Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот?

Как перевести жилое помещение в нежилое и обратно: разбираем шаг за шагом

Квартира на первом этаже может оказаться жутким неликвидом: низко, шумно, холодно. Зато помещение может сгодиться для магазина, парикмахерской, офиса или центра раннего развития. И тут же недостатки становятся достоинствами: и подняться легко, и в аренду сдавать – выгодно. Дело за малым: превратить квартиру в коммерческую недвижимость. Реально ли это? Подробная инструкция поможет понять процесс и решить, осилите ли вы нелёгкую задачу.

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Целевое назначение недвижимости может быть разным. Отсюда и отличия между коммерческим и жилым объектом.

Понятия «коммерческая недвижимость» в законе не существует. Под ней подразумевают нежилое помещение, поэтому…

Основное различие в том, что жилая недвижимость пригодна для постоянного проживания и регистрации граждан, а коммерческая — не пригодна.

Закон запрещает использовать жилую недвижимость в качестве коммерческой, и наоборот. Нельзя оборудовать в квартире производственный цех. Исключением может быть деятельность ИП «на дому», например – адвокат, репетитор, няня, художник, программист и т.д.

За использование жилого помещения с нарушением его целевого назначения предусмотрен штраф – от 1 000 до 1 500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).

Процедура перевода жилой недвижимости в коммерческую

Изменение статуса недвижимости с жилого на коммерческий особенно часто встречается в больших городах: практически все первые этажи многоквартирных домов переоборудованы под торговые точки, салоны красоты, аптеки и кафетерии.

Однако и для этой процедуры потребуется соблюдение определенных критериев:

  • это самостоятельное помещение (не часть, не отдельная комната);
  • квартира находится на первом этаже или снизу нет другого жилого помещения;
  • отсутствуют любые обременительные обязательства;
  • есть возможность соорудить отдельных вход;
  • в жилом помещении нет зарегистрированных граждан.

В коммерческий статус нельзя перевести недвижимость, которая находится в доме, где сдают жилье по договору социального найма. Еще владельца обяжут оборудовать не один выход, а два, как того требуют пожарные и санитарные правила. Вход в подъезд нужно будет замуровать и, таким образом, изолировать помещение.

Кроме того, чтобы переоформить квартиру в многоквартирном доме и сделать из нее коммерческий объект, потребуется созвать общее собрание всех жильцов МКД, провести голосование и получить письменное разрешение от проживающих. Количество поддерживающих голосов должно составлять ⅔ от всех присутствующих.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (812) 603-71-55
(Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Инструкция по переводу нежилого помещения в жилой дом

Выполнение такого перевода нуждается в придерживании поэтапной инструкции:

Подготовить проект переустройства или перепланировки и согласовать его с собственниками имущества.

Такой документ необходим для придерживания – санитарных, противопожарных и гигиенических норм, все это можно выполнить самостоятельно или при помощи специалистов, в случае затрагивании смежных площадей необходимо согласие всех собственников многоквартирного здания.

Подготовка документов:

  • Запрос на выполнение государственной услуги по переводу;
  • Документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • Бумаги о праве собственности;
  • Проект перепланировки или переустройства;
  • Протокол проведения общего собрания всех владельцев с уведомлениями для каждого, также документы подтверждающие наличие письменных сообщений;
  • Заключение уполномоченных организаций о соответствии недвижимости всем требованиям;
  • Если собственник имущества несовершеннолетний – заключение органа опеки;
  • Свидетельство о рождении ребенка сироты.

Какую помощь могут получить от государства молодые семьи? Правила получения и предоставления помощи в этой публикации.

Обращение в уполномоченный орган о предоставлении услуги, к примеру городской департамент. При этом предоставляется расписка заявителю о получении необходимого пакета документов, услуга выполняется в 48 дней, после чего выдается решение о переводе.

  1. Проект перепланировки – одобренный приемочной комиссией, о чем свидетельствует соответствующий акт.
  2. Обращение к кадастровому инженеру – с целью подготовки технического паспорта.
  3. Обращение с заявлением в орган кадастрового учета – об изменении уникальных данных помещения.
Читать еще:  Как выписать из квартиры не собственника жилья без его согласия?

Обращение в Росреестр с:

  • Заявлением;
  • Паспортом;
  • Доверенностью;
  • Квитанцией об уплате пошлины в 350 рублей.

Важно: при отсутствии квитанции и информации об оплате, собранный пакет не примут.

Срок регистрации соответствует 10 рабочим дням.

Важно: собственник имущества уплачивает государственный налог.

Образец заявления о переводе помещения из нежилого в жилое и наоборот, можно скачать здесь.

Схема перевода нежилого помещения в жилое.

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Коммерческая недвижимость – это нежилой фонд зданий, помещений и земельных участков, которые эксплуатируют, получая коммерческую прибыль. Довольно часто такие помещения занимают цокольные и первые этажи многоквартирных домов. В любом случае, закономерно возникает вопрос: можно ли перевести эти нежилые объекты в жилые, официально сменив статус? Если коротко, ответ – да. Это сделать вполне реально, но нужно понимать, что для этого потребуется соблюсти ряд требований. Кроме того, ответ городских властей может быть положительным или отрицательным.

Какую коммерческую недвижимость будет реально перевести в жилую? Коммерческие объекты могут быть самыми разными по назначению:

  • торговые – площадки, павильоны, магазины;
  • офисные – здания, административные помещения, офисы, занимающие первые этажи домов;
  • склады, производственные и промышленные объекты;
  • рестораны, гостиницы, кафе, столовые.

Алгоритм действий, чтобы перевести нежилое помещение в жилой фонд, регламентирован и прописан в Жилищном кодексе и имеет свои законодательные этапы и требования.

Как перевести нежилой фонд в жилой

Чтобы можно было законно перевести коммерческую недвижимость в фонд жилья в Москве, необходимо обратиться в Департамент городского имущества и оформить заявку на перевод. Есть возможность оставить заявку и в электронном виде. Однако чтобы заявку могли удовлетворить, необходимо разработать проект переустройства, ведь к помещению, в котором могут жить люди, гораздо больше требований по гигиене, санитарии и строительным параметрам, чем к складским или торговым строениям. В расчет берутся высота потолков, солярность, наличие вентиляции и шумоизоляции, противопожарные требования, подведение и рабочее состояние всех коммуникаций, безопасность строения для жизни людей. Проект переустройства жилых помещений должен соответствовать правилам и включать в себя:

  • оборудование всеми коммуникациями, причем обустроить их необходимо так, чтобы они были безопасны в использовании;
  • устранение неисправностей и возможной деформации несущих конструкций;
  • оборудованные датчики и устройства защиты от течи — снега и дождя;
  • изоляцию помещений перегородками;
  • соответствие всех инженерных сетей нормам СанПина.

Нужно отметить, что проект переустройства должен быть реализован после положительного ответа Департамента городского имущества Москвы при наличии у владельца официальных документов на право собственности и отсутствии всякого рода обременений (строения не должны быть в залоге или аренде).

Чтобы перевести помещения из нежилой недвижимости в жилую, в Департамент необходимо будет подать полный список документов, начиная от заявления о необходимости перевести из одного вида в другой, заканчивая планом переустройства и всеми документами на право владения. Список документов может быть дополнен в зависимости от вида нежилых строений, высотности и требуемой перепланировки.

Условия и механизм перевода нежилых помещений в жилые

Есть условия, при которых перевести один вид в другой будет просто невозможно. В первую очередь, это касается объектов, которые находятся в ипотеке в качестве залога или сданы в аренду с официальным договором, либо когда права на коммерческие объекты у физического лица временные, а не постоянные.

Решение о том, чтобы перевести нежилую недвижимость в жилой фонд, принимается в течение 45 дней, и еще 3 дня дается на оформление сертификата о решении. Получив сертификат, можно приступать к перепланировке и переустройству помещений согласно утвержденному проекту. После проведения всех строительных работ и подписания акта приемки со стороны администрации города, пожарной службы и СанПина, можно оформлять новый кадастровый паспорт и вносить изменения в ЕРПН (это займет 20 дней в общей сложности). Только пройдя все эти этапы, можно получить новое свидетельство о праве собственности на объекты для бизнеса, которая перестает быть таковой.

Читать еще:  Какие лампы лучше поставить в автомобильные фары

Подробную консультацию о ипотечном кредитовании на коммерческую недвижимость можно получить в Банке финансовых решений «Бинкор». Финансовые специалисты компании всегда готовы объяснить все тенденции рынка жилья столицы, подобрать подходящий объект, оценить и проверить его юридическую чистоту и подготовить полный пакет документов для госрегистрации прав собственности.

Перевод нежилого помещения в жилое

Сложности с решением квартирного вопроса и развитие гостиничного бизнеса зачастую порождают необходимость перевода нежилого помещения в жилое. Порядок данной процедуры будет рассмотрен ниже.

Условия перевода нежилого помещения в жилое помещение

  • Помещение должно располагаться в доме, который находится в жилой зоне и обладает соответствующей инфраструктурой.
  • Состояние здания и его техническая оснащенность должны соответствовать требованиям безопасности для жильцов (в частности, размер и обустройство лестничных проемов и входов).
  • Наличие инженерных коммуникаций (за исключением одно и двухэтажных строений, в которых могут отсутствовать газовые коммуникации и коммуникации водоснабжения).
  • Помещение должно быть изолировано от проникновения воды с улицы.

Документы для перевода нежилого помещения в жилое

  1. Заявление в уполномоченный орган БТИ по месту нахождения помещения от собственника данного помещения с просьбой перевода объекта недвижимости в жилой фонд.
  2. Кадастровый паспорт.
  3. Технический план.
  4. Документация, устанавливающая права собственности на данное помещение.
  5. План здания (поэтажный), в котором находится помещение.
  6. В случае необходимости последующей перепланировки предоставляется соответствующий план.

А как на практике

Обычно в коммерческих целях используются студии или однушки на первых или цокольных этажах. Это обусловлено двумя требованиями: коммерческое помещение должно иметь отдельный вход и не должно располагаться над жилыми.

Теоретически, закон не ограничивает минимальную площадь коммерческого помещения, под эти цели можно выделить не целую квартиру, а одну комнату. Однако на практике реализовать это окажется сложно, поскольку будет необходимо не только организовать отдельный вход, но и подвести все коммуникации.

При этом закон запрещает конфигурационную перепланировку квартир и комнат.

Если квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой, то без разрешения кредитной организации перевод ее в разряд коммерческих помещений невозможен. Но даже если банк даст добро, Жилищный кодекс подобные перемены запрещает, пока не будет снято обременение. Единственный способ, которым можно перевести жилое помещение с обременением в коммерческое – через суд.

Стоит отметить, что с частным домом дело обстоит еще сложнее. Если здание выстроено на участке с назначением земель для «индивидуального жилищного строительства», то возведение коммерческих объектов здесь в принципе запрещено, только жилых и подсобных (баня, сарай и т.п.). Чтобы построить на земле коммерческий объект, необходимо поменять назначение участка или его части. Переделывать жилой дом в нежилой законодательство запрещает, но можно выделить часть постройки, создав там отдельный вход и подведя коммуникации, как и в многоквартирном доме. Для доли участка, которая окажется под коммерческой частью дома, тоже необходимо будет изменить целевое назначение.

Сроки и стоимость

На сбор пакета документов, разработку проекта и перепланировку может уйти от 3-4 недель до нескольких лет. Все зависит от объема работ, которые нужно провести, чтобы подготовить здание для постоянного проживания. Далее процесс идет быстрее.

Решение об изменении статуса выдается спустя 45 дней после подачи заявления. Внесение изменений в Росреестр занимает около двух недель. На получение новых документов (выписки из ЕГРН и т.п) уходит около 3-5 дней. Цена перевода коммерческого помещения в жилое может варьироваться в широких пределах.

  • перепланирования;
  • уплаты госпошлины;
  • получения новых документов.

Стоимость реконструкции зависит от масштабов переделки помещения. Цена разработки проекта может достигать 1000 рублей за квадратный метр. Составление и получение нового технического паспорта в БТИ обойдется в сумму от 1000 до 3000 рублей. За кадастровые и прочие выписки придется заплатить еще 350-700 рублей.

Читать еще:  Исковое заявление незаконное отключение электроэнергии закон о защите прав потребителей

Государственная пошлина за внесение необходимых изменений в Росреестр составляет 350 рублей для физических лиц и 1000 рублей для предприятий. Если гражданин решил воспользоваться услугами нотариуса и прочих специалистов, то дополнительно придется отдать еще 700-2000 рублей. Точную стоимость изменения статуса жилья назвать сложно.

Если изначально постройка соответствовала всем нормам, никаких перепланировок проводить не нужно, то затраты могут ограничиться 3000-5000 рублями. В случае серьезных изменений придется потратить немалую сумму. Цена переоформления коммерческой недвижимости в жилую может исчисляться в сотнях тысяч и более рублей.

Что будет с уже открытыми магазинами

У жильцов МКД появился надежный инструмент защиты от нежелательного соседства, считает руководитель инвестиционной компании АО «ДомКом Инвест» Александр Костюков. По его словам, они теперь легко могут заблокировать желание бизнесменов открыть в их доме пивную или магазин. Но новые правила не распространяются на предприятия, уже работающие в нежилых помещениях МКД, так как закон не имеет обратной силы. Поэтому магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат свою работу, отмечает эксперт.

Документация

Тем, кто интересуется, как перевести жилище в магазин или мастерскую, стоит начинать с визита в местную администрацию. Там подскажут, не относится ли дом к архитектурным, культурным ценностям или к аварийному жилфонду. Ведь если здание подпадает под одну из этих категорий, получить одобрение чиновников не удастся.

В муниципалитете также проинформируют относительно требуемого пакета документации. Подготовка всех необходимых бумаг — это важный этап. Если не представить обязательную справку, можно получить законный отказ.

Список документов, которые нужны для переоформления, установлен в ст. 23 ЖК. Собственнику жилья следует собрать комплект, состоящий из:

  • заявления;
  • правоустанавливающих бумаг или их нотариально заверенных копий;
  • плана, техпаспорта помещения;
  • поэтажного плана МКД, если объектом выступает квартира;
  • проекта переустройства или перепланировки, если такие манипуляции необходимы для полноценного использования недвижимости;
  • протокола общего собрания собственников МКД;
  • одобрения каждого соседа, занимающего примыкающие апартаменты.

Соседское согласие оформляется письменно в произвольной форме. Обязательно указывается полное имя, адрес и паспортные данные подписанта.

Важно! Чиновники не вправе требовать от заявителя предоставления бумаг, не предусмотренных в ЖК РФ.

Можно ли коммерческую недвижимость сделать жилой?


Нежилыми считаются объекты коммерческой и вспомогательной направленности. К ним относятся площадки для торговли и производства, флигели домов, чердачные помещения.
Использовать коммерческую недвижимость как жилую запрещено законом. Поэтому, если имеется производственная площадка или склад, хочется сделать из него многоквартирный дом, общежитие или дуплекс, то нужно заняться изменением статуса постройки.

В некоторых случаях изменение статуса объекта является невозможным. Нужно учитывать, что частные дома, которые расположены за чертой города и закреплены за землями сельскохозяйственного назначения, переоформлению в жилые помещения не подлежат. Также не получится изменить статус здания, находящегося в собственности третьих лиц.

В остальных случаях процедура оформления недвижимого коммерческого имущества в жилое возможна. Для перевода объекта в жилое помещение, скорее всего, потребуется его преобразовать. Перепланировку необходимо согласовывать с государственными структурами.


По Жилищному кодексу РФ, переустройством называются любые вмешательства, в результате которых изменяется технический план здания.

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую, зависит от ряда факторов. Например, если собственник функционирующего завода решит изменить статус отдельного цеха, то разрешение ему на это выдано не будет. Это связано с тем, что повышенный уровень шума и загрязненный воздух не соответствуют санитарным нормам.

Эксперт по гражданскому праву

Перевод нежилой недвижимости в жилую возможен в случае смены целевого назначения сооружения. Во внимание принимается состояние помещения, его местонахождение.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector