Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Председатель ТСЖ — не собственник жилья: законно ли, что делать

Товарищество собственников жилья, согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, является одним из трёх способов управления многоквартирным домом. Членами товарищества должны являться собственники, обладающие более чем 50% от общего числа всех голосов в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ).

К органам управления ТСЖ относятся общее собрание членов товарищества и его правление (ст. 144 ЖК РФ). Правление ТСЖ принимает решение по всем вопросам деятельности товарищества, которые не входят в компетенцию общего собрания собственников или членов ТСЖ.

Правление ТСЖ избирается на общем собрании членов товарищества (далее – ОСЧ) на срок не более, чем два года. Решение оформляется протоколом, который должен быть оформлен по требованиям приказа № 44/пр, которые предъявляются к протоколам общих собраний собственников в МКД.

В некоторых случаях собственники, принимая решение на общем собрании о создании ТСЖ, сразу же избирают и правление. Но законодательно этот вопрос не отнесён к компетенции ОСС, что может стать причиной признания судом нелегитимным правление ТСЖ и все принятые им решения.

Кто такой председатель ТСЖ

Для начала нужно понять, что это за должность председатель товарищества собственников жилья.

На эту должность нельзя никого назначать, а можно только выбрать на собрании собственников жилищного товарищества. Важно, что сначала выбираются члены правления ТСЖ, а уже они непосредственно решают, кто будет председателем ТСЖ.

Председатель правления ТСЖ обычно назначается, то есть избирается, на срок, которой прописан в уставе товарищества собственников жилья.

Председатель правления ТСЖ должен обеспечивать исполнение решений правления, может давать распоряжения должностным лицам товарищество, а указанные лица должны их исполнить.

Председатель правления ТСЖ работает без доверенности, от имени и по поручению собственников жилья, имеет право подписывать платежные документы и проводить сделки, которые по закону и согласно уставу ТСЖ не требует одобрения правления ТСЖ или сбора собрания жильцов дома.

Председатель ТСЖ может предложить и вынести на обсуждение общего собрания жильцов дома, правила внутреннего распорядка товарищества собственников жилья для сотрудников, которые должны проводить ремонт общего имущества в многоквартирном доме, разрабатывать положение об оплате за работу.

Что делать, если ТСЖ отказывается заключать договор с жильцами?

Читатели «Областной газеты» часто пишут в редакцию о своих проблемах. Многие из этих писем касаются жилищно-коммунальных вопросов, в том числе конфликтов, возникающих между жильцами и управляющими компаниями или товариществами собственников жилья (ТСЖ). Сегодня мы публикуем письмо жителя Екатеринбурга Александра Подкуркова.

В довольно новом десятиэтажном доме в Кировском районе Екатеринбурга инициативная группа в мае 2008 года, если верить дате на копии Устава, провела общее собрание собственников и учредила ТСЖ. Только не понятно, где размещалась такая уйма народа. Учитывая, что в доме 104 квартиры, полномочных представителей должно быть не меньше 53 человек. Тем более, сложно вообразить, что все присутствующие прочитали Устав ТСЖ — четырнадцать листов машинописного текста, насыщенного юридическими терминами, всё поняли и со всем согласились.

Почтовый адрес товарищества был представлен так: улица, номером дома, далее — «Офис 1». Только такого офиса в доме в то время не существовало. Письмо отправленное на этот адресу было возвращено отправителю.

Тем не менее, ТСЖ было официально зарегистрировано, и один из членов «инициативной группы» сам себя назначил «управляющим» домом. Но часть жителей категорически отказалась вступать в товарищество.

Все мы сегодня обязаны нести ответственность за долю общей собственности в многоквартирном доме. Распоряжаться этой долей не можем, а платить за содержание и ремонт должны сполна. При этом предложенный механизм управления домом использовать нелегко.

Возможно ли организовать общее собрание жильцов обычному гражданину, не имеющему возможности нанять специалистов? И как заставить большое количество людей с разными интересами и ценностями прийти к единому решению?

В результате «инициативные группы», которым удаётся провернуть незаконные операции по созданию ТСЖ, ничего не боятся, тем более, что государственным органам ТСЖ неподконтрольны.

Два года наше товарищество не подавало признаков жизни, а в сентябре 2010 года собственники получили листочки с предложением заплатить определённую сумму ТСЖ, юридический адрес которого почему-то не указывался.

Мне это напомнило эсэмэску с текстом: «Мама брось 500 рублей на номер ***. Потом объясню». В то же время пришли извещения Единого расчетного центра, оформленные в соответствии с договором с управляющей компанией.

Чтобы понять, по какой квитанции платить, собственники, обратились в районную прокуратуру. Получив ответ, что управление домом на законном основании перешло к ТСЖ, собственники, не вступавшие в товарищество, обратились в правление ТСЖ с просьбой заключить предусмотренные Жилищным кодексом (ЖК) договоры о предоставлении коммунальных услуг и содержании общего имущества в доме. Но председатель правления заявила, что никаких договоров заключать не собирается. В течение года собственники настаивали на своём. Правление ТСЖ предлагало подписать договоры об управлении многоквартирным домом. На первый взгляд, никакой разницы между договорами «об управлении» и «о предоставлении коммунальных услуг» нет. Но по закону первый договор заключается в том случае, если домом управляет управляющая компания. В нашем случае такой договор представлял собой образец ничтожного договора, не накладывающего на стороны никаких обязательств.

Читать еще:  4 мифа о прописке у себя за деньги

Между тем наше товарищество свою деятельность начало с реконструкции крылец. В соответствии с ЖК решение о реконструкции должны принять две трети собственников. Но строгость законов смягчается необязательностью их исполнения. Работы были выполнены, но качество ниже всякой критики. Ступеньки покрыты скользкой плиткой с низкой стойкостью и прочностью, предназначенной для использования внутри помещений. Не простояв и полугода, плитка начала разрушаться. Уклон пандуса, возведенного у одного из подъездов, равен 42,5 процента. По СНиПам он не должен превышать восемь процентов.

Также, не спрашивая собственников, ТСЖ возвело пристройку к дому для своего офиса. Войдя во вкус, возвело никому ненужное ограждение, заменило в подъездах вполне годные окна и батареи на новые, одним словом, «освоение» денег пошло полным ходом. Я, как собственник жилья в этом доме, обязан контролировать, как расходуются средства, собранные с жильцов. Но договор, предусмотренный статьёй 155, части 6 Жилищного кодекса РФ, правление со мною так и не заключило. Если нет договора, на каком основании я должен платить по счетам, которые мне приносят? Если я буду платить без договора, я нарушу закон. Мы неоднократно обращались за помощью в прокуратуру с просьбой принять к правлению ТСЖ меры прокурорского реагирования, чтобы заставить заключить с нами договора, но прокуратура посоветовала обратиться в суд. Предмета для судебного иска мы не увидели. А недавно у жильцов, которые не вступили в товарищество, отключили электроэнергию. Собственники уверены, что это действие, можно квалифицировать статьей 330 Уголовного кодекса как самоуправство. Поэтому составили заявление в полицию. Ждём, как будут события развиваться дальше».

Комментарии

Председатель Общества защиты прав потребителей Свердловской области Алексей Зубакин:

— На территории Свердловской области нередко возникают споры между жильцами и управляющей организацией.

Из данного обращения следует, что в многоквартирном доме, в котором проживает автор организовано товарищество собственников жилья с нарушением Жилищного кодекса РФ — неправомочным собранием.

Нередко жильцы даже не знают, где фактически находится ТСЖ и где находится его юридический адрес, так как не принимали участие в общем собрании при создании ТСЖ, а руководство ТСЖ тщательно скрывает любую информацию, связанную с организацией и функционированием ТСЖ.

Следует учитывать, что общее собрание собственников многоквартирного дома неправомочно, если вы ничего не слышали о факте его проведения и если вам отказывают ознакомиться с протоколом и всеми материалами общего собрания. Неправомочным собрание является и в том случае, если при проведении собрания нарушена процедура его проведения, подробно изложенная в ст. 44–48 Жилищного кодекса РФ.

Необходимо обратить внимание, что избирать председателя правления, членов правления и ревизионной комиссии обязаны только из собственников помещений (очень важно, чтоб они были зарегистрированы и фактически проживали в доме, управление которым осуществляется).

При принятии решений о реконструкции, строительстве, ремонте общего имущества; о пределах использования земельного участка; о передаче в пользование общего имущества (аренда), о выборе способа управления многоквартирным домом, установлении коммунальных тарифов — должны быть оповещены и письменно приглашены на собрание абсолютно все собственники жилых и нежилых помещений, члены и не члены ТСЖ. Только в этом случае принятое решение является законным и должно исполняться всеми жильцами.

Если вы, как собственники, вынуждены платить несоразмерную квартплату, а правоохранительные органы бездействуют, то каждый собственник вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы, (п.6 ст.46 ЖК).

В суде необходимо доказать факты «приписки» голосов и потребовать отмены государственной регистрации ТСЖ в налоговом органе.

На территории области известны случаи, когда на основании решения суда регистрация юридических лиц признавалась незаконной.

В случае если ТСЖ оказывает на вас давление путем отключения коммунальных услуг, необходимо обратиться в районную прокуратуру с заявлением о привлечении должностных лиц к административной ответственности по ст. 7.22,7.23 Кодекса РФ об административных правонарушениях и решения вопроса о направлении материалов в органы полиции в порядке ст. 37 УПК РФ.

Валентина Кобзева, председатель ТСЖ «Волчанский 10А»:

— Согласно Постановлению Российской Федерации № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» каждый житель дома, если он не является членом ТСЖ, обязан заключить с товариществом договор об оказании услуг. Договора могут быть заключены и с членами ТСЖ, если товарищество сочтёт это необходимым, но с теми, кто не вошёл в товарищество — должны быть заключены в обязательном порядке. Иначе на каком основании человек будет получать и оплачивать жилищные и коммунальные услуги?

В ТСЖ должны быть типовые договоры. Я всем советую взять образец домой и в спокойной обстановке внимательно изучить все пункты. Человек имеет право предложить свои поправки в текст договора и обсудить их с правлением ТСЖ, не исключено, что эти поправки будут приняты.

Читать еще:  Договор займа между физ. лицами под залог недвижимости

Отказываясь заключать договор, правление ТСЖ нарушает нормативные акты. В этом случае люди, проживающие в доме и не являющиеся членами товарищества, имеют право требовать заключения договоров в судебном порядке.

Комментарии 1

Деятельность

Петр Шелищ отвечает потребителям

Рубрика «Ваше право» выходила в эфире телеканала «Столица» с января 2008 по март 2011 года и была частью программы «Народный контроль».

«Ваше право» призвано помогать гражданам защищать их интересы от произвола и бездействия чиновников, недобросовестных предпринимателей, помогать в разрешении гражданских споров.

Ведущий — Петр Борисович Шелищ, председатель Союза потребителей России, член Общественной палаты.

Кто может быть управляющим?

Это член правления товарищества, гражданин, активно участвующий в событиях , происходящих в жизни дома, неоднократный инициатор различных начинаний. Играет важную роль и степень доверия к этому человеку.

Ведь предстоит ни много, ни мало – доверить по сути внутреннюю жизнь многоквартирного дома (ст. 144 ЖК).

ЖК РФ, Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Понятно, что им может быть человек, только являющийся хозяином квартиры в данном доме (ст. 161 ЖК).

Таким образом, ответ на вопрос как стать председателем ТСЖ, довольно простой – нужно, чтобы хозяева квартир знали вас в лицо, могли положиться на вас как энтузиаста и активного гражданина и выбрали вас членом правления.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

Кто может быть председателем?

Председателем ТСЖ может стать любой человек, имеющий недвижимость в доме, которому требуется руководитель. Отсутствие фактического проживания в своей квартире не является основанием для дисквалификации кандидата в председатели, учитывается лишь владение собственностью в данном доме. Неотъемлемым условием вступления в должность старшего по дому является и вхождение кандидата в состав товарищества жильцов.


Будущий председатель должен иметь высшее образование (иногда допускается и среднее специальное или даже основное общее). Приветствуется хотя бы небольшой опыт в управленческой деятельности, умение отстаивать интересы других людей и борьба за справедливость.
Председатель может быть и без образования, но иметь черты волевого, сильного, целеустремлённого, ответственного и надёжного человека.

Для повышения своего социального статуса старший по дому может пройти курсы руководства подразделением и представить жильцам дома сертификат, который убедит их в правильности выбора его в председатели.

Председатель должен быть знаком с законодательством РФ, а преимущественно со статьями, которые касаются регулирования вопросов ЖКХ и защиты прав собственников жилья.

Особенности трудоустройства и зарплата

Председатель правления ТСЖ избирается общим собранием на определенный в Уставе срок. При этом нужно учитывать несколько основных нюансов, связанных с начислением председателю ТСЖ зарплаты. До внесения изменений в статью 147 ЖК РФ с трудоустройством руководителей жилищных товариществ дела обстояли просто — с выбранным лицом заключался трудовой договор и ему назначалась зарплата, которая могла составлять от 10 до 30 тысяч рублей в зависимости от размеров дома. Сейчас законодательством не допускается совмещение деятельности управленца и работы в ТСЖ по трудовому договору. То есть, говоря простым русским языком, запрещено заключать трудовой договор с руководителем товарищества. Либо работаешь за зарплату, либо управляешь. Альтернатив не дано.

При этом юристы расходятся во мнении о том, как следует трактовать эти поправки. С одной стороны, это можно понимать как полный запрет каких-либо выплат председателю. С другой — как противоречие норм жилищного и трудового законодательства, которое подразумевает, что трудовой договор также может быть заключен. Но абсолютно все юристы сходятся во мнении, что во избежание дальнейших сложностей лучше подстраховаться и предлагают два варианта решения данного вопроса:

  1. Отказ от должности председателя с последующим заключением трудового договора на должность управляющего. В этом случае необходимо провести преревыборы с последующим отказом выбранного лица от должностных обязанностей и заключением договора с управляющим ТСЖ, который по факту будет исполнять обязанности председателя и получать за это зарплату.
  2. Выплаты вознаграждения председателю на основании решения общего собрания. Но здесь существует два подводных камня: большая зависимость подобных выплат от сложившихся отношений между собственником и руководителем товарищества и нерегулярность произведения оплаты (если вознаграждение на регулярной основе прописать в Уставе, то возникает факт трудовых отношений, который противоречит законодательным нормам).
Читать еще:  Срок давности договора дарения: обзор законодательных норм

Как происходит назначение на должность?

Предусматривается 2 варианта для избрания председателя ТСЖ:

  • проведение выборов в ходе общедомового собрания владельцев помещений;
  • наделение полномочиями управленца одного из членов совета дома путем голосования между людьми, входящими в состав этого правления.

Повестка дня должна содержать вопрос о необходимости выбора из участников ТСЖ председательствующего лица, а также пункт об избрании главы товарищества. Он определяется путем подсчета голосов собственников квартирных помещений МКД. Этот вариант считается самым оптимальным, поскольку выбранному главе доверяет большинство жильцов.

Устав товарищества содержит информацию о периоде правления председателя. Однако закон не позволяет находиться во главе ТСЖ свыше 2-х лет.

Права и обязанности председателя совета в 2021 году

В обязанности председателя по МКД входят:

1. Контролирующие функции за:

  • работой жилищно-эксплуатационной организации по уборке прилегающих к дому территорий и их благоустройству;
  • содержанием мест и объектов общего пользования в чистоте и порядке. При обнаружении недостатков «старший по дому» должен принять меры сообща с управляющей организацией;
  • проведением работ по текущему и капитальному ремонту дома;
  • соблюдением норм законодательства по санитарному, экологическому, противопожарному, эксплуатационному содержанию жилого фонда и мест общего пользования.

2. Внесение предложений по вопросам содержания и хранения имущества, относящегося к общедомовому.

3. Информировать жильцов дома о:

  • правилах и нормах пользования жилыми и нежилыми помещениями;
  • контактах управляющей организации, эксплуатационных служб в случае возникновения аварий;
  • льготах на оплату коммунальных услуг, которые предоставляются определенным категориям граждан.

4. При возникновении чрезвычайных или аварийных ситуаций в жилом фонде и местах общедомового назначения информировать управляющую организацию и компетентные службы, контролировать ход их ликвидации.

5. Оказывать содействие органам противопожарного контроля, внутренних дел, а также социальной защиты.

6. Хранить копии протоколов общих собраний жильцов многоквартирного дома, а также ключи от служебных помещений, электрических щитов и т.д.

Следует заметить, что основной обязанностью председателя по дому является работа с жильцами, разъяснение их прав и обязанностей по эксплуатации жилого сектора, мест общего пользования, а также общедомового имущества, а также тесное взаимодействие с управляющей организацией.

Исходя из обязанностей, председатель совета наделяется следующими правами:

  1. Получать полную информацию от управляющей организации относительно исполнения ими обязательств. При обнаружении случаев ненадлежащего исполнения требовать устранения нарушений, в том числе через контролирующие структуры.
  2. Вносить предложения по планированию ремонтных работ, улучшений мест общего пользования в рамках текущих расходов. Контролировать расходы на проведение таких работ.
  3. Участвовать в разработке плана капитального ремонта дома совместно с управляющей организацией.
  4. Принимать участие в работе комиссии по приемке выполненных работ, оценивать их качество.
  5. Проводить мероприятия в отношении лиц, нарушающих правила пользования нежилыми и жилыми помещениями дома.
  6. Инициировать проведение общего собрания жильцов.
  7. Избираться в состав районного домового комитета.

Практика ТСЖ

Выборы лица, которому доверят занять председательскую должность, осуществляются по результатам голосования членов товарищества при проведении общего собрания членов товарищества. Председателя избирают среди людей, входящих в правление. Исключением из требований ЖК РФ является случай, когда председатель ТСЖ не собственник жилья, а сторонний человек, который осуществляет руководство товариществом на основе заключенного с собственниками дома трудового договора.

Информация о вступлении в должность выбранного человека передается в налоговую службу для внесения корректировок в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ). Максимальный срок, на протяжении которого может председательствовать одно и то же лицо, составляет два года. По истечении указанного срока членами правления утверждается новый председатель товарищества.

Как происходит выбор и назначение

Выбор председателя может происходить в двух ситуациях:

  1. ТСЖ было недавно организовано и необходимо выбрать руководителя.
  2. В организации уже есть руководитель, речь идёт о его увольнении с этой должности и выборах нового.

В последнем случае сначала необходимо поднять вопрос о замене председателя. Это право имеется у любого из владельцев квартир. После этого нужно сделать следующее:

  1. Инициировать общее собрание всех жильцов дома.
  2. На нём аргументировать мнение о необходимости смены руководства. При этом нужно конкретно указать на имеющиеся недочёты и привести убедительные аргументы.
  3. После обсуждение проводится голосование. Прежний председатель будет уволен, если за это проголосует более 50% владельцев жилья.

После этого необходимо будет приступить к назначению нового главы ТСЖ.

Основаниями для таких выборов может быть окончание срока работа предыдущего руководителя или его отказ от должности.

Кандидат на должность должен быть не только владельцем квартиры, но и членом товарищества собственников жилья. Если это не так, то он должен написать соответствующее заявление и оформит своё вступление в ТСЖ.

Для того, чтобы выбрать председателя, необходимо сделать следующее:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector