Но какая разница-то между обменом и меной? Ведь все равно меняют квартиры.

Мена квартиры – одним договором двух зайцев

Довольно часто в мире недвижимости встречаются сделки по обмену квартир. Казалось бы, обмен и обмен – ничего сложного.

На самом деле замена одной квартиры на другую может называться по-разному – обмен и мена. Хоть эти слова и являются однокоренными, в сделках с жильем они имеют совершенно разные значения.

Различия между договорами мены и обмена

• Самое основное отличие – при мене жилье обязательно должно быть в собственности. То есть один собственник передает свою квартиру другому по договору, затем сделка регистрируется в Росреестре, и свидетельства о праве собственности переделываются на новых собственников.
• При обмене жилье является муниципальным, люди проживают в нем по договору найма. Обмен социального жилья оформляется по-другому – после регистрации сделки в Росреестре наймодатели переоформляют договоры найма на новых жильцов. При этом к новым хозяевам переходит лишь право пользования квартирой, как это было и с предыдущим жильем.
• Нельзя обменивать муниципальное жилье на собственное и наоборот.
• Обмен и мена регулируются разными законами. Мена жилья относится к сделкам, которые контролирует Гражданский Кодекс (гл. 31), а обмен проводится в соответствии с Жилищным Кодексом (ст. 72).

Различия между договорами мены и обмена

• Самое основное отличие – при мене жилье обязательно должно быть в собственности. То есть один собственник передает свою квартиру другому по договору, затем сделка регистрируется в Росреестре, и свидетельства о праве собственности переделываются на новых собственников.
• При обмене жилье является муниципальным, люди проживают в нем по договору найма. Обмен социального жилья оформляется по-другому – после регистрации сделки в Росреестре наймодатели переоформляют договоры найма на новых жильцов. При этом к новым хозяевам переходит лишь право пользования квартирой, как это было и с предыдущим жильем.
• Нельзя обменивать муниципальное жилье на собственное и наоборот.
• Обмен и мена регулируются разными законами. Мена жилья относится к сделкам, которые контролирует Гражданский Кодекс (гл. 31), а обмен проводится в соответствии с Жилищным Кодексом (ст. 72).

Обмен 3–комнатной квартиры на 2+1

Произвести размен 3-х комнатной квартиры на 2-х комнатную и 1-комнатную возможно, но очень сложно.

Бывают крайние ситуации, когда одному участнику сделки позарез нужно приобрести квартиру для своей большой семьи, а у него как раз есть «двушка» и «однушка», которые он может обменять на просторную «трешку». Однако это скорее всего удача, поскольку в реальности произвести такой обмен без доплаты вряд ли получится.

Однако сделать это все же возможно, но только нужно учесть такие нюансы, как:

В какой форме должен быть заключен обменный договор?

В обязательном порядке для подобного рода соглашения установлена непременная письменная форма. Также соглашение по обмену долями в недвижимых объектах подлежит постановке на регистрационный учет в Росреестре. В связи с этим, потребуется три оригинала соглашения об обмене — то есть по одному каждой стороне, а еще один экземпляр «осядет» в архиве Федеральной регистрационной службы.

Совершение сделки по обмену в ряде случаев должно быть заверено нотариусом.

Что такое родственный обмен?

Родственный обмен предполагает, что два субъекта, состоящие в родственных отношениях, обменивает между собой имущество разной стоимости.

Это сделка, не предполагающая дополнительных оплат со стороны одного и второго субъекта договора.

В действующем законодательстве нет понятия «родственный обмен». Предполагается, что подобная сделка равнозначна договору мены, который может быть заключен не только между родственниками, но и между чужими людьми на добровольных началах.

Хоть договор мены и не является коммерческой сделкой, но имеет определенные сходства с договором купли-продажи. В нем также возникают продавцы и покупатели имущества, выступающие сторонами сделки.

В рамках договора мены могут быть переданы любые имущественные права, которые не имеют обременения.

Оспаривание сделок, связанных с родственным обменом квартирами, осуществляется в том же порядке, что и любые другие договоры мены имущества.

Основанием признания договора недействительным может быть нарушение правил его оформления или преступный умысел со стороны одного субъекта сделки.

Нормативная база

Обмен квартирами между родственниками отдельно законодательно не регламентируется.

В ст. 567 ГК РФ отражены общие правовые особенности, касающиеся договора мены. Следующие по нумерации статьи рассматривают нюансы отдельных аспектов обмена имуществом между правовыми субъектами.

Каждая из сторон договора мены выступает продавцом и покупателем одновременно.

В ст. 153-162 ГК РФ закреплены основные требования к договору мены. Например, при цене сделки в 10000 рублей, она в обязательном порядке должна быть оформлена в письменном виде.

В ЖК РФ также отсутствуют особые указания на совершение сделки между родственниками. В ст. 72 ЖК РФ закреплена возможность обмена не только приватизированных помещений, но и жилья по договору социального найма.

Плюсы сделки

• Минимальный уровень риска для обеих сторон. В данном случае каждая сторона гарантированно получает желаемый вариант, так как сроки регистрации при встречной сделке купле продажи не совпадают. А этим, как правило, и пользуются мошенники. На сегодняшний момент существует огромное количество мошеннических схем, из-за которых собственник может остаться без денег и жилья. Особенно часто такое случается когда люди с целью экономии на риелторе пытаются заключить сделку самостоятельно.
• Также собственник подвергается риску, когда продает свою недвижимость другому лицу, а покупает у третьего. К тому же в связи с инфляцией деньги могут обесцениться.
• Не исключены ситуации, когда на деньги, полученные после продажи недвижимости купить квартиру хорошего качества просто невозможно. С другой стороны, в момент кризиса сложно продать квартиру за приемлемую стоимость.
• Налоговая выгода. Сумма с продажи квартиры, купленной менее трех лет назад, облагается подоходному налогу. При заключении сделки мены налог необходимо платить только в том случае, если была доплата. А ее в документе по договоренности сторон можно либо не указывать совсем, либо указать символическую сумму, а реальную отдать в руки.

Обмен или продажа доли собственности несовершеннолетних детей

Здравствуйте, прошу выразить квалифицированное мнение по данной ситуации.

Возможно вопрос покажется повторяющимся, но к сожалению описанные примеры на сайте несколько отличаются от данной ситуации.

У семьи (Папа, мама, двое детей) по 1/4 общей долевой собственности в квартире (50 кв) в одном из городов МО.

У одного из родителей кроме этого есть еще одна квартира в собственности — 100 кв. в другом городе МО, куда семья переезжает.

Возник вопрос о продаже старой квартиры, в которой доли у двоих детей по 14 ( по 12,5 метров у каждого).

Мы обратились в орган опеки с вопросом: Может ли родитель у которого доля в большой квартире обменяться долями со своими детьми с условием, что дети получат квадратных метров больше, чем они раньше имели ( например, по 15 кв или больше). В органе опеки ответили, что такая сделка по ст 37 ГК невозможна. Продать детские доли можно только при покупке альтернативной недвижимости, а обменять детские доли возможно только при участии в сделке не близких родственников.

Складывается ситуация, при которой квартиру просто невозможно продать (у семьи нет возможности купить детям другую недвижимость в альтернативу. Обмен между родителями и детьми невозможен). А в другом городе семье квартира не нужна в связи с переездом.

Существуют ли законные способы осуществления обмена долями со своими детьми, при условии улучшения их положения. А также можно ли в этой ситуации как то использовать то обстоятельство, что семья переезжает в другой город?

Заранее благодарю за ответ! Михаил

?Добрый день. Как следует из статьи 20 закона об опеки и попечительстве сделка с недвижимостью несовершеннолетнего должна совершаться к его выгоде, в том числе и мены. Следовательно в результате такой сделке несовершеннолетний должен приобрести больше чем имел ранее. Таким образом его доля как в метрах так и в оценке должна быть больше. Нужно провести оценку доли принадлежащей ребенку наделить его соответственно большей. Представьте соответствующие подтверждающие документы в опеку, в том числе предварительные договор мены или проект. Но если все же будет отказ, то его вполне можно будет обжаловать в суде, и возможно необходим Вам будет юрист, тогда найме его.

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному?

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;?

Какие документы необходимы?

Для того чтобы осуществить родственный обмен жилплощадью необходимо предоставить следующие виды бумаг:

• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• соглашение от других собственников об отчуждении;
• техническая документация на жилье;
• справка из БТИ;
• выписка из домовой книги;
• кадастровый паспорт жилплощади;
• квитанция об оплате налога;
• заверенный или незаверенный договор.

Все эти документы собираются в один пакет подаются в Росреестр, где рассматриваются сотрудниками. Если все утроит, то факт обмена будет оформлен.

Что такое договор мены в Гражданском Кодексе

Этой теме посвя­ще­ны ст. 567 — 571, гла­вы 31, вто­рой части ГК РФ, при­ня­то­го поста­нов­ле­ни­ем Пра­ви­тель­ства РФ N14-ФЗ в 1996 г., со све­жи­ми изме­не­ни­я­ми от 29 июля 2018 г.

На осно­ва­нии ст. 567 ГК ЗФ, дого­во­ром мены назы­ва­ет­ся обя­за­тель­ство сто­рон про­из­ве­сти вза­им­ный обмен това­ра­ми. Обмен осу­ществ­ля­ет­ся по пра­ви­лам куп­ли-про­да­жи, то есть каж­дая из сто­рон явля­ет­ся про­дав­цом сво­е­го това­ра и поку­па­те­лем това­ра дру­гой сто­ро­ны. Про­из­во­ди­мая опе­ра­ция долж­на не нару­шать пра­ви­ла ГК РФ и под­пи­сан­ный дого­вор мены.

Равноценный и неравноценный обмен

Ст. 568 ГК обра­ща­ет вни­ма­ние на то, что обмен по умол­ча­нию при­зна­ёт­ся рав­но­цен­ным (если дого­вор не преду­смат­ри­ва­ет ино­го). Это зна­чит, что обме­нять­ся това­ром мож­но без налич­ных денег.

При нерав­но­цен­ном бар­те­ре цена в дого­во­ре мены опре­де­ля­ет­ся обе­и­ми сто­ро­на­ми, и тот парт­нёр, у кото­ро­го товар дешев­ле, обя­зан пога­сить раз­ни­цу в сто­и­мо­сти дру­гой стороне.

Встречные обязательства в договоре мены

Ино­гда обмен това­ром про­из­во­дит­ся участ­ни­ка­ми в раз­ные сро­ки: сто­ро­ны дого­ва­ри­ва­ют­ся, что одна из них пере­даст свой товар толь­ко после выпол­не­ниz сво­их обя­за­тельств дру­гой сто­ро­ной. (Ст. 569 ГК РФ). Это обе­ща­ние выпол­нить своё обя­за­тель­ства после того, как парт­нёр выпол­нит своё, назы­ва­ет­ся встреч­ным обязательством.

В дого­во­ре мены встреч­ное обя­за­тель­ство (ВО) выпол­ня­ет­ся по общим пра­ви­лам встреч­ных обя­за­тельств, пере­чис­лен­ных в ст. 328:

• Усло­вие для выпол­не­ния ВО — выпол­не­ние пер­вой сто­ро­ной сво­е­го обя­за­тель­ства по дого­во­ру мены в уста­нов­лен­ное вре­мя и в пол­ном объёме.
• Если парт­нер нару­шил свои обе­ща­ния (напри­мер, пере­дал мень­шее коли­че­ство това­ра, чем обе­щал или с боль­шим опоз­да­ни­ем), то дру­гой, взяв­ший на себя встреч­ное обя­за­тель­ство, име­ет пра­во при­оста­но­вить его до пол­но­го выпол­не­ния пер­вой сто­ро­ной сво­их обя­за­тельств или пре­кра­тить его вовсе, и потре­бо­вать ком­пен­са­ции убытков.
• При этом участ­ни­ки по дого­во­ру мены не могут тре­бо­вать через суд испол­не­ния встреч­ных обя­за­тельств от дру­гих сто­рон, до тех пор, пока не выпол­нят свои обещания.

Кто становится собственником обмениваемых товаров

Пра­во соб­ствен­но­сти при бар­те­ре пере­хо­дит к поку­па­те­лям това­ра (если дого­вор не ого­ва­ри­ва­ет дру­гих усло­вий), одно­вре­мен­но с пере­да­чей сто­ро­на­ми сво­их това­ров. (Ст. 570).

Фак­ти­че­ски в роли денег по умол­ча­нию высту­па­ет товар, а в роли и поку­па­те­лей, и про­дав­цов — обе стороны.

Как быть, если обмениваемый товар изъяли

Допу­стим, один из тор­го­вых парт­нё­ров полу­чил товар от дру­го­го в обмен на свой, и тут выяс­ня­ет­ся, что это кон­тра­бан­да. При­хо­дят сотруд­ни­ки тамо­жен­ной служ­бы и изы­ма­ют весь товар. Как тут быть?

По ст. 571 ГК РФ, ответ­ствен­ность за пра­во­мер­ное изъ­я­тие това­ра перед сто­ро­ной, кото­рая полу­чи­ла его по дого­во­ру мены, несёт сто­ро­на, пере­дав­шая изъ­ятый впо­след­ствии товар для обме­на: она долж­на воз­вра­тить постра­дав­шим парт­не­рам их товар и воз­ме­стить убытки.

Воз­ме­ще­ние убыт­ков недоб­ро­со­вест­ной сто­ро­ной воз­мож­ны при обсто­я­тель­ствах, пере­чис­лен­ных в ст. 461 ГК:

• осно­ва­ния для изъ­я­тия воз­ник­ли до обме­на (покуп­ки-про­да­жи);
• сто­ро­на, кото­рой был пере­дан товар, не зна­ла об этих основаниях.

При этом осво­бо­дить про­дав­ца от ответ­ствен­но­сти по вза­им­но­му согла­ше­нию сто­рон нель­зя, если товар будет изъ­ят, нельзя.

Обмен квартирами

Обмен жилья осу­ществ­ля­ет­ся по тако­му же принципу:

• сто­ро­ны меня­ют­ся квартирами;
• если жилье рав­но­цен­но, то налич­ный рас­чет не применяется;
• при обмене нерав­но­цен­но­го жилья сто­ро­на, чья квар­ти­ра дешев­ле, допла­чи­ва­ет раз­ни­цу дру­гой стороне.

А теперь немно­го вспом­ним, как раз­ви­вал­ся бар­тер в нача­ле 90‑х.

Расторжение договора мены

При несоблюдении действий одной из сторон договор может быть расторгнут. Основаниями для таких действий служат:

• решение суда;
• отказ стороны;
• наличие нарушений.

Контракт можно не только расторгнуть, но и изменить его условия — только в том случае, если его выполнение сторонами нанесет им непоправимый ущерб. Поэтому в интересах сохранения положения и объекта договора мены участникам лучше изменить условия на другие, которые будут стабильнее и сведут риск к наименьшему показателю. Но здесь все же имеются свои нюансы, потому как при изменении условий участник не может требовать обратно ту вещь, которую он уже передал по тому договору, который был заключен ранее. Если договор был расторгнут из-за того, что гражданин нарушил условия, то другая сторона имеет полное право требовать возмещения понесенных убытков. Поэтому при внесении изменений в условия договора необходимо учитывать то, что это может повлечь определенные последствия. Или, наоборот, их отсутствие — в тех случаях, когда предыдущий договор отменяет выполнение обязанностей. Так как условия уже изменились.

Таким образом, договор мены имеет множество важных особенностей, которые необходимо знать, когда возникает потребность в его документальном оформлении, чтобы не допустить ошибок и не нарушить тем самым требования документа, а также чтобы не понести убытки. Когда стороны собираются заключить договор мены, необходимо внимательно изучить все пункты такого документа и понимать риски, связанные с невыполнением условий соглашения. Это очень важно, так как условия могут быть прописаны двояко. Сторона может неправильно их понять. То есть может получиться ситуация, когда в договоре подразумевались одни условия, которые были указаны неточно, а на самом деле при анализе выяснится, что смысл информации предполагал совершенно другое значение.