Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Права и обязанности собственников нежилых помещений в МКД

Что это такое нежилое помещение – определение по ЖК РФ

Термин «помещение» используется в отношении жилых и нежилых объектов недвижимости. И если с первыми все понятно, то статус и признаки нежилых помещений (далее – НП) вызывает вопросы у некоторых людей. Рассмотрим, что такое нежилая недвижимость в МКД, каковы признаки и виды таких помещений, права и обязанности собственников и арендаторов, а также отличия от жилых объектов.

В статье расскажем:

Права собственников нежилых помещений в МКД

Многие многоквартирные дома имеют на первом этаже помещения, не предназначенные для проживания.

Речь идёт о стоматологических кабинетах, парикмахерских, салонах красоты, курсах для детей и школьников, административных учреждениях, торговых точках и т. д. Они могут принадлежать юридическим и физическим лицам.

Собственники нежилых объектов вправе владеть ими, распоряжаться и пользоваться по своему усмотрению. При этом недопустимо нарушение интересов и прав других лиц (жильцов МКД и владельцев иных нежилых помещений).

Например, если вы владеете магазином, встроенным в первый этаж МКД, вы можете обустроить пространство по своему усмотрению. Допустимо осуществить ремонт или сделать дополнительные перегородки (стены), убрать двери, если это не нарушает технические, санитарные и иные нормы безопасности.

При этом собственник должен учитывать, что все действия, совершаемые с объектом, не должны задевать права и интересы других лиц, находящихся в МКД.

Например, нельзя устанавливать в магазин шумное оборудование. Владелец обязан принять меры по звукоизоляции помещения, чтобы не мешать жильцам.

Собственник жилья в МКД

Помещения в МКД могут использоваться жильцами на различных правах. Можно проживать в многоэтажном строении по договору соцнайма или в качестве собственника жилья.

Для того, чтобы признаваться таковым, нужно иметь официально надлежаще оформленные права на квартиру. Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, то соответствующая запись должна содержаться в документах Росреестра.

Несомненно, собственники наделяются большим объемом полномочий в отношении своего имущества. Однако их права не безграничны и сопровождаются рядом обязательств. При их злостном несоблюдении может последовать даже выселение из занимаемого помещения.

Семья собственника (супруг, родители, дети) имеет право приживать в его квартире. Они также обязаны использовать жилье по его назначению, соблюдать все предусмотренные нормы проживания.

Строительные нормы и ограничения при перепланировке

Любые строительные работы не должны ухудшать параметры объекта, приводить к снижению его устойчивости и прочности. Основные требования безопасности работ указаны в Законе № 384-ФЗ. Также в Постановлении № 508-ПП есть прямые ограничения для работ на площадях, относящихся к общей площади МКД:

  • запрещено ухудшать доступ к инженерным сетям дома и отключающим устройствам;
  • нельзя ликвидировать или снижать сечение каналов естественной вентиляции;
  • запрещено увеличивать нагрузки на несущие конструкции сверх нормативных значений;
  • нельзя делать теплые полы с подключением к системам централизованного отопления.

Все работы во встроенно-пристроенном помещении МКД должны соответствовать нормам пожарной, гигиенической и санитарной безопасности. Это будет проверять не только МЖИ, но и специалисты МЧС, СЭС (Роспотребнадзора).

Перепланировка в отдельном нежилом объекте, даже имеющем общие конструкции с МКД, позволяет провести практически любые работы, не влекущие угрозу безопасности здания. Ввиду близости такого объекта к дому и придомовой территории, нельзя допускать ухудшение условий проживания, пользования участком и элементами благоустройства. Чтобы не столкнуться с проблемами при выборе перепланировочных работ, обращайтесь в ]Смарт Вэй[/anchor]. Мы обеспечим проектирование в соответствии со строительными нормами, столичным и федеральным законодательством.

Немного об общем собрании

Различные ситуации, касающиеся имущества, отнесенного к общей собственности, могут регулироваться только решением кворума общего собрания, проведенного между владельцами помещений конкретного дома.

Для того, чтобы собрание признавалось правомочным, прийти должно не меньше 50% всех владельцев помещений. Если кворума нет, придется собрание переносить на другую дату.

Собраться владельцам в таком кругу необходимо не реже раза в год, но, при необходимости, каждый владелец жилого или нежилого помещения имеет полное право созвать его преждевременно.

Для этого он должен предупредить всех потенциальных участников не позже, чем за 10 дней до указанного числа проведения. Всем собственникам высылаются заказные письма (могут вручаются лично).

  • лицо, созвавшее собрание;
  • в какой форме будет собрание;
  • точная дата и адрес;
  • повестка с пунктами очередности.

Проведение собраний необходимо, поскольку только после их решений собственники жилого или нежилого помещения вправе:

  • проводить реконструкцию многоэтажного дома или его части;
  • начинать строительство новых нежилых пристроек, а также помещений хозяйственного предназначения;
  • начинать капитальный ремонт здания;
  • использовать земельный участок, который находится под многоэтажным домом;
  • сдавать в аренду помещения хозяйственного предназначения (а также иные, находящиеся в общей собственности);
  • избирать вариант управления многоквартирным домом.

Решения протоколируются по обычным правилам ведения официальной документации, после чего собственники помещений в многоквартирном доме обязаны их придерживаться, вне зависимости от их присутствия на собрании.

Решения не должны противоречить действующему законодательству. Например, жилье не может использоваться как офис и наоборот.

В последнее время знание особенностей прав и обязанностей владельцев становится все более необходимым. Это связанно с расширением предпринимательской деятельности среди населения, частым использованием нежилых помещений в многоквартирных домах, в том числе из фонда общей собственности, а также земельных участков, принадлежащих многоквартирным домам.

Только грамотно составленные договора могут защитить права обоих сторон, дать возможность максимально эффективно использовать свободную площадь и при этом не нарушать действующее законодательство.

Права управляющей компании

Помимо обязанностей управляющая компания наделяется правами, на основании которых осуществляется качественное исполнение обязательств по управлению МКД:

  • заключать с ресурсоснабжающими организациями договора на поставку необходимых ресурсов от имени собственников помещений (в соответствии с правами, предоставленными в рамках договора на управление домом);
  • требовать от собственников помещений своевременной и полной оплаты потребленных ресурсов, а также оказанных услуг;
  • проверять корректность передаваемых сведений по индивидуальным приборам учета с периодичностью раз в полгода;
  • получать доступ в жилое помещение для проведения плановых по осмотру и проверке коммуникаций, ремонтных работ с обязательным предварительным оповещением жильцов;
  • для проведения срочных ремонтов воспользоваться средствами, находящимися в резерве для этих целей;
  • ограничивать потребителей в жилищно-коммунальных услугах в соответствии с законодательством;
  • взыскивать убытки, возникшие по вине исполнителей работ или самих жильцов.

Как и когда возникает право общей собственности на помещения в многоквартирном доме в Москве? Что такое учет и формирование помещений?

Ниже я разъясняю термины «учет и формирование помещения», важные для суда о признании права общей долевой собственности собственников помещений в МКД, через призму московского законодательства. Такие иски возникают, если право собственности на технические или вспомогательные помещения дома незаконно зарегистрировано за городом Москвой, и эти помещения заняты третьими лицами.

Какие помещения относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома и когда возникает общая собственность?

Состав общего имущества собственников МКД определен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Для целей настоящей статьи к общему имуществу относятся:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Читать еще:  Подъезд — это место общего пользования. Как повлиять на его благоустроенность?

Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.03.2010 № 13391/09 разъяснил, что если по состоянию на дату приватизации первого помещения в многоквартирном доме подвальные помещения дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. Данная правовая позиция может использоваться не только для подвальных, но и для иных помещений многоквартирного дома.

Как указал Президиум ВАС РФ в том же постановлении, принятые в дальнейшем законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента РФ от 23.12.1993 № 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Массовая приватизация квартир гражданами началась после принятия Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Таким образом, чтобы определить, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, нужно выяснить:

  1. Обладает ли помещение признаками общего имущества, указанными в ст. 36 ЖК РФ;
  2. Было ли помещение на дату приватизации первой квартиры в МКД учтено или сформировано в качестве помещения с самостоятельным, то есть не связанным с эксплуатацией многоквартирного дома назначением.

Для ответа на последний вопрос необходимо понять, что означают термины «учет помещения» и «формирование помещения».

Что такое формирование помещения?

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в определении от 12.09.2011 г. № ВАС-10188/11, формированием самостоятельного объекта недвижимости является присвоение ему кадастрового номера (постановление ФАС Московского округа от 24.09.2012 по делу № А40-39756/09).

Таким образом, формирование помещений было невозможно до начала кадастрового учета помещений, то есть до 1998 года. До 1998 года был возможен только учет помещений.

Что такое учет помещения?

Раньше я считал, что под учетом помещений имеется ввиду технический учет БТИ, но впоследствии изменил свое мнение. На самом деле БТИ производит не учет, а техническую инвентаризацию помещений. У БТИ отсутствует право по своей воле изменить назначение помещения. В качестве назначения помещения БТИ указывает то, как помещение фактически используется на момент обследования, но в случае, если разрешительные документы на изменение назначения помещения не предъявлены, делает об этом запись в своих документах.

Как указал ВАС РФ в определении от 26.11.2009 № ВАС-15701/09, технический паспорт — это документ, который содержит учетно-оценочные данные инвентаризации, не обладает признаками властного характера и не является правоустанавливающим документом.

Изначальное назначение помещения может быть определено на основании проектной документации на дом, а в случае отсутствия таковой – на основании архивных документов БТИ. С течением времени назначение отдельных вспомогательных помещений могло быть изменено компетентными органами. Разберемся, кто и каким образом имел право определять целевое назначение нежилых помещений.

Как указал Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 11.02.2020 по делу № А40-229102/15, до начала 90-х годов ордер был универсальным многофункциональным административным актом, особой разновидностью одностороннего юридического акта, который выдавался на основании решения местной администрации о предоставлении помещения.

Кто же выдавал эти ордера, тем самым определяя судьбу нежилых помещений, и кто осуществлял их учет?

В разное время этим занимались разные организации.

В советское время понятия «общее имущество собственников многоквартирного дома» не существовало. Собственник у многоквартирного дома мог быть только один – или государство, или колхоз, или жилищно-строительный кооператив и т.п. Этот собственник мог определять юридическую судьбу любой части дома и решать, использовать конкретное помещение для нужд всех домовладельцев или как самостоятельное помещение.

Само разделение на жилые и нежилые помещения в первой трети XX века было весьма условно. Люди могли жить везде: и в квартирах, и в подвалах, и в нежилых зданиях. Такая была ситуация.

Согласно п. 1 постановления ВЦИК, СНК РСФСР от 02.09.1929 «О порядке сдачи и оплаты строений и помещений, сдаваемых в аренду для торгово-промышленных и складских целей» сдача в аренду для торгово-промышленных и складских целях строений и помещений производилась:

а) в муниципализированных домовладениях — органами коммунального (местного) хозяйства;

б) в национализированных домах — учреждениями и предприятиями, в ведении которых эти дома находятся;

в) в домах, принадлежащих кооперативным организациям, — соответствующей кооперативной организацией.

В 1938 году в это постановление были внесены изменения. Пунктом 1 статьи III постановления ВЦИК, СНК РСФСР от 24.06.1938 «Об изменении жилищного законодательства РСФСР в связи с Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» предусмотрено:

Торговые, конторские и складские помещения во всех домах города или промышленного пункта предоставляются в пользование государственным, общественным и кооперативным организациям, не являющимся владельцами этих домов, исключительно по распоряжению (ордеру) жилищного управления местного совета

Пользование этими помещениями во всех домах оформляется письменным договором с управляющим домом на срок, устанавливаемый жилищным управлением отдела коммунального хозяйства местного совета.

Совет Министров РСФСР 28.07.1965 принял постановление № 893 «О ставках арендной платы за нежилые помещения», пунктом 6 которого учет нежилых помещений, подлежащих сдаче в аренду в Москве, был возложен на Московский горисполком. Забавно, что это постановление официально утратило силу только 01.02.2020 в связи с изданием Правительством РФ постановления от 13.01.2020 № 7.

Согласно п. 10 ст. 18 и ст. 53 Закона РСФСР от 29.07.1971 «О городском, районном в городе Совете народных депутатов РСФСР» исполнительный комитет Совета народных депутатов ведет учет нежилых помещений и по согласованию с предприятиями, учреждениями и организациями осуществляет их распределение.

Читать еще:  Как получить договор социального найма гражданину РФ

24.06.1981 постановлением Верховного Совета СССР № 5150-Х приняты Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик. В соответствии с ними Верховным Советом РСФСР 24.06.1983 принят Жилищный кодекс РСФСР.

Ни Основы жилищного законодательства, ни ЖК РСФСР не выделяли отдельно технические или вспомогательные помещения многоквартирного дома. Эти нормативные акты устанавливали лишь разделение на жилищный фонд (жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству, колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, жилищно-строительным кооперативам, жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан) и нежилые помещения.

В обоих актах статьи под номером 4 устанавливали, что нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера не входят в жилищный фонд. Следовательно, технические и вспомогательные помещения (иные нужды непромышленного характера) также относились к нежилым помещениям и не входили в жилищный фонд.

15.12.1981 решением Мосгорисполкома № 3519 утверждено Положение о порядке предоставления и учета нежилых помещений в городе Москве, согласно п. 6 которого нежилое помещение под определенные цели для конкретного вида деятельности предоставлялось в аренду на основании ордера Моснежилотдела (это один из отделов Мосгорисполкома).

Решением Мосгорисполкома от 24.12.1990 № 2208 был создан Комитет приватизации муниципальной собственности Мосгоисполкома и утверждено Временное положение о нем. Отдел нежилых помещений Мосжилучета был ликвидирован. Учет муниципального имущества был возложен на Комитет по приватизации (пункт 1.1. Временного положения).

С 01.06.1991 начало действовать Положение о порядке учета и предоставления в аренду нежилых помещений, зданий, сооружений, находящихся в распоряжении, пользовании или оперативном управлении исполнительных органов Московского городского, районных Советов народных депутатов и подчиненных им предприятий, учреждений и организаций (утв. решением Исполнительного комитета Московского городского совета народных депутатов от 21.05.1991 № 910 (ВИМ 91-13)), согласно пункту 9 которого учет нежилых помещений вел Комитет приватизации муниципальной собственности или исполкомы районных Советов народных депутатов.

Распоряжением Вице-мэра г. Москвы от 06.08.1991 № 129-РВМ «О создании административных (окружных) управлений городского имущества» отделы нежилых помещений, управления коммунальной собственности и другие аналогичные подразделения исполкомов районных Советов народных депутатов переданы в оперативное управление Комитету приватизации муниципальной собственности.

Распоряжением Вице-мэра от 06.09.1991 № 231-РВМ Комитет по приватизации муниципальной собственности Мосгорисполкома преобразован в Комитет по управлению имуществом г. Москвы (Москомимущество). Согласно п. 2.7 утвержденного указанным распоряжением Положения учет имущества был поручен Москомимуществу. Следовательно, именно его акты могли определять судьбу помещений в многоквартирных домах и устанавливать для них самостоятельное назначение.

Приложением № 3 к постановлению Верховного Совета от 27.12.1991 № 3020-1 (вступило в силу 21.01.1992) установлено, что жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7- процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения передавались в муниципальную собственность.

Указанное постановление передавало уже существующий на момент передачи жилой и нежилой фонд не меняя назначение отдельных помещений. Дома передавались целиком. Следовательно, назначение помещения могло быть изменено впоследствии на основании акта уполномоченного органа власти города Москвы. Как указано выше, в 1992 году этим органом было Москомимущество.

Распоряжением Мэра Москвы от 23.12.1993 № 754-РМ утверждено Положение о Комитете по управлению имуществом Москвы», согласно пункту 2.2 учет объектом государственной и муниципальной собственности, включая недвижимое имущество, был возложен на Комитет.

Распоряжением Мэра Москвы от 10.09.1998 № 925-РМ Москомимущество было упразднено и его полномочия переданы Департаменту государственного и муниципального имущества города Москвы.

То, что было позже, уже не так актуально, потому что я пока что дома, приватизация в которых произошла позже, встречаются не так часто.

Полезная статья? Поделитесь в соцсетях!

Нужна юридическая помощь? Звоните +7(985)477-69-70

Оплачивает ли пристроенное помещение содержание общедомового имущества

Арбитражный суд Уральского округа разбирался, является ли пристрой к дому обособленным или относится к многоквартирному дому: от этого зависела обязанность собственника по оплате содержания общедомового имущества. На примере этого дела хорошо видно, что может учесть суд при рассмотрении аналогичных споров.

Между товариществом собственников жилья «Черняховского 72А» в многоквартирном доме в г. Пермь и собственником нежилых помещений ООО «Развитие 59» возникли разногласия относительно обязанности по оплате за содержание и ремонт общедомового имущества. ТСЖ считало, что собственник пристроенного помещения площадью 455 кв.м. обязан оплатить накопившуюся задолженность, и направило в его адрес претензию. Так как общество не согласилось оплатить долг, товарищество решило взыскать задолженность в судебном порядке.

ТСЖ проиграло первую инстанцию (дело № А50 – 1/19)

В судебном процессе стороны представили экспертные заключения, содержащие противоположные выводы об обособленности пристройки. Судом была проведена дополнительная экспертиза по ходатайству истца, согласно которой эксперт пришел к выводу, что фундамент пристройки никак не связан с фундаментом МКД и может эксплуатироваться отдельно, так как отсутствуют признаки единого здания. В дополнение к экспертизе ответчик указал, что пристроенное помещение имеет собственный адрес, и общество не заключало с ТСЖ никаких договоров. Арбитражный суд Пермского края отказал в удовлетворении требований истца.

Вышестоящий суд признал пристройку частью МКД

В апелляционной жалобе ТСЖ не согласилось с заключением эксперта и посчитало необоснованным отказ суда в назначении повторной судебной экспертизы, так как не были учтены другие имеющиеся в деле доказательства и обстоятельства:

  • пристройка и жилой дом связаны между собой общей несущей стеной;
  • имеется сообщение между подвальными помещениями;
  • пристройка не может функционировать без МКД, так как не оборудована водоснабжением, теплоснабжением и электроснабжением;
  • МКД и пристроенная часть построены по единому проекту;
  • наличие прямых договоров между ответчиком и ресурсоснабжающими организациями, несение расходов на содержание своего имущества не освобождают ответчика от участия в общих расходах, поскольку ответчик эксплуатирует здание, используя общее имущество МКД.

Апелляционный суд согласился с товариществом и удовлетворил заявленные им требования:

  • ТСЖ доказало факт зависимости теплоснабжения и холодного водоснабжения пристройки от общедомовых сетей, а ответчиком не предоставлены акты, из которых бы следовало, что сети теплоснабжения, подключены к сетям РСО, минуя общедомовые сети МКД;
  • факт отсутствия в помещениях ответчика общего имущества не является квалифицирующим признаком для вопроса об обособленности пристройки, так как расходы ответчика на содержание и ремонт собственных помещений не освобождает от обязанности несения расходов на содержание и ремонт общего имущества. Наоборот, освобождение ответчика в таком случае влечет необоснованное перекладывание расходов на других собственников.
Кассационная инстанция поддержала товарищество

На прошлой неделе Арбитражный суд Уральского округа поддержал выводы судебной коллегии апелляционной инстанции и указал на отсутствие совокупности признаков, которые бы позволили бы считать пристрой обособленным от МКД строением:

Читать еще:  Как переизбрать старшего по дому в многоквартирном доме?

«устанавливаемая судами в подобных спорах совокупность признаков должна подтверждать такую самостоятельность (автономность) пристроя, которая позволила бы его существование и эксплуатацию без многоквартирного дома, а не наоборот».

Как взаимодействует ТСЖ и собственники помещений?

К ТСЖ могут относиться как жилые, так и нежилые помещения. И в первом, и во втором случае организация взаимодействует с их собственниками.

Нежилые помещения

Нежилые помещения определяются как самостоятельные объекты. Однако в основном их невозможно отделить от общей собственности. Владельцы могут стать членами сообщества по своему желанию. Собственники, не являющиеся членами сообщества, заключают с ним договор, в котором оговаривают долю владельца в общем имуществе и расходах на его содержание. Плата на содержание общедомового имущества для владельцев нежилых помещений насчитывается так же, как и для собственников квартир.

Обратите внимание! Договор подписывают с целью предотвращения проблем с доступом к нежилым помещениям. Чаще всего к ним относятся чердаки и подвалы, где могут находиться коммуникации и оборудование. Но по закону они имеют статус автономных. Из-за этого ТСЖ могут иметь проблемы с доступом к коммуникациям, необходимым для жизнеобеспечения всего МКД, если они расположены в помещении, которое находится в собственности частного лица.

Жилые помещения

Законодательно нет отличия в статусах жилого и нежилого помещения, входящего в состав общего имущества МКД. Порядок взаимодействия товарищества с собственниками зависит от того, являются они его членами или нет. Таким образом, членов ТСЖ рассматривают как лиц, которые входят в состав некоммерческой организации. В свою очередь, с людьми, не желающими вступать в товарищество, заключаются соответствующие договора. Обе категории имеют конкретные права и обязанности. К примеру, содержание общедомового имущества является обязанностью как членов сообщества, так и людей, с которыми заключены соглашения.

Текущий ремонт в МКД для нежилого помещения

Хотелось бы мне данной публикацией обрадовать всех собственников нежилых помещений — но увы, закон и судебная практика не позволяют этого сделать. Оплачивать содержание общего имущества в доме — это обязанность, прописанная в ЖК РФ. Даже если у собственника помещения есть прямые договоры на поставку холодного, горячего водоснабжения, воды, электричества.

Смысл статей 39, 158 в ЖК РФ, предписывающей собственникам общего имущества нести бремя расходов по содержанию имущества пропорционально их доле — однозначно понятен. Нельзя быть частью многоквартирного дома и ничего не вкладывать в его содержание. Главное, о чем следует знать, плата для нежилых помещений не может быть выше платы, установленной для обычных жильцов . Об этом еще в 98 году говорил Конституционный суд.

Если общим собранием собственников МКД было принято решение о взымании с нежилых помещений повышенного размера взносов — решение собрания можно успешно оспорить в суде. Поэтому я рекомендую собственникам нежилых помещений не пропускать годовые собрания МКД — именно на них принимаются важные решения. В том числе выражать на них свою волю путем голосования. Если же собрание пропущено — запросить в УКТСЖ протокол для ознакомления.

А если я не являюсь членом ТСЖ или у меня нет договора с УК?

Значит вы не будете оплачивать членские взносы, но плату на содержание общего имущества вносить все равно обязаны. Принципиального значения не имеет являетесь вы членом ТСЖ или нет, заключен договор с управляющей компанией или нет. Кстати, даже если вы производили расходы по ремонту общего имущества МКД, например, улучшили территорию, отремонтировали козырек входной группы и так далее — это не является уважительной причиной не оплачивать текущий ремонт. Об этом как то высказывался Президиум ВАС.

А если я вообще не пользуюсь общим имуществом дома, имею отдельный вход, у меня свой договор на вывоз мусора?

Пока существует минимальный перечень услуг УК — до тех пор плата за эти услуги будет законна. Вывоз ТБО входит в графу содержание общего имущества — поэтому суд признает законным начисление данной платы. И даже если помещение совершенно изолировано от МКД, у него своя лестница, вход и прочее — все равно платить придется. Вот практика совсем свежая. И вот здесь суд приводит подробное обоснование позиции.

Можно ли снизить размер платы?

Как я указывала выше, это можно сделать в случае, если УКТСЖ установила плату для нежилых помещений выше, чем для физ лиц. Кстати, такие случаи довольно распространены и почему то мало кто оспаривает незаконные начисления. Видимо, срабатывает привычка — если счет выставлен, значит все правильно.

Также плату можно снизить если в счет включены расходы на услуги, которые УК по факту не оказывает. Например, УК или ТСЖ включает в счет холодную воду — хотя у нежилого помещения есть прямой договор с Водоканалом. Но! Речь НЕ идет о расходах на ОДН — этот платеж обязателен и теперь он вносится управляющей компании, а не ресурсоснабжающей. Об этом я написала здесь.

Ну и конечно, плату можно снизить или вовсе не вносить, если управляющая компания или товарищество не выполняют свои обязанности. Факт невыполнения услуг должен фиксироваться актами. Нельзя просто прекратить оплату потому что «управляющая компания не подметает крыльцо». Как составить такой акт я напишу в другой статье.

Коммунальные услуги и содержание

В обязанности владельца нежилого помещения входит содержание его в надлежащем виде. Оплата коммунальных услуг осуществляется по счетчикам или по нормативам. Расходы на общее имущество дома распределяется наравне с собственниками квартир, соразмерно занимаемой площади.Аргументация того, что договора с УК нет, сработает.

Все собственники, независимо от статуса, занимаемого помещения, пользуются общедомовыми площадями и придомовыми участками. А значит являются владельцами доли общих площадей и несут ответственность и расходы на их содержание.

В многоквартирном доме могут располагаться нежилые помещения. Во многих случаях это даже удобно. Например продуктовый магазин в непосредственной близости или детский развивающий клуб для ребенка. Российское законодательство предусматривает нормы размещения коммерческой и другой недвижимости в жилых зданиях. Разрешена деятельность, которая может вестись по правилам, без нарушения комфорта и бытовых интересов жителей. На собственника или арендатора возложена ответственность за пожарную и санитарную безопасность.

Жильцы многоквартирного дома имеют право обратиться с жалобой в Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию, полицию или местную администрацию, если деятельность представляет угрозу спокойствию, ущемляет их права или интересы. При несоблюдении порядка эксплуатации нежилого помещения в многоквартирном доме, можно понести серьезные расходы и получить предписание о прекращении деятельности.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector