Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Разбираемся когда обязателен нотариус при покупке квартиры в 2021 году + примеры

В сферу влияния нотариуса при оформлении купли-продажи могут входить следующие действия:

  1. Удостоверение договора купли-продажи.
  2. Выдача доверенностей добровольным представителям от сторон сделки.
  3. Принятие денежных средств от покупателя на депозит с целью обеспечения исполнения обязательств по договору.
  4. Передача запроса о государственной регистрации недвижимости в Росреестр.
  5. Консультирование и разъяснение правовых последствий сделки.
  6. Рассылка извещений о продаже доли квартиры остальным сособственникам.
  7. Установление личности обратившихся, их психического состояния и наличия доброй воли на совершение купли-продажи.
  8. Подготовка проекта договора отчуждения имущества.
  9. Внесение данных о совершенном действии в ЕИС (Единую информационную систему) нотариата.

Большинство обязанностей нотариуса в рамках совершения купли-продажи осуществляются лишь по желанию заявителей. Его участие будет необходимо в случаях:

  • покупки доли квартиры;
  • передачи продавцом или покупателем полномочий по заключению сделки третьему лицу.

Сделки с долями недвижимости

Законодательство устанавливает нотариальную форму, если по договору купли-продажи передается лишь часть жилплощади.

Перед совершением сделки в таком случае продавцу необходимо разослать уведомления остальным сособственникам с предложением о выкупе доли. Эта обязанность прописана в ст. 250 ГК РФ, а уклонение от нее грозит судебными исками от владельцев остальных долей и переводом прав и обязанностей покупателя на кого-либо из них.

Если же по истечении месяца продавцу не поступит ответ, либо получатели извещений откажутся от покупки части квартиры раньше указанного срока, договор купли-продажи заключается с любым выбранным лицом.

Правда считается, что привлечение к данному процессу нотариуса — самый надежный вариант его осуществления, так как он, в случае возникновения спора, способен дать гарантированное подтверждение исполнения продавцом своих обязательств.

Доверенности

Обратиться к нотариусу придется и в случае, когда кто-либо из сторон желает переложить часть своих полномочий на другого человека, то есть оформить на него доверенность.

Поручить выполнение определенных действий в рамках сделки вправе любой дееспособный совершеннолетний гражданин или законный представитель несовершеннолетнего/недееспособного. Важно, чтобы выбранное ими лицо соответствовало следующим требованиям:

  • возраст старше 18 лет;
  • полная дееспособность;
  • знание русского языка, грамотность.

Для выдачи доверенности продавцу или покупателю следует прийти в нотариальную контору до заключения договора и озвучить перечень обязательств, которые планирует переложить под ответственность своего представителя.

Нотариус оформит письменное полномочие в надлежащем виде, после чего заявитель сможет передать один из экземпляров доверенному лицу.

На этом участие служащего нотариальной конторы может быть окончено. И, если предметом сделки является целая жилплощадь, больше его услуги в обязательном порядке не потребуются.

Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится

Сделки купли-продажи недвижимости оформляются с помощью договора. Но в некоторых случаях без подписи и печати нотариуса договор купли-продажи не будет принят Росреестром на регистрацию права собственности.

Нотариус — это специалист, у которого есть особые полномочия по заверению сделок. Он должен подтвердить, что ничьи права в сделке не ущемляются.

Разберем случаи, когда требуется заверение сделки нотариусом.

1. Продается недвижимость, разделенная между несколькими собственниками на доли

Такой объект может быть продан, только если все собственники долей пришли к соглашению. Нотариальное заверение договора служит доказательством согласия дольщиков. У нотариуса должны присутствовать все собственники.

Нотариально заверяются сделки по продаже долей как посторонним лицам, так и другим участникам долевой собственности.

А вот если все собственники решат продать свои доли, и сделка будет проходить по одному договору купли-продажи, то заверять договор нотариально не потребуется. Если же доли будут продавать не единовременно или не по одному договору, нотариус будет нужен.

Нотариальное удостоверение нужно, когда дольщики — продавцы недвижимости.

Если покупатель хочет купить квартиру в долевую собственность, нотариальное удостоверение не нужно. Исключение — когда недвижимость в долевую собственность покупают супруги.

2. Недвижимость в долевую собственность покупают супруги

По умолчанию имущество супругов считается совместной собственностью. Если супруги покупают квартиру в долевую собственность, то каждому будет принадлежать своя часть квартиры. Такой договор купли-продажи надо заверить нотариально, так как он содержит элементы брачного договора.

Что делать, чтобы не потребовалось нотариальное удостоверение?

  • Приобрести недвижимость не в долевую, а в совместную собственность
  • Заключить брачный договор и предъявить его при регистрации

3. Если в сделке присутствует несовершеннолетний продавец

Например, когда он стал собственником недвижимости в результате дарения или при вступлении в наследство.

Читать еще:  Сколько стоит переоформление земельного участка при покупке

Если в сделке есть несовершеннолетний покупатель, нотариальное удостоверение не требуется.

Также напоминаем, что во всех сделках с детьми нужно получать согласие органов опеки. Подробнее

4. Сделки с договором ипотеки

Например, договор ипотеки подписывается при оформлении в залог иного объекта недвижимости или рефинансировании.

Если залоговый объект находится в собственности у нескольких собственников в долях, то договор ипотеки тоже обязательно заверяется нотариально. То есть залогодатели и представитель банка (сотрудник центра ипотечного кредитования, у которого есть доверенность банка) подписывают его в присутствии нотариуса, и договор заверяется.

Во всех остальных случаях при купле-продаже нотариальное заверение по закону не нужно.

Как проходит нотариальная сделка?

1. Подписание кредитного договора.

2. Подписание договора купли-продажи у нотариуса. Здесь потребуется и оригинал подписанного кредитного договора.

3. Выдача кредита. На сделке потребуется оригинал подписанного договора купли-продажи.

4. Расчеты по сделке и, наконец, подача документов на регистрацию в Росреестр.

При нотариальных сделках можно использовать сервис безопасных расчетов, а вот электронную регистрацию — нет.

Нотариус также потребуется при сделках с несовершеннолетним продавцом и при передаче в залог имущества, оформлено в долевую собственность.

Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?

В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:

  1. совершение сделки с отчуждением долей;
  2. продажа разных долей в рамках одной процедуры;
  3. если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
  4. передача недвижимости через договор ренты;
  5. раздел общего имущества, нажитого в браке.

Нотариальное удостоверение сделок

Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!

Сохранена обязательная регистрация перехода права.

-Так нотариус нужен или нет?

-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.

-А что делает нотариус?

-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.

На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.

С 02.2019 года у нотариуса есть обязанность передать документы в Росреестр для регистрации перехода права ( в электронном виде либо на бумажном носителе) бесплатно, если участникам сделки нужна такая услуга.

На основании договора(соглашения), составленного в простой письменной форме так же регистрируется переход прав в Росреестре, но заявления об этом должны подать все участники сделки лично или их законные представители.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?

Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).

Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.

Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).

Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.

Нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости

С 01.07.2018 года законные супруги могут зарегистрировать совместную собственность на долю в праве.

Например, при покупке квартиры или дома за счет средств государственной субсидии семьям с детьми, требуется выделение долей детям и родителям.

Читать еще:  Как Выписаться Из Квартиры В Никуда По Собственному Желанию Беларусь

Так вот. Оформить долевую собственность теперь можно в двух вариантах:

  1. Нотариальная сделка — выделение супругам отдельных долей ( например: по 14)
  2. Простая письменная форма — выделение супругам общей доли ( например 24)

90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Ответы юриста на частые вопросы

Как и кто определяет цену договора для расчета госпошлины нотариусу?

Цена договора определяется от стоимости недвижимости, указанной в нем. Этот вопрос стороны урегулируют еще до выхода на сделку.

Кто оплачивает нотариуса при продаже квартиры?

Все зависит от ситуации. Если нотариальное удостоверение обязательно, расходы обычно несет продавец. Но может быть иначе. Если стороны сами решают обратиться в контору, но по закону это не требуется, расходы распределяются по договоренности.

Как оплатить услуги нотариуса? Должен ли он выдать чек?

Да, квитанция обязательно выдается. Оплатить можно в банке, представив платежное поручение, наличными или безналичным расчетом в нотариальной конторе.

Продаю квартиру в другом городе, не могу присутствовать лично. Можно ли оформить доверенность на друга?

Да. Доверенность на сделки с недвижимостью подлежит нотариальному удостоверению (ст. 185.1 ГК РФ). Размер пошлины составит 200 руб.

Внес задаток по ДКП, продавец в последний момент у нотариуса отказался подписывать договор и продавать квартиру. Что делать?

Продавец обязан вернуть задаток в двойном размере, если договором не предусмотрено иное (ст. 381 ГК РФ). Если он отказывается делать это добровольно, деньги взыскиваются через суд. Других обязательств у продавца нет: никто не может заставить его продавать жилье. Но все зависит от условий ДКП.

Ответственность нотариуса при сделках с недвижимостью

Ответственность нотариуса предусмотрена ст.17 Основ законодательства о нотариате и Кодексом профессиональной этики. Нотариус несет ответственность за причиненный ущерб, в результате нотариальных действий, нарушающих закон. Ущерб возмещается за счет:

  • страхового возмещения по договору страхования гражданской ответственности нотариуса;
  • страхового возмещения по договору коллективного страхования, заключенного нотариальной палатой;
  • личного имущества нотариуса;
  • средств компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты;
  • государственной казны.

За нарушение профессиональной этики предусмотрена дисциплинарная ответственность.

С жалобой на действия нотариуса можно обратиться в территориальную нотариальную палату. А за возмещением компенсации подать иск в судебную инстанцию.

Сколько вы заплатите нотариусу?

Оплата услуг нотариуса складывается из нотариальных тарифов, а также стоимости технических и правовых работ. Первая часть контролируется государством, а вторая – определяется региональной нотариальной палатой и может отличаться в различных регионах.

Так, технические работы могут стоить как 3 тыс. рублей, так и 5 тыс. рублей, и 8 тыс. рублей.

На размер услуг нотариуса повлияет и тот факт, обязательно ли его участие в данной сделке, или нет. Оплата договоров, удостоверения которых требует закон, обойдется сторонам дешевле, чем тех договоров, заверение которых происходит по желанию участников.

Итак, приведем информацию по нотариальным тарифам при купле-продаже квартиры.

При обязательном удостоверении договоров нотариальный тариф не может быть более 20 тыс. рублей и менее 300 рублей.

Общие затраты на нотариуса составят:

0,5% × сумма по договору + технические работы

Например, стоимость договора 5 млн. рублей. По нотариальному тарифу получится 25 тыс. рублей, но существует ограничение в 20 тыс. рублей. Поэтому участие нотариуса обойдется в 20 тыс. рублей по тарифу и в некоторую сумму за технические и правовые работы.

Теперь поговорим о расценках за необязательное участие нотариуса.

Если продавцы и покупатели друг другу не близкие родственники и нотариус привлекается по их желанию, вы можете определить стоимость нотариальных услуг по следующему принципу:

При отчуждении жилья родственникам применяются другие формулы:

Итого оплата услуг нотариуса:

Ограничение по нотариальной пошлине для необязательных сделок составляет 100 тыс. рублей, при отчуждении родственникам – 50 тыс. рублей.

Что делает нотариус на сделке

Во-первых, нотариус выступает квалифицированным свидетелем на сделке. Своей подписью он удостоверяет, что она прошла по закону, и обе стороны удовлетворены. Это поможет избежать судебных тяжб, если продавец решит предъявить какие-то претензии после заключения договора купли-продажи.

Читать еще:  Льготы на коммунальные услуги для многодетных семей в 2021 году

Во-вторых, нотариус ускорит и упростит сделку для ее участников. Он сам подаст договор купли-продажи в Росреестр через процедуру электронной регистрации. Она займет всего 1-3 дня, вместо 10 дней через МФЦ.

Если для сделки понадобятся дополнительные документы, нотариус сам их запросит. Рассчитаться покупатель также может через депозит нотариуса. Это удобнее и быстрее, чем банковская ячейка.

В-третьих, нотариус обговорит на сделке все спорные вопросы и разъяснит тонкости договора. В отличие от риелтора, он не представляет интересы продавца или покупателя, поэтому сохранят нейтралитет.

Если стороны о чем-то не договорились, нотариус будет дипломатом. Его задача – сделать так, чтобы в договоре были учтены интересы обеих сторон. Для этого в нем прописывают дополнительные условия – сроки снятия с регистрации членов семьи, передачи ключей и так далее.

В-четвертых, нотариус должен убедиться в адекватности продавца и покупателя. Он отвечает за то, чтобы в момент подписания договора обе стороны отвечали за свои слова и действия. Присутствие нотариуса на сделке не даст родственникам продавца потребовать квартиру обратно, ссылаясь на его неадекватность.

Что еще не нужно оформлять у нотариуса?

  • Соглашение о перераспределении долей между собственниками. При условии, что никто из сособственников не лишается права собственности, а всего лишь уменьшает или увеличивает свою долю. В таком случае для Росреестра достаточно соглашения.
  • Если недвижимость приобретается в долевую собственность (за исключением супругов — об этом ниже)
  • Если собственность оформляется на несовершеннолетнего.
  • Если собственность оформляется в совместную собственность супругов.
  • При дарении целой доли нескольким лицам.
  • Также с 01 августа 2018 года выделение долей детям по обязательству, данному ПФР, также не подлежит нотариальному удостоверению. Но я знаю, что Росреестр до сих отказывает в регистрации такой сделки, незаконно отправляя людей к нотариусу. В такой ситуации помогает только административный иск и если сравнивать стоимость госпошлины в суд (300 р) с тарифом нотариуса (около 20 тыс) ответ на вопрос «что делать?» очевиден — обжаловать отказ Росреестра. Практика формируется за счет таких исков — только решения судов в разных регионах заставят регистрирующий орган перестать выносить отказы (кстати судебной практики по оспариванию приостановки в регистрации Росреестром уже много).

к содержанию ↑

Документы

Подготовка к продаже квартиры начинается с подборки всех необходимых документов. Это неотъемлемая часть процедуры и к ней нужно отнестись с должной ответственностью. К таким документам относятся все право устанавливающие документы, подтверждающие владение квартирой на законных основаниях, а также удостоверяющие личность людей, являющихся сторонами сделки.

Перечислим документы, необходимые для продажи квартиры:

  1. Договор купли-продажи или дарения, приватизации, мены, подтверждающие получение квартиры, а также судебный акт, вступивший в силу, свидетельство о наследовании,
  2. Свидетельство о праве собственности, где указан владелец квартиры и доли в жилой недвижимости. С 1 января 2017 года можно предоставить выписку из Единого государственного реестра сделок с недвижимостью.
  3. Обе стороны для оформления договора купли-продажи и перехода права собственности должны предоставить удостоверяющие личность документы, для большинства это паспорт РФ. А также это может быть вид на жительство, если сторон является иностранный гражданин.
  4. Могут потребоваться также документы из БТИ: технический паспорт квартиры (в него входит поэтажный план и экспликация квартиры), кадастровый паспорт.

После покупки

Когда покупка совершена, а право собственности зарегистрировано, супруги могут делать ремонт. Большая часть продающихся квартир нуждается в серьезных изменениях, мало какая жилплощадь полностью соответствует всем предпочтениям новых владельцев.

Хотите поменять окна, обновить сантехнику, сделать теплые полы, натяжной потолок? Планируете обустроить квартиру в стиле лофт, арт-деко, прованс или другом? Все ваши желания исполнит компания, которая занимается комплексными ремонтами квартир. Талантливый архитектор подскажет вам современные идеи перепланировки, поможет с выбором материалов, а мастера быстро и качественно реализуют все решения.

Уютная квартира, стильная и функциональная — теперь это не мечта, а реальность, и помогает в этом комплексный ремонт!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector