Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Проконсультируйте пожалуйста: у меня квартира и в ней я занимаюсь коммерческой деятельностью.

Можно ли использовать квартиру для предпринимательства?

Очень часто у предпринимателей, начинающих бизнес, не хватает средств для покупки и даже найма отдельного помещения. При этом многие ИП, зарегистрированные в собственной квартире, хотели бы использовать ее для приема клиентов и других коммерческих целей. В связи с этим возникает вопрос: разрешена ли такая деятельность или все-таки придется искать деньги на оплату аренды. Вот что по этому поводу говорит закон.

Использование жилого помещения под предпринимательскую деятельность

Здравствуйте. Возможно ли открытие офиса продаж автозапчастей или вести деятельность по продаже велосипедов и велозапчастей в жилом помещении одноэтажного дома . вход в квартиру отдельный до входа в соседнюю квартиру 2 метра. И как сделать это правильно

Вряд ли Ваша затея осуществима. Дело в том, что для ведения предпринимательской деятельности в жилом доме нужно менять назначение использования этого дома. То есть перевести дом в нежилое помещение. Кроме этого нужно менять назначение использования земельного участка, на котором расположен дом, и перевести его под коммерцию. Для этого потребуется согласие соседей, администрации местного поселения. Изменение назначения дома и земли подлежат государственной регистрации с выдачей соответствующего свидетельства. Если Вы проигнарируете все эти требования, Вас будут привлекать к административной ответственности (ст. 7.21. КоАП РФ) до тех пор, пока не прекратите нарушать действующие нормы права в части изменения назначения строения и земли.

Зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого

Тем, кто хочет начать вести бизнес в квартире, нельзя забывать, что эта деятельность является предпринимательской и требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого. Платить налоги и делать отчисления в пенсионный фонд обязательно, напомнила Софья Волкова.

Заниматься бизнесом без регистрации, даже в своей квартире, незаконно и чревато санкциями. Административный штраф за это составляет от 500 до 2 тыс. руб. «Если налоговая докажет, что человек является предпринимателем и скрывает доход, то к административному штрафу добавится предписание на выплату до 40% незадекларированного дохода и штраф в размере 10 тыс. руб. Если незаконный доход превысит 2,25 млн руб., это может привести к уголовной ответственности», — предупредила она.

Табу в домашнем бизнесе

Помещения всегда относятся к одному из двух видов фондов (жилому и нежилому). Разница между ними очевидна, исходя из названий.

В отношении использования жилого фонда для предпринимательства присутствуют признаки правовой коллизии. Одновременно действуют две юридические нормы, которые, как кажется, противоречат друг другу:

  1. Статья 16 ЖК РФ, согласно которой, квартира является помещением, где ее владелец имеет право только удовлетворять свои бытовые нужды. Получается, что коммерческая деятельность в жилом фонде под запретом.
  2. Статья 17 (ч. 2) того же Жилищного кодекса РФ допускает осуществление индивидуальной предпринимательской и профессиональной деятельности гражданами, если при этом не нарушаются права и интересы других жильцов и требования к содержанию квартир.

Иными словами, противоречия нет, а в жилом фонде можно делать практически все, что не мешает соседям и не относится к промышленному производству.

Само собой разумеется, что товары и услуги, предоставляемые собственником помещения должны быть легальными. В противном случае, применяются статьи уже не Жилищного, а Уголовного кодекса Российской Федерации. Не может идти и речи об организации подпольных игорных заведений (катранов), торговле алкоголем и содержании притона, сколь бы прибыльными эти занятия ни представлялись.

Не требуется перевода жилого помещения в нежилой фонд, когда для осуществления трудовой индивидуальной деятельности его строительная конструкция не изменяется.

Главный минус состоит в том, что расходы на содержание площади (ЖКХ) не учитываются в качестве издержек предпринимателя. Исключение составляет оплата телефона, специально проведенного и зарегистрированного на ИП для его коммерческих нужд.

Перевод в нежилой фонд обязателен, если возникла надобность в перестройке (перепланировке), после которой квартиру нельзя использовать для проживания. Например, из объекта на первом этаже хозяин хочет сделать магазин или разместить там парикмахерскую. Прихожей, гостиной и спальни больше нет. Помещение теперь нельзя даже назвать квартирой. Работы по перепланировке нужно начинать после перевода в нежилой фонд, но не раньше.

Исходя из этих логичных ограничений, можно формулировать идеи для бизнеса на маленькой площади (в 20 квадратных метров или около того) по месту проживания гражданина. При увеличении оборотов встанет вопрос о переводе предприятия в помещение нежилого фонда, но эта проблема решаема. А пока дозволяются следующие направления, реализуемые в собственной квартире:

  • изготовление сувениров, поделок и прочих предметов кустарного и народного промысла;
  • реализация авторских работ мастера;
  • продажа излишков товаров, произведенных для собственных нужд (например, консервации и солений);
  • услуги консультанта;
  • квест-клуб;
  • дизайнерские разработки;
  • ремонт мелкой бытовой техники и аппаратуры;
  • разведение рыбок;
  • выполнение столярных работ, не требующих применения шумного мощного оборудования;
  • выращивание цветочной рассады;
  • продажа прочих коммерческих продуктов (товаров и услуг), соответствующих вышеуказанным признакам.

Примером может служить изготовление керамических поделок. В квартире их можно выполнять из полимерных композиций, затвердевающих при комнатной температуре. Обычная глина требует обжига в специальной муфельной печи, а, следовательно, потребляет большое количество электроэнергии. Обычная проводка не выдержит, а требования к безопасности выходят за рамки бытовых.

Мелкое производство некоторых востребованных товаров бывает специфичным. К примеру, разведение червей для рыбаков, изготовление гумуса или копчение рыбы вряд ли возможно в городской квартире. Но гараж или иное помещение, удаленное от соседей, вполне для этого годится.

Читать еще:  Особенности прописки ребенка для детского сада в 2021 году

Комментарии (9)

В п. 39 постановления Пленума ВС РФ, не так чтобы подробно , но в общих чертах разъясняется первый вопрос:
Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 — 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но ПРИ УСЛОВИИ, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

Если в качестве вывески, рядом с дверью в квартиру будет висеть табличка (размеры законом не ограничены) — И.И. Иванов — продавец женской одежды хорошего качества, то проблем с такой вывеской будет значительно меньше.

С высокой долей вероятности фискальные органы не примут затраты, связанные с жилым помещением, в качестве расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу. В этом случае, можно перейти на УСНО, применяя в качестве объекта налогообложения доходы, а не доходы, уменьшенные на величину расходов.

В любом случае, застраховаться от проблем, осуществляя ИП в нашей действительности, очень сложно.

Bтopaя cтyпeнь: oбyчeниe

Пpeждe чeм пpиcтyпить к paбoтe cлeдyeт ocвoить юpидичecкиe нюaнcы oфopмлeния дoгoвopoв c нeдвижимocтью. К cчacтью, ceгoдня ecть вoзмoжнocть “cpeзaть yгoл”и ocвoить пpoфeccию caмocтoятeльнo: в Интepнeтe дocтaтoчнo oнлaйн-кypcoв oт cпeциaлиcтoв, пoяcняющиx, кaк cтaть pиэлтopoм пo нeдвижимocти бeз oпытa. Moжнo зaпиcaтьcя нa кypc и пpoйти eгo, нe выxoдя из дoмa.

B тo жe вpeмя, cтoит oчeнь внимaтeльнo и ocтopoжнo пoдxoдить к вoпpocy выбopa кypcoв для pиэлтopoв. 3aчacтyю зa oбyчeниe бepyтcя люди, кoтopыe нe paбoтaли в этoй cфepe ни дня. Taк чтo лyчшe oтдaвaть пpeдпoчтeниe кypcaм oт кpyпныx aгeнтcтв нeдвижимocти — тaк вы бyдeтe yвepeны, чтo люди, кoтopыe вac yчaт, пoнимaют, o чeм гoвopят.

На вопросы в рамках услуги бесплатной консультации отвечает бизнес-консультант Толстиков Игорь Геннадьевич:

— Довольно часто приходится сталкиваться с подобными вопросами. Возникают они, в основном, по причине незнания начинающими предпринимателями российского законодательства.

Что такое «незаконная предпринимательская деятельность»?

1. Определимся с понятиями

Что такое «Предпринимательская деятельность» и «Незаконная предпринимательская деятельность» с точки зрения законодательства? В Гражданском Кодексе РФ найдем следующее определение:

Ст.2 ГК РФ:
Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Таким образом, в случае ведения физлицом предпринимательской деятельности без регистрации ИП (либо ООО, либо иной организационно-правовой формы, разрешённой законодательством), эта деятельность является незаконной.

Ключевая фраза «деятельность, направленная на систематическое получение прибыли» НЕ ТОЖДЕСТВЕННА понятию «получение прибыли». Это значит, что само отсутствие прибыли не влияет на квалификацию правонарушения: как только вы занялись подобной деятельностью без регистрации (возможно даже не успев за это время получить доход) — эта деятельность уже является незаконным предпринимательством.

2. Признаки предпринимательской деятельности

Какие же признаки деятельности явно указывают на то, что деятельность является предпринимательской? Законодательство на этот счёт не даёт однозначный ответ. В сложившейся судебной практике доказательствами, подтверждающими факт занятия физическими лицами деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли, в частности, являются:

  • свидетельские показания лиц, оплативших денежную сумму за товары, работу или услуги;
  • расписки в получении денежных средств;
  • выставление образцов товаров в местах продажи;
  • закупка товаров и материалов;
  • заключение договоров аренды помещений;
  • документы передачи товаров (либо выполнения работ, оказания услуг), с отметкой о получении вознаграждения;
  • выписки из банковских счетов лица, привлекаемого к ответственности;
  • размещение рекламных объявлений.

(Данная информация взята из Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 18 от 24.10.2006 в ред. от 09.02.2012)

Обратите внимание, что публикация в социальных сетях, на форумах, сайтах объявлений информации рекламного характера о продаваемых изделиях (оказываемых услугах) является основанием для предъявления обвинения в незаконной предпринимательской деятельности.

Факт регулярного получения на личный банковский счет денежных сумм от других физических лиц также может являться основанием в предъявлении обвинения в незаконном предпринимательстве.

Уличить вас в незаконной предпринимательской деятельности могут сотрудники налоговой инспекции, полиции, прокуратуры, антимонопольных органов, органов надзора за потребительским рынком — например, по наводке ваших конкурентов или бдительных граждан, которые по какой-то причине оказались недовольными вашими услугами.

Наказания за незаконную предпринимательскую деятельность

Административная ответственность

В соответствии со ст.14.1 КоАП РФ, осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации влечёт наложением административного штрафа в размере от 500 до 2000 руб . Если данное физлицо осуществляет деятельность, которая подлежит обязательному лицензированию, то в этом случае штраф составит от 2000 до 2500 руб . Продукция и средства производства могут быть конфискованы.

Кроме того, административное наказание могут повлечь также: применение в деятельности чужих логотипов, нарушение авторских прав, обман покупателей, реализация подделок и т.п.

Читать еще:  Когда отдают ключи при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку

Налоговая ответственность

Статьей 11 Налогового Кодекса РФ установлено, что физические лица, которые ведут предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве ИП, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями. Это означает, что к таким физлицам могут быть применены штрафные санкции за неуплату налогов, а также несдачу налоговой отчетности.

Наказание для физического лица предполагает выплату НДФЛ на сумму доказанного дохода и пени за его просрочку. Помимо этого, за уклонение от уплаты налогов полагаются следующие штрафы:

  • 10 % суммы извлечённого от незаконной предпринимательской деятельности дохода, но не менее 20 тыс. руб. — составляет штраф для предпринимателя, который не подавал в ИФНС заявление на регистрацию собственного бизнеса;
  • 20 % суммы дохода, но не менее 40 тыс. руб. — заплатит предприниматель, ведущий нелегальный бизнес 90 дней и более;
  • если ФНС установит факт, что законно зарегистрированный предприниматель вёл свою деятельность ДО ДАТЫ фактической регистрации, это грозит штрафом в 5 тыс. руб. Если же налоговые органы установят, что факт получения дохода состоялся ранее даты регистрации более чем 90 дней, штраф составит 10 тыс. руб.

Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в установленный законодательством срок наказывается штрафом в размере 5 % неуплаченной суммы налога , подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 % указанной суммы и не менее 1000 рублей.

Уголовная ответственность

Уголовная ответственность наступает, если доказано либо причинение крупного ущерба гражданам, организациям или государству, либо получение доходов в крупном и особо крупном размере. Данный факт может быть доказан в результате проверок, проведенных полицией или прокуратурой.

За незаконную предпринимательскую деятельность УК РФ предполагает следующие наказания:

За причинение ущерба в КРУПНОМ РАЗМЕРЕ (1,5-6 млн руб.) — штраф до 300 тыс. руб. или в размере заработка нарушителя за 2 года . Также наказанием для физлица за незаконную предпринимательскую деятельность могут стать 180-240 часов обязательных работ или лишение свободы на срок 4-6 месяцев .

За причинение ущерба в ОСОБО КРУПНОМ РАЗМЕРЕ (более 6 млн руб.) — штраф до 500 тыс. руб. или в размере заработка нарушителя за 3 года ; лишение свободы на срок до 5 лет вкупе со штрафом до 80 тыс. руб. или в размере 6-месячного дохода.

Подведем итоги

Как видим из вышесказанного, наказания за незаконную предпринимательскую деятельность довольно суровые. В то же время процедура регистрации в качестве индивидуального предпринимателя проста и занимает не более 5 дней.

Тем, кто прочитал данную статью и уже принял решение о необходимости регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, стоит напомнить:

После регистрации кроме налоговых платежей ИП обязан уплачивать в Пенсионный фонд РФ взносы «за себя» в ФИКСИРОВАННОМ РАЗМЕРЕ 27990 рублей за год (по состоянию на 2017 г.). Сумма эта перечисляется в бюджет вне зависимости от того, ведете вы свою деятельность или нет.

Так что если ваш доход от продажи авторских hand-made изделий за год составит меньше этой суммы, то регистрироваться в качестве ИП вам пока не выгодно.

Итак, на основной вопрос «Нужно ли регистрировать свою предпринимательскую деятельность?» — Ответ: «Да, нужно. Но это не всегда выгодно«. Решение за вами…

Эксперты Центра бухгалтерского обслуживания «ИНТЕГРА» всегда готовы вас проконсультировать и помочь в принятии решения.

Законы о коммерческом найме жилья

Данный вид владения и перехода права пользования регулируется статьёй 671 (п.1) ГК РФ. К нему применяются нормы законодательства:

  1. обязательное составление в письменном виде (ст. 674 ГК);
  2. обязанности наймодателя (ст. 676 ГК РФ);
  3. допустимость нескольких участников в лице нанимателя (ст. 308 ГК);
  4. допустимость подселения (п. 4 ст.677 ГК);
  5. равноправие лиц, проживающих в одной съёмной квартире (п.2 ст.677 ГК);
  6. прописка детей (п.2 ст.679 ГК);
  7. положение о качестве жилья, пригодного к заселению (п.1 ст. 673 ГК) (см. Жилое помещение и пределы его использования);
  8. срок контракта (ч.1 ст. 683 ГК);
  9. проведение ремонтных работ (ст. 681 ГК);
  10. размер оплаты (п.1 ст. 681 ГК);
  11. выбытие нанимателя по переуступке (п. 1 ст. 686 ГК), в случае смерти (п.2 ст. 686 ГК);
  12. преимущественное право оформления на новый срок (684 ГК).

Судебная практика

С чего началось разбирательство

В суд г. Курска обратилась налоговая служба с иском о взыскании с гражданки Чистяковой задолженности, пеней и штрафов за недоуплаченные, по ее мнению, налоги на доходы физических лиц (НДФЛ).

Общая сумма, истребуемая налоговой, составила 1,044 миллиона рублей. Налоговая заявила, что в процессе проведения камеральной проверки налоговой декларации за 2017 год гражданка Чистякова неправомерно уменьшила налогооблагаемую базу после продажи квартиры на сумму фактических расходов, когда приобретала данную квартиру.

Дело в том, что 27 апреля 2018 года данная гражданка подала в налоговую инспекцию декларацию по налогу НДФЛ. В ней она отразила соответствующую сумму налога, подлежащую уплате — порядка 854 тысяч рублей. Которую и уплатила 23 июля 2018 года.

Однако после проведенной проверки ФНС посчитала, что налоговая база занижена. Поскольку гражданка применила налоговый вычет при продаже квартиры в размере средств, потраченных когда-то на покупку данного жилья. А применять этот вычет она не могла по причине того, что продажа квартиры являлась объектом предпринимательской деятельности. Что не попадает под налоговый вычет для физических лиц.

Читать еще:  Курение у подъезда жилого дома – можно или нельзя?

Решением ФНС от 4 декабря 2018 года Чистякова была привлечена к ответственности «за совершение налогового правонарушения» с выплатой недостающих, по мнению налоговой, сумм в бюджет.

Гражданка обжаловала решение местного отделения налоговой службы в вышестоящий орган. Однако для себя положительного решения не получила.

Тогда Чистякова обратилась в суд с тем, чтобы отменить решение ФНС.

Позиции нижестоящих судов

Но сначала районный, а потом и Курский областной суд поддержал требования ФНС. И постановил взыскать с Чистяковой требуемую сумму в бюджет.

Кассация, поданная в Первый кассационный суд общей юрисдикции также ничего не дала — гражданка должна была выплатить всю начисленную налоговой службой сумму.

Основанием к принятию такого решения являлась статья 220 Налогового Кодекса. Которая в подпункте 1 пункта 1 разрешает получить физлицам вычет при продаже недвижимости. Однако данным вычетом нельзя воспользоваться, если проданное имущество использовалось в предпринимательской деятельности (подпункт 4 пункта 2 статьи 220 НК).

ФНС посчитала, что Чистякова занималась предпринимательской деятельностью по продаже недвижимости. И именно по этому основанию не могла воспользоваться налоговым вычетом и уменьшить налоговую базу.

В частности, налоговая посчитала, что гражданка ранее уже продавала имеющуюся у нее недвижимость в 2013, 2014, 2016 и в 2017 годах. А это свидетельствует о том, что сделки были направлены на получение прибыли, были систематическими, носили однородный характер, а срок владения недвижимостью составлял 2-6 месяцев. Также указывалось и на то, что в проданной квартире Чистякова не проживала.

Пояснения Чистяковой, что средства от продажи шли на личные и семейные нужды не были приняты во внимание.

⚖️ Решение Верховного Суда

Однако Верховный Суд, рассмотрев все обстоятельства, установил, что ранее принятые судебные решения должны быть отменены. И вот почему.

Во-первых, само понятие предпринимательской деятельности подразумевает систематическое извлечение прибыли от такой деятельности (статья 2 ГК). Но факт совершения гражданином сделок на возмездной основе не является сам по себе достаточным для признания человека предпринимателем.

Во-вторых, предпринимательская деятельность сопряжена с различными хозяйственными рисками (статья 2 ГК). Риски — это вероятность возникновения событий, из-за которых осуществление предпринимательской деятельности станет невозможным. Однако продавец квартиры не осуществляет на свой риск какой-либо предпринимательской деятельности.

В-третьих, собственник жилья вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом (пункт 1 и 2 статьи 209 ГК). В том числе продавать. А это значит, что продажа квартиры сама по себе является только реализацией принадлежащих гражданину прав, но никак не предпринимательской деятельностью.

Однако в материалах отсутствовали документы по сделкам, на которые ссылается ФНС. А предыдущими судами не дана оценка систематичности сделок с учетом приобретения недвижимого имущества в различные налоговые периоды, характера и назначения объектов недвижимости.

Также судами не дана оценка допустимости единого подхода при отнесении к предпринимательской деятельности сделок, ранее проданной недвижимости и проданной позже квартиры.

В-четвертых, то что гражданин не проживает в квартире, не свидетельствует о том, что данная недвижимость используется в предпринимательской деятельности. Поскольку законодательство не запрещает гражданам иметь несколько жилых помещений в собственности.

Таким образом, само по себе непроживание Чистяковой в проданной квартире не может являться фактом использования квартиры в целях предпринимательства. Данный факт должен быть установлен отдельно. Однако этого сделано не было.

Верховный Суд также напомнил, что доказывать обстоятельства, послужившие основанием для взыскания обязательных платежей и санкций, должен истец, то есть ФНС (часть 4 статьи 289 КАС). Однако и этого сделано не было. В итоге Верховный Суд отменил решения предыдущих судов.

Почему так важно найти работу по душе?

Как вы понимаете, не испытывая какого-либо морального удовлетворения, не получая никакого удовольствия и не находя возможности для реализации в том виде деятельности, которым вы заняты, очень трудно работать эффективно. В такой ситуации даже престижная и хорошо оплачиваемая профессия очень быстро наскучит и станет просто невыносимой. Конечно, всем и всегда нужны деньги, если не для праздных развлечений, то хотя бы для того, чтобы просто оплачивать жилье, приобретать еду, одежду и прочее. Но «пахать» всю жизнь, как лошадь, ради выживания и нескольких недель отпуска раз в году является не самой радужной перспективой.

В то же время, когда вам нужно заниматься любимым делом, вы получаете уже упомянутое удовольствие и моральное удовлетворение. Правильно выбранная профессия способствует максимальному развитию всех ваших личностных качеств и реализации потенциала. То есть вы ощущаете себя востребованным и действительно нужным на работе, профессионалом своего дела. А таким людям всегда готовы платить хорошие деньги.

Заключение

Надеюсь, у меня получилось достаточно подробно рассказать, что значит быть менеджером по продажам, что делает такой специалист, какими навыками и умениями должен обладать, какие плюсы и минусы есть в профессии.

Теперь ваша очередь. Расскажите, почему заинтересовались продажами и что думаете сейчас о такой работе, готовы ли нырнуть в этот новый дивный мир. Если есть вопросы, их тоже пишите.

Статью сохраняйте и делитесь с друзьями в соцсетях. Возможно, вы вместе освоите новую специальность и станете настоящими профи. Я желаю вам удачи!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector