Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника: Советы экспертов +Видео

Как купить квартиру у несовершеннолетнего собственника. Основные проблемы и нюансы квартиры с опекой.

Приобретая долгожданное собственное жилище, покупатель порой не задумывается о том, какие проблемы его подстерегают, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, либо ему принадлежит доля в недвижимости.

В данной статье я расскажу на какие нюансы стоит обратить внимание, чтобы вы могли сохранить свое время и деньги, в попытках доказать правомерность сделки купли – продажи и не лишиться приобретенного жилья даже спустя несколько лет т.к. в случае признания судом покупки недействительной вам придется вернуть квартиру законному хозяину.

Права несовершеннолетнего на недвижимость

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Требуется ли участие ребенка в приватизационной процедуре

Подобную процедуру проводят, если все прописанные в квартире жильцы согласны, в том числе и несовершеннолетние лица старше четырнадцати лет.

Приватизированное жилье принадлежит всем гражданам, участвовавшим в приватизационном процессе. При наличии в прописке малолетних детей, нужно будет получить одобрение опекунского совета. В некоторых случаях данную процедуру инициируют эти организации.

Если прописанному ребенку четырнадцать лет, тогда подросток производит самостоятельную подачу прошения о том, чтобы жилье стало частной собственностью. При этом должно быть разрешение его отца и матери.

Официальный отказ от претензий на обладание приватизированным жильем можно произвести только взрослым. Малолетние дети подобные процедуры не делают. Права детей защищают российские законы. Если имеется прописка, то ребенок должен участвовать в приватизационном процессе.

Продажа квартиры несовершеннолетнего собственника

Продажа квартиры несовершеннолетнего собственника — это нотариальная сделка. Подчиняется она положениям статьи 54 ФЗ -218 «О государственной регистрации недвижимости».
Несовершеннолетние дети имеют такие же права на квартиру, как и взрослые. При этом собственность ребенка не является собственностью родителей, то есть родители не имеют ни каких прав на имущество детей.
При этом, участвовать в сделке дети могут только по достижению 14 лет и то, только с согласия и в присутствии законных представителей.
За малолетних детей действуют их законные представители -родители, опекуны, усыновители.

Не зависимо от возраста несовершеннолетнего ребенка его права на недвижимое имущество охраняется государством. При этом в ЕГРН не вносится не каких записей об ограничениях прав.

Государственная регистрация перехода права от несовершеннолетнего будет приостановлена, если в пакете документов, предоставленном Росреестру не будет приказа из опеки об условиях сделки.

К тому же, с 29.12.2015 года Договор купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего, подлежит обязательному удостоверению у нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи, Соглашение о задатке и Расписка от несовершеннолетнего продавца не требуют удостоверения у нотариуса.

Это непростая сделка и связано это с ограничением права продажи недвижимости, принадлежащей ребенку.Особой записи в ЕГРН ни какой нет. И это ограничение полностью снимается по достижению ребенком совершеннолетия — 18 лет.

Несовершеннолетний собственник квартиры. Разрешение органов опеки

Сделки по отчуждению квартиры несовершеннолетнего контролируются Отделом по опеке, попечительству при Администрации населенных пунктов.

И до тех пор пока этого разрешения нет на руках — сделка под вопросом.

Поэтому без заключения предварительного договора не обойтись.

Составляя Предварительный договор, возьмите на подготовку к сделке большие сроки.

Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры собственника

Если несовершеннолетний ребенок просто зарегистрирован в квартире, но не является собственником, ни какого специального разрешения т органов опеки получать не нужно.

Наличие зарегистрированных лиц не мешает регистрации права собственности на покупателя.
Снять ребенка с регистрационного учета можно только по заявлению об этом его законного представителя.

Дети собственников жилья, оставшиеся без попечения родителей, сохраняют право проживания в нем даже после продажи.

Несовершеннолетний собственник квартиры. Пошаговая инструкция к сделке

В сделке купли-продажи необходимо учитывать ряд обстоятельств непреодолимой силы, которые нужно узнать заранее. Поэтому ознакомьтесь с пошаговой инструкцией к сделке.

• Пошаговая инструкция записана как видео урок. Всего 10 минут времени и у Вас будет чёткое понимание сделки.
  Это «дорожная карта», чтобы не сбиться с пути. Смотрите и слушайте 🙂

Запишите для себя все этапы сделки, чтобы ни чего не пропустить.

Довольно часто родителям несовершеннолетнего продавца приходится возвращать задаток в двойном размере.
И все потому что допустили ошибку на этапе предварительных договоренностей с покупателем, а потом не смогли их выполнить.
Просто не знали обязательных процедур в этой сделке. И потеряли 30 000- 50 000 рублей, а то и больше.

Пошаговая инструкция: Покупаем квартиру несовершеннолетнего

Стоимость видео консультации — 50 рублей

На указанную вами электронную почту придет письмо с активной ссылкой на видео консультацию.

Большая семья. Дети собственники, по 16 . Уф!

Всегда рада разъяснить. Автор

• ← Как купить квартиру в залоге
• Предварительный договор купли-продажи квартиры в обременении →

Расписка от несовершеннолетнего в получении денег за квартиру.

Предварительный договор купли продажи у несовершеннолетнего

Разрешение на продажу квартиры из отдела Опеки и попечительства.

Ольга Слободчикова

АВТОР САЙТА. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями. Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку». Ни одна из моих сделок не была оспорена. На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах. Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 30.04.2021 года. Сайт работает с 2015 года. Его уже посетили около 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы. Спасибо. Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах. Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом через живой чат в рабочее время ( у нас часовой пояс ЕКБ) (если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки). Вам помогут мои помощники, опытные специалисты по сделкам с недвижимостью: — Анастасия Бусько; — Алсу Алеева. С уважением и пожеланиями удачной сделки, Слободчикова Ольга Дмитриевна

Несовершеннолетний собственник квартиры осложняет сделку : 5 комментариев

Ответ для Веры. Регистратор же видит, что есть несовершеннолетний собственник. Все-равно приостановит сделку.

А если уведомить по почте, и выждать месяц — все равно без опеки не зарегистрируют?

Ответ для Веры.
Без опеки не обойтись!
Вы его уведомляете по почте. Несовершеннолетний с родителем несут это уведомление в опеку и там выдадут отказ.

Здравствуйте! При продаже комнаты в коммунальной квартире необходим отказ от соседей. Если один из соседей-собственников несовершеннолетний, можно ли уведомить его по почте, или в любом случае без опеки не обойтись?

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Читайте новые статьи

• Материнский капитал без долей 14/07/2021
• Выделение доли ребенку по материнскому капиталу 13/07/2021
• У кого выгоднее покупать квартиру 11/06/2021
• Документы от собственника для продажи квартиры 08/06/2021
• Требуют нотариальное соглашение 07/06/2021
• Как восстановить документы на недвижимость 02/06/2021
• Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, дом, земельный участок 02/06/2021

Приветствие автора сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

На этом сайте размещено более 300 моих статей (полное содержание сайта), из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 30.04.2021 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Моя страница во ВК

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом в комментариях под статьёй или через живой чат
(если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки).

Вам поможет моя помощница — опытный специалист:
— Анастасия Бусько, личная страница во VK

С уважением и пожеланиями удачной сделки, Автор.

Отзывы из переписки

1. Здравствуйте, Ольга Дмитриевна! Я купила 1-ю и 2-ю части вашей книги «Хочу купить недвижимость». Распечатала, изучаю. Сделала распечатку алгоритма, образцов, шаблонов. Мне 77 лет и читать с листа удобнее. Читаю все Ваши письма. Благодаря знаниям, которые я получаю от Вас, у меня пропал страх перед этой сложной проблемой -покупкой квартиры в другом городе, когда и помощник-молодой внук. Огромное Вам спасибо, в т.ч. и за готовность отвечать на вопросы. Всего Вам самого доброго, главное-здоровья!
   С уважением Семахина Н.И.
   _
2. Уважаемая Ольга Дмитриевна, мы с мужем хотим выразить Вам благодарность за помощь и поддержку в оформлении документов для выделения долей в собственности. Без Вашей консультации мы потратили бы гораздо больше средств и нервов. Росреестр долго отвечал стандартными отписками, плюс карантинные меры задержали процесс, но в результате всё завершилось в нашу пользу после того, как мы направили возражение на приостановление дела по шаблону из Вашего набора. Огромное спасибо Вам за труд, неоценимую помощь и содействие, и за увеличение юридической грамотности. С уважением, Софья, город Санкт-Петербург
   _
3. Ольга Дмитриевна, здравствуйте. Сегодня получила Выписку ЕГРП с зарегистрированной для себя максимальной долей в квартире! Вообще не возникло вопросов у регистраторов, хотя , как мне сказали, да и я успела позвонить нескольким нотариусам, только один в городе (!) считал, что законно заверять Отказ от материнской доли, остальные уверены, что это нарушение и обязательно делить на всю семью. Я очень рада , что случайно наткнулась в интернете на Ваш сайт и решила поверить и рискнуть. (врать не буду, морально была готова распрощаться с 1 000 руб). Приятно удивлена, насколько действительно Вы всегда были на связи и реагировали на изменения, которые происходили у меня по документам. Я могу куда-то разместить отзыв со словами благодарности? Буду рада его написать! И, конечно же, порекомендую знакомым, если у кого будут проблемы.
   Татьяна Бараева
   _
   4. Добрый день ,Ольга Дмитриевна, хочу сказать вам огромное спасибо за составление договора и дополнительные разъяснения, все получилось.
   Сдала все документы без нареканий и через 7 дней получила 5 выписок на дом и 5 на земельный участок. Спасибо, вы очень мне помогли, буду двигаться дальше.
   Оксана, Приморский край
   _
   5. Добрый день Ольга Дмитриевна! Наконец то нам в Ялтинском кадастре зарегистрировали выдел долей детям. Все сделали согласно Вашим полученным советам в этот раз. Огромное Вам спасибо за Вашу помощь и поддержку, оказалось что в Ялте мы были первые кто регистрировал выдел долей детям без нотариуса.
   Александр., Крым
   _

—
7. Спасибо Вам все прошло успешно, без всяких нотариусов.
Экономия 40.000 рублей.
Валерий, г. Калининград
_
8.

Отличный обучающий курс для покупателей жилья «РАЗУМНАЯ ИПОТЕКА» (бесплатные уроки)

Если продавец не планирует покупать новую квартиру

Иногда семья с ребенком уезжает на долгое время в другую страну, продает жилье в России и взамен другое жилье приобретать здесь не планирует. Как уже было сказано выше, в такой ситуации родители обязуются выделить долю ребенку в будущем, это обязательство предоставляется в органы опеки.

На имя ребенка открывается спецсчет целевого назначения — «Поступление и хранение средств от продажи недвижимости». На этот счет после продажи квартиры родители зачисляют долю ребенка. До того, как ему исполнится 18 лет, распоряжаться этими деньгами ребенок сможет только получив согласие органов опеки.

Кaк пpoдaть квapтиpy, ecли coбcтвeнникoм вceй квapтиpы или ee дoли являeтcя нecoвepшeннoлeтний peбeнoк

Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний peбeнoк быть coбcтвeнникoм квapтиpы? Moжeт, ecли eгo poдитeли дo этoгo кyпили жильe и oфopмили в eгo coбcтвeннocть, либo peбeнoк вcтyпил в нacлeдcтвo. Moжeт ли oпeкyн пpoдaть квapтиpy нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa? Moжeт, нo c жecткими oгpaничeниями:

• ecли нecoвepшeннoлeтнeмy бyдeт кyплeнa квapтиpa нe xyжe и тaкжe пepeдaнa в coбcтвeннocть;
• ecли дeньги oт пpoдaжи бyдyт пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa, нo тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннoe жильe в coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo.

Чтoбы oфopмить cдeлкy, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.

Шaг 1. Coбepитe дoкyмeнты

Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa и зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa y в Pocpeecтpe, вaм пoнaдoбятcя:

• 3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa.
• Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции peбeнкa (пpи дocтижeнии 14 лeт) + cвидeтeльcтвo o poждeнии, или cвидeтeльcтвo o poждeнии (ecли peбeнoк нe дocтиг 14 лeт).
• Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.
• Bыпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa нa квapтиpy — пoлyчитe ee в мecтнoм Pocpeecтpe или зaкaжитe oнлaйн, нa oфициaльнoм caйтe.
• Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.
• Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
• Кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй — ecли пo кaким-тo пpичинaм oн yтepян, пoлyчитe eгo в БTИ.
• Cпpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти — цeнy мoжнo пocмoтpeть нa caйтe Pocpeecтpa либo зaкaзaть выпиcкy из EГPН.

Oпциoнaльнo oпeкa мoжeт пoтpeбoвaть дpyгиe дoкyмeнты. Нaпpимep, бyмaги, пoдтвepждaющиe пpиoбpeтeниe нoвoгo имyщecтвa — coглaшeниe o зaдaткe либo дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

Продажа жилой недвижимости, где проживают дети по регистрации

Регистрация детей проводится по месту проживания родителей

В случае, когда квартира или другой тип жилья приватизирована, а проживающие дети не являются собственниками, то разрешение на осуществление сделки купли продажи от опекунской и попечительской инстанции не требуется. Такая схема значительно упрощает процедуру продажи.

Но наличие данной нормы обязывает родителей побеспокоиться о будущей регистрации их детей, так как взрослые граждане нашего государства могут выписываться с проданного места проживания без срочной регистрации в новом жилище. При этом условия жизни в новом доме не должны отклоняться от общепринятых норм, а также отличаться от первоначальных в худшую сторону.

Существует норма, исходя из которой, регистрация несовершеннолетних граждан производится по месту проживания родителей или лиц опеки. Поэтому в ходе проведения сделки продажи жилого помещения одному взрослому нужно немедленно прописаться на новом месте, чтобы не было вопросов от органов опеки.

Шесть угроз при покупке-продаже квартиры

Конституционный суд недавно встал на сторону добросовестных покупателей квартир, которым продали кота в мешке. А законом им предусмотрена компенсация в случае утраты приобретённой недвижимости. Тем не менее риски, сопутствующие столь важной сделке, ещё остаются. «Парламентская газета» разбиралась, какие опасности подстерегают тех, кто решил купить жильё.

Недееспособный продавец

По статистике, 6 процентов сделок с недвижимостью в России сегодня по той или иной причине признают недействительными. Поэтому, прежде чем покупать квартиру на вторичном рынке, первым делом следует проверить на вменяемость самого продавца, советует риелтор-адвокат агентства недвижимости «Правовесть» Кирилл Иванов.

«Нужно установить, не состоит ли он на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Если состоит, то есть вероятность, что сделку суд может потом отменить, так как гражданин не понимал значения своих действий», — пояснил эксперт «Парламентской газете».

Впрочем, возможны исключения, уточнил риелтор. Дело в том, что недееспособность устанавливает только суд. И если в момент совершения сделки человек, даже состоя на учёте в психодиспансере, прекрасно понимал суть происходящего, то договор купли-продажи считается правомочным.

«В своей практике несколько раз я приобретал жильё для клиентов у лиц, официально состоящих на учёте в ПНД, но всё было в рамках закона. Прежде чем подписывать документы, продавец прошёл экспертизу в институте имени Сербского. Два психиатра и психолог в течение двух часов разговаривали с ним, после чего дали заключение, что на момент обследования человек полностью отдает отчёт в своих действиях», — уточнил адвокат.

Он добавил, что совершать сделку в подобной ситуации необходимо в день получения такого заключения, если позже, то у продавца появится «аргумент» в пользу своей недееспособности. Если же человек официально судом признан недееспособным, то совершать сделки с недвижимостью имеют право только опекуны.

Несовершеннолетние собственники

Игнорирование интересов несовершеннолетних при продаже квартиры, по словам Иванова, вполне легитимный повод, чтобы потом оспорить результаты сделки. Ведь по закону дети не должны оставаться без жилья и регистрации при операциях с недвижимостью, а их жилищные условия не могут ухудшиться.

«Например, если в приватизации квартиры дети не участвовали, но имели на это право, а в момент продажи квартиры их выписали. Продавцы скрыли этот факт, права детей были нарушены. Суд в этом случае встанет на их сторону», — сказал Кирилл Иванов.

Свои права на жильё могут предъявить и люди, находившиеся много лет в местах лишения свободы, которые не воспользовались своим правом приватизации.

Чтобы избежать знакомства с неожиданным владельцем, на этапе заключения договора следует тщательно проверять документы и сведения о квартире, советует адвокат. Лучше это делать не самостоятельно, а с привлечением профессионалов в сфере недвижимости.

Одна квартира — десять покупателей

Можно стать жертвой мошенничества и иного рода. Нередко объект недвижимости продают сразу нескольким покупателям одновременно. Когда новый покупатель приходит регистрировать жильё, выясняется, что собственник совсем другой человек. Чтобы избежать финансовых потерь, необходимо перед заключением сделки уточнить, кто на самом деле записан владельцем квартиры.

Поддельные документы

Ещё один неприятный сюрприз, который может ожидать неискушённого покупателя жилья, — подделка продавцом документов. «Бывает, что настоящий собственник квартиры скончался. Мошенник подделал паспорт — вклеил свою фотографию. И так как в Росреестре нет базы фотографий собственников, то обнаружить подвох удаётся не сразу», — пояснил Иванов. Позже покупатель обнаруживает, что жилплощадь не принадлежит продавцу, и здесь можно уповать только на профессионализм правоохранительных органов.

Бывшие супруги как фактор риска

Покупать квартиру у бывших супругов следует с особой осторожностью, так как имущество, нажитое в браке, — совместная собственность мужа и жены. Если согласия на продажу квартиры одного из них не будет, второй имеет законное право в течение трёх лет оспорить в суде результат сделки. Ранее такие договоры признавали недействительными, но своим недавним решением Конституционный суд внёс определённость в спорную ситуацию.

В августе 2015 года гражданин Г. продал гражданину М. квартиру в Ангарске без согласования с бывшей супругой. Позже та подала в суд, требуя признать сделку недействительной. Конституционный суд встал на сторону покупателя, обосновав своё решение тем, что женщина ничего не сделала, чтобы оформить своё право собственности, предъявив иск «добросовестному приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН и ставшему собственником законно».

Читайте также:

Удовлетворение иска «нарушало бы баланс прав и интересов всех участников гражданского оборота», говорится в постановлении КС от 13 июля 2021 года. Конституционные судьи решили, что и в других подобных делах жилое помещение должно оставаться за покупателем. При этом ущемлённые права бывшего супруга тоже требуют защиты, но «путём предъявления им требований к другому супругу».

Нежданные наследники

Спорные ситуации возникают и после сделок с квартирами по наследству. Внезапно появляется человек, который требует признать соглашение недействительным на том основании, что проживал в другом городе и не был оповещён о наследовании. В этом случае есть причины оспорить сделку.

Если суд удовлетворит его иск, то по закону покупатель может рассчитывать на компенсацию. Но только если приобретатель добросовестный. Если выяснится, что он знал о рисках или не проявил должного усердия для выяснения деталей сделки, то компенсации ему не видать. Но если он заблаговременно запросил выписку о владельцах жилья из ЕГРН, получил ещё кучу справок от продавца, то это может быть истолковано как поведение добросовестного покупателя.

«У меня был случай, когда одну и ту же квартиру три раза покупали и перепродавали, но последний покупатель никаких проверок не заказывал, осмотрел квартиру визуально и отдал деньги, — рассказал Кирилл Иванов. — Суд признал его недобросовестным приобретателем, так как посчитал, что покупатель имел представление о рисках».

Необходимый перечень документов при покупке квартиры:

• Документы, подтверждающие право собственности: выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, договор купли-продажи квартиры или договор дарения.
• Выписка из домовой книги в МФЦ. Она подтверждает регистрацию в квартире граждан или, напротив, отсутствие регистраций. Выписка нужна для последующей регистрации в Росреестре.
• Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учёте.

По данным Финансового университета при Правительстве, на которые ссылается ТАСС, в России в 2020 году на рынке недвижимости было совершено 4,3 тысячи преступлений в крупном или особо крупном размерах. За пять лет этот показатель вырос на 33 процента.

За 2020 год было зафиксировано 7,2 тысячи мошенничеств, связанных с операциями с недвижимостью, — это на 16 процентов больше, чем пять лет назад (6,2 тысячи). При этом до приговора в прошлом году дошло только 964 преступления, тогда как в 2005 году наcчитывалось 1,5 тысячи приговоров.

Причина, по мнению замдекана юрфака Финансового университета Венеры Шайдуллиной, в том числе в экономическом кризисе, из-за которого люди стали экономить на услугах профессиональных участников рынка. Как показало исследование, жертвами мошенничеств с недвижимостью чаще всего становятся люди до 30 лет (45%), а также состоящие в браке (62%).

Ребенок и ипотека

Сам по себе ребенок ничего не изменит – банк, при принятии решения о выдаче ипотечного кредита, не занимается делением клиентов на «детных» и «бездетных». Банк отслеживает только уровень доходов заемщика. Иное дело, если семья уже обладает квартирой, при продаже которой и станет возможным внесение первоначального взноса.

Если несовершеннолетнее лицо проживает в данном жилом помещении как член семьи собственника (то есть имеет обычную прописку в ней), то купить-продать и передать приобретенное имущество в залог можно как обычно. Другое дело, если ребенок является собственником квартиры или доли в ней. Тогда и начинаются реальные сложности.

Как продать жилье, если ребенок собственник квартиры

Пра­ва ребен­ка у нас защи­ща­ют­ся государством.

Под защи­ту орга­нов опе­ки совер­шен­но обос­но­ва­но попа­да­ют сле­ду­ю­щие кате­го­рии детей:

1. Остав­ши­е­ся без попе­чи­тель­ства родителей:
   • сиро­ты;
   • дети, чьи роди­те­ли лише­ны роди­тель­ских прав;
   • бро­шен­ные сво­и­ми роди­те­ля­ми на произвол.
2. Нахо­дя­щи­е­ся на вос­пи­та­нии у род­ствен­ни­ков или у чужих людей.
3. Про­жи­ва­ю­щие в дет­ских домах, создан­ных по семей­но­му типу.
4. Несо­вер­шен­но­лет­ние, кото­рым при­над­ле­жит либо вся недви­жи­мость, либо ее доля:
   • по пра­ву насле­до­ва­ния либо дого­во­ру дарения;
   • на осно­ва­нии дого­во­ра купли-продажи;
   • на осно­ва­нии раз­де­ла иму­ще­ства роди­те­лей при раз­во­де и т.д.

Как вид­но из спис­ка, ситу­а­ция, когда ребе­нок может пре­тен­до­вать на недви­жи­мость либо ее часть наравне со взрос­лы­ми, не так уж ред­ка. Толь­ко пол­ных прав само­сто­я­тель­но­го выбо­ра и реше­ния несо­вер­шен­но­лет­ний до 18 лет не име­ет, и за него осу­ществ­ля­ют этот выбор либо роди­те­ли, либо ответ­ствен­ные за его вос­пи­та­ние люди, но под кон­тро­лем госу­дар­ствен­ных орга­нов. И это пра­виль­но, ина­че вся­кие нечест­ные и без­жа­лост­ные афе­ри­сты-усы­но­ви­те­ли или даже неко­то­рые нера­ди­вые «роди­те­ли», дав­но выбро­си­ли бы несо­вер­шен­но­лет­них на улицу.

Закон о прописке детей

Что­бы не про­ис­хо­ди­ло нару­ше­ние дет­ских прав, зако­но­да­тель­ством при­нят закон о про­пис­ке и выпис­ке несо­вер­шен­но­лет­них, рабо­та­ю­щий в одно­сто­рон­нем порядке.

Про­пис­ке детей, где бы то ни было, дан «зеле­ный свет»:

• Для того, что­бы про­пи­сать ребен­ка, не нуж­но согла­сия ни орга­нов опе­ки, ни всех тех, кто про­пи­сан либо про­жи­ва­ет на пло­ща­ди буду­щей прописки.
• Важ­но, что­бы ребе­нок до 14 лет был про­пи­сан вме­сте со сво­и­ми роди­те­ля­ми (либо с одним из них, если роди­те­ли раз­ве­де­ны), или с лица­ми, их заменяющими.
• Пра­во про­пис­ки ребен­ка вме­сте с роди­те­ля­ми закреп­ле­но ст. 70 ЖК РФ.
• Даже если жилье не при­ва­ти­зи­ро­ва­но, роди­тель име­ет пра­во про­пи­сать в нем сво­е­го ребен­ка без согла­сия собственника.

Про­пис­ка осу­ществ­ля­ет­ся очень про­сто: путем пода­чи заяв­ле­ния, пас­пор­та роди­те­ля и сви­де­тель­ства рож­де­ния ребен­ка в пас­порт­ный стол.

Но вот выпи­сать про­сто так несо­вер­шен­но­лет­не­го нель­зя, для это­го нуж­но выпол­нить ряд условий.

Продажа, когда ребенок не собственник квартиры

Если обыч­ной нор­маль­ной семье, где рас­тет род­ной ребе­нок, не явля­ю­щий­ся соб­ствен­ни­ком, пред­сто­ит про­да­жа квар­ти­ры, то труд­но­стей с про­да­жей квар­ти­ры и пере­ре­ги­стра­ци­ей ребен­ка на новом месте здесь не возникнет:

• Роди­те­ли про­сто долж­ны взять справ­ку из орга­нов опе­ки, что несо­вер­шен­но­лет­ний не нахо­дит­ся под попе­чи­тель­ством государства.
• Без этой справ­ки пере­ход прав соб­ствен­но­сти при про­да­же жилья в Госре­ест­ре не зарегистрируют.

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним?

Предпочтительно, чтобы на момент подписания договора в помещении уже не были зарегистрированы дети. Следовательно, покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми начинается с их выписки.

Как снять с регистрационного учёта детей?

Данные вопросы регулируются ст. 26, 28, 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ, ст. 26 ЖК РФ.

Согласно нормам права, выписка возможна при соблюдении нижеперечисленных условий:

• Ребёнку необходимо предоставить альтернативную жилплощадь, не уступающую по размерам и по условиям предыдущей. Например, если до переезда несовершеннолетний проживал в комнате размером 12 кв.м., то после переезда он должен иметь такую же комнату либо большую.
• Если родители живут раздельно, то выписать ребёнка получится при получении согласия обоих родителей. Когда ребёнок зарегистрирован в одном месте, а живёт в другом, снятие с учёта возможно только путём обращения в суд. Согласно ст. 20 ГК РФ, выписать несовершеннолетнего можно только в то помещение, в котором зарегистрированы его родители (родитель) или опекун.

Порядок выписки

Если дети являются собственниками площади или её части, то продать жильё можно, но обязательно потребуется согласие Органов опеки. Отказ ребёнка от своего права не освобождает от необходимости получить разрешение Органов. Если несовершеннолетний только зарегистрирован (не обладает правом собственности), то порядок выписки из квартиры несовершеннолетних детей меняется и обращаться в Органы не нужно.

Для получения разрешения от Органов потребуются нижеперечисленные документы:

• Паспорта (свидетельства) всех участников сделки.
• Выписка о составе семьи, которую необходимо получить в паспортном столе.
• Выписка из ЕГРП, отражающая информацию о праве собственности на продаваемое помещение.
• Предварительный договор купли-продажи нового жилья.
• Техпаспорт на квартиру при продаже квартиры и на приобретаемую недвижимость.

Перечисленные документы должны быть поданы в Органы опеки обоими родителями (даже если они в разводе) и в присутствии самого ребёнка.

Заявление рассматривается 14 дней, после чего, если не будет выявлено нарушений требований Закона, выдаётся документ о положительном решении. Отказ может быть обжалован в районном или областном суде. Следует принять во внимание, что мировые суды не вправе разрешать данные вопросы.

Если согласие от Опеки получено, можно приступать к оформлению сделки и регистрации договора купли-продажи.

Прописка

Далее следует обратиться в УФМС по старому адресу, где оформить специальный бланк и листок убытия, в котором прописывается адрес по новому месту. Дети, достигшие 14 лет, бланки заполняют самостоятельно, но в присутствии родителей.

В УФМС нужно предоставить:

• Паспорт (свидетельство) ребёнка.
• Паспорта выписывающихся родителей.
• Одобрение, выданное Органами опеки.
• Выписка из ЕГРП на прежнее жильё.

Документы проверяются в течение недели, после чего выдаётся листок убытия. Листок действителен 30 дней. Срок прописки по новому месту – 3 дня с даты выписки. Госпошлина за данные действия не взимается.

Договор купли-продажи квартиры с прописанным ребёнком

Оформление происходит в обычном порядке. При этом регистрация детей прописывается в качестве обременения (если снятие с учёта не произошло до подписания договора). Предельные сроки выписки после совершения сделки включаются в условия договора.

Если для проведения сделки требовалось согласие Органов опеки (когда ребёнок — собственник), данное обстоятельство включается в условия, а само согласие прилагается. Несовершеннолетний собственник указывается в договоре в качестве одной из сторон. Также вносятся сведения о его представителе, у которого есть право подписи.

Ребёнок 14-ти лет и старше имеет право самостоятельно ставить подпись, но в таком случае к договору необходимо приложить письменное согласие представителя. Сделки с участием несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке подлежат заверению нотариусом.

Если сделка с недвижимостью представляется сложной процедурой, то правильнее обеспечить сопровождение покупки квартиры. Специалисты помогут на всех этапах её оформления.
Как производится расторжение сделки купли-продажи квартиры читайте тут. Иногда договорённости срываются и в этом случае нужно всё сделать юридически грамотно.

Риск покупки квартиры с прописанными детьми

Риск для покупателя заключается в том, что после оформления сделки, если там прописаны дети, принудительно снять с учёта ребёнка будет довольно сложно и только при условии, что у него имеется возможность зарегистрироваться в другом помещении, например, у родственников. Поскольку судебная система нашей страны ориентирована на интересы несовершеннолетнего, выписать его «в никуда» не получится.

Но в случае, если в договоре было прямо прописано обязательство о выписке всех зарегистрированных после продажи жилья, и имеется другое помещение для проживания, суд может принять решение в пользу покупателя. При этом будут учтены новые условия жизни детей, которые не должны оказаться хуже предыдущих.

Для покупателя наилучшим вариантом было бы приобрести недвижимость после того, как несовершеннолетний уже будет выписан. Однако в реальности это оказывается не всегда возможным, в связи с большим числом альтернативных сделок. При альтернативной сделке семья совершает обмен, одновременно продавая свою и покупая другую квартиру. В связи с этим регистрация сохраняется на дату заключения сделки, выписка становится возможной спустя определённое время после подписания документов.

Продавец в свою очередь должен быть уверен, что после совершения сделки в срок, прописанный в договоре, он сможет снять ребёнка с учёта по прежнему месту проживания и прописать по нынешнему адресу. В противном случае ему грозят судебные разбирательства со стороны нового владельца квартиры, обременение с которой так и не было снято.

Дополнительная информация о том, чем грозит покупка жилья у маленького собственника в этом видео:

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми не является такой уж редкостью и, несмотря на определённого рода сложности, в большинстве случаев осуществляется успешно. Однако если решено купить жильё с подобным обременением, то при проведении данной сделки следует руководствоваться нормами гражданского и семейного права, чтобы не нарушить права лиц, не достигших совершеннолетия. В противном случае суд аннулирует сделку, не принимая во внимание какие-либо обстоятельства.

Как происходит покупка квартиры через аккредитив читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.