Статья 117 ЖК РФ. Общее собрание членов жилищного кооператива

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать для управления им управляющую организацию, а также создать товарищество собственников или жилищный кооператив.

В домах, где есть ТСЖ или ЖК, помимо общего собрания собственников проводятся общие собрания членов ТСЖ/ЖК. На ОСЧ решаются вопросы функционирования этих объединений. При этом общее собрание членов товарищества или кооператива не имеет права решать вопросы, которые отнесены к компетенции ОСС.

Общие собрания в многоквартирных домах регулируются:

• ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ – общие собрания собственников помещений;
• ст. ст. 145 – 146 ЖК РФ и Уставом – собрание членов ТСЖ/ТСН;
• ст. ст. 116 – 117 ЖК РФ и Уставом – общее собрание членов ЖК/ЖСК.

Советы рукодельниц

В изготовлении шапки-ушанки основную роль играют детали. Несколько рекомендаций по их выполнению:

1. Расчет размеров частей изделия: 1 ушко – 1/5 ОГ, козырек или отворот – 1/4. Ширина может корректироваться по желанию мастерицы.
2. Ушки изготовляют по очереди, начинающим удобнее вывязывать их одновременно, чтобы они получились действительно одинаковыми.
3. Отворот (козырек) выполняют на другой паре инструментов, ушки остаются на предыдущих спицах до момента, когда будут ввязаны в основное полотно. Петли готовой детали не закрывают.
4. Последовательность набора петель для тульи: ½ задней части, 1 ушко, петли козырька, 2 ушко, ½ задней части. Полотно выполняют по кругу или поворотными рядами в зависимости от модели.
5. Макушку формируют убавлением петель через равные промежутки. Необходимо следить, чтобы убавки гармонично вписывались в рисунок и не портили внешний вид изделия.

Суд вынес решение…

Из анализа ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ следует, что проведение совместного заседания собственников помещений в многоквартирном доме связано с соблюдением ряда обязательных требований, таких как своевременное и полное уведомление всех собственников о предстоящем собрании, его повестке дня, сведений о времени и месте. Процедура собрания требует участия в нем большинства собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей.

Согласно п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Таким образом, оспаривая решение общего собрания по мотивам процедурных нарушений, представитель юридического бюро привела суду убедительные доводы и доказательства в подтверждение своих доводов о реальном нарушении прав исца принятыми на собрании решениями. При разрешении данного спора суду представлены достоверные доказательства в подтверждение того, что решение общего собрания было принято с такими существенными нарушениями, которые повлекли за собой причинение истцу убытков, как собственнику помещений в многоквартирном доме.

Районный суд удовлетворил исковое заявление гражданки К. Решения общего собрания членов ЖСК «С-18», оформленные протоколом собрания жильцов дома были признаны недействительными.

Юристы ЮБ «АргументЪ» приложили все необходимые усилия для достижения положительного результата в данной ситуации, отстояв права членов жилищно-строительного кооператива в районном суде.

Права и обязанности совета многоквартирного дома

Права и обязанности совета многоквартирного дома закреплены в части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ.

Совет многоквартирного дома:

• следит за тем, чтобы выполнялись решения, принятые на общих собраниях собственников;
• выносит на общее собрание предложения о порядке пользования общедомовым имуществом и другие предложения, связанные с управлением домом;
• контролирует услуги и работы по управлению домом, содержание и ремонт общего имущества, качество коммунальных услуг;
• представляет на утверждение годового общего собрания отчет о своей работе.

Что еще делает совет многоквартирного дома

Общее собрание собственников может наделить совет дома правом принимать решения о текущем ремонте общедомового имущества. Для этого потребуется больше 50% голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.

Пример из практики. Постановление Первого арбитражного апелляционного суда по делу № А79 – 14663/2018
Собственники наделили совет дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества. Совет принял решение о ремонте подъездов нескольких подъездов, однако компания отремонтировала только один подъезд. Жилищная инспекция выдала предписание отремонтировать остальные подъезды. Эти требования суды признали законными:
«у Инспекции имелись основания для выдачи Обществу предписания выполнить работы по ремонту подъездов № 5 и № 6, поскольку заявитель нарушил требования жилищного законодательства РФ и права жильцов МКД».

Совет дома может создавать специальные комиссии из собственников для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с управлением домом.

Согласно опросу, на практике совет дома также ведет группы в социальных сетях, чаты в мессенджерах или сайт, доски с информацией в местах общего пользования для информирования жильцов, составляет памятки и инструкции для жильцов.

Часто совет дома сам организует и проводит общие собрания собственников для принятия юридически значимых решений или опросы для выяснения мнений, проверяет условия договора управления при выборе новой управляющей организации.

Чтобы подружиться и перезнакомиться с жильцами, некоторые советы домов организуют субботники с шашлыками.

Чтобы наделить совет дома полномочиями, прямо не предусмотренными жилищным законодательством, нужно решение общего собрания об этом.

Пример из практики. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33 – 3155/2020
Суд обязал управляющую организацию предоставить совету дома доступ в подвал.
Общее собрание приняло решение о предоставлении допуска (ключей) в подвальные помещения председателю и членам совета МКД. Это было нужно для контроля за снятием показаний счетчиков на водоснабжение. Однако управляющая компания не хотела исполнять решение собрания.

Суд первой инстанции тоже отказал собственнику, посчитав, что истец не доказал «обоснованность требований допуска в технические помещения к инженерным системам/коммуникациям, поскольку с показаниями общедомовых приборов учета истец вправе ознакомиться в управляющей компании… Нахождение лиц, не являющихся обслуживающим персоналом жилого фонда, в указанных истцом помещениях недопустимо, в том числе во избежание нарушения требований Федерального закона «О противодействии терроризму» от 06.03.2006 № 35-ФЗ».

Апелляционный суд отменил решение нижестоящего суда и удовлетворил иск собственника.
«Согласно пункту 4.1.14 Правил эксплуатации жилфонда № 170, входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись).
Таким образом, приведенные пункты Правил не исключают возможность нахождения ключей у собственника помещений МКД.
Учитывая, что истец является председателем совета МКД, руководствуясь положениями приведенных норм, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, в противном случае совет многоквартирного дома фактически лишается предоставленных в силу прямого указания на то в законе прав на осуществление контроля за оказанием услуг или выполнением работ по управлению домом со стороны ответчика».

Какие ошибки допускают собственники при наделении совета дома полномочиями

Ошибка 1. Наделяют совет полномочиями, которыми обладает только общее собрание собственников

Результат – проблемы при выполнении тех решений, которые совет дома напринимал самостоятельно вместо общего собрания собственников.

Пример из практики. Апелляционное определение Омского областного суда по делу № 33 – 3900/2017.
Омский областной суд признал недействительными решения общего собрания собственников. На этом собрании среди прочего были приняты следующие решения:
— уполномочить совет дома определять и согласовывать: целевое назначение денежных средств, поступающих от лиц, использующих часть общего имущества дома;
— уполномочить совет дома, решением большинства членов его состава утверждать: размер платы, финансовый отчет, стоимость переданного права на использование общего имущества (цену договора), размер вознаграждения управляющей компании.
Суд признал эти решения недействительными, так как решением общего собрания переданы исключительные правомочия собственников по распоряжению общим имуществом с согласованием существенных условий договора по вопросам пользования общим имуществом, включая цену договора, размер вознаграждения управляющей компании за оказание услуг, что законом запрещено.
Суд указал, что только собственники вправе управлять принадлежащим им общим имуществом, в том числе: принимать решения о передаче объектов общего имущества в пользование иным лицам, об установлении платы за пользование имуществом; определять целевое назначение средств от использования имущества.

Похожий пример. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А55 – 21900/2017
Управляющая организация взыскивала деньги с провайдера за использование общедомового имущества. Цену использования определил совет дома, так как ему такое право дало общее собрание собственников.
Суд отметил: «между тем, компетенция совета МКД определена частью 5 статьи 161.1 ЖК РФ и не включает принятие решения о размере платы за пользование общим имуществом».
Обошлось всё хорошо для собственников: суд назначил экспертизу для определения рыночной стоимости пользования нежилым помещением и взыскал неосновательное обогащение исходя из результатов экспертизы.

В другом деле – № А31 – 9837/2018 – управляющей компании вовсе отказали при похожих условиях. Там тоже цену использования общего имущества определил совет дома (председатель). Суд указал:
«принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, установление порядка пользования общим имуществом в МКД, обсуждение проектов договоров, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. Из протокола общего собрания видно, что собственниками помещений размер платы за размещение ответчиками на стенах электрощитовой и на наружной стене дома электропроводов (в отношении тонаров) не устанавливался».

Ещё один пример из практики. Дело А07 – 25131/2018 (закончилось определением Верховного Суда РФ от 13 декабря 2019 г. № 309-ЭС19 – 22901).
На общем собрании жители решили выбрать способ управления ТСЖ, а пока оно не создано – наделить совет дома полномочиями по выбору УК, заключению и расторжению договоров управления.
Совет дома выбрал новую компанию, утвердил размер платы, заключил договор управления.
Компания-избранница понесла в жилищную инспекцию протоколы собрания членов совета дома о выборе самой себя и так удивилась отказу во внесении изменений в реестр лицензий, что жаловалась до Верховного Суда РФ.
Однако суды пришли к единому мнению, что выбирать способ управления, принимать решение о выборе новой компании, заключении с ней договора управления, утверждать его условия, в том числе по размеру платы, может только само собрание собственников, а не один совет дома.

Ошибка 2. Дают широкие полномочия незнакомым людям

Результат – потеря контроля над советом, принимаемыми им решениями, отсутствие отчетности. Лечится переизбранием совета на общем собрании.

Некоторые собственники согласны доверить совету дома всё, что можно, даже не зная, кто в него попадёт. При этом если над управляющей организацией есть жилищная инспекция, прокуратура и другие органы, то с советом дома придётся разбираться только через суд.
Например, мне попадался дома, где совет наделялся полномочием по заключению договоров об использовании общедомового имущества. Условия были утверждены собранием, деньги собирались на карту председателя, через несколько лет связь с советом пропала.

Поэтому при наделении совета полномочиями надо понимать, кто в него входит, можно ли доверять этим людям. Возможно, имеет смысл сначала выбрать совет, посмотреть год-два на его работу, а затем уже наделять нужными полномочиями.

Это пятая заметка из серии постов про совет дома. Предыдущие четыре:

В следующей статье расскажу про полномочия председателя совета многоквартирного дома.

Может ли управляющая организация быть инициатором проведения общего собрания собственников и по каким вопросам

Инициирование собрания собственников

Согласно ч. 7 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация (УК, ТСЖ, ЖСК) может созывать собрания собственников, как по своей инициативе, так и пo письменному oбpaщeнию 10% coбcтвeнникoв (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

Кроме этого, инициатором внеочередного собрания может выступить:

собственник помещения (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ)

правление ТСЖ (п. 8 ст. 148 ЖК РФ)

в некоторых случаях, предусмотренных Жилищным кодексом, – орган местного самоуправления или владелец спецсчета (например, п.6 ст. 161 ЖК РФ)

если в доме есть городское имущество – соответствующие службы

По каким вопросам управляющая организация может устроить общее собрание

На общее собрание управляющая организация может вынести такие вопросы:

как будет формироваться фонд капремонта

как будут использоваться средства фонда капитального ремонта

выбор человека, который сможет открыть спецсчет дома и выполнять операции со средствами на счете

изменение размера взноса на капремонт

взятие кредита на капремонт управляющей организацией

перепланировка помещения, входящего в общее имущество дома

ремонт общего имущества

внешние фасадные работы (дополнительная входная группа, наружная вентиляция по фасаду и прочее)

благоустройство участка, где расположен дом

пределы использования участка, где находится дом

установка шлагбаума во дворе дома

возможность установки рекламных конструкций на общем имуществе

заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями и организацией по вывозу твердых бытовых отходов

перевод жилого помещения в нежилое

размещение дополнительных мест для парковки

заключение договоров аренды на свободные жилые помещения

Помимо этого, собственники могут поднять другие темы для общего собрания:

выбор способа управления домом

выбор председателя, секретаря общего собрания, членов счетной комиссии

выбор и смена управляющей организации или создание ТСЖ

выборы или переизбрание председателя ТСЖ

Подготовка к проведению общего собрания

Начинайте подготовку заранее, за месяц до предполагаемого собрания. Определите форму, дату, время проведения собрания. Подготовьте реестр собственников, повестку собрания, бланки для очного голосования и систему для заочного голосования, уведомление о собрании для собственников и все остальные документы.

Повестка собрания и реестр собственников

Составьте повестку собрания. В ней содержатся:

пронумерованные вопросы, которые планируется обсудить на собрании;

количество проголосовавших «за», «против» или «воздержался» (не должно быть пункта «другое»)

форму, дату, место и время проведения собрания;

кто является инициатором.

Готовую повестку нужно разместить в интернете и передать в орган государственного или муниципального имущества.

Подготовьте оповещение собственников о собрании. Инициатор должен разместить его за 10 дней до собрания или раньше.

Составьте реестр собственников помещений дома, который содержит:

ФИО или наименование и номер госрегистрации юридического лица,

реквизиты документов о собственности.

Реестр хранится в управляющей компании. Если инициатор собрания собственник, ему нужно обратиться в УК с официальным письменным запросом, УК предоставит его в течение 5 дней (ч. 3.1 cт. 45 ЖK PФ). Реестр можно заказать через портал Госуслуги, МФЦ или сайт Росреестра.

Подготовить формы бланков для голосования и прочие документы. Бюллетень голосования должен содержать поля:

ФИО голосующего собственника,

реквизиты правоустанавливающих документов на собственность,

варианты ответа «за», «против», «воздержался» для каждого вопроса,

место для даты и подписи.

Уведомление собственников о собрании

Уведомление собственников о проведении собрания нужно направить не позднее чем за 10 дней до собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ):

заказными письмами почтой,

лично под роспись,

разместить в подъезде на стендах (если ранее был утвержден такой вариант оповещения) или иной утвержденный формат оповещения.

Уведомление должно содержать:

форму проведения собрания. Для заочной или очно-заочной формы приложите к уведомлению бланки для голосования с датой, до которой их надо сдать и по какому адресу;

место и дату проведения;

повестку и порядок ознакомления с ней собственников.

Ведите реестр уведомлений: с данными собственников и датами их оповещения (при отправлении уведомления заказным письмом датой оповещения будет считаться дата отправления письма; почтовые квитанции приложите к протоколу собрания собственников). Если в доме есть площади, принадлежащие органам государственной власти или муниципалитета, им необходимо отправить уведомления.

Проведение собрания

Кворум собрания

Кворум означает, что общее собрание собственников имеет правомочную силу. На собрании должно присутствовать такое количество собственников, чтобы их общее число голосов составляло более 50% общего числа голосов.

Формы проведения общего собрания собственников

Очная – собственники находятся на собрании и голосуют лично.

Заочная – собственник не присутствует на собрании, а передает свои решения по адресу или в электронном виде.

Очно-заочная – собственники могут присутствовать лично либо проголосовать, заочно познакомившись с повесткой.

Очное собрание собственников

Голосуют собственники, лично присутствующие на собрании, по вопросам, указанным в повестке. Голосование должно быть письменным (ч. 4, 5 ст. 48 ЖК РФ). Чтобы принять участие в очном голосовании, собственникам нужно взять с собой паспорт и копию документа, который подтверждает право собственности. Для представителей собственников дополнительно нужны документы, подтверждающие возможность представлять собственника (нотариально заверенная доверенность, которую потом нужно приложить к протоколу собрания).

Всех присутствующих на собрании собственников нужно зарегистрировать. Собрание не может принять решение по вопросам, которые не включены в повестку. Менять повестку в момент собрания тоже нельзя (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).

Заочное собрание собственников

Собственники голосуют, заполняя бланки или опрос электронной системы до определенного срока (ч. 2 ст. 47 ЖК РФ). Заочную форму голосования легко можно провести при помощи личного кабинета Сайта ЖКХ. Подробнее об этом

Сайт пригодится в дальнейшей работе управляющей компании, чтобы информировать жильцов о прочих собраниях и принятых решениях, о важных новостях, к которым нужно привлечь внимание.

Голосовать можно с компьютера на сайте ЖКХ или со смартфона в мобильном приложении ЖКХ: Личный кабинет.

В онлайн-режиме организовать голосование могут собственники или управляющая организация. Возможность организации заочного голосования при помощи электронной системы/сайта нужно утвердить заранее на собрании, где этот вопрос будет включен в повестку.

Очно-заочное собрание собственников

Собственники могут находится на собрании лично либо проголосовать заочно: на сайте ЖКХ или в мобильном приложении (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).

Бланки для голосования на заочном и очно-заочном голосовании

Бланки содержат вопросы, по которым надо принять решение. Собственники должны иметь возможность выбрать на каждый вопрос один ответ из вариантов «за», «против» или «воздержался».

Бланк будет считаться недействительным, если:

на один вопрос дано несколько ответов,

ответ на какой-то из вопросов не отмечен,

отсутствуют сведения о собственнике или его представителе,

нет подписи собственника или представителя.

Итоги голосования

Голоса считает счетная комиссия в течение 5-7 дней после собрания. Число голосов у каждого собственника разное и пропорционально доле собственности в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Чаще всего решение принимается большинством голосов от присутствующих/проголосовавших собственников (ч. 1, п. 2 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ). Для принятия решения в некоторых вопросах, указанных в пунктах 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1, п. 1 ч. 1.2 ст. 46, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, должны быть другое количество проголосовавших «за».

Например, для выбора способа формирования фонда капитального ремонта, создания ТСЖ, утверждения устава ТСЖ проголосовать «за» должно более 50% всех собственников всего дома.

Некоторые вопросы принимаются решением не менее двух третей от общего числа голосов:

реконструкция многоквартирного дома;

возведение хозяйственных построек;

перепланировка какого-то из помещений общего имущества дома;

пределы использования земельного участка, где стоит дом;

передача в пользование другим лицам общего имущества.

При переводе жилого помещения в нежилое должны соблюдаться условия:

Если в доме один подъезд, на собрание должны прийти собственники, которым будет принадлежать более двух третей голосов (кворум). Для принятия решения необходимо большинство от общего количества голосов участников собрания.

Если в доме несколько подъездов, в собрании должны принять участие 50% собственников дома. Из них большая часть (более ⅔ голосов) должна быть собственниками квартир подъезда, где планируется перепланировка (кворум). Для принятия решения необходимо большинство от общего количества голосов участников и одновременно большинство от общего количества голосов участников из подъезда.

Протокол собрания

По итогам собрания нужно составить протокол согласно требованиям Приказа Минстроя № 937/пр от 25 декабря 2015 года.

Протокол – важная бумага, которая имеет юридическую значимость при решении спорных вопросов, на него можно ссылаться в суде. Его готовит секретарь в течение 10 дней после собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 2 Требований, утв. Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр).

Протокол общего собрания содержит:

дату составления и регистрационный номер протокола;

дату очного собрания или окончания голосования при заочной и очно-заочной форме;

адрес проведения собрания или приема бюллетеней;

площадь жилых и нежилых помещений;

в какой форме было проведено собрание;

данные об инициаторе собрания, председателе дома, секретаре и членах счетной комиссии (ФИО, номер квартиры, реквизиты правоустанавливающего документа);

повестку собрания (вопросы, включенные в нее). По каждому из вопросов должно быть указано три раздела: «cлyшaли», «пpeдлoжeнo» и «peшили»;

кто принял участие в собрании и голосовании (количество людей);

решения, принятые на собрании;

подписи председателя, секретаря, членов счетной комиссии (п. 22 разд. 6, п. 15 разд. 7 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр; п. 4, Разд. II Требований N 44/пр)

место хранения протоколов собраний, решений собственников по вопросам голосования. В течение 5 дней после проведения собрания управляющая организация передает протоколы в Государственную жилищную инспекцию, где они и хранятся. Электронные копии протокола управляющие компании размещают в ГИС ЖКХ. Копии протоколов могут оставаться у управляющей организации или у жильцов.

приложения к протоколу:

реестр собственников МКД;

копия уведомления о проведении общего собрания;

реестр доставки уведомлений жильцам;

список присутствовавших на собрании (ФИО, номера квартир, реквизиты правоустанавливающих документов, доли, подписи);

список приглашенных экспертов и их паспортные данные;

если в собрании принимали участие лица по доверенности – сами доверенности или копии;

документы, которые были предметом обсуждения на собрании;

список жильцов, которым отправлены решения собрания – в случае если не информируют жильцов при помощи стендов в подъезде.

Протокол общего собрания собственников по результатам проведения собрания в очной форме

Протокол общего собрания собственников по результатам проведения собрания в заочной форме

Оставьте один экземпляр протокола в надежном месте, место определите с собственниками на голосовании. Это может быть квартира председателя или секретаря.

Не позднее 10 дней после даты собрания инициатор должен:

направить оригиналы решений и протокола в УК, правление ТСЖ или ЖСК; в случае непосредственного управления домом – напрямую в орган жилищного надзора. При необходимости передать копии решений и протокола в ресурсоснабжающую организацию и оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 4 Порядка, утв. Приказом Минстроя России N 44/пр).

поместить решения и протокол в подъезде на видном месте, а также на сайте, чтобы все собственники смогли ознакомиться.

Принятые на собрании решения обязательны для исполнения всеми собственниками (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

С Диадоком надежно, удобно и безопасно

Бесплатно и бессрочно храним ваши документы на нескольких серверах. Ничего не потеряется

24/7 техподдержка отвечает в чате, по почте и телефону. Звонок по России бесплатный

К ящику организации в Диадоке можно подключить хоть сколько пользователей бесплатно

Сервис защищен от взлома. Это доказала независимая проверка. Сертификат безопасности

Что можно попробовать

Количество владельцев недвижимости или земельного участка можно узнать бесплатно.

Перед приобретением квартиры нужно убедиться, что она была именно куплена, а не приватизирована, получена по наследству. Это видно из правоустанавливающего документа на квартиру. В нем нужно узнать, на каком основании приобретено жилье. В идеале оно должно быть именно куплено.

Кроме того, стоит проверить данные о количестве собственников квартиры. Их можно получить, заказав стандартную выписку из ЕГРН. Выписку лучше получить самому.

Сведения о количестве владельцев недвижимости находятся в открытом доступе. Узнать их можно сделать бесплатно на сайте rreestr.com. Указываете полный адрес и получаете неполную выписку.

Узнав количество собственников квартиры и сопоставив его с участниками будущей сделки, вы поймёте, есть ли среди них дети – и, соответственно, заранее будете знать, будете ли иметь дело с материнским капиталом и особенностями оформления сделки вокруг него.