Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения физическим лицом и юридическим

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 — Москва
+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

Порядок заключения договора

Нежилое недвижимое имущество является типичным предметом ДКП. Нередко подобные помещения используют для достижения коммерческих задач, поэтому, чаще всего такими сделками занимаются юр. лица.

Особенность ДКП при покупке помещения состоит в том, что объект, как правило, продается с земельной делянкой, на которой находится помещение, если она также находится во владении продавца здания. Следовательно, для заключения ДКП нежилого помещения понадобятся:

  • Правоустанавливающие материалы на земельный участок.
  • Выписка из ЕГРН на делянку, подтверждающая владение участком продавцом на момент оформление ДКП. Может возникнуть ситуация, когда участок под помещением находится в аренде. В этом варианте придется перезаключить договор аренды с владельцем земли.

Алгоритм оформления ДКП нежилого помещения можно расставить по следующим этапам:

    1. Выбор помещения покупателем.
    2. Поиск покупателя помещения.
    3. Проверка документов на «юридическую чистоту».
    4. Подготовка договора.
    5. Подписание составленного договора и прочих требуемых материалов.
    6. Перечисление финансовых средств.
    7. Оформление приемопередаточного акта.
    8. Государственная регистрация права владения купленным помещением (ст.551 ГК РФ).

Статьей 429 ГК РФ предусмотрена возможность составления предварительного ДКП нежилого здания, действие которого завершается после подписания основного ДКП. Согласно ст. 556 ГК РФ, вступление в фактическое владение приобретенным помещением осуществляется после подписания приемопередаточного акта.

Для осуществления госрегистрации сделки нужно предоставить все необходимые документы. После получения выписки их ЕГРН, покупатель может смело считать себя владельцем приобретенного здания.

(Видео: “Проверка договора ДКП нежилого помещения”)

Документы для оформления

Базовой основой для заключения ДКП нежилого помещения является приготовление документов. При оформлении крупной сделки, ответственность за приготовление документов значительно возрастает.

В соответствии с нормативами ГК РФ, реализация нежилого недвижимого имущества оформляется по общеустановленным нормативам, относящимся ко всем видам недвижимости, предусмотренным ст. 130, 131, 549-558 ГК РФ. В соответствии с указанными статьями, главным документом, при оформлении сделки, считается ДКП, вступающий в силу после регистрирования соглашения в Росреестре. Правила выполнения регистрирования отмечены в законе № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Приказом Минэкономразвития РФ № 378 от 20.06.16 года для оформления ДКП нежилого объекта рекомендуется предоставление таких документов:

От продавца

  1. Гражданский паспорт.
  2. Правоустанавливающие материалы на право владения реализуемым зданием.
  3. Выписка из ЕГРН или свидетельство на право владения.
  4. Кадастровый паспорт здания.
  5. Технический план помещения.
  6. Кадастровое свидетельство об отсутствии обременения здания.
  7. Справка о переквалификации жилого объекта в нежилое (если такое действие осуществлялось).

В некоторых обстоятельствах, могут понадобиться добавочные бумаги:

  • Доверенность на представителя продавца, заверенная нотариусом.
  • Нотариально заверенное разрешение на продажу объекта супруга/супруги.
  • Заверенное нотариусом разрешение совладельцев здания.
  • Согласие попечительных структур, свидетельство о рождении, если продавец является несовершеннолетним лицом.
  • Если продавец – юр. лицо, он предоставляет учредительные материалы и доказательство наличия правомочий на оформление ДКП.

От покупателя

  • Гражданский паспорт с пропиской в РФ.

В некоторых обстоятельствах могут потребоваться такие документы:

  • Доверенность – если ДКП подписывает представитель.
  • Договор о кредите – если оформлена ипотека.
  • Страхование ДКП – по желанию покупателя.

Подготовка к приобретению недвижимости

Изначально продавец принимает решение о продаже своей нежилой собственности, затем он оформляет предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и ищет покупателя. Составление первоначального соглашения, необходимо для обеих сторон, его подписание будет означать, что они выполнят свои обязательства в соответствии с текстом контракта. В первоначальном варианте контракта требуется указать время, когда будет оформлен окончательный вариант соглашения купли-продажи. Итоговым шагом в заключении сделки будет составление окончательного соглашения о продаже.

Чтобы собственность продавца была приобретена иным лицом, необходимо предоставить документацию, подтверждающую, что у продаваемого нежилого помещения нет обременений или санкций.

Предварительно заключенный договор купли-продажи имеет юридическую значимость на протяжении 12 месяцев. Но могут быть и исключения, если иная информация указывается в его тексте по согласованию сторон.

Читать еще:  Аванс или задаток при покупке квартиры: в чем разница и что лучше?

В случае, если период 12 месяцев истек, а окончательный вариант соглашения купли-продажи не оформлен, то каждая из сторон вправе направить обращение в судебную инстанцию. В прошении следует указать о желании принудительно исполнить условия контракта. Если исков в судебное учреждение не поступало, то ранее составленный документ о продаже нежилого помещения будет признан недействительным, то есть аннулированным.

Ознакомиться с условиями, которые должны быть списаны в договор купли-продажи можно, изучив пример его составления. Образец доступен для скачивания по ссылке.

Риски для сторон

Риски покупателя состоят в том, что в предмете предварительного договора могут быть указаны неправильные данные продавца. Т. к. этот документ не является основным, это может повлечь за собой недобросовестность продавца. Их может быть несколько.

Риски продавца состоят в том, что покупатель может заменить или подменить договор. Документы при оформлении могут спустя некоторое время оказаться просроченными, что не отвечает характеристикам, указанным в нем.

Обязательные условия договора купли-продажи нежилого помещения

Закон определяет перечень существенных условий, которые должны быть включены в документ. Без этих условий договор не будет иметь юридической силы.

Обязательными условиями, без которых документ не получает юридической силы, являются:

  1. Предмет договора — все сведения о нежилом объекте. Сведения должны быть включены такие, чтобы на их основании можно было выделить продаваемый объект из аналогичных. Указываются технические характеристики, кадастровые, размер, цвет, адрес по которому он располагается. Продавец должен представить документ на основании, которого он получил права собственности на него. В случае, когда помещение передается полностью, то оно должно быть передано вместе с участком земли, на котором оно построено. В этом случае указываются все данные земельного участка;
  2. Цена. Должна быть согласована сторонами. В случае передачи вместе с участком земли, указывается отдельно цена на участок, а так же на здание.

Другие условия не считаются обязательными, но могут быть включены по усмотрению сторон. Образец составления соглашения можно скачать по ссылке ниже.

Отдельные требования предъявляются к сторонам. Каждая сторона должна быть полностью дееспособной, достичь возраста наступления совершеннолетия.

Типовой образец договора купли-продажи стиральной машины.

Как выглядит договор купли продажи на квартиру, смотрите тут.

В тех случаях, когда сторона по каким – либо причинам не может лично участвовать в подписании документа, то вместо нее подписать соглашение может уполномоченной лицо.

Необходимые документы

Регистрация сделки осуществляется через МФЦ или Росреестр. Для этого понадобятся следующие документы:

  • Документальные акты, подтверждающие права собственности продавца на нежилое помещение в числе копий-экземпляров, равных числу участников сделки и один дополнительный экземпляр для архива Росреестра;
  • Акт приёма-передачи по числу участников сделки и один дополнительный для Росреестра;
  • Если нежилой объект относится к совместно нажитому имуществу в период брака, то требуется разрешение на сделку от супруга с обязательным заверением у нотариуса;
  • В случае, если вместо самого покупателя есть официальное лицо, которое действует от его имени, то необходима также и письменная доверенность, подтверждённая у нотариуса;
  • Кредитный договор, если покупка нежилого помещения приобретается с привлечением займа;
  • Документ, подтверждающий оплату госпошлины, если таковая произведена напрямую, но не требуется, если она проведена через электронные платёжные системы;
  • СНИЛС и документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя.

Сроки государственного оформления составляют 9 дней, если подача документации осуществляется через МФЦ и 7 дней – через Росреестр. При подаче документации по сделке на регистрацию через нотариуса, такой срок составит 5 и 3 дня соответственно. Если необходимая документация собрана, а договор купли-продажи заполнен грамотно, то покупатель входит в полноценные права нового владельца с даты регистрации. В подтверждении этого выдаётся справка из Росреестра.

Как составить документ

Давайте подробно разберём, что должен содержать договор купли-продажи, какова его структура и какую информацию необходимо в нём указывать:

  • Шапка документа должна выглядеть следующим образом:
    1. Заголовок, в данном случае: «Договор купли-продажи нежилого помещения»;
    2. Место (город) и дата заключения;
    3. Далее следует небольшой абзац, в котором указываются ФИО каждого из участников, и указание на роли в рамках данного договора. Если к сделке привлечены третьи лица, осуществляющие операции с документами, то должно быть определено какую сторону представляет лицо и указан документ, на основании которого он действует, то есть доверенность. Копия самой доверенности прикрепляется к договору купли-продажи, как приложение;
  • Далее идёт сам текст договора, который должен содержать такие параграфы:
    1. Предмет договора. Здесь чётко прописывается вся возможная информация о нежилом помещении. Квадратура, адрес, местоположение, если речь идёт о постройке, то необходимо указать всё от и до, вплоть до цвета и материала из которого изготовлены стены сооружения, а также всю информацию об участке земли на котором оно расположено. Ссылаться здесь стоит на технический паспорт объекта и кадастровые документы. Номера, даты и организации, выдававшие эти бумаги, стоит прописать подробно. Здесь же указывается, на основании какого документа происходит передача прав собственности, и какие документы продавец по итогу сделки должен предоставить покупателю;
    2. Цена договора. Прописывается полная стоимость объекта недвижимости с указанием валюты;
    3. Порядок расчётов. Здесь расписывается задаток и его размер, порядок передачи денежных средств, и оставшаяся выплата так же с указанием порядка и срока передачи. Если акты привлечены к данному соглашению, то об их существовании необходимо упоминать;
    4. Передача имущества. Здесь прописывается порядок передачи документов и ключей, сроки и ссылка на акты, подкрепляющие сделку купли-продажи нежилого помещения;
    5. Права и обязанности сторон. В данной части прописываются обязательства продавца перед покупателем и наоборот. Лучше грамотно проработать эту часть соглашения, поскольку именно здесь прописываются действия по осуществлению перерегистрации нежилого помещения;
    6. Ответственность сторон. Расписывается порядок разрешения спорных вопросов и то, как должны действовать участники сделки в случае несоблюдения обязательств одной из сторон соглашения;
    7. Переход права собственности. Здесь прописывается, после каких действий право собственности переходит новому владельцу;
    8. Срок действия договора. С какого момента договор купли-продажи нежилого помещения вступает в силу, количество копий соглашения;
    9. Прилагаемые документы. Здесь подробно расписывается вся документация, которая сопровождает данный договор купли-продажи;
    10. Реквизиты и подписи сторон. Здесь указываются все возможные данные из паспорта и реквизиты банковских счетов участников соглашения. Так же ставится подпись заверителя и печать заверившей организации.
Читать еще:  Передача муниципального имущества в государственную собственность и наоборот

Как вы успели заметить данное соглашение составить грамотно, без привлечения эксперта довольно сложно, но это сделано специально для того, что бы предусмотреть все тонкости и предотвратить мошеннические действия. Обратившись к грамотному юристу по вопросам недвижимости, вы сможете составить правильный и выгодный для обеих сторон договор купли-продажи нежилого помещения, который будет полностью легитимным и не сможет быть обжалован.

Составление предварительного договора купли-продажи нежилого помещения

Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения предназначается для фиксации обязательства сторон подписать в дальнейшем основное соглашение на предварительно согласованных условиях (ст. 429 ГК РФ).

Учитывая, что такой договор должен отражать все существенные условия будущего основного соглашения (п. 3 ст. 429 ГК РФ), в такой документ в рассматриваемой нами ситуации надлежит в обязательном порядке включить следующие положения:

  • Предмет договора, т. е. обязательство в последующем заключить основной договор в отношении конкретного предмета нежилой недвижимости (следует отразить все характеристики такого нежилого помещения, позволяющие однозначно его определить в дальнейшем). Необходимо отметить, что, если какие-либо из индивидуальных характеристик объекта в основном соглашении будут изменены и это не будет предусмотрено по условиям предварительного, сторона может отказаться от подписания основного соглашения по мотиву фактического отсутствия нежилого помещения с характеристиками, согласованными в предварительном договоре (например, апелляционное определение ВС Респ. Татарстан от 03.10.2016 по делу № 33-16747/2016).
  • Цену будущего договора.

Нежилое помещение, его признаки и виды использования

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в 2020 году одним из объектов кадастрового учета является «Помещение» с назначением «нежилое». В обиходе этот объект учета называется по-прежнему – нежилое помещение (НП).

Признаки

Нежилое помещение – это объект недвижимости, состоящий на кадастровом учете и обладающий следующими признаками:

  • расположен в здании (жилом или нежилом);
  • обособлен от других помещений в здании;
  • имеет отдельный вход;
  • состоит из нескольких «частей», необходимых для его функционирования;
  • не предназначен для постоянного проживания;
  • используется в коммерческих, административных или общественных целях;
  • имеет назначение «нежилое», зафиксированное в ЕГРН.

Виды использования

Нежилые помещения в зависимости от их использования можно разделить на несколько видов. Наиболее часто встречаемые:

  • офисы помещения в зданиях;
  • торговые помещения в зданиях;
  • организации общепита в зданиях;
  • гостиницы в зданиях;
  • развлекательные центры в зданиях;
  • для оказания бытовых услуг;
  • размещение аптек и оказание медицинских услуг;
  • другие.

Регистрация соглашения купли-продажи нежилого помещения в Росреестре

После заключения договора купли-продажи нежилого помещения, следует отправиться в Росреестр для завершения процедуры передачи прав собственности покупателю. Обращение в отделение производится сразу обеими сторонами сделки — продавцом и покупателем.

Пишется соответствующее заявление, к которому прилагается следующая документация:

  • свидетельство о праве собственности лица, продающего нежилое помещение;
  • подписанный договор купли-продажи;
  • документ из БТИ, подтверждающий стоимость недвижимого имущества;
  • кадастровый паспорт;
  • документ из ЕГРП, доказывающий отсутствие наложения арестов или обременений;
  • согласие на осуществление купли-продажи нежилого помещения, если продаваемая недвижимость является совместно приобретенным имуществом;
  • одобрение службы органа опеки и попечительства на проведение сделки, если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Участие в сделке юридического лица предполагает дополнительные документы:

  • устав предприятия/организации, учредительное соглашение, справка из ЕГРЮЛ, свидетельство о госрегистрации организации и утверждение на учет в ФНС;
  • письменное доказательство функций директора предприятия;
  • согласие на совершение сделки советом учредителей.
Читать еще:  Как прописать в квартире человека: что нужно для прописки, правила

Месячный срок утвержден для перепроверки всей необходимой документации и осуществления регистрации прав собственности на нежилое помещение. Размер пошлины для физических лиц составляет — 2.000 рублей, для юрлиц — 22.000 рублей.

Образец договора купли-продажи нежилого помещения

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»

Внимание! Данный шаблон документа являются приблизительным образцом. Каждая юридическая проблема индивидуальна, и данные образцы необходимо дополнять нормативно-правовой базой и положительной судебной практикой, именно по Вашему отдельному случаю, т.к. результат рассмотрения дела в суде (или в досудебном порядке) сильно зависит от грамотности составления различных правовых документов.

Договор
купли— продажи нежилого помещения.

[ Полное наименование продавца ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ документ, подтверждающий полномочия действовать от имени юридического лица ], именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и [ полное наименование покупателя ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ документ, подтверждающий полномочия действовать от имени юридического лица ], именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора.

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора нежилое помещение — [ характеристика помещения ], общей площадью [ значение цифрами и прописью ] кв. м., состоящее из [ значение ] комнат, расположенное на [ значение ] этаже [ значение ]-этажного здания [ характеристика здания ], находящегося по адресу: [ вписать нужное ], инвентарный номер [ значение ] (далее также — Объект).

1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании следующих документов: [ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права ].

1.3. Право собственности на Объект зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [ число, месяц, год ], запись регистрации N [ значение ], что удостоверяется выпиской из ЕГРН [ дата выдачи ].

2. Цена договора и порядок оплаты.

2.1. Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет [ сумма цифрами и прописью ] рублей.

2.2. Покупатель обязуется единовременно оплатить указанную стоимость Объекта в течение [ срок ] дней с момента подписания Сторонами настоящего Договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

2.3. Указанная цена установлена соглашением Сторон настоящего Договора, является окончательной и изменению не подлежит.

2.4. Обязательства Покупателя по оплате Объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.

3. Передача нежилого помещения и переход права собственности к покупателю.

3.1. Передача Объекта Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по передаточному акту, который является неотъемлемой частью настоящего Договора, не позднее [ срок ] дней с момента оплаты.

3.2. Подготовка Объекта к передаче является обязанностью Продавца и осуществляется за его счет.

3.3. Право собственности на нежилое помещение переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

3.4. Риск случайной гибели или порчи Объекта до перехода права собственности к Покупателю лежит на Продавце.

4. Гарантии состоятельности сделки.

4.1. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора нежилое помещение никому не продано, иным образом не отчуждено, под залогом и арестом не состоит, в аренду не сдано, не является предметом долга, на него не обращено взыскание, а также то, что право собственности Продавца никем не оспаривается.

5. Права и обязанности сторон.

5.1. Продавец обязан:

5.1.1. Передать Покупателю в собственность без каких-либо изъятий нежилое помещение, являющееся предметом настоящего Договора в соответствии с передаточным актом в порядке и сроки, установленные настоящим Договором.

5.1.2. Предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

5.1.3. Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой Объекта к продаже.

5.1.4. Принять произведенную Покупателем оплату.

5.2. Покупатель обязан:

5.2.1. Оплатить нежилое помещение в размере и порядке, установленном настоящим Договором.

5.2.2. Принять нежилое помещение на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

5.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект.

6. Заключительные положения.

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору виновная Сторона возмещает другой Стороне все возникшие в результате этого убытки.

6.2. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли бы быть приняты или сделаны Сторонами в устной или письменной форме до подписания настоящего договора.

6.3. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах [ наименование органа регистрации прав ] по адресу: [ вписать нужное ], а остальные выдаются Продавцу и Покупателю.

6.4. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector