Назначение нежилое наименование жилое в 2021 в новой москве
Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция
В России ужесточили правила перевода квартир в нежилые помещения, в которых обычно открываются различные магазины, сервисы, мини-офисы или хостелы. Соответствующий закон 116-ФЗ, который уже прозвали «законом о нежелательных соседях», регулирует правила перевода жилых помещений в нежилые. Изменения усложнили жизнь тем, кто хочет организовать предпринимательство в квартире жилого дома, но помогут защитить интересы собственников жилья
Рассказываем, как изменился порядок перевода жилых помещений в нежилые и как провести эту процедуру по новым правилам.
Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение
Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.
После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.
Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:
- протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
- письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.
Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.
Согласие жильцов: как его получить
По новым правилам, все жильцы МКД в этом вопросе делятся на 2 группы: это те, чье жилье примыкает непосредственно к помещению, чей статус планируется изменить, и все остальные. В первую группу попадают все, чьи квартиры граничат с помещением через стену, пол или потолок. И если нет их согласия, то все дальнейшие шаги можно даже не предпринимать.
Также установлены разные условия по кворуму ОСС и принятию решений, они зависят от того, сколько в доме подъездов. Кворум — это количество участников собрания, достаточное для признания его правомочным принимать решения по тем или иным вопросам. Теперь должны быть соблюдены два условия для кворума ОСС:
- участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение;
- участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме.
В свою очередь, чтобы принять решение, хватит простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего числа голосов жителей «проблемного» подъезда.
При этом решение ОСС относительно других решений собственников обладает высшей силой. Это означает, что даже при согласии владельцев квартир, которые примыкают к помещению для перевода, ОСС может наложить запрет. ОСС считается правомочным, если в нем приняли участие собственники, на долю которых приходится свыше 2/3 от общего числа голосов в доме.
Переводим нежилое строение в жилой дом
В настоящее время владельцам садовых участков с расположенными на них домами можно воспользоваться двумя вариантами перевода домов в статус жилых зданий.
Первый способ – получить заключение эксперта
Один из вариантов предполагает обращение гражданина к представителям органа местного самоуправления путем предоставления заявления о желании перевести нежилое здание в жилой дом. В 5-дневный срок после того, как будет вынесено соответствующее решение, орган местной власти обязуется направить электронные документы в Госкомрегистр.
Получив их, специалисты комитета должны на безвозмездной основе внести изменения, касающиеся статуса дома. Но чтобы дом на садовом участке был признан администрацией пригодным для круглогодичного проживания, в большинстве случаев требуется заключение архитектора. Эта бумага свидетельствует о том, что все нормы и правила, которые предъявляются к жилым домам, в конкретном случае соблюдены. А поскольку архитектор – это член саморегулируемой организации, то процедура, касающаяся подготовки такого заключения, будет не бесплатной.
Второй способ – через исправление реестровой ошибки
Признание дома жилым не является сложной и затратной процедурой. У собственника есть право связаться с кадастровым инженером, готовившим ранее технический план. Изменения потребуется внести только в одну графу документа. Далее составляются заключение и другая декларация. Повторный выезд специалиста на место и проведение геодезической съемки, а также уточнение координат здания в этом случае не предусматривается. Поэтому новый технический план может обойтись собственнику недорого. Данный путь предпочтительнее, так как является более быстрым, легким и не столь затратным, как экспертиза, проведенная архитектором.
В любом случае, собственнику самому решать, какой из вариантов он считает для себя удобным.
Уточнить стоимость исправления реестровой ошибки Вы можете, позвонив по телефону +7 (499) 350-80-89 или оставив заявку, заполнив форму обратной связи.
Перевод жилого помещения в нежилое в 2021 году: актуальные требования и правила
Многие считают, что превратить помещение в коммерческую площадь можно, если квартира расположена на первом этаже. С юридической точки зрения, допустимо инициировать мероприятие для любых объектов. Но для этого все помещения, расположенные ниже, должны быть признаны нежилыми.
Кроме юридических нюансов, необходимо помнить о другой стороне вопроса. Речь идет о переустройстве и перепланировке объекта. Какие условия необходимо выполнить, чтобы состоялся удачный и быстрый перевод жилого помещения в коммерческое нежилое в 2021 году?
При разработке проектной документации следует помнить о следующих требованиях:
- Отдельный вход с улицы. Необходимо не просто оборудовать крыльцо, а изолировать нежилое помещение от лестницы и общей подъездной площадки.
- Исправно функционирующие инженерно-технические коммуникации.
- Суммарная мощность всех энергопотребляющих приборов в помещении не должна превышать установленные проектом показатели.
- Другие условия, предусмотренные спецификой предпринимательской деятельности и профильным назначением помещения.
Контролирующие органы не дадут разрешение на переустройство квартиры в коммерческую недвижимость, если она расположено в аварийном здании или на объекте, который подлежит сносу. Кроме того, дом не должен быть включен в список фонда историко-культурных ценностей.
Пакет необходимых документов
После получения одобрения от жилищной, пожарной и санитарной комиссий, требуется собрать остальной пакет документов. В него входят:
- Ксерокопию паспорта заявителя.
- Правоустанавливающие документы, подтверждающие правомочность владения вами данным зданием.
- Заключение экспертов службы СЭС и членов жилинспекции о полном соответствии площади помещения минимальным допустимым нормативам.
- Поэтажный план всего здания, в котором располагается переоформляемая квартира или комната. К документу обязательно прилагается экспликация – текстовое приложение к графическому плану. Обе бумаги получают в бюро техинвентаризации.
- В случае необходимости придётся предоставить специалистам кадастровый паспорт здания.
- Если для переоформления помещения требуется произвести некие конструктивные доработки, например, перепланировку, придётся получить разрешение на это в жилищной инспекции муниципалитета.
Понятия прямого и функционального использования
Целевое назначение – это отметка в регистрационных документах нежилого помещения, характеризующая его статус. Целевое назначение напрямую указывает, каким образом можно эксплуатировать конкретную нежилую площадь.
Так, в проектных документах зданий, может быть сделана отметка о том, что конкретные помещения должны быть оборудованы и использованы как аптеки, магазины, парикмахерские, офисы, стоматологические кабинеты и т.д. При этом они должны быть оборудованы по всем санитарным и пожарным нормам.
Функциональное назначение заложено в технических характеристиках самого помещения и его изменение носит другой характер. Если целевое назначение может быть номинально установлено в документах, то функциональное назначение продиктовано месторасположением объекта, его отделкой, его площадью и др, и поэтому смена назначения такого помещения более трудозатратно. На примере это можно объяснить так. Сдаются в аренду помещения, с целевым назначением, указанным собственником – кафе. При этом среди них должны присутствовать помещения с функциональным назначением – кухня.
В данном случае, кухня должна соответствовать всем требованиям законодательства. Например, быть оборудована соответствующей вентиляцией, отделана подходящей кафельной плиткой. Использование нежилых помещений имеет широкий спектр. От аптеки и магазинов до спортзала и медицинских учреждений. Поэтому предъявление требований к обустройству помещений варьирует к каждому виду использования. Таким образом, изменить функциональное назначение вы можете, вопрос лишь, как это сделать с меньшей потерей денег и сил.
Сколько стоит перевести нежилое помещение в жилое в 2021 году
Максимальный срок изменения статуса помещения равен 45 дням. Когда решение будет принято, заявителя в течение 3 дней уведомляют о согласии или отказе в проведении процедуры.
Чтобы повторно зарегистрировать право на объект , хозяину объекта нужно заплатить госпошлину в размере 350 руб. (для юридических лиц – 1 000 руб.) Но в процессе подготовки документов не избежать и дополнительных расходов. Например, поэтажный план с экспликацией будет стоить от 1 200 до 2 000 руб. За проект реконструкции, оформляемый в соответствии с требованиями СанПиНа, проектные организации берут от 20 000 руб.
Кто должен платить налог на имущество?
Закон не освобождает от налога на имущество применяющих УСН собственников административно-деловых и торговых центров. Причем не имеет значения, владеет налогоплательщик всем зданием или только одним помещением.
Административно-деловой центр – это отдельно стоящее нежилое здание, в котором назначение не менее 20% площадей – деловые, коммерческие или административные цели. Либо это здание, расположенное на земельном участке с разрешенным видом использования для размещения таких помещений.
Сведения о назначении нежилого помещения, здания или земельного участка содержатся в ЕГРН или данных технического учета (БТИ, Ростехинвентаризация). К таким объектам относятся офисы, переговорные, зона ресепшн, парковки и даже офисное оборудование.
Торговый центр – это отдельно стоящее здание, в котором в соответствии с его назначением (назначением земельного участка) располагаются торговые объекты, объекты общественного питания, бытового обслуживания. Здание будет отнесено к торговому центру, если под эти цели используется более 20% помещений.
Если по сведениям ЕГРН или данным технического учета назначение здания или земли иное, но более 20% его помещений используются под магазины, кафе, службы быта, для целей налогообложения оно будет отнесено к категории торговых центров.
Инструкция: как заказать выписку из ЕГРН?
Налоги ИП при сдаче жилья в аренду
Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос
Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге, а также по всей России +7 (800) 350-56-12
Процесс возможно ускорить, если индивид самостоятельно предварительно обратиться с соответствующими запросами в указанные службы и получить следующие бумаги:
- заключение МЧС о нормах пожарной безопасности (что нет нарушений);
- Роспотребнадзор выдает бумагу об отсутствии нарушений со стороны санитарно-эпидемиологических норм;
- справка из осуществляющей управление организации о предназначении близлежащих квадратных метров;
- выписка из ЖЭУ, указывающая на то, что дом не считается непригодным для проживания;
- решение ТСЖ о том, что они не имеют претензий о появлении такого рода помещения в доме;
- справка, свидетельствующая об отсутствии прописанных лиц в жилплощади, в том числе и самого владельца;
- если дом приравнивается к культурному памятнику, то еще понадобится одобрение органа охраны о допустимости перестройки.
Подавая прошение и пакет бумажного сопровождения немал риск получения отрицательного ответа.
Ключевыми основаниями отказа выступают:
- Недостающие документы.
- Реконструкция не отвечает санитарным, противопожарным и другим нормам безопасности.
- Остальных владельцев категорически не устраивает такой расклад.
- Жилище не соответствует предъявляемым предписаниям.
Как правило, отсутствие соглашения хозяев является основным препятствием. Любой несогласный вправе подать жалобу в Росреестр и процесс прекратится, поскольку тогда и администрация не даст своего одобрения. Профессиональные знатоки законов советуют начинать двигаться именно с этого шага, потому как получить согласие заупрямившегося соседа иной раз гораздо сложнее чем оформить его в уполномоченных официальных органах.
Также важным моментом выступает прерогатива собственности на землю под домом. Если она принадлежит владельцам квартир, то нужно их согласие, а если местного муниципалитета – то его.
ВАЖНО . Таким образом, сама процедура не представляет из себя ничего сложного, однако сбор необходимой документации, а главное – получение всеобщего одобрения со стороны соседей занимают немало времени и энергозатрат.
Как перевести жилой дом в нежилое здание. О чем говорит законодательство?
Статьи 22-24 Жилищного кодекса РФ детально определяют порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение, законом предусмотрено, какие для этого необходимо будет подготовить документы.
Нормой закона также предусмотрены условия, которые необходимы для перевода жилого дома в нежилое здание и основания для отказа в удовлетворении заявления о переводе в нежилое.
Для перевода жилого дома в нежилое здание Вам необходимо будет обратиться в органы местного самоуправления по месту нахождения вашего жилого дома или же непосредственно через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. В настоящее время обращение граждан в МФЦ предоставления государственных и муниципальных услуг пользуется все большей популярностью.
Необходимо понимать, что пакет документов необходимо подавать в отношении всех жилых помещений в составе жилого дома и от лица всех собственников.
Перечень документов необходимых для осуществления процедуры перевода жилого дома в нежилое помещение (ст. 23 ЖК РФ):
- Заявление. Бланк заявления могут предоставить для заполнения при подаче документов.
- Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (оригинал либо нотариально удостоверенные копии).
- Технический паспорт недвижимого имущества.
- План дома.
- Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если это требуется).
Решение о переводе или об отказе в переводе жилого дома принимается органом, осуществляющим перевод помещений, но не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов. Далее не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решений о переводе или об его отказе в переводе заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, который подтверждает принятие одного из предусмотренных законно решений.
Документ, который подтверждает завершение перевода жилого дома, будет являться основанием для использования жилого дома в качестве нежилого здания. Только если для этого не нужно проведение его переустройства, и (или) перепланировки, или иных работ.
Соответствующие изменения необходимо будет внести в правоустанавливающие документы и произвести регистрационные действия.
Необходимо понимать, что в дальнейшем использование нежилого здания возможно при строгом соблюдении требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иные установленных законодательством требования.
Необходимые условия для перевода жилого дома в нежилое здание.
Давайте с вами рассмотрим, что же нам говорит Жилищный кодекс РФ о необходимых условиях перевода:
- Перевод жилого дома социального использования в нежилое здание не допускается.
- Перевод жилого дома в нежилое здание с целью осуществления религиозной деятельности не допустим.
- Перевод жилого дома в нежилое здание невозможно, если такой перевод не может отвечать установленным требованиям и если право собственности на такое имущество обременено правами третьих лиц.
Важно отметить одну деталь, о которой собственники жилых домов не всегда знают. Если земля, на котором расположено недвижимое имущество, выделена под индивидуальное жилищное строительство, то на ней не может быть расположено нежилое здание. В связи с чем органы местного самоуправления откажут в переводе жилого дома в нежилое.
Очень важно, когда Вы собираетесь осуществить процедуру перевода, то обязательно необходимо обратиться за консультацией к юристу. Потому как, не имея специального профессионального образования, самостоятельно осуществить вышеуказанную процедуру у Вас может не получится.
Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение.
Давайте рассмотрим, что же может послужить основанием для отказа в переводе жилого дома в нежилое здание. Статья 24 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо указывает, в каких случаях дается отказ органами местного самоуправления в переводе.
Итак, вот эти основания:
- если вы не предоставили весь перечень документов, предусмотренных статья 23 ЖК РФ;
- если соответствующий документ не представлен собственником или его уполномоченным представителем по собственной инициативе;
- если такие документы были предоставлены в ненадлежащий орган;
- если не соблюдены были условия перевода здания;
При принятии решения об отказе в переводе жилого дома в нежилое здание обязательно должны быть указаны основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Такое решение должно быть направлено заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Отказ может быть обжалован в суд процессуальном порядке.