Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Предварительный договор участия в долевом строительстве военная ипотека. Предварительный договор военная ипотека

Военная ипотека — льготная ипотека для военных на специальных условиях. По сути, это обычная ипотека, только вместо заемщика, первоначальный взнос и ежемесячные платежи платит государство. Деньгами военной ипотеки управляет специальная организация внутри Минобороны — ФГКУ «Росвоенипотека» .

Все военные в возрасте от 22 до 45 лет могут участвовать в накопительно-ипотечной системе (НИС). У каждого участника программы есть именной накопительный счет , на который Росвоенипотека ежегодно переводит деньги — 268 465 ₽. Эта сумма одинакова для всех и каждый год индексируется.

Средства именного накопительного счета накапливаются в течение всего срока службы — максимум до 45 лет военнослужащего. Накопительные взносы текущего года можно направить в доверительное управление Росвоенипотеке, чтобы заработать дополнительный процентный доход — до 7-9% годовых. Начисления продолжатся даже в случае гибели военного или пропажи без вести — деньги получат ближайшие родственники.

Через 3 года после начала начислений , вы можете потратить накопленные деньги на первоначальный взнос или выплаты по ипотеке. Если у вас есть служебное жилье или своя квартира, покупку можно отложить на потом и накопить на персональном счете побольше денег.

Накопленных за пару лет денег не хватит на полную стоимость квартиры: только на первоначальный взнос. Поэтому вам надо будет решить как добрать деньги до полной стоимости квартиры: собственными накоплениями или военной ипотекой.

Если выберите второе, государство будет оплачивать ваш ежемесячный платеж. Максимально оно заплатит за ипотеку 2 486 535 млн ₽.

Через 10 лет календарной выслуги , государство передаст вам накопленные деньги: вы сможете купить жилье напрямую, если его у вас еще нет. Военный также может использовать все накопления и дополнительный доход в случае досрочного увольнения по льготным основаниям. Если вы прослужите меньше 10 лет или вас уволят в связи с неисполнением контракта, деньги вы потеряете.

Через 20 лет (в том числе в льготном исчислении) или после выхода на пенсию вы можете использовать накопленные деньги как захотите.

Вы можете забрать все деньги со счета досрочно , если у вас возникли семейные или служебные обстоятельства, проблемы со здоровьем.

Государство будет платить за вас, пока вы служите. Если вы уволитесь, вам придется заплатить банку оставшийся долг и проценты

Гражданская ипотекаВоенная ипотека
может оформить кто угодномогут получить только военные — участники НИС
заемщик гасит долг собственными деньгамидолг гасит Росвоенипотека из средств именного накопительного счета военного
квартира в залоге у банкаквартира в залоге у банка и Росвоенипотеки
максимальная сумма кредита зависит от платежеспособности заемщикамаксимальная сумма кредита — 2,486 млн ₽

Приобретая квартиру в доме, который еще не построен, продавец не имеет возможности немедленно передать в залог саму недвижимость. В таких случаях составляется не документ о купле-продаже недвижимости в рамках программы военная ипотека, а договор долевого участия, предусматривающий право военнослужащего требовать квартиру по окончании строительства дома и сдаче его в эксплуатацию.

Главным вопросом, интересующим банк по подобным сделкам, является гарантия застройщика закончить строительство дома в указанные им сроки. В связи с этим кредиторы чаще всего соглашаются взаимодействовать лишь с проверенными организациями, имеющими аккредитацию.

Таким образом, военная ипотека по ДДУ представляет собой достаточно рискованную сделку, поскольку мы не раз слышали об «обманутых дольщиках».

Здесь может получиться ситуация, где предполагаемый проект квартиры отличается от полученного или есть риск приобрести квартиру, которая ранее уже была кем-то оплачена.

Заключение и расторжение ДДУ

Процедура приобретения жилья по ДДУ обладает определенными особенностями. Здесь необходимо будет, помимо кредитного договора, заключить, предварительно согласованный с банком, договор с застройщиком. А также подготовить третий договор, предметом которого будет являться переуступка прав требования.

Этот последний документ будет выступать в качестве обеспечения обязательства по военной ипотеке до того момента, пока не будет получено свидетельство о праве собственности на жилье.

С момента введения построенного дома в эксплуатацию, договорные обязательства по залогу перезаключаются, а готовая квартира подлежит страхованию.

Также для заключения данного типа договора на начальном этапе понадобиться заполнить заявку на получение кредита для покупки квартиры в строящемся доме и предоставить в банк следующие документы:

  • предварительный договор о купле-продаже квартиры с застройщиком;
  • документы на строящуюся квартиру.

Заключив все вышеперечисленные сделки, Росвоенипотека перечисляет в банк сумму первоначального взноса, после чего документ фиксируется в Регистрационной палате (Росреестре). Стоит заметить, что как дополнительное условие кредитования, банк может потребовать военнослужащего застраховать свою жизнь и здоровье.

Последствия ненадлежащего исполнения договора

Государство предоставляет дольщикам дополнительные гарантии участия в подобного рода сделках, вводя ответственность застройщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение взятого на себя обязательства.

Вышеназванный закон гарантирует участникам данных отношений возмещение понесенных ими убытков, а так же выплату им неустойки (штрафа, пени).

Неисполнение договора при отношениях подобного рода может выражаться в форме несоблюдения сроков строительства или сдачи объекта, а также отклонение от проектной документации.

Читать еще:  Как ТСЖ учитывать целевые поступления и доходы от предпринимательской деятельности
Общие принципы долевого участия
  1. Участие военнослужащего в ДДУ позволяет ему приобрести хорошее жилье на более выгодных условиях;
  2. Наличие специального закона (ФЗ № 214), регулирующего подобные отношения является гарантией защиты прав дольщиков на государственном уровне;
  3. Оформление долевого строительства не сильно отличается по своей трудоемкости от приобретения уже готовой квартиры по военной ипотеке.

ВС пресек попытку застройщика обойти специальный закон с помощью предварительного договора

2 апреля Верховный Суд РФ вынес Определение № 11-КГ19-3 по кассационной жалобе граждан на решения судов, отказавших во взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры по предварительному договору купли-продажи.

В предварительном договоре суды не усмотрели обязательство по передаче квартиры

В сентябре 2017 г. Нияз и Елена Хамидуллины заключили с ООО «Юнид-Казань» (застройщик) предварительный договор купли-продажи трехкомнатной квартиры стоимостью 4,4 млн руб. в строящемся многоквартирном доме. По его условиям стороны приняли на себя обязательства в срок не позднее IV квартала того же года заключить основной договор, в момент подписания которого квартира должна была быть передана покупателям по передаточному акту. При этом обязанность продавца передать квартиру увязывалась с внесением покупателем денежных средств в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора в полном объеме.

Обязательства по оплате стоимости квартиры граждане исполнили полностью, однако до 1 января 2018 г. уведомление от застройщика о необходимости подписать основной договор не получили – он был заключен лишь 15 февраля 2018 г., после неоднократных обращений к застройщику с претензией. В тот же день был подписан передаточный акт.

Ссылаясь на положения п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей, Хамидуллины обратились в суд с иском о взыскании с застройщика неустойки – за нарушение установленного договором срока передачи квартиры (в размере 990 тыс. руб.) и за нарушение срока подписания основного договора (на сумму свыше 20 тыс. руб.).

Решением суда исковые требования были удовлетворены частично – с ответчика в пользу истцов взысканы неустойка за несвоевременно заключенный основной договор в заявленном размере и штраф немногим более 10 тыс. руб. Во взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры было отказано.

При этом суд исходил из правомерности требований истцов о взыскании предусмотренной предварительным договором неустойки за просрочку направления покупателям уведомления о регистрации права собственности ответчика на квартиру и нарушение срока заключения основного договора купли-продажи.

Суд указал, что в силу п. 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей в случае нарушения срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 0,5% суммы предварительной оплаты товара. При этом неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня его фактической передачи или дня удовлетворения требования потребителя о возврате предварительно уплаченной им суммы.

Однако первая инстанция пришла к выводу, что между сторонами заключен только предварительный, а не основной договор купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, поскольку из предварительного договора не возникли обязательства по передаче квартиры. Решение устояло в апелляции, что послужило поводом для обращения граждан в Верховный Суд с кассационной жалобой.

Позиция ВС: важно не наименование договора, а суть

Рассмотрев жалобу, ВС пришел к выводу о том, что судебные акты первой и апелляционной инстанций приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права. При этом он указал, что судам, независимо от наименования договора, следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Так, согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или оплатить его.

Как отмечается в определении, исходя из содержания договора, заключенного в сентябре 2017 г., хотя и поименованного предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать в собственность заявителей квартиру не позднее IV квартала 2017 г. и обязанность последних до заключения в будущем основного договора оплатить полную стоимость жилья.

Таким образом, подчеркнул ВС, данный договор не является предварительным по смыслу ст. 429 ГК. Исходя из указанных обстоятельств, высшая судебная инстанция пришла к выводу, что, основываясь на условиях заключенного сторонами договора и в зависимости от того, является ответчик застройщиком многоквартирного жилого дома или нет, судам следовало определить закон, подлежащий применению при разрешении данного спора, и установить сущность правоотношения сторон, чего сделано не было. В итоге решения судов были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Читать еще:  Как оформить дом или долю на несовершеннолетнего ребенка

Комментарии экспертов

Комментируя «АГ» определение ВС, адвокат АП г. Москвы Дмитрий Лесняк напомнил, что с 2005 г. действует Закон о долевом участии в строительстве, которым ограничен перечень способов привлечения средств граждан для строительства жилья – участие в долевом строительстве или в кооперативе. «Практика показала, что застройщики продолжили использовать иные формы взаимодействия с гражданами (в том числе предварительный договор, с которым столкнулись заявители), поскольку они позволяют распоряжаться полученными средствами не только в целях строительства дома и при этом избегать гражданско-правовой ответственности как по Закону о долевом участии, так и по Закону о защите прав потребителей», – пояснил он.

Эта проблема, отметил эксперт, была подробно описана еще в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ВС, утвержденном 4 декабря 2013 г. В нем указано: «Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами – участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом».

Дмитрий Лесняк добавил, что в большинстве случаев суды руководствуются именно такой правовой позицией, применяя к отношениям сторон Закон о долевом строительстве, если по существу их отношения заключаются в приобретении жилья в строящемся доме. По его мнению, сложность спора для судов первой и апелляционной инстанций, вероятно, была в том, что сами истцы апеллировали к Закону о защите прав потребителей, но ВС в данном случае фактически поддержал позицию, изложенную в п. 9 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 о том, что избранный истцом способ защиты может быть скорректирован по инициативе суда.

Адвокат АП г. Москвы Артур Власов подчеркнул, что определение, по сути, призывает участников гражданского оборота пользоваться конструкциями, которые уже предусмотрены законодательством о долевом строительстве. «В данном случае фактически защищены интересы именно покупателя. Думаю, что для участников рынка жилья это сигнал – правильно конструируйте договоры и сделки!» – отметил он.

Эксперт добавил, что сама конструкция предварительного договора – работающая и вполне может обслуживать экономические потребности. «Другое дело, что в рассматриваемом споре она крайне неудачно использовалась строительной компанией – вероятно, чтобы обойти требования Закона о долевом участии в строительстве», – пояснил он. В связи с этим, полагает адвокат, определение ВС поможет урегулировать отношения покупателей жилья в строящихся домах и компаний-застройщиков.

Особенности военной ипотеки

Потенциальный участник федеральной программы должен начать службу с 01.01.2005 года. По месту службы нужно подать рапорт с просьбой включить его в реестр участников накопительно-ипотечной системы (НИС). С этого момента будет создан именной счет участника. На него ежегодно будут начислять 260 000 рублей, при этом сумму будут корректировать с учетом инфляции (последняя корректировка была в 2017 году). Спустя год после начала действия программы можно воспользоваться правом на целевой жилищный заем (ЦЖЗ) двумя способами:

  • оформить свидетельство вместе с разрешением получить льготный кредит или займ на покупку жилья;
  • продолжить участие в программе (дальше копить).

Если военнослужащий выберет второй путь, воспользоваться своими средствами в полной мере он сможет спустя 10 лет календарной выслуги. При увольнении после 20 лет выслуги (или по достижении 45 лет) можно использовать накопленные средства по своему усмотрению. После 10 лет – денежные средства можно использовать по льготным основаниям.

Далее мы опишем алгоритм действий при покупке недвижимости по программе ВИ.

Покупка в новостройке:

  • оформите свидетельство ЦЖЗ;
  • выберите банк (заранее уточните подходит ли ваши условия);
  • подберите жилье и оформите предварительный договор участия в долевом строительстве;
  • оформите кредитный договор, откройте банковский счет, отправьте документы в Росвоенипотеку;
  • дождитесь решения вопроса в Росвоенипотеке, после этого учреждение перечислит средства на счет заемщика;
  • заключите договор с застройщиком;
  • предоставьте необходимые бумаги по сделке в банк, затем в Росвоенипотеку;
  • дождитесь, когда снимут залог после завершения расчетов по ипотеке.

Вам также будет необходимо оформить договор страхования, который заключают одновременно с кредитным договором. Возможно, от вас потребуют договор страхования жизни, здоровья и титула жилья.

Покупка на вторичном рынке:

  • оформите свидетельство ЦЖЗ;
  • выберите банк, уточните, что будете оформлять ипотеку по ВИ;
  • подберите жилье, заключите предварительный договор купли-продажи;
  • оформите кредитный договор, откройте счет в банк, отправьте документу в Росвоенипотеку вместе с договором ЦЖЗ;
  • дождитесь решения от Росвоенипотеки и перечисления средств на счет заемщика;
  • зарегистрируйте договор купли-продажи, получите выписку из ЕГРП;
  • предоставьте оформленные документы по сделке в банк;
  • проведите расчеты с продавцом жилья;
  • предоставьте документы в Росвоенипотеку;
  • дождитесь снятия залога после того, как будут завершены расчеты по ипотеке.
Читать еще:  Можно ли разменять неприватизированную квартиру и как это сделать?

Для покупки жилых домов, земельных участков можно воспользоваться этой же схемой.

Кто может получить военную ипотеку

На военную ипотеку могут рассчитывать только военные-контрактники.

В обязательном порядке в НИС включаются:

  • офицеры, выпустившиеся из военного образовательного учреждения и получившие первое звание до 1 января 2005 года;
  • мичманы и прапорщики, которые пришли на службу после этой даты и с тех пор отслужили три года;
  • офицеры, которые вернулись на службу из запаса.

Однако подать добровольный рапорт на включение в НИС могут и другие контрактники. Исключение — солдаты, матросы, сержанты и старшины, которые заключили первый контракт. Они могут претендовать на субсидию только после подписания второго.

Условия и тарифы

Ипотечное предложение Сбербанка для военнообязанных участников НИС:

  • Валюта → российский рубль;
  • Сумма → от 300 тыс. до 2 млн 330 тыс. рублей, но не более 85% от договорной и оценочной стоимости залоговой недвижимости;
  • Процентная ставка → 9,5%;
  • Срок → до 20 лет;
  • Залог → кредитуемый объект недвижимости

Внимание! Ипотечное жильё по условиям программы кредитования военнослужащих подлежит обязательному страхованию.

Документы от продавца дома и земельного участка

Используя средства военной ипотеки без кредита банка на покупку дома с участком, необходимо предоставить:

  • копию паспорта продавца;
  • копию технического паспорта на дом, поэтажный план + экспликация;
  • документы, подтверждающие категорию, к которой принадлежит участок, его разрешенное использование (Выписка из ЕГРН);
  • документальное подтверждение отсутствия долга по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги;
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу либо подтверждение отсутствия его необходимости;
  • нотариально заверенная копия согласия органов опеки при участии несовершеннолетних в продаже.

Информация. Приобретение дома с участком также сопровождается заключением предварительного договора купли-продажи. Образец можно скачать по ссылке тут, либо на официальном сайте Росвоенипотеки.

ВИ без кредитования

Деньги, накапливающиеся на именном счёте, военный может не трогать до выхода на пенсию. А потом взять их и использовать на покупку жилья. Наличными получить их нельзя , но платёж за квартиру будет совершён, при этом затрат на обслуживание кредита удастся избежать. Это сильно экономит средства, а значит, позволит купить жильё с большей площадью или лучшего качества.

Этот вариант очень хорош для тех, у кого проблем с жильём не наблюдается . Вот категории военнослужащих, которые могут приобрести недвижимость, сэкономив на кредитовании:

  • при выслуге лет не менее 20;
  • при достижении 45 лет;
  • если человек, отслужив более 10 лет, уволился и остался без жилья;
  • если отставка последовала из-за проблем со здоровьем или в связи со структурными изменениями Минобороны.

Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

Главной особенностью судебного расторжения договора долевого участия, связанного с ипотекой, являются сроки. Разбирательство сторон может затянуться на несколько месяцев, загвоздки часто происходят по вине застройщика. Стоит отметить, что банк в споре будет выступать в суде в качестве третьей стороны. По желанию инициатора расторжения, к рассмотрению дела может привлекаться Роспотребнадзор.

Если же дольщик, банк и строительная компания договариваются разрешить спорную ситуацию без обращения в суд, то процедура проходит гораздо быстрее.

Пункты предварительного договора по ипотеке

Следует отметить, что предварительный договор включает в себя обязательное заполнение следующих пунктов:

  • паспортные данные, а также личную информацию всех участников сделки;
  • техническая характеристика и полное описание жилой площади: точное месторасположение, общая площадь, дата проведения и окончания строительных работ и т.д.;
  • документальные доказательства того, что продавец вправе распоряжаться данной жилой недвижимостью;
  • определенный день непосредственной передачи покупателем денежных средств за квартиру в полном объеме;
  • предварительная дата подписания завершающего варианта соглашения на покупку жилой недвижимости.

Отметим, что заключение договора должно осуществляться в полном соответствии с действующим законодательством. Непосредственно обе стороны несут полную ответственность за законность и правомерность совершения сделки. Предварительный договор ипотеки выступает в качестве основы для оформления окончательного соглашения, а также выступает гарантией того, что в итоге покупатель получит во владение свое жилье.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Существует три варианта расторжения предварительного соглашения:

  1. В одностороннем порядке. Один из участников сделки направляет другому письменное предложение о расторжении договора. При этом инициатор должен выплатить штраф и пеню. Если покупатель внес задаток, но решил расторгнуть договор — задаток остается у продавца. Если же инициатором является продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.
  2. По соглашению сторон. В данном случае стороны уничтожают в получении денег и все экземпляры предварительного договора. Покупатель получает задаток обратно.
  3. В судебном порядке. Один из участников может подать в суд, если посчитает что условия договора нарушают его права и не соответствуют закону.

Если предварительное соглашение заверялось у нотариуса, акт о его расторжении должен быть также заверен нотариально.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector