Lazurnensky.ru

Обзорный аналитик
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Залог квартиры согласно требованиям договора ипотеки в 2021 году

Любую деятельность в нашей стране регламентируют законы. Ипотека не стала исключением – для тех, кто планирует оформить ипотечный кредит на приобретение жилья, в первую очередь следует ознакомиться с законом 102 – ФЗ.

Краткое содержание закона об ипотеке выглядит таким образом:

ОФОРМИТЬ КРЕДИТ ОНЛАЙН В БАНКЕ:

  • Первая глава определяет основные положения закона, касающиеся объекта залога, а также обязательства сторон процесса оформления ипотеки.
  • В следующих трех главах (со 2 по 4) закона описывается содержание ипотечного договора и закладной. Здесь также обозначены требования к госрегистрации ипотечного договора.
  • Пятая и шестая главы определяют возможность перехода права на залоговое имущество ипотеки к третьим лицам.
  • 7 и 8 главы закона посвящены уступке обязанностей по ипотеке и залогу.
  • Последующие две главы описывают штрафы и санкции, предусмотренные за несоблюдение условий ипотечного кредитования.
  • Особенности ипотеки различных типов недвижимости описаны в главах с 11 по 13.
  • Заключительная информация по закону 102-ФЗ об ипотеке, находится в его последней 14-й главе.

Согласно этому закону банки занимаются ипотечным кредитованием.

Вся законодательная база страны, при малейшем изменении в политической или экономической сфере, очень часто пересматривается. Последняя редакция закона 102 ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости) была принята в 2015 году, но до этого свет видел 16 ее законопроектов.

Последняя редакция ФЗ «Об ипотеке».

ОФОРМИТЬ ЗАЙМ ОНЛАЙН В БАНКЕ:

Многое в этом законодательном акте написано на сухом юридическом языке, поэтому мы постараемся донести до рядовых граждан то, о чем идет речь в законе.

Преимущества

При предоставлении ипотечного кредита традиционным способом, недвижимость, на приобретение которой предоставляются заемные средства, выступает в роле залога и обеспечивает сделку, страхуя риски банка. При этом использование полученных средств исключительно целевое – на покупку или строительство жилья. В свою очередь ипотека под залог недвижимости предоставляет гораздо больше свободы выбора.

Средства, полученные посредством кредита, могут быть направлены на определенные цели. Во-первых, использоваться как первоначальный взнос или как полная оплата нового жилья. В этом случае требуется представить подтверждающие документы. Во-вторых, выступать в роле оплаты любых нужд (сюда относится лечение, развитие бизнеса, ремонт, обучение и другое). Такой кредит нецелевой, поэтому ставки по нему выше, а срок, на который он выдается, короче.

Во втором случае предоставленный кредит все равно носит наименование ипотечный в силу того, что оформляется он под залог имеющейся недвижимости.

Содержание ипотечного договора

Договор на получение ипотечного кредита должен отражать существенные и дополнительные условия. Существенные условия регламентируются законом. Их несоблюдение приводит к признанию ипотечного договора недействительным. В обязательном порядке в договоре указывают:

  • кто выступает сторонами сделки;
  • информацию о предмете ипотеки с установлением согласованной стоимости;
  • сумму кредита, процентную ставку, размер платежей, предельный срок погашения;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расторжения ипотечного договора;
  • ответственность сторон;
  • порядок урегулирования спорных ситуаций.

Рассмотрим основные пункты более подробно.

Предмет ипотеки

Ключевое условие договора ипотеки — наличие залоговой недвижимости с ее подробным описанием. В этом пункте указывают:

  • адрес расположения;
  • технические характеристики: общая площадь объекта, количество комнат, степень износа здания, наличие инженерных коммуникаций;
  • результат оценки в денежном выражении;
  • перечень прав на недвижимое имущество со стороны залогодателя.

Для земельных участков прилагают кадастровый план.

Согласно ст. 5 закона № от «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговым имуществом может выступать жилая квартира, частный дом или его часть, дача, садовый дом, гараж, земельный участок, объект незавершенного строительства, промышленные здания, принадлежащие заемщику, как физлицу.

Условия ипотеки

Этот пункт определяет размер обязательства и сумму его обеспечения. Указывают:

  • полную стоимость ипотеки;
  • процентную ставку и общую сумму процентов по кредиту;
  • график платежей;
  • размер ежемесячных взносов;
  • сроки исполнения обязательств: дата, когда договор об ипотеке вступает в силу и когда прекращает свое действие;
  • информацию об обслуживании кредита.
Читать еще:  Приватизация квартиры в 2021 году — общая информация

В условиях оговаривают, какую часть долгового обязательства покрывает залоговое имущество. Это может быть только тело кредита или кредит с процентами, штрафы за просрочку.

Права и обязанности сторон

Этот пункт раскрывает все права и обязанности, которые приобретают участники договора на срок его действия. Заемщик имеет право:

  • сдавать залоговое имущество в аренду третьим лицам, но только с разрешения
  • залогодержателя в письменном виде;
  • использовать недвижимость, находящуюся в залоге, по назначению;
  • завещать залоговое имущество;
  • досрочно выполнить финансовые обязательства и снять обременение с залога.

Заемщик берет на себя обязательство:

  • содержать имущество в должном порядке и обеспечить его сохранность;
  • застраховать жилье в соответствии с условиями, выдвинутыми залогодержателем;
  • возместить все убытки кредитору, в случае невыполнения условий договора;
  • уплатить в полном размере штрафы и пени, которые возникли вследствие просрочки обязательных платежей;
  • при реализации закладного имущества возместить банку все расходы;
  • возместить расходы, связанные с проведением судебных разбирательств на основании неисполнения заемщиком условий договора ипотеки;
  • возместить стоимость залогового имущества при его полной или частичной утрате;
  • не препятствовать контролю заимодателя за выполнением договорных условий;
  • предоставлять в банк по требованию документы, подтверждающие доход и финансовое состояние на текущий момент.
  • контролировать физическое и техническое состояние залога;
  • передавать залоговые права третьим лицам;
  • требовать досрочного погашения ипотеки в случае утраты заемщиком залоговой недвижимости или нарушении правил по его замене на равнозначное;
  • изымать обремененную недвижимость в случае использования не по назначению, невыполнении заемщиком установленных обязанностей;
  • требовать от должника соблюдать меры, направленные на сохранение целостности и технических характеристик залогового объекта.

Залогодержатель обязан выдать заемщику оговоренную в договоре сумму в полном размере. А также предоставлять банковские справки о состоянии долга на текущую дату в разрезе тела кредита и процентов.

Дополнительные условия

Условия, которые вносятся в документ по согласованию сторон. К ним относят:

  • страхование жизни заемщика и недвижимости;
  • взыскание залога без привлечения судебных органов;
  • порядок реализации залоговой квартиры;
  • условия по восстановлению имущества, пострадавшего в результате , несчастного случая или природного катаклизма;
  • любые другие условия, связанные с использованием, содержанием имущества.

Что можно купить по дальневосточной ипотеке

Получить льготный кредит в сельской местности можно на покупку жилья (квартиры и дома) в новостройке и на вторичном рынке, в городе — только в новостройке (квартира может быть в строящемся доме или уже сданном, также это может быть жилое помещение в таунхаусе). Льготный кредит можно направить на строительство дома или покупку земельного участка. Объекты должны находиться на территории ДФО, а назначение участка — ИЖС или личное подсобное хозяйство.

С сентября 2020 года оформить кредит по ставке 2% годовых можно, покупая жилье на вторичном рынке. Такая возможность появилась у жителей Магаданской области и Чукотки.

«Программа ориентирована, в первую очередь, на приобретение жилья на первичном рынке на территории округа. Приобретение в рамках программы готового жилья возможно на территории сельских поселений Дальневосточного федерального округа, а также на территории любого муниципального образования Магаданской области и Чукотского автономного округа — при условии заключения кредитного договора до 31 декабря 2021 года включительно», — уточнил Алексей Ниденс.

Имущество, которое может быть залогом

  • Земельные участки, которые не находятся в федеральном или муниципальном владении.
  • Любая коммерческая недвижимость, в том числе производственные здания, склады, офисы и прочее имущество, участвующее в предпринимательской деятельности.
  • Дома или квартиры.
  • Садовые участки и гаражные строения.
  • Строящаяся недвижимость.
  • Права на долевое и паевое участие.
Читать еще:  Как прописать мать к ребенку без согласия собственника

Ипотека является одним из видов гражданских отношений, поэтому все договора, составляемые залогодателем должны соответствовать ГК Российской Федерации, а также закону № 102-Ф3 «Об ипотеке».

В договоре обязательно должно указываться: точное наименование объекта залога и его местонахождение, право на собственность, а также орган, который занимался регистрацией собственности и оценочная стоимость объекта.

Также в документе должно быть указано требование, касающееся возврата залога. Что касается условий, они в каждом банке предлагаются свои. Например, банк Открытие готов предоставить под залог до 105 млн рублей на срок от 5 до 30 лет.

Требования к договору залога

Покупка недвижимости с получением заемных средств на сегодняшний день является распространенным явлением в РФ, так как, многие граждане желая приобрести квартиру, не всегда располагают необходимыми средствами.

Договор залога (ДЗ) между физлицами может быть заключен, когда один участник соглашения выделяет другому определенную сумму денежных средств. Такое соглашение регламентируется п. 1 ст. 807 ГК РФ. Участник соглашения, предоставляющий деньги – называется залогодателем, другой участник, получивший средства — залогополучателем (заемщиком).

При формировании ДЗ между физлицами к документу предъявляются следующие требования:

  1. Ликвидность квартиры. Здесь играет значение территориальная принадлежность квартиры. Расположенная квартира вдали от инфраструктуры менее привлекательна и, следовательно, стоимость ее ниже.
  2. Обязательное отображение полных реквизитов участников соглашения.
  3. В ДЗ требуется чётко отобразить, что заемщик соглашается на передачу своей квартиры под залог.
  4. В документе должны быть отображены параметры залоговой квартиры.
  5. Сроки возвращения долговых обязательств.
  6. Обязанности участников сделки и ответственность за нарушение условий соглашения.

Для признания ДЗ действительным к нему непременно понадобиться приложить:

  • Паспорта сторон.
  • Правоустанавливающий документ на квартиру. Квартира обязана соответствовать техпаспорту БТИ. Если осуществлена перепланировка, то это должно быть зарегистрировано соответствующим образом.
  • Выписку из Росреестра о принадлежности квартиры заемщику.
  • Оценку стоимости квартиры экспертом.
  • Договор займа.

Договор покупки квартиры в ипотеку

Необходимая юридическая формальность при приобретении квартиры в ипотеку – оформление договора купли-продажи по ипотеке. Данный договор идентичен стандартному соглашению при покупке квартиры с единственным отличием – записью о том, что квартира приобретается на заёмные деньги.

Это трёхсторонний документ: в нём фигурируют банк, покупатель и продавец. После оформления один экземпляр передаётся в банк.

Стандартный договор содержит следующие пункты:

  1. Предмет договора с указанием адреса, стоимости, основных характеристик имущества.
  2. Гарантии (прописывается ответственность продавца).
  3. Порядок передачи недвижимости новому владельцу.
  4. Обязательства покупателя.
  5. Порядок расчёта.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Срок действия.
  8. Личные и контактные данные сторон.

Недостатки ипотеки

К минусам ипотеки можно отнести:

  1. Высокая стоимость кредита. Правительство заставляет банки снижать стоимость ипотечных кредитов. Однако, в отличие от европейских стран, где стоимость ипотеки составляет всего 3-4%, в России она завышена и колеблется в пределах 15-20%.
  2. Долгий срок окупаемости. Ипотечный кредит выдается на длительный срок и может составлять до 50 лет. За это время заемщик должен произвести выплаты по кредиту. А размер ежемесячных платежей очень большой, поэтому людям часто приходится откладывать что-то другое.
  3. Постоянный риск потери имущества. Если человек потерял работу и ему нечем выплатить ипотечный кредит, финансовое учреждение имеет право изъять имущество у заемщика в счет долга.
  4. Сложная регистрация. Для получения кредита человек должен доказать финансовому учреждению свою платежеспособность, собрать необходимые документы, пройти специальную проверку и дождаться положительного ответа. В результате процесс получения кредита откладывается на неопределенный срок.

О чем договор

В первую очередь договор ипотеки – это договор кредита. Поэтому основные положения договора будут касаться тех денег, которые кредитор передает кредитополучателю.

Читать еще:  Как выбрать квартиру на вторичном рынке: шесть советов

Поскольку договор ипотечный, то вторым важным условием будет передача квартиры (или любой недвижимости) в залог.

Таким образом, ипотечный договор – это та форма контракта, которая предусматривает два договорных предмета:

  1. Сумма кредита;
  2. Залоговая недвижимость.

Если денежный предмет обозначается в договоре только суммой и не имеет других отличительных свойств, то залоговое имущество должно обладать только ему присущими характеристиками. К основным характеристикам недвижимости относятся:

  • Дислокация, то есть местоположение или адрес недвижимости;
  • Площадь недвижимости;
  • Назначение недвижимости;
  • Количество комнат, если речь идет о жилом доме или квартире;
  • Площадь и количество вспомогательных помещений;
  • Номер, присвоенный недвижимости по кадастровым ведомостям;
  • Этаж и т.д.

Помимо этого, в договоре должно быть оговорено право собственности кредитополучателя на недвижимость, предоставляемую в залог по договору ипотеки.

Не могут быть предметом ипотеки отдельные части квартиры, дома или участка земли. Однако данное ограничение не действует в тех случаях, когда предметом ипотеки становится долевая собственность в недвижимости. При этом обязательном условием становится согласие всех сособственников на ипотеку доли при общей совместной собственности. Что касается доли в общей долевой собственности, то согласие или сопротивление сособственников не имеет никакого значения.

Существенные и дополнительные условия

При заключении договора важно, чтобы были соблюдены все условия для подписания сделки. Необходимо, чтобы стороны были согласны по всем позициям этого документа.

Для этого собирается дополнительная документация, в которую входят:

  1. Письменная форма ипотечного договора.
  2. Полное описание объекта кредита.
  3. Оценка предмета ипотеки должна быть признана обеими сторонами, так как есть вероятность расхождения с рыночной стоимостью.
  4. График возврата задолженности, который должны соблюдать заемщик и кредитор.
  5. Наличие документов о праве собственности на предмет залога.

Если не осуществляется соблюдение основных условий кредитного договора, то контракт переводится в разряд ничтожных. Для снижения финансовых рисков банки часто включают в список существенных условий перечень страхований, сопровождающих залог.

Для клиента страхование предмета залога считается обязательным, а жизни и здоровья — по желанию. К дополнительным условиям относятся положения о том, кто и как будет восстанавливать поврежденное имущество при нештатной ситуации, осуществлять продажу заложенного имущества по решению суда и т. д.

Образец ипотечного договора:

В этом случае клиенту следует быть очень внимательным, так как финансовые организации иногда вносят в договор дополнительные комиссии и повышение процентных ставок. Если заемщик имеет затруднение с возвращением задолженности, то банк может присвоить объект недвижимости. Обычно эти позиции банк прописывает в договоре мелким шрифтом, не предоставляя их клиенту.

Что не может быть залогом

Есть целый ряд ограничений по тому, что не может выступать в качестве залога

Так, не примут в залог:

  • — неприватизированные квартиры,
  • — не сданное в эксплуатацию жильё,
  • — доля в квартире, комната,
  • — апартаменты, пентхаусы и таунхаусы.

Не получится использовать в залог квартиру, приобретённую на средства маткапитала и даже часть от его суммы. Не примут в залог квартиры на территории закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО). А вот входящее в программу реновации жильё залогом стать может.

По поводу того, могут ли быть залогом деньги, нет единой позиции. Законодательно это не запрещено, более того, по ст. 128 ГК РФ наличные и безналичные денежные средства являются объектами гражданских прав. Но в судебной практике долго лидировала позиция, что деньги — это не залог. Сейчас точка зрения изменилась.

Сложности с получением кредита под залог могут возникнуть у руководителей предприятий, их заместителей, главных бухгалтеров, ИП и собственников бизнеса с долей от 5%.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector