Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли зарегистрировать дом на участке без межевания

Можно ли продать дом без межевания земельного участка

Совсем скоро придет 2020 год, когда будут внесены коррективы в земельные вопросы. Вы решили продать участок? Пока еще есть возможность реализовать это без межевания, но не во всех случаях. В статье рассмотрим основные пункты поставленной проблемы и грядущие изменения.

Межевание: что это?

Это процесс определения границ территории, которой вы владеете, на ней находится дом. Процедурой занимается кадастровый инженер из компании, которая проводит геодезические измерения. С помощью GPS-аппаратуры он составляет план усадьбы, определяет фактические границы и документирует их, вносит в кадастр. Кадастр – это реестр для информации об объектах, ведется для исчисления налогов.

Границы кадастровый инженер фиксирует дюбелями, штырями или кольями. Все измерения точные, до 1 см, погрешность – максимум 10%. Но на эту работу уходит до 1,5 месяца. Работник устанавливает координаты поворотных точек надела – они определяют конкретную границу земли продавца.

Минимальная стоимость услуги – 10 тыс. рублей, не учитывая выезд квалифицированного работника. Разные организации предлагают онлайн-калькуляторы. Таким образом, можно узнать приблизительную стоимость. Также цена зависит от размера объекта и места проживания, количества услуг (составление плана, заполнение бумаг), срочности выполнения измерений. Окончательная цифра может значительно отличатся от начальной.

О чем говорит закон

Не обязательно делать межевание, чтобы продать участок. С 1997 года было невозможно реализовать землю без четкого установления границ. На смену пришел Федеральный закон № 218 Ф3, принятый 13.07.2015. В статье 26 нет пункта, посвященного обязательному межеванию. Есть только одно правило: территорию необходимо поставить на кадастровый учет.

Изменения 2021 года

Государственная Дума РФ внесла в 2018 году изменения в ряд законодательных актов, регулирующих правовой порядок оформления ЗУ.

  1. Федеральный закон РФ (статья номер восемь) о внесении изменений в Земельный кодекс.
  2. Земельный кодекс РФ (статья 11.4; 11.3).
  3. В законопроект о «дачной амнистии» (сроки продлены до 1.03.2022). Но с 1.01.2019 при оформлении сделок с земельными участками необходимо оформление кадастрового паспорта. Следовательно, продать садовый участок можно только после проведения процедуры межевания.

Изменения в ФЗ и ЗК ПФ вступают в силу с 1 июня 2019 года.

Провести регистрацию, куплю-продажу, иную юридическую сделку можно будет только при наличии кадастрового номера земельного участка, внесённого в Росреестр. Для получения обязательно нужно оформить межевой план участка, то есть установить его границы, координаты.

Из видео вы узнаете о запрете сделки без межевания:

Можно ли оформить землю в собственность без проведения межевания?

Оформление земли предполагает несколько этапов:

  • подача всех документов в Росреестр;
  • написание заявления;
  • оплата государственной пошлины.

Наличие межевого плана или кадастрового паспорта сделает регистрацию полноценной. То есть все сведения об участке, координаты его границ и межевой план будет в базе данных Росреестра. При продаже участка покупатель будет точно знать ее характеристики.

Как поставить надел на кадастровый учет

Для того, чтобы поставить надел на кадастровый учет, нужно предоставить в отделение госкадастра при Росреестре пакет документов. Кадастровый учет — это внесение сведений о любом объекте недвижимости, в том числе земельных участков. Чтобы собрать эти сведения, на участок должен выехать специалист.

Кадастровый инженер определяет координаты границ земли и регистрирует все полученные сведения в актах, других документах, которые сдаются в Росреестр. Затем документы обрабатываются, и участок приобретает кадастровый номер. А все остальные данные заносятся в базу данных.

Подробнее о постановке на кадастровый учет читайте здесь.

Как получить кадастровый номер

Наличие кадастрового номера свидетельствует о том, что земельный участок поставлен на кадастровый учет. На всех документах, которые касаются этого участка, стоит кадастровый номер. С ним любая недвижимость быстрее и проще идентифицируется, поскольку он нигде не повторяется.

Уникальный кадастровый номер сейчас можно получить не только после процедуры межевания. Подробнее о получения кадастрового номера читайте здесь.

Но есть исключения. Осталось небольшое количество участков, которые зарегистрированы в различных информационных системах.

Но при этом граждане, являющиеся владельцами этой земли, официально не зарегистрировали право собственности. Речь идет об участках с правом постоянного бессрочного пользования.

Выдача кадастрового паспорта на земельный участок была возможна без межевания. В этом случае в документе стояла отметка о том, что «границы не установлены в соответствии с требованиями закона».

Получение свидетельства о праве собственности

Свидетельство о праве собственности на земельный участок можно было получить без межевания.

У собственников часто возникает вопрос: нужно ли его теперь делать, если уже есть документ?

Воспользоваться услугами кадастрового инженера и определить координаты границ участка иногда заставляет пожелание покупателя, который точно хочет знать, что он покупает.

Росреестр прекратил выдачу Свидетельств, напечатанных на гербовой бумаге в 2016 году.

Теперь в качестве документа, подтверждающего право собственности, выступает выписка из ЕГРН. Она печатается на обычной бумаге, формата А4.

Теперь Свидетельства не выдаются, а приобретение права собственности невозможно без проведения межевания. Это значит, что обойти эту процедуру при покупке участка не получится.

Как без межевания поставить на кадастровый учет земельный участок ?!

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Поговорим о том, можно ли поставить на кадастровый учет земельный участок без межевания. В целом наличие кадастрового паспорта дает определенные плюсы его владельцу. В частности, вы можете обладать полноценным правом на владении недвижимым имуществом.

Территория становится доступна для аварийных и коммунальных служб, плюс к тому же все нюансы, проводимые с земельным участком отображаются в кадастровом паспорте, благодаря чему юридические сделки с недвижимостью становятся максимально прозрачными.

В кадастровом паспорте указывается обозначение границ земельного участка и общая площадь территории. Эта процедура носит название «межевание земли». Процесс межевания занимает много времени и при этом стоимость проведения процедуры может составлять от десяти до тридцати тысяч рублей. Стоит межевание недешево и по времени может занять более одного месяца.

Как получить кадастровый паспорт без проведения межевания земли ?!

Получение кадастрового паспорта и межевание земли могут быть не взаимосвязаны друг с другом. Внесение сведений о межевании земельного участка до периода первого января 2018 года считается необязательным условием. При этом по истечении этого срока право оформления земли без межевания остается за собственником.

Но есть и определенные поправки. В частности, такие участки нельзя отчуждать, продавать или дарить. Если вы не планируете делать этого в ближайшее время, то тогда можно оформить кадастровый паспорт без межевания и только потом при необходимости промежевать землю.

Также процедура межевания может носить обязательный характер в том случае, если есть спорные ситуации между соседями, границы земельного участка не представляются известными или же территория не имеет общих ограждений.

Что нельзя сделать без проведения межевания ?!

Обязательно взвести все за и против оформления земельного участка без проведения процедуры межевания. Само по себе межевание существенно облегчает решение многих вопросов, связанных с правообладанием вещных прав на землю.

Без проведения межевания невозможно продать землю, сдать ее в аренду или подарить другому лицу. Плюс к тому же после межевания уменьшается налог на землю. Результаты межевания вносятся непосредственно в кадастровый паспорт, и они являются основным доказательством вашей правоты при возникновения спорных ситуаций между соседями, часто появляющихся при определении пользования земельным участком.

Как поставить землю на кадастровый учет без межевания ?!

Если вы решились все-таки получить кадастровый паспорт без межевания, то в таком случае следует провести ряд определенных правовых действий. Обратиться с предварительно собранным пакетом документов следует в Кадастровую палату. Для проведения юридически значимых действий потребуется акт о передаче собственности наследникам или иной документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, квитанция об оплате государственной пошлины, технический план строений, размещенный на участке земли, заявление. После подачи заявки в Кадастровую палату подается специальная расписка, а сам кадастровый паспорт на руки вы сможете получить в течение десяти календарных рабочих дней.

Есть ли альтернативные способы подачи заявки на получение кадастрового паспорта ?!

Подаются документы в Кадастровую палату по месту жительства, но вы можете оставить обращение любым способом, который будет удобен для вас. Например, можно лично обратиться в Многофункциональный центр по месту своего проживания или отправить заявление о выдаче кадастрового паспорта по почте или же воспользовавшись сайтом Государственных услуг. Обязательно убедитесь в том, что оформляемая вами земля состоит на кадастровом учете. Это можно узнать, если вы отправите заявку в Единый портал Государственных услуг.

Читать еще:  Как инвалиду 3 группы получить квартиру: ипотека, льготы, субсидии

Сколько стоит ?!

Прайс услуг невысок. Цена различается в зависимости от выбранного варианта: бумажный вид. Для физических лиц это обойдется в 200 рублей, для юридических в 600 рублей. После получения документа важно проверить, чтобы были заполнены все поля. А именно: целевое назначение, площадь, расположение. Схема участка, полученная при межевании. Сведения об ограничениях. Несмотря на то что по закону межевание считается необязательной процедурой, ее важность сохраняется. Многие сделки и операции по передачи земли без ее данных становятся недействительными или вовсе не доступными. Если вы сомневаетесь в своей юридической грамотности, то лучше обратиться за помощью к квалифицированным юристам, которые проконсультируют вас по всем правовым

Сколько стоит межевание земельного участка

Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.

Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).

В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.

Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.

Заброшенная дача – в чем сложности?

У заброшенного дома нет хозяина или есть, но до поры до времени тот не предъявляет прав на недвижимость. Оформить по садовой книжке собственность может только садовод, фамилия которого есть в архиве районной администрации.

Покупая землю у собственника, как у конкретного физического лица легче истребовать все правоустанавливающие документы на участок, дом (если таковой имеется), удостоверить личность самого продавца.

Покупая же дом в СНТ люди по незнанию рискуют ограничиться одной садовой книжкой, которая никаких прав владения и собственности передать не может.
Максимум – аренда.

В любой момент может произойти исключение жильца из СНТ, и вся недвижимость плавно перекочует к другому лицу, или государству.

Даже если покупатель участка возведёт на нём дом на свои личные средства. Он также будет отчуждён.

Грубо говоря, по садовой книге у СНТ можно купить лишь воздух.

Границы земельного участка не установлены: обязательно ли проводить межевание?

Многие земельные участки не имеют четко установленных юридических границ. Действующее законодательство не требует от их собственников обязательно проводить межевание. Тем не менее, эту процедуру лучше провести, потому что иначе собственник рискует столкнуться в будущем с проблемами вплоть до утраты существенной площади участка. Как это происходит на практике? О чем нужно знать покупателям участка с неустановленными границами?

Рассказывает:

Ксения Ульянова,

старший юрист, руководитель практики Land Law Firm

З емельный участок становится объектом прав, если он обладает характеристиками, которые позволяют определить его в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ). Согласно действующему законодательству одной из таких характеристик является местоположение его границ (ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон № 218-ФЗ).

Границы участка могут быть:

  • фактические – это границы, определенные порядком пользования объектом и индивидуализированные на местности – межа, забор и др.,
  • юридические – это координаты характерных точек границ объекта, содержащиеся в ЕГРН. Их определяет кадастровый инженер в процессе межевания.

В идеале юридические и фактические границы участка должны совпадать, но на практике так бывает не всегда. Дело в том, что не все земельные участки ставились на кадастровый учет с указанием координат характерных точек границ. Собственники ставили ограждения и только потом, при уточнении юридических границ, выяснялось, что эти ограждения расположены вовсе не на границе участков.

Юридические границы имеют приоритет над фактическими. Только если в документах нет сведений о местоположении границ земельного участка, его границами считаются границы, существующие на местности более 15 лет (п. 10 ст. 22 Закона № 218-ФЗ).

КЛЮЧЕВОЕ ПРАВИЛО МЕЖЕВАНИЯ

Границы участка, который проходит межевание, не должны пересекать границы соседнего земельного участка, который уже стоит на кадастровом учете с установленными границами.

П. 20 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ

Обязательно ли проводить межевание, если границы участка не определены?

Закон № 218-ФЗ требует обязательно проводить межевание земельного участка, если речь идет об образовании нового объекта прав. Однако это требование распространяется только на правоотношения, возникшие после 1 января 2017 года (п. 5 ст. 72 Закона № 218-ФЗ). То есть если сейчас собственник участка с неустановленными границами захочет провести какое-то кадастровое действие, например, разделить его, то не сможет этого сделать без уточнения границ исходного участка.

Если участок прошел кадастровый или технический учет по правилам ранее действовавшего законодательства, проводить кадастровый учет по новым правилам не нужно. Уточнять границы таких участков тоже необязательно, даже если сведений о них нет в ЕГРН. Такие участки называют ранее учтенными (ст. 69 Закона № 218-ФЗ).

Таким образом, по общему правилу собственники земельных участков не обязаны уточнять границы, но при желании могут это сделать. Для этого собственнику необходимо обратиться кадастровому инженеру для подготовки межевого плана и дальнейшей регистрации изменений в ЕГРН.

В то же время отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка влечет за собой ряд правовых рисков.

Какие риски влечет покупка участка с неустановленными границами?

Юридически отсутствие координат границ участка не является препятствием в совершении сделок.

В ст. 26 Закона № 218-ФЗ перечислены основания для отказа в государственной регистрации прав на объект недвижимости. Этот перечень является исчерпывающим и в нем нет такого основания, как отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка.

Тем не менее, покупателям стоит быть настороже, потому что за отсутствием границ могут скрываться, в частности:

    расхождение по площади – когда покупатель думает, что приобретает участок определенной площади, а после определения границ выясняется, что его фактическая площадь значительно меньше,

В подобных случаях покупатель может обратиться в суд с требованиями:

  • признать договор незаключенным, поскольку нельзя точно определить его предмет, или
  • признать договор недействительным как заключенный под влиянием существенного заблуждения.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Компания приобрела участок рядом со своим магазином под заезд и парковку. По документам сведения о местоположении границ этого участка являются ориентировочными.

После покупки компания обратилась к кадастровому инженеру, чтобы тот установил границы приобретенного участка и вынес их в натуре. Кадастровый инженер не смог этого сделать, так как по указанному адресу уже был сформирован и поставлен на кадастровый учет с уточненными границами другой земельный участок. В дальнейшем определить фактическое расположение приобретенного участка не получилось.

Компания обратилась в суд с требованиями:

  • признать договор купли-продажи участка незаключенным по ст. 554 ГК РФ,
  • обязать продавца вернуть оплату.

Суды признали договор незаключенным, отметив следующее.

Из содержания договора невозможно однозначно сделать вывод о его предмете и определить, о продаже и передаче какого именно земельного участка договорились стороны, поскольку отсутствует описание местонахождения границ земельного участка. Данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимости, нет ни в договоре, ни в акте приема-передачи.

При отсутствии в тексте договора указания на точное местонахождение земельного участка (границы участка), отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о границах земельного участка условие о предмете договора нельзя признать согласованным сторонами, а договор заключенным.

Читать еще:  Кто должен делать ремонт полов в муниципальной квартире?

Почему собственнику стоит поторопиться уточнить границы участка?

Самой распространенной проблемой при отсутствии в ЕГРН сведений о границах участка являются споры с соседями по границам земельных участков, а также самовольному размещению строений, сооружений, иных объектов недвижимости на соседнем земельном участке.

Часто бывает, что после обращения к кадастровому инженеру собственник узнает, что «юридическая» площадь его объекта уменьшилась, потому что в первую очередь учитываются уже установленные в ЕГРН границы соседних земельных участков.

В такой ситуации тот из соседей, кто первый поставил земельный участок на кадастровый учет «в границах», имеет преимущество, поскольку его смежник должен либо соглашаться с существующей границей, либо доказывать свою правоту в суде. Судебный процесс будет перспективным только в случае некорректной постановки соседнего участка на кадастровый учет (при наличии реестровой ошибки в сведениях о границах земельного участка).

Как собственнику участка с неустановленными границами защитить свои права?

Чтобы защитить свои права в споре о границах участка, правообладателю нужно требовать:

  • устранить реестровую ошибку, и
  • установить границы земельного участка.

При необходимости можно еще заявить требования о демонтаже забора, сносе построек и др. (Определение 3КСОЮ от 18.12.2019 № 88-1701/2019, Определение 1КСОЮ от 04.12.2019 № 88-916/2019).

Ответчиком по таким спорам будет собственник смежного земельного участка. Кадастровый инженер, подготовивший межевой план соседнего земельного участка, и Росреестр, внесший спорные сведения в ЕГРН, не являются надлежащими ответчиками.

Правообладатель земельного участка, границы которого не определены, должен доказать нарушение своего права. Это может быть либо отказ Росреестра в уточнении границ в связи с пересечением границ смежных земельных участков, либо заключение, подготовленное кадастровым инженером, о невозможности проведения кадастрового учета по той же причине.

Чтобы корректно определить границы смежных земельных участков, суд назначает землеустроительную экспертизу (Постановление 10ААС от 08.02.2018 по делу № А41-56073/16, Апелляционное определение Мосгорсуда от 16.03.2020 по делу № 33-8974/2020).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ

При проведении экспертизы важно, чтобы эксперт не только подтвердил наличие реестровой ошибки и некорректность межевания земельных участков, но и предложил варианты, где установить новые границы спорных земельных участков. В противном случае у суда не будет возможности восстановить нарушенное право истца (Определение ВС РФ от 15.10.2019 № 9-КГ19-12, 2-62/2018).

Дополнительным доказательством в пользу позиции истца может быть нарушение процедуры постановки смежного участка на кадастровый учет. Например, ненадлежащее согласование границ земельного участка с соседями (отсутствие подписи в акте согласования границ).

Тем не менее, как самостоятельное доказательство этот довод не работает. В последнее время сформировалась позиция судов, согласно которой отсутствие подписи смежного землепользователя в листе согласования границ не является безусловным основанием для признания результатов кадастровых работ недействительными. Важен не только факт нарушения процедуры, но и правовые последствия такого нарушения — неправильное установление границы (Определение 7КСОЮ от 25.02.2020 по делу № 88–3066/2020).

На заметку

Как правило, размер налога и арендная плата за землю зависят от площади объекта. Если юридические границы участка не определены, не исключено, что его площадь меньше площади, зафиксированной в реестре. А значит, при неустановленных границах возможны ситуации переплаты налога и арендной платы.

Юридические аспекты сделки

Действующее законодательство РФ не запрещает продажу участков с неустановленными границами в кадастре недвижимости. Не имеет значения, возведен ли на участке дом, какой тип землевладения реализуется (для личного подсобного хозяйства или строительства, садовый или дачный).

До 2017 года заключение сделок по продаже земельных участков регулировалось Федеральным законом № 122 от 21 июля 1997 года. В статье 19 было указано, что продавать участки без четких границ в кадастре недвижимости запрещено, подобные сделки не регистрировались.

Затем в силу вступил новый Федеральный закон № 218 от 13 июля 2015 года. В статье 26 подробно перечислены причины, по которым сделки с землей приостанавливаются. Обязательное межевание в списке причин не указано, что означает: продавать такие наделы можно, единственное условие – участок должен быть поставлен на кадастровый учет.

Можно ли построить дом без межевания

Земельный и Градостроительный Кодексы РФ не дают однозначного ответа на вопрос, можно ли строить без межевания. С одной стороны, если категория участка позволяет, то возведение объекта на неразмежеванной земле возможно. Но если собственник надела хочет, чтобы никто не оспаривал его права на недвижимость, лучше согласовать параметры участка перед началом строительных работ.

Перед началом строительства, необходимо получить разрешение на работы. Чтобы его выдали, понадобится градостроительный план. В этом документе должны быть указаны сведения о отступах, где возможно размещать объект и месторасположении межевых знаков и границах надела (ГрК РФ, ст. 57.3).

Если же границы участка не определены, получить ГПЗУ невозможно. Следовательно и разрешение на начало строительства застройщику никто не подпишет. Можно ли строить без межевания, каждый владелец участка решает сам. Чтобы спокойно ввести объект в эксплуатацию, зарегистрировать его в Кадастровой палате и оформить право собственности, лучше оформить межевой план, получить разрешение на строительство и заниматься возведением постройки.

Строительство дома или иного объекта должно соответствовать установленным нормам и санитарным требованиям. Согласно действующим СНиПам при возведении здания нужно соблюдать отступы от границ соседних участков, а также от инженерных коммуникаций. Расстояние, которое необходимо соблюдать, рассчитывается исходя из установленных параметров ЗУ. Площадь и координаты межевых знаков устанавливаются в процессе проведения арпантажа.

Можно ли строить без межевания? Как показывает практика, да. Но часто правомерность этих действий и права собственности на такие объекты оспаривают в суде. Владельцев земли никто не может заставить проводить межевание. Но каждый из них должен понимать, что полноценно распоряжаться территорией, границы которой не установлены, невозможно. Без межевого плана нельзя проводить следующие действия:

  • Ставить ЗУ на госучет и регистрировать имущественное право;
  • Оформить прописку;
  • Разделить участок на несколько частей или объединить несколько наделов в единый объект;
  • Провести юридические операции;
  • Построить ОКС;
  • Решить пограничные споры с соседями.

С каждым годом рыночная стоимость земли увеличивается. Чтобы сохранить права на собственность, не лишиться имеющихся на участке построек нужно установить границы владений.

Межевание — это метод определения границ земельного участка, применяемый в современной геодезии. Порядок оформления межевого плана, его содержание и структура установлены Приказом минэкономразвития России № 921.

Межевание участка без собственника

Межевание земельного участка в отсутствие собственника смежного участка или без его согласия!

Межевание происходит, как правило, на участках с неустановленными границами, процесс утверждения которых напрямую затрагивает права соседей собственника межуемого участка (так как граница Вашего участка является одновременно и границей участка Вашего соседа), поэтому при межевании часто возникают споры с соседями по поводу установления границ в том или ином месте. Если у соседей участки не размежеваны, то может возникнуть ситуация, при которой соседу придется «отрезать» Вам часть земли на основании данных из Росреестра или кадастровой съемки, проведенной специалистами геодезической компании.

Споры с соседями по поводу границ межуемого участка может решить геодезист или кадастровый инженер посредством заключения с соседями Акта согласования границ земельного участка.

Кадастровый инженер готовит заключение, в котором описывает координаты поворотных точек межуемого участка, определяет площадь земельного участка и его границы. Затем, на основании указанной информации, инженер готовит документ под названием «Акт согласования местоположения границ земельного участка», который необходимо подписать всем собственникам участков, смежных с «нашим».

В этот момент кадастровый инженер решает, стоит ли провести согласование с соседями в индивидуальном порядке или посредством проведения общего собрания (п. 7 ст. 39 ФЗ «О кадастровой деятельности»). Как правило, для упрощения ситуации инженер выбирает второй вариант.

В таком случае, он (или сам собственник) направляет всем заинтересованным лицам извещение о проведении собрания с указанием его места и времени, кадастрового номера участка, информации о собственнике межуемого участка и кадастровом инженере, включая данные, указанные в Акте согласования границ (не менее, чем за 30 дней до собрания).

Данные извещения направляются собственникам по электронной почте или по адресу проживания/регистрации (по почте России), известному кадастровому инженеру на момент составления извещения.

Читать еще:  Информация о доме в ГИС ЖКХ. Как найти и изменить сведения?

Сам Акт согласования является обязательной частью и основой межевого плана, он содержит данные о кадастровом номере участка, точках (координатах) границ земельного участка, ФИО всех смежных собственников.

В идеальной ситуации, все участники получают извещения, приходят на собрание и ставят свою подпись в Акте – следовательно, границы считаются согласованными.

С какими проблемами Вы можете столкнуться?

Как правило, реальная ситуация обычно является более сложной. Первая проблема, с которой Вы можете столкнуться – Вы не знаете, где проживают смежные собственники (например, они редко появляются на участке, и у Вас нет возможности узнать, где их фактический адрес проживания / адрес регистрации по паспорту). Так, часть данных о собственниках можно узнать из Выписки из Единого Государственного Реестра Недвижимости о характеристиках участка или о переходе прав на земельный участок (их фамилию, имя, отчество, правоустанавливающий документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности на участок, иногда адрес электронной почты, адрес проживания).

Часть данных можно узнать, запросив адрес проживания/регистрации, адрес электронной почты в Администрации поселения, городского округа (если Вы примерно понимаете, в каком городе, поселке живет Ваш сосед), можно также запросить необходимые сведения в Управлении Росреестра по Вашему субъекту Российской Федерации.

Однако эти данные не всегда предоставляются по запросу в указанных органах, поэтому закон предусматривает альтернативный способ оповещения соседей о согласовании границ земельного участка. Согласно п. 8 ст. 39 ФЗ «О кадастровой деятельности», извещение о проведении собрания «смежных» собственников публикуется в местной газете (в периодическом печатном издании) в порядке, предусмотренном для опубликования муниципальных правовых актов.

!Таким образом, извещение, опубликованное в муниципальной газете, считается доставленным до собственников смежных участков, и если этот участник не приходит на собрание, Акт считается согласованным (об этом вносится запись в Акт), а само лицо – извещенным надлежащим образом (к межевому плану будет приложен скан газеты с извещением).!

Вторая проблема – Ваши соседи не соглашаются согласовывать границы вообще или отказываются делать это так, как предложил им кадастровый инженер. В таком случае, соседи обязаны изложить свои требования и несогласие в письменном виде, а Вам необходимо решать вопрос в судебном порядке, чтобы суд вынес определение об обязании собственников смежных участков согласовать местоположение границ межуемого земельного участка. Судебное решение будет являться основанием для регистрации прав на недвижимое имущество и осуществления государственного кадастрового учета.

Таким образом, осуществить межевание в отсутствие собственников смежных участков, необходимых для согласования границ земельного участка, или при их несогласии – реально.

Запомните! Собственники смежных участков противятся осуществлению межевания на Вашем участке, потому что при межевании затрагивается их интерес – Вам почти всегда будет необходимо уточнение местоположения границ земельного участка, что может повлиять на привычное положение границ участка Вашего соседа!

Если все границы уже установлены.

Может сложиться так, что у Ваших соседей уже установлены границы, с которыми Вы согласились, когда Ваш сосед точно также проводил межевание своего участка и согласовывал границы его местоположения с Вами и другими «смежниками». В таком случае, Вы имеет право не устанавливать границы заново, однако во избежание дальнейших противоречий и претензий со стороны соседей, Вы можете повторно согласовать те же границы и составить Акт согласования местоположения границ.

Можно ли провести межевание без собственника межуемого земельного участка?

Чтобы ответить на этот вопрос, нам необходимо представить 2 ситуации:

Ситуация 1

Вы обладаете частью земельного участка на праве общей долевой собственности с другими лицами в размере определенной доли (например, 1/2, 2/3 доли).

Вы можете размежевать как весь участок целиком, так и свою часть, однако и для того, и для другого Вам необходимо определить порядок владения долевой собственностью путем подписания с долевыми собственниками соглашения о разделе долей в натуре и определении порядка пользования земельным участком. В связи с тем, что долевые собственники имеют равные права на земельном участке в отношении своих долей, межевание всего участка или только Вашей доли в любом случае будет затрагивать их права. Посредством указанного соглашения Вы можете получить от них согласие на межевание участка.

Данная ситуация также может осложняться наличием на земельном участке жилых строений (также находящихся в долевой собственности), хозяйственных и иных построек.
В случае, если определить участие в собственности земельного участка в добровольном порядке не получается, Вы не знаете, как найти сособственников или они против межевания, Вы имеете право обратиться в суд за решением о разделе долей, установлении порядка участия в праве собственности и проведении межевания земельного участка.

В ситуации, когда Вы обладаете земельным участком на праве общей совместной собственности (например, собственность супруг, приобретенная во время брака), порядок действий сохраняется.

Ситуация 2

Вы являетесь абсолютным и единственным собственником земельного участка. В данном случае не стоит вопрос относительно Вашего согласия, так как межевание нужно в первую очередь Вам, и без Вашего согласия межевание проходить не может.

Однако может возникнуть два спорных момента: вы являетесь родственником собственника и хотите провести межевание в отсутствие его согласия или вы являетесь собственником участка, желаете осуществить межевание, но не можете на нем присутствовать и контролировать процесс.

Может ли быть осуществлено межевание в этих случаях?
Касательно отсутствия согласия собственника межуемого участка – ответ «нет, межевание проведено быть не может». Согласно положениям ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ничто не указывает на то, что межевание участка является обязанностью собственника, а не правом, поэтому межевание земельного участка собственника без его согласия будет являться нарушением права частной собственности, охраняемого ст. 35 Конституции Российской Федерации.

Если Вы не можете присутствовать на территории участка при межевании, специалисты ООО «ГСС» могут провести его без Вашего участия. Вам стоит только предоставить специалистам ООО «ГСС» доступ на свой участок. Результаты межевания Вам передаст кадастровый инженер по окончании комплекса кадастровых и геодезических работ.

Частые вопросы при продаже дома и участка

Как продать дачу через МФЦ?
Полностью провести сделку по купле-продаже загородной недвижимости через многофункциональный центр не получится: подписать ДКП и передать деньги нужно до визита в МФЦ. В самом центре можно официально зарегистрировать договор, после чего он вступит в законную силу. Многофункциональный центр примет ваши документы и направит их в Росреестр.

Можно ли продать участок, если дом на нем не достроен?
Продать недостроенный дом можно, но вот зарегистрировать незавершенное строительство проблемно. Если дача не значится в Росреестре, значит, и передать право собственности на нее нельзя. В таком случае владелец недвижимости официально передает покупателю только земельный участок. Недостроенное здание, которое на нем находится, в договоре купли-продажи не прописывают. Стоимость постройки включают в цену земли. А после проведения сделки новый владелец уже самостоятельно завершает строительство и занимается регистрацией дома.

Как продать дом без земельного участка?
Земельный кодекс РФ утверждает, что земельный участок и построенный на нем дом — это единое целое, и продать землю без дачи не получится. Если в договоре не будет прописан пункт о передаче участка вместе со строением, то такой документ будет считаться недействительным. Однако в этом правиле есть и свои исключения. Согласно статье 35 ЗК РФ, дом и земля не являются единым целым, если:

  • владелец планирует продать часть постройки, которую нельзя выделить на практике вместе с участком земли;
  • земля, на которой находится здание, изъята из оборота.

Можно ли продать часть земельного участка?
Да, возможно. Но если у земельного участка — несколько собственников, все они должны дать свое согласие на продажу. Чтобы новый владелец мог свободно распоряжаться долей участка, ее нужно выделить официально — с помощью межевания.

Можно ли продать участок, выделенный многодетной семье?
Предполагается, что на таком участке проживают дети. Поэтому продать землю можно только с согласия органов опеки и с учетом интересов несовершеннолетних.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector