Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли сдать квартиру без согласия второго собственника

Сдача в аренду долю в квартире без согласия собственников

Спрос на недвижимость позволяет использовать квартиры под съем третьим лицам. Собственник получает доход, а арендаторы – временную жилплощадь со всеми удобствами. Однако если говорить о долевой собственности, владелец несколько ограничен в правах. Придется учесть интересы всех содольщиков, иначе дело дойдет до суда.

Неужели нельзя сдать в аренду долю в квартире? Что делать, если другие собственники чинят препятствия, угрожают выселением квартирантов и не дают распорядиться законной частью жилья? Отчаиваться не стоит, а лучше решить, как действовать в такой ситуации. Ответу на этот вопрос и посвящена наша статья.

Как квартирой могут владеть несколько собственников?

Для того, чтобы ответить на поставленные вопросы, необходимо для начала разобраться, в праве общей собственности какого вида находится имущество, которое планируется сдавать в наем, так как именно от определения данного обстоятельства зависят права собственников по распоряжению имуществом.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом собственность может быт долевой, то есть с определением доли каждого из собственников или совместной, то есть без определения таких долей.

По общему правилу, общая собственность является долевой. Случаи, когда собственность является совместной, установлены законом. Например, при отсутствии брачного договора между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, также зависит от того, долевая она или совместная.

Согласно ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Согласно ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом здесь не предполагается согласие всех собственников, если один из них распорядился имуществом.

То есть, если имущество находится в общей совместной собственности, получать согласие всех собственников не требуется, так как такое согласие предполагается. Однако, и тут есть ограничения. Например, если один из супругов хочет сдать имущество в наем на срок более одного года, ему требуется получить нотариальное согласие второго супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной.

Если же речь идет о долевой собственности, здесь процедура немного сложнее.

Суть в том, что общая долевая собственность на квартиру предполагает совместные решения по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом, поэтому если один из собственников хочет сдать имущество в наем, обязательно нужно получить согласие других собственников.

Итак, теперь мы понимаем, что проблемы чаще всего возникают, когда собственность долевая, так как здесь при распоряжении имуществом всегда требуется согласие всех собственников. Один из собственников, не получив согласие других собственников, не имеет право распоряжаться общим имуществом. В случае, если такое согласие не было получено, другие собственники имеют право обратиться в суд с требованием о признании такого договора найма недействительным.

Дело о вселении в квартиру. Особенности общей долевой собственности

Дело о вселении в квартиру. Особенности общей долевой собственности

Квартира в долевой собственности. Может ли один из собственников сдать в наем (аренду) свою часть без согласия другого собственника. В статье на примере конкретного дела из моей адвокатской практики будет рассмотрен данный вопрос.

Фабула дела:

На праве общей долевой собственности принадлежала 4-х комнатная квартира двум собственникам – по ½ доли каждому. Половина квартиры принадлежала моей доверительнице, вторая половина принадлежала другом лицу, к примеру, назовем его Сергей.

Сергей в квартире не проживал, но решил квартиру сдать третьему лицу. О данном решении Сергея моя доверительница узнала только тогда, когда к ней поступило исковое заявление о вселении, в котором утверждалось, что моя доверительница препятствует к вселению жильца, которому Сергей сдал в наем ½ квартиры. В исковом заявлении ставилось требование о вселении данного лица и устранении препятствий в пользовании имуществом.

Исковое заявление было мотивировано тем, что Сергею на праве общей долевой собственности принадлежит ½ доли в 4-х комнатной квартире, сам Сергей не намерен проживать в квартире, однако желает воспользоваться своим правом на владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему имуществом путем его сдачи в наем (аренду). Однако моя доверительница якобы не пускает квартиранта и препятствует его проживанию, тем самым Сергей лишен своего права на распоряжение принадлежащим ему имуществом. Таковы были краткие обоснования заявленных требований.

Предыстория спора:

Предыстория данного спора была намного глубже, чем казалось на первый взгляд, и была она следующей. Предмет спора – квартира, когда-то принадлежала моей доверительнице и её мужу. После расторжения брака квартира была поделена поровну между супругами. Однако не один из супругов выкупить половину квартиры у другого не мог. В итоге бывший супруг моей доверительницы продал ½ долю в общей долевой собственности Сергею. Сергей вселился в квартиру, после чего осложнил жизнь для моей доверительницы. По всей видимости, Сергей рассчитывал на то, что моя доверительница продаст ему свою долю или выкупит его. В конце концов, Сергей, уехал в другой город. Но через некоторое время был предъявлен указанный иск о вселении квартиранта. Думаю, цель такого иска была понятна.

Подготовка к защите:

На первый взгляд дело казалось бесперспективным. Ведь Сергей действительно собственник ½ доли в праве собственности и имеет право распоряжаться ей. Но эти мысли ушли после более тщательного изучения возникшего вопроса.

Изучив увесистую пачку документов по квартире, которые имелись у доверителя,был установлен ряд интересных моментов.

1. При заключении договора купли-продажи между бывшим супругом и Сергеем в договор было включено условие, согласно которому дети моей доверительницы имеют право постоянного (пожизненного) пользования квартирой. При этом следует обратить внимание, что имеют право пользования всей квартирой, без выдела конкретных долей.

2. Сергей ранее обращался к моей доверительнице с иском об определении порядка пользования квартирой и иском о выделении доли в натуре. В исках было отказано на том основании, что нельзя определить порядок пользования квартирой, если есть лица, которые имеют право пользования всей квартирой без определения конкретных долей. Условие договора, которое было заложено в договор купли-продажи, фактически обременяло квартиру правами третьих лиц, а соответственно определение порядка пользования данной квартирой будет нарушать права указанных лиц. В требовании о выделе доли в натуре было отказано, в том числе на том основании, что не представляется возможным выделить в пользование лица, заявляющего соответствующие требования, помещения из числа мест общего пользования, а также обеспечить в квартире отдельный вход.

3. Доверительница располагала документами, подтверждающими факт того, что для неё и её детей данная квартира была единственным местом проживания, её право проживания и право проживания её детей возникло ранее права собственности Сергея на долю в квартире. Доверительница имела существенный интерес в пользовании квартирой, надлежащим образом следила за её сохранностью, оплачивала коммунальные платежи. В свою очередь Сергей имел большую задолженность по коммунальным платежам, и совершал действия по разрушению общего имущества в квартире и имущества моей доверительницы (о чем имелись соответствующие судебные решения). По данным ЕГРН у Сергея данная квартира была не единственным недвижимым имуществом.

Читать еще:  Нюансы оформления прописки жены к мужу в муниципальную квартиру

На основании указанных обстоятельств была выстроена линия защиты, и сводилась она к следующему:

1. Спорная квартира принадлежит Сергею (далее по тексту – истец) и моей доверительнице (далее по тексту – ответчик) по ½ доли в праве общей собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности (в том числе сдача квартиры в наем, аренду, вселение других лиц), осуществляется по соглашению всех её участников. Такое положение закреплено ст. 246 ГК РФ. Соответственно при отсутствии согласия ответчика истец не имеет права распоряжаться квартирой путем её сдачи в наем (аренду) на вселение третьих лиц.

2. На основании решения суда истцу было отказано в определении порядка пользования спорной квартирой, а также в выделе доли в натуре. Ответчик, а также её дети, которые были привлечены к участию в споре в качестве третьи лиц, имеют право пользования всей квартирой, без выдела каких-либо долей, определения порядка пользования. Такое право ответчика и третьих лиц закреплено договором купли-продажи доли в квартире, заключенным между истцом и бывшим супругом ответчика, а также подтверждено соответствующим решением суда.

3. Ответчик и третьи лица не состоят в родственных отношениях с истцом, а также лицом, которое намерено вселиться в квартиру, возражают по поводу его вселения. Иного места проживания ответчик и третьи лица не имеют, право их пользования квартирой возникло ранее права долевой собственности истца.

4. Ответчик и третьи лица имеют существенный интерес в пользовании квартирой, так как другого жилья у них нет. В свою очередь истец обеспечен жильем имеет по данным ЕГРН несколько квартир на территории г. Новосибирска, а по отношению к спорной квартире не исполняет возложенные на него обязанности (отказывается оплачивать коммунальные платежи, разрушает имущество, указанные обстоятельства подтверждаются судебными решениями о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, взыскании ущерба от действий истца). Лицо, которое намерено, вселиться в квартиру, также обеспечено жильем имеет постоянную регистрацию в Новосибирской области.

5. Истец, заключая договор с лицом, которое намерено вселиться в квартиру (нанимателем), не мог не знать обозначенных выше обстоятельств, указал в договоре найма (аренды) заведомо для него недостоверные сведения в частности о том, что квартира не обременена правами третьих лиц, что в квартире невозможно выделить долю в натуре, определить порядок пользования. При таких обстоятельствах именно истец создал условия, при которых вселение нанимателя является невозможным. Ввел последнего в заблуждение относительно возможности исполнения заключенного договора.

Вывод по линии защиты:

На основании изложенных обстоятельств был сделан вывод, что предъявленный иск не может быть удовлетворен, так как вселение и пользование квартирой может быть осуществлено только с согласия всех собственников и лиц, имеющих право пользования и проживания во всей квартире. Вселение нанимателя в отдельную комнату в квартире невозможно, так как порядок пользования жилым помещением не определен и определен быть не может, так как за ответчиком и членами её семьи сохранено право пользования всей квартирой, которой они пользуются, и в случае вселения нанимателя права указанных лиц будут существенным образом нарушены, что, в свою очередь, является недопустимым.

Рассмотрение дела в суде:

Истец, по всей видимости не ожидал активного сопротивления со стороны ответчика. Дело рассматривалось на протяжении нескольких заседаний, для обоснования изложенной позиции были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц дети ответчика, которые имели право пользования всей квартирой, а соответственно должны были высказаться относительно своего желания на вселение квартиранта. В материалы дела запрашивались соответствующие документы для обоснования заявленных возражений.

В итоге на очередном заседании истец заявил, что отказывается от иска. На данном основании в соответствии со статьей 220 ГПК РФ суд прекратил производство по делу, что фактически приравнивается к отказу в иске. В последствии с истца в пользу ответчика были взысканы понесенные ею судебные издержки.

P.S. Данное дело наглядно показывает, что права гражданские не всегда совпадают с правами жилищными. То есть, собственником ты можешь быть, но это еще не означает, что можешь пользоваться имуществом как хочешь, в том числе вселиться и вселить других лиц.

С определением суда по данному делу можно ознакомиться по ссылке здесь.

Автор статьи – адвокат Спиридонов Михаил Владимирович.

ВС: собственник общего имущества не вправе извлекать из него доход без согласия других собственников

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13573, в котором указал, что использование единолично одним собственником мест общего пользования и получение от этого дохода без согласия других собственников не соответствует требованиям закона.

Повод для обращения в суд – сдача оператору связи крыши здания в аренду

ООО «ПБК-Инвест» как участник общей долевой собственности на общее имущество здания заключило с ПАО «МегаФон» возмездный договор на размещение оборудования и средств связи на кровле названного здания, предусматривающий взимание арендной платы.

Гаражно-строительный кооператив «Формула 1», являющийся собственником нежилого помещения в этом же здании, направил обращение ПАО «МегаФон», в котором попросил привести основания использования общего имущества. В ответе «МегаФон» указал, что заключил договор с единственным известным ему собственником в лице ООО «ПБК-Инвест», представившим документы, подтверждающие право владения, пользования и распоряжения помещениями в спорном здании.

«Формула 1» посчитала, что денежные средства за использование общего имущества подлежат распределению между собственниками помещений в указанном здании (пропорционально принадлежащей доле в праве общей собственности на общее имущество в здании), в связи с чем направила претензию «ПБК-Инвест».

Поскольку общество не ответило на претензию, ГСК обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к «ПБК-Инвест» о взыскании 60 тыс. руб. неосновательного обогащения и более 3,5 тыс. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Первая инстанция в удовлетворении иска отказала. Руководствуясь положениями ст. 246–248, 1102, 1105 ГК РФ, ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса, суд установил, что истцом не представлено доказательств принятия собственниками помещений в здании решения о размещении оборудования связи в местах общего пользования с распределением долей или заключения соглашения участников долевой собственности об определении долей в распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Соглашаясь с данным выводом, апелляция указала на отсутствие доказательств, подтверждающих использование ответчиком недвижимости в размере, превышающем его долю в праве общей долевой собственности. «Формула 1» обратилась в Верховный Суд.

Верховный Суд указал, что права одного собственника имущества не могут нарушать прав его сособственников

Изучив материалы дела № А40-257961/2018, ВС отметил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Читать еще:  Ремонт и обслуживание лифтов (кто должен осуществлять ремонт)

Суд отметил, что согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Статьей 247 ГК определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

«При этом, как усматривается из статьи 248 Гражданского кодекса, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними», – подчеркнула высшая инстанция.

ВС отметил, что аналогичные положения содержатся в ст. 36 Жилищного кодекса, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений владеют, пользуются и в установленных кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 ст.36 ЖК также закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

«Таким образом, право собственников помещений – участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку, в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения», – пришел к выводу Верховный Суд.

По мнению ВС, поскольку ответчик не представил нижестоящим инстанциям доказательства правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, у судов не имелось оснований для отказа в иске.

Более того, указала высшая инстанция, суд апелляционной инстанции в обоснование отказа в иске указал также на недоказанность истцом факта использования ответчиком объекта общей собственности в размере, превышающем его долю. Суд посчитал, что с таким обоснованием принятого судебного акта нельзя согласиться, поскольку законом установлен специальный порядок для осуществления собственниками права пользования общим имуществом многоквартирного дома, который не зависит от размера принадлежащей собственнику доли. ВС сослался на п. 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г., и отметил, что, несмотря на то что, хотя ответчик и обладает равными с другим собственником правами владеть, пользоваться и распоряжаться кровлей дома, реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Эксперты посчитали разъяснения ВС значимыми для правоприменительной практики

В комментарии «АГ» адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» Андрей Кацайлиди указал, что ВС определил важную правовую позицию по вопросу дохода от использования общего имущества. «Верховным Судом верно установлено, что распоряжение таким имуществом невозможно без согласия всех собственников. Иное нарушило бы основополагающие нормы гражданского и жилищного законодательства. Наличие же согласия одного из собственников общего долевого имущества явно недостаточно для заключения договора аренды, поскольку это нарушает имущественные права других собственников, которые имеют право голоса на определение эффективного способа распоряжения крышей», – подчеркнул он.

Андрей Кацайлиди отметил, что все доходы, полученные от сдачи арендных площадей, подлежат распределению между другими собственниками общего долевого имущества пропорционально, поскольку между ними не имеется соглашения, предусматривающего иной порядок.

По мнению ведущего юриста Содружества земельных юристов Марины Строкань, при рассмотрении подобных споров следует принимать во внимание, что режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений, может устанавливаться по решению собственников помещений. В качестве особенностей режима может быть установлен в том числе порядок использования средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду, как указано в п. 6 упомянутого Постановления Пленума ВАС РФ № 64. В соответствии с п. 7 этого постановления по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

«В настоящем споре суд обращает внимание на отсутствие принятого всеми собственниками решения о размещении оборудования в местах общего пользования. Данное обстоятельство, по мнению первой инстанции, позволяет обществу, не связанному никакими ограничивающими факторами, реализовать свое право на использование общего имущества, как любому из собственников в здании, – отметила Марина Строкань. – В этой позиции усматривается следующая презумпция: что не запрещено рамками достигнутых собственниками договоренностей в отношении общего имущества, то по умолчанию разрешено». Такой подход, по ее мнению, не коррелируется с положениями ЖК РФ, применяемого к спорным отношениям в силу аналогии закона.

Эксперт указала, что из-за отсутствия прямого регулирования правоотношений, касающихся владения и распоряжения общим имуществом в нежилых зданиях, суды довольно часто совершают ошибки, не учитывая правовой режим такого имущества. «Именно отсутствие решения всех собственников помещений в здании о передаче кровли в пользование третьему лицу ограничивает отдельного собственника в праве распоряжения этой частью здания и обязывает вынести данный вопрос на обсуждение. Третье лицо, в свою очередь, с учетом публичности сведений ЕГРН, имеет доступ к информации о зарегистрированных правах на объект», – отметила юрист.

Марина Строкань посчитала, что в рассматриваемом споре Верховный Суд в очередной раз указал на недопустимость дискриминации прав всех собственников в здании в результате единоличного распоряжения имуществом общего пользования со стороны одного из собственников.

Если у квартиры несколько собственников

Число собственников можно узнать из графы «Объект права».

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Читать еще:  Что делать, если соседи дерутся и вы слышите крики о помощи. Инструкция

Законодательная база

Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.

В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.

Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.

В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.

Согласно пункту 3 ст. 250 ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю. В неприятной ситуации окажется человек, купивший часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи покупателем должен стать лицо, обратившееся с иском. При этом сделка не отменится.

Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.

Согласие совладельца

Допустим, у жилплощади два собственника и у обоих равные права (хотя в данном случае это не играет особой роли). Для того чтобы предоставить квартиру для проживания третьим лицам на основе арендного соглашения, требуется разрешение второго хозяина. К примеру, нельзя, чтобы жена сдавала недвижимость без разрешения мужа, если они совладельцы.

Еще одним хозяином может выступать не только родственник арендодателя. В данном случае речь может идти о муниципалитете или банке-залогодержателе. У второго собственника есть два варианта – оформить согласие или подписать арендный договор вместе с остальными заинтересованными лицами. Чаще всего выбирают первый вариант, хотя можно делать и то, и другое. Согласие на сдачу жилья в аренду оформляется в простой письменной форме с указанием следующей информации:

  1. ФИО собственника.
  2. Адрес, по которому находится жилье.
  3. Паспортные данные.
  4. Реквизиты правоустанавливающих документов.
  5. Согласие на передачу жилья для проживания.
  6. Паспортные данные арендатора.
  7. Дата и подпись.

Если с квартирой все ясно, то с комнатой в «коммуналке» у некоторых возникают трудности. Непонятно, можно ли сдать комнату, не спрашивая об этом соседей. По закону владельцы остальных комнат не обладают правом собственности по отношению к сдаваемой части жилплощади, а значит, не имеют к сделке никакого отношения.

А вот если у комнаты в квартире есть другие совладельцы, то их согласие потребуется непременно. Поэтому сдать комнату в коммунальной квартире без согласия второго собственника не получится.

Как купить недвижимость по договору долевого участия?

Большинство молодых семей стараются приобрести жилье, которое находится в стадии строительства. Ключевой фактор — это цена. В таком случае заключается договор долевого участия с застройщиком. Несмотря на то, что покупка будет совершаться на деньги из общего бюджета семьи, заключить ДДУ можно на одного супруга. Не имеет значения и на кого будет зарегистрирована квартира в будущем. В любом случае квартира будет считаться общей собственностью и права на эту квартиру у мужа и жены будут равны. Единственное, если ДДУ заключал только один супруг, то нужно обязательно предоставить согласие второго на заключение этого соглашения.

Если пара подписала брачный договор, то схема будет работать по-другому. Все материальные отношения в таком случае перейдут в договорной режим. Это позволяет определить, какой частью недвижимости будет владеть каждый супруг. В таком случае при заключении ДДУ не нужно просить нотариально заверенное согласие у второго супруга.

Разрешение проблемы

Если площадь квартиры позволяет произвести размен, выделив всем по комнате, суд выносит положительное решение. Тогда можно оформить право собственности на свою долю квартиры, и впоследствии действовать на свое усмотрение — продать ее, сдать в аренду, обменять и т.д.

В противном случае, когда площадь квартиры слишком мала, комнаты являются проходными и произвести натуральный раздел не представляется реальным, суд выносит решение о процентном разделе имущества. Вторая сторона должна выплатить Вашу долю, исходя из стоимости квартиры.

Последний вариант разумно воплощать в жизнь, не прибегая к судебным разбирательствам. Ведь можно сойтись на том, что Вам выплатят просто долю, и Вы покинете общую территорию.

Часто в таких случаях это становится невозможным из-за отсутствия денежных средств. Поэтому люди вынуждены уживаться в одной квартире долгие годы, и только суд в силах на это повлиять.

Встречаются случаи, когда суд только признает необходимость размена и не выносит никакого конкретного решения.

Дальнейшие действия и все шаги по поиску возможных вариантов жилья, способов размена, документальному оформлению прав собственности будут зависеть только от самих владельцев.

Что может пойти не так

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.
Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

НА СЧАСТЬЕ АРЕНДАТОРАМ, НА ГОРЕ СОБСТВЕННИКАМ

Между тем предложения правозащитников были озву­чены президенту и много раз обсуждались с профильными ведомствами. Федеральная налоговая служба, судебный департамент Верховного суда и Генпрокуратура их поддержали. Такая практика, безусловно, сильно облегчит работу чиновников. Замначальника отдела миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства УРВР ГУВМ МВД России Михаил Илинич отметил, что полиция тоже стремится к тому, чтобы все граждане были зарегистрированы.

«Если в стране удастся обеспечить обязательное заключение договора аренды жилья, в таком случае можно подумать и о том, чтобы арендатор уже на основании этого договора мог сам себя зарегистрировать», — отметил Илинич.

Но многие чиновники выступили против. «Остальные ведомства миграционного, силового и социального блока выразили замечания, не предложив никакого механизма регистрации», — признал руководитель проекта «Право на Родину» Евгений Бобров. Между тем разговоры о необходимости введения уведомительной регистрации велись еще в 2010 году. Тогда ФМС России подготовила законопроект, согласно которому граждане России могли встать на миграционный учет, отправив по почте заказное письмо в региональное отделение ФМС. И никаких штампов в паспорте. У инициативы оказалось немало противников, и она принята не была. Возможно, вторая попытка будет успешней — на счастье арендаторам и на горе владельцам недвижимости.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector