Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Обязан ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры по ДДУ 2021

Должен ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры в новостройке?

Краткое содержание:

Получение квартиры от застройщика – это всегда долгожданное и приятное событие для каждого дольщика. Но вместе с этой новостью дольщики часто узнают о необходимости доплатить за увеличение площади квартиры.

И сразу возникают три резонных вопроса:

1. Обязан ли я производить доплату за увеличение площади?
2. В какой срок я должен доплатить?
3. Что может сделать застройщик в случае недоплаты за увеличение площади?

Должен ли платить дольщик за увеличение квартиры в новостройке

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Приобретение квартиры в новостройке – это выгодное финансовое вложение, так как жилье во вторичке купить бывает сложнее из-за более высокой стоимость. Застройщики заключают с клиентами договор ДДУ, на основании которого дольщик может заселиться в долгожданную квартиру после оплаты жилья и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

Застройщик должен соблюдать все нормы и правила, прописанные в договоре ДДУ, иначе дольщик может подать на него в суд с целью защиты своих прав и нарушенных интересов. Отклонение фактической итоговой площади той, которая была указана в договоре ДДУ имеет место быть. В таком случае застройщик должен уведомить об этом факте дольщика. Изменение фактической площади оформляется в рамках дополнительного соглашения. На практике изменение цены в зависимости от итоговой площади трактуется в пользу дольщика или в пользу застройщика.

Особенности изменения цены за квартиру по договору ДДУ.

Согласно положениями и нормам Федерального законодательства общей ценой договора ДДУ считается сумма денег, которая подлежит уплате дольщика застройщику за предоставление жилого помещения. Цена определяется еще до заключения договора ДДУ. Изменить ее можно при условии того, что это допускается положениями самого договора. При этом заключается дополнительное соглашение. Если же вы не согласны платить за большую площадь и не хотите заключать соглашение, то тогда вы можете подать исковое заявление в суд по отношению к застройщику, который фактически нарушил ваши права.

Надо ли доплачивать за увеличение площади квартиры ?!

Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства. В частности, если в ДДУ предусмотрено условие о возможности изменения цены, то застройщик будет вправе требовать от дольщика заключения соглашения об изменении цены, по которому тот обязан будет произвести доплату денежных средств.

Также застройщик не может отказаться от выполнения договора ДДУ в одностороннем порядке законодательства может требовать расторжение договора ДДУ, если площадь жилья, вводимого в эксплуатацию больше, чем указано в договоре.Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком. Если вы не согласны с увеличением площади жилья и доплатой, то в таком случае вам следует обращаться в суд.

Расчёт цены квартиры в новостройке

  • затраты на материалы и строительные работы плюс стоимость услуг застройщика;
  • произведение стоимости одного квадратного метра общей площади на метраж общей площади;
  • произведение стоимости одного квадратного метра приведённой площади на метраж приведённой площади.

Приведённая площадь рассчитывается как сумма площадей всех составляющих строения. Для каждого из них предусматривается свой понижающий коэффициент.

Коэффициенты, принятые для расчёта приведённой площади
балконтеррасалоджияверанда
0,30,30,51

Не следует путать приведённую площадь с общей проектной площадью объекта, которая включает площади всех жилых и подсобных помещений, таких как санузлы, кухни, коридоры, встроенные шкафы, лестницы внутри квартиры, но не учитывает площади веранд, лоджий, балконов, террас.

В какие сроки подается претензия?

«Срок подачи претензии остается на ваше усмотрение, только имейте в виду, что ждать у моря погоды — это тактика страусов, зарывающих голову в песок. За это время может произойти ряд событий, влияющих на реальные выплаты вам неустойки, вплоть до банкротства застройщика», — отвечает Павлович.

Юрист рассказывает, что застройщик вполне может игнорировать ваше обращение, а «потянуть время» является обычной тактикой, однако это никоим образом не влияет на ваше право подать в суд. Главная задача дольщика — правильно составить и вовремя направить претензию.

Необходимо знать, что в случае вынесения положительного решения в пользу истца, с ответчика взыскивается не только неустойка, но и следующие суммы:

Читать еще:  Возможна ли прописка в съемной квартире, и какие права она дает?

— компенсация морального вреда;
— штраф, размер которого равен половине от той суммы, которую взыскал суд;
— судебные издержки на оплату нотариальной доверенности, на представителя (если доверенность выдана по этому конкретному делу), почтовые расходы на отправку претензий и иска, а также расходы на юридические услуги.

«Когда вы получите исполнительный лист из суда, взыскать присужденную сумму с застройщика становится делом техники: документ направляется в службу судебных приставов-исполнителей по месту юридического адреса застройщика. В сопроводительном письме опять же, подробно указываете свои финансовые реквизиты и отправляете именно подлинник листа!» — обращает внимание юрист

Наш эксперт рассказывает, что, как правило, судебная практика оказывается на стороне дольщика, но все же рекомендует прибегнуть к помощи специалиста, поскольку если иск составлен неправильно, то возможен его возврат, что влияет на шансы взыскать реальные суммы.

Претензия об уменьшении площади

В России правовые конфликты решаются двумя способами: досудебным и судебным. Большая часть партнеров стараются уладить споры без вмешательства органов правосудия.
Для того, чтобы сообщить застройщику о нарушении условия договора, дольщику необходимо направить на юридический адрес контрагента претензию.
Данный документ включает в себя следующую информацию:

1) Реквизиты сторон.

2) Наименование обращения (претензия).

3) Основание для предъявления претензии. Здесь указывается:
— номер ДДУ;
— акт БТИ с замерами жилплощади (если есть в наличии)
— номер пункта договора, который был нарушен застройщиком;
— юридические основания для обращения к застройщику. Необходимо указать ссылку на закон.

4) Расчет неустойки или иной суммы, которая подлежит к компенсации.

5) Требования заявителя. В данном пункте необходимо четко прописать на что рассчитывает дольщик. Если в претензии будет указано требование об устранении недостатков строительства, то застройщик откажет в удовлетворении такой претензии. Поэтому в ситуации, когда имеет место уменьшение площади квартиры, необходимо требовать соразмерного уменьшения цены договора.

6) Банковские реквизиты заявителя, на которые необходимо перечислить компенсационные выплаты.

7) Перечень прилагаемых документов.

Претензию можно передать лично в руки получателю или отправить заказным письмом по почте. Если документ передается в канцелярию компании-застройщика, необходимо распечатать два экземпляра, один из которых передать в соответствующую организацию, а на втором поставить входящий номер и дату регистрации претензии. Если претензия отправляется почтой, необходимо оформить услугу о вручении заказного письма с описью вложения. Почтовый корешок, который фиксирует факт передачи претензии в руки получателя, будет являться доказательством досудебного урегулирования конфликта.

Если застройщик согласен с предъявляемыми претензиями, он в установленный срок переводит излишне уплаченные деньги на банковский счет дольщика. Если же застройщик отказывается от своих договорных обязательств или вовсе игнорируют претензию, заявитель вправе обратиться в суд.
Все вопросы, которые касаются выплаты компенсации за недостатки строительства и взыскания неустойки с застройщика, можно обсудить на предварительной консультации с представителем юридической компании “Силкин и партнеры”. Юрист разъяснить тонкости процедуры и предоставит поэтапный план действий.

Когда застройщики могут пойти навстречу

Зачастую застройщики не хотят вносить изменения в ДДУ. Но в некоторых случаях они охотнее идут навстречу, чем в других, говорят эксперты.

По словам риелтора Ирины Лысенко, одним из важных факторов является цена. Эксперт говорит, что за всё время её работы только застройщик Legenda пошёл на изменение условий ДДУ. Компания продает квартиры намного дороже среднерыночной цены, поэтому заинтересована в каждой сделке и пытается всячески удержать клиента. Когда убедить потенциального покупателя не удаётся, застройщик готов менять пункты договора. Но Лысенко отмечает, что в масс-маркете идти на это не хотят. При этом застройщики говорят, что квартиру всё равно купят – мол «не нравится, не берите».

Также на руку покупателю играет конкуренция. Как говорит директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина, наиболее популярный способ убеждения застройщика изменить договорные условия – сослаться на его прямых конкурентов, отметить законность условий их договора и заявить о намерении купить квартиру в их проекте.

Если покупатель хочет добиться изменения пунктов договора, ему нужно максимально полно обосновать свои требования, сославшись на законодательство и судебную практику, продолжает Шаталина. В этом случае она имеет в виду ситуации, когда предложенный застройщиком вариант ДДУ противоречит закону. Чтобы ускорить согласование условий, дольщику нужно составить протокол разногласий к договору и направить его застройщику.

Читать еще:  Доверенность на управление квартирой без права отчуждения

В основном, застройщики соглашаются на изменение условий договора при старте продаж или если речь идет о дорогостоящем объекте, отмечает Шаталина.

Гендиректор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев подтверждает, что на старте продаж компании могут быть излишне краткими, и в таких ситуациях дольщики часто просят разъяснения некоторых пунктов договора. Застройщики зачастую идут навстречу покупателям. При этом не предполагается, что текст ДДУ будет существенно меняться – по сути, застройщик лишь более полно опишет отдельные его пункты.

Каширцев также отмечает, что компания вероятнее всего прислушается к просьбам покупателя изменить условия договора, если будет в нём сильно заинтересована – к примеру, если человек намерен купить сразу несколько квартир.

Порядок действий дольщика

Что делать, если площадь квартиры оказалась меньше, чем по ДДУ? Когда квартира готова к передаче владельцу, все необходимые замеры выполнены, а точная площадь всех помещений установлена, следует свериться с договором и найти в нем пункт о том, что цена может быть пересчитана при фактическом уменьшении площади.

Шаг 1. Напишите заявление в адрес директора компании-застройщика. Делать это рекомендуется до подписания приемо-сдаточного акта. В актах всегда вписывается точная площадь, установленная по результатам замеров. Если же проектная площадь не «срослась» с фактической, то в акте обязательно указывается: как будут происходить дальнейшие взаиморасчеты сторон.

Формулируя заявление, необходимо внести в него реквизиты банковского счета, куда застройщик обязан перечислить доплату. Заявление необходимо вручать в офисе уполномоченному лицу под роспись, а себе оставить копию с отметкой о регистрации входящей корреспонденции. В противном случае заявление нужно отправлять по почте, а в доказательство сохранить квитанцию об отправке письма.

Шаг 2. Если в оговоренный договором срок застройщик не выполнил обязательство и не внес деньги на указанный в заявлении расчетный счет, тогда дольщику необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. Апеллировать следует к Закону «О защите прав потребителей». За отказ выполнить требования, можно взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры, возмещение морального ущерба, расходы на судебный процесс, а также сумму, в которую оценены недостающие квадратные метры.

Федеральный закон о долевом строительстве 214-ФЗ

Основным нормативным документом в области регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поправки вносятся ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых дольщиков.

Причинами возникновения таких ситуаций, как правило, являются мошеннические схемы финансирования строительства, когда средствами новых вкладчиков «затыкаются» финансовые дыры, образовавшиеся на других объектах. В итоге могут произойти случаи, когда застройщик не способен выполнить свои обязательства и объявляет себя банкротом. В худшем случае он просто исчезает.

С целью предотвращения мошеннических схем в закон внесены серьезные поправки, вступающие в действие с 1 июля 2019 года.

Общая площадь помещения при наличии балкона, лоджии, веранды или террасы

В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти (ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ).

Права дольщиков апартаментов и квартир: что общее и что различное?

Поправками 27 июня 2019 года законодатели распространили на апартаменты долевое участие и все его гарантии.

Какие права получили дольщики апартаментов?

Покупатель апартаментов теперь имеет такие же права, как участник долевого строительства, которому продают квартиры по 214-ФЗ. В частности, он может рассчитывать на:

  • защиту от повторных продаж благодаря обязательной регистрации ДДУ в Росреестре;
  • защиту от нарушения сроков передачи готового объекта, за что застройщику грозит неустойка (кстати, как рассчитать и потребовать неустойку можно узнать здесь);
  • соответствие качества апартамента (в том числе фактической площади в пределах 5% от заявленной) условиям договора и проектным документам. В противном случае дольщик может расторгнуть договор с застройщиком, потребовать возврата денег и взыскать неустойку по ДДУ.
Читать еще:  Как правильно передать право собственности на нежилое помещение если собственность в долях.

Однако проблемы у дольщиков проектов апартаментов начинаются в случае банкротства застройщика, и решаются они не так, как у дольщиков квартир.

Несмотря на все гарантии, есть две ситуации, в которых покупатель апартаментов может пострадать из-за статуса помещения. Какой бы тщательной ни была проверка застройщиков, время от времени они терпят крах. И в этом случае покупатели рассчитывают либо на выплату компенсаций из Фонда защиты прав дольщиков, либо на достройку объекта и передачу квартир уже от другого застройщика. Увы, именно эти правила не распространяются на покупателей апартаментов.

Дольщик апартаментов не получит деньги из компенсационного фонда

В 2017 году власти учредили Фонд защиты прав дольщиков. С тех пор каждый застройщик отчисляет в этот фонд 1,2% стоимости ДДУ. Из этой “кассы взаимопомощи” финансируются долгострои или выплачиваются компенсации дольщикам.

Однако законодатели предусмотрели, что компенсация выплачивается только покупателям жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, площадью не более 7 кв.м. (имеются в виду кладовки). Апартаментов в этом перечне нет.

Дольщик апартаментов может заявить только денежное требование при банкротстве застройщика

После объявления застройщика банкротом дольщики могут предъявить требования двух видов:

  • передача жилого помещения;
  • денежное требование (т.е. требование вернуть деньги).

Соответственно при банкротстве застройщика апартаментов его дольщики могут заявить только денежное требование, ведь их помещения нежилые, тогда как дольщики квартир в аналогичной ситуации имеют выбор. Они могут потребовать достройку здания и передачу квартиры, чтобы потом оформить её в собственность по ДДУ, либо заявить денежное требование. Как показывает практика, денежные требования в таких делах удовлетворяются не всегда или частично.

Как определяется стоимость жилья по ДДУ?

С начала января 2017 года согласно ФЗ № 2014 было установлено несколько вариантов определения цены за квартиру:

  1. Общая сумма строительных затрат + оплата работникам строительной компании.
  2. Произведение цены 1 квадратного метра за единицу общей площади проданного объекта.
  3. Умножение цены 1 квадратного метра приведенной и общей приведенной площади. Данный способ обычно применяться для квартир с балконом, верандным помещением и террасой.

Общей приведенной площадью является сумма общей площади с учетом площади балкона, верадны и т.д. с применением пониженного коэффициента.

Приказом от 25 ноября 2016 года Минстрой РФ установил такие коэффициенты для расчета:

  • Веранда 1.0.
  • Терраса 0.3.
  • Балкон 0.3.
  • Лоджии 0.5.

Изменение стоимости договора

Исходя из Федерального Закона № 214, стоимость жилья в договоре может измениться даже после его заключения, без ведома одной из сторон. Также помимо общей цены, в договоре предусмотрена возможность изменить цену за отдельные услуги.

Поэтому конечная стоимость жилья может меняться в большую или меньшую сторону, все договора должны обладать такой возможностью. Но иногда недобросовестный застройщик игнорирует это и составляет договор нарушающий законодательство, поэтому перед подписанием нужно внимательно изучить все условия.

Если в договоре не указанно что он может изменяться в зависимости от сложившейся ситуации, компания занимающейся строительством не может потребовать доплату за из-за изменившегося метража квартиры и обязана строить дом исходя из первоначального проекта.

Почему площадь может не соответствовать заявленной

В действительности размеры площади которая была прописана в проекте, и полученная площадь в результате строительства совпадают редко. Не всегда в этом виновата строительная компания ведь по проектным чертежам невозможно с точностью до сантиметра произвести расчеты уже готовой квартиры. Это особенно актуально для современных монолитных домов. В свою очередь в многоэтажках панельного типа такая проблема встречается реже.

Небольшие отклонения от проектной площади связаны с такими причинами:

  1. Нюансы, связанные со стройматериалами, когда бетон застыл не на нужном уровне или, когда толщина возводимой стены сместилась на несколько сантиметров.
  2. Ошибка подсчета во время планирования проекта. Нередко инженеры неправильно округляют значения, чем и провоцируют небольшие погрешности.
  3. Неточные замеры во время ревизии БТИ.

Следует знать! Подавать в суд целесообразно только если площадь отличается от заявленной более чем на 5%.

Как составить заявление

Если площадь построенной квартиры получилась меньше заявленной в проекте, компания должна выплатить определенную компенсацию. Но для этого нужно составить исковое заявление в виде описания возникшей претензии на имя директора компании. Заявление должно соответствовать такому образцу:

Возможно вам будет интересно:

Записаться на консультацию

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector