Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Положения законов РФ и Жилищный кодекс о товариществах собственников жилья

Законодательством определено несколько форм управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК):

  • непосредственно собственниками дома (если количество квартир в нем не превышает тридцати);
  • товариществом собственников жилья либо кооперативом (жилищным или иным специализированным);
  • управляющей компанией.

Управляющая компания является коммерческой коммунальной организацией, выполняющей функции по содержанию жилищного фонда в нормативном состоянии. Общим собранием собственников помещений в доме определяется способ управления МКД и, в случае выбора УК, с ней заключается договор управления. В самом договоре прописываются обязанности управляющей компании в соответствии со ст. 161 и 162 ЖК:

Выполнение работ и оказание услуг, связанных с управлением домом:

  • прием, хранение и предоставление необходимой технической документации на многоквартирный дом;
  • сбор, хранение и поддержание в актуальном состоянии реестра владельцев помещений в доме, предоставление информации о них в определенных случаях по запросу;
  • планирование мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества МКД и согласование их с жильцами на общем собрании;
  • подготовка документации для проведения общего собрания собственников;
  • организационные мероприятия по выполнению работ и оказанию услуг, согласованных с жильцами дома;
  • организация расчетов за коммунальные услуги и ремонт общего имущества с оформлением квитанций, их рассылкой собственникам, а также информирование об изменении тарифов платы за коммунальные ресурсы и жилое помещение.

Выполнение работ с целью поддержания жилищного фонда в надлежащем состоянии, осуществление ремонтных работ общего имущества МКД:

  • периодический осмотр видимых частей конструкций дома;
  • проверка кровли, ее своевременный ремонт, очистка от снега и наледи;
  • работы, направленные на содержание в надлежащем виде фасада, лестниц, внутренней отделки, окон, дверей, полов (периодическая проверка, своевременный ремонт, проведение уборки);
  • проверка исправности и своевременная замена неисправных общедомовых приборов учета ресурсов, техническое обслуживание инженерных сетей, ремонт общего имущества МКД;
  • проверка и проведение работ по устранению неисправностей в вентиляционных системах дома;
  • работы по содержанию придомовой территории, мест накопления твердых бытовых отходов;
  • обустройство доступности входа в МКД для маломобильных групп населения.

Постоянное и качественное предоставление коммунальных услуг собственникам или пользователям помещений, расположенных в доме, а также содержание инженерных сетей в готовности предоставить коммунальные услуги:

  • поставляемый потребителям коммунальный ресурс должен соответствовать необходимому объему и качеству;
  • обязанность заключать с организациями-поставщиками ресурсов договора на их приобретение;
  • снимать ежемесячно показания с общедомового прибора учета (при его наличии) и по требованию предоставлять информацию потребителю;
  • если на общем собрании владельцев помещений в доме принято решение об установке общедомового прибора учета, то УК должно в трехмесячный срок обеспечить его установку и ввод в эксплуатацию.

Информирование собственников помещений о своей деятельности:

  • путем размещения в ГИС ЖКХ;
  • ответом на запрос граждан;
  • в форме ежегодного отчета перед собственниками в течение первого квартала текущего года за предыдущий календарный год.

А так же иная деятельность по управлению МКД.

Что такое товарищество собственников жилья?

В связи с тем, что обслуживание жилых помещений на государственном уровне (ЖЭКи), в большинстве случаев, низкого качества, а Управляющие компании (УК) коммерческого типа заинтересованы в финансовой выгоде, появилась альтернатива этим организациям. Товарищество собственников жилья в приоритете держит благоустройство придомовой территории, внутренних помещений здания, руководствуясь исключительно интересами владельцев недвижимости.

Юридически оформляется официально, обладает всеми положенными полномочиями и имеет соответствующие документы, подтверждающие ее права.

Обычно подавляющая часть жильцов многоквартирного дома — это собственники. У каждого здания такого типа есть организация, которая занимается вопросами управления ее имуществом. В случаях, когда ЖЭК или УК перестает пользоваться доверием жильцов, они имеют право выбрать новую систему управления. Для этого созывается совет, на котором решается вопрос создания товарищества посредством голосования. Если большинство жильцов выразит желание создать объединение — организуется товарищество.

Товарищество может состоять из жильцов одного многоквартирного дома или объединять несколько. После утверждения инициативы, владельцы пишут коллективное заявление о создании новой формы управления. На основании этого заявления они будут приняты в его состав.

Основная деятельность не должна быть направлена на получение дохода. Оформляется юридически, вносится в реестр юридических лиц с регистрацией в Федеральной Налоговой Службе. Деятельность товарищества регламентируют:

ст.30 Конституции РФ.

Обязанности и функционал товарищества обозначены в Жилищном Кодексе РФ.

Действующая редакция закона о ТСЖ

Его суть в том, чтобы дом находился в приемлемом состоянии, пригодном для проживающих там людей.

Действующая редакция подразумевает осуществление контроля за следующими работами:

  • Обеспечение жилья электричеством, газом, водой без перебоев;
  • Вывоз мусора и отходов;
  • Контроль работы отопительного оборудования дома и если требуется, то его ремонт;
  • Наведения чистоты, приемлемой температуры, влажности в помещениях, которые в общем доступе;
  • Проведение ремонта если нужно;
  • Подготовительные мероприятия к сезонам.

Положения Гражданского кодекса

В ГК РФ закреплено такое понятие, как ТСН (товарищество собственников недвижимости).

Суть введения такого объединения владельцев недвижимости заключается в том, что членами ТСН могут выступать также собственники нежилых помещений в многоквартирном доме (например, которым принадлежат помещения магазина, расположенного на 1- этаже дома).

Товарищество собственников недвижимого имущества – это некоммерческая организация, созданная для целей, не связанных с извлечением финансовой прибыли.

Согласно ст. 123.13 Гражданского кодекса РФ, ТСН является владельцем своего имущества, а общедомовое имущество в доме принадлежит только жильцам.

Отличий в статусе между ТСН и ТСЖ нет. В деятельности по управлению МКЖД можно употреблять оба названия для организации (например, ТСЖ «Ленина, 38» или ТСН «Октября, 45»)

Читать еще:  Как проверить, использовалась ли машина как такси

Кто и как принимает решение о создании данной структуры

Правом на принятие данного решения обладают исключительно собственники жилого помещения. Именно они имеют право провести собрание и решить избрать этот способ управления многоквартирным домом.

Как правило, инициирует данную процедуру старший по дому. Он объявляет о необходимости проведения собрания и о повестке дня. После того, как решение о проведении собрания было оглашено, жильцы организовывают общий сбор. Выбор способа управления происходит путем открытого голосования. При этом, необходимо наличие более двух третьих голосов. Там же утверждаются все первоначальные юридически значимые акты и формируется проект устава. После чего происходит подписание всех необходимых документов.

Изменения ЖК РФ от 01.01.2019

Изменения, вступающие в силу в январе:

  1. уточнение случаев, позволяющих снять человека с учета, как нуждающегося в жилье: так, предоставление физ. лицу садового участка под строительство, теперь не будет считаться поводом для прекращения его прав на улучшение жилья;
  2. дополнение информации, касающейся принудительного обмена жилья детей-сирот и детей, находящихся под опекой родственников: например, если ребенок проживает в квартире с бабушкой-опекуном и матерью, лишенной родительских прав;
  3. расширены полномочия субъектов (регионов) РФ, касающиеся компенсации средств, затраченных на капитальный ремонт многоквартирного дома, собственникам, достигшим 70 (50%) 80 лет (100%).

Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным. Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.

Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Как правило, все организационные моменты берет на себя инициативная группа особо активных владельцев помещений в МКД.

  1. Оповещение собственников о дате и месте проведения собрания. Обозначение цели.
  2. День собрания, голосование. Закрепление результатов в виде протокола. Выбор председателя, обсуждение насущных вопросов.
  3. В течение 5 дней после проведения собрания выбранный представитель направляет уведомление о принятом на собрании решении:
  • Организации, которая ранее занималась управлением домом;
  • В органы, уполномоченные на ведение муниципального жилищного контроля.

Уведомление также должно содержать сведения о представителе интересов собственников помещений МКД.

Снять запрет

Коллекторам могут разрешить взыскивать с граждан долги за услуги ЖКХ. Как сообщили «Известиям» в пресс-службе Минэкономразвития, министерство дало положительный отзыв на поправки Минстроя к законопроекту «О внесении изменений в ст. 155 Жилищного кодекса РФ». Они предлагают предусмотреть для коммунальных организаций возможность заключать договоры по возврату просроченной задолженности за услуги ЖКХ с коллекторскими компаниями. При условии, что они включены в государственный реестр юрлиц, осуществляющих деятельность по возврату задолженности.

«Мы поддерживаем предложение Минстроя России ограничить круг организаций, которые могут заключать договоры по возврату просроченной задолженности только «профессиональными» коллекторами, то есть теми, которые включены в специальный реестр и деятельность которых регулируется специальным федеральным законом», — пояснили «Известиям» в пресс-службе Минэкономразвития.

В министерстве уточнили, что также предлагают доработать проект поправок для соотнесения новых норм Жилищного кодекса с положением закона о коллекторах, которое сейчас не распространяет его действие на взыскание просроченной задолженности граждан по ЖКХ.

Этот запрет был установлен еще в прошлом году по инициативе депутатов «Единой России» во главе с Ириной Яровой. Сейчас парламентарии предлагают его еще больше ужесточить. По их данным, судебная практика показала, что коллекторы продолжают работать в этой сфере по агентским договорам и договорам комиссии. Поэтому Ирина Яровая предложила новые поправки в Жилищный кодекс, которые Госдума приняла в первом чтении в мае этого года. Ими предлагается закрепить норму, согласно которой в случае изменения стороны договора для собственников жилых помещений в многоквартирных домах устанавливается гарантия на сохранение всех ранее установленных прав в отношении новой управляющей организации.

Кто имеет право выбивать долги за ЖКХ

«Здесь живёт должник. » — листовки от управляющих компаний с такими надписями с указанием почтового адреса стали появляться на дверях некоторых российских квартир. «Парламентская газета» разбиралась, насколько законны подобные «информационные сообщения» и какие легальные способы давления на тех, кто не платит за коммуналку, есть в арсенале коммунальщиков.

Читать еще:  Исковое заявление о выселении и снятии с регистрационного учета

От переговоров до отключения

Одно из таких объявлений оказалось в распоряжении нашего издания. Под устрашающим «Здесь живёт должник. » указана сумма просрочки — 15 тысяч рублей и ниже — «Требуем погасить долг в течение 10 дней». Отметим, что речь идёт о московской квартире, и хотя копить долги, конечно, нехорошо, но возникать они могут по разным причинам, да и указанная сумма для столицы не то чтобы огромная, чтобы из-за неё приковывать жильцов к такому вот «позорному столбу».

У собственников могут возникнуть разные причины вовремя не платить за газ, свет, воду и другие коммунальные блага. Некоторые подолгу не живут в своих квартирах и не получают счетов, другие не могут заплатить, потому что не хватает денег: пенсионеры всё потратили на лекарства, мама не получила алименты или отца семейства уволили с работы. Есть, конечно, и те, кто платить просто не хочет, либо считают работу коммунальщиков неудовлетворительной, то есть не заслуживающей их денег.

Со второго месяца просрочки в квитанциях появится сообщение о долге, управляющая компания или поставщик ресурсов начнёт начислять пени. Многие управляшки печатают на квитанциях предупреждения, выделяют жировки красным цветом, крупным шрифтом пишут «ДОЛГ».

Если увещевания не помогают, у коммунальщиков есть несколько законных способов взыскать задолженность. Они могут вести информационно-разъяснительную, претензионно-исковую работу или ограничить доступ к коммунальным ресурсам, но не ко всем.

Страшного вида квитанции — это и есть часть разъяснительной работы. В них управляющая компания, как правило, в красках расписывает санкции, которые могут ждать должника, от временного отключения газа или электричества до возможности лишиться жилья за долги. Более дальновидные компании идут на переговоры: звонят своим клиентам, приглашают на индивидуальные беседы, чтобы договориться о рассрочке и так далее.

Но есть и другие примеры, когда у входа в подъезд вывешивают список неплательщиков, или, как в нашем примере, приклеивают листок позора прямо на дверь квартиры.

Расклейка таких объявлений законна, если не содержит персональных данных, то есть ФИО собственника, его номера телефона, пояснила «Парламентской газете» исполнительный директор Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ контроль», член Общественной палаты РФ Светлана Разворотнева.

«В арсенале управляющих компаний не так много способов взыскать долг, поэтому они прибегают к такому пусть не очень красивому, но всё же пока законному информированию», — сказала эксперт. По её мнению, подобного рода записки адресованы не только должникам, но и их соседям, которые способны призвать нерадивых собственников к порядку.

Вместо коллекторов — приставы

Развивать традиции добрососедства посоветовали и в Госдуме. Зампредседателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев призвал изучить опыт европейских стран. «Там подобные вопросы решаются через местные общины. Люди собираются вместе и высказывают своего рода общественное порицание должнику. Такая форма существовала в Советском Союзе, к ней неплохо было бы вернуться», — считает депутат.

Но в больших домах, так называемых человейниках, она вряд ли будет эффективной, добавил Качкаев, а потому единственный способ там — обращаться в суд. Причём важно не просто выиграть дело — это не так сложно, а чтобы решение было исполнено.

«Исполнительные листы лежат у судебных приставов годами. Если бы они оперативно исполнялись, ситуация с долгами по ЖКХ была бы иной», — предположил Павел Качкаев.

С 2019 года закон запретил коллекторам принимать меры к владельцам жилья, чтобы те погасили задолженность за коммунальные услуги. Однако компании из сферы ЖКХ научились обходить формулировку: они заключают с коллекторами посреднические договоры, в том числе агентские и комиссии.

Чтобы этого не происходило, весной 2020 года в Госдуму был внесён проект поправок в Жилищный кодекс. Предлагается ввести прямой запрет для коммунальщиков заключать с коллекторами любые договоры, направленные на возврат просроченной задолженности за ЖКУ, рассказала «Парламентской газете» председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

«Мы закроем все возможности обойти закон, чтобы право истребовать долги по решению суда было только у судебных приставов», — прокомментировала депутат.

Пугать не выход

Если задолженность собственника превышает сумму двух месячных размеров платы за коммунальную услугу, управляющая или ресурсоснабжающая организация вправе ограничить или приостановить предоставление этой услуги. За долги можно отключить горячую воду, электричество, газ или услугу водоотведения.

Отключать отопление нельзя, а электричество — только в ограниченном количестве, если оно не используется для приготовления пищи, напомнил Павел Качкаев. «Но даже оставшись без света и газа, далеко не все бегут платить по долгам. Часто, потому что просто нечем. С каждым должником, с каждым собственником нужно работать индивидуально, ведь долг висит не на квартире, а на человеке», — сказал член думского Комитета по ЖКХ.

Читать еще:  Нормы содержания нежилых помещений в многоквартирном доме

О том, что газ отключат или на канализационную трубу поставят заглушку, управляющая компания должна сообщить должнику, отправив письменное уведомление. Предоставление коммунальной услуги может быть ограничено в течение двадцати дней с момента получения собственником такого уведомления.

Читайте также:

Иногда управляющие компании придумывают креативные способы воздействия на клиента, например, привозят к их домам говорящие «пирамиды позора», рассказала Светлана Раворотнева. «Действовать нужно только в рамках закона. Ограничение доступа к коммунальному ресурсу — один из способов, но не единственный. Позорить или пугать должников не выход», — считает член Общественной палаты.

Оформление взаимоотношений между УК и собственниками

Собственники многоквартирного дома общим собранием выбирают УК и заключают с ней договор управления, на основании которого она осуществляет свою деятельность по управлению жилым домом:

  • выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
  • отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
  • организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.

Взаимоотношения между управляющей организацией и собственниками многоквартирных домов оформляются п. 2.3 статьи 161 ЖК РФ. В документе сказано, УК хоть и не является прямым исполнителем всех коммунальных услуг, но несет административную ответственность перед жильцами за качество и своевременность их выполнения. В частности, это касается услуг отопления, электроснабжения и водоотведения.

Управляющая организация в своей деятельности подотчётна общему собранию собственников жилья многоквартирного дома. При этом, административно управляющая компания не подчинена собственникам дома. Собрание собственников может предъявить претензии, внести предложения и т.д.

При появлении серьёзных нарушений со стороны УК жильцам правильнее обратиться непосредственно в УК, чтобы решить вопрос об устранении их. Согласно ЖК РФ, жалоба в УК должна быть рассмотрена в 3-х дневный срок.

Если решение не принимается или необоснованно затягивается, то собственникам следует обратиться в Жилищную инспекцию при городской администрации. Это наиболее правильный, надёжный и эффективный вариант для решения подобных вопросов.

Если не помогает ни один способ, остаётся только отстаивать свою точку зрения в суде.

Это вариант затратный по времени, нервам и требующий помощи юриста, но в случае успеха решение вопроса гарантировано. Надо иметь в виду, что УК после двух проигранных судов лишается права управления домом.

Каковы преимущества УК и ТСЖ для собственников дома

В чем заключаются преимущества управляющей компании:

  • С 2015 г. каждая УК проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию.
  • Каждая УК обладает собственной материально-технической базой, что позволяет осуществлять качественно свои услуги.
  • При большом количестве жалоб на работу УК от собственников дома, который они обслуживают, от их услуг можно отказаться в любое время.

В чем заключаются преимущества ТСЖ организованного в доме:

  • финансовые операции прозрачны, жильцы имеют к ним доступ;
  • важные решения принимаются оперативно и сообща, на собрании;
  • по решению собрания собственников, ТСЖ можетполучать дополнительные доходы на общие цели, если сдавать пустующее подвальное или чердачное помещение в аренду, размещать на фасаде дома рекламу;
  • жильцы самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг, руководствуясь собственной выгодой.

Управляющая организация отвечает перед жильцами за оказанные услуги на основании договора. В случае невыполнения обязательств, оговоренные договором, к ней применяются пункты Закона о защите прав потребителей.

ТСЖ такой ответственности не несет: здесь многое зависит от личных качеств и заинтересованности членов товарищества.

Какие недостатки присущи УК и ТСЖ

Зачастую УК грешат такими недостатками как:

  • Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
  • Решения по обращениям собственников принимаются медленно так, как УК обслуживает обычно много домов
  • Управляющая организация самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для собственников.
  • Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.

Недостатки ТСЖ многоквартирного жилого дома:

  • В состав товарищества входят обычные собственники, часто некомпетентные в жилищных вопросах, а также и в вопросах содержания домового имущества.
  • Между собственниками иногда возникают разногласия, что при этом делает управление неэффективным.
  • Услуги подрядчиков, нанятых разово для ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.

.

Анализируя опыт работы многих УК и ТСЖ- вывод такой:

управлять многоквартирным жилым домом с помощью управляющих компаний — наиболее грамотный и профессиональный вариант содержания и обслуживания жилья. Добиться успеха в этом направлении могут только люди, подготовленные к такой работе, а не собственники которые могут уделить для этих целей пару часов после работы.

Большое количество организационных, технических и правовых вопросов требуют работы целого коллектива специалистов и управляющая организация — это будет правильный выбор.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector