соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ. Также в коммунальной квартире имеются помещения общего пользования: туалет, ванная, кухня, кладовая, прихожая. Именно они зачастую становятся причиной конфликтов проживающих в квартире людей.

Понятие «коммунальная квартира»

На сегодняшний день в обиходе распространена такая дефиниция как «коммуналка». Но если проанализировать современное законодательство, то данное понятие не имеет юридической силы. Поэтому при раскрытии данного жилищного вопроса следует применять термин «коммунальная квартира».

Что собой представляет коммунальная квартира? Одним из явных недостатков современного ЖК РФ считается то, что он не дает ясного определения понятию коммунальная квартира. Это обуславливает собой возникновение многочисленных неясностей и противоречий в законодательстве, в частности, кодексах и законах, действующих на территории отдельных субъектов РФ.

Попытку трактовки понятия коммунальная квартира предпринимали множество юристов и ученых, но дать точное определение этой категории жилья не решится даже самый опытный адвокат. Если проанализировать весь накопленный теоретический опыт, то можно вывести обобщенную дефиницию.

Коммунальная квартира – это квартира, которая состоит из нескольких комнат, принадлежащих либо по договору соцнайма, либо на праве собственности. При этом ключевым фактором коммунального проживания является наличие двух и более собственников.

Безусловно, подобная трактовка носит формальный характер, но, несмотря на это, не противоречит ЖК РФ. Кроме того, подтверждает данную точку зрения и классификация коммунальных квартир, которая зафиксирована в Жилищном кодексе:

• квартиры, жилые комнаты которые используют наниматели для проживания после официального заключения договора соцнайма с государством;
• квартиры, подразделенные на комнаты, которые принадлежат владельцам на праве собственности;
• квартиры смешанного типа, которые подразумевают проживание под одной крышей как нанимателей по договору найма, так и хозяев комнат.

к содержанию ↑

Отличия от общежития

Оба вида жилищ подразумевают совместное проживание на одной территории посторонних людей. У каждого в собственности находится жилое помещение. Остальным пространством все соседи пользуются наравне. При этом правила ведения быта в коммуналке задают ее жители. Они сами составляют график уборки и нормативы пользования общественной площадью. А стандарты поведения в общежитии обычно регулирует комендант. Выделяются и другие различия между этими видами недвижимости.

Главное отличие общежития от коммунальной квартиры – в целевом предназначении. Коммуналки предоставляются гражданам по решению властей вне зависимости от места работы и статуса людей. Размещаться такие объекты могут в любой части города. А места в общежитиях распределяются по производственному принципу. Туда заселяют тех, кто трудится на одном предприятии, учится в одном учебном заведении. По этой причине находится такая недвижимость недалеко от вуза или места работы. Это временное пристанище, которое нельзя сделать своей собственностью. А с коммунальной квартирой такой вариант возможен.

Хоромы Галины Польских

Из зала спросили, какая у советской звезды квартира. У Гали [Галина Польских] была двенадцатиметровая комната в коммуналке, где они жили вчетвером: Галя, ее муж, дочка и Галина мама. А Гале обещали дать к Новому году комнату 20 метров. И она выдала мечту за действительность и сказала:

— Двадцать пять квадратных метров!

Переводчица не знала, что такое «квадратные метры», и перевела:

— Двадцать пять комнат.

В зале возмущенно загудели. Наши эмигранты — потому что поняли, что француженка неправильно перевела, а французы — потому что удивились. Какой-то господин крикнул, что он разочаровался в социализме: таких апартаментов даже у французских звезд нет.

Г. Данелия «Безбилетный пассажир».

1. Одоевцева И. На брегах Невы. На брегах Сены. М. 2016. С. 370.

2. Орлов И.Б. Советское жилищное хозяйство в 1920-1930 гг.: между классовой линией и самоокупаемостью.// Современные проблемы сервиса и туризма. Т. 8. 2014. N 2. С. 81.

3. Зощенко М. Кризис. //Избранное. М. 1978. С. 120.

4. Чуковский К.И. Дневник. 1901-1969. Т. 2. 1930-1969. М., 2003. С. 6.

5. Ардов В. Этюды к портретам. М., 1983. С. 88.

6. Зощенко. М. Нервные люди.// Избранное. М. 1960. С. 14.

7. Самойлов Д. Памятные записки // Знамя. 1990. N 9. С. 155-156.

8. И. Грекова. Вдовий пароход // М, 1998. С. 209.

9. Бессмертный Ю.Л. 22 июня 1941 года. Из дневниковых записей // Одиссей. Человек в истории. 1993. М., 1994. С. 232-239.

10. Советская жизнь. 1945-1953/ Сост. Е.Ю. Зубкова. М., 2003. С. 178.

11. Гранин Д. Эта странная жизнь. М. 1975. С. 59.

Сапожники с сапогами и без

А что у нас с добычей газа? Газ у нас добывают тоже не только в Иркутске. Например, газовые месторождения есть в Астрахани, в Новосибирске ведет работу «Новосибирскнефтегаз» (хотя больше, конечно, нефть, чем газ), растет объем добытого газа в Красноярске. Тем не менее, ни в одном из этих регионов газ не стоит меньше трех рублей, как в Иркутске. Более того — в Красноярске голубое топливо и вовсе одно из самых дорогих в стране (6 рублей 27 копеек) — дороже только в Волгограде (8 рублей 97 копеек), который находится всего-то в 300 километрах от астраханского газоконденсатного месторождения.

С ценами на холодную воду все тоже довольно странно. Стоимость кубометра, как оказалось, не зависит ни от размера города (в миллионном Новосибирске воде дешевле, чем в маленькой 500-тысячной Астрахани), ни от близости крупных водных артерий (впрочем, все города России стоят вблизи той или иной крупной реки), ни от средней зарплаты в регионе (если уж учитывать зарплаты коммунальщиков). А от чего тогда она зависит? А мы не знаем.

С горячей водой попроще — в среднем она в 6 раз дороже, чем холодная , вот и все.

А цены на мусор и вовсе демонстрируют единство и равноправие. По всей стране мусорные операторы слились в едином порыве брать по 90 рублей с человека в месяц. А вот про качество вывоза мусора можно спорить бесконечно. По крайней мере, судя по отзывам в соцсетях, жители Казани довольны чистотой своих улиц, а жители Самары — нет. Но, возможно, дело здесь в излишней придирчивости некоторых граждан, а не в объективных проблемах с вывозом (кто мы такие, чтобы судить?).

Как рассчитывается плата за жилищно-коммунальные услуги

Все платежи делятся на три блока: содержание жилья, коммунальные и прочие услуги.

Это все услуги, оказываемые управляющей компанией: уборка в подъезде и на придомовой территории, обслуживание и ремонт лифтов, вывоз мусора и т.д., а также взносы на капитальный ремонт.

Содержание жилья

С 2017 года сюда также включены расходы ресурсов (газа, электричества и воды) на общедомовые нужды. Для их расчета управляющая компания складывает расходы ресурсов в каждой квартире и вычитает полученную сумму из показаний общедомового прибора учета потребления соответствующего ресурса. Полученная разница распределяется между всеми собственниками жилья пропорционально площади квартир.

Коммуналка

Это платежи за электроэнергию, газ, воду — горячую и холодную, услуги водоотведения и отопление без учета общедомовых нужд.

Расход энергии, воды и газа рассчитывается исходя из показаний счетчиков или по нормативам, установленным в регионе, если счетчики в квартире не установлены. Чтобы рассчитать объем услуг по водоотведению, складывают показатели израсходованной холодной и горячей воды.

Плату за отопление рассчитывают по показаниям общедомового счетчика тепловой энергии в соответствии с метражом квартиры.

Обратите внимание! Если собственник заключил договор на поставку ресурса не через управляющую компанию, а напрямую с ресурсоснабжающими организациями, то и рассчитываться нужно будет с ними самостоятельно.

Прочие услуги

Это домофон, охрана, доступ к общей телевизионной антенне и прочее.

Услуги по управлению домом и содержанию общедомового имущества (например, обслуживание домофона) оказывает управляющая компания. Собственники решают, какие именно услуги они хотят получать, а УК определяет тарифы по данным услугам.

Услуги, не связанные с домом и общедомовым имуществом (например, общая телевизионная антенна), предоставляются сторонними организациями. Их стоимость и условия предоставления должны быть указаны в договоре.

При этом плата за них может как учитываться в едином платежном документе, так и приходить отдельной квитанцией.

А вот за это платить не нужно

Недобросовестные управляющие компании могут включить в квитанцию дополнительные расходы, которые собственники жилья не должны покрывать. Например, на озеленение двора или установку скамеек. Эти действия незаконны.

Застройщик должен благоустроить территорию в соответствии с проектом ЖК и планом благоустройства — это его ответственность и расходы.

Что включает перечень жилищно-коммунальных услуг для граждан

Оплата услуг ЖКХ начисляется двумя способами:

• по показаниям индивидуальных приборов учета;
• по нормам потребления, рассчитанным согласно утвержденным методикам, в зависимости от количества прописанных на жилплощади.

Установленные индивидуальные приборы учета подлежат опломбированию перед пуском в работу. В обязанности потребителей входит регулярное предоставление информации о показаниях счетчиков в управляющую или коммунальную компанию. Владелец отвечает за целостность пломб и своевременность поверок счетчиков.

При неисправности прибора или просроченной поверке счетчика оплата производится по утвержденным нормативам. Далее – детальнее о предоставлении различных жилищно-коммунальных услуг.

Электроэнергия

Поставленная в квартиры электроэнергия оплачивается согласно показаниям установленных счетчиков. Потребители вынуждены платить за расход энергии, затраченной на обслуживание мест общего пользования – освещение лестничных площадок, подъездов, чердачных и подвальных помещений, работу лифтов.

В отличие от коммунальных расходов за электроэнергию, поставленную в квартиры, общедомовые платежи насчитываются по принятым нормам, разделенным на количество прописанных жильцов.

Законодательство ограничивает максимальную продолжительность перебоев с поставкой ресурсов:

• двумя часами ежемесячно, если объект запитан от двух независимых источников;
• сутками за означенный период, если источник – единственный.

Поставщик обязан предоставлять электричество с установленными параметрами, без перепадов напряжения.

Горячее и холодное водоснабжение

При холодном водоснабжении потребителю предоставляется вода, очищенная от вредных элементов и болезнетворных возбудителей.

Допускаются перебои в течение месяца, с общей продолжительностью не более:

• восьми часов – в обычных случаях;
• двадцати четырех – при масштабной аварии.

Для системы горячего водоснабжения требования по продолжительности перебоев аналогичны. Дополнительные условия требуют соблюдения температурного режима:

• при температуре воды ниже плюс сорока градусов потребитель может оплачивать услуги по тарифам холодного водоснабжения;
• не допускается нагрев выше семидесяти пяти градусов.

При отсутствии общедомовых систем разводки коммуникаций должен обеспечиваться доступ к водоразборной колонке общего пользования.

Отопление

Отопление должно обеспечивать поддержание температуры воздуха в помещении в пределах не менее восемнадцати градусов выше нуля. В течение месяца общая продолжительность перебоев с теплоснабжением не должна превышать двадцати четырех часов.

Установлены следующие ограничения для разовых перерывов подачи тепла:

• при температуре помещения свыше двенадцати градусов – не более шестнадцати часов;
• в пределах от десяти до двенадцати градусов – до восьми часов;
• от восьми до десяти – в пределах четырех часов.

На размеры платежа влияет общая площадь отапливаемого помещения. Тарифные планы утверждаются региональными нормативами.

Водоотведение

Дома должны оборудоваться канализационными коммуникациями, обеспечивающими отвод потребленной воды. Система водоотведения выполняется с условием обеспечения надлежащих экологических норм. От состояния канализационных стоков во многом зависит санитарно-эпидемиологическая обстановка в регионе.

Тариф назначается постановлением местных властей, но подсчитывается на основе утвержденных общегосударственных методик. Размер оплаты зависит от общего объема потребленной холодной и горячей воды.

Удаление твердых отходов

Вывоз мусора относится к жилищным платежам. Размеры платежа за удаление твердых отходов начисляются согласно площади квартиры. Но это положение вызывает массу вопросов у населения.

Большинство жильцов полагают, что целесообразнее определять расходы, в зависимости от количества зарегистрированных человек в квартире. При таком порядке начисления будет использоваться методика, аналогичная начислению коммунальных платежей.

Плата за ОДПУ

ОДПУ – общедомовой прибор учета. Эти средства используются для определения размеров платежей за энергоресурсы, потраченные на общедомовую собственность:

• от показаний ОДПУ отнимается количество ресурсов по индивидуальным счетчикам в квартирах;
• полученная разница разделяется в равных долях между зарегистрированными жильцами.

В результате управляющая компания получает возможность рассчитаться с поставщиками за энергоресурсы, дополнительно затраченные на содержание общедомового хозяйства.

Дополнительные услуги

Кроме обязательной коммуналки, управляющая компания или другие организации могут предложить дополнительно воспользоваться услугами:

• кабельного телевидения или интернета;
• радио;
• домофона;
• платной автостоянки и пр.

Владелец жилплощади вправе выбирать, пользоваться или нет указанными удобствами.

Правила расчета суммы платежа

Жители коммунальной квартиры оплачивают следующие услуги ЖКХ:

• содержание и ремонт дома;
• электроэнергию;
• газ;
• холодное и горячее водоснабжение;
• водоотведение;
• отопление;
• капремонт;
• вывоз мусора.

Расчет платы за содержание дома производится по формуле: P = S(K)*T + S(K)/S(N)*S(O)*T, где S(K) – площадь комнаты плательщика, S(N) – суммарная площадь всех комнат, S(O) – площадь всей квартиры, а T – тариф за содержание дома, утвержденный собранием собственников.

Плата за холодное водоснабжение будет вычисляться по формуле: P = V*n/N*T, где V – показания счетчика воды, n/N – соотношение количества жильцов комнаты к общему количеству жильцов квартиры, а T – стоимость куба холодной воды.

Если в квартире не установлен счетчик на воду, то размер платежа будет рассчитываться как P = K*V*n/N*T, где K – повышающий коэффициент, равный 1,5. Он начисляется только в том случае, если жильцы коммунальной квартиры не подтвердили специальным актом обследования, что в санузле нельзя установить счетчик из-за особенности конструкции труб.

Размер оплаты за нагрев горячей воды и отопление зависит от соотношения площади комнаты плательщика к площади всей коммунальной квартиры и производится по формуле: P = V*S(K)/S(O)*T, где V – количество теплоты в Гкал, затраченное за расчетный период, S(K) – площадь комнаты плательщика, S(O) – площадь квартиры, а T – тариф на тепловую энергию.

Плата за вывоз мусора также зависит от площади комнаты плательщика и вычисляется по формуле P = n/N*V*T(отх), где n/N – соотношение количества прописанных жильцов в комнате к числу всех жильцов квартиры, V – объем предоставленной коммунальной услуги, а T(отх) – тариф за вывоз мусора.

Плата за электроэнергию

Существует три способа начисления платежа за электричество в коммунальной квартире:

• при отсутствии электросчетчика;
• при наличии общеквартирного электросчетчика;
• при наличии общеквартирного и индивидуальных счетчиков у владельцев комнат.

Если электросчетчиков нет, то плата за электричество для владельцев комнат будет рассчитываться по формуле: P = T*No*n/N, где T – тариф на электроэнергию, No – норматив потребления электричества на одного человека, принятый в регионе, а n/N – соотношение количества жильцов комнаты к общему числу жильцов.

При наличии общеквартирного счетчика плата за электричество вычисляется так: P = V*T*n/N, где V – показания счетчика.

Если помимо общеквартирного счетчика собственник каждой комнаты имеет индивидуальный, то плата за электроэнергию рассчитывается как P = P1 + P2, где P1 – плата за электричество, потребляемое внутри комнаты, она вычисляется как произведение тарифа на показания комнатного счетчика, а P2 – доля владельца комнаты в оплате расходов электричества на кухне, в ванной комнате и коридоре.

P2 вычисляется как dV*n/N*T, где dV – разность между показателями общеквартирного и индивидуального счетчиков, n/N – отношение числа жильцов комнаты к числу жильцов квартиры, а T – тариф на электроэнергию.

Например, владелец одной комнаты подключает к своему счетчику и оплачивает освещение санузла, владелец другой комнаты – освещение на кухне, третий – свет в коридоре и т. д.

На стыке тарифов. Как оплачивать коммуналку за июнь?

По новым или старым тарифам

С 1 июля изменились тарифы на оплату услуг ЖКХ. Оплату за июль по новым тарифам мы имеем право произвести до 10 августа. Но что делать, если мы не успели заплатить в срок за июнь по старым тарифам?

Требуют каждый год

Обращения читателей по этому поводу поступают в редакцию каждый год, когда меняются тарифы. «Если за июнь человек заплатил позже 10 июля, ему рассчитывают плату уже по новому тарифу. Законно ли это?» — спрашивают нас и в этом году. А некоторые ресурсоснабжающие организации, как уверяют читатели, считают, что по старым тарифам надо было успеть заплатить даже до 1 июля, не успел — плати по новым.

Сроки тут ни при чем

Давайте разбираться. Все нюансы, связанные с начислением и оплатой услуг ЖКХ, подробно прописаны в Жилищном кодексе РФ (ЖК) и Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 года, с многочисленными изменениями и дополнениями, внесенными за 10 лет их существования.

Плата за коммунальные услуги за истекший месяц вносится до 10 числа следующего месяца (пункт 1 статьи 155 ЖК и пункт 66 Правил). А платежные документы за расчетный месяц должны быть представлены потребителю исполнителем коммунальных услуг не позднее 1-го числа месяца, следующего за расчетным (пункт 2 ст. 155 ЖК и пункт 67 Правил). Следовательно, в платежках за июнь должны стоять июньские тарифы, и оплатить их мы имеем полное право до 10 июля без всяких дополнительных условий.

Но даже если у нас не получилось заплатить до 10 числа, то мы можем сделать это и позже, правда, за это нам могут начислить пени за просрочку, и то только начиная с тридцать первого дня после дня срока оплаты (п. 14 ст. 155 ЖК), но опять-таки на основании июньских тарифов, поскольку, подчеркнем еще раз, они уже должны быть зафиксированы коммунальной организацией в платежке за июнь, и именно на указанную в ней сумму будут начисляться пени.

Соблазн против Правил

Но здесь возникает вопрос: а как рассчитывать расход коммунальных ресурсов за июнь по показаниям квартирных приборов учета (воды, газа, электричества)? Ведь велик соблазн числа 10-го или даже 15 июля записать в платежку показания, скажем, электросчетчика именно по этот день. То есть включить в июньский платеж расход электричества не только за июнь, но и за половину июля, чтобы немного сэкономить, заплатив за все по старым тарифам. Тем более, что стоит жара, вовсю пашут кондиционеры и сплит-системы, а они «кушают» ой как много электроэнергии.
Но и на этот счет в Правилах предоставления коммунальных услуг все указано четко.
Согласно подпункту «к» (1) пункта 33 Правил потребитель вправе ежемесячно снимать показания прибора учета и передавать полученные показания исполнителю не позднее 25-го числа текущего расчетного периода. То есть, если вы не позднее 25 июня передали в электрическую компанию показания своего счетчика, то они и будут включены в июньскую квитанцию.

А вот если вы этого не сделали, то энергетики имеют право рассчитать вам оплату электроэнергии за июнь уже не по показаниям, которые вы укажете в платежке по состоянию на 15 июля, а исходя из среднемесячного расхода электричества, рассчитанного за предыдущие 6 месяцев (пункт 59, подпункт «б» Правил), но, как отмечала прокуратура Астраханской области в ответе на наш редакционный запрос еще в 2019 году, опять-таки «с применением тарифа, действующего на расчетный период».
Подведем итог: плата за коммунальные услуги за любой истекший период начисляется по действовавшим в нем тарифам независимо от того, когда ее внесет потребитель (только о пенях не забывайте), но надо правильно рассчитать расход коммунального ресурса за этот период.

Насколько цены на коммунальные услуги «справедливы»?

На этот вопрос каждый из участников коммунального рынка ответит по-своему. Для среднестатистического жителя России цены на тарифы ЖКХ завышенные. Для ресурсного предприятия — тарифы слишком низкие и с трудом покрывают расходы на содержание. Они бы и рады поднять еще, но государство регулирует тарифы своими предельными индексами.

— Холодное водоснабжение в среднем по стране стоит за кубометр, это за один литр, — приводит пример Сергей Сохранов. — Ресурсники уверяют, и я здесь готов их поддержать, что такая стоимость воды чрезмерно низкая, она не позволяет вовремя производить модернизацию. Вовремя применять новые технологии, которых много. Например, отказаться от того же хлорирования. Если бы тарифы были бы чуть больше, то, думаю, ситуация с водой у нас бы была гораздо лучше. А сейчас у нас треть населения получает воду, которая не соответствует требованиям СанПиНа.

Тариф на тепло, по мнению Сохранова, наоборот, переоценен. Текущие тепловые системы достались нам в наследство от Советского Союза и зачастую являются частью старых промышленных производств. Это огромные мощности, которые сейчас по сути не востребованы и обходятся неоправданно дорого. За их содержание и ремонт приходится платить потребителю, поскольку это включено в тариф.

Устаревшие котельные можно было бы заменить на более современные, но отсутствие конкуренции делает модернизацию экономически необоснованной. Если бы рынок был конкурентным, это бы позволяло не только сдерживать рост цен, но и поднять качество самих услуг. Причем касается это не только теплоснабжения, но и газа, электричества и ТКО. Именно неконкурентный характер рынка является главным фактором того, что цены на коммунальные услуги у нас могут только расти.

В итоге получается замкнутый круг, в котором потребитель считает, что он переплачивает и получает некачественную услугу, а производитель либо не может, либо ему незачем модернизировать инфраструктуру, чтобы повысить качество услуг.

— Официально у нас 60% износа в сфере теплоснабжения, около 50% — износ в сфере водоснабжения. Эти трубы гнилые давно уже пора менять, а расходы на них закладывать в тариф. Если среднюю заработную плату по этим отраслям подтягивать до коммерческих предприятий, цены вырастут существенно. Поэтому государство их и сдерживает, — говорит Игорь Кокин.

Эксперт признает, что если заложить все эти расходы в тариф, то цены вырастут не на 3–6%, а минимум в четыре раза. Это вряд ли решит проблему устаревших коммуникаций, да и платить столько население просто не сможет. По итогам долги за ЖКХ достигли рублей. Излишнее повышение лишь увеличит эту сумму.

— Понятно, что предприятия захотят и зарплату хорошую получать, и ремонтные работы проводить, и оборудование новое купить. Все эти «хотелки» будут заложены в тариф. Только государство ведь не зря регулирует эти вещи. Есть желания, а есть покупательная способность у потребителя. И она тоже ограничена определенными рамками. Поэтому поднять тарифы — это значит столкнуться с тем, что люди просто не будут платить, — говорит Игорь Кокин.

В Советском Союзе, уточняет эксперт, эту проблему решали увеличенным финансирование сферы ЖКХ: даже при низком уровне доходов люди практически не замечали растущие тарифы на коммунальные услуги. В России же в расходы на ЖКХ сократили с рублей до . И в планируют также уменьшить с до .

Снизить тарифы на ЖКХ у потребителей не получится — их величину все-таки устанавливает государство. Вместо этого можно снизить объем потребляемых ресурсов и платить меньше. О лайфхаках, с которыми можно платить за ЖКУ чуть меньше, мы рассказывали в этом материале.