Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Спорные вопросы оформления прав на земельные участки, занятые объектами недвижимости

ВС напомнил о принципе единства судьбы участка и расположенного на нем объекта недвижимости

12 марта Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС19-23230 по спору о признании за одним из сособственников помещений в здании доли в общем праве собственности на земельный участок под ним.

Суды не сошлись во мнении относительно исковых требований

В ноябре 2013 г. предприниматель Владимир Шоличев приобрел у ООО «ДК» помещение в здании административно-бытового корпуса на участке, который на момент заключения сделки принадлежал продавцу. В 2014 г. общество разделило участок на два, зарегистрировав право собственности на каждый из них за собой. В дальнейшем оно продало по договору-купли продажи нежилые помещения в здании и участки под ним ООО «Профнастил».

Впоследствии предприниматель обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к указанным обществам о признании за ним права собственности на долю земельного участка в размере 279/1000 в общей собственности, пропорционально общей площади принадлежащего ему помещения, а также права на долю в общей собственности на помещения общего пользования в этом здании, зарегистрированном на ООО «Профнастил».

Арбитражный суд прекратил производство по делу в части требования истца о признании его права на долю участка в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, приняв во внимание вступившее в силу решение Курганского городского суда по делу № 2-50/16, которым было отказано в удовлетворении требования истца к ответчикам о признании права общей долевой собственности на спорный участок. Арбитражный суд также отказал в удовлетворении ходатайства истца об объединении дел № А34-215/2019 и № А34-3107/2019 в единое производство.

Таким образом, суд первой инстанции счел, что по рассматриваемому им делу уже имеется вступивший в силу судебный акт, принятый по спору о том же предмете и по тем же основаниям. Следовательно, истец уже реализовал свое право на судебную защиту в отношении права долевой собственности на участок, где расположено здание с принадлежащим ему нежилым помещением.

Апелляция отменила решение первой инстанции, вернув дело на пересмотр. При этом она согласилась с выводами нижестоящего суда о тождестве участников дел, но сочла требования по рассматриваемому делу самостоятельными и отличными от тех, которые были рассмотрены в рамках гражданского спора.

Суд апелляционной инстанции также отметил, что истец заявил новые требования, не тождественные рассмотренным судом общей юрисдикции, а его требование о признании права на долю в общей собственности на участок является основным. Соответственно, без его рассмотрения остальные требования, вытекающие из основного, не могут быть разрешены по существу. Апелляция также сочла, что объединение дел в одно производство будет способствовать обеспечению процессуальной экономии и достижению в возможно короткий срок правовой определенности по всем взаимосвязанным требованиям истца. Таким образом, суд заключил, что у первой инстанции отсутствовали основания для прекращения производства по делу согласно п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК.

В дальнейшем окружной суд отменил апелляционное постановление, оставив в силе определение первой инстанции. Кассация сочла, что истец заявил аналогичное требование в отношении того же земельного участка, а также о признании права собственности пропорционально общей площади помещений в спорном здании, поэтому указание конкретной пропорции в данном случае не изменяет предмет требования.

Не согласившись с данным решением, предприниматель обратился в Верховный Суд. В кассационной жалобе он просил отменил судебные акты первой и кассационной инстанций и оставить в силе постановление апелляции.

ВС поддержал доводы апелляционной инстанции

Изучив материалы дела № А34-215/2019, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что суд прекращает производство по делу соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК, если установит наличие вступившего в силу принятого по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям акта арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, когда арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

ВС пояснил, что в рассматриваемом деле предприниматель заявил свои требования впервые, они не были предметом рассмотрения иного суда, поэтому являются самостоятельными. Как отметил Суд, из резолютивной части решения суда общей юрисдикции следует, что дело было рассмотрено по существу и суд отказал в удовлетворении следующих требований: о прекращении зарегистрированного права собственности ответчиков на спорный участок; о признании недействительными договоров купли-продажи участков, заключенных ответчиками; о признании права общей долевой собственности за всеми собственниками помещений в здании.

«При этом, как обоснованно указывает предприниматель, основания для возникновения его права на долю в праве собственности на земельный участок в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании в соответствии с нормами ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244, п. 2 ст. 552 ГК РФ, на которые он ссылался при рассмотрении настоящего дела, суд не исследовал. Судом общей юрисдикции были рассмотрены требования, направленные на оспаривание перехода права на земельный участок к обществу “Профнастил” с целью установления режима общей долевой собственности», – отмечается в определении.

Таким образом, Верховный Суд счел, что требование предпринимателя о признании за ним права собственности на долю заявлено впервые и не является аналогичным требованию, рассмотренному по другому делу. ВС добавил, что факт приобретения истцом права собственности на помещение в здании предшествовал сделкам купли-продажи спорных участков, что нарушает принцип единства судьбы участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

«При этом, как правомерно указывает предприниматель, иного другого способа, направленного на восстановление его нарушенных прав на земельный участок, не усматривается, заявителем согласно установленным по делу обстоятельствам и существу нарушения его прав избран надлежащий способ их защиты», – отметил ВС.

В итоге Верховный Суд отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, оставив в силе решение апелляции.

Эксперты прокомментировали выводы ВС

По мнению партнера АБ «Бартолиус» Тахмины Арабовой, Верховный Суд последовательно защищает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, одним из проявлений которого является право общей долевой собственности на участок, принадлежащее собственникам помещений в этом здании.

«В данном деле примечательно то, что, отстаивая указанный принцип, ВС готов расширительно смотреть на тождество исков и использовать малейшую разницу в них, если это может помочь соединить у одного лица титул на землю и право собственности на здание (помещение)», – отметила она в комментарии «АГ».

Старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Марина Преображенская считает, что в рассматриваемом деле высшая судебная инстанция косвенно поставила вопрос о возникновении у покупателя помещений в здании права собственности на землю, так как в рамках спора рассматривался иск собственника помещений к продавцу недвижимого имущества и к собственнику участка, также являвшемуся покупателем других помещений в этом здании.

Эксперт пояснила, что в судебной практике неоднократно возникали споры о том, влечет ли приобретение права собственности на расположенные в здании нежилые помещения возникновение права собственности на долю земельного участка. До 1 марта 2015 г., добавила она, единого подхода к рассмотрению данного вопроса не существовало. Несмотря на отсутствие в законе прямого регулирования перехода права собственности на участок к покупателю помещения в здании, исходя из совокупности норм права (п. 2 ст. 555 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ в редакции, действующей до 1 марта 2015 г.), суды преимущественно удовлетворяли иски собственников помещений о признании права собственности на долю в праве на участок, необходимый для использования объекта недвижимости.

Такая правовая позиция судов, полагает Марина Преображенская, сформировалась во многом благодаря разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ (см., например, п. 17 Информационного письма ВАС от 28 января 2005 г. № 90, п. 25 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. № 73), которые частично затрагивали вопросы единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов применительно к помещениям. Однако в связи с отсутствием прямого указания высшей судебной инстанции о разрешении данного вопроса в пользу собственников помещений некоторые суды выражали несогласие с мнением о возникновении у покупателя помещений права собственности на долю участка.

Эксперт добавила, что с 1 марта 2015 г. п. 4 ст. 35 ЗК был дополнен абз. 7, согласно которому отчуждение участником долевой собственности доли в праве на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них производится вместе с отчуждением доли в праве собственности на земельный участок, где расположены эти объекты. «Таким образом, сделки по отчуждению помещений без отчуждения доли в праве собственности на соответствующий участок, заключенные с указанной даты, противоречат закону. Более того, ВС в Определении от 14 августа 2018 г. № 49-КГ18-26 указал о переходе к покупателю помещения доли в праве на участок, на котором расположена данная недвижимость, даже если помещение было приобретено до 1 марта 2015 г. Несмотря на то что рассматриваемым определением спор не был разрешен по существу, ВС сделал важный для истца вывод о нарушении принципа единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости (помещений, принадлежащих предпринимателю)», – заключила Марина Преображенская.

По ее мнению, данное обстоятельство в совокупности с п. 4 ст. 35 ЗК и примерами из правоприменительной практики позволит истцу в рассматриваемом споре отстоять право на долю участка, необходимого для эксплуатации помещений, собственником которых он является. «В целях защиты интересов – в первую очередь, покупателей помещений, – а также во избежание споров между сторонами сделок при продаже помещения в здании вопрос перехода к покупателю конкретной доли в праве на земельный участок целесообразно определять непосредственно в договоре купли-продажи недвижимости», – рекомендовала в заключение юрист.

Читать еще:  Сроки действия прописки по месту пребывания. Сколько делается временная регистрация?

Почему важно уточнить границы участка?

Владельцы земельных участков, границы которых не установлены, часто сталкиваются с проблемами захвата их территории, и как следствие к земельным спорам и судебным разбирательствам. Кроме того, к собственникам таких участков могут быть применены административные штрафы, так как документально не подтверждено их право пользоваться определенной территорией.
Если границы вашего участка не уточнены, Вам необходимо провести процедуру по определению на местности границ земельного участка. Простыми словами эту процедуру называют межевание.
Работы по межеванию позволяют официально закрепить, где заканчиваются границы конкретного земельного надела. Местоположение и границы земельного участка отображается и фиксируется в специальном документе — межевом плане. Межевой план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Полученные данные необходимо передать в Росреестр для внесения и закрепления полученной информации, при этом госпошлину оплачивать не требуется.

Вовремя проведенное межевание, а также внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка является гарантией прав собственников, минимизирует возникновение земельных споров, а также, позволяет полноценно распоряжаться своим имуществом.

Примеры из судебной практики

Вопрос самовольного занятия земельного участка часто рассматривается в судебной практике в отношении арендаторов нежилых зданий. Например, компания по договору является временным владельцем котельной. Организация считает: право пользования окружающей строение земельной территорией перешло к ней по закону как к арендатору недвижимости. В результате юрлицо приспособило участок в несколько гектаров для размещения золошлаковых отходов производства.

ИП не обратился после окончания срока аренды к собственнику земельного участка с вопросом о пролонгации договора. Предприниматель продолжает использовать территорию под несколько магазинов и кафе и настаивает, что аренда была продлена автоматически. В обоих случаях лица признаны виновными в самовольном занятии участков и привлечены к административной ответственности.

Гражданин является собственником земельного сектора и расположенного на огороженной территории жилого дома. Непосредственно примыкающую к владению площадь физлицо использует под автостоянку. В этом случае он нарушает установленные границы собственного участка и становится виновным в нелегальном использовании земли.

О сроке давности

Что касается указания на истечение срока давности рассмотрения дела, суд также верно определил дату, с которой исчисляется давность: с 03.03.2016 г., когда прокурору района прокуратурой области было поручено провести проверку. Мероприятие было инициировано после обращения руководства городского округа о вероятности нарушения норм законодательства. В обращении указывалось, что по спорному участку между К. и администрацией неправомерно заключен договор передачи земли.

Иных доказательств того, что прокурор узнал гораздо раньше о неправомерном заключении договора о передаче во владение ответчику К. участка и нарушении интересов муниципалитета, на рассмотрение в суд сторонами не представлено.

Доводы заявителя о том, что прокурор знал об уголовном деле в отношении искомой оценочной компании, возбужденном в 2012 г. в связи с деятельностью этой организации, не являются достаточными для отмены решения.

Доводы ответчика К. о том, что рыночная стоимость участка была установлена на основании правильной оценки, судом изучены и по ним сделан вывод, что они не являются основанием для отмены решения. Итак, решение суда первой инстанции областным судом оставлено без изменений.

Таким образом, исходя из рассмотренного дела, сделаны следующие выводы:

  • Продажа муниципального участка без организации аукциона является нарушением интересов других лиц, имеющих право на участие в таких торгах;
  • Оформление в собственность и регистрация права собственности не являются препятствием для признания сделки недействительной;
  • Для определения рыночной стоимости государственной недвижимости, необходима независимая оценка.

Какие документы входят в перечень

Если намечается юридическая сделка, и дом, и земля планируется передать в пользование иному лицу, то для ее проведения потребуется предоставить не один документ. Бумаги правоустанавливающего вида—это совокупность выписок и справок официального вида, без которых невозможно осуществить регистрационные действия касательно земли.

Список 2021 правоустанавливающих бумаг включает в себя такие документы:
  • Свидетельство, подтверждающие, что была произведена регистрация прав на земельный надел. Получить его можно только после того как по всем правилам будет произведена регистрация прав в Росреестре.

ВНИМАНИЕ . Свидетельство включает в себя детальное описание всех технических характеристик земли. Также в нем указано кто и какой долей земли владеет;

  • Документ, который может подтвердить, что переход прав имущественного вида к нынешнему владельцу был осуществлен по всем предписаниям законам. Такая бумага может быть разного вида, в зависимости от того какие обстоятельства поспособствовали передачи прав. К примеру, в некоторых ситуациях в роли такого документа может выступать договор купли-продажи либо договор об оформлении дарственной;
  • Кадастровый план, в котором детально расписаны все технические детали недвижимого объекта— какова его площадь, где находится, для чего предназначен. Также в кадастровом плане должен быть график, на котором обозначены границы земельного надела. Кадастровый номер—это еще одна важная часть кадастрового плана. Эти цифры обозначают уникальный номер, который при расшифровке может рассказать о данных недвижимого имущества;
  • Выписка из государственного реестра, которая может подтвердить тот факт, что была осуществлена законная постановка земли на учет общефедерального значения.

Все перечисленные документы очень важны и их наличие обязательно.

Земельный участок попал в зону с особыми условиями использования: можно ли потребовать его выкупить?

В августе 2018 года в Земельном кодексе появилась глава, регулирующая зоны с особыми условиями использования территории. С этого момента закон позволяет собственникам земли и строений, попавших в такую зону, потребовать их выкупа. Как это сделать на практике? Что делать собственникам недвижимости, если они потребовали выкупа и получили отказ?

Рассказывает:

Павел Лобачев,

ведущий юрист Land Law Firm / Содружество Земельных Юристов

Охранные, санитарно-защитные, а также иные зоны с особыми условиям использования территории (ЗОУИТ) предусмотрены законодательством уже давно. Однако систематизировали их совсем недавно. В частности, закрытый перечень ЗОУИТ (теперь их 28) появился в Земельном кодексе только 3 августа 2018 года (Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ).

ПРИЗНАКИ ЗОУИТ:

  • распространяется на определенную ограниченную территорию
  • предусматривает специальный правовой режим, ограничивающий использование земельных участков и недвижимости, попавших в нее
  • устанавливается в связи с размещением особого объекта природного или искусственного происхождения
  • устанавливается с определенной целью: защиты жизни и здоровья граждан, безопасной эксплуатации объектов, охраны окружающей среды

В отношении каждой из зон Правительство должно принять постановление, которое зафиксирует порядок ее установления и изменения, ограничения, которые эти зоны устанавливают, и т.п. Но на сегодняшний день постановления приняты в отношении далеко не всех ЗОУИТ. Поэтому в ряде случаев руководствоваться приходится ранее действовавшим законодательством.

Ограничения из-за ЗОУИТ

Основная специфика таких зон заключается в ограничениях, которые они накладывают на земельные участки и строения, попадающие в эту зону. Ограничения условно можно разделить на два вида:

  • связанные со строительством (строительство запрещено вовсе / запрещено строительство определенных объектов / строительство допускается по согласованию с лицом, в интересах которого установлена ЗОУИТ);
  • запрещающие использование земельного участка или определенные виды деятельности (например, в охранной зоне железной дороги нельзя проводить земельные работы).

Появление ЗОУИТ практически всегда влечет негативные последствия для владельцев земли и недвижимости, попавших в такую зону.

Защита интересов собственника

Чтобы компенсировать собственнику земли и недвижимости, попавших в ЗОУИТ, негативные последствия, закон предусмотрел два механизма.

Первый механизм — возмещение убытков (ст. 57.1 ЗК РФ):

  • связанных со сносом недвижимости, приведением ее параметров в соответствие с ограничениями, с переездом;
  • связанных с изменением стоимости имущества;
  • возникших из-за невозможности исполнять обязательства перед третьими лицами.

Убытки можно было потребовать и до изменений в Земельном кодексе, однако широкого распространения этот механизм не получил.

Второй механизм – выкуп земельного участка (п. 7,8 ст. 107 ЗК РФ) — появился в августе 2018 года:

  • собственник вправе потребовать от лица или органа, в чью пользу установлена ЗОУИТ, выкупа недвижимости. Цена выкупа определяется на дату до установления ЗОУИТ;
  • если недвижимость принадлежит лицу на каком-то ином праве, правообладатель может потребовать возмещения за прекращение прав.

Условия для выкупа

Условия для выкупа отличаются в зависимости от того, когда появилась ЗОУИТ.

Если ЗОУИТ появилась после вступления в силу поправок в ЗК РФ (после 03.08.2018), условия для выкупа следующие (п. 7, 8 ст. 107 ЗК РФ):

  • земельный участок и недвижимость на нем – в собственности;
  • появление ЗОУИТ делает невозможным использование земли и недвижимости в соответствии с их разрешенным использованием;
  • объект не является самовольной постройкой;
  • требование заявляет правообладатель участка;
  • убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались.

Требование о выкупе можно направить не позже чем через 5 лет со дня, когда ЗОУИТ установили или правообладатель об этом узнал.

Потребовать выкупа можно и в том случае, если ЗОУИТ установили до изменений в ЗК РФ (до 03.08.2018). В этом случае условия для выкупа следующие (ч. 25 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ):

  • земельный участок и недвижимость на нем приобретены до появления ЗОУИТ либо в правоустанавливающих документах не было информации о ней;
  • объект не является самовольной постройкой;
  • убытки в связи с установлением ЗОУИТ не возмещались;
  • использование земельного участка или недвижимости на нем невозможно из-за того, что они находятся в границах ЗОУИТ, указанной в ч. 27 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ.

На заметку

Последнее условие для выкупа недвижимости в ЗОУИТ, установленной до 03.08.2018, допускает два варианта толкования:

      1. право требовать выкупа могут только те правообладатели, которые должны привести объекты в соответствие с ЗОУИТ;
      2. право требовать выкупа возможно в любом случае, если ЗОУИТ установлена до 1 января 2022 года и сведения о ней есть в ЕГРН.
Читать еще:  Как оформить прописку после получения РВП в 2021 году

Судебная практика, пусть пока незначительная, в большей степени склоняется ко второму подходу (Решение АС Московской области от 26.02.2020 по делу № А41-89627/19).

Процедура выкупа

Порядок заключения соглашения о выкупе должно установить Правительство (п. 10 ст. 107 ЗК РФ). Однако на сегодняшний день такого порядка нет. Означает ли отсутствие порядка отсутствие права требовать выкупа? Можно ли попытаться потребовать выкупа в такой ситуации?

Правообладатели уже сейчас принимают попытки потребовать выкупа недвижимости, попавшей в ЗОУИТ. Правда, некоторые суды считают, что поскольку порядка выкупа нет, ответчик своим бездействием закон не нарушает (Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 23.04.2019 по делу № 2а-109/2018).

Возможно, дело здесь в способе защиты: истцы в таких случаях просили суд признать незаконным бездействие ответчика. Павел Лобачев предложил пойти по другому пути.

КС РФ указывал, что если у лица есть право, но не определен порядок его реализации, отсутствие порядка не является основанием для отказа в реализации права (Постановление КС РФ от 23.07.2018 № 35-П).

Применительно к выкупу недвижимости, попавшей в ЗОУИТ, в законе уже сейчас возможно найти нормы, которые позволяют реализовать выкуп.

Фактически п. 7 ст. 107 ЗК РФ устанавливает обязанность заключить соглашение о выкупе по требованию правообладателя. Соответственно, к этим отношениям применима ст. 445 ГК РФ, которая описывает случаи, когда заключение договора является обязательным для другого лица в силу закона. А в п. 7 ст. 107 ЗК РФ есть все условия, чтобы считать соглашение о выкупе обязательным для заключения по ст. 445 ГК РФ.

Сочетание этих правовых норм позволяет требовать выкупа через суд. Уже появляется практика, которая поддерживает такой подход (Решение АС Московской области от 26.02.2020 по делу № А41-89627/19).

Юридическая помощь в признании прав на земельный участок

Правильно вести переговоры до суда со второй стороной, собрать нужные документы, составить иск и доказать свою правоту в суде самостоятельно без наличия знаний в области гражданского и земельного законодательства довольно сложно. Если будут совершены ошибки, можно проиграть дело, обжалование которого может привести к ещё большим материальным и моральным затратам.

Опытный юрист сможет:

1. Проконсультировать по любым вопросам землепользования, в том числе связанным с:

  • регистрацией сделок с недвижимостью;
  • уменьшением стоимости участка по кадастру,
  • проверкой сделки на «чистоту» при оформлении договора купли-продажи;
  • расторжением договоров с застройщиками или продавцами при приобретении земельных наделов;
  • проведением межевания ЗУ;

2. Оказать помощь при:

  • оформлении выписки из Единого гос. реестра недвижимости;
  • проведении экспертизы и определении границ земельного надела;
  • проведении независимой оценки имущества;

3. Составить жалобу, исковое заявление, собрать необходимые документы и подать их в судебные органы;

4. Представлять интересы истца или ответчика при рассмотрении споров о неправомерном присвоении физическими или юридическими лицами доли ЗУ или всего участка и по любым другим земельным спорам;

5. Контролировать ведение судебного процесса;

6. Обжаловать решение суда любой инстанции.

С помощью специалиста в области права любой земельный вопрос будет решён в соответствии с нормами законодательства и в максимально короткие сроки.

С уважением к Вам и вашему бизнесу,

юридическая компания «Деловой подход»

  • О компании
  • Цены
  • Акции
  • Обработка персональных данных
  • FAQ — типичные ответы на вопросы
  • Блог
  • Контакты

© 2012 — 2020, Юридическая компания «Деловой подход», ИНН 7801575758, ОГРН 1127847299645 . Все права защищены. Копирование материалов сайта запрещено законодательством. Любая информация об услугах и акциях, размещенная на данном сайте, не является публичной офертой (п.2, ст. 437 ГК РФ).

Москва +7 (499) 409-51-98, Санкт-Петербург +7 (812) 409-51-98, Тюмень, Мурманск, Назрань, Владивосток, Воронеж, Екатеринбург, Иркутск, Калининград, Кемерово, Краснодар, Курск, Новосибирск, Новый Уренгой, Орёл, Петрозаводск, Ростов-на-Дону, Самара, Ставрополь, Сургут, Сыктывкар, Томск, Уфа, Хабаровск, Ханты-Мансийск, Южно-Сахалинск, Якутск.

Оставляя свои данные, Вы соглашаетесь с условиями Пользовательского Соглашения и даете согласие на обработку персональных данных.

Порядок приобретения прав на землю

Разъяснение ВАС порождает ряд вопросов. Во-первых, возникает ли у покупателя помещения право на участок в силу закона или стороны должны специально включить в договор купли-продажи указание на переход прав на землю? Во-вторых, требуется ли сторонам подавать отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности на участок (изменение арендатора в договоре аренды) или достаточно заявления о регистрации права собственности на помещение?

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают только с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 8.1. ГК РФ). При этом из статьи 16, части 1 статьи 17 и части 1 статьи 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что регистрация проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (их представителей) с приложением необходимых документов. При этом договор должен отражать информацию, необходимую для регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, в том числе содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

…представляется, что изменения в Закон о регистрации не должны приводить к лишению покупателей недвижимости прав на приобретение права аренды участка.

До 1 октября 2013 года в статье 25.5 Закона о регистрации прав указывалось, что при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество одновременно проводится регистрация перехода права собственности либо регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды. Однако в результате изменений, внесенных Федеральным законом от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ, с 1 октября 2013 г. из статьи 25.5. Закона о регистрации прав было исключено упоминание о регистрации перемены арендатора в договоре аренды земельного участка одновременно с регистрацией перехода права собственности на помещение. Цель данных изменений не совсем ясна, поскольку положения статьи 552 ГК РФ о приобретении покупателем недвижимости права пользования участком на тех же условиях, что и продавец, по прежнему сохраняют свою силу.

Представляется, что изменения в Закон о регистрации не должны приводить к лишению покупателей недвижимости прав на приобретение права аренды участка. В этом случае регистрация права покупателя помещения на земельный участок должна осуществляться на основании заявления покупателя и правоустанавливающего документа – договора купли-продажи. Анализ судебной практики показывает, что управления Росреестра нередко отказывают покупателям помещений в регистрации перехода права собственности на приобретаемую недвижимость, требуя предоставить соглашение об изменении арендатора в договоре аренды земельного участка. Как правило, суды признают такие отказы незаконными, указывая, что основанием регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка в данном случае является договор купли-продажи нежилого помещения, а внесение изменений в договор аренды участка является правом, а не обязанностью покупателя. Вместе с тем, для предупреждения возможного приостановления регистрации целесообразно включать в договор купли-продажи (либо аренды) условие о передаче покупателю помещения доли в праве собственности (права аренды) на земельный участок под зданием, описание участка (его кадастровый номер, площадь, место расположения), размер доли в праве собственности, а также представлять отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности или изменения арендатора в договоре аренды в отношении участка под зданием.

Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group, для журнала Консультант

Договор — обязательное условие правильного течения сделки. А правильно составленный договор обезопасит Вас в случае, если что-то пойдет не так. Чтобы профессионально составить договор, Вам нужен бератор «Правильный догвор».
Узнайте больше >>

Читайте также по теме:

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

Полная информация о правилах учета и налогах для бухгалтера.
Только конкретный алгоритм действий, примеры из практики и советы экспертов.
Ничего лишнего. Всегда актуальная информация.

Судебная практика решений

На основании многочисленных споров, Верховный Суд Российской Федерации постановлением № 58-КГ15-14 рекомендовал всем нижестоящим судебным инстанциям во время рассмотрения исков по наложению границ принимать во внимание следующие рекомендации.

Фактическая площадь земельного участка больше указанной в документе

Суд должен внимательно следовать источники появления излишков земли, был ли сделан официальный перенос границ для увеличения его площади. Как дополнение необходимо исследовать, имеет ли отношение прирост участка именно к местам наложения границ и предмету спора между смежниками.

Суд должен руководствоваться письмом ЖКХ РСФСР N 20-15-1-4/Е9808р за 1987 г., в котором указано: при отсутствии документов на отвод земли надо принимать во внимание данные первичной инвентаризации. Именно по ним определяется сегодняшняя площадь земельного участка, обнаруженные излишки в обязательном порядке изымаются. Дальнейшее их оформление выполняется в установленном законом порядке.

Ошибки кадастрового инженера

Все действия должны выполняться только после согласования границ между смежниками. Если при межевании участков и определении их границ согласование не делалось, то это признается нарушением законных прав истцов, а кадастровый инженер должен нести ответственность вплоть до аннулирования аттестата. Должно приниматься решение об исключении из сведений ГКН о координатах земли. К уточнению привлекаются эксперты, они определяют положение с учетом существующих границ и после анализа всей имеющейся официальной документации. Во время принятия решения суд должен учитывать время пользования каждым участком, факты нарушения законодательства одним из истцов и настоящее положение границ. Решение принимается в пользу наиболее законопослушного истца.

Наложение имеют только границы нового участка

Инцидент появляется в случае формирования нового участка рядом с уже существующим. Если их граница накладывается, то в этом случае предпочтение отдаются старому. Границы нового должны изменяться с учетом фактических реалий на местности. Процедура добровольного согласования расположения границ между правообладателями является обязательным действием. При его отказе необходимо обращаться в суд, при этом досудебная защита может выдвигать такие требования:

Читать еще:  Приватизация жилищного фонда. Понятие, принципы, порядок проведения.

• оспаривать отказ в изготовлении кадастровых документов;
• обязывать внести имеющиеся сведения в ГКН или снять участок с учета;
• обязать исправлять обнаруженные ошибки в имеющихся документах.

Конкретное встречное заявление зависит от условий рассматриваемого случая судебного спора. Единой практики решения не существует, по похожим обстоятельствам дела судами могут приниматься различные решения.

Влияние землеустроительной экспертизы

Если кадастровый инженер в добровольном порядке сообщил о допущенной кадастровой ошибке, то решение о наложении границ принимается на основании новых данных. Во всех остальных случаях необходимо обращаться за помощью землеустроительной экспертизы. С учетом ее выводов суды могут вынести исполнимые и правильные решения. Только она дает возможность максимально объективно определять все обстоятельства дела:

• имеется ли факт наложения границ;
• какая площадь оспаривается и в чью сторону;
• причины появления наложения;
• приемлемые способы решения проблемы.

Подтвержденный экспертизой факт наложения границ используется в принятии судебных решений. Очень важным фактором считается время изготовления кадастровых документов на каждый участок. Преимущество всегда отдается более старым, новые регистрации должны принимать во внимание фактическое положение границ по их координатным точкам.

Отличия споров об ошибках и границах

О кадастровой ошибке свидетельствует несоответствие данных о границах в ГКН и фактически на местности. Суды принимают во внимание объективность и убедительность доказывания истцом соответствия документации и натуры. Предмет доказывания – возникший факт нарушения прав истца.

Отдельно рассматриваются случаи наложения частных границ с участками государственного лесного фонда. Такие споры появляются чаще всего по причине недобросовестного исполнения кадастровыми инженерами своих служебных обязанностей. Участки лесного фонда имеют большие размеры, работы могут занимать очень много времени, определение границ делается приблизительно с учетом ранее сделанных камеральных работ.

В этом случае суды должны принимать решения на основании ФЗ «О землеустройстве» и пунктов 2 и 3 правил принятого Правительством РФ специального постановления №688. Суд назначает экспертизу и на основании ее решений признает границы участков спорными из-за недостаточной нормативной точности размещения характерных поворотных точек. Как следствие, не устанавливалось фактическое расположение земельного участка, не принимались во внимание фактурные природные объекты и очертания местности.

Требования истцов об изменении имеющихся границ и их корректировки с учетом последних нормативных постановлений правомочными и подлежащими обязательному удовлетворению.

Заключение

Как показывает судебная практика по решению проблем с наложением границ, подобные ситуации намного проще решать в досудебном порядке решения споров. Если он невозможен, то для принятия положительного решения важное внимание следует уделять выбору надлежащего способа защиты прав истца.

Порядок легализации занятого участка

Уладив все спорные вопросы с собственником, можно попытаться узаконить самозахват. Для начала необходимо подать заявление в местную администрацию о перераспределении земли. К этому моменту должны быть готовы документы, подтверждающие право собственности на надел, а также составлен план межевания территории.

Если положительное решение получено, на землю нужно оформить кадастровый паспорт. Для этого к перечисленным выше документам следует приложить:

  • заявление;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • геодезический план территории;
  • документ о владении участком;
  • паспорт гражданина РФ.

Вот и все, что нужно знать о том, как узаконить участок земли прирезанным самозахватом.

После приема документов сотрудники Росреестра в течение 5 рабочих дней обязаны изготовить кадастровый паспорт на земельный участок, согласно положениям Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ .

Отдельная процедура – регистрация права на участок. Необходимо написать еще одно заявление и уплатить предусмотренную пошлину. Кроме того, нужно предоставить документы, подтверждающие:

  • отчуждение земли,
  • покупку,
  • владение наделом.

Если соискатель будет следовать инструкции, как оформить землю в собственность, его действия почти наверняка увенчаются успехом. Главное, чтобы он не пытался обойти закон и старался избежать разногласий с третьими лицами.

Что представляет собой самовольное занятие (самозахват) земли

Как было упомянуто выше, среди землепользователей (в том числе собственников, арендаторов) встречается много нарушителей.

Одни не соблюдают установленные границы, другие используют земельный участок не по назначению.

Рассмотрим самое распространенное нарушение — самовольное занятие (так называемый, самозахват) земли.

При этом не важно, занято несколько гектаров земли или забор поставлен на несколько метров дальше положенного, действия граждан в обоих случаях одинаково незаконны.

Типичный случай: при отсутствии права на земельный участок размещаются какие-либо строения (гаражи, сараи) во дворах многоквартирных домов.

В индивидуальной жилой застройке используется земля за пределами границ, которые определены и закреплены в установленном законом порядке (земли за линией застройки передом домом).

Также нередко нарушаются границы смежного (соседнего) земельного участка.

Ответственность за самовольное занятие земельного участка

Законодательством предусматривается административная ответственность за самозахват земли.

Для выявления и пресечения подобных нарушений гражданами, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями в Росреестре действует специальное подразделение — Государственный земельный надзор.

В случае нарушения земельных прав можно обратиться с заявлением в Росреестр для проведения проверки.

Правила для привлечения «захватчиков» земли к административной ответственности установлены Кодексом РФ об административных правонарушениях.

Должностным лицом (инспектором) нарушителю может быть в установленном порядке назначено наказание в виде административного штрафа.

Кроме штрафа, устанавливается срок для устранения нарушений, по истечении которого проводится повторная проверка.

Если нарушения не будут устранены, штраф придется заплатить повторно, при этом он может быть увеличен.

Когда землепользователь и после этого не устраняет нарушение, его могут заставить принудительно освободить незаконно занятый участок по решению суда.

Согласно Российскому законодательству ( статья 76 ФЗ №136 от 25.10.2001 ):

«Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками».

Виды права на земельный участок

Земельный участок также считается занятым самовольно при отсутствии правоустанавливающих документов на него.

Земельный кодекс предусматривает следующие виды прав на землю:

Право постоянного (бессрочного) пользования.

Право пожизненного наследуемого владения.

Право безвозмездного срочного пользования земельными участками.

Права на земельные участки возникают с момента их государственной регистрации.

Государственная регистрация — юридический акт признания и подтверждения государством права на объект недвижимости (земельный участок, дом, квартира и др.).

Помимо самого факта наличия правоустанавливающих документов, важно их соответствие требованиям действующего законодательства.

Если земельный участок является ранее учтенным, государственная регистрация проводится по желанию его обладателя.

Действующее законодательство также не предусматривает обязательность проведения межевания (кадастровых работ).

Но для того, чтобы исключить спорные ситуации с земельными участками, ранее возникшее право лучше учесть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) с уточненными границами.

При возникновении споров, основанных на самовольном занятии земельного участка с требованием о его возврате в судебном порядке, истец должен подтвердить в суде свое право на земельный участок.

С требованиями для установления границ (межевания) можно ознакомиться здесь.

Кроме того, при уточнении границ земельного участка, обязательным является согласование границ с владельцами соседних участков.

Таким образом, чтобы не преступить закон и избежать конфликтных ситуаций, рекомендуется оформлять документы на земельный участок в соответствии с законом, действующим на сегодняшний день.

Штрафы за самовольное занятие земельных участков

В случае самовольного занятия земельного участка, в том числе использования данного участка лицом, не имеющим прав на него, штраф рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.

Сумма штрафа для граждан:

1-1,5% (но не менее 5000 тыс. р.).

Для индивидуальных предпринимателей:

1,5-2% (но не менее 20000 тыс. р.).

Для юридических лиц:

2-3% (но не менее 100 000 тыс. р.).

В случае, когда кадастровая стоимость земельного участка не определена, штрафы составляют: для физических лиц (граждан) — в размере от пяти до десяти тысяч рублей, должностных лиц — от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, юридических лиц — от ста до двухсот тысяч рублей.

К сожалению, многие граждане, подолгу используя не принадлежащую им землю, не знают, что совершают при этом противозаконные действия.

Необходимо понимать — правила землепользования определяются государством, и своевременное обращение в уполномоченный на предоставление земельных участков орган поможет вам избежать проблем.

О том, как оформить право собственности на землю под домом, читайте здесь.

  • Назад
  • Незаконное использование земли

Комментарии

Добавить комментарий

Форма обратной связи

Информация, размещенная на нашем сайте, посвящена правоотношениям, связанным с оформлением имущества: домом, квартирой, земельным участком.

На сегодняшний день (в связи с вступлением в силу закона «О государственной регистрации недвижимости») значительно упрощена учетно-регистрационная процедура Росреестра (органа регистрации прав).

Законодательно данный нормативный акт призван облегчить жизнь простым гражданам.

Но, к сожалению, на практике, при осуществлении сделок с объектами недвижимости (купле-продаже, наследовании, приватизации и т.д.), часто приходится сталкиваться с нарушениями законодательства и неправомерными действиями со стороны соответствующих должностных лиц при оказании государственных услуг.

Ознакомившись с подготовленными материалами, вы сможете отстоять свои права, исключить случаи нарушения закона, и при необходимости, обжаловать действия чиновников в досудебном (административном) порядке.

При возникновении проблемы, решение которой вы не нашли в размещенных материалах, обратитесь с вопросом к специалистам через форму обратной связи на сайте или позвоните по указанным телефонам:

Единый федеральный номер (ежедневно 9.00 — 23.00)

Москва и область (ежедневно 9.00 — 23.00)

Вы получите ответ специалиста, который поможет вам, опираясь на нормы закона, самостоятельно решать даже сложные проблемы.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector