Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Незавершенный объект строительства имеет 4 признака и 2 ограничения

Как законом определяется объект незавершенного строительства

Довольно часто объекты, выступающие в качестве предмета договора строительного подряда, так и остаются на этапе строительства, что может быть обусловлено как отсутствием денежных средств, так и прочими причинами, характерными для каждого конкретного случая. В такой ситуации возникает понятие «объект незавершенного строительства». О том, что это такое согласно действующему законодательству, каковы его признаки, как зарегистрировать и продать ОНС, читайте в данной статье.

Что говорит закон?

В гражданском законодательстве закреплено понятие недвижимых вещей (недвижимости). К ним отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно — здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В свою очередь, Градостроительный кодекс закрепил понятия «объект капитального строительства» и «некапитальные строения, сооружения».

К капитальным объектам относятся здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и др.).

Некапитальные объекты — это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и которые можно переместить или демонтировать и позже собрать без несоразмерного ущерба и без изменения основных характеристик. К ним относятся киоски, навесы и другие подобные строения и сооружения.

При буквальном прочтении этих норм возникает логичный вопрос: если недвижимость – это все, что прочно связано с землей, а некапитальные объекты (прямо противоположные капитальным) не имеют такой связи, то идентичны ли понятия «недвижимость» и «объект капитального строительства»?

Что такое незавершенное строительство?

Нормы законодательства определяют объект неоконченного строительства как такой тип недвижимости, которое снова образовывается.

Право на владение имуществом такого рода предоставляется после государственной регистрации. А временем его создания считается дата его регистрации.

Только после совершения процедуры регистрации ОНС может считаться предметом торга или сделки. До этого момента с юридической точки зрения – это просто набор материалов для возведения и не более.

Очень часто в судебной практике случается такое, что ОНС считают только после завершения работ по укладке фундамента.

Чтобы провести регистрацию недостроенного здания собрать бумаги, свидетельствующие о праве на владение участком земли, где ведется строительство и разрешение на проведение самих работ. Также существует необходимость внесения данного объекта в кадастровый учет.

Объект незавершенного строительства

Объектом незавершенного строительства признается объект, который соответствует двум критериям:

  • является капитальным – то есть он прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ). В частности, для этого на нем должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им.

Если на объекте выполнено мало работ, например, нет ничего, кроме нескольких свай, его могут не поставить на кадастровый учет.

  • еще строится – то есть объект нельзя эксплуатировать по назначению. После завершения строительства, в частности, ввода объекта в эксплуатацию, он перестанет существовать как объект незавершенного строительства и ваши права на него прекратятся. Вам для этого не нужно направлять в Росреестр никаких заявлений – орган, принявший решение о вводе в эксплуатацию, сам это сделает (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ, ч. 1 ст. 19, ч. 8 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости).

Считается ли помещение в недостроенном здании объектом незавершенного строительства

Нет. Объектом незавершенного строительства может быть только самостоятельный объект недвижимости. По мнению Минэкономразвития России, в недостроенном здании не может быть других объектов недвижимости.

Уплата налогов

Согласно существующему законодательству Российской Федерации, налог на недвижимость выплачивается в том случае, если рассматривается готовое здание. Объект незавершенного строительства непригоден для использования. Это означает, что для недостроенных сооружений налог не уплачивается. Однако иногда все-таки встречаются случаи, когда такие объекты облагаются налогом. Ярким примером можно назвать сдачу в аренду незавершенного объекта. Подобный способ распоряжения имуществом говорит о том, что оно готово к использованию. Тогда его переводят в категорию основных средств, что автоматически означает уплату налогов.

Объект можно застраховать. Причем это касается не только здания, но и оборудования, находящегося на стройке. Страхование могут осуществлять собственники для защиты от финансовых потерь. Эта операция выполняется на начальном этапе. Главное, чтобы она не была связана с недостаточным финансированием объекта незавершенного строительства.

Степень незавершённости объекта

Законом не определены строгие критерии незавершённого объекта. Таковым может считаться как здание, у которого возведён только фундамент, так и то, где остались лишь отделочные работы.

Читать еще:  Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Но строительные документы выделяют четыре стадии готовности ОНС:

  • Начальная (0-15%). На этой стадии проводят подготовительные работы и возводят временные строения. Строительство основного объекта только начинается.
  • Средняя (16-50%). Закончено возведение стен и перекрытий, идут инженерные работы нутрии здания.
  • Высокая (51-75%). Основные монтажные и инженерные работы проведены, начались отделочные работы.
  • Завершающая (76-99%). Отделочные работы выполнены более чем на половину, начались пусконаладочные работы.

Если объект введён в эксплуатацию и принят соответствующими органами, то его готовность оценивается как стопроцентная. Такой объект уже не будет считаться незавершённым строительством.

Консервация объекта

Консервация объекта возможна по желанию его владельца. Он может законсервировать до конкретной даты или на неопределённое время. Если строительство приостанавливается больше, чем на 6 месяцев, то консервация ОНС является обязательной.

Для этого заказчик строительства должен:

  • Оформить приказ, в котором указать сроки подготовки документов для проведения процедуры консервации и организации работ по инвентаризации ОНС.
  • Уведомить подрядчика о решении приостановить работы.
  • Получить разрешение экологической экспертизы, оплатив её проведение.
  • Если нужно, то направить уведомление в ГИБДД, пожарную инспекцию, органы МВД.
  • Оплатить уже выполненные работы.
    Выплатить компенсацию потерь строительной компании, если таковые были.
  • Оговорить будущие действия по строительству (если оно консервируется до конкретной даты).
  • Если консервацией занимается компания-подрядчик, то с ней нужно заключить новый договор, с указанием всех нюансов консервации и возобновления строительства.
  • Созыв инвентаризационной комиссии, в которую входят подрядчик, субподрядчики, заказчик, компания-проектировщик.

Сам факт консервации ОНС не является условием прекращения действия договора о строительстве. Это заказчик и строительная компания должны оговаривать отдельно и оформлять отдельным документом.

Акт о приостановлении строительства

Инвентаризационная комиссия после обследования объекта выдаст акт, в котором будут указаны:

  • Название объекта и его данные.
  • Цели строительства.
  • Дата начала строительства и запланированная изначально дата его окончания.
  • Полная стоимость работ согласно смете.
  • Стоимость работ, выполненных до момента консервации.
  • Стоимость консервации до возобновления строительства.

Акт о приостановлении строительства имеет строго утверждённую форму и заполняется на специальном бланке.

Выводы

Объект незавершенного строительства может считаться недвижимостью только в том случае, если у новостройки полностью заложен фундамент. После этого можно начинать оформление прав собственности на имущество.

Государственные органы проводят регистрацию только тех объектов, которые имеют все разрешения на строительство и не нарушают правил строения.

В ином случае объект будет считаться самовольной постройкой, и получение прав на собственность происходит только в судебном порядке.

О том, как признать право собственности на объект неоконченного строительства вы можете узнать, посмотрев видео:

Смотрите также Телефоны для консультации 18 Фев 2020 kasjanenko 288

Обсуждение: 2 комментария

    Иван says:
    05.01.2019 в 21:41

Если у застройщика есть необходимый пакет разрешительной документации на незавершенный объект, то квартира в нем может стать предметом залога или даже продажи, если владельца устроит весьма низкая оценочная стоимость.

14.01.2020 в 17:59

Земля арендованная, городская с разрешением ижс, можно получить права собственности на фундамент? фундамент является незавершенное капитальное строение ?

Право собственности на объект незавершенного строительства: как оформить такой объект в собственность и и можно ли его передавать

Регистрация права собственности на такой объект, как и его постановка на государственный кадастровый учет, возможна одновременно с госрегистрацией прав на соответствующий земельный участок и его постановкой на ГКН, если такие действия в отношении участка не были выполнены ранее (п. 1 ст. 40 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

По общему же правилу госрегистрация прав на незавершенный объект и постановка на ГКН производятся на основании правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок и разрешения на строительство такого объекта (п. 10 названной статьи).

В некоторых случаях застройщик обязан зарегистрировать свое право на объект: например, когд аон очевидноне справится с его достройкой.

Передача незавершенного строительством объекта покупателю или новому подрядчику производится на основании акта:

Как доказать законность регистрации объекта незавершенного строительства?

В указанной ситуации лицу-ответчику необходимо доказывать, что объект имеется на арендованном земельном участке. При этом, чтобы доказать, что он существует на участке, который предоставлен в аренду, необходимо предоставить:

  • договор аренды земельного участка;
  • разрешение на строительство;
  • технический план;
  • документы о постановке на кадастровый учет;
  • документы о регистрации права собственности на незавершенку, в настоящее время таким документом является выписка из ЕГРН, а ранее выдавалось свидетельство;
  • документы о строительстве объекта недвижимости, например, договоры подряда, акты о приемке выполненных работ, акты освидетельствования скрытых работ, товарные накладные и другие документы, в том числе, о покупке материалов. Предоставлять надо документы, которые подтверждают фактический объем выполненных работ;
  • заключение строительно-технической экспертизы.
Читать еще:  Как избавиться от старого автомобиля, брошенного во дворе

При рассмотрении категории данных дел, ответчик должен предоставить необходимые допустимые доказательства, которые достоверно обоснуют существование объекта незавершенного строительства на арендованном земельном участке.

Судебная практика требует доказательства, а именно:

  1. Документы, представляемые в подтверждение факта строительства до регистрации права на объект незавершенного строительства — договоры на выполнение работ, акты сдачи приемки выполненных работ, акты освидетельствования скрытых работ, товарные накладные и другие.

При этом необходимо виды указанных в актах работ соответствовали фактическому состоянию объекта по состоянию на момент регистрации права.

  1. Проведение строительно-технической экспертизы

Так, согласно статье 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. По правилам части 2 статьи 82 АПК РФ круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Почему незавершёнку не торопятся регистрировать


Пока российская налоговая политика такова, что возложить бремя платы за имущество можно только на собственника. Если собственника у дома нет, нет и обязанности платить по счетам. Обычно недострои совсем не регистрируют и не ставят на учёт в госкадастр, тогда получается, что никакого недостроя не существует.

Однако в некоторых случаях ставить на учёт ОНС нужно. Например, на выделенном многодетной семье участке нужно построить дом за 3 года с момента выделения участка. А кадастровый паспорт недостроя как раз доказательство того, что на участке ведётся строительство, а поэтому его уже не изымут.

На сегодня сельчане, да и некоторые горожане не торопятся регистрировать даже давно построенные дома, чтобы избежать лишних трат, ведь налоги постоянно повышают, а недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной стоимости объектов, а от кадастровой, которая очень близка к рыночной.

К сведению Минфин планирует провести через Думу такой закон, чтобы владельцы земельных участков платили налоги за дома и незавершённое строительство, расположенные на этих участках, даже если по документам они ничьи.

Признаки линейных объектов

Каждый законодательный документ предлагает свои определения таких объектов в зависимости от понимания и особенностей отрасли промышленности. По каким признакам составлялись перечни?

1. Длина объектов намного превышает ширину. Совокупно к ним относятся дороги, инженерные сети, линии электрических передач, железнодорожные пути. К таким объектам можно причислить метро, фуникулеры, мосты, туннели и т. д.
2. Все линейные объекты являются капитальными сооружениями. Если по этой классификации нет претензий к дорогостоящим капитальным объектам, то большие вопросы вызывают линии электропередач, наземные трубопроводы и иные мобильные объекты.
3. Линейные объекты (ЛО) имеют прямую связь с землей. Имеется несколько видов ЛО: воздушные (надземные), поверхностные (наземные) и подземные. В их состав могут включаться все технологически связанные с линейными объектами площадные сооружения.

Как видно из приведенного перечня, ни один из перечисленных документов не приводит четкого определения, по каким именно признакам надо относить объекты к линейным, а просто дает списки. Что именно в него включается, решают чиновники в каждом отдельном случае.

Правительство РФ сделало первые попытки навести порядок в этой сфере и приняло два постановления: №68 от 11. 02. 2005 и №87 от 16. 02. 2008 гг., согласно которым в перечень линейных объектов были включены:

• искусственные водные каналы;
• трамвайные пути;
• канализационные коллекторы;
• водопроводы и газопроводы;
• другие объекты, которые расположены в зоне капитального строения.

Постановления с одной стороны немного упростили процесс юридического определения объектов, а другой стороны сделали его еще более запутанным. Причина – предусмотрена возможность внесения дополнений, перечень по своему усмотрению могут расширять различные министерства своими подзаконными актами.

Относятся ли линейные объекты к недвижимому имуществу

Длительный период времени в этом вопросе существовали принципиальные разногласия. Если это капитальные объекты, то распространятся ли на них право собственности? Лишь в 2016 году Минэкономразвития сделало официальные пояснения, но говорить об окончательной юридической чистоте сложно, у юристов есть к нему множество претензий.

В документе указывается следующее. В пункте ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу причислены объекты, переместить которые на новое место без соразмерного ущерба для земли невозможно. Под эту категорию попадают здания и сооружения, незавершенные объекты. Что касается трубопроводов, линий связи, инженерных коммуникаций и прочих линейно-кабельных сооружений, то они относятся к категории капитальных и также считаются недвижимостью со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Читать еще:  Заявления-согласия родителей материал (7 класс) на тему

Но если ЛО не вводились в эксплуатацию согласно действующему законодательству, то они не могут считаться недвижимостью. Исключение – они составляют общий комплекс зданий и сооружений и принимают участие в обороте как единое целое. Но ЛО должны иметь отельный выделенный в пользование или аренду земельный участок, владельцу необходимо платить земельный налог в установленных нормативами размерах, а здесь свои проблемы.

Алгоритм подготовки строительства ЛО

Перед началом работ застройщик должен внимательно ознакомиться с существующими документами планирования территорий, включая имеющиеся схемы. На следующем этапе необходимо изучить межевание земельных участков, при их отсутствии заказать выполнение работ лицензированным кадастровым инженерам. Обновленный проект межевания – обязательное предварительное условие начала строительных работ по ЛО.

Земли, находящиеся в федеральной или муниципальной собственности, передаются застройщикам на основании договора аренды, стоимость определяется на открытых торгах. Исключения прописаны в ст. 39.6 ЗК Российской Федерации.

Как оформляется разрешение на строительство ЛО

Начинать оформление документов можно только после того, как земельный участок под линейным объектом оформлен надлежащим образом. Заявление подается в соответствующий орган, в разрешении должно подтверждаться:

• полное соответствие проекта сооружения с имеющимся планом планировки территории и существующим планом межевания земельных участков;
• возможность строительства ЛО на земельном участке с учетом имеющихся ограничений.

Кроме заявления, в уполномоченные органы предоставляются документы на право собственности землей, данные планировки территории, проекты межевания, проектная документация с указанием схемы расположения объекта.

Следует иметь в виду, что уполномоченные органы не имеют права расширять список документов и на этом основании отказывать заявителям. Разрешительные органы в течение семи рабочих дней с даты приема документации изучают и проверяют ее, отказ в выдаче разрешения доложен иметь подробное описание причин. В случае несогласия застройщик имеет право его обжаловать в установленном законом порядке.

Проблемы, возникающие при оформлении земельных участков под ЛО

В абсолютном большинстве случаев линейные объекты имеют большую протяженность и затрагивают несколько земельных участков, принадлежащих различным собственникам. Кроме того, эти земли могут принадлежать к той или иной категории, что накладывает дополнительные условия для получения разрешения. А эксплуатация отдельных ЛО требует, чтобы земля принадлежала одному лицу и на одинаковых условиях.

Несмотря на то, что часть ЛО не создает препятствий для использования участков владельцами по их назначению (к примеру, подземные объекты), не все из них дают разрешение на строительство. Решать такие проблемы очень сложно, никаких законодательных актов прямого действия не существует. Все зависит от личных способностей застройщика и его умения находить общий язык с заинтересованными сторонами. Это требуется даже в тех случаях, когда прокладка подземных объектов выполняется с использованием самых современных технологий без нарушения верхнего слоя земельного участка.

Непонимание добавляют и не вполне адекватные ответы заинтересованных министерств. К примеру, письмо МЭР РФ от 6 ноября 2009 г. № Д23-3650 требует обязательной инвентаризации ЛЭП 10 кВ и более и относит их к объектам недвижимости. Но в конце указывается необходимость закрепления за такими линиями статуса движимых вещей.

Законодательство вообще прямо не указывает, что такие ЛО являются объектами капитального строительства. Суды всегда в первую очередь принимают во внимание законы, а только потом ориентируются на подзаконные акты. Окончательное решение часто зависит от человеческого фактора и трудно прогнозируемое вне зависимости от предоставленных документов.

Проблемы с регистрацией права собственности на ЛО

Приступать к регистрации можно только после решения вопросов с земельными участками. Здесь также существуют правовые коллизии. Земельное законодательство не делает различий между выделением земли под строительство инженерных коммуникаций и между коммуникациями, а это различные юридические понятия. Еще проблема. Градостроительный кодекс требует, чтобы ЗУ был обязательно вписан в стройгенплан. То есть если ЛО выходит за пределы отведенного участка, то в положительном заключении будет отказано.

Единственный выход – изменение градостроительного плана специально под линейный объект, но на практике сделать это очень сложно по нескольким причинам:

• нет нормативных документов для оформления проектов планировки;
• схемы ЛО являются частью проекта планировки, а не отдельным документом;
• перечисление обязательного присутствия проекта межевания и проекта планировки опять создает неразрешимые проблемы.

Вывод

По мнению юристов, решить несоответствия можно путем принятия специального закона, регулирующего все вышеописанные вопросы. Только так появится возможность ускорить строительство ЛО, исключить вероятность отказов по надуманным причинам органами местного самоуправления и предупредить появление споров при согласовании с соседями.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector