Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Совместная собственность мужа и жены на квартиру. Какие особенности регистрации совместной собственности?

Особенности покупки квартиры в совместную, долевую или единоличную собственность супругами

Не все семейные пары готовы вечность снимать жилье или жить «под крылом» родителей. Рано или поздно они задумываются о том, чтобы приобрести жилье в собственность, и тогда перед ними встает вопрос: каким образом оформить квартиру? Законодательство выделяет несколько режимов совместного имущества супругов.

  • 1 Виды собственности
    • 1.1 Совместная
    • 1.2 Долевая
    • 1.3 Единоличная
    • 1.4 Как лучше оформлять, на одного или на двоих?
  • 2 В какую собственность лучше оформить и как это сделать?
    • 2.1 Согласие мужа или жены
    • 2.2 Правила составления договора
    • 2.3 Документы
    • 2.4 Расходы
    • 2.5 Сроки
  • 3 Налоговый вычет
  • 4 Особенности приобретения жилья в ипотеку в браке
  • 5 Заявление о семейном положении
  • 6 Нужен ли брачный договор при долевой форме?

Совместная собственность супругов на квартиру — ваши активы до брака и после

Если рядом с вами любящий человек, то он постарается сделать все так, чтобы его вторая половинка чувствовала себя защищенной. То есть все юридические тонкости должны быть предусмотрены и каждый супруг должен быть защищен.

Рассмотрим несколько стандартных вариантов развития ситуации:

  • когда ваш супруг(а) имеют недвижимость;
  • когда недвижимость подарена родственниками;
  • когда недвижимость приобретена в браке

Вариант первый – супруг(а) имеет в собственности квартиру

Со времен СССР Семейный кодекс не претерпел особых изменений, тем не менее, в нем появились некоторые интересные дополнения, связанные с характером собственности (сейчас уже практически нет неприватизированных квартир), а также с брачными контрактами и гражданской формой брака.

Собственность, имеющаяся до брака — неразделима!

Она в первоначальном виде не претерпевает изменения относительно владельцев. После развода ваш супруг или супруга останется владельцем своей квартиры. Если сделали капитальный ремонт, который значительно увеличил стоимость недвижимости, то второй супруг, не являющаяся владельцем жилья без иных условий, оговоренных в брачном контракте, имеет право на 50% стоимости ремонта вне зависимости от того, участвовал ли он во вложениях лично.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ

Если вы продали недвижимость, бывшую в собственности у супруга ранее, и приобрели новую – это уже “общая совместная собственность супругов на квартиру”. Причем она будет разделена с соотношении 50/50.

ВАЖНО

Чтобы условно увеличить свою долю в недвижимости, можно ввести в ее собственники детей при покупке новой квартиры.

Отвлечемся на такой значимый момент, как прописка в квартире супруга(супруги)

Таким образом, если вы планируете совместное проживание у супруга, вам потребуется прописка (постоянная или временная). При постоянной вас могут выписать с вашего согласия или при продаже квартиры через суд. Если вы прописаны в квартире временно, то вас может выписать владелец, если у вас нет детей до 16 лет. ВАЖНО правильно трактовать статус! Ваша жилплощадь – это не совместная собственность, это место, где вы совместно проживаете.

Выписка из квартиры после развода

Ваш супруг вас прописал на своей жилплощади временно как квартирантку и пытается вас выписать. Если вы находитесь в браке, нет поводов выписки, то нужно жить отдельно по решению суда. Если вы в разводе, то вас можно выписать летом, если у вас есть жилье, где вы будете проживать. Если же у вас нет жилья, значит, ваш официальный доход должен позволять вам снять квартиру.

При наличии проживающих детей квартире, она не может быть продана, пока дети не достигнут 16 лет, или им не будет предоставлена альтернативная жилплощадь.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ

Вас принудительно не выселят в зиму. Если вы не собственник жилья, то все равно имеете определенные права как проживающий в ней на законных основаниях.

Выписка из квартиры с детьми

Продолжим описывать предыдущий пример при условии, что у вас есть дети. Супруг не может выписать детей. Если установлено проживание детей с матерью, то сумма алиментов должна позволять снять квартиру и проживать отдельной семьей.

Супруг часто пытается установить проживание детей с отцом и снять проблему. При условии, что в квартире проживают другие члены семьи, без штампа в паспорте о браке ваш супруг(а) может вас прописать только при наличии разрешения на прописку от других членов семьи.

При наличии брака в паспортном столе прописывают автоматически. Детей, родившихся у пары, также регистрируют по факту рождения на жилплощади супругов. Опять же, при наличии детей не рассматривается совместная собственность супругов, а наследование квартиры происходит от родителя к ребенку и переходит в управление опекуну.

Разрешение на прописку, проживание без прописки и наследование

Если вы проживали с супругом в его квартире без прописки, можно в судебном порядке установить факт гражданского брака, в этом случае вас не смогут выписать. Право наследования недвижимости в гражданском браке в законе определено достаточно расплывчато, поэтому не стоит рассчитывать на такой исход. Наследниками отца являются жена и дети, в этих случаях можно получить наследство в случае смерти супруга.

Читать еще:  Уведомление о выселении из квартиры: образец, как составить, как передать?

Даже при условии, что у вас нет прописки в квартире, но вы можете доказать факт гражданского брака (совместного ведения хозяйства и проживания в течение длительного времени). Вы имеете определенные права на проживание в квартире и некоторые права наследования. При отсутствии другой жилплощади вас не могут принудительно выселить. Все права теряют силу при изменении собственника, то есть продажи квартиры. В этом случае действует как норма права только “совместная собственность супругов”.

Некоторые упомянутые в статье юридические моменты по “совместной собственности на квартиру” могут быть отрегулированы с помощью брачного контракта. Это возможно при условии, если пункты контракта не противоречат действующему законодательству.

Вариант второй – ваш супруг(а) получает недвижимость по дарственной

Этот вариант получение недвижимости по дарственной повторяет первый пример, за исключением того, что эта недвижимость не может быть никогда разделена. При этом она может быть продана, наследована или подарена. Все варианты в целом регулируются нормами Жилищного кодекса.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ

Дарственная в судебном порядке может быть отменена, если будет доказано, что она была сделана незаконным способом или изменились жизненные обстоятельства дарителя.

Вариант третий – недвижимость приобретена в браке

Вся недвижимость и собственность, приобретенная в браке, относится к совместно нажитому имуществу, если иное не оговорено брачным контрактом при его наличии. Это определяющая догма Семейного кодекса. В этом случае, вы, являясь собственником 50% квартиры независимо от оформления, можете наследовать вторую половину, то есть существует общая долевая собственность на квартиру. Наследниками недвижимости также являются дети, рожденные в браке или доказавшие свое родство.

Оформление жилья в последующую долевую собственность

Когда собственность общая, то оформляя развод, людям придется делить имущество только через суд. Изначально специалисты будут действовать из принципа равноправия, но стороны могут оспорить это.

Подобные правила действуют и в случае, когда собственником приобретенного жилья является один человек. Если она куплена уже в браке, то относится к общему, совместно нажитому имуществу. Которое соответственно суд поделит между сторонами.

Однако перед покупкой нужно определиться, как оформлять квартиру – в совместную (общую) собственность или у будущего жилья будет один владелец.

Один владелец – жилье считается все равно совместной собственностью. Стоит помнить, что на покупку потребуется официальное (то есть закрепленное нотариально) разрешение другого супруга. Оформляться такое жилье будет, как общее, где владелец – один человек. Правда, по факту, потом распоряжаться недвижимостью смогут оба, лишь совместными решениями. Если же решение принимается одним супругом, то согласие второго заверяет нотариус.

Два владельца – имена обоих сразу указываются в составляемом договоре. Чаще всего новое жилье просто делится пополам, но порой встречаются и другие варианты. При этом пакет документов, требуемых для регистрации в принципе такой же. Главное, предварительно указывать размер и количество долей супругов.

Плюс подобной сделки – не требуется согласия супруга, составленного на момент оформления собственности.

Когда квартира приобретается как обычная долевая собственность, стоит заранее выбрать способ оплаты. Тогда доля каждого оценивается специалистом (оценщиком недвижимости) и потом супруги рассчитываются отдельно.

Важно: следует понимать, любая недвижимость, приобретаемая супругами, считается нажитой ими совместно. Соответственно, при разводе суд будет делить ее только пополам. Даже если изначально в договоре указаны 1⁄4 или 3⁄4 доли. Дележ имущества стандартный — 50/50. Положение исправит лишь составление отдельного брачного договора.

При этом неважно, приобретают супруги обычную квартиру или земельный участок.

Особенности раздела квартиры, купленной в браке

Оформить приобретенную в браке квартиру можно на одного владельца. Однако нужно помнить, что в регистрации права собственности только на одного супруга есть свои подводные камни. Речь идет о возможном разделе совместно нажитого имущества.

Такая ситуация чаще всего возникает в процессе развода, но и при сохранении семьи вполне вероятно желание второго супруга зафиксировать свое право на недвижимость. И совершенно не обязательно, что квартира или дом будет поделена поровну.

Если супругам не удастся достичь договоренностей путем переговоров, то размер доли каждого будет определять суд. Учитываться при этом будут интересы несовершеннолетних детей, наличие брачного договора и прочие законодательно закрепленные нюансы.

Однако собственник, купивший недвижимость находясь в браке, и оформивший право владения только на себя, в определенных случаях вполне может претендовать на ее неделимость. Причин таких решения несколько.

Жилье приобреталось на деньги, унаследованные или подаренные родственником

В такой ситуации необходимо будет позаботиться о двух вещах:

  • зафиксировать факт дарения соглашением у нотариуса или сделать копии документов о банковском переводе средств от дарителя одариваемому. В ситуации наследования понадобится соответствующее нотариальное свидетельство;
  • зафиксировать факт перечисления средств за приобретенное жилье с личного счета покупателя.
Читать еще:  Как составить заявление на продление миграционного учета иностранца

Если квартира приобреталась за наличный расчет, необходимо иметь документ о происхождении суммы, потраченной на покупку. Это поможет впоследствии доказать то, что купленное жилье, по сути, подарено одному из супругов и второй не может претендовать на долю в нем.

Квартира куплена полностью на доходы владельца

Нахождение второго супруга на полном содержании владельца недвижимости без уважительных причин может стать причиной того, что купленное во время брака жилье отойдет тому, кто его приобретал.

При этом нужно учитывать, что уважительными причинами отсутствия дохода суд может признать:

  • необходимость ухода за больным родственником, подтвержденную заключением врача (справкой об инвалидности);
  • наличие несовершеннолетних детей, воспитанием которых занимается неработающий супруг;
  • серьезная болезнь, не позволяющая второму супругу трудиться и получать собственный доход.

Наличие брачного договора

Все возможные имущественные споры могут быть подробно описаны в брачном соглашении между супругами. В их число обязательно включают вопросы о распределении долей в приобретаемой в браке недвижимости.

Брачный договор является правоустанавливающим документом и не оспаривается в суде, за исключением случаев, когда напрямую затрагиваются интересы несовершеннолетних детей. В таких ситуациях суд будет ориентироваться на семейное и гражданское законодательство для защиты прав ребенка.

Регистрация купленной в браке недвижимости на одного из супругов несколько облегчает процесс его оформления, но в перспективе может доставить много неприятных моментов при дележе имущества.

Юристы, связанные с вопросами недвижимости, советуют решить вопрос о распределении долей между супругами еще до момента покупки. Регистрация права собственности в соответствии с достигнутыми супругами договоренностями позволит избежать впоследствии лишних конфликтов.

Иск о признании совместной собственности

В спорных и проблемных ситуациях имущество, нажитое в браке, может быть признано совместным только через суд. Согласно закону, вся недвижимость и движимое имущество признается совместным, как и доходы, драгоценности, ценные бумаги, если были приобретены в период, когда пара состояла в официальном браке.

Не входят в категорию совместного имущества:

  • Имущество, купленное до брака;
  • Имущество, полученное в браке в результате безвозмездной сделки;
  • Имущество, которое один из супругов получил в браке по договору дарения или по наследству.

Если ситуация попадает на пересечение этих категорий, могут возникать ситуации необходимости подавать иск о признании имущества совместной собственностью. Иск подается в судебную инстанцию с указанием причины проблемы, указанием фактических данных. Также требуется прилагать документы, доказывающие правоту истца.

В каких ситуациях может потребоваться доказывать право общей собственности через исковое заявление в суд?

Наиболее распространенный пример: квартира, купленная одним из супругов до брака, оформлена на него, но второй супруг, путем вложений существенно изменил качественные характеристики объекта, что повысило стоимость квартиры.

Например, путем капитального ремонта, перепланировки.

Второй возможный вариант: квартира куплена супругами в браке частично на средства, полученные от продажи объекта недвижимости, полученного в наследство одним из супругов.

Эти ситуации решаются через суд, поскольку редко ситуация решается путем мирового соглашения. Чтобы правильно составить иск, рекомендуется обратиться к специалисту по семейному и гражданскому праву.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Что необходимо учесть

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Читать еще:  Незаконная выписка из квартиры и отмена регистрации в жилых помещениях

Содержание

  • Понятие собственности супругов
  • Режимы собственности в браке: что такое, и для чего их нужно знать
  • Законный режим собственности и его особенности
  • Договорный режим собственности
  • Виды собственности супругов
  • Что такое общая совместная собственность?
  • Долевая собственность супругов — юридические нюансы
  • Какое имущество относится к личной собственности супругов?
  • Юридические услуги по семейному праву

Как возникает долевая собственность на квартиру

В 2021 году долевая собственность на квартиру у супругов образуется только на основании брачного договора, и никаким другим образом.

То есть, если вы в договоре купли-продажи квартиры укажете, что жена покупает 1/3 долю в квартире, а муж – 2/3 доли, и при этом не составите брачный контракт, то сделку в Росреестре не зарегистрируют, и вернут вам неверно составленный договор для переоформления (подробнее о том, как правильно составить договор купли-продажи квартиры, читайте в нашей статье >>).

Недвижимое имущество супругов регистрируется в совместную собственность без определения долей, если отсутствует брачный договор. Также в документах может числиться один из супругов, но если квартира приобретена в браке, фактическими владельцами все равно являются муж и жена на равных условиях, и собственность является совместной.

Совместной собственностью супругов не является недвижимость, право на которую возникло по безвозмездной сделке (наследование, дарение), и те объекты недвижимости, которые были ими куплены до вступления в брак.

Совместной собственностью супругов являются, помимо недвижимости, доходы от трудовой деятельности, различные выплаты, пособия, вклады, движимые вещи, ценные бумаги, доли в капитале и т. п.

Как продать квартиру с совместной собственностью

Продавая квартиру, требуется получить от совладельцев разрешения, при условии, что в праве определены доли – что допускает продажу недвижимости. Если в их число не входит супруг – от него потребуется дополнительное разрешение.

Покупать такие площади целесообразно через зарекомендовавшие себя на рынке недвижимости риэлтерские компании, чтобы избежать непредусмотренных нюансов.

При условии участия в сделке полной квартиры, собственникам потребуется присутствие в юридической (риэлтерской) фирме, где проводится сделка, с документацией по каждой доле отчуждаемого жилья и паспортами.

Составляют договор купли-продажи квартиры, сторонами которого считаются:

  1. Собственники, по их числу – с одной стороны, в роли продавцов.
  2. Покупатель – с другой стороны.
  3. Одна из сторон или обе вправе обратиться к доверенному лицу, выступающему в интересах сторон по доверенности.

Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность

Основные различия между долевой и совместной собственностью указаны в таблице:

РазличияСовместная собственностьДолевая собственность
Порядок владения имуществомСупруги сообща распоряжаются недвижимостью. При этому у каждого собственника есть ряд прав и обязанностей в отношении всей квартиры.Квартира находится в долевой собственности супругов. Каждый владеет определенной частью жилья и может распоряжаться долей по личному усмотрению, при условии, что своими действиями он не нарушит интересов второго владельца. Количество долей и собственников жилья должно совпадать.
Особенности продажи жильяЧтобы продать квартиру нужно либо заручиться согласием остальных собственников, либо выделить через суд долю и выставить ее на продажу.Доля выделена автоматически, поэтому ее можно сразу же продавать. Не забудьте, что остальные владельцы квартиры обладают правом преимущественного выкупа и должны быть надлежащем образом осведомлены о продаже доли.
НалогообложениеВсе собственники в равной степени обязаны исполнять налоговые обязательства. То есть налог на недвижимость, делится на всех в равных частях.Каждый владелец платит налог пропорционально размеру доли.
Налоговый вычетНалоговым вычетом может воспользоваться любой из совладельцев. Собственники должны по договоренности распределить доли вычета и указать о своем решении в письменном заявлении, подаваемом в ИФНС.Вычет автоматически соответствует размерам долей.

Как правило, молодые семейные пары по моральным соображениям даже не рассматривающие возможность заключения брачного контракта, приобретают жилье в совместную собственность. По сути, пока супруги счастливы в браке и не задумываются о разделе имущества обе формы собственности мало чем отличаются в своем проявлении. А вот когда в отношениях наступает кризис, и семья распадается, решить квартирный вопрос получается намного проще, если доли заранее уже были обозначены и надлежащим образом оформлены.

Выводы

Покупая жилье, супруги могут оформить недвижимость как в совместную, так и в долевую собственность. Чтобы найти оптимальный способ, нужно тщательно взвесить последствия и выбрать, что лучше: оформить покупку в совместное владение, искать компромиссы при пользовании квартирой и столкнуться с более сложной процедурой раздела имущества в случае развода, или решиться на заключение брачного договора и оформления недвижимости в долевую собственность, зато иметь страховку на случай расторжения отношений.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector