Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

С какого момента происходит начисление квартплаты в новостройке

Как должна начисляться квартплата в новостройке

Краткое содержание:

По правилам, новостройкой считается многоквартирный многоэтажный жилой объект, строительство которого уже завершено. Как правило, с оплатой коммунальных услуг в таких домах не возникает проблем лишь у тех, кто купил квартиру уже после того, как объект был сдан в эксплуатацию. Рассмотрим основные моменты и наиболее часто возникающие проблемы в этой сфере.

Коммунальные платежи в новом жилье от застройщика

Под жилищно-коммунальными платежами следует понимать не только оплату предоставленных услуг (водоснабжение, горячая вода, электроэнергия, газ), но и расходы собственника на:

  • содержание дома;
  • придомовой территории;
  • капитальный ремонт;
  • вывоз бытовых отходов и прочее.

Начало оплаты ЖКУ (жилищно-коммунальных услуг) регулируется Жилищным Кодексом (ЖК) Российской Федерации, Федеральным Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и другими общегосударственными и местными нормативными актами.

Законодательство

В статье 153 ЖК РФ определен момент начала оплаты ЖКУ для различных категорий плательщиков.

Обязанность внесения платы за ЖКУ возникает у:

  • нанимателя – с момента заключения договора социального найма, найма жилого помещения или договора на жилье социального использования;
  • арендатора – с момента заключения договора аренды;
  • члена кооператива – с момента передачи ему помещения в пользование;
  • собственника – с момента регистрации права собственности, при этом оплата расходов на капитальный ремонт не может быть начислена ранее, чем через 8 месяцев эксплуатации здания (статья 169 ЖК РФ);
  • лица, которому застройщик передал помещения после получения разрешения от специальных органов о вводе здания в эксплуатацию. Дата подписания приемопередаточного акта, является моментом возникновения у принявшей стороны обязательств по оплате ЖКУ.

Государственные и муниципальные объекты, до заселения, обслуживают уполномоченные органы.

Где взять справку об отсутствии задолженности по квартплате? Смотрите тут.

Образец составления претензии застройщику

При условии выявления неисправностей по факту подписи акта девелопер обязуется определить решение проблемы в договоре долевого участия.

В случае отсутствия такого пункта вопрос может быть урегулирован в порядке судопроизводства.

Если недочеты были выявлены до момента оформления акта, владелец вправе предъявить на имя девелопера жалобу. Такая претензия составляется в письменной форме.

В ней отмечается, что строительная организация — застройщик не выполнила условия:

  • полностью;
  • отчасти;
  • МКД был возведен не по заявленному проекту;
  • во время строительства применялись низкосортные материалы, не соответствующие нормам безопасности.

Претензия составляется в 2-х экземплярах. Первый остается у владельца, а второй предъявляется застройщику.

Кроме того, жалоба может направляться заказным письмом. Если строительная фирма игнорирует претензию, не ликвидирует выявленные проблемы, вкладчики могут обратиться в суд.

Вариант второй – договорной

Не все квартиры в новостройках оформляют по 214 ФЗ. Существуют другие варианты – предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования, уступки права требования. Процедуру передачи квартиры в этих случаях закон не регулирует.

Застройщик может предложить вам подписать акт в любой момент еще до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Чаще всего в договорах фигурирует момент завершения строительства. Так новоселов провести проще всего: работы завершены, коммуникации подведены, состояние объекта не вызывает нареканий. Практика показывает, что от завершения строительства до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию может пройти год и больше. Об этом пишут на форумах дольщики

И все это время вам придется вносить квартплату по самой высокой ставке – без счетчиков, по нормативу. Как раз в такую историю и попала моя соседка. Дом еще на стадии строительства. Коммунальных услуг еще нет, а оплачивать их уже нужно.

Ответ на вопрос о сроках начала платежей за услуги ЖКХ в новостройке прост и понятен. Чтобы его найти, юридические знания или услуги не требуются. Достаточно незамысловатой схемы.

Образец составления претензии застройщику

При условии выявления неисправностей по факту подписи акта девелопер обязуется определить решение проблемы в договоре долевого участия.

В случае отсутствия такого пункта вопрос может быть урегулирован в порядке судопроизводства.

Если недочеты были выявлены до момента оформления акта, владелец вправе предъявить на имя девелопера жалобу. Такая претензия составляется в письменной форме.

В ней отмечается, что строительная организация — застройщик не выполнила условия:

  • полностью;
  • отчасти;
  • МКД был возведен не по заявленному проекту;
  • во время строительства применялись низкосортные материалы, не соответствующие нормам безопасности.

Претензия составляется в 2-х экземплярах. Первый остается у владельца, а второй предъявляется застройщику.

Кроме того, жалоба может направляться заказным письмом. Если строительная фирма игнорирует претензию, не ликвидирует выявленные проблемы, вкладчики могут обратиться в суд.

Образец составления претензии застройщику

При условии выявления неисправностей по факту подписи акта девелопер обязуется определить решение проблемы в договоре долевого участия.

В случае отсутствия такого пункта вопрос может быть урегулирован в порядке судопроизводства.

Если недочеты были выявлены до момента оформления акта, владелец вправе предъявить на имя девелопера жалобу. Такая претензия составляется в письменной форме.

В ней отмечается, что строительная организация — застройщик не выполнила условия:

  • полностью;
  • отчасти;
  • МКД был возведен не по заявленному проекту;
  • во время строительства применялись низкосортные материалы, не соответствующие нормам безопасности.

Претензия составляется в 2-х экземплярах. Первый остается у владельца, а второй предъявляется застройщику.

Кроме того, жалоба может направляться заказным письмом. Если строительная фирма игнорирует претензию, не ликвидирует выявленные проблемы, вкладчики могут обратиться в суд.

Читать еще:  Ввод объекта в эксплуатацию: разрешение для нежилых строений

С какого момента начисляется квартплата в новостройке

В понимании обывателя новостройка – это жилье в только что построенном доме.

Квадратура и планировка таких квартир радует глаз и обещает счастливую жизнь своим покупателям.

Однако зачастую между застройщиком и будущим собственником недвижимости возникают трения, касающиеся внесения квартплаты.

В данной статье рассмотрено, с какого момента и кто должен оплачивать коммунальные услуги за жилье, законное обоснование этого, а также судебная практика рассмотрения нерешенных вопросов мирным путем.

Коммунальные платежи в новом жилье

Квартплата в новостройке, по сути, ничем не отличается от вторичного рынка жилья.

Она включает в себя:

Ежемесячные расходына ремонт и эксплуатацию дома и основных коммуникаций
Плата на капитальный ремонтобщего имущества собственников жилья
Оплата предоставленных и потребленных коммунальных услугэлектричество, водоотведение газ и т.д. и оплата услуг по управлению многоэтажкой
Плата за уходи содержание общедомовой территории и расходы на оплату вывоза бытового мусора

Таким образом, квартплата представляет собой не только расходы на оплату потребленных собственником благ, но и другие услуги.

В случае если квартира в новостройке еще не куплена, в общем подъезде все равно горит электричество, работает лифт, мусоропровод и т.д.

Встает вопрос, кто должен оплачивать эти расходы с момента ввода жилого дома в эксплуатацию до покупки или арендыотдельно взятой квартиры?

Ответ необходимо искать в Жилищном Кодексе Российской Федерации.

Законодательство

ЖК РФ официально разъясняет права и обязанности собственников и нанимателей жилых помещений.

А также регулирует сроки оплаты и сроки возникновения обязанности вносить ежемесячные платежи за получение коммунальных услуг:

Собственникответственность за ежемесячные расходы жкх возникает с момента получения свидетельства о праве собственности на жилье
Арендаторс момента подписания соответствующих документов с арендодателем
Нанимательпри подписании договора найма или социального найма
Те, кто принимает жилые помещения на баланс после разрешения на ввод в эксплуатациюпосле осмотра принимаемого жилья и подписания приемопередаточного акта. Данный документ подтверждает, что будущего владельца все устраивает, недостатков и нареканий нет

Все это прописано в статье 153 Жилищного кодекса.

Те, кто на законных основаниях проживают и используют жилые помещения, обязаны с момента появления определенных прав на недвижимость оплачивать все коммунальные услуги в полном объеме в установленные сроки.

Необходимые документы

Если необходимость оплачивать коммунальные счета возникает с момента приема-передачи жилья, то получение субсидий и льгот лишь с момента прописки в собственной квартире.

Но практика показывает, что между этими событиями может пройти довольно долгое время.

Процесс становления «хозяином» жилого помещения можно условно разделить на 3 этапа:

Подписания приемопередаточного актаи получение ключей от квартиры
Получение кадастрового паспорта на недвижимость в Бюро технической инвентаризации (БТИ)для этого необходимы следующие документы:
  • паспорт будущего собственника;
  • акт приема-передачи;
  • в случае участия в долевом строительстве — договор долевого участия.

В Росреестр потребуется предоставить как оригиналы, так и копии вышеперечисленных документов.

Свидетельство готовится в течение 1 месяца. После его получения купленная квартира будет находиться в вашей собственности.

С какого момента будет начисляться квартплата в новостройке?

Если внимательно изучить Жилищный кодекс Российской Федерации, а именно статью 153, становиться понятно, что оплачивать счета придется только после того как будет оформлена сделка купли-продажи и получена на руки заветная «зеленка».

Казалось бы, новоселам повезло — можно спокойно проводить ремонт, наводить уют и ни за что в течение этого времени не платить. Но не тут то было.

Все тот же Жилищный кодекс Российской Федерации гласит, что обязанность вносить плату за жилье и коммунальные услуги возникает не только с момента получения права собственности, но и с момента заселения помещения в установленном законом порядке.

Выглядит это так:

Потенциальный хозяин квартиры приходит в ТСЖорган местного самоуправления или к застройщику
Берет ключии разрешение на осмотр жилья
Если после визуального осмотраквартира подходит по всем параметрам, подписывается акт приема передачи жилого помещения

Именно в этот момент на еще не официального владельца жилья возлагается обязанность регулярно и в полном объеме вносить квартплату за используемое помещение.

Официальное завершение строительства

После того как построенное многоэтажное, многоквартирное здание сдано в эксплуатацию, строительство считается завершенным.

После этого застройщик может поступить с объектом недвижимости следующим образом:

Передать на баланс управляющему органу все общее имущество новоиспеченной многоэтажкито есть заботы и расходы по дому уже будет нести либо управляющая компания, либо товарищество собственников жилья, либо военное министерство, либо местные органы самоуправления
Продавать жилплощади частным и юридическим лицами оформлять на нее соответствующие правоустанавливающие документы

Таким образом, официальное завершение строительства еще не является моментом начала внесения платежей за коммунальные услуги.

Видео: как принять квартиру в новостройке

Обычно в течение полугода продается от 30 до 50% квартир построенного дома.

В течение всего этого времени расходы по обслуживанию и уходом за общедомовым имуществом несет сам застройщик или иная организация, которой был передан на баланс дом.

При продаже или долевом участии в строительстве недвижимости зачастую в договоре прописывается, что данные издержки будут возложены на дольщика или будущего собственника.

Отчасти это правильно, но по существующему законодательству обязательств выплачивать коммунальные платежи за период до подписания акта приема-передачи у владельца не возникает.

Акт приема-передачи

Осмотр будущей собственности и подписание акта приема-передачи является важным мероприятием, к которому необходимо отнестись со всей ответственностью и придирчивостью.

Осмотр выбранного помещения лучше всего проводить при дневном, естественном освещении.

Безжалостное солнце выявит все тщательно скрываемые недоработки и дефекты -трещинки, сколы и т.д.

Не стесняйтесь открывать все, что можно открыть. Проверяйте работу и прочность закрытия дверей, оконных рам, балконных блоков, наличие и работоспособность сантехнического оборудования.

Если все в порядке — подписывайте акт и забирайте ключи. С данного момента квартира является вашей на законном основании — заселении.

Приемопередаточный акт должен быть оформлен в трех экземплярах, подписываются также все три акта.

Первый остается у застройщика или иной организации, на чьем балансе находится многоквартирный дом.

Второй экземпляр — будущему собственнику жилья. Третий — направляется в регистрирующие государственные органы.

Право собственности по договору

В случае, если покупатель приобретает жилье по договору купли-продажи и не принимает квартиру в эксплуатацию по приемопередаточному акту, то право собственности на квартиру появляется лишь с момента регистрации жилья в органах Росреестра.

Для проведения данной процедуры потребуются следующие основные документы:

Договор на участие в долевом строительствев случае если будущий собственник участвовал в поэтапном возведении будущего жилья
Акт приема-передачи квартиры в эксплуатациюкто бы ни проводил жилье и не принимал его, при регистрации недвижимости в Росреестре этот документ просто необходим

Как только недвижимость будет зарегистрирована, собственник жилья получает на нее законные права и соответственно обязанности.

А именно своевременно оплачивать расходы по содержанию дома и коммунальных услуг.

Образец претензии застройщику

Никто не застрахован от ошибок. После подписания акта приема-передачи возможно выявление существенных недоделок или дефектов.

Для будущего собственника это не повод устранять чужие недоработки за свой счет.

Это повод грамотно составить претензию строительной компании или другой организации, которая передавала недвижимость.

Претензия обоснованна в случаях, когда:

Требуется устранить недостаткивозникшие по вине застройщика
Доказаночто при строительстве и проведении отделочных работ использовался некачественный материал
Велось непрофессиональное строительствонеподготовленными людьми и коммуникации не были подведены в квартиру

Претензия пишется на имя застройщика в двух экземплярах. Дефекты и имеющиеся недоработки должны быть описаны в деталях, четко и ясно.

Желательно указать все детали, четкие факты, суммы, сроки. Лучше лично отнести претензию в офис строительной фирмы.

Одни экземпляр доложен быть зарегистрирован как входящая почта представителем застройщика.

Второй – остается у владельца квартиры с обязательной отметкой о регистрации обращения (дата, должность и ФИО сотрудника, подпись).

Судебная практика

Застройщик обязан рассмотреть претензию и в течение 10 дней устранить недостатки в сданном помещении либо предоставить собственнику жилья аргументированный отказ.

В случае отсутствия какой-либо реакции со стороны застройщика смело обращайтесь в суд.

При положительном решении вопроса понесенные судебные издержки также будут компенсированы ответчиком.

Подать иск в суд на нерадивого застройщика можно как самостоятельно, так и через доверенное лицо.

Перед подачей искового заявления в суд рекомендуется прибегнуть к услугам строительно-технических экспертов.

Они обоснованно и профессионально зафиксируют все имеющиеся недостатки, а также реально определят стоимости их устранения.

В суде экспертное заключение сыграет огромное значение.

Покупка жилья, в новостройке или на вторичном рынке, радостное событие для каждой семьи.

Однако не стоит, находясь в положительном эмоциональном состоянии, «спускать с рук» строительные ошибки, недоработки и дефекты.

И уж тем более закрывать на них глаза или удалять самостоятельно, за свой счет.

Также не давайте себя обмануть и при начислении коммунальных услуг.

Даже не являясь официальным собственником, оплачивайте полученные коммунальные блага, но внимательно читайте квитанции, чтобы не заплатить лишнего.

Когда должны начисляться коммунальные платежи в новостройке?

В основном соглашении указаны условия оплаты, таким образом в дальнейшем допустимо защищать свои права во время судебного процесса.

Еще один способ – подписание отдельного соглашения, в котором детализируются требования, условия истребования платы за квартиру.

И все же данный документ по факту не имеет законной силы. А значит, несоблюдение его положений не может рассматриваться в порядке судопроизводства.

Доведется заплатить не просто за использованные коммунальные ресурсы в квартире, а и за прочие услуги, в частности:

  1. Система видеонаблюдения, охрана.
  2. Содержание придомовой территории, дома в надлежащем состоянии.
  3. Капремонт МКД.
  4. Обслуживание лифта.
  5. Вывоз отходов.

Как правило, начало оплаты ЖКУ сопряжено с такими событиями:

Передача помещения гражданину-дольщикувне зависимости от фактического состояния постройки
Получение разрешительной документациина ввод здания в эксплуатацию либо же ввод дома в эксплуатацию
Передача квартиры лицупо факту ввода здания в эксплуатацию

Официальное окончание строительства

Такое событие предполагает:

Передачу управляющей организацииобщего имущества МКД
Оформление документациипосредством которой происходит присвоение права собственности

Однако на практике окончание строительных работ далеко не в каждом случае означает начало оплаты коммунальных услуг.

Такой нюанс в обязательном порядке должен быть зафиксирован в соглашении. При условии, если девелопер не предустановил условие перечислять коммуналку до момента ввода МКД в эксплуатацию, это значит, что со дня оформления документации на право собственности квартплата должна перечисляться вкладчиками.

Штраф управляющей компании при неправильном начислении коммунальных платежей, читайте здесь.

Акт приема-передачи

В соответствии с положениями ст. №153 Жилищного Кодекса, граждане, которые приняли жилье на основании акта приема-передачи, обязуются производить оплату коммунальных услуг. Однако если квартиру приняла управляющая организация, она ответственна за перечисление квартплаты.

В дальнейшем она передает помещение участникам паевого строительства на аналогичных условиях.

Согласно положениям вышеуказанной статьи, можно передать ответственность за перечисление оплаты за коммунальные услуги владельцам недвижимости в момент заключения акта приема-передачи квартиры.

Такой момент может быть зафиксирован в соглашении между девелопером и вкладчиком, что считается правомерным действием.

Тогда как насильно заставить владельцев перечислять оплату за ЖКУ до момента передачи жилья – не правомерно.

Если девелопер ставит условие погасить долг, появившийся за время до оформления акта приема-передачи, необходимо обратиться к правоведу с целью урегулирования такого момента.

Передача права собственности по сделке

Такое право оформляется в соответствии с соглашением долевого участия либо актом приема-передачи.

По факту окончания данной процедуры владелец на руки получает свидетельство.

С такого момента вся правовая ответственность за перечисление квартплаты в полном объеме возлагается непосредственно на собственника.

При условии формирования долга, коммунальные службы имеют право на время приостановить предоставление коммунальных ресурсов, так само, как и для эксплуатируемого жилья.

Банковская ячейка

Права и обязанности продавца и покупателя становятся равными при выборе такого способа:
  • покупатель оформляет банковскую ячейку и отправляет деньги на ответственное хранение;
  • продавец получает возможность распоряжаться денежными средствами только после получения покупателем права на владение жильем.

Перевести деньги возможно на протяжении 6 месяцев, даже после лишения лицензии у банка. Способ считается одним из самых надежных и юридически чистым. Вероятность обмана с обеих сторон практически равна нулю.

Сдан, но не принят

Решать проблему законодательно никто не собирается. Если в отношении собственников и нанимателей жилья предполагается ужесточить ответственность за долги, внеся соответствующие поправки в Жилищный кодекс (они уже прошли второе чтение), то для строящихся домов таких изменений пока не предвидится. Жилищный кодекс РФ скорее не регулирует вопрос об оплате жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в новостройках, а запутывает его.

«Статья 153 Жилищного кодекса гласит: обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности. Но нигде в кодексе не запрещено взимать квартплату до получения права собственности. С другой стороны, не прописано, кто должен платить за жилищно-коммунальные услуги, если дом в эксплуатацию сдан, а право собственности у дольщиков еще не появилось», – поясняет генеральный директор компании «Управление комфортом» (входит в холдинг RBI и занимается обслуживанием построенных им домов) Игорь Синькевич.

В первые полгода получает право собственности на новое жилье лишь незначительная часть дольщиков. Большинство подчас оформляют его по несколько лет. К тому же получив квартиру в собственность, многие жильцы не заселяются в дом. Часть квартир – инвестиционные, где дольщики жить и не планировали. Еще часть продается какое-то время после сдачи дома в эксплуатацию.

Застройщик, сдав дом, уже не обязан оплачивать ЖКУ. Собственники в нем еще не появились и не взяли на себя обязательства по содержанию объекта. Логично возложить это на будущих собственников, купивших в доме квартиры. Но законодатель этого не сделал, оставив почву для конфликтов. Решение суда по одному из них, вынесенное на днях, может стать прецедентным.

Как снизить суммы

Возможности совсем не платить квартплату не существует. Тем не менее, если собственник хочет снизить коммунальные расходы, он может сделать это следующим образом:

  1. Поставить счетчики. Это самый простой и распространенный способ снизить квартплату. Приборы учета ставятся на электричество, горячую и холодную воду, газ, отопление. Они могут быть поставлены в каждое помещение или на всю квартиру, а также на весь дом (учет общедомовых расходов);
  2. Доказать, что в квартире никто не живет. Для этого необходимо принести справку о том, что ни один человек не проживает в указанной квартире, а прописанные лица находятся в других местах и платят за себя там. Разумеется ,предоставленные данные должны быть правдивыми;
  3. Разделить счета с другими собственниками (если их несколько). Для этого потребуется письменное соглашение собственников, которое заверяется у нотариуса. Счета могут быть разделены пропорционально доле в собственности или по фактическому расходу (если есть отдельные приборы учета);
  4. Выделить долю прописанного лица. Можно в судебном порядке обязать прописанного в квартире человека вносить определённую долю платежей, даже если он не собственник.

Если необходимо доказать, что квартплату вносил определенный человек, потребуются оплаченные квитанции с его подписью за указанный период. Это необходимо в тех случаях, когда требуется доказать недобросовестность собственников или квартиросъемщиков.

Видео о том, как проверить правильность расчетов в квитанции на оплату ЖКХ:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector