Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Подводные камни и риски при покупке квартиры по договору дарения

Подарить квартиру — значит передать ее другому человеку безвозмездно. Новый собственник распоряжается имуществом, не спрашивая разрешения у дарителя. Поэтому продать квартиру он может сразу, как получит выписку из ЕГРН.

Если квартиру подарили одинокому взрослому человеку, и в ней никто не живет, с продажей все просто. Но некоторые случаи вызывают вопросы.

Даритель живет в квартире. Договор дарения безвозмездный — значит, в нем нельзя прописать условие о проживании дарителя ( ст. 572 ГК РФ ). Собственник имеет право продать квартиру, даже если тот, кто ее подарил, все еще в ней живет.

Квартиру подарили ребенку. Квартиру продают, но при этом покупают ребенку жилье не хуже, чем предыдущее: не меньше по площади и не дешевле. Если покупать новую квартиру не собираются, деньги кладут на счет ребенка и «замораживают» до наступления совершеннолетия. Сделки с имуществом несовершеннолетних согласуют с органами опеки.

Квартиру подарили недееспособному человеку. Опекун продает квартиру, покупает подопечному жилье не хуже или переводит деньги от продажи на его счет. Разрешение на сделку получают в органах опеки и попечительства.

Квартиру подарили одному из супругов. Подаренная квартира не считается совместно нажитым имуществом и не делится при разводе. Но если ее продать и на вырученные деньги купить другую квартиру, новое жилье считается общим. При разводе придется доказывать в суде, что деньги на покупку взяли с продажи подаренной квартиры. Чтобы избежать такого сценария, перед покупкой нового жилья заключают брачный договор, где закрепляют правила раздела имущества. Или прописывают в договоре купли-продажи, что новое жилье приобретают на деньги, вырученные с продажи подаренной квартиры.

Дарение оспорили в суде. Если суд отменил дарение, жилье переходит обратно к дарителю ( ст. 578 ГК РФ ). Тот, кому квартиру подарили, больше не является собственником и не может ее продать.

Риски покупки квартиры, полученной по дарственной

Если основанием для получения прав собственности на жилье стал договор дарения, то существуют некоторые риски для покупателя.

  1. Недееспособность дарителя или расторжение им договора дарения. В случае признания дарителя недееспособным или расторжения им дарственной, квартира не может быть продана одариваемым третьему лицу. Если сделка уже заключена, то по отношению к продавцу возникнут претензии со стороны самого дарителя, его наследников (родственников) – это повлечет за собой судебное разбирательство.

Отмена договора дарения не влияет на последствия заключенной одаряемым сделки купли-продажи – покупатель не теряет своих прав на квартиру. Все претензии предъявляются продавцу, он же выплачивает присужденные компенсации. Но это действительно только в случае, если сама сделка была заключена в точном соответствии с законодательством. Любые нарушения в оформлении документа повлекут негативные последствия для покупателя – он может лишиться права на жилье.

Чтобы исключить возможные сложности, стоит с большим вниманием подходить к составлению договора – лучше доверить работу опытному юристу. Отсутствие неточностей в формулировках и других ошибок в документе оградит от риска.

  1. Уклонение продавца от оплаты налога. Трудности могут возникнуть в случае, если продавец не оплатил налог на дарение – НДФЛ начисляется, если даритель не приходится близким родственником одаряемому (ст. 217 НК РФ). Выявив факт нарушения со стороны продавца, Росреестр может приостановить регистрацию.
  2. Притворная сделка. Еще один риск состоит том, что под дарение могла быть замаскирована купля-продажа. По иску обманутой стороны через суд сделка может быть признана притворной и станет недействительной. Если не истек срок исковой давности (3 года), то такую возможность нельзя исключать. Стоит учесть, что срок исчисляется с момента, когда пострадавшая сторона узнала о факте нарушения своих прав.
  3. Дарение недвижимости юридическим лицом или ИП. Одной из схем «сливания» активов при угрозе банкротства является оформление дарственной в пользу физического лица с последующей реализацией недвижимого имущества. Такую сделку заинтересованное лицо может оспорить через суд.

Возможные опасности

Самый главный риск при покупке квартиры по дарению заключается в том, что сама дарственная может быть аннулирована на основании целого ряда обстоятельств. Это приведет к расторжению сделки, в ходе которого покупатель может лишиться как недвижимости, так и своих денег.

Существует перечень обстоятельств, при которых дарственная отменяется по воле самого дарителя. Хотя их и меньше, чем при составлении завещания. Данные факторы закреплены в 578 ст. ГК РФ.

Ваш браузер не поддерживает фреймы

Многие интересуются, когда можно продать квартиру после дарения. По закону новый собственник сначала обязан зарегистрировать полученный объект. Продавать недвижимость можно только после записи в госреестр. На это по закону отводится 90 суток.

Порядок регистрации недвижимости, полученной в дар

Сделки дарения недвижимости не подлежат обязательному заверению у нотариуса. Для регистрации имущества в ФРС необходимо предоставить:

  1. Договор.
  2. Документ, который подтверждает право собственности дарителя.
  3. Согласие супругов сторон на совершение сделки (при необходимости).
  4. Выписку из домовой книги.
  5. Документы БТИ.
  6. Квитанцию об уплате гос. пошлины.

Как правило, свидетельство собственности на недвижимость выдается одаряемому по прошествии 2-3 недель. Примерно столько же понадобиться, чтобы подготовить все необходимые бумаги.

Читать еще:  Можно ли прописать ребенка в квартиру, взятую в ипотеку?

Сделки по отчуждению имущества имеют множество других особенностей. Юридическая консультация с опытным жилищным адвокатом поможет предусмотреть возможные неприятности и выбрать оптимальный вид договора.

Какие основные риски?

Если квартира приобретается в рамках договора дарения, сторонам сделки нужно быть готовым к определенным рискам:

  • даритель в момент заключения сделки являлся недееспособным лицом. Данный статус не позволяет гражданину совершать юридически значимые операции. Если же договор уже был оформлен, то в результате претензий со стороны наследников, родственников или самого дарителя ситуация переходит в русло судебных разбирательств;
  • даритель расторгает дарственную. В этом случае отмена договора также требует обращения в суд, так как по закону покупателю полагаются компенсации. Однако двойственность формулировок может стать причиной того, что никакие суммы для возмещения не будут выплачены. Поэтому рекомендуется привлекать опытного юриста, который поможет добиться точности трактовок;
  • одаряемый не желает отвечать по налоговым обязательствам. Как получатель дохода, он должен уплатить налог на доходы физических лиц. Если при регистрации факта перехода прав собственности будет выявлено нарушение обязательства, сотрудники Росреестра вправе приостановить регистрацию. В качестве исключения выступают ситуации, когда стороны сделки являются родственниками друг другу;
  • притворность сделки. Не редкость, когда под дарением «маскируется» сделка купли-продажи квартиры . Обычно к такому способу оформления прибегают родственники во избежание необходимости уплаты налога. В дальнейшем одна из сторон договоренности может решить признать сделку притворной, что приведет к определенным последствиям для другого участника правоотношений – выплаты компенсации, административные взыскания и т.п. Иск может быть подан в течение 3 лет с момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих интересов.

Еще одна возможная ситуация, противоречащая закону – это дарение объектов недвижимого имущества от организаций или индивидуальных предпринимателей в пользу физических лиц.

Таким образом юрлица и ИП стремятся избавиться от активов перед инициацией процедуры банкротства. Данная сделка также без лишних проблем оспаривается в судебном порядке.

Готовность перегноя к использованию

Срок созревания удобрения зависит от породы деревьев или кустов, высоты и плотности листового насыпа. В среднем на протекание процесса требуется от полугода до 3 лет.

На начальной стадии перегнивания масса неоднородна: она имеет вкрапления основы листа, черенки, большие части. Такой субстрат применяется для мульчирования, подготовки семенного материала и рассады, в качестве компонента компостной кучи, для газонной травы. Можно внести состав как подкормку почвы перед перекопкой весной, в цветочные горшки, добавить к многолетним культурам. Несозревший материал используется как составляющая часть специального грунта для комнатных цветов.

Через 2-3 года перегнившие листья приобретают структуру и консистенцию земли, имеют запах лесной почвы, приобретают темный цвет. Можно применять получившийся состав как удобрение или в качестве мульчи под цветы, предпочитающие кислый грунт.

Лечебные свойства этого дерева известны людям с древних времен. Как и у березы, кора липы способна облегчать симптомы ожогов, и этим ее свойством особенно активно пользовались американцы, позже их знания распространились по всему миру. Липовый чай избавляет от мигреней, кашля и предотвращает эпилептические приступы. Отвары из цвета дерева успокоит нервную систему, нормализует работу органов пищеварения и сердечные ритмы. Самое известное свойство липы – противовоспалительное, поэтому средства, приготовленные на основе коры, помогут при артрите и подагре.

Права одаряемого

Даритель – это бывший собственник квартиры, который передал ее по дарственной следующему владельцу. На основании дарения у него не возникает никаких налоговых последствий:

  • исчислять и платить НДФЛ 13% в бюджет не нужно;
  • налоговое возмещение не предоставляется;
  • налог на имущество (ежегодный) прекращается с момента сделки дарения.

При этом нельзя применять правила о вычетах по аналогии с покупателем при купле-продаже. Покупатель приобретает имущество и несет расходы, с которых он может вернуть 13%. Даритель же просто добровольно передает имущество, ничего не приобретая. Цену этого имущества нельзя принимать к вычету. Это ошибочное сравнение.

Однако подарив квартиру, даритель не лишается заявить право на вычет по ДКП, по которому он ее в свое время купил.

Пример. В 2020 году Михаил Свириденко купил квартиру за 2 миллиона рублей. Документов на вычет он не подавал, денег из бюджета не получал. В 2020 году он подарил эту квартиру своей дочери. При этом после переоформления жилья на дочь, у Михаила не исчезло право на вычет по сделке купли-продажи 2020 года. Он вправе подать документы в налоговую или на работу – и получить деньги из казны.

Других вычетов, связанных с дарением квартиры, закон не предусматривает

На стороне одаряемого наступают следующие налоговые последствия:

  • по самой дарственной;
  • после продажи подаренной недвижимости;
  • после покупки новой квартиры на деньги от продажи.

Рассмотрим все эти ситуации подробнее.

Сразу после получения квартиры у одаряемого возникает доход, который облагается НДФЛ. Доход измеряется ценой жилплощади, которую стороны укажут в договоре, кадастровой или инвентаризационной стоимости.

При этом налоговых вычетов по аналогии с продавцом при ДКП не предусмотрено. Если продавец может уменьшить доход от продажи на фиксированную или расходную сумму, то одаряемый такой возможности не имеет. Ему обязательно придется уплачивать НДФЛ с полной стоимости жилья.

Читать еще:  Повышение коммунальных услуг для юридических лиц какое постановление

Пример. Александр Петренко подарил своему племяннику недвижимость стоимостью 1 200 000 рублей. Племянник подсчитал размер налога: 1 200 000 * 0,13 = 156 000 рублей. Сумма налога большая, но уменьшить ее нельзя, поскольку вычеты не предусмотрены.

НДФЛ 13% придется заплатить, если недвижимость продается до истечения срока давности владения.

  • 3 года – для помещений, которые подарили люди из круга близких родственников.
  • Если жилье подарил человек, не являющийся близким родственником, то 5 лет.

Чтобы уменьшить размер налога, продавец вправе применить вычет. Для этого из суммы, полученной по ДКП, нужно вычесть 1 000 000 рублей – фиксированную сумму. Расходный вариант неприменим, поскольку ранее продавцом квартира была не куплена, а получена по дарственной.

Пример. Людмила Ивашутина получила от своей бабушки квартиру по договору дарения в 2020 году. В 2020 она решила ее продать за 1 750 000 рублей. Срок давности владения Людмилы составляет 3 года. Он не истек к моменту заключения ДКП, поэтому придется рассчитывать и платить налог.

Если после продажи подаренного жилья гражданин купит другое, то он сможет вернуть себе из бюджета 13% от расходов. Максимально можно заявить вычет в 2 миллиона, а вернуть 260 тысяч.

Дополнительно если покупка произойдет на кредитные деньги, то можно получить вычет и по ипотечным процентам. Максимально 3 000 000 рублей вычета и 360 000 рублей к возврату.

Пример. Максиму Василенко родители подарили квартиру в 2015 году. В 2020 он продал ее за 2 миллиона рублей. От НДФЛ с продажи он был освобожден, поскольку давность владения составила 4 года, декларацию ему подавать не нужно.

Деньги, вырученные от продажи, он в том же году вложил в покупку новой квартиры за 3 000 000 рублей, взяв 1 миллион в ипотеку. Начиная с 2020 года Максим сможет подать документы на налоговый возврат с покупки жилья.

У лиц, которые занимаются отчуждением подаренной квартиры до того, как она пробыла у них в собственности положенное время, тоже существует возможность уменьшить сумму сбора.

Граждане, которые исправно платят налоги на доходы, могут претендовать на уменьшение облагаемой налогом базы на один миллион рублей.

  • официально устроенные граждане, которые делают постоянные налоговые отчисления в бюджет;
  • пенсионеры, которые ещё три года назад работали;
  • субъекты, ранее не воспользовавшиеся льготой;
  • лица, которые ранее пользовались льготой, но не исчерпали её лимита в два миллиона рублей.

Перейти Как вступить в права наследства на квартиру

Кроме того, значительно уменьшить налоговую базу можно путём покупки нового жилья на полученные доходы. Налог уплачивается с разницы между полученной суммой и потраченной на новое жильё.

  • покупка квартиры, земли или иной недвижимости;
  • траты, связанные со строительством или реконструкцией здания либо помещения;
  • расходы, связанные с приватизацией.

Если приобретённое жильё дешевле, чем проданное, порядок расчёта следующий: от стоимости старой квартиры отнимается цена новой и миллион. Если наоборот, база налогообложения снижается на разницу в стоимости.

Воспользовавшись правом налогового вычета, есть шанс значительно уменьшить налог от продажи, так как снижается налоговая база.

При этом появляется ещё один законный способ совсем освободиться от уплаты налога, актуальный для продавца. Так как уменьшение стоимости происходит на 1 миллион, можно свести стоимость квартиры к этому минимуму.

Часть квартиры, стоимость которой равняется миллиону или менее, дарится родственнику. Родственник проходит процедуру оформления, при этом налог он не платит. Далее продаются части квартиры, при этом каждый имеет право на возвращение своей части сбора.

Путём раздела квартиры на доли, которые стоят менее миллиона, можно добиться освобождения от уплаты налога.

1. Даритель всё ещё зарегистрирован в квартире? Это должно насторожить!

Покупатель обязательно должен посмотреть документы, в которых содержится перечень лиц, зарегистрированных в квартире. Если среди этих лиц значится тот, кто ранее был дарителем по договору дарения, необходимо принять дополнительные меры, чтобы обезопасить себя от возможных судебных споров в будущем (выяснить обстоятельства, по которым лицо продолжает жить в квартире; желательно встретиться с ним лично; проверить, кто оплачивает коммунальные услуги и пр.).

В некоторых случаях договор дарения может быть оспорен дарителем по основанию введения его в заблуждение, если он не имел намерений дарить квартиру и продолжает пользоваться квартирой, которая является единственным жильем для него (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.02.2019 по делу N 33-8034/2019).

Договор дарения не может предусматривать какого-то встречного обязательства одаряемого (п.1 ст. 572 ГК РФ). Тем не менее, на практике встречаются случаи, когда на одаряемого возлагаются какие-то обязательства. Например, в договоре дарения можно встретить право дарителя квартиры на пожизненное пользование подаренной квартирой (то есть обязанность одаряемого не препятствовать дарителю пользоваться квартирой и жить в ней). Покупатель квартиры должен внимательно прочитать договор дарения и найти в нём такие условия, которые будут ограничивать его право собственности после приобретения такой квартиры. Как видим, обязанность одаряемого может быть скрытой (если она не прописана прямо, а следует из права дарителя).

Читать еще:  Как правильно составить соглашение о задатке при покупке дома с земельным участком?

Встречаются в практике и такие случаи, когда право пожизненного проживания дарителя в квартире в договоре дарения не было прописано, но одаряемым было составлено письменное заявление, удостоверенное у нотариуса, о том, что даритель сохраняет право пожизненной регистрации в квартире.

В этом случае право пожизненного проживания дарителя в квартире может быть сохранено даже после продажи квартиры и даже в том случае, когда такое заявление впоследствии было отменено одаряемым (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу N 33-1137/2017).

Проживание дарителя в квартире после перехода права собственности на неё к одаряемому встречается и при банкротстве дарителя. Некий гражданин, имеющий значительную задолженность, заключает договор дарения с целью вывести своё имущество на третьих лиц, тем самым исключив его реализацию в рамках банкротства. Такая сделка совершается лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия в виде перехода права владения, пользования и распоряжения квартирой к одаряемому. Даритель продолжает проживать в квартире и оплачивать коммунальные услуги.

В этом случае договор дарения является ничтожной сделкой, кредиторы дарителя вправе предъявить в суд требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной. Если договор дарения заключен и/или регистрация перехода права собственности по такому договору произошла в течение трех лет до принятия судом заявления о признании дарителя банкротом или после принятия указанного заявления, договор дарения может быть оспорен в рамках процедуры банкротства.

При этом, если даритель проживал в квартире и оплачивал коммунальные услуги на момент, когда покупатель заключил договор купли-продажи в отношении указанной квартиры, покупателю может быть отказано в признании его добросовестным приобретателем, а квартиру у него истребуют в конкурсную массу банкрота-дарителя.

Конечно, можно дать общую рекомендацию — покупайте квартиру только в случае отсутствия в ней зарегистрированных лиц, но по разным причинам это не всегда возможно. А кроме того, даже покупка такой квартиры может нести риски для покупателя, о чем будет сказано далее.

Плюсы и минусы договора купли-продажи

Главой 30 Гражданского Кодекса РФ регулируются обстоятельства, связанные с передачей имущества на основе договоров купли-продажи. Этот вид сделки считается наиболее востребованным за счет минимальных рисков для сторон, а также обязательным наличием документа, в котором закрепляются все обстоятельства. К преимуществам данного подхода можно отнести:

  • наличие имущественной или финансовой выгоды для каждой стороны;
  • наличие возможности использования налогового вычета;
  • договором можно закрепить права и обязанности для каждой стороны, а также ответственность за нарушение предписаний;
  • предоставление акта-приема передачи вместе с договором защищает передаваемое имущество от изменений в процессе сделки;
  • предусматривается возможность заключить предварительный договор, обязывающий стороны завершить основную сделку в обязательном порядке независимо от обстоятельств.

Несмотря на тот факт, что сделка считается более защищенной и ее сложнее оспорить в судебном порядке, у нее есть и недостатки:

  • имущество, приобретенное одним из супругов в браке считается совместно нажитым, соответственно при разводе подлежит разделу с учетом положений СК РФ;
  • необходимость обязательного соблюдения преимущественного права покупки;
  • продавец получает прибыль от сделки, соответственно за ним закрепляется обязательство по уплате НДФЛ.

Какие листья можно использовать на участке?

Лучший вариант удобрения огорода – опад лиственных деревьев, особенно плодовых. Хвойные насаждения также можно задействовать для приготовления подкормки, но иголки должны быть тщательно измельчены: они дольше перегнивают. Необходимо с осторожностью применять листья дуба, поскольку они могут закислить почву. Положительный результат показало использование опада рябины, тополя, вишни, каштана, боярышника, березы, бука, клена, ягодных кустов. Листья данных культур содержат большое количество макро- и микроэлементов, в т.ч. азот и кальций (концентрация данных компонентов зависит от вида деревьев или кустарников).

Сбор листьев осуществляется с помощью метлы, граблей разной формы, газонокосилки, настроенной на самую большую высоту, специального пылесоса. Два последних варианта хороши тем, что опад попадает в емкость в измельченном виде, поэтому сразу готов к внесению в почву.

В чем преимущество обращения к нотариусу при заключении договора дарения

Надо четко понимать: если для заключения договора дарения была выбрана простая письменная форма, то для сторон сделки велика вероятность оказаться в дальнейшем участником судебных разбирательств. Составляя договор самостоятельно, стороны часто игнорируют важные условия, из-за которых потом происходит нарушение прав и, как следствие, признание сделки недействительной.

При участии нотариуса риски сводятся к минимуму. Он составит договор согласно пожеланиям сторон и проведет комплексную юридическую проверку, подробно и понятно объяснит все последствия сделки. При этом нотариус выступит гарантом того, что сторонами был заключен именно договор дарения (то есть они не вводились в заблуждение), а если вдруг дело дойдет до оспаривания сделки в суде, то он поможет соблюсти интересы каждой из сторон.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector