Кворум для принятия решения на собрании собственников

Сколько процентов нужно для кворума на общем собрании собственников жилья

Внеочередное проводимое публично собрание собственников может быть инициировано любым из владельцев жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Количество таковых сборов неограниченно, однако важно учитывать, что именно инициатор обязан брать на себя все расходы и заботы по организации и проведению, включая своевременную отправку официальных уведомлений и дате и месте встречи.

Ссылаясь на статью 41.1 того же ЖК РФ, решения на проводимых открыто собраниях собственников жилья принимаются по результатам очных голосований (при личном присутствии), заочных голосований (заполнение письменных анкет) и очно-заочных.

Инициировать собрание может любой собственник помещения в доме или управляющая компания (или ТСЖ, ТК, ЖСК), а также в отдельных случаях муниципалитет.

Да, могут. Для этого нужно, чтобы в управляющую компанию письменно обратились собственники, имеющие не менее 10% голосов. Обращение может быть составлено в свободной форме, но должно содержать вопросы, которые инициативная группа хотела бы обсудить на общем собрании.

После этого у управляющей компании есть 45 дней для организации собрания.

Порядок уведомления жильцов о проведении собрания собственников МКД

По общему правилу каждому собственнику в обязательном порядке подлежит направлению уведомление о проведении собрания. При этом уведомление направляется заказным письмом.

ВНИМАНИЕ: о том, что будет проводиться собрание, должны сообщить не позднее чем за 10 дней до той даты, когда должно состояться собрание.

На собрании может быть избран другой способ сообщения о проведении собрания, например, вручение под роспись или размещение сообщения в определенном общедоступном месте.

Примерную форму сообщения о проведении собрания можно посмотреть в методических рекомендациях, которые утверждены Минстроем России (приказ от 31.07.2014 № 411/пр).

Порядок действий

Если собираемся впервые

В назначенный день встретьте участников там, где договаривались. Зарегистрируйте присутствующих, раздайте бланки решений.

Помните, что в части 3 статьи 45 ЖК РФ есть условие:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

При этом для принятия некоторых решений ( часть 3 статьи 36, часть 1 статьи 46 и статья 44 ЖК РФ ) может потребоваться присутствие всех собственников либо собственников, обладающих суммарно не менее чем ⅔ голосов от общего числа голосов.

Если первое собрание не будет иметь кворума, нужно провести повторное с той же повесткой. Причем встречаться уже не обязательно, достаточно проголосовать заочно.

Выступите со своими предложениями, выслушайте оппонентов.

Тем, кто не смог присутствовать на собрании и будет голосовать заочно, нужно выдать бланки решений, назначить дату их приема.

Оформите результаты, заполнив протокол. Затем передайте, приложив решения собственников в УК, ТСЖ, ЖК или ЖСК, в зависимости от выбранного способа управления домом.

В течение 10 дней проинформируйте соседей об итогах собрания. Оформите результаты письмом и разместите там, где вы решили размещать оповещения на собрании. Скорее всего, это будут информационные доски.

Затем ваша УК, кооператив или товарищество должны передать протокол и решения в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, в котором находится дом. Копии будут храниться в месте, определенном раньше на общем собрании.

Если собрания в вашем доме уже проводились раньше

Нужно прочитать протокол первого собрания — скорее всего, уже был принят порядок оповещения жильцов о последующих встречах, его и придерживайтесь.

Продление срока заочного голосования

Общее собрание собственников не набрало кворум в срок, указанный в извещении о проведении собрания. Можно ли продлить срок голосования и учесть решения собственников, полученные после первоначально озвученной в извещении даты?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации;
3. Приказ Минстроя России № 411/пр от 31.07.2014 г. «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»;
4. Письмо Минстроя РФ от 28 августа 2015 г. N 27535-ОЛ/04;
5. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12.2015 № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор»;
6. Информационное письмо ГУ МО «Государственная жилищная инспекция Московской области» № 08ТГ-55084 от 03.09.2016;
7. Решение Перовского районного суда г. Москвы от 2 декабря 2014 г. по делу № 2-4682/2014;
8. Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 31 января 2014 г. по делу № 2-263/2014;
9. Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 18 июня 2015 г. по делу № 2-2829/2015;
10. Апелляционное определение Московского городского суда от 28 августа 2012 г. по делу № 11-17414/2012;
11. Апелляционное определение Московского областного суда от 13 октября 2014 г. по делу № 33-22611/2014.

Исходя из представленной информации, сообщаю следующее:

Решение общего собрания собственников жилья можно считать правомочным, если за него проголосовали более 50% представителей от общего числа собственников жилья (п.3 ст.45 ЖК РФ). Количество голосов считают исходя из размера права в общей долевой собственности каждой отдельной квартиры. Поэтому регистрация участников собрания осуществляется не только по количеству, но и по размеру их доли в праве собственности.

Для подсчета голосов и определения кворума может быть создана счетная комиссия, которая учитывает все данные из письменных решений участников до окончания голосования.

Необходимо учитывать, что состав кворума зависит от рода принимаемого решения. ЖК РФ подразделяет вопросы, поставленные на повестку общего собрания, на следующие категории:

1. Решения, принимаемые простым большинством голосов собственников жилья, присутствующих на собрании (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, ст. 161.1 ЖК РФ, ч. 13 ст. 161.1 ЖК РФ, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ, п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, ч. 3 ст. 164 ЖК РФ, ч. 4 ст. 46 ЖК РФ, ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ);
2. Решения, принимаемые простым большинством голосов всех собственников жилья (ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, ст. 140 ЖК РФ, ч. 2 ст. 141 ЖК РФ);
3. Решения, принимаемые большинством голосов не менее двух третей от общего числа голосов собственников жилья (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖКРФ);
4. Решения, принимаемые с участием всех собственников жилья (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ)

В оповещении о проведении общего собрания собственников в очно-заочной форме должны быть указаны две даты: дата очного собрания и окончательная дата для приема заочных письменных решений собственников. Счетная комиссия в течение 10 дней с даты завершения приема голосов в заочной форме устанавливает наличие кворума и фиксирует принятое решение.

Нормами ЖК РФ не предусмотрено продление срока для голосования при проведении собрания собственников жилья при очно-заочной форме общего собрания. По смыслу продление срока голосования влечет за собой новую процедуру голосования, поэтому учесть ранее принятые голоса нельзя. Это может трактоваться как нарушение процедуры проведения общего собрания собственников МКД. Правильными действиями в данном случае будет составление протокола об отсутствии кворума и назначение новых сроков для заочного голосования собственников жилья по тем же вопросам.

Судебная практика по рассмотрению аналогичных ситуаций неоднозначна, но при этом стоит отметить явный перевес в сторону признания решений общего собрания собственников с нарушением процедуры проведения голосования в очно-заочной форме именно при продлении срока для заочной части недействительными. Поэтому не стоит принимать заведомо оспоримое решение, лучше обойтись новым голосованием в заочной форме.

Признавая изменение сроков проведения общего собрания в форме заочного голосования противоречащим требованиям Жилищного кодекса РФ, суды ссылаются на статью 45, хотя по смысловой нагрузке ни приведенная норма, ни другие статьи Жилищного кодекса РФ не содержат прямого запрета на продление первоначально установленного срока заочного голосования, если итоги голосования не подводились.

Согласно указаниям частями 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ, лицо, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязано сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения, при этом в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны в случае проведения собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения.

В соответствии с ч. 2 ст. 47 ЖК РФ, принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Согласно п. 8 приложения № 1 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12.2015 № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» в качестве даты проведения общего собрания в случае, если оно продолжалось несколько дней, указывается дата начала и дата окончания общего собрания. Место и дата проведения общего собрания, указанные в протоколе, должны соответствовать адресу и дате, указанным в сообщении о проведении общего собрания.

В соответствии с разъяснениями ГУ МО «Государственная жилищная инспекция Московской области», изложенными в письме № 08ТГ-55084 от 03.09.2016, «процедура продления заочного голосования собственников помещений жилищным законодательством не предусмотрена».

Однако есть иная правовая позиция, когда разрешая спор о вероятном нарушении прав собственников вследствие такого продления голосования, суд руководствуется принципом разумности, исходя из баланса интересов обеих сторон. Продлевая срок окончания приема решений, инициаторы общего собрания руководствуются соображениями функционирования возглавляемого ими органа управления путем обеспечения кворума при заочном голосовании по основополагающим вопросам расходов и доходов, формирования органов управления, и т.д., без чего была бы не возможна его нормальная деятельность в наступившем году. Срок, на который было продлено голосование, должен быть разумным и соразмерным. Суды при этом учитывают, что само по себе такое продление сроков голосования не может напрямую повлиять на его результаты.

При этом основополагающим фактором в данном случае служит сохранение вопросов, поставленных на повестку дня при проведении очной части собрания. Любое даже незначительное изменение при продлении срока голосования влечет отмену принятого решения.

При принятии любого решения стоит учитывать, что исходя из положений ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Суд, с учетом всех обстоятельств дела, вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Резюме:

Законодательство не содержит прямого запрета на продление сроков для приема голосов при проведении очно-заочной формы общего собрания собственников, однако это дает основания для оспаривания принятого решения. Во избежание признания недействительными решений, принятых по итогам голосования с продлением первоначального срока, необходимо признать первоначальное голосование несостоявшимся и назначить новое с учетом срока, необходимого для подачи голосов, и требований по составу кворума.

Полезная консультация? Поделитесь в соцсетях!

Нужна юридическая помощь? Звоните +7(985)477-69-70

Что же в реальной жизни?

«…при проведении общего собрания наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений, а также лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче в соответствии с частью 1.1 статьи 44 ЖК РФ.
То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.
До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик вправе участвовать в общем собрании собственников в случае оформления права собственности на нереализованные помещения».

То есть Минстрой считает по позиции №1. Однако судебная практика до этого момента складывалась чаще иначе.

Девять главных ошибок при проведении общего собрания собственников помещений

Губин Виталий

При подготовке к проведению общих собраний собственников перед инициаторами встает вопрос правильности его проведения для того, что бы в последующем решения, принятые на этом общем собрании не были признаны судом недействительными, что довольно часто и происходит. Опираясь на знание жилищного законодательства и довольно богатый многолетний опыт ведения судебных тяжб по данной категории дел, мы подготовили для вас перечень, включающий в себя девять главных ошибок при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме , допускаемых инициаторами таких собраний. Рассматривать мы будем в следующем порядке от менее существенных до критичных, которые влекут признание решений недействительными.

Ошибка № 9. Нарушение порядка созыва общего собрания

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ инициатор или инициаторы общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

Комментарий: данная норма обязательна для исполнения инициаторами общего собрания, поскольку позволяет собственникам подготовиться к общему собранию (ознакомиться с материалами и повесткой общего собрания, обсудить их как в семье, так и с другими собственниками) и выработать для себя позицию по тому или иному вопросу повестки дня. Несоблюдение данного требования не ведет к признанию решений общего собрания недействительными.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Комментарий: Выполнение этого требования обязательно в случае, если собственниками помещений ранее на общем собрании не был определен иной порядок извещения собственников о проведении общего собрания. Извещение собственников посредством почтового уведомления весьма затратно, а поквартирный обход собственников является трудозатратным и трудновыполнимым. Целесообразно на общем собрании определить следующий порядок уведомления собственников о предстоящем собрании: Основным способом уведомления собственников о проведении общих собраний собственников помещений, является размещение текстов сообщений об их проведении в каждом подъезде многоквартирного дома на входных дверях в подъезд и/или на информационных стендах в подъездах или во дворе многоквартирного дома. Несоблюдение данного требования не ведет к признанию решений общего собрания недействительными

Ошибка № 8. Некорректное указание фамилии, имени и отчества собственника помещения.

Как установлено ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

Комментарий: В случае заполнения собственником индивидуального бланка решения (бюллетеня голосования) неразборчивым почерком, то велика вероятность того, что установить его личность будет проблематично, а соответственно могут возникнуть сомнения в том, что участие в общем собрании принял именно собственник, а не иное лицо. Данное обстоятельство в свою очередь может повлечь за собою то, что при оспаривании в суде решений собственников этот бюллетень может быть признан недействительным, что может повлиять на наличие кворума на общем собрании. При наличии данной ошибки и при оспаривании общего собрания в суде вам необходимо пригласить собственника, который некорректно указал свои данные и опросить его в судебном заседании. Не устранение данной ошибки может повлечь признание решений общего собрания недействительным.

Ошибка № 7. Не указание в сообщении о проведении общего собрания установленных законом сведений

Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1. сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2. форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование)
3. дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4. повестка дня данного собрания;
5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Комментарий: Соблюдение требования указанной нормы закона обязательно. Оно и логично. К примеру, сможете ли вы доказать в суде о том, что при извещении собственников о предстоящем общем собрании был один и тот же перечень вопросов повестки дня? Весьма сомнительно. Или обязательное указание о дате, месте и времени проведения общего собрания – инициатором собрания должны быть определены сроки проведения собрания и последняя дата принятия бюллетеней. После истечения этой даты принятие индивидуальных решений собственников недопустимо. Не указание в сообщении об общем собрании сведений, указанных в в ч. 5 ст. 45 ЖК РФ может повлечь признание решений собственников недействительными.

Ошибка № 6. Неверно оформлены полномочия представителя собственника помещения

Вернемся к ч. 1 ст. 48 ЖК РФ, в соответствии с которой голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ).

Комментарий: Как мы видим требования к оформлению доверенностей на право голосования по вопросам повестки дня для представителя жестко регламентированы законом. Доверенность на представителя на право голосования на общем собрании может быть удостоверена только теми лицами, которые перечислены в пунктах 3 и 4 статьи 185.1 ГК РФ либо нотариально. При этом следует отметить, что с 2013 года управляющие организации и товарищества собственников недвижимости, а также иные организации осуществляющие управление многоквартирными домами правом удостоверения доверенностей лишены. Поэтому, если доверенность представителя оформлена ненадлежащим образом, то такая доверенность каких-либо прав для поверенного не порождает, а подписанный им бюллетень ничтожен и для подсчета голосов не принимается. Такие же последствия несет доверенность, составленная доверителем и никем не заверенная.

Ошибка № 5. Неверные сведения о собственниках и площадях помещений

Ранее мы установили, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 1 и 3 ст. 48 ЖК РФ).

Комментарий: Данные нормы жилищного закона устанавливают, что правом голоса обладают только собственники помещений в многоквартирном доме и голосуют собственники “квадратными метрами” принадлежащего им помещения. Следовательно, при подготовке общего собрания инициатор во избежание негативных последствий должен установить в многоквартирном доме всех собственников и точную площадь каждого жилого или нежилого помещения, принадлежащих им на праве собственности, т.е. составить подробный реестр собственников помещений. Несоблюдение этого правила в большинстве случаев ведет к признанию решений собственников помещений недействительными.

Ошибка № 4. Включение в повестку дня вопросов, принятие которых не относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Частью 2 ст. 44 ЖК РФ определен круг вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. А ст. 181.5 ГК РФ определено, что решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Комментарий: Если на общем собрании собственниками помещений было принято решение не отнесенное к компетенции общего собрания, то оно ничтожно с момента его принятия и такое решение не влечет каких-либо юридических последствий ни для одной стороны.

Ошибка № 3. Изменение повестки дня общего собрания. Принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня.

Из ч. 2 ст. 46 ЖК РФ следует, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Аналогичная норма содержится и в ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества.

Комментарий: Как нами упоминалось выше о сведениях, которые в обязательном порядке должны быть указаны в сообщении о проведении общего собрания, инициатор общего собрания обязан уведомить собственников о повестке дня собрания. При проведении общего собрания повестка дня не должна быть иной, нежели в сообщении о проведении общего собрания. Исключением может быть если на общем собрании приняли участие все собственники помещений в многоквартирном доме. Несоблюдение указанных требований влечет недействительность принятых решений.

Ошибка № 2. Подписание протокола общего собрания неуполномоченными лицами или его неподписание председателем и/или секретарем собрания.

Согласно п. 3 ст. 181.2 ГК РФ о принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания. А в соответствии с п.п. “б” пункта 11 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. № 937/пр вводная часть протокола общего собрания включает в себя сведения о лице, председательствующем на общем собрании, секретаре общего собрания, а п. 21 Требований устанавливает обязанность указывать реквизиты подписи протокола общего собрания, которые должны содержать сведения о фамилии, инициалах лица, председательствующего на общем собрании, секретаря общего собрания.

Комментарий: В случае невыполнения указанных обязательных требований составленный протокол общего собрания, но не подписанный председателем или секретарем собрания, или подписанный иными неуполномоченными общим собранием лицами юридически ничтожен и является лишь проектом протокола общего собрания. В этом случае решения, принятые на собрании, имеют большую долю вероятности быть не реализованными.

Ошибка № 1. Отсутствие необходимого кворума.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Комментарий: Несоблюдение этого требования влечет безусловную отмену всех решений, принятых на общем собрании собственников. Очень часто, собственники проводя общее собрание и допуская Ошибку № 6, сталкиваются с тем, что суд установив всех собственников и фактическую площадь помещений, находящихся в их собственности, признает тот факт, что кворума в действительности нет. Такая же судьба ждет и тех решений, которые хоть были приняты при наличии кворума 50 процентов, но при недостаточности голосов при решении вопроса, который принимается двумя третями голосов всех собственников в многоквартирном доме. О компетентности общего собрания и о необходимом количестве голосов для принятия решений вы можете узнать из нашей статьи Компетенция общего собрания.

Мы разобрали девять главных ошибок при проведении общего собрания собственников помещений, в действительности же ошибки при проведении общих собраний допускаются инициаторами самые разнообразные. Для того, что бы решения общего собрания собственников не были признаны недействительными вы можете обратиться к нам за юридической помощью в проведении общего собрания. В рамках правовой поддержки мы также составим для вас точный и полный реестр собственников помещений в вашем многоквартирном доме.

Когда не обойтись без 100% согласия?

Есть ряд проблем, которые решаются только при всеобщем согласии. Это:

• изменение границ придомовой территории;
• переезд жильцов в связи со сносом здания;
• глобальная реконструкция, затрагивающая все здание и приводящая к изменениям границ территории.

Следует также учитывать, что в некоторых ситуациях, когда считается достаточным 2/3 согласных, например, при реконструировании многоквартирного дома, лучше все же добиться согласия всех собственников. В противном случае впоследствии могут возникнуть неприятности, связанные с судебными разбирательствами.

Без кворума собрание не состоится или ничего не решит

Нелю­бовь ходить на собра­ния в кро­ви у людей, будь они депу­та­ты, акци­о­не­ры, чле­ны кор­по­ра­тив­ной орга­ни­за­ции или обыч­ные жиль­цы коопе­ра­тив­но­го дома. Одна­ко эта чело­ве­че­ская осо­бен­ность может стать при­чи­ной сры­ва обще­го собра­ния по при­чине отсут­ствия необ­хо­ди­мо­го коли­че­ства участников.

Кво­рум — это то мини­маль­ное коли­че­ство голо­сов (в абсо­лют­ном или про­цент­ном зна­че­нии), кото­рое необ­хо­ди­мо для при­ня­тия пра­во­мер­ных реше­ний. Обыч­но это боль­ше поло­ви­ны от всех участ­ни­ков, обла­да­ю­щих пра­вом голо­са или ква­ли­фи­ци­ро­ван­ное боль­шин­ство (боль­ше ⅔ или ¾ от присутствующих).

Устав орга­ни­за­ций пере­чис­ля­ет вопро­сы, по кото­рым уста­нав­ли­ва­ют­ся раз­ные кво­ты: напри­мер, для учре­жде­ния ООО тре­бу­ет­ся еди­но­глас­ное реше­ние учре­ди­те­лей, а для выбо­ра руко­во­ди­те­лей — ¾ голосов

Как устанавливается кворум

• зако­ном;
• пра­ви­ла­ми, регу­ли­ру­ю­щи­ми дея­тель­ность орга­ни­за­ций (уста­вом);
• регла­мен­том по про­ве­де­нию собраний.

В Граж­дан­ском Кодек­се, ст. 181.2, ч. 1, о при­ня­тии реше­ний собра­ний граж­дан­ско-пра­во­вых сооб­ществ сказано:

Реше­ние обще­го собра­ния счи­та­ет­ся при­ня­тым, если за него про­го­ло­со­ва­ло боль­шин­ство при­сут­ству­ю­щих, при этом явить­ся на собра­ние долж­но не мень­ше поло­ви­ны всех участ­ни­ков. В про­тив­ном слу­чае реше­ние, на осно­ва­нии ст. 181.5 ГК, будет при­зна­но ничтожным.

Но реша­ют, сколь­ко про­цен­тов дол­жен быть кво­рум, сами орга­ни­за­ции (ООО, акци­о­нер­ные обще­ства, потре­би­тель­ские коопе­ра­ти­вы). Мно­гие из них в сво­их уста­вах уже­сто­ча­ют требования:

• при­сут­ство­вать долж­ны боль­ше 50% участ­ни­ков (так, часто уста­нав­ли­ва­ет­ся план­ка 60%);
• кво­та для при­ня­тия реше­ния уста­нав­ли­ва­ет­ся боль­ше 50% от обще­го коли­че­ства всех воз­мож­ных голо­сов, при этом счи­та­ют­ся и отсутствующие.

Из-за это­го часто собра­ния сто­по­рят­ся. Так, если на засе­да­ние при­шло ров­но 50% всех участ­ни­ков, и все из них про­го­ло­со­ва­ли “за” по вопро­су повест­ки, то реше­ние все рав­но может быть не при­ня­то, так как кво­рум фор­маль­но не состо­ял­ся (для при­ня­тия реше­ния необ­хо­ди­мо ведь голо­со­ва­ние боль­ше 50%).

Порож­да­ет­ся кон­фликт­ная нераз­ре­ши­мая ситу­а­ция, так как нуж­ное коли­че­ство голо­сов соблю­сти прак­ти­че­ски невоз­мож­но. Поэто­му мно­гие орга­ни­за­ции либо закры­ва­ют гла­за на это, либо уста­нав­ли­ва­ют свои пра­ви­ла. Напри­мер, при голо­со­ва­нии учи­ты­ва­ет­ся поло­ви­на не от обще­го коли­че­ства участ­ни­ков, а от от коли­че­ства при­шед­ших на собра­ние (стран­но, что о Кодек­се вспо­ми­на­ют толь­ко в кри­ти­че­ском слу­чае). По неко­то­рым вопро­сам кво­рум и вовсе не учи­ты­ва­ет­ся: вопрос о пло­хой явке на общие собра­ния, обсуж­де­ние зако­но­про­ек­тов (так посту­па­ют, напри­мер, в пала­те пред­ста­ви­те­лей США).

Как подсчитывается кворум

Коли­че­ство собрав­ших­ся определяют:

• перед нача­лом собра­ния при реги­стра­ции (счет участ­ни­ков ведёт­ся создан­ной для под­счё­та голо­сов комиссией);
• при помо­щи элек­трон­ной систе­мы сле­же­ния за вхо­дя­щи­ми и выходящими;
• по тре­бо­ва­нию любо­го участ­ни­ка общества.

Исключение граждан из сообщества

Отдель­ные участ­ни­ки вне собра­ния не име­ют пра­во нико­го исклю­чать из сооб­ще­ства, даже если их набе­рет­ся боль­ше поло­ви­ны всех чле­нов. Реше­ние об исклю­че­нии вхо­дит исклю­чи­тель­но в ком­пе­тен­цию обще­го собра­ния граж­дан­ско-пра­во­вой организации.

В ком­мер­че­ских обще­ствах, в кото­рых суще­ству­ет устав­ный капи­тал, при­ни­ма­ет­ся своя систе­ма под­счё­та голо­сов. Итог голо­со­ва­ния зави­сит от того, какой долей капи­та­ла вла­де­ют парт­не­ры. Пока доли не рас­пре­де­ле­ны, за каж­дым парт­не­ром закреп­ля­ет­ся голос. После рас­пре­де­ле­ния уста­нав­ли­ва­ет­ся общая сово­куп­ность голо­сов участ­ни­ка, кото­рая рас­пре­де­ля­ет­ся про­пор­ци­о­наль­но доле­во­му участию.

Так, если доля капи­та­ла парт­не­ра в акци­о­нер­ном обще­стве 25%, то счи­та­ет­ся, что он в сово­куп­но­сти вла­де­ет 25% голо­са­ми. Имен­но вла­дель­цы боль­ших долей капи­та­ла и вли­я­ют в боль­шин­стве слу­ча­ев на кворум.

Исклю­че­ние чле­нов в хозяй­ствен­ных орга­ни­за­ци­ях про­ис­хо­дит через суд или при­ня­ти­ем соот­вет­ству­ю­ще­го реше­ния на собра­нии, при усло­вии того, что про­го­ло­со­вав­шие за него чле­ны орга­ни­за­ции в сово­куп­но­сти обла­да­ют более 50% голо­сов. (При этом участ­ник, кото­ро­го соби­ра­ют­ся исклю­чить, от голо­со­ва­ния осво­бож­да­ет­ся и при­над­ле­жа­щие ему голо­са не учитываются).

Напри­мер, три акци­о­не­ра обще­ства, каж­дый из кото­рых вла­де­ет 20% акций (и соот­вет­ствен­но 20% голо­сов) уже созда­ют кво­рум на общем собра­нии всех акци­о­не­ров, в кото­ром могут быть сот­ни участ­ни­ков. Этой же ситу­а­ци­ей может вос­поль­зо­вать­ся и сам исклю­ча­е­мый: он может про­сто не явить­ся на собра­ние, если обла­да­ет боль­шой сово­куп­но­стью голо­сов, и сорвать кворум.

Правила исключения участников

Поста­нов­ле­ние обще­го собра­ния будет закон­ным в слу­чае, если:

• Все чле­ны обще­ства не позд­нее, чем за 25 дней, опо­ве­ще­ны о повест­ке и дате про­ве­де­ния собрания;
• Вопрос об исклю­че­нии вне­сён в повест­ку и рас­смат­ри­ва­ет­ся на самом собра­нии. На нем же посту­па­ет пред­ло­же­ние об исклю­че­нии (нель­зя собрать людей для того, что­бы ска­зать: мы тут посо­ве­ща­лись как-то и реши­ли, и вам теперь нуж­но про­сто проголосовать);
• Собра­ние при­зна­но состо­яв­шим­ся, то есть на нем обес­пе­че­на необ­хо­ди­мая явка;
• За реше­ние про­го­ло­су­ют участ­ни­ки с общей сово­куп­но­стью голо­сов не мень­ше поло­ви­ны от их коли­че­ства, с учё­том отсутствующих.

Напри­мер, если на собра­ние при­шли парт­не­ры, в сово­куп­но­сти обла­да­ю­щие 50% голо­сов, то все рав­но кво­рум для при­ня­тии реше­ния необ­хо­дим 50% от обще­го коли­че­ства участ­ни­ков (плюс хотя бы один голос), а не 25% от при­сут­ству­ю­щих. Это созда­ет боль­шие про­бле­мы и кон­флик­ты при под­счё­тах голо­сов. Полу­ча­ет­ся, сово­куп­но­сти голо­сов даже в 50% может не хва­тить для при­ня­тия реше­ния. Что­бы раз­ре­шить эту ситу­а­цию, мно­гие ком­мер­че­ские объ­еди­не­ния изме­ни­ли в уста­ве тре­бо­ва­ния по доста­точ­ной сово­куп­но­сти голо­сов при­сут­ству­ю­щих на собра­нии совла­дель­цев с 50% (+1) до 60% (+1). Одна­ко и это не поло­жи­ло конец про­бле­ме с кворумом.

Конфликтные ситуации

При­чи­на­ми для исклю­че­ния из хозяй­ствен­но­го обще­ства часто явля­ют­ся дол­ги по вкладам.

• По зако­ну совла­де­лец, не упла­тив­ший взнос, ещё в тече­ние года после реги­стра­ции обще­ства поль­зу­ет­ся все­ми пра­ва­ми его чле­нов, в том чис­ле и пра­вом голо­са. Сово­куп­ность всех при­над­ле­жа­щих ему голо­сов будет пря­мо про­пор­ци­о­наль­на его доле в капи­та­ле, хотя она и не опла­че­на взно­сом. Целый год долж­ни­ки будут при­ни­мать уча­стие в голо­со­ва­нии, и их голо­са будут учи­ты­вать­ся при подсчете.
• По исте­че­нии года после реги­стра­ции уста­нав­ли­ва­ет­ся реаль­ный вес голо­сов, сораз­мер­но вне­сен­но­му вкладу.

Голо­са долж­ни­ков учи­ты­ва­ют­ся при под­счё­те кво­ру­ма, но при этом вво­дит­ся запрет на их голо­со­ва­ние за при­ня­тие реше­ния об исклю­че­нии. Голо­со­ва­ние участ­ни­ка за соб­ствен­ное исклю­че­ние пол­но­стью про­ти­во­ре­чит вся­кой логике.

Одна­ко в неко­то­рых ситу­а­ци­ях, напри­мер, когда участ­ни­ка исклю­ча­ют не за неупла­ту вкла­да, а по дру­гим при­чи­нам, может воз­ник­нуть кон­фликт инте­ре­сов. Его порож­да­ет запрет на уча­стие для голо­со­ва­ния кан­ди­да­тов на исклю­че­ние и одно­вре­мен­ный учёт их голо­сов при опре­де­ле­нии кво­ру­ма, необ­хо­ди­мо­го для леги­тим­но­сти собрания.

Неявка участников на собрание

Часто про­ис­хо­дит созна­тель­ная неяв­ка на собра­ние чле­нов, кото­рых гото­вят­ся исклю­чать. Напри­мер, засе­да­ние без участ­ни­ков, обла­да­ю­щих в общей сум­ме 40% голо­сов будет непра­во­моч­ным, и реше­ние на нем не может быть при­ня­тым. При этом при­ну­дить чле­на обществ прий­ти на собра­ние никто не име­ет пра­ва. Он может обра­тить­ся в суд из-за ока­зы­ва­е­мо­го на него дав­ле­ния, заявить, что вынуж­ден защи­щать свои инте­ре­сы, и неяв­ка явля­ет­ся одной из форм защиты.

Для борь­бы с неяв­кой недоб­ро­со­вест­ных долж­ни­ков, пред­ла­га­ют ряд мер:

• счи­тать голо­са по мето­ду под­счё­та про­сто­го боль­шин­ства от всех присутствующих;
• не рас­смат­ри­вать голо­са неявив­ших­ся участ­ни­ков, кото­рых по повест­ке собра­ния долж­ны исключать;
• повтор­ное собра­ние с той же повест­кой про­во­дить без кворума;
• исклю­чать за посто­ян­ную неяв­ку на собрание.

Проблемы кворума надуманы

Про­бле­мы порож­да­ют сами же орга­ни­за­ции, не обду­мы­вая тща­тель­но все, что свя­за­но с ним, и закреп­ляя более стро­гие тре­бо­ва­ния в уста­ве, чем это необ­хо­ди­мо по зако­но­да­тель­ству. Доста­точ­но при­нять усло­вия ст.181.2, ч.1 граж­дан­ско­го кодек­са и вве­сти меры, преду­смот­рен­ные выше. И тогда мож­но не мудр­ство­вать лука­во, и вер­нуть мини­маль­ное коли­че­ство при­сут­ству­ю­щих с 60% на 50%, тем более что даже 60%, как выяс­ни­лось, не обес­пе­чи­ва­ют кворум.

Вывод: При созда­нии хозяй­ствен­ных орга­ни­за­ций надо тща­тель­нее изу­чать зако­но­да­тель­ство и про­ду­мы­вать каж­дый пункт уста­ва зара­нее, что­бы про­бле­ма кво­ру­ма не ста­ла непри­ят­ным постфактумом.

Общее собрание собственников дома – уже стало привычным для УО и собственников помещений делом. Однако при проведении собраний собственников МКД всё ещё допускаются однотипные ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний. Что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок?

1. Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем собрании. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний. Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было , инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание уведомления о созыве общего собрания собственников. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

• сведения об инициаторе собрания;
• форму проведения собрания;
• дату, место, время проведения*) ;
• повестку дня;
• порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

*) — Если собрание собственников проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё и дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться

2. Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание собственников в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на голосование (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ).

Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ:

• — информацию о лице, участвующем в голосовании;
• — реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;
• — решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

3. Неправильный подсчёт голосов

От подсчёта голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания. К неправильному подсчёту голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

4. Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

1. фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
2. место жительства или место нахождения;
3. паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

• — заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
• — выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

5. Ошибка в выборе формы собрания

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1. очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2. заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 Жилищного Кодекса);
3. очно-заочного голосования.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание собственников МКД будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это типичная ошибка!

Если заявленное очное собрание собственников не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

6. Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД, или в уполномоченные организации, которые имеют доступ к информации Росреестра. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.

7. Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган государственного жилищного надзора оригиналы протокола собрания (решений.) и необходимые приложения к нему Затем электронные образы протоколов нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

8. Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня , орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

9. Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания. Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.

10. Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов – это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД . Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Чтобы инициатор был уверен, что собрание собственников проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС. Только тогда есть полная уверенность в том, что не будут совершены ошибки, указанные в настоящей статье.

По материалам сайта: Росквартал

Вам могут пригодиться следующие материалы по теме:

Обоснование:

Действительно, ЖК РФ регламентирует лишь процедуры уменьшения общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Соответственно, в ЖК РФ нет прямых указаний о том, какое количество голосов необходимо для принятия решения об увеличении общего имущества.

В этой связи полагаем возможным при принятии решения об увеличении общего имущества применить по аналогии правила голосования по реконструкции многоквартирного дома, поскольку при реконструкции также может увеличиваться общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (в соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция может повлечь за собой изменение высоты, количества этажей, площади и объема здания, в частности, их увеличение).

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в числе прочих полномочий принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

По общему правилу 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. К числу исключений из данного правила относится голосование по вопросу, предусмотренному пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ: для принятия решения о реконструкции требуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая приведенные нормы, для увеличения общего имущества собственников помещений многоквартирного дома требуется поддержка не менее чем двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Служба поддержки пользователей систем «Кодекс»/»Техэксперт»
Эксперт Груша Герман Афанасьевич

Данная консультация бесплатно предоставлена пользователю профессиональной справочной системы «Кодекс: Помощник бухгалтера» в рамках стандарта обслуживания.

Настоящий материал является ответом на частный запрос и может утратить свою актуальность в связи с изменением законодательства.