Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Способы обмена приватизированной квартиры. Как разменять, если кто-то из собственников против?

Принудительный размен квартиры при отказе одного из собственников

Во все времена важное место среди материальных ценностей занимал квартирный вопрос. В современном обществе мало что изменилось. В одной крупногабаритной квартире зачастую могут уживаться представители трех поколений. Иногда единственно правильным решением в стремлении расширить личное пространство выступает размен жилья, который способен в то же время сохранить здоровье и сон всех родственников.

Договор мены

Мена представляет собой действие, которое подразумевает обмен приватизированной квартиры на приватизированную, как без доплаты, так и с возможной доплатой одной из сторон, в зависимости от условий договора.

Так или иначе, но мена позволяет намного быстрее разобраться с ситуацией с жильем и достичь необходимого результата.

Как известно в договоре мены, как и в любом другом договоре, есть свои нюансы, о которых также необходимо будет говорить отдельно.

Здесь можно скачать наиболее популярные образцы:

Подробнее о составлении договора мены, читайте здесь.

Равноценность обмена

В законодательстве выделяются понятия равноценности и неравноценности обмена недвижимости. Если выбранные объекты недвижимости для обмена равноценные, не предусматривается доплат и не устанавливаются дополнительные условия. При этом характеристики недвижимости могут отличаться. Так, 3-комнатная квартира в спальном районе может обмениваться на две однокомнатные квартиры в центре города.

Если объект неравноценный, когда один объект недвижимости гораздо больше по площади и стоимости, договором допускается доплата. Так, если есть двухкомнатная квартира ее сложно обменять на две однокомнатные. Чтобы сделка состоялась, устанавливается сумма доплаты, с которой согласны все стороны соглашения.

Какие документы необходимы?

  1. Документы при размене приватизированного жилья:
    • заявление владельца, подписанное всеми совершеннолетними жильцами, включая отсутствующих;
    • свидетельство о собственности жилья;
    • технический паспорт с планом, экспликация;
    • выписка из домовой книги;
    • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
    • квитанция об оплате государственной пошлины;
    • разрешение на размен, выданное в органе опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние и недееспособные.
  2. Для размена муниципального жилья понадобится:
    • разрешение от наймодателей;
    • ордер и договор найма;
    • выписка из домовой книги;
    • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Приватизированное жильё

Разменять приватизированную квартиру проще всего. В этом случае недвижимость находится в собственности, соответственно владелец может совершать с ней любые манипуляции. Совершить размен можно двумя способами: прямой либо альтернативный обмен. Рассмотрим оба варианта.

Прямой размен

Такая схема практикуется в нашей стране со времён Советского Союза. Суть её заключается в поиске подходящего жилья, после чего собственники меняются недвижимостью. Если обмен неравноценный, например «однушку» меняют на трёхкомнатную квартиру, обговаривается размер и порядок доплаты.

Альтернативный размен

Здесь собственник выставляет недвижимость на продажу, начиная одновременно подыскивать вариант для покупки. Такой вариант хорошо выполнять при участии риелторского агентства. Такие конторы имеют большую базу данных, поэтому поиск подходящего варианта не займёт много времени. К слову, по такой схеме происходит около 80% продаж в нашей стране.

На первый взгляд всё выглядит просто, однако, такие способы подходят, если у недвижимости одни владелец. На практике такое случается крайне редко. Если квартира находится в долевой собственности, то на выполнение размена потребуется согласие всех собственников жилья. При этом если один из совладельцев будет против сделки, заставить его принудительно обменять свою долю не получится даже через суд.

Если обмен — это единственный способ улучшить жилищные условия, нужно попробовать договориться с не согласным по-хорошему. Если вновь будет получен отказ, останется только один выход: выкупить долю соседа или продать свою. У такого варианта есть лишь один недостаток – приобрести жильё на вырученные от продажи доли средства, практически невозможно.

Если при совершении сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних, то потребуется заручиться разрешением органов опеки. Попечители будут следить, чтобы размен жилплощади не нарушил права несовершеннолетних собственников.

Чтобы получить разрешение на размен квартиры, потребуется собрать следующий пакет документов:

  • свидетельство о приватизации жилья. Бумага представляется в двух экземплярах: на обретаемую и размениваемую недвижимость;
  • справки об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • выписка из домовой книги;
  • акт о проведённой оценке недвижимости;
  • бумаги, подтверждающие родство с несовершеннолетним собственником.

Обратите внимание, что это приблизительный перечень документации. В зависимости от ситуации, органами опеки могут быть затребованы дополнительные бумаги.

Обращение о размене рассматривается в течение 14 дней. Если права несовершеннолетнего не будут ущемлены после размена (не уменьшится доля, будут равноценные условия проживания), сделка будет одобрена. Такой же порядок применяется относительно недееспособных собственников.

Как видите, процедура довольно трудоёмкая, но разменять муниципальную квартиру ещё сложнее. Перейдём к этому вопросу.

Способы обмена жилья в 2021 году

Существует несколько вариантов того, как происходит размен квартиры:

  • Оформление договора мены. Желающий произвести обмен своей недвижимости должен подыскать человека, которому понравится его квартира, а тому подойдет его квартира или квартиры. Самостоятельно найти такого человека – настоящая удача, ведь даже опытный риэлтор не всегда может помочь найти подходящие варианты для обмена, которые бы устроили обеих сторон сделки. Зачастую договор мены заключается между родственниками, например, родители хотят обменять свою просторную «трешку» на «двушку», где живет их сын со своей семьей.
  • Оформление договора купли-продажи. В 90% случаев обмен квартир происходит путем заключения двух договоров купли-продажи. Для начала заинтересованному лицу нужно продать свою квартиру, а для этого желательно обратиться в агентство по недвижимости, где специалисты смогут правильно оценить стоимость недвижимости, подобрать покупателя, сформировать необходимый пакет документов для совершения сделки. Пока риелтор будет заниматься продажей квартиры, продавец сможет подыскать подходящие варианты покупки двух квартир. Когда он найдет подходящий вариант, который устроит его по цене, тогда после продажи собственной квартиры он сможет приобрести желаемое жилье с доплатой или без.
  • Процедура размена квартир будет отличаться в зависимости от того, какие права на недвижимость предусмотрены у ее владельца (является ли квартира приватизированной или муниципальной).

    Если квартира приватизирована

    Если хозяин квартиры является ее полноправным владельцем, то есть, он приватизировал жилье, то он может попытаться оформить договор мены, но для этого нужно пройти ряд этапов:

    Читать еще:  Как выселить из квартиры бывших собственников и других жильцов

  • Найти подходящий вариант для обмена, который устроит обе стороны сделки. Желательно самостоятельно не подыскивать жилье, поскольку на это может уйти не один месяц и даже год. Лучше обратиться за помощью в агентство по недвижимости, тем более, что там обычно есть своя база клиентов.
  • Оформить и подписать договор мены, передаточный акт. Основным отличием договора мены от сделки купли-продажи в том, что в первом случае деньги за квартиру не передаются, поскольку осуществляется переход жилья.
  • Подготовить необходимый пакет документов для оформления сделки и передать его в Росреестр или МФЦ для перерегистрации прав собственности.
  • Получить выписку ЕГРН.
  • Если одна квартира приватизирована, а другая/другие нет

    Произвести обмен приватизированных квартир по закону можно, а вот обменять приватизированное жилье на муниципальное – нельзя. Это связано с тем, что люди понимают, что производить обмен собственного жилья на неприватизированное – глупая идея, поэтому такой вид сделки не проводится.

    Если квартирами обмениваются родственники

    Обмен квартир между близкими людьми проводится на тех же основаниях, что и для чужих людей. Никаких льгот или привилегий в этом случае законодатель не установил.

    Однако главное преимущество обмена квадратными метрами между родственниками заключается в том, что обычно стороны сделки не требуют доплаты за неравноценную площадь обмениваемого жилья.

    Если размер жилья неравнозначный

    Если человек хочет обменять свою трехкомнатную на 1+1+1, тогда это обычно означает, что он хочет совершить не равнозначную сделку. И в этом случае ему придется произвести доплату разницы в стоимости между квартирами.

    Самостоятельно посчитать размер этой доплаты вряд ли получится, тем более, что не всегда стороны могут договориться о сумме доплаты.

    Поэтому при неравноценном обмене желательно обращаться за помощью к специалисту, независимому оценщику, который сможет правильно посчитать необходимый размер доплаты.

    Кстати, доплата может выражаться не только в денежном эквиваленте, но и в имущественном выражении, например, человек оставляет в квартире всю мебель, технику либо же делает ремонт.

    Можно ли обменять приватизированную квартиру на приватизированную?

    Обмен приватизированной квартиры на приватизированную возможен, оформляется это договором мены. Вот только провести такую сделку получится при равных условиях каждой из сторон, то есть если обмениваемые квартиры оценены в одинаковую стоимость, никаких дополнительных доплат совершаться не будет.

    Это можно осуществить даже в том случае, если квартиры расположены в разных городах или регионах. Каждая из сторон, участвующая в сделке, имеет право на осмотр приобретаемой по итогам сделки недвижимости (а при заверении договора мены потребуется подтвердить отсутствие претензий в этом плане).

    Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

    Как разменять приватизированную квартиру, если один против?

    Если собственников у приватизированной квартиры несколько, то каждый из них считается обладателем своей собственной доли (и она защищена Конституцией, где закреплено право неприкосновенности личного имущества). Соответственно, каждый из владельцев вправе распоряжаться только своей долей.

    Можно ли её обменять, если один из долевых собственников против? К сожалению, законно осуществить мену в этом случае не получится.

    Альтернативный вариант: продажа квартиры, но согласие всех собственников обязательно, преимущество в покупке предоставляется остальным долевым владельцам. Если же все остальные собственники согласны на покупку, то недвижимость можно продать, а вырученные со сделки финансы пропорционально разделить. Иных вариантов размена не предусмотрено.

    Если же одним из собственников является несовершеннолетнее лицо, то наличие согласия от него будет недостаточно для осуществления сделки размена. За него решение должен принимать уполномоченный орган опеки (его задача: убедиться, что ребёнок из-за размена недвижимости получит свою в равнозначном или улучшенном жилье).

    Как разменять две приватизированные квартиры с доплатой?

    Если планируется обменять две квартиры, но при этом одна сторона договора ещё предоставляет доплату (так как условия обмена не равносильные), то оформить такую сделку можно двумя способами:

    1. Договор купли-продажи. В данном случае их составляется 2. То есть выполняется взаимная продажа квартир. Взаимный расчёт при этом выполняется по индивидуальной договорённости в присутствии нотариуса. Без него оформить такой обмен тоже возможно, но каждая сторона договора берёт на себя немалый риск. Никаких дополнительных требований и условий в договор добавить нельзя, сделка регламентируется действующими положениями ГК РФ (там же обязанности сторон и прописаны).
    2. Договор мены с доплатой. Оформляется только у нотариуса. Обязательное требование: наличие права собственности по каждой квартире, отсутствие претензий со стороны долевых собственников (если таковые имеются). В такой договор допускается включение дополнительных условий, требований и обязанностей для каждой из сторон (и только при их соблюдении возможен переход права собственности).
    Читать еще:  Как узнать стоит ли квартира или дом на кадастровом учете?

    После регистрации сделки можно сразу же обращаться в Росреестр для внесения сведений о новых собственниках по каждой квартире в ЕГРН.

    Размер доплаты обязательно указывается в рублях, даже если фактически стороны рассчитываются между собой валютой. Размер налога также высчитывается именно в рублях (в эквиваленте).

    Как сделать родственный обмен приватизированных квартир?

    Понятия «родственного» обмена в действующих законах нет. Поэтому никакого упрощения процедуры мены при факте родства между сторонами сделки не предусмотрено. Обмен осуществляется на общих основаниях, прописанных в ГК РФ (статья 31). Это актуально при любом обмене жилой недвижимостью.

    Размен приватизированной квартиры между родственниками тоже можно оформить и как сделку мены, и как куплю-продажу (по каждому объекту раздельно). Иной вариант – это включение в каждый из жилых объектов дополнительного долевого собственника (перекрестный обмен долями), но оформляются такие сделки достаточно сложно и долго.

    При оформлении обмена как сделка купли-продажи по каждому договору уплачивается пошлина. Оформить сделку можно и без нотариуса, достаточно подать каждой из сторон заявление в Росреестр (рекомендуется это делать одновременно).

    Как можно обменяться долями в приватизированной квартире?

    Обмен долями в приватизированной квартире можно осуществить точно так же, как и с любым другим имуществом, регламентируется это положениями ГК РФ (статьи 567 и 454). Однако юридически данную сделку можно осуществить только при наличии чётко установленных долей для каждого из собственника. Если такое разграничение не выполнялось, то обмен проводить не обязательно, достаточно просто договориться кому и какая часть будет принадлежать (при отсутствии претензий заверить это можно у нотариуса).

    Если же собственников много (более 2), то обмен между ними может проводиться только при наличии согласия всех остальных дольщиков. Иначе субъект (недвижимость) считается неделимой, его можно лишь продать, каждый из дольщиков получит средства, равные его процентной доли на имущество.

    А вот продать или обменять в дальнейшем свою выделенную долю можно только после того, как получен отказ от остальных дольщиков на приобретение доли другого собственника. Этим и усложняется обмен, если речь идёт о мене долей в разных квартирах. На оформление такой сделки можно потратить до 3-4 месяцев. И при этом остальные дольщики ещё и смогут опротестовать сделку.

    Родственный обмен неприватизированных квартир

    Если родственники хотят произвести обмен квартир, которые не были приватизированы, тогда стоит вести речь о жилье, находящемся в социальном найме.

    В этом случае к сделке подключается третье лицо – муниципалитет, ведь по закону именно ему принадлежат квартиры, находящиеся в социальном найме. Произвести обмен такого жилья можно на аналогичное, то есть то, которое тоже является неприватизированным.

    Для заключения сделки в этом случае необходимо:

    1. Оформить договор мены.
    2. Подать в местный орган власти по месту нахождения объекта недвижимости заявление, приложив к нему подписанный договор.
    3. Получить одобрение на совершение сделки.
    4. Подать необходимые документы в Росреестр на регистрацию.

    А что делать, если родственники хотят обменять приватизированную квартиру на неприватизированную? В этом случае для начала собственник неприватизированного жилья должен оформить его в свою собственность, то есть, приватизировать, а уже затем можно заниматься дальнейшим оформлением сделки.

    Общие моменты

    Размен представляет собой юридическую процедуру, главными участниками которой становятся проживающие в муниципальном жилье граждане на основании договора социального найма.

    Если же сделка проводится для приватизированной квартиры, тогда применяется понятие мена.

    Различают классический и альтернативный обмен. Классический способ предполагает передачу лицом своего жилья в обмен на другую жилплощадь.

    Однако здесь есть существенный минус, поскольку сложно найти вариант, который по всем параметрам устроит обе стороны.

    При альтернативном способе проводится сделка по продаже квартиры, в которой подразумевается ее замена на другую квартиру.

    Такая сделка используется гражданами, желающими улучшить условия проживания.

    Что это такое

    Размер квартиры – это соглашение между физическими лицами с участием государства. При этом законодательством предусмотрены как добровольный, так и принудительный обмен.

    При первом способе все собственники жилья хотят улучшить условия проживания или же разделить большую жилплощадь на несколько маленьких отдельных квартир.

    Принудительный размен используется только в отношении нанимателей государственного или муниципального жилья.

    Размен приватизированной квартиры допускается только при согласии собственника.

    Если же размен проходит по принудительной схеме, тогда должны быть защищены права всех участников сделки.

    Читать еще:  Можно ли расторгнуть договор дарения и в каких случаях это возможно?

    Исключением являются только случаи, когда сохранение прав одной стороны будет ущемлять права второй.

    Цель размена состоит в разделении граждан, которые не желают или в силу личных причин не могут проживать совместно на одной жилплощади.

    Условия для обмена:

    Отсутствие возможности общего проживанияВ связи с тяжелыми заболеваниями или плохим состоянием здоровья проживающих, что может нести за собой тяжелые эмоциональные последствия
    При разводе супружеской парыВ таком случае нужны веские основания того, что дальнейшее совместное проживание бывших супругов будет угнетать психологически и ущемлять права каждого
    Изменение места трудоустройства или обученияНеобходимость переезда в другой район, создание семьи
    Соблюдение интересов детейВ данном случае необходимы основания невозможности совместного проживания с другими лицами, например, по причине несоответствия санитарных норм в квартире

    Наиболее распространенным методом является равноценный обмен, стоимость жилья базируется на рыночной цене или выписке из БТИ.

    При неравноценном обмене стоимость имущества одной стороны значительно превышает стоимость второй квартиры, данная разница в основном компенсируется в денежной форме.

    В чем преимущества и недостатки

    Неоспоримым достоинством размена является минимальный уровень риска для обеих сторон сделки. В случае признания сделки недействительной участники вправе остаться в прежнем жилье.

    Преимуществом также является реальная возможность прекращения совместного проживания с лицами, которые угнетают или ущемляют права других жильцов.

    Недостатком часто является отсутствие выбора интересующего объекта недвижимости на обмен, также процедура может затягиваться на неопределенный срок по бюрократическим причинам.

    Основными правилами размена считаются следующие:

    Обмен трехкомнатного жильяНа две однокомнатных квартиры в одном районе
    Можно разменять двухкомнатную квартируНа две однокомнатные или отдельные комнаты в коммуналке

    Правовая база

    Размен жилья при помощи оформления одной сделки невозможно. Необходимо оформление договора купли-продажи большой квартиры и отдельных договоров на приобретение новых квартир.

    Поэтому прежде чем заниматься данным вопросом, необходимо изучить нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ:

    Для того чтобы сделка имела законную силуЕе требуется заключать письменно, и все участники должны поставить личные подписи
    Сделку купли-продажи в обязательном порядкеНеобходимо зарегистрировать в государственном органе, для обеспечения законности перехода права собственности от продавца к покупателю
    Если один участник отказывается от госрегистрации договораЭто становится веским основанием для подачи искового заявления
    Гражданин, виновный в задержке регистрацииДолжен возместить все судебные издержки

    Алгоритм размена неприватизированной жилплощади

    Особенности оформления обмена жильем, используемым нанимателями по договорам соцнайма, описаны в статье 74 Жилищного кодекса. В общем плане порядок размена таков:

    • получение согласия со всех жильцов и собственника жилья;
    • подбор альтернативного варианта;
    • собственно размен и соответствующая процедура оформления сделки;
    • если по каким-то причинам не достигнуто соглашения по ключевым моментам, то обмен может быть произведен в судебном порядке.

    Если стороны пришли к соглашению, то ранее заключенные договоры социального найма подлежат расторжению, а вместо них в десятидневный срок заключаются новые.

    Как обезопасить сделку?

    Рынок недвижимости всегда привлекал и привлекает мошенников, которые по роду своей деятельности умеют легко втираться в доверие. Чтобы обезопасить себя и не остаться без крыши над головой, старайтесь придерживаться следующих правил:

    1. Если сделка подразумевает проведение финансовых операций, не стоит передавать деньги из рук в руки. Лучше для этих целей арендовать банковскую ячейку. Обезопасив таким образом сделку вы будете уверены, что вторая сторона получит деньги только выполнив все условия соглашения. Особенно это касается обменов приватизированного жилья с доплатой.
    2. Внимательно ознакомьтесь с будущей квартирой прежде чем подписывать какие-либо документы и оставлять задатки. Убедитесь, что квадратные метры соответствуют заявленным, дом находится не в ветхом, и тем более не в аварийном состоянии. Познакомьтесь с соседями, изучите инфраструктуру. И только если вас все устраивает можете приступать к совершению сделки.
    3. Если обмен происходит между нанимателями муниципального жилья, помните, что никто не имеет право требовать с вас никаких денег. Подобные сделки всегда носят безвозмездный характер. Если будет доказано, что наниматели неофициально производили между собой финансовые расчеты, договор мены аннулируют в судебном порядке.

    Если у вас возникли сложности с обменом муниципальной квартиры, которой вы пользуетесь, то обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта. Если же вы желаете надежно обезопасить сделку и быть уверенным, что не останетесь вовсе без крыши над головой, то воспользуйтесь услугами профессионального юриста, который самостоятельно подготовит все документы и составит заявление и договор.

    • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
    • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

    Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector