Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Подробно о вопросе, может ли физическое лицо сдавать в аренду нежилое помещение

Подробно о вопросе, может ли физическое лицо сдавать в аренду нежилое помещение

Российское законодательство не ограничивает право граждан владеть недвижимостью – и многие люди имеют в собственности нежилые помещения. Но вот насколько активно они могут ими распоряжаться?

Имеет ли право гражданин, в частности, сдать в аренду или снять этот вид имущества? Разберёмся, что конкретно на этот счёт сказано в ныне действующем законе.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Налог не придется платить с коммунальных платежей за квартиру, если при сдаче недвижимости в аренду самозанятым в договоре прямо указано на то, что возмещение расходов на коммунальные услуги в арендную плату не входит и подлежит оплате арендатором на основании показаний приборов учета.

Допустимы иные формулировки при соблюдении соответствующих условий:

  • плата за коммунальные услуги должна зависеть от их фактического потребления нанимателем;
  • плата фиксируется на основании показаний счетчиков.

Если арендатор платит фиксированную сумму за коммунальные услуги и эта сумма входит в общую стоимость договора, придется заплатить НПД (письмо ФНС №СД-4-3/11446@ от 13.06.2019).

Налог на имущество

Ставки налога на имущество физических лиц с каждым годом растут. И составляют от 0,6 до 2 % от кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости. В зависимости от типа помещения, региона страны и города.

Также кадастровая палата регулярно пересматривает кадастровую стоимость объектов в сторону увеличения. Иногда кадастровая стоимость получается выше рыночной в полтора – два раза.

Высокие налоги на имущество снижают показатели окупаемости и доходности коммерческой недвижимости на 1 – 2 процентных пункта.

Льготы или как не платить налог на имущество

Есть способ абсолютно законно уйти от уплаты налога на коммерческую недвижимость. В соответствии с пунктом 3 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ от уплаты налога на имущество освобождаются индивидуальные предприниматели, находящиеся на упрощенной системе налогообложения и использующие это имущество в своих предпринимательских целях.

Иными словами, если вы ИП и платите 6% с дохода от сдачи объекта в аренду (а это оптимальный вариант уплаты налогов в арендном бизнесе), вы освобождаетесь от уплаты налога на имущество. Для применения льготы достаточно написать и передать в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта недвижимости соответствующее заявление.

Читать еще:  Льготы инвалидам 1 группы по оплате ЖКХ в Москве в 2021 году

Заявление пишется в свободной форме. Пример текста:

Важно! Получить льготу не получится на объект недвижимости, который находится в перечне объектов, расчет налога по которым производится только на основании кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, такой перечень определяется региональными органами власти. В него включают торговые и бизнес-центры, многофункциональные комплексы, отдельно стоящие торговые и офисные здания, а также объекты коммерческой недвижимости в некоторых многоквартирных домах.

Если с отдельно стоящими торговыми и офисными зданиями относительно все понятно, то по каким критерия в список попадают объекты коммерческой недвижимости в МКД я разгадать не смог.

Данные перечни находятся в свободном доступе, и вы без проблем сможете найти их в интернете, задав в строке поиска Яндекса или Google соответствующий запрос. Скачать перечень объектов, по которым не применяется льгота на имущественный вычет в Ижевске вы можете по ссылке.

Будем надеяться, что данная льгота будет действовать дальше и с ее помощью инвесторы смогут повысить доходность инвестиций в недвижимость. Но ее могут отменить. Поэтому важно перед покупкой объекта недвижимости проверять его кадастровую стоимость. А также по какой ставке налоговая делает расчет налога на имущество по рассматриваемому объекту.

Для производителей собственных товаров актуален следующий вопрос: а можно ли самозанятому арендовать торговое место ?

Да, самозанятый может арендовать помещение для торговли , если будет осуществлять деятельность самостоятельно. А чтобы не тратить время на проверки торговой точки, можно арендовать площадь в здании с другими магазинами. Тогда обязанность по соответствию помещений нормам перекладывается на арендодателя.

Самозанятый без статуса индивидуального предпринимателя не может оформить POS-терминал для быстрого приема платежей с карты от покупателей. Для этого необходимо оформление ИП, переход на НПД и подписание договора с банковской организацией. При этом плательщики налога на профессиональный доход освобождены от применения контрольно-кассовой техники.

Жилая недвижимость

Ранее я приводил расчеты на 2021 год применительно к пенсионерам, сдающим квартиру.

Из них следует, что выгоднее всего при сдаче квартиры применять НПД, то есть быть самозанятым.

Сдавать в аренду (наем) можно не только квартиру, но и дом или комнату. Все эти объекты подходят под определение жилой недвижимости.

Работа по трудовому договору не будет помехой на пути регистрации самозанятости по сдаче в аренду жилья.

Сдавать в аренду можно как собственное жилье, так и арендованное. Субаренда также будет облагаться НПД, пояснял ранее Минфин в письме от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.

Еще часто возникает вопрос — надо ли платить налог с суммы, которую квартиранты отдают хозяину квартиры за коммуналку.

На этот счет в письме Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@, сообщается, что если размер платы за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, за электроэнергию и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученное от арендатора возмещение коммуналки не будет облагаться НПД.

Заниматься таким пассивным бизнесом в качестве самозанятого могут, в том числе и госслужащие. Кстати, в прошлом году в Думу был внесен законопроект № 1036054-7, который давал аналогичное право лицам, замещающим госдолжности. По задумке автора проекта, право на НПД по аренде должны были получить министры, депутаты, члены Совета Федерации. Но в итоге проект был отправлен в архив, а крупные чиновники и депутаты так и не получили возможности сдавать свои квартиры в рамках НПД.

Читать еще:  Особенности прописки ребенка для детского сада в 2021 году

Если арендодателем является организация

Сдавать недвижимость может и юридическое лицо. В соответствии со статьями 209, 213 и 608 ГК РФ, организации имеют такое же право на владение, пользование и распоряжение собственным имуществом, как и физ лица. При этом закон не накладывает ограничения на количество находящихся в собственности юридического лица сооружений. Подобное правило отражено в статье 213 ГК РФ. Если сдача помещения в аренду осуществляется юридическим лицом, договор заключается в соответствии со статьями 606 и 670 ГК РФ. При этом в документе должен быть указан код ОКВЭД 70.20.2.

Договор с юридическим лицом в обязательном порядке составляется в письменном виде. При этом неважно, на какой период предоставляется недвижимость.

В договоре также должна присутствовать обязательная информация, в которой входят:

  • характеристики помещения;
  • сведения об юридических и физ лицах, фигурирующих в договоре;
  • арендная плата;
  • особенности использования помещений и проведения ремонта;
  • подписи участников сделки.

Если в договоре не обозначен срок аренды, считается, что он заключен на неопределенное время. Такое правило закреплено в статье 610 ГК РФ. Договор и все приложения к нему также должны пройти регистрацию в Росреестре, если нежилая недвижимость передается в аренду на срок более 1 календарного года.

Чтобы уполномоченный орган согласился провести регистрацию, представителю юридического лица потребуется подготовить следующие документы:

  • заполненное в соответствии с правилами заявление;
  • оформленный и подписанный договор, а также приложение к нему;
  • кадастровый паспорт недвижимости;
  • бумаги, подтверждающие правовой статус организации;
  • документы, подтверждающие факт внесения госпошлины;
  • дополнительные бумаги, если их предоставление необходимо.

Кто является самозанятым?

Вступивший в силу закон № 422-ФЗ от 27.11.2018 года , предоставил возможность гражданам добровольно перевести свой доход в правовое поле, а именно, начать применять особый режим налогообложения НПД.

Если ранее арендодатели, парикмахеры, репетиторы и прочие лица предпочитали скрывать свои доходы и не выплачивать 13% или налог по УСН в государственную казну, то относительно низкий налог на профдеятельность фактически позволил вывести их из «тени».

Следует отметить, что обозначенные налоговые ставки самозанятых справедливы только для некоторых видов профессиональной деятельности.

В частности, не допускается применение НПД, если лицо занимается работой или предоставлением услуг, обозначенных в ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ. Так, физическому лицу придется уплачивать налоги в соответствии с другими системами налогообложения, если оно занимается продажей объектов недвижимости, получает доход в рамках трудовых отношений и тому подобное.Несмотря на то что в действующем законодательстве не предусмотрено четкого определения самозанятого, принимая во внимание ст. 2 закона № 422-ФЗ, можно сделать вывод, что таковым может являться как предприниматель, так и лицо без ИП, то есть обычный человек, решивший легализовать свой доход. При этом законодатель обозначил, что прибыль должна быть результатом личного труда, без найма рабочих, а также при использовании личного имущества. Если же при этом самозанятый имеет основную официальную работу, то он должен уплачивать 13% НДФЛ, а его работодатель отчислять соответствующие страховые взносы.

Подводные камни при сдаче в аренду

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду можно столкнуться с рядом подводных камней:

  • неграмотно составленный для собственника договор, в результате чего расторгнуть его без ущерба не получится. Иногда у владельца не получается поднять арендную плату даже с учётом инфляции. Особенно часто такое бывает с крупными с сетевыми арендаторами, чьи юристы особо мотивированы выкручивать руки; поэтому текст договора надо изучать предельно внимательно.
  • недобросовестный риелтор. Если агентов плохо контролировать, а они сами не заботятся о своей репутации, возможны разные сомнительные схемы. Например, сдача недвижимости большему количеству лиц, чем было оговорено, повышенный износ собственности, увеличение риска порчи и прочее;
  • недобросовестные арендаторы. Они могут повредить имущества на большую сумму, чем вы от них получите за всё время. Избежать этого удастся, если придирчиво подойти к выбору арендаторов и к заключению с ними договора.
Читать еще:  Оспариваем и признаём недействительным результат межевания смежного земельного участка?

Сдача в аренду коммерческой недвижимости позволяет получить хороший доход. Однако это в большинстве случаев — серьёзный риск. Выбор агентства, которому вы можете доверять, уменьшает опасность столкнутся со значительными неприятностями, а главное — увеличить доход и уменьшить время простоя помещения. Обращаясь к агентству по управлению недвижимостью, всегда думайте и выбирайте управляющую компанию внимательно.

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Великобритании. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Независимый эксперт по инвестициям в недвижимость.

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

Налогообложение безвозмездной ссуды

Рассмотрим, какие обязательные бюджетные платежи должны отдавать в казну физические лица. По общим правилам, любой гражданин выплачивает 13% от своего дохода. В случае правоотношений, когда он отдает свое имущество в безвозмездную ссуду, он ничего не обязан платить, так как никакой прибыли от этого не получает.

Индивидуальные предприниматели, имеют двоякое положение. С одной стороны они субъекты хозяйственной деятельности, с другой простые физические лица, поэтому свою недвижимость могут проводить по разным позициям. Если они получили безвозмездную ссуду как ИП, то база налогообложения формируется исходя из принципов, которые были указаны выше. Если дали в бесплатную аренду или найм – ничего не платят (только сборы за наличие недвижимости, например за землю).

Все юридические лица подпадают под налоги, и делятся на две категории.

  1. Первая, это ссудодатели. Они платят обязательные сборы только те, которые предусмотрены законодательством, а именно налоги за недвижимость (амортизация, и другие). За предоставленную ссуду никаких обязательных отчислений нет.
  2. Вторая категория, это субъекты хозяйственной деятельности, которые являются безвозмездными ссудополучателями. Они платят налоги по той системе, на которой находятся. База налогообложения будет формироваться по принципам, о которых было рассказано ранее, то есть исходя из среднего показателя стоимости аренды на аналогичный объект недвижимости по региону, или населенному пункту.

При безвозмездной передачи любого объекта коммерческой (нежилой) недвижимости, которая используется в хозяйственной деятельности, нужно платить налоги. От них освобождаются только ссудодатели (физические и юридические лица) которым принадлежит такое имущество, и они сдают его в аренду безвозмездно.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector