Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом: зачем и когда требуется

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом

Сделки по приобретению объектов недвижимости, в частности, квартир, не терпят поспешности. Учитывая высокую стоимость жилья, покупатели сначала должны удостовериться, что приобретаемый объект им действительно подходит, устно договориться обо всем с продавцом.

Дабы намеченная сделка не сорвалась, стороны могут перед подписанием основного договора купли-продажи, подписать договор предварительный, в котором обозначить намерения заключить сделку.

Может возникнуть вполне резонный вопрос, а для чего вообще заниматься предварительным заключением договоров, если можно заключить сам договор купли-продажи?

Дело в том, что не всегда основной договор может быть заключен здесь и сейчас. Например, покупатель не имеет возможности оплатить всю сумму за квартиру сразу, но обязуется подкопить деньги в ближайшем будущем, или продавец пока не может продать квартиру, поскольку сам еще не приобрел жилплощадь.

Но если и покупатель и продавец настроены на совершение сделки в будущем, если их все устраивает, то чтобы сделка не сорвалась, и заключается предварительное соглашение.

В нем стороны могут предусмотреть условия о задатке или авансовом платеже.

Сущность аванса

В законодательстве нигде прямо не указано, что такое «аванс».

Ни в Гражданском кодексе, ни в других правовых актах определение термина «аванс» не зафиксировано.

Это создает определенные трудности в трактовке понятия, но по общему правилу под авансом подразумевают передачу части стоимости квартиры продавцу от покупателя под залог, чтобы гарантировать в будущем проведение сделки.

В статье 380 Гражданского кодекса есть упоминание слова «аванс» в связи со сделками с недвижимостью.

Оговорено, что если есть сомнения, что частично переданная сумма является задатком, то она считается авансом, и к ней могут применяться последствия невыполнения договора.

То есть лицо, взявшее аванс, обязано вернуть всю сумму полностью, если сделка сорвалась по его вине.

Если же аванс вовремя не был возвращен, то применяются те же штрафные санкции, что и в случае несвоевременного возврата займа.

Таким образом, аванс вносится, чтобы стороны были уверены, что купля-продажа квартиры состоится, как только все препятствия, не позволяющие это сделать, будут устранены.

В случае если покупатель нарушит договоренность и откажется покупать квартиру, он потеряет свой аванс.

Если же продавец решит продать жилье другому покупателю, то он должен будет вернуть деньги.

Если не возвращает вовремя, то несостоявшийся покупатель может обратиться в суд и взыскать принадлежащие ему средства вместе с набежавшими процентами.

Виды ПДКП

Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.

Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.

Что это такое?

Предварительный договор купли-продажи — это официально оформленное обязательство сторон в будущем совершить сделку по передаче имущества на прежде обговорённых и закреплённых условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). То есть, предварительный предшествует основному договору и свидетельствует лишь о намерениях сторон.

Читать еще:  Тонировка фар лаком – стайлинг своими руками

Особенности предварительного договора:

  • имеет ту же форму, что и основной, включает в себя те же условия (п. 2,3 ст. 429 ГК РФ);
  • не требует регистрации в Росреестре;
  • заверяется у нотариуса, если планируется нотариальное заверение основного документа;
  • не всегда обязательства по нему бывают выполнены (если в определённый срок стороны не предпринимают никаких шагов для выполнения условий указанных в договоре, правового вмешательства не последует);
  • согласно желанию сторон, может быть прерван;
  • в некоторых случаях может послужить основанием для обращения в суд, если одна из сторон уклоняется от исполнения обязательств;
  • действителен год, если не указана дата заключения основной сделки (п. 4,6 ст. 429 ГК РФ).

Типовое содержание:

  • название документа, дата и место его заключения;
  • паспортные данные участников;
  • подробное описание предмета договора;
  • суть сделки, а именно совершение продажи — покупки;
  • цена объекта.

Кроме перечисленного в договор могут быть включены дополнительные условия. Например:

  • сроки и способы передачи денег в счёт оплаты;
  • дата отчуждения квартиры;
  • штрафные санкции при неисполнении обязательств сторонами;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • основания расторжения соглашения;
  • дополнительные расходы, их распределение и т. д.

Когда заключается?

Чаще всего к его составлению прибегают, если:

  • У Покупателя недостаточно денег для приобретения квартиры.
  • Продавец не собрал ещё всех нужных документов.
  • Одна из сторон не может присутствовать в момент заключения основной сделки.
  • Объект не готов по тем или иным причинам к продаже.
  • Квартира приобретается в ипотеку и банк обязывает стороны договориться о соглашении.
  • Покупатель вносит задаток или аванс, указывая об этом в предварительном акте.

Зачем заключается?

Этот документ позволяет узаконить дальнейшие действия и избавить стороны от спорных ситуаций. В некотором роде он является гарантией осуществления сделки в будущем, так как:

  1. невозможно внесение поправок в условия предварительного договора;
  2. в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного соглашения, другая в течение 6 месяцев может обратиться в суд с требованием обязать нарушителя осуществить сделку (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Особенности сделки купли-продажи квартиры с использованием аккредитива, образец договора
  • Особенности договора купли-продажи квартиры и опись жилья. Образец ДКП
  • Основания и особенности заключения договора купли-продажи квартиры с двумя собственниками и в других случаях
  • Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры? Основания для аннулирования сделки и алгоритм действий
  • Правила, особенности и нюансы оформления договора купли-продажи квартиры

Риски и гарантии договора с предоплатой или авансом

Поскольку предварительный договор не гарантирует заключение основной сделки, иногда его вообще не заключают. Но только не в том случае если стороны действительно уверенны, что будут продолжать сотрудничество и доведут сделку до логического конца.

Если соглашением предусматривается передача финансов, то в договоре обязательно должен быть пункт, который регулирует как обращаться со средства если что-то пойдет не так, и сделка будет расторгнута. Такой образец предварительного договора купли продажи квартиры можно разыскать на любом сайте, посвященном вопросу сделок этого типа.

Гарантии, которые дает данный документ:

  • Продавец уже не сможет продать жилье кому-то другому, пока действует договор. Чтобы провести сделку с другим лицом потребуется расторжение или аннулирование. Если сделка купли/продажи не осуществилась на протяжении срока, указанного в договоре, он перестает быть действительным, и самоликвидируется;
  • Если была выплачена сумма аванса, но договор расторгнут, деньги должны вернуться в полном объёме, потому покупатель практически ничем не рискует;
  • Другое дело с задатком – если сделку разрывает покупатель, то средства ему не возвращаются, а если её разрывает продавец, то деньги возвращаются в удвоенном размере. Потому этот показатель можно отнести как к категории гарантий, так и к категории рисков, потому что без денег рискует остаться как покупатель, так и продавец, в зависимости от того, кто сделает ход назад.
Читать еще:  Платить – не платить: кто может не вносить взнос на капремонт

А теперь плавно перейдем к рискам, если приобретение недвижимости проходит с использованием предварительного договора:

  • Как правило, больше всего рискуют те люди, которые пытаются приобрести недвижимость на первичном рынке. Это связано с множеством факторов, в частности, с большим количеством мошенников, пытающихся нажиться за счет наивных покупателей. Лучшее что в этом случае можно сделать – подать иск в суд с требованием вернуть вложенные деньги;
  • Всегда присутствует риск не успеть собрать все документы;
  • Риск для продавца, заключившего сделку, с покупателем, который ждет одобрения кредита. Банки часто не одобряют сделок и не дают денег, а бесплатно отдавать недвижимость никто не намерен.

Но в любом случае консультация с юристом лишней не будет, а если покупатель дорожит своими деньгами, то лучше нанять специалиста, который будет совершать сопровождение и следить за правильностью составления документов (такая ли форма использована, и так далее), оберегать от факта мошенничества и т.п.

Предварительный договор нужен!

Предварительный договор нужен для того, чтобы договориться обо всем «на берегу».

К тому же «что написано пером -не вырубишь топором» )))

Удобно и легко составить Предварительный договор купли продажи с помощью Юридического конструктора договоров

Ошибки при составлении предварительного договора

Как любой другой договор, предварительный должен подписать владелец ( собственник) недвижимости или уполномоченное им лицо, действующее по нотариальной доверенности.

Если собственников несколько — все они участвуют в сделке лично, даже несовершеннолетние дети достигшие 14 лет.

Не остаться «ни с чем»: зачем нужен предварительный договор купли-продажи

Подписание предварительного договора купли-продажи обусловлено тем, чтобы стороны не передумали продавать и покупать недвижимость. А в случае, если такое произойдёт — то при наличии договора заставить это сделать в судебном порядке или, по крайней мере, потребовать штраф.

Смоделируем ситуацию, при которой может быть подписан такой договор. Условно, вы продаёте квартиру. Нашёлся покупатель, которому она приглянулась, но на данный момент у него нет полной суммы для реализации покупки. Он ждёт одобрения ипотечного кредита от банка, а пока его документы на рассмотрении, есть вероятность, что вы можете продать квартиру кому-то другому. Тут и вступает в «игру» предварительный договор купли-продажи. При его оформлении и продавец (вы), и покупатель не на словах, а в письменном виде обещаете друг другу исполнить условия, прописанные в договоре. Такая схема выглядит удобно и, кажется, не имеет негативной подоплеки и рисков. Но лучше разобраться в возможных нюансах такой формы договора.

Важно помнить, что предварительный договор — вовсе не основной окончательный договор. То есть, в таком договоре обязательно прописать только предмет договора. Его можно составлять даже не указывая цену сделки. Однако юристы советуют перестраховаться и максимально подробно прописать такие пункты как: стоимость, сроки заключения основного договора и вообще любые другие мелочи, которые могут волновать обе стороны. При плохом исходе (если не будет заключён основной договор) вам это сыграет на руку и упростит тот же судебный процесс.

Сколько действует предварительный договор

ПДКП сохраняет свою силу до момента подписания «главного» соглашения, с передачей документов в Росреестр. Если в установленные сроки купля продажа квартиры осуществлена не была, документ признается недействительным. Участники процедуры на его основании могут потребовать:

  • вынудить контрагента осуществить процедуру через судебные инстанции;
  • распорядиться авансом, не выдав его потенциальному клиенту;
  • затребовать задаток в 2-х кратном размере с продавца жилой площади.

На заметку! Если сроки не установлены – ПД действует в течение 1 года, по истечении которого нужно заключить основное соглашение или решить вопрос относительно задатка, если он имел место.

Аванс

— это передача денежных средств в счет оплаты по договору, предоплата иными словами. Если мотив на передачу задатка и заключение соглашения о задатке еще можно понять, то передача аванса продавцу — в 99% случаев не нужно и не выгодно покупателю.

Полагаю, покупатель, передавая аванс, просто не понимает что он делает. Либо считает, что передает задаток, а не аванс. Потому что не читает документы, которые подписывает.

Читать еще:  Как разобраться, что такое водоотведение в квитанции ЖКХ, правила расчёта

Непорядочные продавцы квартир могу брать авансы пачками от десятков людей и не возвращать. В суд мало кто идет, а если и идут — реально получить обратно свои деньги бывает очень трудно.

При передаче аванса сторонам также, как и при задатке, необходимо подписать предварительный договор купли продажи, а сам факт получения денежных средств оформить распиской. Но можно сделать и по другому (что предпочтительнее для покупателя) — подписать сразу договор купли продажи с рассрочкой платежа, а аванс внести в счет первоначального взноса. При такой сделке, чтобы свести риски продавца к минимуму, можно в Росреестре зарегистрировать обременение в пользу продавца до полного погашения стоимости квартиры.

В отличие от задатка аванс не возвращается продавцом в двойном размере, при нарушении им условий предварительного договора, более того, если основной договор купли продажи не заключается по вине покупателя, продавец все равно обязан будет ему вернуть аванс !

За пользование авансом законом предусмотрены штрафные санкции (небольшие). Стороны договора могут предусмотреть в предварительном соглашении процент, который будет начислен продавцу за пользование авансом, в случае если по его вине основной договор купли продажи так и не будет подписан.

И еще про задаток

Задаток может оплачиваться покупателем в рассрочку. Недавно нашла интересное определение Верховного суда, в котором суд указывает:

в законе не содержится ни минимальных, ни максимальных ограничений размера суммы задатка, нет ограничений и по числу этих платежей. Он определяется соглашением сторон. Таким образом, законодательство не содержит запрета на включение в договор купли-продажи условия о задатке, предусматривающего внесение задатка периодическими платежами, что судами при рассмотрении спора учтено не было.

В данном споре стороны определили, что оплата за квартиру будет происходить в рассрочку в течение нескольких лет. И все суммы оплаты являются задатком. Суды нижестоящих инстанций посчитали, что это никакой не задаток, а периодические платежи, что логично конечно. Однако Верховный суд пояснил, что задаток бывает разным и каким ему быть — решать сторонам.

Вывод — внимательно читайте договор купли продажи, не является ли оплата за квартиру — задатком?

Читайте также нотариальные сделки — что нужно заверить у нотариуса?

Пoтpeбyeтcя ли peгиcтpaция дoкyмeнтa

Oчeнь чacтo cтopoны, кoтopым пpeдcтoит зaключить cдeлкy c нeдвижимocтью, интepecyютcя, peгиcтpиpyeтcя ли пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Coглacнo poccийcкoмy зaкoнoдaтeльcтвy, гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoлжны пoдлeжaть вce дoгoвopы, cвязaнныe c нeдвижимым имyщecтвoм.

Oднaкo peчь в дaннoм cлyчae идeт тoлькo o дoкyмeнтax, зaключeнныx нeпocpeдcтвeннo вo вpeмя cдeлки пpи пepexoдe пpaвa coбcтвeннocти oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю. Пoэтoмy, в cooтвeтcтвии c yкaзaниeм Пpeзидиyмa BAC PФ, peгиcтpaция пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти нe тpeбyeтcя.

Чек-лист по теме

Вот что нужно запомнить, собираясь заключить предварительный договор купли-продажи квартиры:

  • Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается, когда стороны твердо решили совершить куплю-продажу в обозримом будущем и хотят зафиксировать свои намерения на бумаге, чтобы обеспечить себе определенные гарантии.
  • Обозначьте в тексте важные контрольные временные точки. Если этого не сделать, отношения автоматически аннулируются через год.
  • Предварительный договор купли-продажи квартиры оформляется так, как основной. Если основной нужно удостоверять у нотариуса (например, если продавец – несовершеннолетний ребенок), то и предварительный потребует визита к нотариусу.
  • Главное подробно идентифицировать квартиру. Если в ПДКП не прописано четко, о каком жилье идет речь, договор юридически считается незаключенным.
  • По закону предварительный договор купли-продажи не требует расчетов, однако редко когда стороны обходятся без предоплаты.
  • Предварительный договор купли-продажи квартиры гарантирует выход на сделку в будущем и налагает на подписавшихся ответственность за ее срыв.
  • Аннулировать договор можно по соглашению сторон во внесудебном порядке или в одностороннем порядке – через суд. Предварительный договор также может прекратиться истечением срока.

Вопросы по теме статьи можно написать в чат нашему юристу. Специалист ответит на сложные вопросы!

Источник: Реновар-Недвижимость. Автор: юрист Ксения Пальцева

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector