Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Статья 152 ЖК РФ. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

Обязанности товарищества собственников жилья

Понятие «товарищество собственников жилья» (ТСЖ) закреплено в статье 135 Жилищного кодекса РФ. ТСЖ – объединение жителей многоквартирного дома, которое приняло решение управлять своей собственностью самостоятельно.

В товариществе есть правление, которое состоит из активных собственников, и председатель – глава ТСЖ (подробнее о задачах председателя). Правление предлагает, куда потратить средства, что починить в первую очередь, на что обращать внимание и так далее. Председатель одобряет или отклоняет их предложения, занимается организационно-правовыми и финансовыми вопросами, анализирует пожелания жильцов, вносит инициативы.

Рассмотрим обязанности товарищества собственников жилья, правления и председателя.

Похожие вопросы

Пытаемся силами собственников жилья внести правки в устав ТСЖ. Помогите, пожалуйста! Нас смущают в нижеперечисленных строках фразы о кап. ремонте, где их надо исключить или изменить как-то формулировку, чтоб угадать под измененное законодательство в сфере кап. ремонта. Про то, что надо голосовать за отчисления в тот или иной фонд и про упущенные сроки знаем. Готовимся к такому голосованию параллельно с голосованиям о внесении изменений в устав.

Вот, что смущает в Уставе:

Из главы 2. ПРЕДМЕТ И ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА

Основными видами деятельности Товарищества являются:

7) текущий и капитальный ремонт помещений, конструкций многоквартирного дома, инженерных сооружений;

Из главы 4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА.

4.1. Товарищество вправе:

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

4.5. Товарищество обязано:

2.1.) Выступать заказчиком на работы и услуги по содержанию и ремонту (включая капитальный) мест общего пользования в многоквартирном доме. Заключать договоры с предпри¬ятями и организациями, производить своевременную оплату их услуг;

Из главы 6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА.

6.1. Член Товарищества имеет право:

6.2.3. Своевременно вносить взносы, необходимые для покрытия затрат, связанных со строительством, реконструкцией, содержанием, эксплуатацией и капитальным ремонтом объектов общей собственности, пропорционально размеру общей площади жилых и/или нежилых помещений, находящихся в его собственности.

Из главы 11. СРЕДСТВА И ИМУЩЕСТВО ТОВАРИЩЕСТВА.

11.1. Средства Товарищества состоят из:

в) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

Из главы 13. УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ.

Члены Товарищества вносят плату:

 за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взносы на капитальный ремонт;

13.16. Специальные платежи и взносы могут использоваться на текущий и капитальный ремонт и непредвиденные расходы (резервный фонд).

13.17. Товарищество осуществляет капитальный ремонт недвижимого имущества в установленные Законом сроки. Решение о проведении капитального ремонта и его финансировании принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме количеством голосов не менее 75% от общего количества голосов собственников помещений.

АНО ДПО «АВТОШКОЛА» арендует помещение для своих нужд и планирует сдать часть помещения в субаренду для окупаемости. В уставе прописано: п.2.2. Осуществление иной не запрещенной законодательством деятельности для достижения уставных целей.

2.3. Организация вправе заниматься предпринимательской деятельностью, необходимой для достижения целей, ради которых она создана, и соответствующей этим целям, создавая для осуществления предпринимательской деятельности хозяйственные общества или участвуя в них.

2.4. Организация может осуществлять приносящую доход деятельность, указанную в настоящем уставе, при условии соответствия деятельности требованиям действующего законодательства. К приносящей доход деятельности Организации относятся те виды деятельности из указанных в п. 2.2. настоящего устава, осуществление которых приносит какой-либо доход Организации.

Вопрос: необходимо вносить изменения в Устав в части видов предпринимательской деятельности и дополнительной деятельности приносящей доход и прописывать сдача помещений в субаренду?

Помогите, пожалуйста прояснить ситуацию. Правление ТСЖ принимает решение об установки системы видеонаблюдения в подъездах, лифтах и т.д, сказано, что «по просьбам трудящихся». Установка и обслуживание системы увеличивает квартплату на 25%. Решение принято правлением ТСЖ, без сбора общего собрания или проведения опроса. То есть, просто появилась новая графа в квитанции о квартплате, по факту — в известность были поставлены жильцы. Правление ТСЖ утверждает, что «Хотя по ЖК РФ проведение общего собрания или голосования по вопросам оказания услуг, не относящихся к эксплуатации жил. фонда, не предусматривается.»

В Уставе ТСЖ присутствует следующий пункт «5.5. Начисления и сборы с членов товарищества на любые дополнительные расходы товарищества правление может производить при условии утверждения их общим собранием. «, но Правление утверждает, что из контекста понятно, что это относится только к эксплуатационным расходам, а установка системы видеонаблюдения и охраны к вопросам эксплуатации не относится. А так же «п.2 ст.145 ЖК РФ-перечислена компетенция общего собрания, где отсутствует ПРАВО решения вопроса о предоставлении каких-либо дополнительных услуг, помимо указанных. При этом ч.13 п.2 ст.145 гласит: любые вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иным Федеральным Законом. Ни Жилищным Кодексом, ни иным Федеральным Законом это право общему собранию НЕ ПРЕДОСТАВЛЕНО.»

Вопросы: правы ли жильцы, возражающие против введения дополнительной услуги без утверждения ее на общем собрании или право ТСЖ, так как эта услуга не относится к эксплуатационным расходам и ее введение находится в компетенции ТСЖ.

На текущий момент прошло общее собрание МК в очно-заочной форме, что не запрещено законом. Выбираемой управляющей компанией предложены три вопроса, которые позволят эффективно использовать общее имущество дома при условии согласования с Советом дома. Прошу оценить юридические риски (каждого пункта далее), а также вероятность захвата подвальных помещений и т.д. с целью личной выгоды:

1) О передаче в пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме управляющей организации согласно утвержденному перечню

«Передать в пользование управляющей организации, выбранной на общем собрании в качестве способа управления многоквартирным домом, общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме №30 …, согласно перечню, утвержденному собственниками, для организации деятельности по его содержанию, надлежащей эксплуатации и эффективному использованию.»

2) О пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество помещений в многоквартирном доме

«Определить, что общее имущество собственников помещений многоквартирного дома №30 …,определенное согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, подлежит использованию третьими лицами исключительно на возмездной основе на условиях, установленных управляющей организацией и согласованных с советом многоквартирного дома. При этом полученные доходы направлять на текущий ремонт и содержание общего имущества, в том числе, на счета для формирования фонда капитального ремонта.»

3) Об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочивает заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций)

«Предоставить управляющей организации, выбранной на общем собрании в качестве способа управления многоквартирным домом, право заключать от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), после согласования с Советом дома.»

При этом перечень общего имущества полный (земельный участок, подвальные помещения, технический этаж и т.д.), совет дома – приличные люди.

Жилищный кодекс о товариществе собственников жилья

Впервые понятие ТСЖ было введено законом 2002 года 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». В 2005 году он был отменён, а в ЖК РФ появились новые статьи, регулирующие эти же вопросы (закон 189-ФЗ).

«Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме» (ст.135 ЖК РФ)

Оно может создаваться в:

  • многоквартирном доме;
  • нескольких многоквартирных домах;
  • нескольких частных жилых домах.

В ЖК РФ вы найдёте ответы на вопросы:

  • как создать, зарегистрировать (ст. 136), реорганизовать и ликвидировать товарищество (ст.139-140),
  • какие есть у него права и обязанности (ст.137-138),
  • как вступить в ТСЖ (ст. 143),
  • какую информацию обязаны раскрывать (ст.143.1),
  • общее собрание и голосование (ст. 145-146),
  • о правлении и председателе (ст. 147),
  • о ревизионной комиссии (ст. 150).

Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества (ст. 135 ЖК РФ)

Также Жилищный кодекс раскрывает источники дохода товарищества (ст. 152):

  • обслуживание имущества МКД,
  • строительство объектов на его территории,
  • сдача в аренду.
Читать еще:  Как правильно написать заявление о снятии с регистрационного учета?

Интересно, что в названии прямо указывается, что только владельцы жилья могут иметь членство в организации. Но в самих статьях нет запрета участия собственников других помещений.

Это противоречие снимается в новых статьях ГК РФ.

Звоните юристу
Подберем специалиста за вас

8 Москва

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

  • один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
  • ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
  • вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
  • ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.
  • как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
  • в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
  • тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Кaк кoнтpoлиpoвaть yпpaвляющyю кoмпaнию

Coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, yпpaвляющиe кoмпaнии oбязaны coбиpaть жильцoв и oтчитывaтьcя пepeд ними o пpoвeдeнныx paбoтax кaк минимyм paз в гoд. Дaжe ecли пoдoбнaя oбязaннocть нe пpoпиcaнa в дoгoвope c УК, oнa вce paвнo oбязaнa этo дeлaть пo ЖК PФ. УК тaкжe имeeт пpaвo пpoвoдить oбщиe coбpaния жильцoв чaщe, нaпpимep, пoдгoтaвливaть дoкyмeнты зa кaждый ceзoн.

3aкoнoдaтeльcтвo тaкжe пpeдъявляeт тpeбoвaния к coдepжaнию oтчeтa. Coглacнo ЖК PФ, oн дoлжeн быть пoлным и вcecтopoнним. B дoкyмeнтe дoлжны coдepжaтьcя cвeдeния o:

🔧 пpoвeдeнныx paбoтax, иx xapaктepиcтикax: пpeдcтaвитeли УК дoлжны oбъяcнить, чтo и кoгдa oни peмoнтиpoвaли, кaкиe paбoты пpoвoдили;

💰 пoтpaчeннoй cyммe нa тeкyщий peмoнт, oбcлyживaниe oбщeдoмoвoгo имyщecтвa;

⏱ зaплaниpoвaнныx нa cлeдyющий oтчeтный пepиoд paбoтax, иx xapaктepиcтикax, нyжнoй cyммe нa oбcлyживaниe.

Coбcтвeнники квapтиp в MКД дoлжны yтвepдить oтчeт и зaплaниpoвaнныe нa cлeдyющий пepиoд paбoты. Ecли oни нe yтвepдят дoкyмeнт, yпpaвляющaя кoмпaния oбязaнa измeнить eгo дo cocтoяния, в кoтopoм жильцы oдoбpят плaны.

Taким oбpaзoм, кoнтpoлиpoвaть дeятeльнocть yпpaвляющeй кoмпaнии мoжнo пo eжeгoдным oтчeтaм oт нee. Нaпpимep, ecли чтo-тo в cocтoянии oбщeдoмoвoгo имyщecтвa вac нe ycтpaивaeт, мoжнo выдвинyть вoпpoc o peмoнтe нa coбpaнии. Упpaвляющaя кoмпaния, cкopee вceгo, включит peмoнт в плaн и пpoвeдeт нeoбxoдимыe paбoты.

Oтчeт нe тoлькo пoкaзывaeт, чeм зaнимaeтcя yпpaвляющaя кoмпaния , нo и пoмoгaeт выявить нapyшeния. Нaпpимep, ecли в дoкyмeнтe гoвopитcя o кaкиx-тo paбoтax, кoтopыx нa caмoм дeлe нe былo, вы впpaвe пoтpeбoвaть oбъяcнeний y пpeдcтaвитeлeй УК и нe coглacoвывaть oтчeт, a нaпиcaть пpeтeнзию и вepнyть чacть cpeдcтв зa нeoкaзaнныe ycлyги.

Жильцы мнoгoквapтиpныx дoмoв тaкжe имeют пpaвo кoнтpoлиpoвaть дeятeльнocть УК дpyгими дocтyпными cпocoбaми. Нaпpимep, мoжнo oбpaтитьcя к пpeдcтaвитeлям yпpaвляющeй кoмпaнии и пoпpocить oбocнoвaть pacцeнки нa кoммyнaльныe ycлyги либo paccкaзaть o тeкyщeм финaнcoвoм cocтoянии. Этo cтaлo вoзмoжнo c пpинятиeм №273-Ф3 . A eщe зaплaниpoвaнныe и пpoвeдeнныe paбoты мoжнo cмoтpeть нa cпeциaльныx гocyдapcтвeнныx пopтaлax. К пpимepy, нa caйтe «Peфopмa ЖКX» мoжнo пoлyчить cвeдeния o кaпитaльнoм peмoнтe, кoнтaктныe дaнныe и дpyгyю инфopмaцию o caмoй yпpaвляющeй кoмпaнии, пpocмoтpeть иcтopию yпpaвлeния, дoмoвyю книгy и дpyгиe cвeдeния o MКД.

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме

Решение о создании принимается на общедомовом собрании собственников после голосования. Если более 50% подтвердили свои намерения, то предыдущая форма переводится в товарищество.

Проведение собрания

Организацией всех мероприятий, связанных с собраниями, их проведением и своевременным оповещением собственников, занимается инициативная группа. Они готовят план собрания, отправляют приглашения. Позже эти же люди занимаются созданием устава, создают протоколы собраний, бланки для голосования.

Собрание создается на первоначальном этапе, для принятия решения о необходимости появления ТСЖ. После оформления положенной документации, собирается регулярно для принятия совместных решений по важным вопросам. Иногда голосование проводится заочно, на это дается определенный срок.

Интересно, что владельцы большей площади недвижимости имеют более весомый голос, чем собственники небольших помещений. Чтобы голосование состоялось, требуется решение более 50% жильцов. По завершению голосования создается протокол собрания, где документируются итоги (образец протокола можно взять у контролирующих органов или найти помощь в интернете).

Регистрация ТСЖ

После принятия решения о создании организации, пишется устав, обозначаются члены правления и председатель. Функционал ответственных лиц определяется уставом, с учетом пожеланий собственников. Согласно протоколу правления, любой из его участников имеет право зарегистрировать управляющий орган, как юридическое лицо. Занимается этой процедурой Федеральная Налоговая служба.

Список необходимых документов:

квитанции по оплате госпошлины;

форма 11001, заявление на регистрацию юрлица;

протокол правления, заверенный всеми членами;

устав, утвержденный на собрании в окончательной редакции (2 экз.);

протокол собрания оригинал или нотариально заверенная копия.

Образцы протоколов и форм заявлений можно получить в госорганах или в конце статьи.

Далее ФНС обрабатывает запрос. Срок рассмотрения 7 рабочих дней.

МКД передается в управление актом приема-передачи. В процессе участвует наблюдательная комиссия, в числе которой участники ТСЖ. Права на собственность остаются прежними, счет в банке открывается на новое юридическое лицо.

В Минжилкомхозе разъяснили новые подходы в управлении и эксплуатации жилья, деятельности товариществ собственников

В мае в Беларуси принята новая редакция Жилищного кодекса. Принципиальным новшеством является систематизация ряда нормативных правовых актов, принятых в сфере жилищных отношений за последние годы. О некоторых из них мы уже писали ранее. Новации затронули и управление общим имуществом совместных домовладений, деятельность товариществ собственников и организаций застройщиков. Андрей Ромашко, начальник управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства, рассказал о новых подходах в управлении и эксплуатации жилья, деятельности товариществ собственников, обеспечении сохранности и ремонте жилфонда.


Порядок принятия решений в ТСЖ и ЖСПК

С вступлением в силу в январе будущего года обновленного Жилищного кодекса изменится порядок принятия решений в товариществах собственников и других совместных домовладениях. Подходы к управлению многоквартирным жилищным фондом уже корректировались в прошлом. Сейчас сохраняются два способа управления – посредством самоорганизации и создания товарищества собственников или ЖСПК и через уполномоченное лицо (государственного заказчика).

Обновления Жилищного кодекс а затронули понятийный аппарат: четче определены понятие «управление совместным домовладением», услуги, на основании которых товарищества собственников или уполномоченное лицо обеспечивают организацию эксплуатации жилищного фонда.

Сам механизм принятия решений претерпел изменения. В частности, снижен порог явки на общее собрание, облегчается процесс голосования. Сейчас для принятия решения необходимо получить более 50 % голосов от всех участников совместного домовладения, в будущем решения будут приниматься большинством голосов присутствующих на общем собрании, на которое пришли не менее половины жильцов дома (то есть при наличии кворума).

Если сейчас решение о ликвидации товарищества собственников или организации застройщика должны одобрить 100 % жильцов, то после вступления новой редакции ЖК в силу понадобится согласие лишь двух третей из них. Свое решение Минжилкомхоз объясняет тем, что в настоящее время при создании товарищества собственников действует такая же процедура, которую логично распространить и на его ликвидацию.

Кворум по принятию решений об отчуждении части общего имущества при реконструкции также снижен до двух третей участников. Как пояснил Андрей Ромашко, это упростит вопросы передачи части общего имущества в пользование одному или нескольким членам товарищества. Например, если речь зайдет о присоединении технического этажа к жилому помещению, решение можно будет принять квалифицированным большинством голосов.

Читать еще:  Как выписать ребенка из квартиры и прописать в другую?

Кроме того, с января 2020 года заочное голосование можно будет провести в электронном виде. Таким методом пользуются некоторые товарищества уже сейчас. На очных же голосованиях появится возможность проголосовать досрочно. Выразить свою волю собственник жилья должен будет в письменном виде, передав подписанный бюллетень правлению.

Кстати, возможность объединиться в товарищество собственников появится и у жильцов группы блокированных жилых домов, расположенных на общей территории. В действующей редакции ЖК такой нормы нет.

В Минжилкомхозе подсчитали, что всего по стране около 6 тысяч ЖСПК и 4 тысяч товариществ собственников, большинство из них в столице. Наиболее активно процесс создания товариществ собственников и ЖСПК проходил в 2006 году, в последние годы динамика несколько замедлилась. Договоры на обслуживание с организациями коммунальной формы собственности заключили 57 % из них, на принципах самообслуживания работают около 43 %.

Отчисления на капремонт

Собственники части блокированных жилых домов будут освобождаться от платы за капитальный ремонт, которую теперь они вносят наряду с нанимателями помещений государственного жилищного фонда.

У счетов, на которых аккумулируется плата за капитальный ремонт, появится статус «спецсчета», который не позволит списывать с них накопленные плательщиками жилищно-коммунальных услуг средства в бесспорном порядке по исполнительным и иным документам. Операции по специальным счетам приостанавливаться не будут, арест на них не будет налагаться, кроме случаев, связанным с предотвращением легализации доходов, полученных преступным путем.

Больше доля в праве общей собственности – выше расходы

Техническое обслуживание лифта, санитарное содержание вспомогательных помещений жилого дома, возмещение расходов на электроэнергию, потребляемую на освещение и работу оборудования, кроме лифта, граждане будут оплачивать исходя из общей площади квартиры. Это значит, что владелец трехкомнатной квартиры будет платить больше, чем владелец однокомнатной. Ранее плата рассчитывалась в зависимости от количества зарегистрированных граждан, что не учитывало размер приходящейся доли в праве собственности на объекты совместного домовладения.

Также участникам долевой собственности соразмерно их доле будет выплачиваться денежная компенсация за жилые помещения в случае, если исполком признает многоквартирные и блокированные жилые дома, в которых они проживают, не соответствующими санитарным и техническим требованиям, то есть непригодными для проживания.

Противоречащие новой редакции Жилищного кодекса нормативные правовые акты будут откорректированы или отменены.

В частности, изменения и дополнения вносятся в Закон «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг». Будут конкретизированы виды жилищно-коммунальных услуг, критерии их качества, права и обязанности потребителей и поставщиков. Тем самым граждане получат более широкие возможности для защиты своих прав. Соответствующий законопроект находится на рассмотрении в Палате представителей, ожидается, что депутаты примут его во втором чтении на осенней сессии.

Подлежит отмене Указ Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков».

Всего изменения затронут более 100 нормативных правовых актов.

Анна Шилец, Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь
При использовании материала гиперссылка на источник обязательна!
(фото – БЕЛТА)

Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и нажмите «Ctrl+Enter».

Органы управления ТСЖ

Законом установлено, что органами управления ТСЖ являются общее собрание собственников жилых помещений, а также правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).

Общее собрание собственников жилья

Общее собрание проводится и организуется на основании Устава ТСЖ. Инициатор собрания обязан направить письменные уведомления всем членам товарищества по почте заказным письмом, либо вручить лично под роспись. Уведомление должно содержать сведения о лице-инициаторе собрания, повестку дня, место и время проведения. Повестка дня должна содержать вопросы, которые необходимо будет обсудить и принять по ним решение. Иные проблемы, неуказанные в повестке, обсуждению не подлежат. Также возможно другое информирование о данном мероприятии, если иной способ прописан в Уставе. Эти действия (уведомление) нужно сделать в срок, не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания.

Собрание проводит председатель ТСЖ, его представитель или кто-то из членов товарищества, если первые двое отсутствуют по какой-либо причине. Перед началом собрания необходимо установить его правомочие. Собрание ТСЖ правомочно, если на нём присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более, чем 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества.

Вопросы, решение которых входит в компетенцию общего собрания ТСЖ:

  • сдача в аренду помещений;
  • передача прав на общее имущество;
  • направление использования дохода от хозяйственной деятельности;
  • получение займа;
  • назначение ликвидационной комиссии;
  • утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов.

Для принятия решения по вышеуказанным вопросам требуется квалифицированное большинство в 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. для вопросов, которые указаны ниже, достаточно обычного большинства голосов:

  • утверждение внутреннего распорядка ТСЖ;
  • установление вознаграждения членам правления;
  • формирование правления и ревизионной комиссии;
  • установление размеров обязательных платежей;
  • образование фондов;
  • открытие счетов;
  • иные вопросы.

Правление ТСЖ

Члены правления ТСЖ осуществляют руководство товариществом по вопросам его деятельности, кроме тех, которые отнесены к компетенции общего собрания. Правление имеет отчётность перед общим собранием и является исполнительным органом. Оно избирается из числа членов товарищества сроком, установленным Уставом, но не более, чем 2 года. В некоторых случаях председателя избирают на собрании членов правления. Примечательно, что председатель выполняет свои обязанности исключительно самостоятельно, единолично управляет ТСЖ. Не допускается передача его функций по договору управляющей компании, иному лицу, равно, как совмещение должности председателя с должностью работника по трудовому договору в этом же ТСЖ.

Уставом установлены сроки, когда именно собирается правление. На собрании принимаются решения путём голосования, которые протоколируются. Протокол подписывают председатель правления и секретарь. Для правомочности собрания достаточно присутствия не менее 50% от общего числа членов. Решения принимаются большинством голосов.

Обязанности правления ТСЖ:

  • созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
  • контроль за соблюдением ТСЖ законодательства и Устава;
  • наём работников для обслуживания многоквартирного дома;
  • заключение договоров на управление, обслуживание, эксплуатацию и ремонт;
  • ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерии;
  • управление МКД;
  • составление смет доходов и расходов, отчётность о финансовой деятельности;
  • контроль за своевременным внесение платежей за ЖКУ;
  • иные обязанности.

За деятельностью членов правления наблюдает ревизионная комиссия, перед которой собрание несёт отчётность. Ревизионная комиссия избирается на общем собрании собственников сроком не более, чем на 2 года. Логично, что в её состав не имеют права входить кто-то из членов правления. У комиссии также есть председатель, которого она избирает самостоятельно из своего состава.

В Минжилкомхозе разъяснили новые подходы в управлении и эксплуатации жилья, деятельности товариществ собственников

В мае в Беларуси принята новая редакция Жилищного кодекса. Принципиальным новшеством является систематизация ряда нормативных правовых актов, принятых в сфере жилищных отношений за последние годы. О некоторых из них мы уже писали ранее. Новации затронули и управление общим имуществом совместных домовладений, деятельность товариществ собственников и организаций застройщиков. Андрей Ромашко, начальник управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства, рассказал о новых подходах в управлении и эксплуатации жилья, деятельности товариществ собственников, обеспечении сохранности и ремонте жилфонда.


Порядок принятия решений в ТСЖ и ЖСПК

С вступлением в силу в январе будущего года обновленного Жилищного кодекса изменится порядок принятия решений в товариществах собственников и других совместных домовладениях. Подходы к управлению многоквартирным жилищным фондом уже корректировались в прошлом. Сейчас сохраняются два способа управления – посредством самоорганизации и создания товарищества собственников или ЖСПК и через уполномоченное лицо (государственного заказчика).

Обновления Жилищного кодекс а затронули понятийный аппарат: четче определены понятие «управление совместным домовладением», услуги, на основании которых товарищества собственников или уполномоченное лицо обеспечивают организацию эксплуатации жилищного фонда.

Сам механизм принятия решений претерпел изменения. В частности, снижен порог явки на общее собрание, облегчается процесс голосования. Сейчас для принятия решения необходимо получить более 50 % голосов от всех участников совместного домовладения, в будущем решения будут приниматься большинством голосов присутствующих на общем собрании, на которое пришли не менее половины жильцов дома (то есть при наличии кворума).

Если сейчас решение о ликвидации товарищества собственников или организации застройщика должны одобрить 100 % жильцов, то после вступления новой редакции ЖК в силу понадобится согласие лишь двух третей из них. Свое решение Минжилкомхоз объясняет тем, что в настоящее время при создании товарищества собственников действует такая же процедура, которую логично распространить и на его ликвидацию.

Читать еще:  Сколько времени дается на переезд после продажи квартиры по закону

Кворум по принятию решений об отчуждении части общего имущества при реконструкции также снижен до двух третей участников. Как пояснил Андрей Ромашко, это упростит вопросы передачи части общего имущества в пользование одному или нескольким членам товарищества. Например, если речь зайдет о присоединении технического этажа к жилому помещению, решение можно будет принять квалифицированным большинством голосов.

Кроме того, с января 2020 года заочное голосование можно будет провести в электронном виде. Таким методом пользуются некоторые товарищества уже сейчас. На очных же голосованиях появится возможность проголосовать досрочно. Выразить свою волю собственник жилья должен будет в письменном виде, передав подписанный бюллетень правлению.

Кстати, возможность объединиться в товарищество собственников появится и у жильцов группы блокированных жилых домов, расположенных на общей территории. В действующей редакции ЖК такой нормы нет.

В Минжилкомхозе подсчитали, что всего по стране около 6 тысяч ЖСПК и 4 тысяч товариществ собственников, большинство из них в столице. Наиболее активно процесс создания товариществ собственников и ЖСПК проходил в 2006 году, в последние годы динамика несколько замедлилась. Договоры на обслуживание с организациями коммунальной формы собственности заключили 57 % из них, на принципах самообслуживания работают около 43 %.

Отчисления на капремонт

Собственники части блокированных жилых домов будут освобождаться от платы за капитальный ремонт, которую теперь они вносят наряду с нанимателями помещений государственного жилищного фонда.

У счетов, на которых аккумулируется плата за капитальный ремонт, появится статус «спецсчета», который не позволит списывать с них накопленные плательщиками жилищно-коммунальных услуг средства в бесспорном порядке по исполнительным и иным документам. Операции по специальным счетам приостанавливаться не будут, арест на них не будет налагаться, кроме случаев, связанным с предотвращением легализации доходов, полученных преступным путем.

Больше доля в праве общей собственности – выше расходы

Техническое обслуживание лифта, санитарное содержание вспомогательных помещений жилого дома, возмещение расходов на электроэнергию, потребляемую на освещение и работу оборудования, кроме лифта, граждане будут оплачивать исходя из общей площади квартиры. Это значит, что владелец трехкомнатной квартиры будет платить больше, чем владелец однокомнатной. Ранее плата рассчитывалась в зависимости от количества зарегистрированных граждан, что не учитывало размер приходящейся доли в праве собственности на объекты совместного домовладения.

Также участникам долевой собственности соразмерно их доле будет выплачиваться денежная компенсация за жилые помещения в случае, если исполком признает многоквартирные и блокированные жилые дома, в которых они проживают, не соответствующими санитарным и техническим требованиям, то есть непригодными для проживания.

Противоречащие новой редакции Жилищного кодекса нормативные правовые акты будут откорректированы или отменены.

В частности, изменения и дополнения вносятся в Закон «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг». Будут конкретизированы виды жилищно-коммунальных услуг, критерии их качества, права и обязанности потребителей и поставщиков. Тем самым граждане получат более широкие возможности для защиты своих прав. Соответствующий законопроект находится на рассмотрении в Палате представителей, ожидается, что депутаты примут его во втором чтении на осенней сессии.

Подлежит отмене Указ Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков».

Всего изменения затронут более 100 нормативных правовых актов.

Анна Шилец, Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь
При использовании материала гиперссылка на источник обязательна!
(фото – БЕЛТА)

Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и нажмите «Ctrl+Enter».

ЖЭС: плюсы и минусы

ЖЭС формируется, как орган жилищно-коммунального хозяйства, подчиняется Министерству ЖКХ и местной администрации района. То есть это государственная организация, в обязанности которой входит техобслуживание дома и содержание в порядке прилегающих к нему территорий.

В отличии от товарищества собственников, в ЖЭС отсутствует принцип выборности. Жильцы дома не выбирают председателя, бухгалтера, инженеров и других специалистов. Не предусмотрена ежегодная отчетность, общие собрания и выполнение его решений. Ознакомиться с бухгалтерскими документами так просто, как это можно сделать члену ТС, не получится.

Услуги, оказываемые ЖЭСом, делятся на основные и дополнительные.

К основным относятся:

  • Водоснабжение;
  • Канализация;
  • Теплоснабжение;
  • Газоснабжение;
  • Электроснабжение;
  • Техническое обслуживание дома;
  • Ремонт: текущий и капитальный;
  • Уборка помещений;
  • Техническое обслуживание лифта.

К дополнительным:

  • Установка камер видеонаблюдения;
  • Озеленение территорий;
  • Консьерж и т.д.

Эти услуги оплачиваются ежемесячно, а суммы отражаются в жировках. Цены обычно ниже, чем при обслуживании дома товариществом собственников. Но повлиять на выбор поставщика услуг невозможно.

Планово выполняется текущий ремонт дома. Возможность поучаствовать в судьбе дома у жильцов все же есть. Для этого необходимо согласие большинства собственников квартир. Нужно подготовить заявку и обратиться в ЖЭС. Специалисты осмотрят дом и вынесут решение. Выбрать материалы или цвет фасада не получится, а сам процесс может затянуться. В отдельных случаях, на годы.

Плюсы
  • Членские взносы платить не нужно, а цены на услуги обычно ниже, чем в товариществе собственников.
  • Личное участие сведено к минимуму, нет необходимости принимать участие в собраниях жильцов. Это может быть удобно, если вы не пользуетесь квартирой постоянно.
  • Уровень обслуживания, как правило, находится на определенном предсказуемом уровне. Откровенно плохое обслуживание все-таки редкость. Доступность обслуживания — круглый год.
  • Справки можно получить в РСЦ, в будни с 8:00 до 20:00, а в субботу с 8:00 до 17:00.
  • Обслуживание не зависит от личных отношений, как это возможно в ТСЖ.

Статья по теме

Расчетно-справочные центры Минска: адреса и телефоны

Минусы
  • Качество услуг. Обычно уборка мест общего пользования в подъезде по графику, не более 2 раз в месяц. Нет сантехника или электрика, который придет по первому звонку.
  • На согласование любых изменений уходит больше времени.
  • Невозможно повлиять на выбор материалов и подрядчиков.
  • Для получения справок и выписок нужно ехать в расчетно-справочный центр, к которому относится дом.

Полезный инструмент для решения каких-либо проблем в сфере ЖКХ — портал 115.бел. Вы оставляете заявку о проблеме, после чего ее передают в работу соответствующей службы. В итоге вы получаете ответ с подтверждением, что проблема решена. Хочется отметить, что уровень работы сервиса растет, и многие проблемы с его помощью решаются достаточно оперативно. У сервиса также есть приложения для android и ios.

Универсального ответа, что лучше — ЖЭС или ТСЖ, конечно, нет. Есть случаи, когда дома на обслуживании ЖЭСа формируют ТСЖ, есть и обратные прецеденты, когда жильцы отказываются от ТСЖ и дом переходит на баланс ЖЭСа.

В этих двух формах есть как плюсы, так и минусы. Только вам выбирать, что важнее. Самое главное, что нужно помнить — места общего пользования принадлежат вам так же как и ваша квартира. Поэтому от того, как вы относитесь к ним зависит внешний вид подъезда.

Наша статья была полезна для вас? Поделитесь ей в своих соцсетях, возможно, она будет полезна и вашим знакомым!

Из каких этапов состоит его создание?

  1. созыв учредительного собрания инициативной группой;
  2. оповещение владельцев квартир о дате сбора;
  3. проведение на собрании голосования за создание ТСЖ;
  4. голосование по выбору руководящих органов и пунктов устава;
  5. регистрация созданного товарищества в налоговых органах.

Для регистрации избранному председателю необходимо заполнить заявление и приложить к нему устав, копию протокола о создании структуры и квитанцию об оплате госпошлины (4000 рублей).

Председатель является добровольной выборной должностью, но общее собрание может постановить назначить ему вознаграждение в фиксированном размере.

Количество наёмных работников зависит от потребностей и финансовых возможностей жилтоварищества. Председатель сам имеет право вести бухгалтерию и подписывать платёжные документы, но при большом объёме работы может назначить бухгалтерского работника.

В ряде случаев нанимается сторонний управляющий, обладающий опытом работы в сфере ЖКХ. Такой управляющий приглашается на длительный срок или короткий период и полностью подконтролен правлению.

Жилищное товарищество является одной из форм организации жильцов-собственников недвижимости для совместного управления общей недвижимостью. Организация ТСЖ позволяет жителям контролировать расходы средств на управление домом и уменьшать расходы по квитанциям за счёт дополнительной прибыли от хозяйственной деятельности (о расходах на обязательные услуги, необходимые для содержания дома, взносах за ремонты и прочих тратах, а также их оплате в ТСЖ членами товарищества подробно написано в отдельном материале).

Важно помнить, что организация и руководство ТСЖ потребует от жильцов опыта и знания норм жилищного законодательства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector