Приватизация жилищного фонда. Понятие, принципы, порядок проведения.

Приватизация жилого помещения

Начиная с 1991 года, граждане Российской Федерации, занимавшие жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, получили возможность бесплатно приобрести такие помещения в собственность.

Старт этому процессу был дан Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» , действующим по настоящее время с учетом внесенных в него изменений.

Несмотря на многолетнюю историю приватизации, сохраняется высокая актуальность вопросов, с ней связанных, поскольку оформление права собственности на жилое помещение дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.

Основания для приватизации квартиры

Передача муниципальных квартир в собственность граждан происходит в соответствии с Законом РФ № 1541-1 от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Получить имущество в собственность могут те граждане, с которыми администрация заключила договор социального найма. Нанимателями по договору являются физические лица, наймодателем – муниципальные органы власти. После заключения договора граждане имеют право безвозмездного пользования квартирой. Никаких арендных выплат муниципалитету наниматели не производят. Единственной расходной частью является оплата коммунальных услуг.

Документы

Присвоение жилья, снятого по договору социального найма – это достаточно непростой юридический процесс, в котором должны участвовать все члены семьи, постоянно проживающие в рассматриваемой квартире. Процедура включает в себя не только составление и подачу заявления, но и подбор необходимого пакета документов. К таковым относятся:

• Заявление, утвержденное административными органами России.
• Подтверждение прав на недвижимость – договор социального найма, ордер и пр.
• Технический паспорт объекта недвижимости.
• Кадастровый паспорт.
• Свидетельство о количестве прописанных в квартире граждан.
• Поквартирная карта или домовая книга.
• Свидетельство о заключении брака – при наличии.
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
• Копия и оригинал чека, подтверждающего факт оплаты государственной пошлины.
• Паспорт заявителя.

Обратите внимание: в местных административных органах пакет необходимых бумаг может разниться со списком, предоставленным в статье. Перед началом сбора документов ознакомьтесь с актуальной информацией на сайте правительства вашего региона. Набор бумаг также регулируется соответствующим разделом современного законодательства.

Бесплатно оформить жилище в собственность могут лица, которые проживают в нем на основании договора соц. найма. Важно отметить, что приватизация жилья осуществляется на основе принципа однократности, то есть граждане вправе бесплатно получить в собственность жилье только один раз.

Вопрос об оформлении собственности на государственную или муниципальную квартиру решается по общему согласию всех взрослых жильцов, а также подростков в возрасте от 14 до 18 лет. Если кто-либо из них будет возражать против приватизации жилья, то она не состоится.

Взрослые граждане, зарегистрированные в квартире, вполне могут отказаться от участия в приватизации (отказ обязательно удостоверяется в нотариальной конторе). В этом случае квартира оформляется в собственность остальных лиц, в ней проживающих. Несовершеннолетние жильцы в обязательном порядке участвуют в приватизации и получают часть жилища в собственность. Важно помнить, что в приватизацию жилья должны быть включены все дети, которые в силу закона имеют право проживания в ней — даже если они выписаны из приватизируемой квартиры.

Надо также отметить, что лица, участвовавшие в приватизации до достижения 18 лет, после совершеннолетия могут повторно реализовать свое право на бесплатное получение жилья в собственность. Это правило является исключением из рассмотренного ранее принципа однократности.

Объектом приватизации может выступать не любое государственное и муниципальное жилое помещение. Так, закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» перечисляет помещения, которые приватизировать нельзя. К ним относятся:

• квартиры в аварийных домах;
• комнаты в общежитиях;
• жилье на территориях военных городков;
• помещения, отнесенные к категории служебных.

Какие документы нужны для приватизации жилья по договору социального найма?

Для перевода квартиры в частную собственность понадобится собрать довольно внушительный пакет документов. При этом единого утвержденного их перечня не существует, так как он может зависеть от вида помещения, региона его нахождения, статуса лиц, оформляющих жилье, а также иных обстоятельств.

К числу же документов, которые чаще всего необходимы в ходе приватизации жилья, относятся:

• договор соц. найма и ордер на жилище;
• паспорта всех лиц старше 14 лет, зарегистрированных в квартире, и свидетельства о рождении детей, которым не исполнилось 14 лет;
• выписка из домовой книги (расширенная), в которой перечисляются все лица, когда-либо прописанные по данному адресу;
• справка об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ;
• справка с указанием данных предыдущих паспортов (если начиная с 1991 года лица, оформляющие квартиру, меняли свои паспорта);
• архивные справки о прописке с каждого предыдущего места жительства в РФ (если с 1991 г. гражданин менял место жительство) — они необходимы для проверки факта неиспользования права на приватизацию жилья;
• нотариально заверенный отказ от участия в приватизации, если кто-либо из жильцов не хочет оформлять на себя квартиру;
• технический паспорт помещения (изготавливается в БТИ);
• кадастровый паспорт жилища (оформляется в Кадастровой палате);
• выписка о правах на квартиру (выдается Росреестром).

Каков порядок приватизации жилых помещений?

Приватизация жилья — это процесс, включающий несколько этапов:

1. Принятие членами семьи согласованного решения о переводе занимаемой квартиры из публичной собственности в частную и определение лиц, на которых будет оформлено жилище. При решении вопроса о целесообразности приватизации жилья нужно учитывать как плюсы, так и минусы оформления квартиры в собственность. Главным положительным моментом является возможность свободно распорядиться квартирой — продать, поменять, подарить, оставить наследникам, отдать в залог и т. д. В то же время на собственниках лежит обязанность осуществлять капремонт не только самой квартиры, но и их доли в общедомовом имуществе, а также уплачивать налог на недвижимость. Кроме того, собственник несет риск уничтожения квартиры в силу случайных обстоятельств.
2. Подготовка пакета необходимых документов, в том числе оформление недостающих бумаг в соответствующих инстанциях.
3. Обращение в жилотдел местной администрации с заявлением о намерении приватизировать квартиру. Одновременно нужно представить полный пакет документов. Документы могут быть поданы как при личном обращении в уполномоченный орган, так и через службу одного окна.
4. Проверка жилищным отделом комплектности поданных документов, правильности их оформления и соответствия проводимой приватизации закону. Этот этап длится не более 2 месяцев.
5. Заключение договора о передаче жилища в собственность (при одобрении приватизации). Договор заключается между жилотделом администрации с одной стороны и жильцами квартиры с другой стороны. Подписать этот документ должны все лица, участвующие в приватизации жилья.

Договор о приватизации подписан. Что делать дальше?

Строго говоря, приватизация жилья не может считаться завершенной сразу после оформления договора о передаче квартиры. По действующему закону при возникновении права собственности на недвижимость по любым основаниям (в том числе в результате приватизации жилья) требуется государственная регистрация этого права.

Для этого необходимо после оформления договора о приватизации обратиться в подразделение Росреестра. Помимо самого договора потребуются такие документы, как паспорта заявителей, кадастровый паспорт на жилище, заявление о регистрации, квитанция об уплате пошлины. После чего в срок не более 10 рабочих дней службой Росреестра на каждого совладельца квартиры будет оформлено свидетельство о праве собственности.

Законодательная база

Регламентные нормы правового регулирования процедуры излагаются в следующих законах:

• «О приватизации жилищного фонда» (ФЗ №1541-ФЗ от 4 июля 1991 года);
• «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ФЗ №178-ФЗ от 21 декабря 2001 года);
• «О госрегистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними» (ФЗ №122-ФЗ от 21 июля 1997 года).

Помимо основных документов, определяющих директивы процедуры отчуждения в частные руки, законодательную базу вопроса также составляют некоторые Статьи Жилищного, Земельного, Гражданского и Налогового Кодексов РФ.

Главный приватизационный закон (ФЗ №178-ФЗ) предполагает ряд ограничений, согласно которым, не могут быть приватизированы объекты природных ресурсов, земли, земельные территории государственного резерва, движимое имущество, предметы, которые передаются на основании действия международных договоров.

Согласно некоторым поправкам к закону, предполагалось, что воспользоваться бесплатной приватизацией госимущества можно будет до 1 марта 2017 года, а после – исключительно на платной основе.

Однако, после принятия ФЗ № 14-ФЗ от 22 февраля 2017 года накануне предполагаемого окончания срока, бесплатная приватизация приобрела бессрочный статус – таким образом, в возможности получить право собственности на государственное имущество для россиян не имеет временных ограничений.

Статистика

По данным службы российской статистики с 1992 по 2000 год было приватизировано почти половина (47 процентов) жилых зданий и помещений. За 10 следующих лет процент перехода в частные руки составил 75%. А еще через 5 лет, к 2015 году увеличился на 4%.

Сейчас процент приватизированного жилья составляет около 80% численностью более 30 млн объектов недвижимости. В разных регионах процентное соотношение государственного жилья к частному отличается.

По результатам статистики понятно, что большинство граждан приняло свое решение сразу после того, как был принят закон. Дальнейшая мотивация была связана со сроками окончания бесплатной процедуры или необходимостью продать, передать по наследству свое жилье.

Нормативное регулирование

Сразу после распада Советского Союза и заключения соглашения о создании СНГ был принят пул законов, по которым различное имущество начало менять своих владельцев. Законодатель стремился как можно быстрее создать класс независимых и состоятельных лиц, имеющих недвижимось и акции, которые могли бы накапливать активы и выступать с ними на рынках, став естесственной поддержкой дальнейших изменений. Основополагающим актом, определившим права гражданина стать собственником квартиры, ранее арендуемой им у государства, стал ФЗ о приватизации жилищного фонда в РФ. Нормативный акт был принят летом 1991 года и получил номер 1541-1. Практически сразу после его вступления в силу вышло регламентирующее процедуру Постановление Правительства и процесс приватизации стал лавинообразным.

Последние изменения в закон вносились уже в 2017. Он состоит из 26 статей, существенная часть которых, например, касающаяся технического обслуживания зданий, уже утратила силу. Технические вопросы переоформления объектов сейчас решаются на уровне оказания госуслуги, порядок ее предоставления регулируются административными регламентами, принимаемыми на уровне субъектов Федерации.

Важно: Часть вопросов, регулирующих переход права на жилые помещения в процессе приватизации, рассматриваются также в ЖК РФ.

Законодательство о деприватизации

О деприватизации говорится в статье 9.1 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 04.07.1991 № 1541-1, а также в статье 20 Федерального Закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” от 29.12.2004 № 189-ФЗ:

Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Вопрос о передаче приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность федеральным законодательством не урегулирован. Каждый регион и муниципальное образование самостоятельно устанавливают правила и порядок деприватизации.

В зависимости от региона могут отличаться названия ведомств, занимающихся вопросами деприватизации жилья, формы заявления на деприватизацию и пакет требуемых документов. Но в целом алгоритм схожий.

Как приватизировать квартиру?

Законодательные нормы РФ не ограничивают граждан в праве приватизации квартиры. Потенциальными владельцами жилья считаются лица, выступающие в качестве нанимателей по договору социального найма и члены их семьи, прописанные в данном помещении.

Процедура, в соответствии с общепринятым порядком, доступна при соблюдении следующих принципиально важных условий:

• наличие гражданства РФ;
• проживание в квартире на основании договора социального найма;
• право на приватизацию квартиры не было ранее реализовано;
• наличие согласия на приватизацию жилой площади всех лиц, имеющих права на данную квартиру.

Обратите внимание. Для приватизации жилого помещения необходимо согласие всех потенциальных владельцев жилья, включая лиц в возрасте от 14 до 18 лет. Интересы детей до достижения четырнадцати лет представляют их родители.

Приватизация квартиры с долгами

Нередко граждане задаются вопросом о том, можно ли приватизировать квартиру с задолженностью по коммунальным платежам. Федеральный закон не содержит данных о том, что наличие долгов является основанием для отказа в приватизации. Соответственно приватизация жилой площади с задолженностью осуществляется в общем порядке.

Как показала практика, граждане сталкиваются с неправомерными действиями работников ЖЭКа, которые по причине задолженности по коммунальным платежам отказываются выдавать документы, необходимые для приватизации квартиры.

Если сотрудники государственной службы откажут гражданам в реализации их права на приватизацию, последние могут обратиться в судебные органы. Для подачи иска рекомендовано потребовать от работников ЖЭКа письменный отказ о предоставлении необходимых документов.

Способы приватизации

Существует несколько способов переоформления права собственности:

• переход из государственного/муниципального предприятия в АО общество или ООО;
• приобретение объектов государственной недвижимости на аукционе;
• приобретение акций АО, находящихся в государственной собственности за пределами страны;
• покупка государственного имущества у третьих лиц, действующих на основании доверенности;
• получение имущества в форме вклада в уставной капитал.

Когда решается вопрос о приватизации, органом власти выбирается наиболее подходящий вариант, в зависимости от конкретных обстоятельств, изложенных в предоставляемых заявителем документах.

Так, например, если процедура касается жилого помещения, передача права происходит путем заключения договора с муниципальным образованием с последующей их регистрацией в Росреестре.

Как стать собственником жилого помещения

Граждане Российской Федерации, проживающие в жилых помещениях на основании договора социального найма, могут бесплатно приобрести жилье в собственность и стать полноправным владельцем квартиры или комнаты.

Вступление в права на жилище позволяет собственнику:

свободно им владеть, пользоваться и распоряжаться;

эффективно вкладывать средства в благоустройство недвижимости;

выступать на рынке недвижимости в качестве продавца и (или) покупателя.

Участвовать в приватизации могут наниматели квартир и члены их семьи, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда.

Если в приватизации участвуют несколько человек, то они приобретают общую собственность.

Для того чтобы оформить собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, необходимо получить согласие всех имеющих право на приватизацию жилых помещений совершеннолетних участников, а также несовершеннолетних детей в возрасте от 14 до 18 лет.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно дети в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, усыновителей попечителей и с разрешения органов опеки.

В случае, когда в квартире (комнате) проживают несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передача жилого помещения в собственность проводится по их заявлению, но с согласия законных представителей и также органов опеки и попечительства.

Право на приобретение жилья в собственность в порядке приватизации можно использовать только один раз, исключением являются несовершеннолетние, которые могут повторно воспользоваться таким правом после достижения 18 лет.

Приватизация квартиры в случае смерти основного нанимателя

Как упоминалось выше, в приватизации вправе участвовать члены семьи нанимателя квартиры.

«К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство» ( статья 69 ЖК РФ ).

В случае смерти ответственного квартиросъемщика (нанимателя), одному из членов семьи необходимо обратиться для переоформления договора социального найма с собственником жилого фонда.

Когда такой договор будет заключен, наследники могут приватизировать жилое помещение.

Как оформляется право на передачу жилья в собственность

Заявителям нужно учитывать, что не все объекты можно приватизировать.

Так, в соответствии с законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» :

«Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии , в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения».

Для принятия положительного решения при передаче жилья в собственность заинтересованного лица (лиц), требуется, чтобы помещение нанимателя не входило в вышеуказанный перечень объектов.

Жилые помещения оформляются в собственность граждан договором передачи.

Такой договор, заключенный между уполномоченным собственником (органом власти или учреждением за которым закреплен жилой фонд) и гражданином, получающим жилое помещение в собственность, подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Согласно норме закона о приватизации, решение передать в собственность жилое помещение принимается на основании заявления в двухмесячный срок со дня подачи.

Сроки приватизации жилого фонда

В заключении хорошая новость для тех, кто пока еще не приватизировал жилье.

22 февраля 2017 года вступил в силу закон, согласно которому приватизация жилых помещений больше не ограничивается каким-либо сроком (по ранее действовавшим правилам бесплатно приватизировать жилье разрешалось лишь до 1 марта 2017 года).

Каждый гражданин РФ, по своему усмотрению, распоряжается и осуществляет принадлежащие ему жилищные права.

Необходимо понимать, что став собственником после приватизации, у вас появятся дополнительные расходы в виде налогов на недвижимость и взносов на капитальный ремонт жилья.

Конечно, можно жить и в государственной квартире, но, как уже упоминалось выше, право собственности дает возможность владельцу свободно распоряжаться имуществом: продать, подарить или завещать.

С чего начать приватизацию квартиры и какие документы подготовить, читайте в следующей публикации.